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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Indécences !
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16/6/2010
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Sous le titre "On croit rêver", le quotidien Le Monde récapitule les justifications hallucinantes données par les ministres épinglés pour des questions de logement de fonction, illustrant s'il le fallait l'épaisse inconscience des élites de ce pays, et la distance qui les sépare de la "vraie vie" des 60 millions de français, à un moment où en choeur elles estiment face à la crise et aux déficits qu'il faut que tout le monde se "serre la ceinture", mais surtout pas elles ! Et qu'on ne nous parle pas de démagogie, l'argument ajoutant l'insulte à la grossièreté !
Cela va de Christian Estrosi parlant de "soupente" à propos d'un appartement de 70 m2 dont il dispose gracieusement dans un hôtel particulier à Paris, à Patrick Devedjian, ministre de la relance, qui habitant à quelques kilomètres de Paris a demandé un logement de fonction parce qu'il "en avait assez des allers-retours à Antony et des bouchons matin et soir", selon son entourage ! En passant par Nadine Morano qui se plaindrait presque d'habiter, avec ses trois enfants, un 110 mètres carrés loué par l'Etat près de l'Assemblée. "Si les préfets et les sous-préfets venaient chez moi, ils pleureraient !", a osé dire la secrétaire d'Etat chargée de la famille, rapporte le Monde en s'en offusquant à juste titre.
On croit rêver poursuit le quotidien qu'on a envie d'applaudir, en écoutant Dominique Paillé, porte-parole adjoint de l'UMP, justifier l'octroi de ces logements par "l'endettement" de certains ministres qui ont acheté un logement en province et qui "n'auraient pas les moyens de continuer à faire face à leurs charges". Rappel du quotidien: les ministres gagnent entre 13 000 et 14 000 euros par mois....
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Crédit immobiliers : les taux ont encore baissé en juin
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14/6/2010
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C'est ce que rapporte le site Meilleurtaux.com : une nouvelle fois, la Banque centrale européenne a maintenu son principal taux directeur à 1 %, son plus faible niveau, alors que les taux des OAT (obligations assimilables du Trésor) à dix ans – taux de long terme des emprunts d'Etat, utilisé par les banques comme référence pour déterminer les taux fixes – passaient pour la première fois sous la barre des 3 % fin mai.
Dans ce contexte, 76 % des banques partenaires de Meilleurtaux.com ont baissé leur taux de crédit de 0,10 % en moyenne, et jusqu'à 0,20 % pour quelques unes (seuls 3% des banques ont augmenté leur taux, de 0,05% quand 21% les ont maintenus au même niveau). Certaines proposent désormais un taux fixe de 3,29 % pour un crédit sur 15 ans, un niveau inédit depuis début 2006. Le taux moyen sur 15 ans est également en baisse à 3,40 %, contre 3,70 % début 2010.
Les taux à 20 ans se situent autour de 3,55%, à 25 ans autour de 3,65% et à 30 ans autour de 4,10% ! il s'agit de taux du marché, hors assurance, pour un excellent dossier. Assurance : prévoir entre 0,20 % et 0,32 % selon l'emprunteur (âge, fumeur/non fumeur…).
Ainsi, la capacité d'emprunt pour 1 000 euros de mensualité monte à 166.900 euros à 20 ans, 190.300 euros à 25 ans et à 200.000 euros à 30 ans.
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Les vendeurs en viager peuvent désormais assurer le paiement de leur rente...
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14/6/2010
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Longtemps considéré comme une offre désuète et risquée, le viager est devenu un marché en croissance qui représente plus de 8.000 transactions par an. Il ne pouvait donc pas ne pas intéresser les assureurs. Spécialiste depuis 15 ans sur le risque de la gestion locative, le courtier Solly Azar innove en lançant un contrat pour garantir les viagers négociés par les professionnels de l'immobilier. Il assure au vendeur (le crédirentier) de continuer à percevoir ses rentes en cas d'impayés de l'acquéreur (le débirentier) et de bénéficier d'un relais de prise en charge en cas de rupture du contrat viager...
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Lancement de la certification qualité copropriété et d'un outil d'évaluation des charges
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14/6/2010
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Qualitel, organisme de référence chargé de promouvoir la qualité de l'habitat en France (environnementale, sanitaire, limitation des charges) a créé en 2006 l'organisme certificateur CERQUAL Patrimoine avec deux premières certifications "Patrimoine Habitat" et "Patrimoine Habitat Environnement" dédiées à la rénovation des immeubles détenus par des propriétaires bailleurs. L'objectif annoncé de l'étendre aux immeubles en copropriété, qui représentent près de 8 millions de logements en sur les 31 millions d'habitations existantes, a nécessité un temps d'adaptation dû à de nombreuses spécificités ; c'est désormais chose faite et la certification "Patrimoine Copropriété" a été présentée le 2 juin.
La certification doit permettre aux copropriétaires d'un immeuble d'attester auprès de leurs futurs acquéreurs ou locataires de la qualité des parties communes d'un immeuble rénové et - à la demande - de celle de leur logement.
