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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La CGL dévoile les résultats de son baromètre annuel sur les plaintes des usagers du logement
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30/1/2015
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Depuis 2009, la Confédération Générale du Logement (CGL) recense et classe les demandes d'informations et les réclamations des personnes qui contactent par email son siège national. En 2013, elle a observé une hausse de 30% des demandes par rapport à l'année précédente (soit 2.800 courriers et emails reçus).
Comme les années précédentes, la CGL a conservé les cinq principaux thèmes de préoccupation des consommateurs qui la contactent, à savoir le "locatif" (75,55%), "l'accession" (4,81%), la "propriété individuelle" (2,76%), la "copropriété" (6,64%) et la "consommation généraliste" (9,33%), en fait toutes les demandes hors logement.
Concernant le locatif, pour la troisième année consécutive, la principale source de conflit concerne le dépôt de garantie (généralement la non restitution par le bailleur) avec 16.01% des demandes. Les troubles de jouissance arrivent en deuxième position mais sont en baisse importante : 9,26% en 2013 contre 15,41% en 2012. Diminution importante aussi pour les problèmes d'insalubrité et d'humidité ; les demandes restent dues en grande partie à un mauvais entretien des lieux par le bailleur : mauvaise isolation thermique des murs et fenêtres, ou mauvais fonctionnement du système de chauffage. La baisse serait le reflet d'un effort de travaux de mise en conformité, et de respect du bailleur à l'égard d'un confort minimum légal pour les locataires.
Viennent ensuite les demandes concernant les charges locatives : régularisations de charges sur les cinq dernières années, ou encore la tentative de récupération abusive et non justifiée de certaines charges sur le locataire. Ce dernier est alors redevable d'une somme souvent importante, particulièrement quand elle concerne un reliquat de charges sur plusieurs années. Pour cette sous-thématique, le pourcentage est de 8,98% en 2013 contre 6,66% en 2012. Les réparations et travaux descendent à la quatrième place avec une légère baisse, 8,45% contre 9,23% l'année précédente.
Nette hausse par contre de l'augmentation injustifiée des loyers, avec 6,36% contre 4,47% en 2012. Il s'agit le plus souvent de l'augmentation annuelle et légale basée sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers). Une évolution des demandes logique au vue des augmentations du montant des loyers que la CGL a pu constater (aussi bien dans le secteur social que privé). Même chose pour les litiges liés aux "préavis" (6,29%) en hausse de plus de 4% sur un an. La quasi totalité des demandes portent sur le délai de préavis à respecter lorsque le locataire ou le propriétaire souhaite mettre fin au contrat de bail. Le nombre de demandes d'aide à presque été multiplié par deux entre 2012 et 2013.
Les questions sur les expulsions (5,30%) ont quant à elles doublé depuis 2012. Cette thématique, étroitement liée à l'actualité regroupe les demandes d'aides suite à des impayés de loyer.
Parmi les bonnes nouvelles, l'accès à la location avec 2,97% en 2013, est en nette baisse face aux 4,76% de 2012 : problèmes de discrimination ou pratiques abusives des bailleurs ou agences immobilières sur les dossiers de candidature et attributions trop partiales ; une évolution à mettre selon la CGL au crédit d'un meilleur encadrement des pratiques des professions immobilières. Egalement, les demandes sur l'état des lieux sont également en recul, avec 2,76% en 2013 contre 3,43% en 2012. Mais ces demandes avaient plus que doublé l'année passée...
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L'ARC à nouveau théâtre de dissensions au sommet
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30/1/2015
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La décision prise en novembre dernier de sortir de l'Association des responsables de copropriété (ARC), principale association de copropriétaires en France métropolitaine, de l'union qu'elle avait créée il y a vingt ans avec des associations régionales, l'UNARC, passe mal en interne. Initiative du nouveau président élu à la suite d'un renversement de majorité au sein du conseil d'administration au printemps 2014, cette sortie a été une des causes d'un conflit ouvert avec le directeur historique et fondateur de l'ARC, Bruno Dhont, conflit qui conduit à son départ en retraite avec deux mois d'avance sur le calendrier prévu. Les conditions de ce départ ont été un autre sujet de discorde.
