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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La rénovation durable de l'habitat : un marché gigantesque !
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12/12/2007
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Le Club de l’Amélioration de l’Habitat a rassemblé le 4 décembre 2007, à la Maison de la Chimie à Paris, 350 représentants de la filière du bâtiment pour son colloque : "La rénovation durable : une urgence énergétique, un défi de société majeur, un enjeu capital pour le secteur du bâtiment", en partenariat avec l'ANAH (L'Agence nationale de l'habitat).
Selon l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie), le marché de la rénovation énergétique estimé à 13 milliards d'euros, soit un tiers du marché global de la rénovation, avec une forte proportion dans les domaines de la menuiserie (fenêtres), du chauffage, et dans une moindre mesure de l'isolation. D'ici 2050, il devra être dépensé de 15 à 30.000 euros par ménage, ce qui devra participer à la création de 100 à 200.000 emplois qualifiés pendant 43 ans...
Le plan de rénovation thermique des bâtiments issu du Grenelle de l'environnement devra permettre au parc actuel de logements situé aujourd'hui à 90% en étiquette énergie G ou F de passer à 80% en étiquette A à D, l'étiquette G ayant totalement disparu !
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Accord pour la vente des HLM à leurs occupants
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11/12/2007
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C'était un des échecs des "réunions de chantier" de Lyon du 17 au 28 septembre derniers : la toute nouvelle ministre du logement n'avait pu réunir toute la famille des organismes HLM autour d'un accord visant à mettre annuellement sur le marché 40.000 logements sociaux - promesse phare du candidat Nicolas Sarkozy -, en vue de favoriser l'accession sociale à la propriété et de dégager des ressources pour la construction de nouveaux logements. On avait même dit que ce blocage avait compromis la venue du président Sarkozy à Lyon, où le ministère s'était décentralisé...
Mais Christine Boutin est opiniâtre : plutôt que d'exploiter les divisions - la fédération des ESH (Entreprises sociales pour l'habitat), la seconde grande famille des HLM, était en effet prête à conclure un accord séparé avec le gouvernement -, elle a préféré le consensus et y a réussi : l'accord, qui sera officiellement signé le 18 décembre avec Michel Delebarre, le président de l'USH (Union sociale pour l'habitat) stipule que "le mouvement HLM prend en compte l'objectif de 40.000 ventes effectives par an fixé par les pouvoirs publics, qui pourrait être atteint en 2009 ou, plus probablement, en 2010". Mais, et c'était une condition, c'est sans engagement ferme : il est précisé que "le mouvement HLM ne peut s'engager que sur le nombre des logements sociaux mis en vente". Il est vrai qu'entre les logements mis en vente et ceux qui sont effectivement vendus aujourd'hui (6.000), le rapport est de 8 !
Il est même introduit une limitation : le stock de logements mis en vente ne peut pas dépasser le nombre de nouveaux logements sociaux financés dans l'année. "C'est l'assurance que le parc continuera à croître", précise l'accord.
Par ailleurs, les organismes conserveront l'initiative et les ventes seront interdites dans les communes gravement déficitaires de logements sociaux : dans ces secteurs il faudra financier deux nouveaux logements sociaux pour 1 vendu.
Enfin l'accord comporte un deuxième volet fondamental sur la mobilité au sein du parc. Pour l'améliorer, deux voies sont privilégiées :
- le renforcement des "surloyers" : "l'objectif est que les locataires dont les ressources dépassent le niveau intermédiaire (plafonds PLI) se voient appliquer un loyer de marché" pour inciter les ménages les plus aisés à quitter le parc ; il est notamment prévu l'instauration d'une clause de "revoyure" tous les trois ans pour réajuster le loyer aux ressources de certains locataires ;
- l'aménagement du droit actuel au maintien dans les lieux, qui évoluerait vers un droit au maintien dans le parc social", avec de surcroît la possibilité de mettre fin au bail en cas de sous-occupation ; exemple : des ménages âgés dont les enfants sont partis et qui refusent un logement de taille mieux adaptée...); même chose si le logement est insuffisamment occupé ("HLM résidence secondaire").
Au passage, les organismes HLM s'engagent à réaliser 15.000 opérations neuves d'accession sociale à la propriété (dont 1.500 en location-accession)...