Afin d'identifier les besoins en entretien et en amélioration des parties communes, la démarche de certification Patrimoine Copropriété exige la réalisation d'un diagnostic de la copropriété et d'un programme pluriannuel de travaux incluant un volet énergétique sur lequel l'assemblée générale des copropriétaires peut ensuite s'engager.
Pour l'obtention de la certification, chaque copropriété est évaluée sur la base de six critères dans les parties communes et les logements, parmi lesquelles la performance énergétique du bâtiment et des logements, l'accessibilité de l'immeuble aux personnes âgées et handicapées, la qualité sanitaire et la sécurité incendie, la qualité des équipements ou encore le confort acoustique.
La demande de certification « Patrimoine Copropriété » peut également être complétée par un label énergétique attestant les travaux d'économies d'énergie réalisés (BBC Effinergie Rénovation, HPE Rénovation, etc.).
Par ailleurs, Qualitel a en même temps lancé son "Bilan Charges Habitat", un outil de mesure qui analyse et synthétise les coûts de fonctionnement d'un immeuble afin de mieux maîtriser les charges. Il est produit à partir de l'étude de plusieurs documents : fiche de renseignements, extraits comptables, décompte des charges, factures d'eau et d'énergie, règlement de copropriété, etc., et permet le classement de l'immeuble selon son niveau de charges par m2 et par an. La performance est notée par l'attribution d'étoiles : l'immeuble obtient de 1 étoile avec un coût de fonctionnement supérieur ou égal à 30 euros/m2/an, à 4 étoiles si ce coût est inférieur à 10 euros/m2/an.
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Un mode d'emploi pour les acquéreurs d'un logement certifié NF Logement
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14/6/2010
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Partant du principe que l'engouement des professionnels et des particuliers pour la certification logement et les labels énergétiques ne doit pas faire oublier que la qualité logement est indissociable d'une action menée dans la durée et impliquant au quotidien les habitants, Qualitel, l'organisme de référence chargé de promouvoir la qualité de l'habitat en France (environnementale, sanitaire, limitation des charges), a présenté le 2 juin "GISELE", Guide d'informations sur les équipements du logement et leur entretien.
Cet outil, diffusé sous forme de CD-ROM et bientôt par Internet, vise à apporter aux nouveaux occupants des habitations certifiées NF Logement, un ensemble d'informations et de bonnes pratiques pour préserver la qualité de leur logement au fil du temps. Réalisé en partenariat avec la DGALN, l'ADEME, le CSTB, l'Agence Qualité Construction (AQC) et la Fondation Excellence SMA, GISELE est un guide complet remis aux particuliers lors de leur entrée dans leur nouveau logement. L'objectif est d'offrir aux usagers, propriétaires et gestionnaires, un outil simple d'utilisation leur permettant de connaître leur logement (ses équipements et leur entretien, etc.) et de s'impliquer eux-mêmes dans une démarche durable.
Les informations de GISELE portent notamment sur :
- le bâtiment (copropriété, résidence, maison individuelle, etc.) et le logement : consommations conventionnelles d'énergie, niveau d'émission de gaz à effet de serre, frais annuels d'énergie en chauffage, etc.
- les équipements du logement : ventilation, chauffage, revêtement, électricité, eau chaude, etc. ; GISELE inclut un "guide pratique de l'arrivant" permettant à l'usager de bien gérer la mise en route des équipements lors de l'emménagement dans son nouveau logement ;
- le fonctionnement des équipements et la périodicité de leur entretien ;
- des conseils pratiques visant à favoriser les bons comportements (gestes verts, tri des déchets, bien utiliser sa ventilation, optimiser sa consommation d'eau, ...) ;
- les choix techniques du concepteur, la liste des intervenants (contacts des professionnels ayant participé à la construction dans chaque domaine).
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Les incitations et avantages fiscaux qui cessent ou en sursis
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14/6/2010
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Le compte à rebours a commencé pour certains dispositifs d'aide à la primo-accession :
- les primo-accédants n'ont que jusqu'au 30 juin pour profiter du doublement du prêt à taux zéro (PTZ) ; à compter du 1er juillet 2010, le plafond du PTZ ne sera plus majoré que de 50%. D'après les simulations effectuées par le courtier en ligne Meilleurtaux.com, le PTZ majoré de 100 % permet aux primo-accédants de financer jusqu'à 25% du montant de leur acquisition. En revanche, le PTZ majoré de 50% ne permet de financer que 18% de leur achat. Pour profiter du PTZ doublé, il faut que l'offre de prêt soit émise par la banque avant la date du 1er juillet 2010.
