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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Crise du logement en Ile-de-France touche les jeunes et les entreprises
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29/11/2011
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C'est ce qui ressort d'un sondage réalisé par le Conseil régional d'Ile-de-France (1) : le logement constitue un problème majeur pour tous les habitants de la région mais plus particulièrement pour les jeunes.
Certes, trouver un logement – et le garder - est, pour une écrasante majorité de Franciliens, le gros point noir de la vie quotidienne dans leur région. Ils sont 89% à estimer "élevé" le prix des logements à la location là où ils vivent, et 58% à l'estimer "très élevé". Ce taux est même de 71% pour les Parisiens et 74% pour les habitants des Hauts-de-Seine, alors qu'il n'est que de de 44% en Seine-Saint-Denis et 46% dans le Val-de-Marne.
La limite tolérable avancée par les Franciliens interrogés, pour les trois quarts d'entre eux, serait de ne consacrer pas plus de 30% de leur budget à leur maison ou appartement. Ce qui est assez proche de la part moyenne des dépenses mensuelles que les Français consacraient en 2010 sur leur budget au logement selon l'INSEE (27%).
Mais une tranche de la population, celle des jeunes, rencontre davantage de difficultés pour se loger convenablement : pour 87% des sondés de moins de 30 ans, trouver un toit s'apparente à un parcours du combattant, dont les principaux obstacles cités sont le prix des logements (71%), les garanties demandées par les propriétaires (58%) mais aussi la rareté des logements, autrement dit leur pénurie et leur mauvaise répartition sur le territoire (31%).
Pour 37% des sondés, il faudrait proposer davantage de résidences étudiantes ou de foyers de jeunes travailleurs. Des logements dédiés qui, pour 82% des personnes interrogées n'existent pas en nombre suffisant dans la région. Ils sont nettement moins nombreux à proposer davantage d'aide à la location dans le parc privé (29%) ou à la colocation (29%). Pourtant, ils sont 78% (et 88% des 18-24 ans) à penser que le partage d'un appartement est une bonne solution face à la crise du logement des jeunes.
Les jeunes Franciliens sont confrontés à une difficulté supplémentaire : des pratiques discriminatoires dans leur accès au logement qui, pour 73% du panel, sont choses "courantes". Les principaux freins à la location à des jeunes sont la faiblesse des revenus pour 50% des sondés, et le risque perçu par les propriétaires de dégradation du logement (43%).
Pour inciter les propriétaires à louer plus facilement à des jeunes, 70% proposent spontanément la mise en place de davantage de garanties aux propriétaires.
Quand ils le sont ou s'ils étaient propriétaires, 86% des sondés sont prêts à louer leur appartement à un jeune, "si, en contrepartie d'un loyer modéré, une association assurait la recherche du locataire, la gestion locative et garantissait les impayés de loyers". Ce type de solutions existent et ne semblent donc pas être connues. Autre possibilité (29% des réponses) : donner des avantages financiers et fiscaux aux propriétaires pour les inciter. En attendant, seuls 36% des sondés se disent prêts "sans problème" à louer à un jeune s'ils étaient propriétaires.
Pour ce qui est de savoir vers qui se tourner pour combattre la crise du logement, le sondage révèle que les acteurs considérés "de confiance" sont d'abord les associations de lutte contre le mal-logement (28%) devant la commune, et le Conseil régional (18%). Interrogés sur la proposition de ce dernier d'attribuer 5% des logements qu'elle subventionne à des locataires de moins de 30 ans est par contre accueillie de façon très favorable (82%) par les Franciliens interrogés.
Ils sont en outre une très grande majorité (86%) à se dire en faveur de la création d'une autorité régionale unique réunissant tous les partenaires – publics, associatifs et privés - pour mettre en commun leurs moyens d'action face à la crise du logement. Une possibilité qui est actuellement étudiée par la Région.
