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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Paris déclaré officiellement zone à termites
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7/4/2003
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Un arrêté préfectoral en date du 26 mars 2003 a créé une zone de surveillance et de lutte contre les termites est sur l’ensemble du département de Paris, en fait Paris intra-muros. Cette mesure est adoptée en application d'une législation adoptée en 1999 (voir notre dossier) a au moins l'avantage, contrairement à ce qui a été fait souvent en province, de ne pas créer un zonage trop fin, source d'injustices et de dérogations douteuses... Son principal effet sera de provoquer une surveillance accrue des immeubles et peut-être ainsi limiter la propagation des termites et l’extension des zones infestées par des actions préventives et curatives.
Elle aura surtout pour effet d'offrir un gigantesque marché à une armée d'experts et d'officines en tous genres, depuis longtemps sur le pied de guerre : en effet, dans un délai de 4 mois à compter de la publication de cet arrêté, un état parasitaire établi depuis moins de trois mois devra impérativement être joint à tout acte de vente d'immeuble ou de lot de copropriété chez le notaire...
L'efficacité de cette mesure, la première portant sur une zone aussi vaste, et qui coûtera cher aux parisiens, est douteuse pour deux raisons :
- la compétence des diagnostiqueurs n'est pas réellement contrôlée, et leur choix relevant du vendeur, la tentation sera grande de prendre le moins cher et le plus expéditif, quitte à passer à côté d'une vraie détection d'infestation à un stade qui permet encore de s'en débarrasser un bon compte ! On pourra toujours faire jouer la responsabilité du diagnostiqueur, à condition d'être en mesure de prouver que l'infestation existait au moment du diagnostic, ce qui n'est pas gagné d'avance...
- dans les immeubles en copropriété, le diagnostic ne concerne que les parties privatives ! Nous avons dénoncé à plusieurs reprises cette absurdité qui n'a pas l'air d'émouvoir l'administration : payer pour un diagnostic au 5ème étage d'un immeuble équivaut à jeter l'argent par les fenêtres, car si les termites, qui comme chacun sait grignotent un immeuble à partir du sous-sol, sont arrivées jusque là, il n'y a plus besoin d'un diagnostiqueur pour constater les dégâts...
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NF Maison Individuelle : un bilan et des perspectives positives
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7/4/2003
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Trois ans après sa création, la marque NF Maison Individuelle a trouvé sa place en représentant aujourd’hui 23 % du marché national du contrat de construction, avec un potentiel de 15 000 unités par an et 11 % du marché global de la maison neuve, tous contrats confondus.
Tel est le bilan tiré par Christophe Dubail, gérant de CEQUAMI, organisme gestionnaire de la marque, qui présentait les chiffres de l’activité de l’année 2002 et livrait les perspectives pour 2003.
« Exprimant les ambitions pour la qualité des acteurs du bâtiment, des associations de consommateurs, des pouvoirs publics et des organisations professionnelles, cette certification a créé un élan fédérateur, une dynamique porteuse » a-t-il affirmé.
85 constructeurs sont à présent titulaires du droit d’usage ; ils étaient 25 en 2000. L’année 2002 a vu entre autres l’admission du groupe MI S.A pour toutes ses marques sur l’ensemble du territoire et celle de 23 des 28 constructeurs membres de l’Association Maison d’en France.
« Les constructeurs NF sont représentatifs du marché par leur activité - de 20 à 6 000 maisons par an, par leur positionnement – prix allant de 70 000 à plus de 150 000 € par maison, et, enfin, par leur situation géographique - plus de 300 implantations sur les 22 régions françaises » a-t-il ajouté.
Pour CEQUAMI, l’activité de certification a représenté 377 journées d’intervention (audits et vérifications de chantiers) et environ 1000 chantiers visités…
Le principal moteur de cette croissance est l’atout concurrentiel représenté par le label. Les constructeurs sont encouragés à y adhérer par l’UNCMI (Union nationale des constructeurs de maisons individuelles) pour qui la qualité certifiée est stratégiquement le meilleur outil de développement à moyen et long terme.
La marque NF Maison Individuelle a aussi bénéficié du soutien d’EDF et de Gaz de France qui souhaitent y adosser leurs propres références qualité.
Pour 2003, CEQUAMI annonce une progression à 3 chiffres, qui devrait se traduira par un quasi-doublement des chantiers à visiter et 600 jours d’audit !
