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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Réforme des hypothèques en vue ?
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5/5/2004
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Nicolas Sarkozy a consacré un petit paragraphe de son intervention préliminaire lors de sa grande conférence de presse de mardi 4 mai à l'immobilier, expliquant qu'il fallait "conforter le marché immobilier, car c’est un secteur d’activité actuellement très dynamique".
Il a repris une annonce faite par Gilles de Robien et Jean-Pierre Raffarin juste avant la campagne des élections régionales, à savoir le déclassement de réserves foncières inutilisées du domaine public et leur affectation au marché immobilier. "Pour la seule Île-de-France, 3 millions de m2 seront ainsi libérés d’ici 2010" a-t-il notamment déclaré.
Enfin le ministre d'Etat a annoncé que "le crédit immobilier sera stimulé par la simplification du régime des garanties hypothécaires, actuellement beaucoup trop cher et contraignant", ajoutant que "l’autorisation du crédit hypothécaire à la consommation sera également envisagée"...
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Remise du rapport "Pelletier" sur les baux commerciaux
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5/5/2004
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Le groupe de travail mis en place par Dominique Perben, garde des Sceaux, ministre de la Justice et présidé par Philippe Pelletier, composé de magistrats, d'avocats et de professionnels de l'immobilier, présente son rapport aujourd'hui à son commanditaire (1). Comme son titre l'indique, il s'agit d'un catalogue de propositions pour une modernisation du régime juridique des baux commerciaux et professionnels.
Après une analyse exhaustive des critiques que l'on peut faire à la législation actuelle et une rapide référence aux législations étrangères, le rapport formule 28 suggestions de modifications et 12 recommandations :
- propositions générales :
1. rappeler l’obligation d’immatriculation du commerçant ou de l’artisan, au titre de tous ses établissements.
2. affirmer, en cas de soumission conventionnelle au statut des baux
commerciaux, la validité des clauses écartant des dispositions d’ordre public de ce statut.
3. autoriser les parties à un bail professionnel à déroger au régime fixé par l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 en se soumettant conventionnellement à l’ensemble des dispositions statutaires relatives aux baux commerciaux.
4. (recommandation) inciter les organisations représentatives des propriétaires, commerçants, artisans et professionnels libéraux à mieux faire connaître le régime juridique des baux commerciaux et professionnels, et à diffuser des clauses-type favorisant la négociation des contrats.
- sur la durée des baux :
5. permettre la succession de plusieurs baux dérogatoires dans la limite de la durée totale de deux ans.
6. clarifier la situation juridique des parties à l’issue de la période dérogatoire.
7. définir la convention d’occupation précaire.
8. permettre une libre durée des baux à usage exclusif de bureaux.
9. réputer non écrite la convention permettant à une seule des parties de
prolonger le bail.
10. permettre aux parties de convenir par avance de la durée du bail renouvelé, qui ne peut être inférieure à neuf ans.
11. encadrer la durée du préavis des congés entre 6 et 18 mois,
12. supprimer la référence aux usages locaux.
13. laisser au locataire, en cas d’éviction, un délai de 3 mois après versement de l’indemnité pour libérer les lieux.
14. (recommandation) assouplir, par un régime approprié de la taxe de publicité foncière, la conclusion de baux d’une durée supérieure à douze ans.
- sur le loyer et l'indemnité d’éviction :
15. supprimer le caractère d’ordre public de la révision du loyer.
16. (recommandation) poursuivre les travaux en cours en vue de créer un indice INSEE mesurant le coût de la location, plus adéquat que celui mesurant le coût de la construction.
17. retenir comme motif d’évolution du loyer de renouvellement, en sus des éléments visés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du Code de commerce, le caractère manifestement sur-évalué ou sous-évalué du loyer.
18. (recommandation) créer des observatoires locaux des loyers commerciaux.
19. faire annexer par l’expert à son rapport les documents justificatifs de ses références locatives.
