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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Assurance emprunteur : une avancée du droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer
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24/4/2015
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Le 24 mars 2015, un protocole d'accord sur le droit à l'oubli a été signé en présence du président de la République, François Hollande, entre le ministre des finances, la ministre des affaires sociales, la Ligue contre le Cancer, l'Institut National du Cancer, la Fédération française des sociétés d'assurances (FFSA), et divers autres parties prenantes, afin de normaliser l'accès à l'assurance emprunteur pour les anciens malades du cancer.
Le troisième Plan Cancer, lancé par le président de la République début 2014, comporte un volet sur l'après cancer, afin de permettre aux anciens malades guéris de retrouver une vie à peu près normale. L'amélioration de la Convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), entrée en vigueur le 6 janvier 2007, en est un axe prioritaire, avec notamment l'introduction d'un "droit à l'oubli" permettant, après un certain délai, aux personnes ayant vaincu la maladie de souscrire une assurance emprunteur sans avoir rien à déclarer ou sans surprime. Jusqu'ici, avec la convention AERAS, les anciens malades du cancer, considérés comme des personnes présentant un risque aggravé de santé, avaient accès à l’assurance mais selon des conditions tarifaires nettement moins favorables que le reste de la population.
Le protocole signé a été mis au point par un groupe de travail spécifique, présidé par Emmanuel Constans, président du Comité consultatif du secteur financier, et améliore aussi la rapidité de prise en compte par les assureurs, dans la tarification des risques, des avancées thérapeutiques pour les personnes ayant été atteintes d'une pathologie cancéreuse. Il pourra ultérieurement bénéficier à des personnes atteintes d'autres pathologies. Il reviendra à la Commission des études et recherches de la Convention AERAS de mettre cet engagement en œuvre, au rythme du progrès médical et de l'accès aux données de santé nécessaires.
Pour les contrats d'assurance de prêt, le droit à l'oubli interviendra, pour les cancers survenus avant l'âge de 15 ans, 5 ans après la date de fin du protocole thérapeutique. Pour les autres pathologies cancéreuses, il interviendra 15 ans après la date de fin du protocole thérapeutique. Dans les deux cas, les candidats à l'assurance n'auront rien à déclarer à l'assureur.
Une grille de référence permettra d'assurer au tarif normal des personnes ayant contracté certains cancers, dès lors que la date de fin du protocole thérapeutique a cessé depuis un certain nombre d'années inférieur à 15 ans. Cette grille sera actualisée au moins lors de chaque renouvellement de la convention par le groupe de travail attaché à la Commission des études et des recherches, prévu par le titre III de la Convention AERAS. Les contrats concernés seront ceux relevant de la Convention AERAS qui couvrent des demandes d'assurance relatives à des opérations de prêts dont le montant est inférieur ou égal à 320.000 euros et dont la durée est telle que l'âge de l'emprunteur n'excède pas 70 ans en fin de prêt. Les dispositions de ce protocole feront l'objet d'un avenant à la convention dans un délai de trois mois.
La FFSA rappelle qu'en 2013, 3,2 millions de demandes d’assurance de prêts ont été déposées au titre des crédits immobiliers et professionnels, dont 13,8% émanaient d’une personne présentant un risque aggravé de santé. Près de 97% de ces demandes particulières ont reçu une proposition d’assurance couvrant au moins le risque décès.
Reste à savoir si ce droit à l'oubli ne sera pas considéré par les assureurs comme une aggravation de leur risque global pris dans le cadre de l'assurance emprunteur, à mutualiser entre tous les assurés au moyen d'une augmentation générale des primes pratiquées...
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Les augmentations de loyers pratiquement gelées
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22/4/2015
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Mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) qui suit avec quelques trimestres de décalage l'indice de l'inflation, continue encore son ralentissement au 1er trimestre 2015 avec une valeur d'indice de 125,19, soit une hausse de 0,15% sur un an, après +037% au 4ème trimestre 2014, +0,47% au 3ème trimestre, +0,57% au 2ème, +060% au 1er (v. notre section des indices et chiffres-clés).
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l’inflation mais avec retard : avec la reprise de l'inflation fin 2010 et son accélération fin 2011, il enregistre à présent son ralentissement continu...
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE mais sont conservées sur notre site.
Rappelons également que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement (pour le moment, l'encadrement des loyers prévu par la loi "ALUR" n'est envisagé qu'à Paris), le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s’appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l’exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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Semaine du 13 au 19 avril : demandes de HLM, décote des logements énergivores, condamnation pour location d'un micro-logement, l'assurance emprunteur bientôt résiliable annuellement ?, etc.
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20/4/2015
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L'actualité en brèves. Cette semaine :
- le portail public www.demande-logement-social.gouv.fr, qui permet désormais l'enregistrement en ligne des nouvelles demandes de logement ; un numéro d'assistance téléphonique, le 0 812 04 01 70 est mis en place pour accompagner les utilisateurs ; à noter que le portail permet déjà un accès aux chiffres clés du logement social de chaque commune : le nombre total de logements sociaux en attente ou attribués l'année précédente, qui permettra aux demandeurs de mieux cibler les communes où concentrer leur recherche ; bien entendu, comme c'est le cas depuis décembre 2013, il est possible de renouveler en ligne sa demande de logement social, formalité annuelle nécessaire dans l'attente de l'obtention d'un logement, et qui impliquait auparavant de se déplacer auprès d'un guichet. Dans la continuité des améliorations apportées pour faciliter les démarches et optimiser ce service public, les demandeurs pourront déposer en ligne les justificatifs accompagnant leur demande d'ici la fin de l'année ; constituer un dossier papier ne sera plus un impératif, et il sera aussi possible de suivre les principales étapes du traitement de sa demande ;
- l'association notariale DINAMIC qui propose une nouvelle estimation de la "valeur verte" des logements, c'est-à-dire la différence de valeur d'un logement engendrée par une meilleure ou moins bonne performance énergétique, à partir des bases Notariales BIEN et PERVAL. Un écart de valeur de 5% est constaté en moyenne par lettre du DPE énergie en province, un peu moins en Ile-de-France ; la différence entre des biens en étiquette F ou G et ceux à étiquette A ou B atteint en moyenne 28% dans l'Ouest (zone H2a) et 26% en zone Centre-Ouest (H2b). Elle n'est que 16% dans l'Est, de 10% en Ile-de-France et de 12% en PACA.