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Le logement paupérise les classes moyennes
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11/12/2007
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C'est ce qui ressort d'une étude du CREDOC (Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de vie) présentée au colloque "Classes moyennes et politiques publiques", organisé par le Centre d ’Analyse Stratégique (ex Commissariat au Plan) le 10 décembre 2007 (1) : entre autres aspects, elle met en évidence que si les bas revenus sont les plus touchés effectivement par le chômage, ce sont les classes moyennes qui le craignent le plus, et que seuls les hauts revenus perçoivent une amélioration de leur niveau de vie depuis 25 ans ! Les dépenses de logement pèsent de plus en plus lourd chez les bas revenus mais aussi chez les classes moyennes, et les inégalités à l’égard du logement, du patrimoine et de la santé s’accroissent… Enfin le pessimisme est généralisé : plus de 70% des personnes interrogées (2) partagent l’opinion selon laquelle "il est probable que nos enfants auront demain un niveau de vie inférieur au nôtre" et plus de 84% estiment que la société française doit se transformer profondément ; plus surprenant, ces chiffres varient de moins en moins avec la catégorie sociale, l’opinion des hauts revenus, nettement moins pessimiste il y a 10 ans rejoignant le pessimisme des autres…
(1) enquête du CREDOC sur "Conditions de vie et aspirations des Français" réalisée chaque année depuis 1979, en face-à-face, auprès de 2000 personnes (méthode des quotas, échantillon renouvelé chaque année)
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Des locataires pour courtes durées : fausse bonne idée ?
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5/12/2007
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Comment s’assurer qu’un immeuble inoccupé ne subira pas d’effraction, de dégradation ou d’occupation sauvage ? C’est une des préoccupations majeures des propriétaires, privés ou publics, qui doivent laisser des locaux vides pour une longue durée. En attendant une rénovation ou une réaffectation par exemple. Pour surveiller ces biens, le site capital.fr du magazine économique éponyme, rapporte l'innovation d'une société néerlandaise récemment installée en France, qui propose une solution originale : installer sur place des "résidents temporaires" ! L'idée paraît séduisante car elle permet à la fois d'exploiter des surfaces inoccupées proposer à des personnes ayant du mal à de loger un hébergement à peu de frais, tout en rassurant les propriétaires au moyen d'une présence dissuasive contre d'éventuels squatters ou des dégradations.
Selon capital.fr, des immeubles de bureaux, des casernes désertées, des agences bancaires vides, des hôpitaux à réhabiliter accueillent déjà ces locataires intérimaires en Grande-Bretagne, en Belgique et aux Pays-Bas. Et comme les bâtiments concernés relèvent souvent du secteur industriel ou tertiaire, la place ne manque pas.
Le prestataire organise même des colocations en ménageant des espaces privatifs et des espaces communs avec cuisine, salle de bains, toilettes. Lorsque les locaux ne disposent pas de ces petites commodités, la société procède à des aménagements de confort avant de faire entrer les premiers résidents dans les lieux. Même les règles de vie commune sont codifiées !
Au final, le coût de l’hébergement proposé se situe aux alentours du tiers d’un loyer classique. En France, cela devrait correspondre à 200 euros environ, selon la prestation.
La clientèle visée est plutôt jeune et estudiantine ou en début de carrière, car elle doit accepter le principe de devoir changer d’adresse rapidement. "L’installation est garantie pour au moins six mois, et peut se prolonger plusieurs années, mais la durée moyenne se situe autour d’un an", précise un dirigeant, faisant au passage quelques approximations sur ce que permet la loi française ; dès lors en effet qu'il s'agit de résidence principale et que la location n'est pas meublée, la loi du 6 juillet 1989 s'applique, et en particulier son article 11 : "quand un événement précis justifie que le bailleur personne physique ait à reprendre le local pour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclure un contrat d'une durée inférieure à trois ans mais d'au moins un an. Le contrat doit mentionner les raisons et l'événement invoqués". Le même article précise que deux mois au moins avant le terme du contrat, le bailleur peut proposer le report du terme du contrat "si la réalisation de l'événement est différée", mais qu'il "ne peut user de cette faculté qu'une seule fois"...