20. conférer un caractère exécutoire par provision au jugement fixant le prix du bail renouvelé.
21. préciser les conditions dans lesquelles la réinstallation du locataire fait échec au droit de repentir du bailleur.
- sur les clauses et conditions des baux :
22. interdire la clause obligeant le preneur à tenir les lieux loués sous une enseigne déterminée, sauf le droit des parties de convenir des modalités du changement d’enseigne.
23. (recommandation) améliorer l’information du nouveau locataire sur la nature et le montant des charges accessoires au loyer.
24. (recommandation) rappeler la nécessité d’une régularisation annuelle des charges et proposer qu’elle soit présentée de façon harmonisée.
25. (recommandation) moderniser la rédaction des articles 1754 et 1756 du Code civil, relatifs aux réparations et inciter à ce que les nouveaux baux s’y référent, en lieu et place des articles 605 et 606 du même code.
26. (recommandation) clarifier la définition de la chose louée de l’article 1723 du Code civil.
27. (recommandation) inciter les parties à dresser un état des lieux, à l’occasion notamment de l’entrée en jouissance ; inciter cédant et cessionnaire du bail à faire de même.
28. (recommandation) inciter les parties à stipuler un droit de préférence au profit du preneur en cas de vente du local commercial et au profit du bailleur en cas de cession du fonds.
- sur la reprise des logements vacants :
29. permettre aux échéances triennales et lors du renouvellement la reprise par le bailleur des logements vacants accessoires aux locaux commerciaux, en vue de leur réaffectation à l’habitation si le preneur n’y a pas lui-même procédé dans les six mois de la notification.
30. (recommandation) favoriser le concours des subventions publiques (ANAH, FISAC, etc.) pour aider à la transformation des logements vacants accessoires en vue de leur réaffectation à l’habitation.
- sur le règlement des litiges :
31. étendre le champ de compétence des commissions départementales de conciliation à l’ensemble des litiges relatifs au loyer, au dépôt de garantie, aux charges et aux travaux, et réaffirmer le caractère facultatif de leur saisine.
32. limiter à un délai de 6 mois la faculté de saisir la commission départementale de conciliation en matière de loyer.
33. supprimer le caractère préalable du mémoire et, par voie de conséquence, le délai d’un mois séparant la notification de l’assignation en fixation du loyer.
34. donner compétence au juge des baux commerciaux pour statuer sur toute question de droit préalable à la fixation du loyer.
35. donner compétence exclusive au tribunal de grande instance pour tout litige relatif aux baux commerciaux.
36. simplifier la procédure après expertise.
37. harmoniser divers délais de procédure et de prescription et leur point de départ et supprimer la sanction de la forclusion en matière de refus de renouvellement avec refus d’indemnité d’éviction.
38. conférer l’autorité de chose jugée au principal à l’ordonnance de référé qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit.
39. lever une ambiguïté rédactionnelle de l’article 2061 nouveau du Code civil relatif aux clauses compromissoires.
40. (recommandation) favoriser le développement d’instances de médiation et d’arbitrage des litiges.
Comme on le voit, le principe du pas de porte n'est finalement pas remis en cause alrs qu'au sein de la commission "l’incertitude sur la pertinence de cette pratique a en effet laissé initialement penser que son abandon pouvait se justifier", ni celui du droit au renouvellement et du plafonnement du loyer du bail renouvelé...
Par ailleurs, la commission n'a pas recommandé la suppression de certains formalismes comme celui de la signification des congés par huissier, "s’agissant d’actes importants justifiant une solennité protectrice", et a critiqué la "financiarisation" des rapports bailleur-locataire qu'induisent les clauses mettant à la charge du locataire l'intégralité des charges du propriétaire y compris celles relevant de son obligation de garantie du "clos et du couvert" !