C'est peu dire que le nouveau directeur général, Emile Hagège, prend ses fonctions dans un climat agité, et avec une équipe de 50 salariés qui vit son deuxième conflit en moins d'un an entre sa direction et une partie des administrateurs élus par les adhérents, et qui peut craindre que ces péripéties n'altèrent l'image médiatique de l'association, constituées au fil des campagnes contre les professionnels. Gageons qu'un tel scenario catastrophe ne ferait pas que des malheureux...
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Immobilier : 2014 année noire pour le neuf mais pas pour l'ancien...
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27/1/2015
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Si les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont touché des planchers historiques en 2014, la construction neuve l'a fait aussi ! Alors que les conditions de financement exceptionnellement favorables auraient dû au contraire lui donner un coup de fouet, le nombre de mises en chantier en construction neuve est passé en dessous de 270.000 pour l'ensemble de l'année ! Le seuil psychologique des 300.000 est pulvérisé (même les 30.000 mises en chantier sur bâtiments existants - extensions, réhabilitations lourdes - ne permettent pas de l'atteindre), et on n'ose rappeler l'objectif des gouvernements depuis une demi décennie à 500.000... Pas le moindre petit rebond contrairement aux espérances !
Le logement social "cartonne" pourtant bien : près de 120.000 logements sociaux ont été financés en 2014, un record aussi, dont 106.400 en métropole hors ANRU (51.490 PLUS, 28.449 PLAI et 26.475 PLS), plus 6.300 dans les départements d’Outre-mer et 6.661 dans les quartiers ANRU. mais il faut se rendre à l'évidence, la demande privée n'est pas là : par rapport au plus haut de 2007, les ventes ont ainsi reculé de 37 à 40% tandis que les mises en chantier ont baissé de 36%, a calculé Olivier Eluère, l'économiste spécialisé du Crédit Agricole. Et les choses ne sont prêtes de s'arranger : le nombre de logements autorisés en permis de construire, toujours plus élevé que les mises en chantier effectives en raison de l'abandon de nombreux programmes, plafonne péniblement à 335.000 (toujours en construction neuve)...
En comparaison, le marché de l'immobilier ancien ne se porte pas si mal. Selon les chiffres les plus récents, ceux du baromètre LPI ("les prix de l'immobilier") opéré avec Se Loger par le professeur Michel Mouillart, probablement aujourd'hui la source la plus précise et fiable sur ce marché, l'activité qui avait redémarré fin 2013 début 2014, et qui a été fortement impactée à partir d'avril par la perturbation des actes sur les lots de copropriété créée par l'impréparation des professionnels lors l'entrée en vigueur de la loi "ALUR", semble être repartie à la hausse en fin d'année, avec un excellent mois de décembre (pourtant traditionnellement calme), se prolongeant apparemment en janvier...
Les prix sont assez largement en recul sur l'année 2014, mais pas partout. Ils reculent en moyenne de 0,4%. Ils ont baissé à Paris (-4,2% à 8.148 euros le m2 en moyenne) et dans 70% des villes de province : jusqu'à -10,4% à Nîmes, -12% à Perpignan, et -18% à Amiens ! Mais ils ont augmenté de 1% et plus à Bordeaux, Nice ou Rennes !
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LE PEL fait les frais du livret A
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26/1/2015
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Probablement impressionné par la décollecte enregistrée ces derniers mois, le ministère des finances n'a pas suivi la recommandation appuyée du gouverneur de la Banque de France d'abaisser le taux de rémunération du livret A à 0,75% : il a décidé de le maintenir à 1%. Du moins pour les 6 prochains mois, c'est-à-dire jusqu'à la prochaine réactualisation du taux, prévue pour août prochain.