D’autres contraintes annoncées ne sont pas forcément en accord avec la loi française : les contrats de location vont jusqu'à restreindre le type d'activités "sociales" autorisées (les fêtes sont interdites) et la société veut avoir son mot à dire sur l’aménagement et la décoration des lieux ; enfin, les personnes hébergées par les résidents doivent être déclarées, lorsque cela dure plus d’une ou deux nuits, et les locataires doivent accepter une visite surprise mensuelle des lieux pour vérifier le bon état des locaux, et le nombre des occupants...
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Aides à la pierre ou aides à la personne ?
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4/12/2007
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La question n'est pas nouvelle et mérite d'être posée à nouveau à la veille du grand chantier qui s'annonce pour 2008 de la "révision générale des politiques publiques", grande remise à plat et évaluation de l'efficacité sociale et économique des grands postes de dépenses de l'Etat, tel que les aides au logement (près de 11 milliards d'euros dans le budget de 2008 rien que pour l'AL (allocation logement) et l'APL (aide personnalisée au logement, bénéficiant à près de 6 millions de ménages, locataires ou accédants). Or justement, l'efficacité de ces aides - AL et APL, prêt à taux zéro (PTZ), et depuis peu le crédit d'impôt pour intérêt d'emprunt au titre de la résidence principale -, qualifiées d'aides à la personne, est mise en doute : elles ont fortement soupçonnées d'alimenter la hausse des prix et des loyers, en permettant aux bénéficiaires qui en ont le moins besoin, dans un marché tendu où les candidats acquéreurs ou locataires "font" les prix, d'accepter des prix ou des loyers plus élevés que ce qu'ils feraient sans ces aides...
Les aides "à la pierre" - dont les incitations fiscales "Robien" et autres, la TVA à 5,5%, le financement du logement social, mais aussi les subventions de l'ANAH, etc. - sont dans ce contexte jugées plus vertueuses car elles permettent de mettre sur le marché des logements à prix plus accessibles, et donc de contrer l'envolée des prix et des loyers !
Prenant le contrepied de cette analyse, l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) a proposé récemment une réorientation des aides à la pierre vers des aides à la personne au moyen d'un "chèque logement" annuel révisable et encaissable par le propriétaire bailleur. Répondant à un parlementaire qui l'interrogeait sur cette proposition, la ministre du logement a défendu les aides à la pierre alors même que le "paquet fiscal" de cet été a alourdi la balance dans l'autre sens : les aides à la pierre sont une "incitation forte pour le maintien et le développement d'un parc de qualité". "Les aides à la réhabilitation permettent également de préserver la santé et d'assurer la sécurité dans le logement, notamment, par le financement de travaux de sortie d'insalubrité et de réduction des risques de saturnisme. Enfin, ces aides encouragent les propriétaires à s'engager dans la voie du développement durable par la production de logements de qualité, respectueux de l'environnement" (1).
(1) Rép. min., n°500, JOAN 20 novembre 2007
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Les propriétaires immobiliers très remontés contre les mesures annoncées par l'Elysée
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4/12/2007
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Après les grandes fédérations de professionnels de l'immobilier qui ont très rapidement critiqué les annonces présidentielles, l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui revendique 240.000 adhérents, en général loueurs d'un ou plusieurs logements, a exprimé son incompréhension quant à la politique suivie à l'égard des propriétaires privés : dénonçant des mesures annoncées sans concertation préalable, et rappelant que l'indexation des loyers a déjà été modifiée à deux reprises, ils s'étonnent que pour augmenter le pouvoir d'achat des français "on retire aux uns ce que l'on donne aux autres". L'UNPI considère en effet qu'il n'y a aucune augmentation de pouvoir d'achat mais un transfert des bailleurs vers les locataires...
Or, si on veut une "France de propriétaires" indique l'UNPI, encore faut-il ne pas en rajouter dans la limitation des revenus tirés de la location, alors que les propriétaires sont de plus en plus sollicités et contraints : "réalisation de travaux d'amélioration, multiplication des diagnostics obligatoires, impôts de plus en plus lourds et enfin le financement des travaux dans l'habitat pour répondre aux exigences du Grenelle de l'environnement"...
L'UNPI s'élève aussi contre la suppression de la caution et la diminution à un mois de loyer du dépôt de garantie demandé aux locataires à leur entrée dans les lieux.