Enfin, la modestie des propositions touchant aux baux professionnels est justifiée par les nombreux échecs des tentatives de créer une législation spécifique : la commission s'est contentée de "créer une passerelle entre le statut actuel du bail professionnel et le régime des baux commerciaux"...
(1) Rapport au garde des sceaux, intitulé "Propositions pour une modernisation du régime juridique des baux commerciaux et professionnels", consultable sur le site du ministère de la justice.
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Les prix de l'immobilier parisien en voie de stabilisation en 2004
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5/5/2004
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La Chambre de Paris-Ile de France de la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers) prévoit désormais ouvertement, sur fond de conjoncture économique morose, et après une année 2003 dynamique, un palier dans l'évolution des prix de l'immobilier ancien dans la région en 2004...
"On est entré dans une phase de stabilisation des prix, malgré des phénomènes de rattrapage dans certains quartiers ou certaines banlieues", a estimé le président de la chambre, Marcel Ricard, lors de la présentation de l'enquête semestrielle de l'Observatoire francilien de l'immobilier. Et de souligner: "plus personne n'envisage d'augmenter les prix dans la conjoncture actuelle, car si on les accroît encore, il n'y aura plus d'acquéreurs".
Toutefois, malgré une situation économique également morose, les promesses de ventes ont progressé de 7% en Ile-de-France et de 12% à Paris en 2003, tous biens confondus, et les prix ont continué de monter, notamment pour les appartements de 4 pièces et plus, selon les chiffres publiés jeudi et basés l'étude d'un échantillon de cabinets FNAIM.
Le marché s'est aussi fortement accéléré, comme le prouve le raccourcissement des délais entre la prise de mandat et la promesse de vente...
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Le prix moyen des logements neufs augmente fortement
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4/5/2004
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Le prix moyen des logements neufs mis en vente en France a fortement augmenté en début d'année 2004, selon les promoteurs immobiliers interrogés au mois d'avril par l'Insee.
"Le prix des terrains a également connu une vive hausse", a ajouté l'Institut dans un communiqué, révélant également que "l'apport personnel des candidats à l'acquisition des logements neufs a diminué au cours des trois derniers mois".
Selon les promoteurs interrogés, la demande de logements neufs à acheter reste "dynamique" tandis que la demande de logements à louer "se stabilise".
"Les perspectives de mises en chantier de logements destinés tant à la vente qu'à la location s'infléchissent légèrement", a ajouté l'Insee.
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Les sociétés coopératives d’HLM veulent développer la location-accession
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3/5/2004
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La Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM a signé deux conventions avec des acteurs importants du secteur bancaire coopératif, le Crédit Mutuel et le Crédit Coopératif, en vue de mettre en place des financements adaptés pour le développement de la location-accession.
Plusieurs thèmes sont abordés :
- les deux réseaux coopératifs donneront aux coopératives d’HLM et à leurs accédants un accès privilégié aux prêts sociaux location-accession (PSLA) mis en place en 2004 par les pouvoirs publics pour encourager la location-accession ; il faut rappeler qu'un PSLA, accordé sous plafonds de ressources, ouvre droit à une TVA à taux réduit et à une exonération de taxe foncière pendant 15 ans pour toute acquisition d’un logement neuf agréé par les pouvoirs publics ;
- ils accorderont également des conditions de financement privilégiées aux autres acquéreurs des coopératives d’HLM ; "le Crédit Mutuel et le Crédit Coopératif pourront apporter tout leur savoir-faire en ingénierie financière pour le bon équilibre des opérations initiées par les coopératives d’HLM" est-il précisé ;
- enfin, les deux réseaux seront sollicités pour être partie-prenantes du sociétariat des sociétés coopératives d’intérêt collectif d’HLM (SCIC HLM) en cours de création ou à venir dans le cadre de la politique de remaillage du territoire initiée par la Fédération ; la SCIC HLM est la nouvelle forme juridique des coopératives d’HLM, introduite par la loi "Borloo" 1er août 2003 (d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine)...