- la condamnation alourdie en appel d'une propriétaire et de l'agence immobilière qu'elle avait mandaté pour avoir loué un logement de 1,56 m2 (surface de la partie dépassant 2,20 m de hauteur sous plafond, aux termes du décret du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques du "logement décent" ; elles sont condamnées à rembourser près de 18.300 euros de loyers au locataire qui y a vécu 15 ans... Selon l'Agence régionale de Santé d'Ile-de-France, il y avait en 2010 près de 177.445 logements du parc privé en Ile-de-France considérés comme potentiellement indignes ; parmi eux les "micro-logements". A noter que l'encadrement des loyers devrait faire chuter très fortement la rentabilité des micro-surfaces à Paris, et il est à prévoir une mise en vente en masse de ce type de produits...
- la condamnation en appel du Crédit Mutuel le 23 mars d'accepter de la part d'une de ses clientes la résiliation de deux contrats d'assurances emprunteur fournis par les ACM et distribués par CIC, la banque où elle avait souscrit deux prêts immobiliers, ACM et CIC appartenant tous deux au groupe Crédit Mutuel ; deux ans après avoir adhéré à ces contrats d'assurance collectifs, la plaignante avait souhaité les résilier à leur date d'échéance annuelle pour y substituer un contrat d'assurance moins cher proposé par MMA. La banque avait refusé et proposé une renégociation à la baisse, invoquant la loi "Lagarde" selon laquelle "la faculté de présenter un autre contrat d'assurance que celui proposé par la banque n'est ouverte à l'emprunteur qu'au moment de la formation du contrat et non en cours d'exécution" ; la loi "Hamon", qui permet désormais de résilier cette assurance jusqu'à un an après la souscription d'un prêt, n'était pas encore entrée en vigueur au moment des faits, a fait valoir la banque. Mais la Cour d'appel de Bordeaux a basé sa décision sur le Code des assurances (article L113-12) qui prévoit que "l'assuré a le droit de résilier le contrat à l'expiration d'un délai d'un an, en envoyant une lettre recommandée à l'assureur au moins deux mois avant la date d'échéance" ; il est vrai que cet article exclut les assurances sur la vie, mais la cour d'appel a considéré que les contrats d'assurance emprunteur ne rentraient pas dans ce cadre car ils assuraient d'autres risques... Le Crédit Mutuel a annoncé se pourvoir en cassation ; l'affaire est à suivre car si la Cour de cassation ne censure pas cette décision, la portée de la loi "Hamon" se trouverait considérablement élargie, permettant à l'assuré de résilier chaque année !
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Le budget logement des Français s'alourdit et exige encore un peu plus de sacrifices...
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18/4/2015
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Dans un contexte d'inflation à peu près nulle, la quatrième édition du "Sofinscope", le baromètre de la consommation de l'organisme de crédit Sofinco, qui analyse dépenses des Français en matière de logement, révèle un nouvel alourdissement du budget moyen, de 2,2% sur un an. Selon le baromètre (1), les Français ont dépensé en moyenne 628 euros par mois en 2015 pour leurs dépenses de logement, soit à calcul identique 14 euros de plus qu'en 2014. Mais derrière ces moyennes apparaissent de fortes disparités entre les propriétaires et les locataires : ce chiffre s'élève à 760 euros pour les propriétaires (+54 euros par rapport à 2014) et à 543 euros pour les locataires (-14 euros). Le budget logement des habitants de région parisienne est de 785 euros et de 591 euros pour les Français qui vivent en province.
Les dépenses de logement représentent en moyenne 22,4% des revenus des foyers interrogés, un chiffre quasiment stable par rapport à 2014. Cependant il existe de fortes disparités entre propriétaires et locataires : les locataires affectent en moyenne près de 35% de leurs revenus au paiement de leur logement (jusqu'à 37,5% dans le parc privé), quand les propriétaires y consacrent 14% en moyenne (31,7% pour ceux qui ont un bien en cours d'acquisition).
59% des locataires estiment que cette dépense est trop importante par rapport à leurs revenus, soit une augmentation de 8 points depuis 2014 ! Ce chiffre s'élève à 26% pour les propriétaires (dont 39% chez ceux qui acquièrent actuellement leur résidence principale) et reste par contre stable depuis 2013. En 2015, les Français sont plus nombreux à éprouver des difficultés pour payer leur loyer ou rembourser leur emprunt : ils sont 29% (+1 point par rapport à 2014) ; c'est encore plus net chez les locataires qui passent à 45% (+2 points), alors que les propriétaires sont un peu moins nombreux : 18% (-1 point) et 39% des foyers qui consacrent plus d'un tiers de leurs revenus à leur budget logement (-1 point).
