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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le Parlement donne la touche finale à l'avantage fiscal en faveur de l'immobilier locatif
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26/12/2008
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La commission mixte paritaire (CMP) de sénateurs et députés qui a finalisé le projet de loi de finances rectificative pour 2008 a finalement rétabli le niveau de réduction d'impôt votée en première lecture par les députés (25% en 2009 et 2010 puis 20% en 2011 et 2012 au lieu de 20% sur toute la durée comme le Sénat l'avait accepté sur pression du gouvernement) et a élargi le régime temporaire créé aux logements anciens réhabilités (façon "Robien" : logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de "décence" fixées par le décret du 30 janvier 2002, et qui font l'objet, pendant la période considérée, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs).
Les dispositifs "Robien" et "Borloo" perdurent en 2009, mais les investisseurs pourront donc, à partir du 1er janvier 2009 et jusqu'au 31 décembre 2012, choisir un régime alternatif consistant en une réduction d'impôt de 25% plafonnée à 300.000 euros et limitée à une opération par an. A compter du 1er janvier 2010, les régimes "Robien" et "Borloo" disparaissent, et ne restera plus que la réduction d'impôt, jusqu'à fin 2012...
A noter qu'à compter de la publication d’un arrêté ministériel classant les communes par zones géographiques en fonction de l’offre et de la demande de logements, la réduction d’impôt ne s’appliquera plus qu’aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et acquis à compter du lendemain de la date de publication de cet arrêté.
Rappelons que la réduction d'impôt est répartie sur 9 ans, et qu'elle peut être prolongée pendant 6 ans à raison de 2% supplémentaires par an si la location respecte les plafonds du régime "Robien". Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année puis sur l'impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d'un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.
Le texte précise que lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclusivement...
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Selon HSBC, les prix de l'ancien pourraient baisser de 30% d'ici 2011...
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26/12/2008
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C'est ce qui ressort de l'entretien accordé par Mathilde Lemoine, directrice des Etudes économiques d'HSBC France, à France Info le 25 décembre : si l'on se réfère aux crises précédentes, la baisse des prix suit selon elle d'environ 15 mois la chute des transactions ; or les ventes de neuf se sont littéralement effondrées, avec une baisse de 44% en un an. Du coup, la baisse des prix déjà amorcée devrait s'accentuer en 2009 et pourrait atteindre 30% en moyenne nationale, ce qui correspond au niveau de surévaluation des prix par rapport aux revenus au cours de la dernière décennie. Quant à la sortie de crise, l'économiste ne la voit qu'à partir de 2011...
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Les courtiers en travaux se structurent pour mieux encadrer et développer leur métier
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23/12/2008
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Ils se sont dotés pour la première fois d'une organisation professionnelle, la Fédération française du courtage en travaux (FFCT), présentée à la presse mi décembre, afin de défendre et valoriser l'image de ce nouveau métier, tant auprès des pouvoirs publics que des particuliers ayant recours à ce service.
Le courtage en travaux est né de la bulle Internet en 2000. De quelques entreprises pionnières, la profession s'est développée, et des réseaux se sont structurés sous enseigne. Par ailleurs, de petites entreprises se sont lancées sur le marché et de nombreux travailleurs indépendants proposent aussi ce nouveau service. Avec les aléas pour le client des professions non encore dotées d'un statut juridique, à l'instar d'autres professions d'intermédiation telles que les agents immobiliers ou les courtiers en crédit, par exemple, qui en ont un.
Dès lors, la FFCT souhaite en priorité encadrer les pratiques professionnelles et même faire "normer" le métier de courtier en travaux.
Cette normalisation devra selon les fondateurs de la fédération passer par la création d'un code APE et d'une convention collective spécifiques. Plus ambitieuse, pour faire reconnaître ce nouveau métier, la FFCT demande aussi qu'un ordre des courtiers en travaux soit institué.
