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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'immobilier ne flambe pas partout !
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27/12/2010
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Paris n'est pas la France ! S'il fallait encore le prouver, une étude réalisée pour Capital.fr par le cabinet Immogroup Consulting le confirme : la reprise du marché de l'immobilier ne profite pas à tout le monde. Les prix des logements anciens affichent encore des replis allant jusqu'à 8% sur un an dans près d'une quinzaine de villes moyennes. "Les replis frappent avant tout les agglomérations de province où l'économie a encore du mal à repartir", explique Jean-Michel Ciuch, directeur général du cabinet de conseil. C'est par exemple, le cas à Besançon où les étiquettes ont baissé de 7,2% depuis janvier, ou à Metz où le recul atteint encore 3,6%, après un plongeon de près de 25% entre 2007 et 2009.
Bien entendu, les décotes sont plus importantes dans les quartiers excentrés, sur les habitations datant des années 60-70 ou encore, selon immogroup, sur les biens mis en vente à plus de 300.000 euros. Dans la périphérie sud de Caen, les baisses de prix atteignent ainsi près de 10% sur un an. Et au-delà, de 250.000 euros, les acheteurs se font toujours très discrets. Autre exemple : sur la rive gauche de Rouen, moins "chic que la rive droite, les appartements ont perdu 6% de leur valeur depuis un an.
A noter enfin que les périphéries et les quartiers populaires des grandes agglomérations sont loin de leur niveau d'avant crise. Depuis janvier, les prix du quartier de la gare Saint-Charles à Marseille ont, par exemple baissé de plus de 15%. De même, les prix quartiers périphériques de Bellevue et de Beauséjour à Nantes, en recul de près de 7% depuis le début de l'année.
Autres baisses de villes tout sauf marginales, chères et pas chères : Angers (-6% à 1.833 euros le m2 en moyenne), Brest (-4,9% à 1.401), Béziers (-8,6% à 1.405), Cannes (-5,8% à 5.280), Dijon (-5,6% à 2.156), Dunkerque (-6,3% à 1.711), Grenoble (-5,3% à 2.376), Lille (-4,6% à 2.489), Limoges (-6,4% à 1.343), Nancy (-6,3% à 1.817), Metz (-3,6% à 1.883), Pau (-4,8% à 1.824), Poitiers (-6,5% à 1.455), Saint-Etienne (-3,9% à 1.355), etc. (évolution du prix moyen des logements anciens entre janvier et novembre 2010)
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L'échec cuisant de la politique de la ville
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24/12/2010
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Le rapport annuel 2010 de l'Observatoire national des Zones urbaines sensibles (ZUS) fait état, après plusieurs décennies de politique de la Ville, d'un véritable désastre sociétal : chômage, pauvreté, éducation, santé, sécurité continuent à caractériser les 751 quartiers retenus par les pouvoirs publics comme cibles prioritaires.
Le chômage y touche 43% des jeunes actifs et 37% des jeunes actives. 12% seulement des embauches bénéficient de contrats aidés, alors que les chômeurs aux caractéristiques favorables à ce type de contrats y sont sur-représentés. Ce chiffre était de 13,2% en 2008...
En 2007, le revenu fiscal annuel moyen de la population en ZUS était de 12.203 euros, soit 1000 euros par mois. En comparaison, le revenu annuel moyen d'un individu en France en 2007 s'établissait à 26.670 euros. La part des ménages fiscaux non imposés est de 54% dans ces quartiers, contre 36% sur l'ensemble du territoire national.
29% des personnes résidant dans les zones urbaines sensibles vivaient sous le seuil de pauvreté en 2008 (moins de 950 euros par mois), soit 2,4 fois plus que dans le reste du territoire (taux national à 13%). La pauvreté touche particulièrement les jeunes de ces quartiers : 42% des 18-24 ans et 44% des moins de 18 ans.