Par contre, au risque de tarir une source de financement bon marché des banques pour les crédits immobiliers, Bercy a décidé de baisser le taux de rémunération des plans d'épargne logement (PEL) ouverts à compter du 1er février. Il passera, en effet, de 2,50% bruts à 2%. Soit 1,69 points de rendement net une fois déduits les prélèvements sociaux alors qu'il rapporte aujourd'hui 2,11% pour les plans ouverts depuis le 1er août 2003.
A noter que le nouveau taux ne concernera pas les PEL existants puisque leur rémunération a été fixée à leur ouverture et pour toute leur durée de vie. Les amateurs de ce placement, qui reste avec les fonds en euros de l'assurance vie l'un des placements sans risque les plus rémunérateurs, ont donc jusqu'au 31 janvier pour ouvrir un PEL à l'ancien taux...
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Vers des taux d'intérêt encore plus bas et des crédits immobiliers plus faciles ?
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23/1/2015
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En décembre 2014, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA qui présentait son bilan 2014 le 22 janvier, à 2,38%, en moyenne, en fait 2,42% pour l'accession dans le neuf et 2,38% pour l'accession dans l'ancien). C'est un record absolu, dû à une diminution sans précédent du coût des ressources. Sur le marché de l'ancien, pendant que les prix ne reculent que de manière très modérée, la baisse des taux intervenue depuis fin 2011 (161 points de base, au total) équivaut à présent à une diminution des prix de 15% !
Autre facteur améliorant encore le pouvoir d'achat des acquéreurs : au 4ème trimestre 2014, la durée des prêts accordés s'est établie à 237 mois en moyenne pour l'accession dans le neuf et 225 mois pour l'accession dans l'ancien. Depuis le printemps 2014, la durée moyenne des prêts accordés s'est allongée de 7 mois ! Et ce sont les jeunes ménages qui bénéficient le plus largement de cette évolution. Du coup, le mouvement de dégradation des flux de la primo accession des ménages jeunes ou modestes qui s'observait depuis 2011 semble temporairement au moins enrayé.
A noter que les taux pratiqués dépendent de la durée pratiquée : par exemple, 2,83% en moyenne pour une durée de 25 ans à taux fixe, mais 2,21% dans les mêmes conditions pour une durée de 15 ans.
Et selon le niveau de l'apport personnel de l'emprunteur et la qualité de la signature (les capacités de remboursement du ménage), les taux pratiqués peuvent descendre plus bas : le quart inférieur des taux se situe en moyenne à 2,24% pour un prêt à 20 ans en taux fixe et à 1,57% en taux variable !
Le coût relatif des opérations réalisées grâce au financement immobilier reste néanmoins élevé selon l'Observatoire, à 3,77 années de revenus au 4ème trimestre 2014, dans un contexte de faible progression des revenus des ménages (+ 0,5% sur un an).
Sur le plan de la production de nouveaux crédits, qui reflète très fidèlement l'activité de transactions immobilières puisque l'essentiel des opérations s'effectue au moyen d'un prêt bancaire, le 4ème trimestre 2014 a enregistré une activité meilleure qu'en 2013 à la même époque : +7,5% pour la production et +1% en nombre de prêts bancaires accordés. Mais En dépit du redressement observé depuis l'été, sur l'année 2014, la production recule pourtant de 3,8% et de 6,4% en nombre de prêts. En fait la production a été surtout "tirée" par le neuf qui enregistre sur l'année une progression (+1,5% en montants prêtés et +3,1% en nombre de crédits - effet du PTZ) alors que l'ancien plonge davantage (-4,1% en montants prêtés et -5,4% en nombre de crédits)...