Enfin, grâce à son site Internet (1) et à de nombreuses actions de communication, la Fédération va s'atteler à promouvoir ce métier auprès des professionnels et du grand public. Elle se donne aussi l'objectif d'intervenir en qualité de médiateur pour tenter de régler les litiges amiables ou apporter des solutions.
Parmi ses premières actions, la FFCT a défini et publié un code de déontologie consultable sur son site Internet, s'imposant à ses membres. Parallèlement, elle a développé pour les jeunes créateurs des formations sur le métier de courtier en travaux ; celui-ci consiste, à la demande de particuliers ou d'entreprises souhaitant réaliser des travaux d'amélioration de l'habitat, d'extension ou de rénovation à sélectionner les professionnels du bâtiment les plus efficaces et les mettre en relation avec le client, à qui il appartient de faire le choix final. Outre de meilleurs prix et un gain de temps, le client a l'assurance d'avoir affaire à des entreprises de qualité qui présentent toutes les garanties.
Quelques mois après sa création, la Fédération affiche une liste de près de 150 membres.
(1) site Internet de la FFCT
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Premières remises des clés et signatures pour les maisons à 15 euros par jour : un non-évènement médiatisé
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23/12/2008
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Touchante manifestation d'une volonté inébranlable de convaincre qu'elle tient la solution à la crise du logement pour les ménages modestes : la ministre du Logement, Christine Boutin a tenu a solenniser elle-même l'évènement de la remise des clés pour les premières maisons à 15 euros par jour, faisant venir les journalistes un 22 décembre à Ambérieu en Bugey (Ain), pour leur confirmer par la même occasion l'extension maintes fois annoncée du dispositif aux appartements (cette fois pour 20 euros par jour)...
"Je prends le pari devant vous qu'à Noël des familles mettront la clef dans la porte de leur maison pour 15 euros par jour" avait-elle déclaré devant l'ensemble des signataires de la Charte pour une maison à 15 euros par jour, en février dernier. C'était juste mais c'est chose faite... La ministre a même cosigné l'acte authentique d'une troisième maison. Chacune des maisons s'étend sur une surface de 86 m2 et possède un garage et un jardin. Elles sont également annoncées comme peu consommatrices en énergie : les deux premières consommeraient ainsi 10% de moins qu'une maison ordinaire tandis que la troisième répondrait déjà aux normes de 2012.
Le dispositif de la maison pour 15 euros par jour repose sur le "Pass-foncier", mis en place par l'Etat et le 1% Logement. Les ménages répondant à certains critères de sélection, semble-t-il en voie d'assouplissement, peuvent ainsi acheter leur résidence principale en payant d'abord la maison, pour un remboursement mensuel d'environ 450 euros par mois, puis le terrain. Ce qui les engage dans la pratique pour au moins 40 ans !
Problème : les maisons livrées ne reviendront pas à leurs heureux propriétaires à 450 euros par mois mais à 740 et 790 respectivement, et leurs revenus mensuels pour y accéder ont dû être quand même de 2.800 euros au lieu de 2.000 comme prévu initialement ! Du fait des aléas du coût du foncier, la clientèle visée ne serait donc pas exactement celle qui devait en bénéficier...
Il en faut plus pour décourager la ministre : le 1er octobre dernier le président de la République a annoncé l'augmentation du nombre de Pass-Foncier : 30.000 ménages pourront bénéficier de cette aide de l'Etat, du 1 % Logement et de la commune (environ 60 à 70.000 euros par projet). Pour le ministère du logement, le plan de relance de l'économie, en prévoyant le doublement du prêt à taux zéro et la diminution de la contribution obligatoire des communes, "améliore le financement" de ce dispositif. Par ailleurs, l'extension du Pass-Foncier dès 2009 à l'achat d'un appartementest prévue dans la loi "MOLE" (mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, votée par le Sénat et qui doit être examinée par l'Assemblée nationale au 1er trimestre. 3.000 projets seraient déjà engagés selon le ministère sur les 5.000 annoncés en avril.
