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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un salon des copropriétaires et syndics à Nice
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29/10/2007
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Sa 12ème édition se tiendra les 30 novembre et 1er décembre 2007 à Nice Acropolis sous l'intitulé "Solutions copropriété", et constituera un rendez-vous régional des syndics de copropriétés, et plus largement des administrateurs de biens et gestionnaires de bâtiments, des présidents, membres de conseils syndicaux et copropriétaires, et de leurs fournisseurs : les professionnels qui interviennent dans l'entretien, la rénovation et l'amélioration des bâtiments, et les services.
80 exposants sont inscrits à la manifestation à laquelle seront également présents des experts (experts en bâtiment, experts d'assurés) banques, avocats, assureurs et organismes spécialisés dans le logement (1), participant à plusieurs conférences.
(1) voir le site du salon
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Succès limité pour le prêt viager hypothécaire...
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26/10/2007
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Répondant à une question de parlementaire sur la mise en oeuvre du prêt viager hypothécaire, tel qu'il a été prévu par l'ordonnance du 23 mars 2006, la ministre de l'économie, des finances et de l'emploi a dû reconnaître que ce type de prêts, voulu par le président de la République et lancé du temps où il était à Bercy, n'avait suscité aucun engouement, ni de la part des banques, ni des clients potentiels... Rappelons qu'il s'agit d'un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur, et dont le remboursement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur.
Or, depuis la parution du décret d'application le 6 décembre 2006, seul un établissement s'est jeté à l'eau : il s'agit du Crédit Foncier de France, qui depuis le 21 juin 2007 commercialise dans ses agences "Foncier Réversimmo", nom donné à son offre de prêt viager hypothécaire. D'autres établissements de crédit réfléchiraient actuellement à la conception de leur propre produit, mais prennent leur temps, le produit étant complexe à mettre en œuvre, et pour tout dire plutôt rebutant pour les banques... "Si le retour d'expérience après quelques mois d'application le justifiait, le Gouvernement serait prêt à étudier avec les acteurs concernés les évolutions réglementaires qui apparaîtraient nécessaires", a indiqué néanmoins la ministre, qui ne voit pas à ce stade la nécessité de prévoir des mesures incitatives (1)...
(1) Rép. min. n°2652, JOAN 16/10/2007 page : 6359
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Le bâtiment au coeur du Grenelle de l'Environnement
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26/10/2007
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C’est probablement le domaine où les décisions volontaristes ont été prises le plus facilement, les plus ambitieuses, relatives à la construction neuve, n’engageant pas de coûts immédiats, en tous cas budgétaires pour le gouvernement : objectif de consommation énergétique maximale de 50 kWh/m2 en 2010 pour les bâtiments publics, les bureaux et tertiaire, et pour les logements individuels et collectifs neufs application obligatoire de la norme THPE (- 20% - label "très haute performance énergétique", défini dans la cadre de la réglementation thermique 2005) en 2010, BBC (label "basse consommation", 50 kWh/m2/an, arrêté du 8 mai 2007) en 2012 et énergie positive en 2020 ! Pour le groupe immobilier Nexity, les mesures dans le neuf pourraient renchérir le prix de vente des logements de presque 10%, avec un coût supplémentaire pour la construction de 150 à 200 euros par m2.
Les professionnels du bâtiment y voient au passage la mort du convecteur électrique, dont la consommation, déjà limite par rapport à la réglementation en cours, devient incompatible avec les nouvelles normes. La pompe à chaleur, déjà en plein boom, va très rapidement prendre sa place...
Concernant le logement existant, le gouvernement se donne un peu plus de temps puisque l'objectif retenu serait selon certaines informations de 80 kWh/m2 en 2020. Toutefois, le relevé de conclusions ne cite pas de date, sauf pour les logements dits "passoires" (2012) et parle de "mise à l'étude d'une obligation de rénovation, distinguant propriétaires occupants et locataires", avec un objectif de performance de l'ordre de B ou C sur l'échelle des diagnostics de performance énergétique (soit 51 à 150 kWh/m2).