68% des personnes qui rencontrent des difficultés pour payer leur logement pensent à réduire leurs dépenses de consommation (+5 points), 34% d'entre eux envisagent d'essayer d'augmenter leurs revenus (-1 point), 18% de déménager dans un endroit moins cher (stable), 10% dans un endroit plus petit (+1 point) et 6% de s'installer en colocation (+4 points).
L'impact du budget logement sur les autres postes de dépenses est relativement stable par rapport à l'année dernière avec là encore, des différences importantes entre propriétaires et locataires : 74% des locataires et 47% des propriétaires déclarent que leur budget logement a un impact important sur leur capacité d'épargne (stable) ; ils sont presque autant à faire ce constat concernant les vacances : 69% de locataires (+3 points), 44% des propriétaires (+2 points). Par ailleurs, 63 % des locataires (+3 points) ainsi que 45% des propriétaires (-4 points) déclarent que leur budget logement a un impact important sur leurs dépenses d'amélioration du logement (travaux, décoration). Egalement, 67% des locataires et 40% des propriétaires estiment que leur budget logement a un impact important sur leurs dépenses de loisirs. Enfin, 66% de locataires (+7 points) et 33% de propriétaires (-2 points) estiment que leur budget logement a un impact important sur l'habillement.
Mais plus grave, même s'ils sont en diminution (-4 points), 59% des locataires déclarent que leur budget logement a un impact important sur leurs dépenses consacrées à l'alimentation ; les propriétaires dans le même cas sont 39% (stable). Et 51% des locataires (+1 point) et 31% des propriétaires (-2 points) déclarent que leur budget logement a un impact important sur leurs dépenses de santé.
Les locataires en recherche de logement citent à 70% le prix des loyers comme un obstacle (+2 points), à 38% l'absence de logement correspondant à leurs critères (+2 points), à 37% les garanties demandées, (+7 points), et à 13% l'obtention d'un crédit (+3 points). Pour les propriétaires en recherche de logement, le prix d'achat est également l'obstacle le plus mentionné (34%, +1 point), devant la difficulté à revendre son bien (30%, –2 points), l'absence de logement correspondant à leurs critères (26%, +1 point) et l'obtention d'un crédit (17%, stable).
(1) Le Sofinscope – Baromètre Opinion Way pour SOFINCO - étude réalisée les 1er et 2 avril 2015, auprès d'un échantillon de 1003 personnes âgées de 18 ans et plus (méthodes des quotas) et interrogées en ligne sur système Cawi.
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Action Logement fait son big bang !
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14/4/2015
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La nouvelle a fait l'effet d'une bombe dans le milieu des ESH (entreprises sociales de l'habitat), organismes HLM, et en particulier celles dépendant des collecteurs du "1% Logement", officiellement la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC), de 0,45% : leurs actionnaires, les CIL (comités interprofessionnels du logement), vont tous fusionner en une seule entité ! Du coup, déménagements, investissements et autres grandes décisions sont brutalement arrêtés, en attendant la mise en place des nouvelles structures, et surtout les embauches : la fusion va entraîner de nombreuses suppressions d'emplois dont il va falloir reclasser les titulaires...
La décision a été actée le 9 avril par le conseil d'administration de l'UESL-Action Logement (Union des entreprises et des salariés pour le logement), l'organisme fédérant les collecteurs ; l'objectif affiché est "d'engager la constitution d'un grand et véritable groupe Action logement", qui deviendrait "le premier financeur du logement en France et le premier opérateur du logement social". Le projet a été présenté à la ministre du logement, Sylvia Pinel, qui dans un communiqué a immédiatement salué "la volonté de moderniser Action logement" et rappelé "son attachement à faire d'Action Logement un outil dynamique et efficace, au service de la relance de la politique du logement engagée ces derniers mois". La ministre entend toutefois rester vigilante "sur les conditions de dialogue social et sur le calendrier de mise en œuvre de la convention".
"Nous passons d'une notion de réseau à une notion de groupe", a expliqué à la presse Bernard Gaud, président du MEDEF Rhône-Alpes, devenu à l’été 2014 "Monsieur logement" du MEDEF, lorsque Pierre Gattaz l’a nommé président d’Action Logement, et qui n'a pas perdu de temps depuis sa nomination ! En fait, cette annonce ne devrait pas être vraiment une surprise : elle figurait dans le récent Livre blanc pour le logement publié par le MEDEF le 9 janvier. Il appelait à adopter les réformes recommandées lors de l'assemblée générale de l'UESL du 4 juin prochain. Il s'agit en fait de parachever la réforme du 1% logement initiée par la loi Boutin de 2009, et qui a déjà conduit à réduire très fortement le nombre de CIL, passés de 125 en 2009 à 20 en 2012. Lors de la présentation du Livre blanc, Jacques Chanut, le président de la Fédération française du bâtiment (FFB), avait indiqué que "l'idée d'un collecteur unique" doit désormais être étudiée. Bernard Gaud, initialement circonspect, semble s'être laisser convaincre rapidement...
A terme, l'UESL-Action logement devrait se composer de trois entités : une "structure faîtière", paritaire, chargée de piloter l'ensemble du groupe Action Logement, un pôle de services chargé notamment de collecter la PEEC, et un pôle immobilier, regroupant le patrimoine foncier, soit environ 900.000 logements.