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Des normes tardives pour la sécurité des piscines mettent les loueurs hors la loi !
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3/5/2004
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Les piscines privées installées depuis le 1er janvier 2004 et celles des maisons et appartements dans des résidences proposés à la location saisonnière depuis le 1er mai 2004 doivent être protégées par des dispositifs de sécurité destinés à empêcher les noyades de jeunes enfants : c'est l'application d'une loi de janvier et d'un décret de décembre 2003 (notre brève) qui prévoient que les "piscines enterrées non closes privatives à usage individuel ou collectif doivent être pourvues d'un dispositif de sécurité normalisé visant à prévenir le risque de noyade" et ce à compter du 1er janvier 2004 pour les nouvelles piscines et du 1er janvier 2006 pour les piscines installées avant le 1er janvier 2004. En cas de location saisonnière, les piscines devaient être équipées également au 1er janvier 2004, mais le décret n'étant paru que la veille de la date d'application (!), le délai a été repoussé au 1er mai...
Le décret précise que le dispositif de sécurité destiné à prévenir les noyades "doit être conforme soit aux normes françaises, soit aux normes ou aux spécifications techniques ou aux procédés de fabrication prévus dans les réglementations d'un Etat membre de la Communauté européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen, assurant un niveau de sécurité équivalent". Or c'est là que le bât blesse : les normes n'ont été publiées qu'en décembre 2003 ce qui n'a pas laissé suffisamment de temps aux fabricants pour s'y conformer ! De surcroît, publiées un peu à la hâte, elles viennent d'être remplacées par de nouvelles normes (JO du 2 mai !...) :
- norme concernant les barrières de protection et moyens d’accès : NF P90-306,
- norme pour les systèmes d’alarme : NF P90-307,
- norme pour les couvertures de sécurité et dispositifs d’accrochage : NF P90-308,
- norme pour les abris de piscines : NF P90-309...
Du coup, les installateurs sont dans l'impossibilité de faire face à la demande, les fabricants n'ayant pas même eu le temps de se conformer aux normes de 2003, ce qui met les loueurs dans une position délicate : soit ils condamnent temporairement la piscine au risque de subir par l'inconséquence du législateur et des pouvoirs publics un manque à gagner substantiel - la piscine n'est pas un élément marginal du prix d'une location de vacances ! -, soit ils se mettent dans l'illégalité et risquent une amende de 45.000 euros, plus une responsabilité pénale aggravée en cas d'accident ! Les administrateurs de biens risquent encore plus : perte d'autorisation d'exercer pendant 5 ans et 225.000 euros d'amende !
La FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers) s'insurge dans un communiqué contre une information diffusée par le ministère de l'équipement qui, avec une relative légèreté, admet que "les copropriétaires qui font de la location saisonnière risquent de ne pas pouvoir équiper au 1er mai 2004 la piscine de la copropriété d'un dispositif de sécurité normalisé et donc au final de ne pas pouvoir louer leur bien louer leur bien"... et demande un nouveau report du délai d'application de cette législation !
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Budget du logement : cohésion sociale ou maîtrise des déficits ?
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30/4/2004
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Marc-Philippe Daubresse, nouveau secrétaire d'Etat au Logement, résiste aux demandes de réduction budgétaire de Bercy : « J'ai bien entendu mardi matin l'Elysée déclarer que la priorité absolue est la cohésion sociale, l'emploi et le logement. Jacques Chirac a par ailleurs réaffirmé sa volonté de dépasser l'objectif de 80.000 logements sociaux fixé pour 2004 et de tenir le programme de rénovation urbaine. Je n'imagine pas qu'un membre du gouvernement puisse penser le contraire », a-t-il affirmé dans des propos rapportés par les Echos aujourd’hui (1). Alors que le ministre des Finances demande à tous les membres du gouvernement le gel de 4 milliards de crédits votés pour 2004, dont 150 millions d'euros pour le logement, l'intéressé affirmerait son intention de ne pas réduire le budget consacré à la production de logements sociaux...