Ce même 22 janvier, le président de la BCE (Banque centrale européenne), Mario Draghi, annonçait un programme de "quantitative easing" (QE), consistant à racheter pour 60 milliards d'euros par mois de dettes publiques de pays de la zone euro, à hauteur de 1.000 milliards au total. L'objectif est que les banques et institutions financières qui détiennent les titres correspondants puissent, en les vendant recevoir de l'argent et qu'elles l'affectent au financement de l'économie. Cela va-t-il avoir un effet sur les taux de crédit immobilier ? Certains courtiers ont amorcé une esquisse de réponse. "Les mesures sont clairement destinées à pousser les banques à prêter plus à la fois aux ménages mais également et surtout aux entreprises de la zone euro afin de soutenir l'économie de cette zone en souffrance", a expliqué Maël Bernier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com. "Mais en France, les banques prêtent déjà des volumes importants à des taux très bas. Les conditions d'emprunts exceptionnelles vont donc perdurer avec encore un léger potentiel de baisse de taux, nuance Jérome Robin, président de Vousfinancer.com.
Le problème se situe en fait plutôt du côté de la demande de crédit. "Seul un retour de la croissance et de l'emploi pourra redonner du dynamisme et de la confiance au marché immobilier et pour cela la BCE ne peut agir seule", conclut-il logiquement.
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Franc suisse : le piège des crédits immobiliers toxiques
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21/1/2015
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Le jeudi 15 janvier, la banque centrale suisse a cessé d'empêcher la monnaie helvétique de monter. Depuis, le franc suisse s'est apprécié de plus de 20%, entraînant de nombreuses répercussion en Suisse comme en Europe pour les entreprises, le tourisme, les transfrontaliers. Il est cependant des conséquences plus inattendue sur deux catégories d'emprunteurs qui ont souscrit des emprunts liés à l'évolution du franc suisse et qui voient les taux d'intérêt s'envoler : des collectivités territoriales, mais aussi des emprunteurs privés !
Notamment les 4.655 clients qui ont cru faire une bonne affaire en souscrivant le prêt "Helvet Immo", proposé par BNP Paribas personnal finances. Le produit est conçu de telle façon que les mensualités restent fixes, quelle que soit la variation du franc suisse. Mais le prêt se rallonge autant que nécessaire pour permettre au client de rembourser la banque, dans une limite de cinq ans. "Ce prêt, pourtant très risqué, a été vendu avec des arguments mettant en avant sa sécurité", constate Charles Constantin-Vallet, avocat en charge de 320 dossiers, cité par Ouest-France. La décision de la banque centrale suisse a fait grimper de 20% le capital à rembourser de ses clients déjà mécontents. "Une personne qui avait emprunté 169.000 euros en janvier 2009 devait, avant le 15 janvier, encore 198.000 euros. Maintenant elle en doit 243000"...
Ils seraient au total selon Le Figaro 6.000 petits investisseurs à avoir souscrit à de tels prêts, en 2008 ou 2009. Le capital emprunté peut avoir augmenté jusqu'à 50% ! Outre BNP Paribas, le Crédit mutuel et le Crédit agricole ont accordé quelques emprunts de ce type, précise l'association française des usagers des banques (AFUB).
"Nous avons 40 dossiers en justice, ajoute l'association. 20% des clients qui se sont adressés à nous ont par ailleurs réussi à renégocier leur prêt avec BNP Paribas, en 2013 ou en 2014. Ils ont souvent obtenu de diviser par deux le montant de la hausse: ils ont signé pour 10% ou 15% d'augmentation du capital emprunté au lieu de 30% par exemple. Mais BNP Paribas n'a accepté de renégocier qu'avec quelques clients, pas tous, loin de là", indique l'AFUB, citée par Le Figaro. La banque assure de son côté avoir traité au cas par cas 2.743 dossiers de prêts, "dès le renversement de tendance en termes de change", indique Le Figaro. Vendre le bien acheté et rembourser le surcroit de capital restant dû grâce à la plus-value est une solution, pour ceux qui veulent sortir de cet emprunt risqué. Mais elle risque de ne pas être suffisante...