Les entreprises franciliennes s'inquiètent aussi de plus en plus de la situation. La Chambre de commerce et d'industrie de Paris (CCIP), dans un rapport intitulé "Des logements pour les salariés en Ile-de-France", fait de la résolution de la pénurie un "impératif de compétitivité pour la métropole". La gêne créée aux entreprises est multiforme : difficultés à recruter, turn-over important, stress, et retards des salariés dus à un allongement des trajets domicile-travail... "Les conséquences économiques sont d'ores et déjà préoccupantes pour la région Capitale, en termes d'attractivité et de compétitivité", indique le rapport. La CCIP a constaté trois caractéristiques majeures illustrant cette crise du logement en Ile-de-France : un rapport de 3,2 logements pour 1 000 habitants contre 5,3 en moyenne au niveau national, une crise frappant aussi bien le logement social qu'intermédiaire, "les deux étant liés puisque les salariés aux revenus moyens ne peuvent ni prétendre à un logement social, ni payer les prix du marché libre", et une sortie de crise envisageable à la seule condition d'une modification des "règles du jeu sur le foncier".
La CCIP place ses espérances dans le "Grand Paris", qui a fixé un objectif de production de 70.000 logements par an en Ile-de-France. "Face aux difficultés que rencontre la classe moyenne des salariés franciliens pour se loger, face aux répercussions que nous constatons sur les entreprises, notamment en termes de compétitivité, il est indispensable de repenser la politique du logement dans sa dimension métropolitaine et de créer une nouvelle gouvernance stratégique et opérationnelle unifiée à cette échelle", souligne Pierre-Antoine Gailly, président de la CCIP. Au même titre que le quota de logements sociaux de la loi SRU, la CCIP préconise la mise en place de quotas de logements intermédiaires dans les documents d'urbanisme et de programmation, ainsi que le retour des investisseurs institutionnels via de nouvelles modalités de financement. Elle préconise également de "desserrer les contraintes en matière de constructibilité en tenant compte du contexte francilien » et de « lever les freins pesants sur le foncier en concentrant les aides sur les zones tendues, notamment en Ile-de-France".
(1) Sondage réalisé par Viavoice pour le journal Ile-de-France, du 17 au 21 octobre 2011, sur un échantillon de 1001 personnes, représentatif de la population francilienne de 18 ans et plus.
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Les inégalités de patrimoine en France alimentées par celles des revenus
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25/11/2011
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C'est ce qui ressort de la nouvelle enquête Patrimoine des ménages de l'INSEE : début 2010, la moitié des ménages vivant en France déclaraient posséder plus de 150.200 euros de patrimoine brut et concentraient 93% des avoirs. Les 10% les mieux dotés ont au moins 552.300 euros de patrimoine brut et détiennent près de la moitié de la masse totale de celui-ci. Enfin, les 1% des ménages les plus riches en termes de patrimoine détiennent chacun plus de 1,9 million d'euros d'avoirs. A l'opposé, les 10 % de ménages les moins dotés détiennent chacun moins de 2.700 euros de patrimoine et collectivement moins de 0,1% de la masse totale.
Du coup, les inégalités de patrimoine sont beaucoup plus marquées que celles des revenus. A titre de comparaison, le revenu disponible des 10% de ménages les plus modestes n'est "que" 4,2 fois moins élevé que celui des 10% les plus aisés en 2009. Mais ces inégalités de revenu creusent encore un peu plus celles du patrimoine dont la est encore moins redistributive que celle des revenus : entre 2004 et 2010, les inégalités de patrimoine se sont accrues, le rapport entre le patrimoine moyen des 10% de ménages les mieux dotés et celui des 50% les moins dotés ayant augmenté de près de 10%.
Acheter un bien immobilier est évidemment une étape importante de la constitution du patrimoine : en 2010, le patrimoine brut des ménages est principalement constitué de biens immobiliers (62%). En France, six ménages sur dix sont propriétaires de leur résidence principale ou accédants à la propriété. mais cette proportion est due aux catégories les plus aisées : seuls 22 % des ménages faisant partie des 50% les moins bien dotés en patrimoine sont propriétaires, contre la quasi-totalité des 10 % des ménages les plus riches.