Sur 2,3 millions de bénéficiaires d'allocations familiales en France, 1,1 million résident dans des quartiers sensibles. 21% d'entre eux sont des couples avec un ou deux enfants, 21% sont des familles monoparentales. 34% des foyers allocataires résidant en zone urbaine sensible ont des ressources constituées à 50% ou plus par des prestations familiales, contre 22% des foyers allocataires sur l'ensemble du territoire.
Environ un assuré sur cinq (20%) en ZUS bénéficie de la couverture maladie universelle (CMU). C'est 2,5 fois plus que dans le reste du territoire. Cette proportion monte à 30% pour les jeunes de moins de 18 ans, contre 15% dans le reste de la France.
Les enfants inscrits en zone urbaine sensible sont plus nombreux à consommer des boissons sucrées sept fois par semaine (30% des élèves de CM2 en Zus contre 24% hors Zus); ils sont en revanche moins nombreux à consommer des légumes sept fois par semaine (35% en Zus contre 46% hors Zus). Conséquence: 8% des élèves de CM2 des quartiers sensibles souffrent d'obésité (contre 3% sur le reste du territoire) et 24% sont en surpoids (contre 19 hors Zus).
Ces enfants ont également moins accès aux soins des médecins spécialistes : 23% des élèves de CM2 en ZUS portent des lentilles ou des lunettes contre 26% hors ZUS, alors même qu'ils présentent plus fréquemment une anomalie de la vision.
Malgré une amélioration, les taux de réussite scolaire restent encore inférieurs à la moyenne nationale (73,8% en 2009 au brevet contre 84,5% dans les établissements hors ZUS).
Les faits de délinquance dans ces quartiers sensibles ont globalement baissé de 11% entre 2005 et 2009. Mais si les atteintes aux biens ont diminué de 15%, les atteintes aux personnes ont augmenté de 7,1%. Le taux d'atteinte aux personnes dans les ZUS est supérieur de 11% à la moyenne nationale. Mais le principal problème est l'insécurité. 25% des habitants des zones urbaines sensibles se sentent en insécurité dans leur quartier en 2010, contre 14% sur le reste du territoire...
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Affaire Urbania, suite : les propriétaires privés demandent à leur tour une réforme de la garantie financière
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23/12/2010
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Un communiqué du 20 décembre de l'ARC (association des responsables de copropriété), associations de consommateurs spécialisée, a fait réagir l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), fédération de chambres de propriétaires en général proche des professionnels. Evoquant le sort de la copropriété de Grigny 2 dans l'Essonne, la 2ème de France avec 5.000 logements, gérée en qualité de syndic par la Sagim, une société du groupe Urbania laissée avec 120 autres en dehors du périmètre de la reprise du groupe en difficulté par le fonds d'investissement IPE, il émettait le risque que cette société ne trouve pas de repreneur et soit en conséquence mise en liquidation judiciaire. C'est ce qui est prévu dans le protocole de reprise signé sous l'égide du gouvernement et homologué par le tribunal de commerce de Nanterre.
Or, selon l'ARC, "personne ne peut racheter la Sagim, alors même que de nombreux copropriétaires veulent quitter ce syndic". De fait, la société Sagim, par suite de transferts de mandats de gestion lors de son rachat par Urbania, ne gérait plus qu'une copropriété, Grigny 2, et plus précisément son syndicat principal et une moitié des 27 syndicats secondaires qui la composent. Or une nouvelle majorité du conseil syndical du syndicat principal, après avoir dénoncé de nombreux dysfonctionnements dans la gestion de la Sagim, a pris le pouvoir en septembre 2010 et a entrepris de rechercher un nouveau syndic.
Et l'ARC de s'interroger : "quelle sera - à ce moment-là - la probabilité pour les copropriétaires de retrouver 100 % de leur argent ?" ; réponse de l'ARC : "très faible !"