Les clients ont aussi la possibilité, tous les cinq ans, de convertir leur prêt en euros, en encaissant alors une perte sèche. Un client de BNP Paribas, cité par Le Figaro l'a fait fin 2013. "Lorsque nous avons converti notre prêt en euros, il nous restait 207.000 euros à rembourser alors que nous n'avions emprunté que 171.000 euros fin 2008. En comptant les mensualités versées et la commission de change de près de 5.000 euros exigée par la banque, nos avons perdu grosso modo 70.000 euros...", explique-t-il, se disant toutefois heureux de ne pas subir la nouvelle hausse du franc suisse !
Les 320 clients de Charles Constantin-Vallet attendent que la justice condamne BNP Paribas, le Crédit mutuel ou le Crédit agricole pour leur avoir vendu un produit financier sans leur en exposer les risques. Ils réclament le remboursement de leurs pertes et des dommages et intérêts. Rendez-vous fin 2015...
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Professions réglementées : l'Autorité de la concurrence ose plus que la loi Macron
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17/1/2015
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L'Autorité de la concurrence a rendu le 13 janvier un avis sur les professions juridiques réglementées, au moment où les députés de la commission spéciale devraient examiner, dès le lendemain, les articles du projet de loi pour la croissance et l'activité qui concernent ces professions. Si les différences entre le projet de loi et l'avis de l'Autorité peuvent paraître mineures, l'avis de l'Autorité comporte toutefois des nuances et se montre souvent plus précis et plus ambitieux que le projet de loi Macron sur certains points, qui pourraient d'ailleurs donner lieu à des amendements lors de l'examen en séance plénière à partir du 26 janvier.
Il préconise par exemple pour les notaires de revenir sur une partie de leur monopole en révisant la liste des actes nécessitant une obligation d'authentification. Pourraient en être retirés les baux commerciaux de débits de boissons, les baux ruraux cessibles, ou encore certains actes du droit des affaires comme les cessions de créances. Dans le même ordre d'idée, le rapport préconise de libéraliser les ventes aux enchères de biens incorporels tels que les marques, brevets ou fonds de commerce, aujourd'hui réservées aux notaires.
Pour les huissiers de justice, il recommande de limiter le monopole de la signification des actes à ceux de procédure pour lesquels une sécurité juridique maximale doit être nécessaire. Quant aux administrateurs et mandataires judiciaires, l'Autorité souhaite encourager au maximum l'arrivée de nouveaux professionnels, qui restent trop peu nombreux alors que le recours à leurs services, en période de crise économique, est en forte croissance. Le rapport propose ainsi d'imposer pour toutes procédures concernant des entreprises de plus 100 salariés et/ou dont le chiffre d'affaires excède 10 millions d'euros, la désignation obligatoire de deux administrateurs ou mandataires judiciaires.
Quant aux tarifs, l'Autorité estime que "définir les tarifs de chaque acte à partir de leur coût individuel est une méthode coûteuse et difficile à mettre en œuvre", préférant la méthode consistant à procéder à "une baisse de prix moyenne pour l'ensemble des actes", reconnaissant le principe de la péréquation des prix que défendent les notaires, mais sur une base tarifaire qui serait minorée par palier et en autorisant les notaires à pratiquer des remises. Elle ne fixe pas d'objectif de baisse, rappelant que l'Inspection générale des finances préconisait 20% pour les notaires...
Enfin le rapport rappelle que si les tarifs proportionnels aux prix de l'acte ne sont pas forcément à proscrire, ils peuvent dans certains cas mal refléter la charge de travail du professionnel concerné. Une pierre dans le jardin du gouvernement qui dans le texte de loi, le gouvernement a fait une concession aux notaires parisiens en conservant la proportionnalité des tarifs sur les ventes immobilières élevées...
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La décrue de l'IRL continue...
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15/1/2015
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Mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) qui suit avec quelques trimestres de décalage l'indice de l'inflation, continue encore son ralentissement au 4ème trimestre 2014 avec une valeur d'indice de 125,29, soit une hausse de 0,37% sur un an, après +0,47% au 3ème trimestre, +0,57% au 2ème, +0,60% au 1er, +0,69% au 4ème trimestre 2013, +0,90% au 3ème, +1,20% au 2ème, et +1,54% au 1er (v. notre section des indices et chiffres-clés).