Bien évidemment, aucune prise en compte n’a été faite pour le moment quant conséquences sur le prix des logements ; la ministre du logement, Christine Boutin, a elle-même émis des réserves sur l’impact social du surcoût qui sera généré par la mise aux normes sur les familles les plus défavorisées. Commentant ces mesures pour l’AFP, le professeur Michel Mouillart, spécialiste du secteur, prédit un "accroissement des coûts des logements", étant donné que les mises aux normes qui doivent déjà être réalisées avant la Grenelle "représentent 7,5% du prix de revient d'un logement" ; "cela pose la question de l'accession à la propriété ou du maintien dans leur logement des propriétaires les plus modestes", ajoute-t-il, en rappelant que sur 7 millions de ménages à bas revenus en France, 3 millions sont des propriétaires occupants", a-t-il notamment ajouté. Tous les commentaires exprimés pointent la nécessité de mettre en œuvre des moyens financiers considérables, le coût total ayant été estimé par la CAPEB (Confédération de l'artisan et des petites entreprises du bâtiment) pour le parc existant à 600 milliards d’euros !
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Les taux d'intérêt repartent à la hausse ?
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26/10/2007
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Alors que certains courtiers n'ont pas hésité au début du mois à parler d'accalmie, les taux d'intérêt sont selon toutes apparences résolument à la hausse, même si celle-ci n'est pas homogène suivant les régions : c'est ce que révèle, une fois de plus, le baromètre régional des taux publié au 15 octobre par le courtier Empruntis. En Ile-de-France, les taux de crédit (à taux fixes) augmentent pratiquement sur toutes les durées (sauf sur quinze ans), mais l'ampleur est relativement modeste : 0,05 point en moyenne. Sur vingt ans, le taux de marché, c'est-à-dire le taux médian, se situe à 4,80%, sachant que l'on peut trouver plus ou moins cher selon la qualité du dossier : les taux varient en réalité selon ce courtier entre 4,63 et 5,13%. Même mouvement dans la région Est, où le taux de marché sur vingt ans est monté à 4,95%, soit 0,15 point de plus qu'en Ile-de-France. Dans l'Ouest, comme en Rhône-Alpes et en région Paca, les taux hésitent entre hausse et baisse, alors que le Nord et Rhône-Alpes voient leurs taux baisser, plaçant la moyenne respectivement à 4,75 et 4,70 %...
A consulter les chiffres publiés par ailleurs par l'Observatoire du financement des marchés résidentiels (partenariat CSA-Crédit logement), la hausse des taux des crédits immobiliers n'a pas pénalisé tous les emprunteurs : les plus modestes bénéficient à plein de l'effet crédit d'impôt et ont même vu leur solvabilité s'améliorer temporairement, phénomène accentué par le fait que leurs emprunts sont d'une durée moyenne plus longue (236 mois).
Pour les ménages percevant moins de 3 SMIC et qui acquièrent un logement dans le neuf, le dispositif fiscal entraîne une baisse de 6,7 points du taux d'effort, soit autant en revenus et une baisse de 6,5 points dans l'ancien. Pour les ménages gagnant davantage (entre 3 et 5 SMIC), le bénéfice est deux fois moindre, mais leur solvabilité se redresse néanmoins, retrouvant son niveau de 2005. La baisse du taux d'effort est de 3,3 points pour l'acquisition d'un logement dans le neuf et de 3,2 points dans l'ancien.
Par contre, la remontée des taux a surtout pénalisé les ménages les plus riches (5 SMIC et plus), qui sortent grands perdants de la tension sur les taux. Le dispositif fiscal ne leur fait ainsi gagner que 1,7 point de taux d'effort pour l'achat d'un logement dans le neuf et 1,6 point dans l'ancien... C'est quatre fois moins que les ménages modestes ", note le responsable de l'Observatoire, le professeur Michel Mouillart.
De surcroît, la tendance n'est pas près de s'inverser : si depuis plusieurs années les banques se sont livrées à une forte concurrence sur les crédits immobiliers, qui constituent un produit d'appel pour des nouveaux clients et les rendent captifs pour au moins une décennie, choisissant même parfois de perdre sur les intérêts par rapport au coût de leurs ressources de financement, ce temps semble révolu !L'heure serait plus qu'on ne le dit au rétablissement des marges et des primes de risque.