Ce constat est à nuancer, reconnaît l'INSEE, car plus d'un tiers des ménages propriétaires sont en réalité accédants à la propriété et doivent encore rembourser des emprunts. Mais la prise en compte de l'endettement ne corrige pas tous les écarts : pour accéder à la propriété, il faut présenter une situation suffisamment solide en termes de revenus et d'emploi et souvent disposer d'un apport personnel.
Sans surprise, le montant du patrimoine détenu par les ménages, brut comme net, croît avec l'âge de la personne de référence jusqu'à 70 ans ; par contre, il décroît ensuite. Ainsi, le patrimoine net moyen passe de 32.700 euros pour les ménages dont la personne de référence a moins de 30 ans à 345.500 euros pour les ménages dont la personne de référence a entre 60 et 69 ans, pour retomber à 259.800 euros pour les ménages les plus âgés...
Enfin, autre constat : les ménages d'indépendants en activité possèdent un patrimoine brut en moyenne beaucoup plus élevé que celui du reste de la population. La moitié des ménages d'agriculteurs détiennent plus de 642.100 euros de patrimoine brut global et celle des ménages d'artisans, commerçants et chefs d'entreprises plus de 338.700 euros, alors que la médiane du patrimoine des ménages de salariés en activité est de 126.900 euros !
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Les prix de l'immobilier augmentaient encore avant l'été et se stabiliseraient en automne...
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24/11/2011
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C'est ce qui ressort des chiffres publiés par les notaires et l'INSEE pour le 3ème trimestre, mais en fait à partir des ventes signées en acte authentique dans les offices en juillet, août et septembre, donc pour des transactions conclues au cours d'une période floue de mars à juillet. Les notaires, qui ont commencé à collecter des données à partir des avant-contrats (promesses et compromis de vente), ne publient en effet pour le moment d' "indicateur avancé" tiré de ces données que pour Paris "intra muros". Ce dernier montre une stabilisation des prix des appartements anciens à partir du mois d'août, sans baisse cependant.
Pour le reste de la France, il faut s'en tenir aux chiffres des affaires conclues avant la fin du 1er semestre. En Ile-de-France, les ventes signées au troisième trimestre révèlent une progression des prix des logements anciens de 1,6% (chiffres corrigés des variations saisonnières). Cette hausse est due tant à celle des prix des appartements (+1,6%) qu'à celle des prix des maisons (1,7%).
Sur un an, les prix franciliens progressent très nettement (12,1%). La hausse est plus marquée pour les appartements (14,3%) que pour les maisons (7,5%). En particulier, la hausse atteint 19,1% pour les appartements parisiens !
En province, les prix ont augmenté de 0,9% pendant la même période : +0,9% pour les appartements comme pour les maisons. Sur un an, les prix des logements anciens en province sont en hausse de 4,3%, et ce pour les appartements comme pour les maisons.
Le nombre de transactions de logements signées dans les offices est estimé à 826.000 sur les douze mois de septembre 2010 à août 2011. Il est en augmentation de 2,1% par rapport aux transactions conclues de juin 2010 à mai 2011. Sur un an, la hausse est très marquée (+13,9% par rapport à la période allant de septembre 2009 à août 2010). En fait, le volume annuel de transactions était revenu avant l'été à son niveau de mi–2007, avant la crise.
Par contre, dès la fin du printemps, le volume de ventes avait commencé à baisser en Ile-de-France, seule région pour laquelle nous disposons de chiffres trimestriels. Les ventes d'appartements signées au 3ème trimestre dans l'ancien sont en baisse de 9% à Paris, de 4% en Petite Couronne ; elles restaient par contre en hausse en Grande Couronne (+3%). Le neuf était aussi en chute libre (sauf à Paris où les chiffres sont tellement faibles qu'ils ne sont pas significatifs) : -5% en Petite Couronne et -17% en Grande Couronne !
Les ventes de maisons anciennes ont suivi le même chemin (-5% en Petite Couronne et +2% en Grande Couronne) ; par contre, pour les maisons neuves, les promoteurs semblent être en train d'abandonner le marché (respectivement -47 et -46% !)...