La première, la structure de pilotage, aura la mission de conclure avec l'Etat les conventions quinquennales relatives aux emplois de la PEEC, les décliner au plan territorial en contractualisant avec les collectivités concernées et en piloter la mise en œuvre, définir un tronc commun de produits et services adaptable localement, définir la politique immobilière des ESH contrôlées par Action logement, assurer le suivi et l'évaluation des équilibres financiers, de la gestion et des performances d'Action logement. Etant précisé que la convention Etat/UESL pour la période 2015/2019 n'est pas remise en cause...
La deuxième structure, chargée de la collecte de la PEEC et de la distribution des aides et services aux entreprises, sera en lien avec les collectivités territoriales en charge du logement et les opérateurs locaux de l'habitat. Cette nouvelle entité s'appuiera sur 13 délégations régionales, et des antennes locales suivant les besoins de proximité. Elle reprendra l'ensemble des collaborateurs et des actifs de toute nature des CIL qui disparaissent en tant que structures juridiques, à l'exception de leurs participations dans les ESH qui seront reprises dans la troisième entité. Action Logement s'engage à intervenir localement de façon équitable et non discriminatoire, aussi bien auprès des offices publics HLM que des ESH non contrôlées par Action Logement. Au niveau de chaque délégation régionale, un CRAL (pour comité régional Action logement), sera créé. Composé de façon paritaire avec un président représentant les organisations patronales et un vice-président représentant les organisations syndicales de salariés, il sera "chargé de la représentation politique d'Action logement au niveau de la région, suivant un cahier des charges et une lettre de mission élaborés par la structure faîtière, tant auprès des DR que des collectivités territoriales"...
La troisième entité portera "l'ensemble des participations des CIL dans des ESH et autres filiales immobilières équivalentes (notamment de logement intermédiaire) et devra mettre en œuvre la politique immobilière définie par la structure faîtière "tout en respectant l'ancrage local et l'autonomie de gestion de ces dernières". Une réflexion aurait été engagée, visant à terme à faire en sorte que ce patrimoine foncier puisse revenir aux caisses de retraites complémentaires AGIRC-ARRCO, fortement déficitaires, ce qui nécessite des modifications réglementaires ou législatives.
Bernard Gaud et son vice-président, Jean-Baptiste Dolci syndicaliste FO, se veulent rassurants pour les ESH : pas question de les fusionner aussi, ni de modifier quoi que ce soit dans leur fonctionnement.
S'agissant de l'Association foncière logement, qui dépend aussi du mouvement Action Logement, dont l'avenir après 2018 ne semblait pas forcément assuré, elle sera "confortée dans sa mission d'opérateur spécifique d'Action logement pour la mise en œuvre de la mixité sociale dans les quartiers visés par le PNRU (Programme national pour la rénovation urbaine) et le NPNRU (le nouveau PNRU)", et "sa gouvernance sera maintenue en l'état". Il est prévu qu'elle bénéficie "de dotations en fonds propres résultant notamment des produits de la vente des actifs des CIL qui ne seront pas nécessaires à l'activité" du pôle immobilier...
Globalement, cette réforme vise aussi, par la rationalisation des structures, à mettre fin à la concurrence stérile et contre-productive entre les organismes collecteurs et de proposer les mêmes services aux salariés des petites comme à ceux des grandes entreprises aujourd'hui privilégiés. C'est ce qui est en tous cas mis en avant de manière insistante. La réorganisation d'Action Logement qui compte quelque 12.000 salariés, devra se faire "sans casse sociale", c'est-à-dire sans licenciements, a assuré M. Gaud, et la gestion restera pilotée par les partenaires sociaux.
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Semaine du 6 au 12 avril : détecteurs de fumée payants, DALO : la France condamnée, assurance emprunteur plus chère, ascensoristes malheureux, huissiers compréhensifs, répartiteurs de frais de chauffage...
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13/4/2015
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L'actualité en brèves. Cette semaine :
- les bailleurs sociaux qui trouvent les moyens (illégaux) de faire payer par leurs locataires les détecteurs automatiques autonomes de fumée (DAAF), à la charge des bailleurs, sous le couvert d'accords collectifs signés par certaines associations de locataires : dénoncés par le Collectif Logement CGT, Paris Habitat fait payer 13 centimes d'euro par mois pendant 10 ans avec l'accord de la CNL, la CGL et le SLC, et Logirep qui a décidé de faire payer la pile du dispositif 10 euros, à raison d'1 euro par mois pendant 10 mois...
- la France qui a été condamnée le 9 avril par la Cour européenne des droits de l'Homme (CEDH) pour ne pas avoir relogé une famille, malgré une décision de justice lui octroyant un logement, dans le cadre de la loi sur le droit au logement opposable (DALO) : la requérante, une camerounaise vivant avec sa fille et son frère, avait obtenu en 2010 un jugement enjoignant l'Etat de la reloger, mais elle ne l'avait toujours pas été plus de trois ans et demi après ; si l'Etat peut être condamné au paiement d'une astreinte - en l'occurrence la plaignante ne l'avait pas demandé - pour la CEDH, le paiement de celle-ci n'est pas suffisant pour considérer que l'État s'est conformé à la décision du juge ; le jour même, le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées rappelait qu'entre 2008 et 2013, 65 millions d'euros ont été versés en dédommagements en raison du non-relogement des bénéficiaires du DALO...