Un sondage de la Banque de France indiquerait que plus de 50% des banques s'attendent à ce que la crise entraîne un resserrement de l'offre de crédit, principalement sous forme d'augmentation des marges, plutôt que de durcissement des conditions. D'autant qu'elles ont intégré l'anticipation d'une baisse de la demande de crédits d'ici à la fin de l'année 2007 en raison des perspectives du marché immobilier. La production avait déjà baissé de 6,5 % à 7 % au premier semestre, voire de 10 % pour certains, selon l'Observatoire...
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Crédit à taux variable : la France à l'abri d'une crise à l'américaine ?
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25/10/2007
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Difficile de savoir combien de prêts à taux variables (ou révisable) ont été souscrits en France ces dernières années : on cite le chiffre de 150.000 sans en connaître exactement la source, dont 30.000 pour la seule année 2006 ! Tout porte à croire en tous cas que les affirmations rassurantes entendues depuis cet été, tendant à penser que les français sont à l'abri d'une crise comme celle du "subprime" aux Etats-Unis étaient peut-être trop optimistes, même si on assure que moins de 10% des prêts en cours sont de ce type ! L’Association française des usagers de banque (AFUB) a tiré le signal d'alarme s'inquiétant d'une augmentation significative des plaintes de titulaires de ce type de prêts auprès de ses services, ces derniers ayant vu leurs mensualités augmenter significativement, en plus de la durée de leur crédit. Principaux établissements mis en cause par l'AFUB : les agences bancaires spécialisées et adeptes des taux variables : l’UCB et le Crédit Foncier, qui ont distribué abondamment ce type de produit en 2005 et 2006.
Au contraire des prêts à taux fixe, où le taux et la durée du prêt ne changent pas pendant toute la durée du prêt, les prêts à taux révisable comportent des clauses faisant varier soit la durée du prêt, soit le taux, soit un mix des deux en fonction de la conjoncture." La plupart du temps ces prêts sont "capés" : en clair, les effets de la variation des taux d'intérêt sont plafonnés, mais cette protection de l'emprunteur n'est pas si absolue qu'on veut bien le dire, et nombre de clients semblent s'être fait abuser par des clauses rédigées de façon trompeuse !
Les prêts peuvent être "capés sur le taux" pour des prêts aux taux maximal et minimal fixés dès leur signature, ou "capés sur la mensualité" pour ceux dont la mensualité est fixe et la durée allongée. Dans ce cas le taux peut augmenter sans limitation. Mais ce dernier mécanisme peut lui-même être limité : alors la mensualité augmentera aussi, ou alors c'est le capital restant dû - on parle alors de prêts à amortissement négatif -! Petite précision : ce type de contrat peut faire croire que le taux est plafonné (cas de prêts du Crédit Foncier), mais il s'agit du taux servant au calcul des échéances ; "ce taux est distinct du taux d'intérêt" indique discrètement le contrat...
Pour les emprunteurs piégés - ils seraient de 30 à 50.000 selon l'AFUB-, qui ont certes bénéficié pandant quelques années de taux plus favorables que s'ils avaient emprunté à taux fixes, mais qui se retrouvent aujourd'hui avec des taux dépassant les 6%, la seule solution est la renégociation avec leur banquier, si celui-ci s'y prête, ou le rachat de leur prêt par un autre organisme, avec les frais que cela implique, bien entendu (frais d'acte, de mainlevée de la garantie actuelle et la prise d'une nouvelle garantie, etc.). La mise en oeuvre d'une clause éventuelle permettant de fixer le taux n'offre que peu d'intérêt, le taux fixe ainsi obtenu - autour de 6% - étant prohibitif par rapport aux taux fixes pratiqués actuellement sur le marché !