Son président, Jean Perrin, reconnaissait toutefois le 4 décembre à l'occasion de la présentation à la presse des résultats de l'observatoire 2007 des taxes foncières, que ceux-ci peuvent être même totalement supprimés si l'Etat va au bout de son raisonnement et met en place ce qui a été proposé par l'UNPI dès mars 2006, à savoir une "garantie universelle des risques locatifs". A condition que toutes les locations soient concernées afin que le taux de cotisation soit faible, et que les propriétaires ne soient pas seuls à le financer : l'UNPI avait proposé un financement tripartite propriétaires, locataires et Etat (ou organismes du "1% logement")...
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Les aides à la cuve seront payées à compter du 1er janvier 2008
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4/12/2007
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Pour alléger la facture des ménages non imposables qui se chauffent au fioul, le montant de l’aide à la cuve a été porté à 150 euros. Elle est réservée aux ménages non imposables ayant été livrés en fioul entre le 10 novembre 2007 et le 31 janvier 2008, et s’applique aux achats de fioul pour la résidence principale.
Pour en bénéficier, les ménages doivent faire parvenir avant le 30 juin 2008 à leur trésorerie :
- un formulaire à retirer auprès du Trésor public ou sur les sites internet www.minefe.gouv.fr ou www.impots.gouv.fr ;
- un avis de non imposition sur les revenus de 2006 délivré par l’administration fiscale ;
- pour les logements individuels, une copie de la facture justifiant de l’achat ou de la livraison de fioul domestique, d’un montant minimum de 150 euros, établie entre le 10 novembre 2007 et le 31 janvier 2008 ;
- pour les logements collectifs, un certificat du bailleur attestant du mode de chauffage au fioul ou un décompte de charge permettant d’établir le mode de chauffage.
Les aides seront versées par virement bancaire à compter du 1er janvier 2008.
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Le gouvernement veut réduire les nuisances sonores autour des aéroports
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4/12/2007
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C'est une des premières mesures découlant : le gouvernement a annoncé le 4 décembre une série de mesures destinées à réduire le bruit autour des aéroports, et particulièrement les aéroports parisiens.
Les mesures concernent l'altitude de vol des avions en approche qui sera relevée de 300 mètres (1.000 pieds), à compter de février 2008 pour Le Bourget, en 2009 pour Orly et en 2010 pour Charles de Gaulle.
Le ministère annonce une réduction attendue du bruit subi "jusqu'à 50 %", l'amélioration devant être ressentie par les riverains des aéroports survolés par les avions dans un rayon de 10 à 25 kilomètres autour d'un aéroport, précise la secrétaire d'Etat à l'écologie, Nathalie Kosciusko-Morizet, dans le quotidien Le Parisien du 3 décembre.
Mais le gouvernement s'apprête à prendre aussi une mesure touchant au portefeuille des compagnies : une nouvelle taxe de nuisance sonore aéroportuaire (TNSA) sera créée pour la tranche horaire de 18 à 22 heures et s'appliquera aux dix plus gros aéroports français. Elle s'ajoutera aux taxes déjà existantes pour le jour et la nuit, le coût pour un Boeing 747 décollant de Roissy à 19 heures se montera selon les informations diffusées à 4.392 euros contre 1.059 actuellement...
Le produit de cette taxe additionnelle, estimée à 23 millions d'euros pour 2008, devra permettre le financement de travaux d'insonorisation dans les logements proches des aéroports ; devraient s'élever , note le gouvernement. La secrétaire d'Etat à l'écologie estime qu'avec la nouvelle taxe, 7.000 logements pourront être insonorisés chaque année...
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Marché immobilier : le réseau Laforêt appelle à garder la tête froide
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29/11/2007
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"Affirmer que les prix baissent sur toute la France est une ineptie. Il faut étudier la situation territoire par territoire et l'on peut désormais regarder la France comme un marché se développant de façon disparate". Ainsi s'exprime la note de conjoncture de novembre du réseau d'agences franchisées Laforêt (800 agences dans toute la France). Pour les dirigeants du réseau, le marché parisien, et plus généralement celui de l’Ile-de-France, se maintient, voire continue d’augmenter. "La raison unique en est le déséquilibre de l’offre et de la demande", indique le communiqué, précisant qu'une agence Laforêt Immobilier dans cette région "a en stock environ 20 biens à vendre, et, en face, une liste d’acquéreurs qui compte 300 noms"...