Il explique qu’entre les associations qui en réclament 120.000 par an et le gouvernement qui s'est donné comme objectif cette année d'atteindre le seuil de 80.000, la vérité doit « se situer entre les deux » afin de pouvoir mettre en application le droit au logement pour tous les Français. « Inutile de donner aux citoyens la possibilité de réclamer un droit au logement par des procédures contentieuses si on n'a pas construit auparavant », ajoute-t-il, se référant au principe du droit au logement "opposable" accepté en début de semaine par le premier ministre qui recevait Xavier Emmanuelli, président du Haut comité du logement des défavorisés...
Et de remarquer que la mobilité au sein du parc HLM n'a jamais été aussi basse : 3 ou 4 % selon les régions, le phénomène s'expliquant par la montée des prix de l'immobilier, qui a vu le prix du mètre carré à Bordeaux et à Lille grimper de 30 % en deux ans. Du coup, le droit au maintien dans les lieux des locataires en place ne serait plus assuré en cas de dépassement des plafonds de ressources…
Mais rien ne remplace la construction ! Toute la difficulté est, reconnaît-il, d'agir pour donner aux organismes HLM plus de facilité pour construire, mais sans rogner sur l’effort en faveur de la construction privée qui ne s'est jamais aussi bien portée. Le nombre d'autorisations de construire en 2004 devrait atteindre 395.000.
Sur la difficile question des expulsions, Marc-Philppe Daubresse considèrerait, toujours selon les Echos, que les arrêtés anti-expulsion pris par les élus de gauche ne sont pas une solution, mais « qu'il va falloir apporter une réponse à l'augmentation du phénomène »...
Côté calendrier, le secrétaire d'Etat a choisi de regrouper ses projets au sein d'une grande loi « habitat pour tous » qu'il souhaite présenter avant la fin de l'année devant le Parlement. Elle reprendra en grande partie les objectifs du projet rédigé par Gilles de Robien, notamment sur la location-accession et la création de mécanismes de sécurisation des candidats à l'achat de logements neufs construits par des organismes HLM. Mais par contre il ne retiendrait pas le projet pourtant cher à son prédécesseur consistant à inciter les organismes à vendre 1 % de leur patrimoine existant chaque année. « Aujourd'hui, la priorité est de faire plus de logements sociaux », martèle-t-il, tout en refusant de donner plus de précisions sur la manière dont il compte obtenir des moyens supplémentaires pour respecter son objectif ambitieux…
En attendant, le plan de cohésion sociale que doit présenter Jean-Louis Borloo en juin comportera un volet « logement » et les « assises du logement » prévues à l'automne sont avancées fin juin ou début juillet « afin que ce débat intervienne avant les décisions qui sont à prendre : budget 2005, dispositions législatives, etc. » (2) et auront lieu annuellement sous le patronage du Conseil National de l’Habitat (CNH).
(1) Les Echos 30/4/2004
(2) Dossier de Presse, consultable sur le site du ministère du logement
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La réforme du permis de construire avance
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29/4/2004
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«Le projet d’ordonnance qui vise à réformer le permis de construire est en cours, ça avance» a annoncé le ministre de l’Equipement Gilles de Robien à l’occasion du salon de la maîtrise d’oeuvre. Fin mai, le ministre devrait même en présenter l’un des aspects pratiques, à savoir le nouveau formulaire de demande. «Ce formulaire est largement simplifié» a expliqué Gilles de Robien devant les principaux représentants de la maîtrise d’oeuvre.
Le ministre a toutefois reconnu que ces derniers n’avaient pas été consultés par son cabinet pour son élaboration. «S’il ne convient pas, nous pourrons toujours le modifier à nouveau» a-t-il déclaré...