Enfin, dès 2003, une option de certification « Qualité environnementale » sera par ailleurs associée à la marque. Un groupe de pilotage , animé par l’ADEME a pour mission de traduire le guide des 14 cibles HQE afin de définir les modèles de qualification pouvant être annexés à NF Maison Individuelle.
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Les plafonds de loyers du nouveau régime "Robien sont publiés
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4/4/2003
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Les professionnels reprochaient l’inadaptation des plafonds de loyers du régime "Besson" par rapport aux loyers de marché notamment à Paris intra muros, ainsi que dans un certain nombre d'agglomérations de province, dont notamment Nice, Cannes-Grasse-Antibes et certaines zones frontalières (agglomération genevoise) ou touristiques.
Les plafonds de loyers dans les zones tendues seront fixés dans le nouveau dispositif à environ 90% du loyer du marché des logements neufs, soit une augmentation d’environ 40% des loyers plafonds dans les actuelles zones I et II.
Ces nouveaux plafonds de loyers, qui doivent faire l'objet d'un décret imminent, s’appliqueront aux locations de logements acquis neufs ou mis en chantier à compter du 3 avril 2003.
Un nouveau zonage est mis en place, ne comprenant plus que trois zones :
- la zone A : agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français ; le plafond de loyer au m2 de surface habitable (attention, ce n'est pas la surface Carrez !) est fixé à 18 euros ;
- la zone B : agglomérations de plus de 50 000 habitants, et agglomérations chères situées aux franges de l’agglomération parisienne et en zones littorales ou frontalières ; le plafond y est fixé à 12,50 euros ;
- la zone C : reste du territoire ; le plafond y est fixé à 9 euros.
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Réforme de la loi de 1948 : l'UNPI accepte une suppression limitée
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4/4/2003
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Dans la perspective de la concertation en vue de la suppression annoncée de la loi de 1948 (voir notre dernière brève à ce sujet), l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), fédération la plus représentative des propriétaires bailleurs, a indiqué qu'elle accepterait des exceptions pour les locataires à revenu modeste en échange de la suppression de la loi pour l'ensemble des autres locataires, quelque soit leur âge.
"Nous allons proposer au ministère d'épargner les locataires dont les revenus sont inférieurs à une fois et demi le SMIC mais en contrepartie demandons des exonérations fiscales pour les propriétaires de ces logements", a déclaré à l'AFP Dominique Grunenwald, président de l'UNPI.
L'UNPI demande également la suppression de la transmission du bail aux héritiers ou le maintien dans les lieux du locataire alors que celui-ci est propriétaire d'autres logements...
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Le régime 'Robien' arrive plus tôt que prévu
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3/4/2003
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C'était prévu pour la fin d'année, mais le ministre du logement ayant "vendu la mèche" en janvier (voir notre brève), la situation devenait intenable, comme n'ont pas manqué de le souligner les promoteurs, craignant de faire les frais d'un soudain attentisme des investisseurs : le nouveau dispositif en faveur du logement locatif privé s'appliquera donc pour le neuf pour tous les logements locatifs acquis à compter du jeudi 3 avril !
En fait sur le plan fiscal, on fait du neuf avec du vieux : l'amortissement du régime Besson est maintenu mais les plafonds de loyers seront relevés par décret (imminent) pour n'être en principe qu'à 10% en dessous du marché, et les plafonds de ressources seront supprimés dans le cadre de la loi relative à l'urbanisme, à l'habitat et à la construction en navette entre le Sénat et l'Assemblée (celle qui aménage certaines dispositions de la loi "SRU" et qui traite aussi de la sécurité des ascenseurs...). Ces mesures ont été annoncées ce jour à l'Assemblée précisément à l'occasion de l'examen de ce projet de loi.
"J'escompte de ces premières mesures, la production d'au moins 10 000 logements locatifs supplémentaires" a déclaré le ministre.
Il a annoncé aussi d'autres mesures qui devront être précisées d'ici à la deuxième lecture au Sénat du projet de loi le 7 mai. Ainsi Gilles de Robien veut proposer que les acquéreurs de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) puissent "bénéficier de l'amortissement locatif dès la souscription".
Il souhaite également que le bénéfice de l'amortissement fiscal soit ouvert à "ceux qui ne louent pas directement, mais qui délègueront la location à certains organismes ou associations".
Enfin, cet amortissement devrait "aider ceux qui acquièrent certains types de logements anciens, sous certaines conditions", sans préciser le sens exact de cette expression quelque peu sibylline...
Par contre, rien n'est dit pour l'aide à l'investissement locatif dans l'immobilier ancien, qui reste l'éternel mal aimé, au grand dam des agents immobiliers !