Faisant tout pour convaincre que ses maisons à 15 euros n'ont rien à voir avec le "flop" de son prédécesseur - les maisons à 100.000 euros de Jean-Louis Borloo -, la ministre veut ignorer les nombreuses critiques qui ont accueilli cette formule quelque peu surréaliste, ne serait-ce que par la durée de l'endettement qu'elle impose à des ménages censés être modestes et le caractère "usine à gaz" de son montage juridique (achat d'une maison construite sur le terrain d'autrui, en fait une foncière assurant le "portage"). Elle veut aussi ignorer la quasi-impossibilité de réaliser ce type d'opérations au prix prévu là où les besoins de logement sont réels, et le risque d'encourager une fois de plus des constructions dans des secteurs éloignés des zones urbanisées, augmentant un étalement urbain en contradiction avec les objectifs du "Grenelle de l'environnement"...
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Prorogation à 3 ans de la durée de validité de tous les permis de construire
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22/12/2008
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C'est une des mesures annoncées du plan de relance de l'économie présenté le 4 décembre dernier : le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 est porté à trois ans ; elle s'applique aux autorisations en cours de validité à la date de la publication du décret, et lorsque ces autorisations ont fait l'objet, avant cette date, d'une prorogation dans les conditions de droit commun fixées par le Code de l'urbanisme, le délai de validité résultant de cette prorogation est majoré d'un an.
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A compter du 1er janvier le diagnostic des installations électriques devient obligatoire en cas de vente
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22/12/2008
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Créé par la loi "ENL" du 13 juillet 2006 et destiné à être inséré dans le "dossier de diagnostic technique" en cas de vente, ce nième diagnostic, à produire en cas de "vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation" lorsque l'installation électrique a été réalisée depuis plus de quinze ans" devient obligatoire pour toute vente conclue à compter du 1er janvier 2009. Il a une durée de validité de 3 ans. Notons que comme pour les autres diagnostics l'état de l'installation intérieure d'électricité sera également établi par un professionnel dont les compétences sont certifiées.
Ce nouveau diagnostic vise à assurer la sécurité des personnes. Il ne constitue pas une vérification de la conformité de l'installation aux normes s'appliquant aux installations neuves. Les principaux points de contrôles sont :
- la qualité de la liaison à la terre et le dispositif de protection contre les surintensités ;
- le respect de zones de sécurité dans les salles de bain ;
- l'absence de matériels vétustes ou présentant des risques pour la sécurité des personnes.
En application d'un décret du 22 avril 2008, le diagnostic devra être réalisé "dans les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant". Il devra aussi vérifier "l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et (…) les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité".
Il devra notamment vérifier l'existence et les caractéristiques du boitier de commande et de protection et de son accessibilité, ainsi que l'existence d'au moins un "dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre, à l'origine de l'installation électrique", d'un "dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit", et d'une "liaison équipotentielle et d'une installation électrique adaptées aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche" autrement dit d'une "mise à la terre" conforme. Ceci implique dans les bâtiments collectifs que le propriétaire ou la copropriété aient équipé l'immeuble de "colonnes" de terre elles-même conformes sur lesquelles puissent être raccordées les installations individuelles !
Enfin, l'état de l'installation intérieure d'électricité devra identifier les matériels électriques inadaptés à l'usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension, ainsi que les conducteurs non protégés mécaniquement.
Pourra faire office d'état de l'installation intérieure d'électricité une attestation de conformité délivrée par l'installateur et visée par un organisme agréé (type CONSUEL), dès lors qu'elle aura été établie depuis moins de 3 ans.
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La promesse ou le compromis de vente pourront désormais être remis à l'acquéreur contre émargement
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22/12/2008
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L'on sait que depuis la loi "SRU" du 13 décembre 2000, l'acquéreur non professionnel d'un bien immobilier dispose d'un délai de 7 jours pour se rétracter de sa signature d'un acte de promesse ou de compromis de vente à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; cet acte doit être notifié à l'acquéreur "par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise". A la demande insistante des fédérations d'agents immobiliers, la loi "ENL" du 13 juillet 2006 a ajouté que "lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret".