Pour les temps qui viennent, les notaires sont hésitent entre les facteurs de soutien du marché (démographie, absence de placements alternatifs sécurisés confortant la valeur-refuge du logement et ceux qui contribuent à le déprimer (baisse du soutien de l'Etat, forte dégradation du contexte
économique avec chômage en hausse, revenus stagnants et pression fiscale accrue, doublé de celle de l'environnement financier)...
Une consolation pour les professionnels et les vendeurs en Ile-de-France : une présence active des acquéreurs étrangers, avec une part dans les transactions consolidée à Paris (6,8% des ventes d'appartements avec en n°1 des nationalités les italiens, notamment dans les beaux quartiers) et en hausse en Petite et Grande Couronnes (respectivement 8,5 et 6% contre 6,4 et 4,4% en 2000, et 7,2 et 5,2% en 2007, avec en n°1 des nationalités les chinois en Petite Couronne et les portugais en Grande Couronne). Côté maisons, les étrangers font 10,3% des achats en Petite Couronne et 6,3% en Grande Couronne, avec en n°s 1 et 2 des nationalités les portugais et les algériens...
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Observatoires des charges de copropriété : qu'en penser ?
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22/11/2011
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Les médias ont largement fait écho à la publication par l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier, premier syndicat professionnel de syndics de copropriété) le 22 novembre des résultats annuels de son observatoire des charges de copropriété opéré par le professeur Michel Mouillart à partir de données collectées dans les parcs de copropriétés gérées par les adhérents de cette fédération ; il en ressort une augmentation moyenne de l'indice des charges dans le parc privé de 3,9% entre 2009 et 2010. Si cette augmentation est dans la moyenne depuis 2002 (+3,8% /an), elle marque en fait une brusque accélération, après cinq années de ralentissement. En 2010, le niveau des charges, en moyenne de 23,2 euros/an/m2, a été tiré à la hausse par cinq composantes (52.3% des dépenses) : eau froide, chauffage/ECS (fluides), ascenseurs, sociétés extérieures et travaux d'entretien qui portent 77 % de l'évolution observée.
En moyenne, les charges de copropriété hors travaux étaient de 1.570 euros par logement et par an. Mais les différences sont grandes entre les immeubles, selon leur localisation géographique, la présence des grands équipements, les choix des copropriétaires. A noter que les moyennes publiées par poste de charges le sont en mélangeant des immeubles qui supportent ce poste (chauffage, ascenseurs, espaces verts) et ceux qui ne le supportent pas. Les professionnels adhérents ont accès à des informations beaucoup plus détaillées et opérationnelles pour évaluer et comparer les charges des immeubles qu'ils gèrent. Les données accessibles au grand public ne donnent en fait que des tendances générales des postes de charges par type d'immeubles ou par région, avec par contre une évolution historique sur plus d'une décennie.
De son côté, L'ARC (Association des responsables de copropriété), dont l'Observatoire des Charges de Copropriété dénommé OSCAR, mis en place en 2009 pour les copropriétés parisiennes, a été étendu en 2010 aux copropriétés de toute la région parisienne et en 2011 à toute la France met en ligne ses propres chiffres, dans un objectif plus opérationnel : il fournit un "argus" permettant, en fonction des caractéristiques et des prestations de chaque immeuble de calculer le montant des charges constaté dans le parc de copropriétés analysé (copropriétés adhérentes). Les chiffres qui en résultent s'avèrent, après confrontation, en cohérence avec ceux issus des études réalisées par la revue Le Particulier auprès de ses lecteurs.
Du coup les chiffres sont difficilement comparables : par exemple, l'ARC trouve un coût moyen du chauffage et eau chaude sanitaire de 13,9 euros/m2 pour les seuls immeubles qui en sont équipés, alors que l'UNIS ressort un chiffre moyen de 5,60 euros pour l'ensemble du parc analysé, comprenant des immeubles sans chauffage et eau chaude...