Les possibilités pour les emprunteurs de sortir de la nasse dépend en grande partie de la bonne volonté des banques. L'AFUB agite déjà la menace d'une action collective sur le plan judiciaire, au moins afin que les emprunteurs obtiennent, de leur banque d'origine, le remboursement des frais liés au rachat de leur crédit. Le Crédit Foncier se dirait "prêt à étudier les dossiers au cas par cas, pour trouver les solutions les plus adaptées possibles". En particulier lorsque le taux d'endettement des ménages le cap fatidique de 33% des revenus.
L'Elysée, qui se soucie du pouvoir d'achat des français et qui reçoit lundi 29 les banquiers et les assureurs, devrait s'en préoccuper...
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A compter du 1er novembre 2007, les diagnostiqueurs devront être certifiés
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24/10/2007
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Cette échéance a été fixée depuis septembre 2006 par le décret d’application de l’ordonnance du 8 juin 2005, à l’origine du "dossier de diagnostic technique" : c'est le dossier qui regroupe les états, constat et diagnostics que le vendeur doit fournir aux fins de l’annexer "à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente", et qui doit être également annexé depuis le 1er juillet 2007 par les propriétaires pour une partie de son contenu au contrat de location "lors de sa signature ou de son renouvellement".
A compter du 1er novembre 2007, sous peine de sanctions pénales, les professionnels chargés de réaliser les différents diagnostics immobiliers (amiante, plomb, termites, performance énergétique) devront avoir fait certifier leurs compétences (les personnes morales celles de leurs collaborateurs) par un organisme accrédité dans le domaine de la construction.
Coïncidence, à partir du 1er novembre 2007, le dossier de diagnostic techniques devra aussi comprendre également l’état de l’installation intérieure de gaz si celle-ci a été réalisée depuis plus de quinze ans.
On s'attend à ce que cette obligation de certification, même si elle était prévue depuis un an, crée un goulet d'étranglement : actuellement 2,4 millions de diagnostics sont réalisés annuellement - 800.000 pour la vente et 1,6 millions pour les locations -, et ce chiffre pourrait selon la profession atteindre 7 millions.
Au 15 septembre 2007, six organismes étaient habilités par le comité français d’accréditation pour délivrer une certification dans tout ou partie des domaines concernés : AFAQ-AFNOR, Bureau Veritas (PBVI) certification, CERTIFI, DEKRA certification de personnes S.A.S., SGSICS et SOCOTEC SQI. D’autres organismes sont aujourd’hui en cours d’accréditation.
Cela risque d'être insuffisant pour un effectif de 6.000 professionnels aujourd'hui, et peut-être de 10.000 diagnostiqueurs à terme. On estime qu’un tiers seulement des opérateurs en activité seraient en cours ou en attente de certification, et que très peu le sont sur l’ensemble des diagnostics, d’où l’obligation de faire appel à plusieurs experts, de sociétés distinctes dans le pire des cas !
D'où des craintes sérieuse pour les propriétaires immobiliers : celle de devoir attendre plusieurs semaines avant d'obtenir un rendez-vous avec un professionnel en règle, doublée de celle d'une flambée des tarifs, devant l'importance de la demande ! Le coût moyen pour un dossier de diagnostics à réaliser pour une transaction se situe pour le moment dans une fourchette de 600 à 1000 euros ; il pourrait s'alourdir sensiblement, sans compter qu'un diagnostic supplémentaire attend son décret d'application : celui de l'installation électrique, créé par la loi "ENL" du 13 juillet 2006 (Engagement national pour le logement), et qu'on parle déjà dans les couloirs du "Grenelle de l'environnement" d'un diagnostic de la qualité de l’air...
Risque également de voir s'ajouter à l'attentisme constaté cet automne chez les acquéreurs une cause supplémentaire d'allongement la durée moyenne de conclusion des transactions...
Enfin, la tentation pourra être forte d'antidater des diagnostics réalisés par des opérateurs non certifiés pour les rendre valables : en effet, les états, constats et diagnostics qui auront été établis avant le 1er novembre 2007 par un opérateur non certifié resteront valables et utilisables dans la limite de leur période respective de validité. C’est aussi illégal - et susceptible d'être contesté - qu'un diagnostic qui serait effectué par un opérateur non certifié puis attesté par un opérateur certifié au sein de la même société.