Un an et demi après la loi, ce décret est enfin paru avec un contenu qui explique difficilement le délai mis à le mettre au point ! Il prévoit en effet simplement que "l'acte sous seing privé ou une copie de l'avant-contrat réalisé en la forme authentique remis directement à l'acquéreur (...) reproduit les dispositions de l'article L271-2 du Code de la construction et de l'habitation (dispositions concernant le sort du versement de garantie en cas de rétractation [NDLR]), et que "le bénéficiaire du droit de rétractation y inscrit de sa main la mention de réception et la déclaration d'avoir connaissance qu'un délai de rétractation de sept jours lui est accordé, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de sa main sur l'acte, ainsi que la date. En cas de signature de l'acte authentique sans avant-contrat préalable, ces mêmes mentions sont inscrites sur le projet d'acte authentique visé au cinquième alinéa de l'article L271-1 mentionné...
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Livret de développement durable : les particuliers et les copropriétés pourront emprunter sur les fonds collectés pour travaux
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22/12/2008
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Le livret de développement durable a remplacé le Codevi depuis le 1er janvier 2007. Un arrêté du 4 décembre précise enfin l'utilisation des fonds placés sur ce livret : ils doivent être affectés par les établissements bancaires collecteurs au financement des besoins de trésorerie et d'investissement des micro, petites et moyennes entreprises, ainsi qu'au financement de travaux d'économies d'énergie dans les bâtiments anciens.
Il définit notamment les personnes physiques et morales pouvant bénéficier de ces prêts pour travaux d'économie d'énergie dans les bâtiments anciens ainsi que la nature des travaux et des dépenses éligibles :
- les bénéficiaires des prêts peuvent être (sans bien entendu avoir besoin de posséder un livret de développement durable) : les particuliers, les copropriétés, les personnes physiques qui exercent une activité professionnelle de nature industrielle, commerciale, artisanale ou non commerciale, ou une activité agricole, les sociétés civiles et notamment les SCI, et les sociétés immobilières de copropriété dont les parts sont détenues intégralement par des personnes physiques ;
- les travaux éligibles sont ceux réalisés sur des logements individuels ou collectifs à usage d'habitation principale ou secondaire achevés depuis au moins deux ans et qui donnent droit au crédit d'impôt au titre de l'habitation principale pour dépenses en faveur du développement durable (visées à l'article 200 quater du code général des impôts dont la liste est fixée à l'article 18 bis de l'annexe IV du même code) ; les dépenses éligibles sont l'ensemble des dépenses afférentes à l'acquisition et à l'installation des équipements, matériaux et appareils mentionnés ainsi que des éléments connexes indispensables à leur bon fonctionnement.
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Compromis entre le gouvernement et le parlement pour la création d’une variante temporaire du régime Robien
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19/12/2008
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Les députés avait voulu provoquer le gouvernement en votant par amendement au projet de loi de finances rectificative pour 2008 un régime temporaire de réduction d'impôt se substituant aux dispositifs "Robien" et "Borloo" pour le neuf. Le ministère du logement, qui était jusque là contre toute autre réforme que celle contenue dans le projet de loi "MOLE" (mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion), a finalement accepté un compromis lors du passage du projet de loi au Sénat, compromis qui sera probablement entériné par la commission mixte paritaire : les régimes actuels d'amortissement fiscal "Robien" et "Borloo" pour l'investissement locatif dans le neuf sont maintenus, mais pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2009 et jusqu'au 31 décembre 2012 (les sénateurs ont été plus larges que les députés qui n'avaient prévu qu'un an), l'investisseur aura le choix entre ce régime, qui favorise plus les gros revenus, ou une réduction d'impôt égale à 20% du prix de revient du logement acquis, plafonné à 300.000 euros maximum (soit une réduction d'impôt de 60.000 euros), mais en fait à un montant qui sera fixé par décret, variera selon les zones géographiques. Ce système est plus favorable aux investisseurs à revenus moyens. A noter que, comme dans le texte des députés, la réduction d'impôt ne sera applicable que sur justification que les logements respectent la nouvelle réglementation thermique.