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Les promoteurs et commercialisateurs d'immobilier défiscalisé confiants dans le remplacement du Scellier après l'élection présidentielle
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22/11/2011
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Les promoteurs devraient être désespérés alors que le gouvernement supprime fin 2012 la réduction d'impôt Scellier, qui assure actuellement près de 70% de leurs ventes. Il semble pourtant que tous ne le soient pas : par exemple le groupe Bouygues est convaincu qu'un autre dispositif remplacera après 2012 l'avantage Scellier, supprimé dans le cadre du dernier tour de vis fiscal du gouvernement. "La question qui se pose, c'est qu'est ce qui remplacera le Scellier en 2013", a déclaré Philippe Marien, directeur financier du groupe de BTP, à l'occasion de la publication des résultats trimestriels. "Historiquement, il y a toujours eu des mesures d'accompagnement du bâtiment, du logement en tout cas. Ce ne sera plus Scellier, ce sera autre chose, on verra bien", a-t-il ajouté.
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Remontée progressive des taux + resserrement des critères d'octroi = baisse des prix ?
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21/11/2011
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Telle est en tous cas l'équation qu'anticipe le courtier en ligne Meilleurtaux.com. Si après avoir augmenté de plus d'un demi-point depuis janvier 2011, les taux de crédit immobilier semblent stabilisés, ils pourraient reprendre prochainement une remontée progressive, sous l'effet de la hausse de l'OAT 10 ans (obligations assimilées du Trésor), taux des emprunts d'Etat, liée aux craintes sur la dette française, passé de 2,45% le 12 septembre - son plus bas niveau historique - à 4,01% le 17 novembre, en raison des craintes de contagion de la crise de la dette en Europe.
D'ores et déjà, d'une banque à l'autre, les écarts se creusent, pour atteindre jusqu'à 0,80 point, y compris au sein d'une même région. La moitié des banques n'ont pas modifié leurs grilles en octobre (51 %), mais 39 % d'entre elles ont relevé leurs taux fixes de crédit, de 0,10 point en moyenne, et seules 10 % les ont baissés. Il y a pour la plupart nécessité de reconstituer leurs marges à l'approche de l'entrée en vigueur des règles prudentielles de Bâle III. Pour la même raison, les établissements bancaires font progressivement preuve de plus de rigueur et de sélectivité ; cela entraîne une évolution des profils d'emprunteurs, avec une moindre part des moins de 35 ans (43,1 % en octobre contre 50 % au premier trimestre 2011), une hausse de l'apport personnel (66.825 euros en octobre contre 64.140 euros au premier trimestre 2011 et 54 700 € au premier trimestre 2010) et une baisse de la part des primo-accédants qui représentent néanmoins encore 64% des clients de meilleurtaux.com en octobre (70 % au premier trimestre 2011)...
Les effets négatifs sur les taux et sur l'octroi des crédits serait encore accentuée en cas de perte par l'Etat français du triple A qui entraînerait une hausse des taux de financement de la dette publique : les banques françaises se financent généralement à un taux proche - légèrement supérieur - de celui de l'Etat", a expliqué Cyril Régnat, stratégiste chez Natixis, dans un entretien à L'Expansion.com.
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La taxe d’enlèvement des ordures ménagères va pouvoir devenir incitative
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21/11/2011
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La loi "Grenelle II" du 12 juillet 2010 l'a prévu, mail il fallait modifier le Code général des impôts pour permettre à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) de devenir incitative. C'est ce qui a été fait en première lecture à l'Assemblée nationale par l'adoption, avec la bénédiction du gouvernement, d'un amendement parlementaire. Les collectivités en charge de la collecte auront désormais la possibilité de rendre cette taxe modulable en fonction du volume ou du poids de déchets générés par les ménages, ce qui devrait être un facteur de changement des comportements, permettant de réduire les tonnages d'ordures ménagères à traiter et augmenter les taux de recyclage. Cette disposition devrait contribuer aussi à inciter au tri des déchets ménagers et donc à réduire le volume des déchets ultimes qui est l'un des objectifs chiffrés de la loi Grenelle II.