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l’inflation mais avec retard : avec la reprise de l'inflation fin 2010 et son accélération fin 2011, il enregistre à présent son ralentissement continu...
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE mais sont conservées sur notre site.
Rappelons également que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement (pour le moment, l'encadrement des loyers prévu par la loi "ALUR" n'est envisagé qu'à Paris), le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s’appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l’exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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Prêt à taux zéro dans l'ancien, dans 5.920 communes, et sous conditions
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9/1/2015
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Ce n'est pas un retour de l'open bar comme en 2011 sous Sarkozy ! Cela n'a d'ailleurs duré qu'un an. Le prêt à taux zéro pour les primo-accédants n'était plus accessible que dans le neuf, ou pour les ventes de logements sociaux à leurs occupants. Il fait un retour dans l'ancien privé, mais limité, comme cela avait été annoncé en juin dernier. Il s'agit juste de redonner de l'oxygène à l'immobilier des centres-bourgs des zones rurales afin d'éviter qu'elles de se désertifient.
La loi de finances pour 2015 a acté ce retour, mis en musique dès sa publication par un décret et deux arrêtés du 30 décembre. Comme prévu, le dispositif est limité à un peu moins de 6.000 communes, 5.920 très exactement, dans leur grande majorité dans la zone la moins tendue : la zone C. Le gouvernement espère faire remonter le nombre annuel de PTZ à 70.000 environ à partir de 2015 alors qu'il est tombé à 44.000 en 2014.
Pour être éligibles, les communes ne doivent pas appartenir à une agglomération comptant plus de 10.000 habitants ; elles doivent en outre atteindre un niveau de vacance des logements supérieur ou égal à 8%, et disposer d’au moins huit "équipements et services intermédiaires et de proximité de types différents, tels que définis par l'Insee : établissements scolaires, supermarchés, gendarmerie, médecins, pharmacies, bureaux de poste, etc. Elles doivent donc être rurales mais pas trop, et tant pis pour celles qui se sont déjà désertifiées...
Par ailleurs, le gouvernement souhaite par cette mesure y encourager la réalisation de travaux de réhabilitation des logements. Le faible prix du m2 et le bas niveau des loyers n'encouragent pas les investissements et le parc immobilier des bourgs ruraux se dégrade à grande vitesse. Le décret du 30 décembre subordonne l'octroi du PTZ à l'engagement de réaliser, dans les trois ans de l'acquisition, des travaux d’amélioration représentant au moins 25% du coût total de l’opération. Ils devront permettre la création ou la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, ou encore être destinés à réaliser des économies d'énergie, à l’exception de ceux financés grâce à un éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), ce qui est logique.
Concrètement, pour obtenir le PTZ, l’emprunteur devra fournir à sa banque une attestation sur l’honneur actant son engagement de travaux. Il devra ensuite, sous peine de sanctions pénales, justifier de la réalisation des travaux au moyen de factures. Il pourra par contre demander un allongement du délai, au plus tard trois mois avant son expiration, en cas de force majeure, en cas de maladie ou d’accident, en cas de contentieux lié à la réalisation de l’opération ou encore en cas de catastrophes naturelle ou technologique reconnues par arrêté...
Détail non négligeable, la loi de finances pour 2015 a aussi supprimé la condition d’éligibilité au PTZ liée à la performance énergétique du logement. Pour le neuf, il s'agit d'une simplification puisque tout nouveau bâtiment ou maison doit respecter la nouvelle réglementation thermique qui impose pratiquement des bâtiments basse consommation. Dans la foulée, l'ancien va bénéficier de manière inespérée de l'exonération de cette obligation...