Pourtant sur le papier, la copropriété devrait être à l'abri d'une perte financière : elle était censée disposer de comptes bancaires séparés ouverts à son nom et la Sagim est garantie en principe par la Caisse de garantie de la FNAIM. Mais l'expérience a montré que des comptes prétendument séparés pouvaient ne pas avoir été ouverts au nom des syndicats des copropriétaires mais au nom du syndic (seules les conventions d'ouverture de compte peuvent faire foi et encore pas à 100%), et que la garantie financière, même avec un garant solide, pouvait dans certaines circonstances, notamment de désordre comptable, mais aussi dans le contexte complexe d'une liquidation judiciaire, être difficile à mettre en jeu...
Pour l'UNPI, cette situation est intolérable : "même si la grande majorité des professionnels de l'immobilier exerce correctement sa mission, cette situation montre l'urgence qu'il y a à réformer l'activité de syndic de copropriété et le système de garantie financière, très difficile à mettre en œuvre en cas de procédure collective", déclare-t-elle dans un communiqué.
Par la voix de son président, Jean Perrin, elle demande aux pouvoirs publics de "prendre les mesures législatives qui s'imposent pour que les fonds appartenant aux copropriétaires soient rapidement remboursés en cas de liquidation de biens du cabinet de syndic".
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Les comptes et plans épargne logement bientôt réservés à l'achat d'une résidence principale
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23/12/2010
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La ministre de l'économie, Christine Lagarde, avait annoncé le 12 novembre vouloir relancer les Plans épargne logement (PEL) et Comptes épargne logement (CEL), en perte de vitesse : selon ses propres chiffres, suite à des mesures les rendant moins attractifs, le nombre de titulaires est passé de 16 millions en 2003 à 11 millions en 2010 et, dans le même temps, les encours ont diminué de 227 milliards d'euros à 176 milliards.
Le parlement en a décidé cependant autrement : mi-décembre, la commission des finances du Sénat avait adopté pendant l'examen du projet de loi de finances rectificative pour 2010 un amendement visant à réserver ces placements au financement des résidences principales. Les députés les ont suivis le 20 décembre en adoptant cette mesure en commission mixte paritaire.
Jusqu'à maintenant, le PEL pouvait financer plusieurs opérations : l'achat ou la construction d'une résidence principale, ceux d'une résidence secondaire neuve, l'achat d'un terrain ou de parts dans une société civile de placements immobiliers, etc.
La nouvelle mesure sera applicable début mars.
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Photovoltaïque : la suspension pour 3 mois du rachat obligatoire du courant met la filière en ébullition
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23/12/2010
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Le gouvernement semble pris de panique devant la vague de fond qu'il a déclenché avec des tarifs de rachat attractifs, créant une rentabilité artificielle des projets d'investissement : la baisse des tarifs ne suffisant pas à arrêter l'hémorragie financière, il suspend carrément pour 3 mois - il avait prévu 4 initialement -, par un décret du 9 décembre, l'obligation de conclure un contrat d'achat de l'électricité, aucune nouvelle demande ne pouvant être déposée durant la période de suspension.
Cette mesure épargne cependant les installations ne dépassant pas 3 kW. Sont également épargnées les installations dont le producteur a notifié au gestionnaire de réseau son acceptation de la proposition technique et financière de raccordement au réseau avant le 2 décembre 2010, à condition que leur mise en service intervienne dans un délai de dix-huit mois à compter de la notification ou, lorsque cette notification est antérieure de plus de neuf mois à la date d'entrée en vigueur du décret de suspension, à la mise en service de l'installation dans les neuf mois suivant cette date.
Sonnés, les professionnels qui, après avoir investi voient s'envoler leurs perspectives de croissance et vont au devant de graves difficultés financières, ont entrepris une contre-attaque judiciaire face à un gouvernement embarrassé par son pilotage erratique de sa politique solaire. Alors qu’a débuté le 20 décembre une concertation sur le photovoltaïque menée par le gouvernement, les professionnels de la filière ont décidé de déposer un recours devant le Conseil d’Etat pour demander l’annulation du décret du 9 décembre.