L'amendement, déposé par le député UMP Bertrand Pancher, intervient à la suite des résultats apparemment encourageants de la mise en place de la redevance incitative depuis plusieurs années en France.
Aujourd'hui en effet, une collectivité territoriale peut financer l'enlèvement et le traitement des ordures ménagères par la TEOM, dont le montant global est décidé sans avoir à couvrir précisément les coûts, ou une redevance d'enlèvement des ordures ménagères (REOM), dont le montant global est équilibré avec les dépenses, sans oublier aussi la possibilité de le faire par le budget général de la collectivité lorsqu'une TEOM ou une REOM n'a pas été mise en place.
Dans le cas de la REOM, le coût global du traitement est réparti entre les contribuables, pour sa part non incitative (coûts fixes) au prorata des taxes foncières payées par chacun, et pour la partie incitative au prorata des volumes et/ou des poids de déchets mesurés au moyen de dispositifs appropriés. L'amendement permet de transposer ce principe au niveau également de la TEOM. Restera à préciser le mode de calcul (au volume, au poids), et la répartition de la taxe dans les immeubles collectifs, entre autres "détails".
A suivre...
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L'électricité nucléaire restera-t-elle longtemps bon marché ?
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21/11/2011
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Pour le consommateur, l'électricité c'est sa consommation domestique mais aussi de plus en plus souvent son chauffage, individuel ou collectif, voire sa climatisation. Dans les débats actuels post-Fukushima et en vue des élections de 2012, les tenants du nucléaire mettent en avant le fait que la politique énergétique française, qui a porté la part de cette énergie à plus de 75% de la production d'électricité, garantit au consommateur une énergie meilleur marché que celle dont bénéficient les clients des pays voisins. Cet avantage est-il cependant pérenne, et à défaut, le débat n'est-il pas insidieusement biaisé par le "lobby nucléaire"? Une menace principale le rend en effet plus qu'incertain : la prise en compte inévitable désormais du coût de la sécurisation du parc de centrales existantes et celui, beaucoup plus lourd, même s'il est plus à long terme, de leur démantèlement avec son corollaire : le traitement de déchets spécifiques que l'on sait pas aujourd'hui recycler.
Si l'on sait que ce dernier coût, aujourd'hui largement éludé, sera très supérieur à ce qui a été avancé, il reste encore difficile à évaluer. par contre, le coût de la sécurisation, inenvisagé jusqu'à ce Fukushima rappelle les milieux de l'industrie nucléaire à plus de modestie, commence à pouvoir être estimé avec plus de précision comme suite du rapport de 500 pages rendu public le 17 novembre par l'Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire (IRSN), à la suite des "évaluations complémentaires de sûreté" (stress tests) demandées aux exploitants, à la fois par l'Europe et par le gouvernement, justement après l'accident de Fukushima.
S'il conclut qu'aucune des installations nucléaires françaises ne présente de risque justifiant sa fermeture, il pointe le doigt sur le fait que des risques sismiques et d'inondations ont été insuffisamment pris en compte et que des investissements lourds seront nécessaires d'urgence pour les conjurer. Pas question en conséquence de les reporter sur les générations futures comme on le fait pour les coûts de démantèlement !
Le diagnostic dressé par la centaine d'experts qui ont rédigé ce rapport est en effet loin d'être rassurant. Même par rapport au "référentiel de sûreté" en vigueur – c'est-à-dire aux aléas naturels considérés lors de la conception des centrales –, "un certain nombre d'écarts de conformité ont été relevés", note l'IRSN. Exemple : l'insuffisance des réserves d'eau destinées à l'alimentation de secours des générateurs de vapeur. Ou encore l'absence de prise en compte du risque sismique pour des systèmes de ventilation des générateurs électriques de secours, ainsi que pour les systèmes d'ancrage de certains tuyaux.