- les assurances de prêts qui pourraient augmenter dans les années qui viennent en raison du protocole signé le 24 mars dernier entre gouvernement et assureurs ouvrant la voie à un "droit à l'oubli", devant permettre aux anciens cancéreux de ne plus être différenciés des autres consommateurs lorsqu'il s'agit de souscrire une assurance décès-invalidité ; le dispositif entrera progressivement en vigueur, s'appliquant dans un premier temps aux candidats à l'emprunt ayant lutté contre la maladie avant l'âge de 15 ans, après un délai de 5 ans après la fin de leur traitement avant de pouvoir déposer une demande d'assurance de prêt immobilier, puis aux autres emprunteurs mais avec un délai de 15 ans ; pour ceux qui souhaiteraient avoir recours à un crédit immobilier avant le terme de ces délais, obligation leur sera faite de mentionner leur maladie, mais les assureurs devront le faire au tarif normal, c'est-à-dire sans appliquer les surprimes auxquelles sont généralement soumis les anciens malades ; le problème est que si les assureurs ont accepté de se soumettre à cet assouplissement, cette liberté accordée aux anciens cancéreux pourrait alimenter une hausse des cotisations dont devront s'acquitter l'ensemble des assurés (et pas seulement les anciens malades)...
- le nouveau délégué général de la Fédération des Ascenseurs, Alain Meslier, qui se plaint d'une importante baisse d'activité des entreprises du secteur après la suspension, jugée "brutale", de la mise en conformité des ascenseurs en matière de précision d'arrêt à l'étage, et qui chiffre à mille le nombre de postes qui auraient été supprimés dans la profession ; désormais, l'enjeu économique majeur sera la transition énergétique, avec l'objectif de diviser par deux la consommation énergétique des ascenseurs en France, estimée à la consommation globale d'une ville comme Nantes ou Bordeaux, selon les professionnels du secteur ;
- La Chambre nationale des huissiers de justice (CNHJ), qui propose une hotline gratuite (treve@huissier-justice.fr), du 26 mars au 30 avril, pour conseiller les locataires et bailleurs concernés par les expulsions depuis la fin de la trêve hivernale ;
- l'Association des Responsables de Copropriété (ARC), qui dénonce les conséquences d'un amendement adopté le 3 mars 2015 par le Sénat dans le cadre du projet de loi sur la transition énergétique et pour la croissance verte, prévoyant d'étendre l'obligation d'installer des répartiteurs de frais de chaleur dans pratiquement tous les immeubles en chauffage collectif, et cette fois sous peine de sanction financière ; or, le coût de cet équipement (achat ou location, entretien, relevé, frais du syndic) est loin d'être dérisoire, sans compter que les matériels présentent des défaillances fréquentes pouvant être sources de contestations, et que l'investissement risque de dissuader les copropriétaires d'entreprendre des travaux ambitieux de rénovation du bâti, seul moyen d'atteindre les objectifs ambitieux d'économies d'énergie...
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Logement en Ile-de-France : la Cour des comptes critique le manque de cohérence de l’action publique et des collectivités
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9/4/2015
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La Cour des comptes a rendu public le 8 avril un rapport consacré à l'effet des politiques publiques sur le logement en Ile-de-France. Elle en constate les limites depuis deux décennies dans trois domaines majeurs : l'aménagement, qui encadre et conditionne la production de logements, le logement social et le logement privé. Elle estime surtout que l'amélioration de la situation du logement dans la région capitale n'est pas seulement une question d'effort financier : il importe tout autant que les interventions publiques soient "mieux organisées, mieux ciblées et surtout plus cohérentes".
La Cour des comptes reconnaît les difficultés particulières de l'Ile-de-France, région attractive et dense, où le marché du logement est particulièrement tendu, en raison d'un déficit d'accroissement de l'offre de logements depuis plus de vingt ans, par rapport à celle de la demande. Le prix moyen des terrains à bâtir y est plus de 3 fois plus élevé qu'en province, et celui des appartements anciens et des loyers du secteur privé 2,5 fois plus élevé ! Probablement une conséquence, la segmentation entre les secteurs locatifs privé et social y est plus forte qu'ailleurs, avec des écarts allant jusqu'à de 1 à 4 à Paris entre les loyers de ces secteurs !
D'où une sur-occupation des logements, un taux d'effort supérieur pour les accédants à la propriété et les locataires du secteur libre, et l'engorgement du parc social, qui se renouvelle moins alors qu'il est plus demandé, le parcours résidentiel des ménages y étant rendu beaucoup plus difficile. Plus d'un tiers des locataires du parc privé ne sont pas logés dans le parc social alors que leur revenu est inférieur au plafond de ressources exigé pour avoir accès aux logements du type prêt locatif aidé d'intégration (PLAI), qui sont les plus sociaux et offrent les loyers les plus bas !
Pourtant, des masses financières importantes, supérieures à 6 milliards d'euros par an, sont consacrées chaque année par l'Etat et par les autres acteurs de la politique du logement à l'Ile-de-France, mais elles n'ont pas contribué à y améliorer significativement la situation du logement. Une première raison selon la Cour des comptes est l'inefficacité des instruments de planification ou des interventions foncières sans capacité d'obliger à construire. Les objectifs de construction de logements fixés dans le schéma directeur de la région d'Ile-de-France (SDRIF) n'ont jamais été réalisés, et de loi : l'objectif actuel de 70.000 logements par an n'est atteint que pour un tiers ! En cause la multiplication des instruments de planification et des échelons de décision. "Un rapprochement du périmètre des futures intercommunalités franciliennes et de celui des divers instruments de planification, de programmation et de contractualisation de l'offre de logement est nécessaire", indique la Cour. Et surtout il faut que ces intercommunalités deviennent à terme compétentes pour délivrer les permis de construire ! Ce qui n'est pas gagné...