Pour Gilles de Robien, l’aspect essentiel de cette réforme est l’instruction de permis de construire. «Notre volonté est que progressivement, les communes puissent se regrouper pour créer des structures pouvant instruire les permis» a déclaré le ministre, toujours en charge de l'urbanisme malgré le transfert du logement à son collègue Jean-Louis Borloo, exprimant le souhait de voir disparaître le rôle des directions départementales de l’Equipement sur ces dossiers.
Gilles de Robien est revenu aussi sur la réforme de l’assurance construction, en préparation dans la même série d'ordonnances (notre brève). Il a rappelé que le nouveau texte permettrait de mieux préciser le champs d’application de l’assurance obligatoire en distinguant d’une part bâtiments et ouvrages de génie civil. «Elle va également permettre aux maître d’ouvrage de couvrir, dans des conditions satisfaisantes, les risques sur les ouvrages existants qui ne relèvent pas de l’assurance obligatoire» a-t-il indiqué en rappelant que la durée de responsabilité des sous-traitants serait alignée sur celle des constructeurs.
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Implantation d'antennes-relais de téléphonie mobile
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28/4/2004
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Les opérateurs de téléphonie mobile s'engagent à respecter un guide des bonnes pratiques en matière d'implantation des antennes-relais. En effet, l’association française des opérateurs mobiles (AFOM), regroupant les 3 opérateurs français de téléphonie mobile, a élaboré avec l’association des maires de France (AMF) un guide des bonnes pratiques, destiné à rendre plus « transparente, harmonieuse et concertée » l’implantation des antennes-relais.
Les opérateurs se sont engagés à respecter ce guide lors de l’installation ou de la modification de toute antenne-relais. Le maire de la commune concernée par une nouvelle implantation se verra adresser le dossier, qui pourra également être consulté par tous les habitants.
Par ailleurs, l’accent est mis sur l’intégration paysagère des antennes, favorisant leur installation sur les dispositifs déjà existants.
Le guide est consultable sur le site de l’AFOM
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Droit au logement "opposable" : Xavier Emmanuelli obtient des promesses du Premier ministre
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26/4/2004
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Le président du Haut comité pour le logement des défavorisés, Xavier Emmanuelli, se bat depuis quelques mois sur la reconnaissance dans la loi d'un "droit au logement opposable", qui en ces temps de virage social, au moins dans les discours, peut difficilement être contredit !
L'idée a été relancée dans le 9e rapport du Haut comité, remis en décembre au président de la république : le Haut comité a demandé en effet la garantie du logement pour tous et a proposé d'inscrire la garantie de ce droit dans une loi, de même que la responsabilité de l'Etat dans sa mise en oeuvre au plan national ; il a aussi demandé la création d'une "autorité politique" responsable du logement et proposé de désigner une instance juridictionnelle chargée de traiter les recours contentieux des citoyens dans le cas où ce droit ne sarait pas satisfait dans la pratique !...
Reçu lundi 26 avril par Jean-Pierre Raffarin, il a repris l'idée et présenté un calendrier sur deux ans pour sa mise en oeuvre : "on lui a fait une propostion de calendrier, avec la présentation de la loi à la fin de l'année, la mise en place des recours dans les deux ans", a-t-il déclaré sur le perron de l'Hôtel Matignon à l'issue d'un entretien d'une demi-heure.
M. Emmanuelli, qui était accompagné de l'ancien président d'ATD Quart Monde Paul Bouchet, s'est déclaré "satisfait" après sa rencontre avec le Premier ministre. "Je crois qu'on ne reviendra plus sur ce droit au logement opposable. Ca y est, c'est passé dans les moeurs, dans le langage politique et il nous l'a confirmé (...) C'est un vrai chantier, c'est un sujet que le monde politique va suivre", a-t-il rapporté.
Reste à savoir quelle est la valeur des promesses en des temps où la pérennité des autorités politiques en place est si peu assurée...
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universimmo.com
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