Pire : "sur certains sites, les référentiels de sûreté ne sont pas en concordance avec les connaissances actuelles sur les risques naturels", indiquent les experts. Sept sites nucléaires sont plus particulièrement visés. Pour le risque de tremblement de terre, Fessenheim (Haut-Rhin), Bugey (Ain) et Civaux (Vienne). Pour le risque de crue, Fessenheim à nouveau, le Tricastin (Drôme et Vaucluse), Cruas (Ardèche), Chinon (Indre-et-Loire) et Saint-Laurent (Loir-et-Cher). Pour les centrales de Fessenheim et du Tricastin, l'ASN (Agence de sûreté nucléaire) avait déjà demandé à EDF, en juillet, d'"examiner les conséquences de la rupture des digues du Grand Canal d'Alsace et du canal de Donzère".
Les experts préconisent donc de mettre en œuvre une "défense renforcée" des équipements cruciaux, ceux qui forment le "noyau dur" assurant les fonctions vitales de sûreté des réacteurs. Parmi les équipements à sécuriser figurent les salles de contrôle, où se trouvent les opérateurs. Aujourd'hui, elles ne résisteraient pas à un séisme, ni à un accident – tel qu'une explosion dans une usine chimique – survenant sur un site industriel voisin ! Les réacteurs les plus exposés à ce risque sont ceux du Tricastin, de Gravelines (Nord) et de Saint-Alban (Isère). Autres composants vulnérables, les "filtres à sable" empêchant les rejets de produits de fission en cas de fusion du cœur d'un réacteur, ou encore les réservoirs de fioul des générateurs de secours. Ni les uns ni les autres ne sont actuellement "parasismiques".
Mauvaise nouvelle : cette exigence de protection renforcée vaut aussi pour l'EPR de Flamanville, indique l'IRSN ! Son coût, déjà en dérapage à peine contrôlé, risque d'en prendre un nouveau coup... "La mise en conformité du parc avec ces nouvelles normes va prendre des années et nécessitera des investissements massifs", prévient le président de l'ASN. Toutefois, ce n'est qu'après la remise de son propre rapport au gouvernement français et à la Commission européenne, début 2012, que l'Autorité de sûreté fera des prescriptions aux exploitants.
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Les agents immobiliers mobilisés dans la défense du mandat exclusif
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21/11/2011
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Un amendement inséré par les députés dans le projet de loi "Lefebvre" de protection et d'information des consommateurs, adopté en première lecture le 11 octobre, n'interdit pas aux agents immobiliers de proposer des mandats de vente ou de location assortis d'une clause d'exclusivité, comme cela a été dit par de nombreux médias, mais interdit la tacite reconduction, ainsi que les clauses pénales et toutes stipulations "interdisant au mandant de réaliser, sans l'intermédiaire de son mandataire, l'une des opérations mentionnées". Autrement dit, aux termes de cette disposition, même avec une clause d'exclusivité, le vendeur ou le bailleur pourraient désormais trouver par eux-mêmes un acheteur ou un locataire et conclure l'affaire sans devoir une commission à l'agent immobilier mandaté, sous réserve évidemment que cet acheteur ou ce candidat locataire ne lui ait pas été présenté par le professionnel.
Après avoir tardé à réagir, la profession s'est fortement mobilisée, et serait peut-être en train d'obtenir gain de cause : le député rapporteur du projet de loi à l'Assemblée nationale, Daniel Fasquelle, où le projet de loi doit revenir en seconde lecture s'il n'est pas adopté tel quel par le Sénat en décembre, se serait selon des informations parues dans Les Echos, déclaré prêt à revenir sur la disposition qui supprime l'indemnité à payer par le client vendant son bien en direct malgré un mandat exclusif avec un agent immobilier.