Autre élément du compromis, destiné à éviter la multiplication d'appartements de petite taille qui ne correspondraient pas aux besoins en logements, la réduction, pour une année donnée, ne s'appliquera qu'à un seul investissement.
La réduction d'impôt, s'appliquant à un logement acheté, au cours de la période, achevé ou en état futur d'achèvement (VEFA), sera comme dans le texte des députés dans le étalée sur 9 ans, avec possibilité de prorogation pendant 6 ans à raison de 2% supplémentaires par an ; c'était 1% chez les députés, mais en contrepartie, cette prorogation ne sera possible que si la location respecte les plafonds du régime "Borloo"... Par ailleurs, la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition qui excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année peut être reportée sur 6 ans. A noter qu'en l'état actuel cette réduction d'impôt doit être compensée par une augmentation de la taxe sur les tabacs...
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Mise en oeuvre du plan de relance (projets de loi et décrets)
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19/12/2008
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Le conseil des ministres a adopté les textes relatifs au plan de relance de l'économie, dont le Président de la République avait présenté les grandes lignes lors de son discours de Douai, le 4 décembre 2008 : un projet de loi de finances rectificative pour 2009 et un projet de loi pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés, ainsi que plusieurs projets de décret : notamment celui prorogeant la validité des permis de construire, d'aménagement ou de démolition et décisions de non-opposition à une déclaration préalable, et celui doublant le montant du prêt à taux zéro (PTZ) pour les achats dans le neuf. Le premier décret a même été publié le même jour...
Le projet de loi de finances rectificative pour 2009 portant relance de l'économie prévoit les dépenses de l'Etat au titre du plan de relance. Il complète en fait sur le plan budgétaire les dispositions fiscales insérées par amendement du gouvernement dans le projet de loi de finances rectificative pour 2008 afin de pouvoir entrer en vigueur dès le début de l'année 2009.
Le projet de loi pour l'accélération des programmes de construction et d'investissements publics et privés porte quant à lui des mesures de simplification des procédures. Des règles d'urbanisme seront assouplies, pour certaines temporairement, pour encourager la construction, notamment de logements tout en luttant contre le mitage des territoires et l'étalement urbain. La validité des permis de construire en cours ou délivrés d'ici la fin 2010 est portée de deux à trois ans. La construction en mitoyenneté et la modification des coefficients de constructibilité pourront être assouplies à l'initiative des communes, et l'exercice du droit de priorité est encadré dans le temps.
L'intégralité des crédits ouverts par la loi de finances rectificative relève d'une mission budgétaire unique, créée pour une durée de 2 ans et intitulée "Plan de relance de l'économie". C'est le moyen de garantir que ces crédits seront consacrés à la mise en œuvre effective du plan de relance et non au financement des dépenses courantes des ministères. Le Ministre auprès du Premier Ministre, chargé de la mise en œuvre du plan de relance, veillera à la bonne exécution de cette mission budgétaire qui sera déclinée en trois programmes transversaux, assortis d'indicateurs de performance, dont un intitulé "Effort exceptionnel en faveur du logement et de la solidarité".
Les mesures en faveur du logement et de la solidarité (1,9 milliards d'euros en autorisations d'engagement et 1,5 en crédits de paiement) sont destinées à renforcer l'effort de l'Etat en faveur de la construction et de la rénovation urbaine et à financer la prime de solidarité active en faveur du pouvoir d'achat des ménages les plus modestes, les plus affectés par la crise.
Dans ces crédits, 200 seront consacrés à la rénovation urbaine, mais le premier ministre a annoncé 350 millions supplémentaires ; en fait cette somme est destinée à relancer des projets de construction au point mort par insuffisance de financement de l'ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine)... Enfin, dans l'esprit du plan de relance, les travaux devront être lancés en 2009.
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universimmo.com
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