Interpellée par l'opposition, la ministre de l'écologie Nathalie Kosciusko-Morizet a justifié la décision d’un moratoire pour permettre la mise en place d’un nouveau cadre pour la filière ; elle a néanmoins reconnu que, hors les objectifs en termes de volume énergétique qui sont "très largement atteints", les autres objectifs environnementaux et de développement industriels "restent très insuffisants". Elle a évoqué le problème d’une trop forte présence des fournisseurs étrangers, ce qui n’était pas le but : actuellement selon elle, l’essentiel des emplois de la filière se trouve dans les bureaux d’études et les entreprises d’installation. Elle a été plus loin sur France Info, avançant que 90% des panneaux installés en France viennent de Chine...
Au delà des récriminations, des industriels du photovoltaïque ont fait entendre un autre son de cloche lors d'une audition le 22 décembre devant la commission des Affaires économiques de l'Assemblée nationale. Devant les députés, Fabrice Didier, directeur général de Saint Gobain Solar a estimé que la parité réseau (coût de production du kWh photovoltaïque égal au coût d'achat de l'électricité au détail) pour l'énergie photovoltaïque sera atteinte en 2017/2018, et a plaidé pour que tarif d'achat subventionné soit remplacé après 2018 par l'obligation d'intégration de panneaux photovoltaïques dans tout nouveau bâtiment, comme un de ses éléments énergétiques ; le potentiel serait de l'ordre de 1.500 MWpar an. En attendant le "bâtiment autonome" pour lequel il sera nécessaire d'associer des solutions de stockage...
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Encore une condamnation pour une marchande de sommeil à Clichy-sous-Bois
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22/12/2010
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La propriétaire d'un appartement insalubre où logeaient trois familles à Clichy-sous-Bois a été condamnée à une peine de six mois de prison ainsi qu'une amende et des dédommagements à la ville et à deux victimes par le tribunal de Bobigny. Encourant jusqu'à cinq ans de prison et 150.000 euros d'amende, elle a expliqué pour sa défense qu'elle avait acheté aux enchères en décembre 2009 cet appartement à 32.000 euros dans la copropriété dégradée du Chêne Pointu, et qu'elle avait demandé aux "locataires" de partir, mais "ils ont refusé parce qu'ils ne savaient pas où aller", a-t-elle déclaré. Ils avaient été placés dans les lieux par un marchand de sommeil.
Du coup, au lieu de saisir les autorités locales pour demander neur relogement, la prévenue a continué de leur louer l'appartement, augmentant même le loyer de 20 euros : deux familles, avec des enfants en bas âge, payaient 420 euros chacune pour deux chambres et une autre 700 euros, soit un loyer total de 1.540 euros pour un F3. Parmi les locataires, plusieurs personnes étaient en situation irrégulière.
La situation d'insalubrité a été découverte par la mairie après un incendie dans l'immeuble en mars 2010 : venue visiter l'appartement, elle y avait relevé des fuites d'eau, des vitres brisées et des prises électriques cassées. Un arrêté d'insalubrité avait alors été rédigé à la suite de cette inspection.
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La GLI ne sera pas taxée
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21/12/2010
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La diffusion de la nouvelle GRL (garantie des risques locatifs ou GRL 2) étant en panne - il était espéré 400.000 contrats la première année, il n'y en a eu qu'à peine 62.500 à septembre 2010 - et n'ayant pas réussi à supplanter la garantie impayés classique (la "GLI"), les sénateurs avaient voté lors de l'examen de la loi de finances pour 2011 un amendement instituant une taxe de 25% sur les primes d'assurance de la GLI, en vue d'alimenter un fonds de mutualisation des risques avec la GRL.
Cet amendement a eu - c'était peut-être l'intention de ses auteurs - l'effet d'un coup de pied dans la fourmilière. Le gouvernement, par la bouche de Benoist Apparu, et Action Logement, porteuse de la GRL et "réassureur" des contrats, par celle du président de l'UESL, Jérôme Bédier, ont annoncé, lors du congrès de la FNAIM le 7 décembre où ils étaient tous présents, qu'ils se donnaient une semaine pour mettre autour de la table les parties prenantes, et notamment les assureurs pour trouver les solutions permettant de remettre sur pied la GRL.