S'agissant de l'offre foncière, la Cour des comptes critique le parti pris du SDRIF de concentrer les trois quarts du nouvel effort de construction sur des espaces déjà urbanisés, où les terrains sont chers, ce qui rend plus difficile l'équilibre économique des opérations. Elle recommande d'exploiter toutes les possibilités foncières, notamment dans des zones comme les villes nouvelles, pas entièrement terminées et plus abordables qu'en centre d'agglomération, où la construction n'est souvent possible qu'après destruction du bâti existant. S'agissant des opérateurs, la fusion des quatre établissements publics fonciers va accroître leur efficacité. Mais la fiscalité locale et celle des plus-values immobilières sont actuellement trop favorables à la rétention foncière, selon la Cour, qui recommande de taxer les plus-values immobilières réelles sans condition de durée de détention, en ne tenant compte que de l'érosion monétaire. détention, mais en tenant compte de l'érosion monétaire. Elle conseile également de modifier l'assiette de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, en tenant compte de la valeur vénale des terrains à bâtir.
Concernant le logement social, les résultats sont jugés insuffisants malgré des efforts financiers importants. L'effort de l'Etat a bien été réorienté à partir de 2010 en direction de l'Ile-de-France, qui a reçu plus de 50% des aides à la construction de logements locatifs sociaux, dites aides à la pierre, et le poids très important des autres financeurs, tels que les collectivités territoriales y a été accru. Mais les effets sont mitigés, du fait du coût très élevé des opérations, notamment à Paris. Confrontés à la diminution des aides et au coût élevé de construction des logements, les bailleurs sociaux franciliens ont tendance, pour équilibrer leurs opérations, à privilégier les logements du type prêt locatif social (PLS), assortis des niveaux de loyers les plus élevés, au détriment des logements de types PLAI et prêt locatif à usage social, accessibles aux plus modestes. Ainsi, au cours de la période 2005-2012, en Île-de-France, l'agrément des PLS l'a emporté sur les PLAI, qui correspondent pourtant aux logements sociaux les plus demandés !
La mauvaise volonté de nombreuses collectivités de la région a fait le reste : la mise en œuvre de l'article 55 de la loi SRU en Ile-de-France est meilleure que dans d'autres régions, permettant un rattrapage significatif, mais la loi n'a pas donné de prime aux communes qui s'en rapprochaient le plus. Les subventions et les efforts se sont concentrés dans les zones où le coût de construction est le plus élevé et le foncier le plus rare. Et ces contraintes ont souvent conduit à acquérir et conventionner des logements existants pour leur donner un statut social, sans accroissement de l'offre globale, ni modification du peuplement quand les immeubles étaient occupés. "On observe en outre une part importante de petits logements au détriment des logements familiaux, car ils sont comptabilisés de la même manière dans les statistiques", remarque malicieusement la Cour. Et l'objectif renforcé de la loi de janvier 2013 (25% de logements sociaux au lieu de 20%) ne corrige pas les imperfections du système, et risque de les amplifier. Au demeurant, certaines collectivités concernées auront-elles les moyens de faire face à leurs obligations ?
Se pose aussi le problème des règles d'attribution des logements sociaux, appliquées de manière variable, et celles de gestion du logement social. Les garanties de maintien dans les lieux et la faible modulation des loyers en cas de progression des revenus contribuent à la forte segmentation entre les parcs locatif privé et social dénoncée. La Cour des comptes recommande une plus grande transparence, et une application sans dérogation ni plafonnement des suppléments de loyers de solidarité ! Elle conseille aussi de moduler le loyer à l'entrée dans le logement social et pendant toute sa durée d'occupation, en fonction du revenu des locataires, et de réexaminer les conditions de maintien dans les lieux des locataires des logements sociaux...
Enfin, concernant le logement privé, la lutte contre la vacance des logements connaît de faibles résultats en raison de l'impact limité, voire nul, de la taxe sur les logements vacants ou de la politique de réquisition. Probablement parce que l'idée qu'il existe un grand nombre de logements aujourd'hui vacants qui pourraient être facilement mis sur le marché relève d'un fantasme qui arrange tout le monde, à droite comme à gauche, ce que le Cour des comptes ne peut évidemment pas dire...
Même chose quant à la transformation de bureaux en logements, peu rentable économiquement.
S'agissant des aides fiscales à l'investissement locatif, elles sont coûteuses et produisent des effets d'aubaine liés à leur ciblage insuffisant sur les besoins de logements intermédiaires en zones tendues. Les dispositifs de défiscalisation sont insuffisamment évalués et n'ont pas eu l'effet attendu de modération des loyers.
Quant à l'accession à la propriété principalement stimulée par les prêts à taux zéro, leur affectation à près de 80% à l'acquisition dans l'ancien a soutenu la hausse des prix sans réussir à déclencher un renouvellement de l'offre en construction neuve ; en cela, la Cour des comptes ne fait que confirmer l'avis (presque) général et approuve les décisions de réserver les aides au neuf depuis le 1er janvier 2012, sous conditions de ressources...
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Coup de projecteur sur des projets d'habitat participatif en Ile-de-France
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8/4/2015
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L'habitat participatif, qui permet à des groupes d'habitants de concevoir, construire et gérer collectivement un habitat organisé autour d'espaces communs, reste encore limité en France. Il est vrai qu'il vient juste d'être doté d'un cadre légal par la loi "ALUR" du 24 mars 2014, encore en attente des décrets d'application. Une manifestation
Afin de donner un coup de projecteur à cette alternative à la promotion immobilière professionnelle, une manifestation "Printemps du Cohabitat" est organisée du 30 mars au 30 avril réunissant "les pouvoirs publics, les professionnels et les habitants, pour innover", comme l'a expliqué à l'AFP Julien Maury, qui organise l'évènement et dirige l'entreprise sociale Coab. "Les élus doivent prendre conscience que ces projets permettent de tirer parti d'un foncier difficile : une parcelle trop petite pour un bailleur social ou un promoteur, mais trop grande pour une famille seule", souligne de son côté Franck Faucheux, architecte et en charge de l'aménagement opérationnel durable au ministère du logement.