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Les ventes de logements neufs ont encore progressé en janvier et février
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3/4/2003
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Rafale de chiffres cette semaine ! Cette fois il s'agit de la FNPC (fédération nationale des promoteurs-constructeurs) qui indique que le nombre de logements neufs vendus en janvier et février est resté soutenu, avec une progression respective de 13,8% et 14,6% par rapport aux mêmes mois de 2002 ; la FNPC souligne que la promotion neuve, malgré les incertitudes économiques, est toujours bien orientée grâce au bas niveau des taux d'intérêt, qui encourage l'achat.
La fédération craint toutefois un repli de son activité, due non pas à une moindre demande, qui doit rester forte, mais à une pénurie de terrains constructibles.
Elle se plaint notamment des contraintes administratives (allongement des délais d'obtention des permis, etc.) mais aussi de la frilosité des maires à accepter le lancement de nouveaux programmes dans leurs communes...
La profession prévoit donc un repli de son activité en 2003, avec environ 80.000 ventes prévues contre 82.000 réalisées en 2002, tout en soulignant que le logement collectif, tout en accusant un léger repli des démarrages de chantiers en février, reste mieux orienté que le logement individuel.
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Les prix des logements anciens continuent de grimper
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1/4/2003
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Deux rafales de chiffres viennent confirmer la poursuite de la hausse des prix de l'immobilier :
- ceux de la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers), présentés aujourd'hui dans une conférence de presse, qui révèlent une nouvelle accélération des prix des logements anciens France entière, qui auraient encore enregistré une hausse de 11,1% en rythme annuel (hausse "en glissement") au premier trimestre 2003, dans un marché qui selon la FNAIM reste dynamique malgré un léger fléchissement des transactions ; cette hausse est la plus vive sur le marché des appartements (+14,6%), et encore plus pour les petits appartements -studio et deux pièces - dont les prix ont progressé de +22% sur un an alors que pour les grandes surfaces la hausse est plus modérée (+8%), alors que pour les maisons, la hausse des prix sur un an s'inscrit à +8%.
Par rapport aux années précédentes, où l'Ile-de-France se détachait vraiment du lot, toutes les régions sont maintenant touchées par cette accélération, a indiqué le président de la FNAIM, Philippe Audras.
Le Sud-Est conserve la palme de la croissance des prix (+17,1%) grâce à la hausse exceptionnelle des prix des maisons (+20%) et à l'arrivée de nombreux acheteurs étrangers.
En Ile-de-France, les prix ont augmenté de 13,7% au premier trimestre par rapport au trimestre correspondant de l'an dernier. Dans le sud-ouest, les prix ont gagné d'une année sur l'autre 14,1%, dans le Centre-Alpes 13,1%. Dans l'Ouest, la hausse est de 3,2% et de 6,5% dans le Nord-Est.
Au total, les prix au mètre carré s'établissent au premier trimestre 2003 à 1.328 euros dans le Nord et l'Est à 1.305 euros dans l'Ouest, à 1.531 euros dans le Centre et les Alpes, à 1.517 euros dans le Sud-Ouest, à 2.412 euros dans le Sud-Est et à 2.795 euros en Ile-de-France. Pour la France entière, le prix moyen au mètre carré s'inscrit à 1.686 euros.
- ceux des notaires parisiens présentés lors d'une conférence de presse ce même jour, qui mettent en évidence une poursuite début 2003 de la hausse des transactions et des prix après une année 2002 qui avait enregistré une augmentation des transactions de 1,8% et de 6 à 10% des prix ; les notaires précisent cependant qu'il s'agissait pour l'instant de premières indications sur les mois de janvier et février...
Présentant le bilan de 2002, les notaires ont souligné que la migration de la demande de logements pour la périphérie au détriment de Paris, constatée déjà en 2001, s'est accéléré en 2002. En 2002 le marché de Paris intra muros a en effet fléchi de 1,5% en terme de transactions par rapport à 2001, alors qu'en petite couronne les ventes ont progressé de 2,1% et de 3,6% en grande couronne.
Concernant les prix, les disparités persistent. Tous les départements ont enregistré des hausses de prix à l'exception du Val d'Oise, mais ces progressions sont très inégales : à Paris, elle est de 10,2% après +9,3% en 2001, en petite couronne de 10,3% après +6,7% en 2001, et en grande couronne de 6,5% en moyenne.