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Immobilier : effritement des prix dans l'ancien malgré un maintien relatif de l'activité du marché
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5/1/2015
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C'est ce qui ressort des chiffres semestriels présentés ce 5 janvier par le réseau d'agences immobilières Century 21. Si l'activité en nombre de transactions est globalement en recul en 2014 de 2,7% par rapport à 2013 (contre une progression de 3,1% en 2013 par rapport à 2012), c'est essentiellement en raison de la perturbation créée par la loi ALUR au 2ème trimestre sur les ventes en copropriété. En effet, cette baisse est due aux ventes d'appartements (-6,9% !), les ventes de maisons restant en progression de 1,7%. Par ailleurs, concernant les appartements en copropriété, la chute n'a été que temporaire, liée à l'impréparation des professionnels dans la collecte des nouvelles informations et documents à joindre aux promesses de vente, les transactions s'étant nettement redressées au second semestre.
Par contre, malgré la baisse spectaculaire et historique des taux d'intérêt des prêts immobiliers, les prix ont continué à s'effriter en 2014 : -2,8% sur un an pour la France entière, de manière à peu près homogène entre les appartements (-2,9%) et les maisons (-2,7%). Le rythme est pratiquement le même qu'en 2013 (-2,9%, pour les appartements comme pour les maisons). Le prix moyen des acquisitions baisse moins (-0,4%), les acheteurs ayant profité de la baisse des prix pour s'acheter un peu plus grand (2m2 en moyenne). La durée de la vente a prix entre 5 et 10 jours de plus suivant les régions (95 jours en moyenne), et le taux de financement des acquisitions par emprunt a perdu près de 3 points, à 76,2% contre 79% en 2013. Fait remarquable, la part des moins de 30 ans s'est renforcée (21,5%, part en hausse de 9%) pendant que celle des 30-40 ans et des 40-50 ans baissait (respectivement à 26,4 et 20,7%, parts en baisse de 8 et 6%). Les acquisitions ont été effectuées à titre de résidence principale à 71,1% (part en hausse de 1,1%) devant celles à titre de résidence secondaire (7,6%, part aussi en hausse de 2,7%) et celles à titre d'investissement locatif (15,8%, en baisse de 1,3%). Ces dernières sont au plus bas depuis 2009...
Les seuls marchés où les prix ont augmenté en 2014 sont Paris (+0,5%, mais dans des volumes en baisse de près de 1%, ceci expliquant peut-être cela...), en Ile-de-France le département de la Seine-et-Marne (+1,1%), et la région du Limousin (+3,7%, mais dans des volumes en baisse de 30% !). Tous les autres marchés sont en baisse : à Lyon et son agglomération, les prix chutent de 4,1% dans une activité en hausse de 3%, et à Marseille ils baissent de 1,1% dans une activité en baisse de 5%. La plus forte baisse des prix est enregistrée dans la région Poitou-Charentes : -6,7%.
Paris continue bien entendu à se distinguer, par le niveau de ses prix (8.230 euros en moyenne par m2 sur l'année), la faible superficie moyenne achetée (47,2 m2), le faible taux de financement par emprunt (60,7%), les acquéreurs étant majoritairement vendeurs d'un autre bien dont le produit augmente l'apport personnel, et aussi paradoxalement par des délais de vente plus courts (76 jours en moyenne)...
Les dirigeants du réseau prévoient une année 2015 dans le même mode : nouvel effritement des prix, jusqu'à -3%, dans un volume de ventes stabilisé. A condition toutefois que les taux d'intérêt restent sensiblement à leur niveau actuel, et qu'aucun nouveau choc fiscal ne vienne perturber le marché. Si la seconde hypothèse a, dans le contexte politique actuel, de bonnes chances de se vérifier, celle d'un maintien des taux d'intérêt à ce niveau inconnu à ce jour est nettement plus aléatoire. Certes, c'est l'hypothèse retenue par les économistes, mais rappelons qu'aucun d'entre eux n'avait prédit la crise des subprime, et plus près de nous l'effondrement brutal des prix du pétrole. Or, dans un marché déjà faiblement actif et baissier, on n'ose imaginer les effets d'une hausse sensible et rapide des taux d'intérêt...
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universimmo.com
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