Cinq projets d'habitat participatif en Ile-de-France, "innovants, abordables et respectueux de l'environnement" seront mis en valeur à cette occasion. Paris, Montreuil (Seine-St-Denis), Fontenay-sous-Bois (Val-de-Marne), Savigny-le-Temple (Seine-et-Marne), et Saint-Cyr-en Arthies (Val-d'Oise) mettent chacune un terrain à disposition d'un projet d'habitat participatif, en vue de construire des ensembles de 5 à 20 logements autour d'un thème ("oasis urbaine", jardins, "gastronomie et du vivre ensemble", etc.). Les rencontres permettront de présenter les projets, de participer à des ateliers et de s'informer sur toute la gamme des projets de cohabitat : autopromotion, coopérative d'habitants, écoquartier...
Les familles intéressées pourront aussi former un groupe d'habitants et déposer leur candidature : les futurs voisins dessineront ensemble les contours d'un projet où partager des espaces et des services.
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Les notaires épinglés pour la gestion des fonds détenus pour leurs clients
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2/4/2015
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En plein bras de fer des notaires avec le gouvernement sur fond de "projet de loi Macron", cela tombe plutôt mal : le quotidien Le Monde a révélé le contenu d'une lettre envoyée le 12 février par la Cour des comptes aux ministres de la justice, de l'économie et des finances ainsi qu'à la direction de la Caisse des dépôts et consignations (CDC). Elle y dénonce des libertés prises par de nombreux offices avec les règles qu'ils doivent respecter concernant le dépôt des fonds détenus pour le compte de leurs clients dans le cadre des opérations qu'ils réalisent pour eux : transactions, successions, partages, etc.
Lorsque ces fonds ne font que transiter par la comptabilité des offices, ils sont déposés sont déposés sur des "comptes de disponibilités courantes" rémunérés au profit des notaires. "C'est une façon de défrayer nos coûts liés au traitement comptable des sommes qui transitent par nos offices", a expliqué au Monde Pierre-Luc Vogel, président du Conseil supérieur du notariat (CSN). Cette rémunération n'est pas négligeable selon la Cour des comptes, qui l'estime à 17.000 euros par an par notaire !
Si aucun mouvement ne se produit durant trois mois sur le compte de disponibilités courantes, la réglementation oblige les notaires à transférer l'argent vers un autre compte, dit "compte de dépôts obligatoires", rémunéré cette fois au profit des clients propriétaires des fonds. Problème : la Cour des comptes a constaté que près de 38% des offices contrôlés en 2012 n'effectuaient pas ces transferts (1.327 sur 3.506 exactement). En 2011, le pourcentage était pratiquement identique. Le paradoxe est que ces défaillances ont été détectées parle CSN lui-même puisque les "inspections professionnelles" sont dans le système ordinal de cette profession, comme dans les autres professions dotées d' "ordres", effectuées par des notaires sur leurs pairs. Visiblement, l' "autorégulation" ne fonctionne pas très efficacement, les manquements relevés n'ayant fait l'objet d'aucune sanction en 2011 et 2012, et de seulement deux en 2013... La Cour des comptes en rend responsable le CSN au premier chef, mais aussi le ministère de la justice qui "n'a pas pris de disposition pour remédier à cette situation", préjudiciables "tant aux tiers détenteurs des fonds qu'à l'image de la profession notariale"...
La Caisse des dépôts nuance la critique, affirmant avoir mis en place fin 2012, avec la profession, des "outils et des procédures, dans le cadre du projet Mifado, qui permettent d'améliorer le suivi des comptes et la traçabilité des flux". "Le dispositif a montré son efficacité, puisque le nombre d'offices qui ne respectent pas leurs obligations a très fortement baissé depuis", indique-t-on à la direction de l'établissement. Le discours serait identique au ministère de la justice, pour qui "le système est en train de devenir vertueux". Enfin au CSN, on dénie tout "esprit de lucre" et met en avant des "difficultés techniques" : le respect scrupuleux des textes impliquait pour chaque office de rechercher quotidiennement tous les comptes n'ayant enregistré aucun mouvement depuis trois mois, certains professionnels n'y parvenant pas, faute d'avoir le temps et les moyens humains nécessaires...
En tous cas la Cour des comptes avoue n'avoir aucun moyen de savoir si ces mécanismes d'autorégulation fonctionnent correctement aujourd'hui ! Elle dénonce aussi accessoirement les "choix" de la Caisse en matière de prêts et de financements accordés aux offices, insuffisamment sélectifs selon elle. La lettre citerait l'exemple d'une avance d'argent "pour l'achat d'une voiture coûteuse", qui "peut difficilement être considérée comme une contribution à la qualité des prestations juridiques offertes"...