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Jacques ATTALI clôturera le 1er Forum de la Gestion Immobilière
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19/10/2007
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La 13ème édition du Salon de la Copropriété et de la Gestion de Biens, qui aura lieu du 24 au 26 octobre 2007 à Paris Expo Porte de Versailles (1), sera pour la première fois le siège d'un forum professionnel de la gestion immobilière, où les principaux acteurs de ce secteur pourront échanger et débattre de l'avenir de leurs professions et du marché.
En clôture, Jacques Attali, actuel président de la Commission pour la libération de la croissance, donnera sa vision prospective personnelle sur l'évolution du concept de propriété, avec une attention particulière sur les évolutions du principe de "copropriété".
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Le crédit d'impôt pour intérêts d'emprunt voté sous sa nouvelle version
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19/10/2007
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Comme annoncé, le projet de loi de finances pour 2008 porte à 40% le taux du crédit d'impôt créé par la loi du 21 août 2007, dite loi "TEPA" (travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat), pour les intérêts payés au titre de la première annuité de remboursement. Ce taux est ensuite de 20 % du montant des intérêts payés au titre des quatre annuités de remboursement suivantes.
Contrairement à ce qui avait été mentionné à l’époque, les plafonds d’intérêts pris en compte ne sont pas modifiés : le montant des intérêts pris en compte chaque année sera plafonné à 3.750 euros pour une personne, 7.500 euros pour un couple, majorés de 500 euros par personne à charge. Ce plafond est doublé pour les personnes handicapées.
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Logement : mise en examen de deux maires pour discrimination raciale
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17/10/2007
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Selon les informations rapportées par l'AFP, deux maires de l'Isère, lain Tuduri, maire de Pont-de-Chéruy, et Daniel Beretta, maire de Villette-d'Anthon, viennent d’être mis en examen pour discrimination raciale : il leur est reproché d'avoir tenté en 2001 et 2002 d'empêcher des personnes d'origine étrangère d'acheter des biens immobiliers dans leur commune.
Les deux maires avaient bénéficié dans un premier temps d'un non-lieu en 2006, le juge, suivant les réquisitions du parquet, estimant que les faits "n'étaient pas assez caractérisés". L'association SOS Racisme, partie civile, avait fait appel de cette décision, et c'est la chambre d'instruction de la cour d'appel de Grenoble qui a demandé à un juge de Vienne (Isère) de procéder à la mise en examen des deux maires, fin septembre.
Pour la commune de Villette-d'Anthon, un seul bien immobilier est concerné, alors que plusieurs ventes sont en cause pour Pont-de-Chéruy.
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Succès du PTZ deux ans et demi après son élargissement à l'ancien
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16/10/2007
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Alors qu'il était en perte de vitesse sous son ancienne formule de 1995, limitée aux logements ou à l'ancien mais avec une forte quotité de travaux, le prêt à taux zéro (PTZ) a vu le nombre de ses bénéficiaires doubler depuis février 2005, date depuis laquelle il est accessible avec un nouveau barème, une durée de remboursement allongée, une extension du dispositif à l'ancien sans quotité de travaux, et un relèvement du barème des revenus pour y accéder : selon une statistique publiée par le ministère du logement, 196.000 prêts de ce nouveau type ont été accordés dès 2005, puis 236.000 en 2006, alors qu'on plafonnait à 79.000 prêts ancienne manière en 2004...
Bien entendu, l'immobilier ancien a pris le pas sur le neuf, celui-ci ne représentant plus que le tiers des prêts distribués, plafonnant à 81.000 unités. Caractéristique intéressante : les nouveaux bénéficiaires sont des ménages plus petits, qui se portent sur des logements moins spacieux. Par ailleurs, la tendance avec le PTZ ancienne manière d'un glissement vers les zones de périphérie et les zones rurales est inversé : deux tiers des prêts financent désormais des acquisitions en zone urbaine, et trois quarts dans le cas des prêts sans travaux, et le nombre de prêts en centre-ville augmente. Enfin, dans 97% des cas, les bénéficiaires s'installent dans une zone proche de leur domicile précédent...
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universimmo.com
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