A Paris intra muros, le prix des appartements anciens était en moyenne à fin 2002 de 3.530 euros le m2, contre 2.086 euros en petite couronne et 1.632 euros en grande couronne.
Les notaires soulignent que l'augmentation des prix, perceptible depuis 4 à 5 ans, n'a pas découragé les acheteurs, la demande étant toujours aussi forte...
Les explications restent les mêmes depuis plusieurs années: bas niveau des taux d'intérêt, pénurie du locatif privé, déception dans les placements boursiers qui se traduit par un transfert de l'épargne vers l'immobilier, enfin souci de préserver sa retraite.
Alain Jacquot chef de la division logement à l'Insee, intervenant lors de la conférence des notaires, a averti que la baisse des taux et la meilleure tenue du marché de l'emploi, élements majeurs de la tendance actuelle peuvent se retourner.
L'INSEE rappelle que les prix en euros courants depuis fin 1994 ont augmenté de 29% à Paris et de 14% en petite couronne, mais que par contre, en euros constants (hors inflation), les prix ont progressé depuis 9 ans de 16% à Paris mais seulement de 2% en petite couronne : cela relativise la fragilité du niveau de prix atteint en Ile de France...
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Bâtiment : vers la fin d'une (longue) période d'euphorie ?
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31/3/2003
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Selon l'enquête mensuelle dans le bâtiment réalisée par l'Insee en mars auprès des professionnels du bâtiment, l'opinion des chefs d'entreprises du secteur sur leurs perspectives d'activité se dégrade pour le deuxième trimestre.
Après une stabilisation de l'activité depuis septembre, les entrepreneurs notent en effet un léger tassement de leur carnet de commandes qui représente maintenant 5,5 mois d'activité à temps plein des effectifs.
Concernant par contre les effectifs, ils sont plus optimistes et prévoient "un léger redressement" dans leur évolution.
Enfin, toujours selon l'enquête, ils notent une stabilité des prix et estiment qu'elle peut se poursuivre...
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HLM: la CNL reste la première organisation représentative de locataires
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31/3/2003
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La CNL (Confédération nationale du logement ) est arrivée en tête des élections d'administrateurs locataires au sein des organismes d'HLM avec 43% des élus. La deuxième place revient à la CLCV (Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie) avec 18,7% des voix et la la troisième à la CSF (Confédération syndicale des familles) avec 7,7% des élus.
Les organisations nationales représentatives progressent par rapport aux précédentes élections en 1999. Les associations locales voient quant à elles leur nombre de sièges à nouveau en baisse et les associations proches du Front national, qui obtenaient 3 sièges en 1999 et 16 en 1996 disparaissent totalement et ne sont plus représentées.
Le taux de participation est par contre resté stable (16,6% des inscrits).
(31/03/2003)
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Le coût des services annexes des résidences-services ne sont pas des charges !
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27/3/2003
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Les prestations personnelles fournies fournies aux résidants par une société dans le cadres d'une résidence-services ne constituent pas des charges de copropriété, même si le contrat de services est inclus dans le règlement de copropriété.
La Cour de cassation en a décidé ainsi dans un arrêt (3ème Ch. civ., 12 mars 2003) concernant une résidence pour personnes âgées. Il visait les services annexes (assistance médicalisée, restauration, ménage…). Lorsque ceux-ci sont assurés par la copropriété, leur coût est inclus dans les charges. Mais il en va différemment lorsqu'une société prend en charge ces prestations et les facture directement aux résidants.
L'arrêt en question reconnaît au prestataire le droit de recouvrer par voie judiciaire ses prestations : en l'espèce, la société chargée de ces divers services avait assigné en paiement les héritiers d'un copropriétaire décédé, se fondant sur les stipulations du contrat la liant à la copropriété, qui précisait que la contribution financière des résidents devait lui être réglée directement, même si l'appartement était inoccupé, suite au décès d'un des copropriétaires. La Cour de cassation confirme la condamnation des copropriétaires indivis au paiement des sommes réclamées par le prestataire. Le contrat de services autorisait en effet ce dernier à recouvrer directement auprès des copropriétaires le montant de ses prestations et prévoyait les conséquences de l'inoccupation des locaux.
Pour valider que le recouvrement puisse être effectué par une autre personne que le syndicat, elle réfute la qualification de charges de copropriété aux sommes litigieuses, et ce bien que le contrat ait été inclus dans le règlement de copropriété.
Mais ce faisant, elle prive aussi la société prestataire du bénéfice du privilège immobilier spécial institué au profit du syndicat...
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universimmo.com
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