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Fin de la trêve hivernale : le casse-tête de l'après expulsion et la compréhension des Français
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1/4/2015
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Le 31 mars a marqué la fin de la trêve hivernale 2014-2015. Le ministère du logement se devait de tenter de désamorcer les manifestations qui s'organisent chaque année à l'approche la date fatidique - avant 2014, c'était le 15 mars - en appelant à la mobilisation des services de l'Etat, collectivités, bailleurs et associations, "pour avancer dans la lutte contre l'exclusion", selon les termes de Sylvia Pinel à l'occasion d'une visite au centre d'hébergement Sébastopol à Paris, dont les places ont été pérennisées au-delà du 31 mars 2015. La ministre a réaffirmé sa détermination à mettre fin à une "gestion au thermomètre" de l'hébergement d'urgence et sa volonté d'apporter des "réponses humaines" en mettant tout en œuvre pour éviter des remises à la rue. "Chaque personne hébergée durant l'hiver bénéficiera d'un accompagnement social personnalisé et fera l'objet d'un suivi renforcé", est-il indiqué dans un communiqué du ministère.
Sylvia Pinel annonce également un renforcement de la prévention des expulsions locatives : aucune procédure d'expulsion ne pourra être menée sans que chaque dossier ait été examiné par une commission spécialisée, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX), et une charte de prévention des expulsions sera adoptée par décret d'ici cet été, visant notamment à traiter les impayés plus en amont. Un pôle interministériel sera chargé de cette politique à partir d'avril : il comprendra un comité de suivi auquel siégeront les associations de lutte contre l'exclusion.
Le 24 mars, Sylvia Pinel installait un comité de pilotage pour réduire le recours aux nuitées hôtelières et annonçait la création de 2.000 places d'hébergement supplémentaires pérennisées pour la fin de la trêve hivernale, sur les 8.000 places temporaires ouvertes durant l'hiver, en plus des 102.000 places d'hébergement déjà disponibles en France. Un plan, pour lequel l'Etat mobilise 105 millions d'euros, doit marquer un réel changement de pratiques au sein de la politique d'hébergement : il prévoit d'ici 2017 la création de 13.000 places en dispositifs alternatifs sur trois ans : 9.000 places en intermédiation locative (type "Solibail"), 1.500 places en logement adapté (résidences sociales ou maisons-relais) et 2.500 places d'hébergement dans des centres ou des appartements dédiés aux familles. A cela s'ajouteront des hébergements alternatifs dédiés aux 6.000 demandeurs d'asile actuellement hébergés à l'hôtel, et un accompagnement social renforcé, notamment sur l'aide alimentaire et l'accès aux droits, de toutes les personnes hébergées à l'hôtel.
Si beaucoup de propriétaires subissant des locataires en impayé vivent mal la trève hivernale, un sondage réalisé par le site A vendre A louer (1) montre qu'une grande majorité de Français la jugent nécessaire ! 84% estiment que c'est une mesure "humaine". 76% la jugent également indispensable et coûteuse (69%). Même si plus d'un tiers pointe du doigt les dérives abusives qu'elle engendre. même 70% des propriétaires sont favorables à cette mesure, soit seulement 5 points de moins que les locataires. 69% des propriétaires ayant une opinion pensent également que cette mesure est indispensable. Cette part monte significativement chez les locataires (83%). Cependant, ils sont naturellement plus nombreux à juger cette mesure abusive : 42% contre 31% pour les locataires.
Mais cet attachement n'est pas identique selon leur niveau de revenu : chez les plus modestes, près de 9 répondants sur 10 la jugent indispensable et à peine plus de la moitié d'entre eux la juge coûteuse contre près de 9 Français sur 10 issus des ménages les plus aisés. Les Français aux revenus les plus modestes sont également moins nombreux à trouver cette mesure abusive : 22% vs près d'un sur deux chez les Français les plus aisés...
Sur la durée de la trève, 77% des sondés ne trouvent pas qu'elle soit trop longue. 17% seraient même pour la rallonger. Cette proportion montant à 23% auprès des locataires.
Le phénomène de la précarité locative est révélé par le sondage dans toute son ampleur ! Côté locataires, on apprend que plus d'un Français sur 10 a été touché directement ou indirectement par une menace d'expulsion ! 12% des Français ont vu l'un de leurs proches en être menacé, l'ont été, ou le sont actuellement. Et les habitants d'Ile-de-France sont deux fois plus touchés que les Français vivant en province : 19% contre 10%. Cette part décroît naturellement avec les revenus : parmi les ménages les plus modestes, 1 Français sur 4 déclare être ou avoir été menacé d'expulsion ou avoir vu l'un de ses proches dans cette situation.
Côté propriétaires, 1 bailleur sur 2 a déjà été confronté à des retards de loyers ! Pour 22% d'entre eux, ces retards arrivent même régulièrement. Une situation qui est aussi - on s'en doutait - plus fréquente en Ile-de-France qu'en province. Ces retards les mettent parfois eux-mêmes dans une situation précaire, notamment lorsqu'il s'agit d'un investissement locatif qui implique un crédit à rembourser. Plus d'un Français sur 2 estime par ailleurs que les propriétaires bailleurs n'ont pas les moyens de se protéger contre les impayés. 78% déclarent également que la complexité des procédures d'expulsion a un impact négatif sur la mise en location de logements vacants.
A noter que le site A Vendre A Louer s'engage dans un partenariat avec le Secours populaire français dans la lutte contre la précarité : "pendant 3 ans, nous allons leur apporter notre soutien financier et humain, sensibiliser et mobiliser nos collaborateurs, nos clients et nos internautes autour de leurs actions", déclare Stéphane Anfosso, Directeur Général A Vendre A Louer.
(1) étude quantitative réalisée auprès d'un échantillon de 1020 répondants âgés de 18 ans et plus, représentatifs de la population française sur des critères de sexe, d'âge, de CSP, de région, et de taille d'agglomération. Date de terrain du 10 au 12 mars 2015.
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