Les Echos présentent ce revirement comme le résultat d'une démarche de Sébastien de Lafond, président de MeilleursAgents.com, qui, muni d'une pétition ayant recueilli 1.300 signatures, a plaidé la cause de la profession auprès du député. En réalité, la mobilisation a été plus large : un groupe créé sur Facebook a recueilli plus de 5.000 adhésions et plusieurs milliers de messages, et les réseaux tels Era, Orpi, ou Century 21 et la FNAIM ont organisé des manifestations, conférences et ateliers sur le thème : la suppression du mandat exclusif n'est pas dans l'intérêt du consommateur, car ce n'est que sous ce type de mandat que le professionnel peut mettre en oeuvre tous les moyens techniques et commerciaux à sa disposition dans la recherche d'acheteurs potentiels.
Selon la FNAIM et les autres réseaux, ces dispositions sont de nature à créer une concurrence déloyale entre le professionnel et le vendeur, mais aussi d'entraîner la rupture de l'équilibre économique d'un grand nombre d'agences immobilières. "Partager l'exclusivité revient, de fait, à annuler la dite exclusivité. Vidé de sa substance, le mandat exclusif serait ainsi amené à disparaître purement et simplement, si le texte est adopté", indique le mémorandum proposé aux participants à un atelier presse tenu le 16 novembre.
La FNAIM a également mis en avant que le mandat exclusif représente le seul moyen pour un vendeur de s'engager dans une relation de confiance avec un professionnel, l'assurance d'une confidentialité préservée grâce à un interlocuteur unique, la possibilité d'exiger du professionnel des engagements sur les méthodes et moyens mis en oeuvre pour aboutir à la vente, la certitude de réaliser une vente plus rapidement (2,5 mois pour une exclusivité contre 4 mois pour un mandat simple), et la possibilité de bénéficier des services apportés par des groupements d'agences qui mettent en commun les mandats exclusifs (le bien du vendeur est présenté dans toutes les agences du groupement, l'acheteur ayant accès à l'ensemble des biens proposés par toutes les agences du groupement)...
Mais il a selon elle des avantages aussi pour le fonctionnement du marché et la défense des intérêts des acquéreurs : il est la garantie du juste prix, le prix du marché, le meilleur moyen d'éviter les surenchères (le bien n'est pas présenté par d'autres agences à des prix différents), et la seule condition de la qualité des annonces présentées sur internet (qui renseignent et identifient précisément le bien, les agents immobiliers sans mandat exclusif ne pouvant quant à eux, de peur de se faire "doubler", y porter des informations qui permettraient trop facilement d'identifier le bien)...
Reste à savoir comment députés et sénateurs réagiront à ce lobbying, que le gouvernement ,qui a laissé passer l'amendement - sciemment ou par inadvertance ? -, ne prévoyait probablement pas...
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Finies la SHOB et la SHON : place à la surface de plancher
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17/11/2011
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A compter du 1er mars 2012, le nombre de modes de calcul de surfaces va se réduire de... 9 à 8 : les notions de surface hors oeuvre brute (SHOB) et de surface hors oeuvre nette (SHON), utilisées en matière d'urbanisme, vont être remplacées par la notion de surface de plancher. Une ordonnance, prise en application de la loi "Grenelle II" du 12 juillet 2010 et approuvée le 16 novembre en Conseil des ministres, rend la notion de surface plus représentative de la surface réellement habitable des bâtiments ou des logements.
La surface de plancher s'entend comme l'ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre. Elle ne prend pas en compte les murs extérieurs. Elle contribue ainsi à l'objectif d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments qui implique la plupart du temps une isolation par l'extérieur ou par l'intérieur, qui épaissit ces murs. Jusqu'ici, la prise en compte des murs extérieurs dans le calcul de la SHON, plafonnée par le coefficient d'occupation des sols (COS), pouvait inciter les demandeurs d'autorisation de construire à opter pour des murs peu épais pour optimiser les droits à construire au détriment de l'isolation. Pour des constructions existantes en limite de COS, elle pouvait aussi empêcher toute velléité d'isolation thermique par l'extérieur (ITE).
Pour le gouvernement, la non prise en compte des murs extérieurs dans le calcul de la "surface de plancher" permettra d'augmenter la constructibilité, ce qui contribuera à favoriser la production de logements. Elle devrait permettre un gain de 10% de surface habitable en moyenne.
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