Par ailleurs, dans plusieurs quartiers parisiens la hausse des prix est soutenue par les acheteurs étrangers. "Nous sommes passés en novembre 2006 à un prix au m² sur Paris de 5.984 euros à un prix en novembre 2007 de 6.319 euros, soit 5.6% d’augmentation.
Contraste avec deux grandes métropoles régionales : dans le même temps, les prix au m² sur Lyon n’ont pas évolué en 2007 : + 0,4 %. Sur Marseille une très légère baisse de l’ordre de -0,7%. De même la Côte d’Azur connait un repli de - 4%. Par contre Bordeaux augmente de manière significative avec + 4,5%..
A noter que le réseau Laforêt esttime à +2.8% la hausse moyenne en France en 2007, ce qui rejoint les estimations de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier).
Signe des temps : même s'ils se font concurrence, les acheteurs ont obtenu en moyenne en 2007 par la négociation des baisses de l’ordre de 6% sur les prix demandés. Et selon les agences Laforêt, le mouvement prend de l'ampleur : "ces dernières semaines, certains acquéreurs tentent d'arracher des rabais de 10 à 20%. Ces offres, bien entendu, sont refusées par les vendeurs. Et ceci à juste raison, car leur bien se vend de toute façon à d’autres acheteurs, avec une remise comprise entre 0 et 8%"...
Phénomène concomittant, l’attentisme, augmente : "les inquiétudes diverses, les négociations, rallongent la durée de la transaction. Nous sommes passés de 67 jours en moyenne en octobre-novembre 2006 à 75 jours en octobre-novembre 2007", indique le communiqué qui attribue aussi cet allongement au "vent de risque zéro" qui soufflerait sur les banques, les dossiers de crédit étant "examinés à la loupe" et les acceptations "données qu'au terme d'investigations censées procurer une totale sécurité". Diu coup les refus de crédit se multiplient...
Le réseau Laforêt pense cependant qu'il ne s'agit que d'une période de prudence passagère : "les banques doivent purger entre elles leurs inquiétudes quant à leur financement". La seule règle de base restant la loi de l’offre et de la demande, les prix devrait se maintenir en 2008, et même continuer à augmenter encore de 3% à Paris.
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Les promoteurs s'attendent à un fléchissement des ventes de neuf
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26/11/2007
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La FPC (Fédération des promoteurs constructeurs) indique dans son communiqué mensuel s'attendre à un fléchissement du volume des ventes de logements neufs au 3ème trimestre 2007 : avec 29.100 logements vendus, le repli est de 7,8 % par rapport au 3ème trimestre 2006. Il est attribué à la remontée des taux d'intérêts, au resserrement du crédit et à l'augmentation des prix de vente, "largement due aux réglementations techniques et à la hausse persistante des coûts de construction", indique la FPC, constatant qu'ils "mettent à mal la solvabilité des acquéreurs de résidences principales et la rentabilité de l'investissement locatif pour les investisseurs"...
Du coup, l’activité 2007 devrait n'être que légèrement supérieure à celle de 2006 (126.300 unités).
Les promoteurs ont en conséquence ralenti au 3ème trimestre 2007 les mises en vente (-13,6% par rapport au 3ème trimestre 2006).
Effet de l'augmentation des stocks, l’offre commerciale a progressé de 88.577 logements à fin juin à 94.630 logements à fin septembre atteignant le même volume qu’au 4ème trimestre 1992, mais à l'époque elle représentait 18 mois de vente alors qu'elle ne représente que 9,2 mois de ventes en 2007. Par ailleurs, cette offre est constituée à plus de 50% d'opérations dont les travaux n'ont pas encore été lancés, le reste étant pour l'essentiel constituée de logements en construction, le stock invendu de logements terminés n'étant que d'environ 2.100 unités...
L'infléchissement du marché amène la FPC à prévoir en 2008 un volume de marché de 110.000 à 115.000 logements. Même si on y ajoute la construction de logements sociaux et de maisons individuelles hors promotion (environ 300.000 unités) l'objectif gouvernemental de 500.000 logements est encore loin, estime la FPC, qui réclame des mesures pour développer l'accession à la propriété et l'investissement du secteur privé dans le locatif social.
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universimmo.com
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