Du coup, la Commission mixte paritaire a supprimé l'amendement et la taxe a disparu de la loi de finances adoptée.
A suivre...
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Etudiants en grande difficulté de logement : le gouvernement promet des mesures d'accueil d'urgence
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21/12/2010
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La ministre de l'enseignement supérieur et de la recherche, Valérie Pécresse, a demandé le 13 décembre à l'ensemble des directeurs des CROUS (Centres régionaux des oeuvres universitaires) de généraliser les mesures d'accueil d'urgence afin d'aider les étudiants en difficulté à se loger, indique un communiqué du gouvernement. Aucun étudiant ne doit selon elle être laissé dans une situation de précarité : en conséquence, tous les directeurs de CROUS devront mettre en oeuvre des dispositifs d'hébergement d'urgence, alors qu'ils n'existent pas pour le moment en nombre suffisant. Aujourd'hui, seuls les CROUS de Lille, Montpellier, Nice, Reims, et Toulouse en proposent. Par exemple, au CROUS de Toulouse, la cité universitaire met à la disposition des étudiants en difficulté 40 chambres traditionnelles pour quinze jours maximum au tarif de 8 euros la nuit.
Ces dispositifs permettent selon le gouvernement aux étudiants de disposer temporairement d'une solution à bas prix en attendant un logement pérenne. Selon le même communiqué, 175 assistantes sociales oeuvrent tous les jours de la semaine pour aider les étudiants et leur trouver des logements définitifs.
Egalement, afin d'aider les étudiants en grande précarité, tous les CROUS et restaurants universitaires seront désormais ouverts durant les vacances universitaires et tout particulièrement durant les fêtes de fin d'année. Les étudiants pourront être reçus, écoutés et bénéficier éventuellement d'une aide d'urgence ponctuelle personnalisée. En 2009, 37.637 étudiants en ont bénéficié pour un montant de 14,9 millions d'euros.
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Réduction d'impôt Scellier : un sursis avant l'application du coup de rabot de 10%
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20/12/2010
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La Commission mixte paritaire, qui a fixé la dernière mouture du projet de loi de finances pour 2011, a confirmé le report de trois mois du coup de rabot de 10% sur le dispositif Scellier : la baisse de 10 % de la réduction d'impôt liée aux investissements locatifs dans le neuf s'appliquera à compter du 1er avril 2011 au lieu du 1er janvier 2011, à condition que l'investisseur ait signé une réservation certaine du bien locatif avant le 31 décembre 2010. Dans la pratique, la réservation doit être enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant cette date butoir. Ensuite, il doit signer l'acte authentique chez le notaire avant le 31 mars 2011...
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Immobilier : les recettes des droits de mutation remontent fortement, notamment à Paris
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20/12/2010
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La nouvelle bulle immobilière vient au secours des finances de nombreuses villes, notamment Paris, dont les recettes perçues en droits de mutation sur les transactions immobilières en 2010 se monteront à plus de 850 millions d'euros, contre 647 en 2009 ! Le chiffre inscrit au budget de la ville pour 2011, de 750 millions a toutes chances d'être dépassé si la frénésie qui s'est emparée du marché immobilier parisien ne retombe pas !
D'ores et déjà, la minorité de droite s'est emparée du sujet de la "cagnotte", reprochant au maire PS Bertrand Delanoë de ne pas s'en servir pour aider les classes moyennes à se loger dans la capitale.
La majorité tempère, avançant la possibilité d'un ralentissement des transactions en 2011, notamment à cause de l'arrêt prévu le 1er janvier du crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt. Elle souligne que les sommes perçues ont été réinvesties notamment dans des dépenses de solidarité, et dans un moindre recours à l'emprunt en 2010.
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universimmo.com
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