- les candidats à l'accession sociale n'ont que jusqu'au 31 décembre 2010 pour bénéficier de la TVA au taux réduit de 5,5% pour l'achat de leur résidence principale dans le cadre du dispositif "Pass-foncier". S'articulant en deux temps, il permet de déconnecter l'achat du foncier de la construction : l'acquéreur rembourse d'abord sa maison ou son appartement, et paye ensuite le terrain, au moyen d'un prêt à remboursement différé. Il est à craindre qu'avec la disparition de cet avantage fiscal, l'intérêt du Pass-foncier ne soit fortement amoindri...
Autre avantage fiscal en sursis : le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt pour la résidence principale est en état de mort annoncée, constituant la moins justifiée des "niches fiscales" que le gouvernement a décidé de "raboter", en même temps qu'une des plus coûteuses ! La loi de finances pour 2011 devrait la faire passer à la trappe, à moins que le président de la République qui contre toute logique y tenait beaucoup en début de septennat n'impose de la maintenir coûte que coûte...
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Des solutions logement pour les missions d'intérim éloignées
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14/6/2010
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Le FASTT (Fonds d'Action Sociale du Travail Temporaire) rappelle que les les salariés intérimaires qui se voient proposer, par les agences d'emploi, des occasions de missions dans d'autres régions, peuvent bénéficier auprès de lui d'un service de recherche de solutions d'hébergement, ainsi que d'une nouvelle aide appelée "Chèque Logement MobiliPro" pour alléger leurs frais d'hébergement.
Selon Daniel Lascols, directeur du FASTT, plus de 400 salariés intérimaires ont bénéficié en 2009 du service de recherche pour réaliser des missions correspondant particulièrement à leurs qualifications professionnelles mais qui, parce qu'elles sont éloignées, nécessitent, avant de les accepter, de s'organiser et de régler la question de l'hébergement.
Lorsqu'une demande se présente, souvent initiée par le Pôle emploi local, es conseillers du FASTT sont en mesure de détecter, dans les 48 heures, les solutions de logement disponibles sur le secteur de la mission : hôtels, résidences en meublé, appartements en meublé, chambres d'hôtes, gîtes, auberges de jeunesse. Ils préconisent telle ou telle solution selon le budget des salariés intérimaires et la durée du séjour. Ils sont aussi en mesure de solliciter les aides d'Action Logement (Mobili-pass et Loca-pass pour le dépôt de garantie).
Le FASTT dispose d'un réseau de 700 établissements partenaires permettant d'offrir des réductions de tarifs ou un accueil privilégié : hôtels premiers prix (Première Classe, Hotel F1 et Etap Hôtel) et résidences hôtelières (Appart'City, My Suit Appart Hôtels, Odalys), ainsi que près de 130 résidences de jeunes travailleurs partout en France, les résidences de l'ALJT sur l'Ile-de-France et de nombreux autres partenaires.
Pour alléger les frais d'un hébergement en meublé, le FASTT a créé, à titre exceptionnel et expérimental, une aide appelée "Chèque Logement MobiliPro", d'un montant de 300 euros par mois sur 3 mois par an maximum pour réaliser une mission éloignée du domicile.
Pour avoir accès à l'ensemble des ces services, les salariés intérimaires doivent simplement justifier d'un contrat de mission.
Le FASTT est une association loi de 1901 à but non lucratif créée en 1992, et qui propose à l'ensemble des salariés intérimaires une gamme de prestations pour faciliter leur vie quotidienne et notamment pour l'accès au logement, l'accès au crédit, et l'accès à l'emploi. Il est financé par les entreprises de travail temporaire et géré par les partenaires sociaux. Chaque année, le FASTT répond à plus de 420.000 demandes d'information et délivre plus de 100.000 prestations.
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Coups de massue en préparation sur les syndics
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12/6/2010
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Le projet de loi en préparation sur la copropriété et les syndics, annoncé en pleine affaire Urbania par le ministère de la justice, a été dévoilé, et constitue, si ses dispositions ne sont pas "rabotées" par le parlement, une véritable mise au pas de la profession de syndic de copropriété : carte professionnelle et conditions d'accès, de contrôle et de garantie financière spécifiques, obligation de formation continue, mise en concurrence, déontologie, dispositif de sanctions disciplinaires, resserrement de l'encadrement des honoraires, et fin de la dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé au non de chaque syndicat de copropriétaires !
Au passage, même les syndics non professionnels (ceux qu'on appelle à tort bénévoles car en fait, sauf dans le cas des syndicats coopératifs, ils peuvent être rémunérés, la seule condition étant qu'ils soient copropriétaires dans l'immeuble) devront être vierges de toute condamnation pour crime ou délit, souscrire une assurance de responsabilité et suivre à leur première désignation une formation aux frais de la copropriété...
Relevant jusqu'ici de la même règlementation que les agents immobiliers et les administrateurs de biens (les gérants locatifs), découlant de la loi du 2 janvier 1970, dite loi "Hoguet", les syndics professionnels seraient désormais l'objet d'une carte professionnelle et d'une règlementation spécifique, partie intégrante de la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété. Comme dans la loi Hoguet, la délivrance de la carte professionnelle sera soumise à des conditions de non condamnation et de qualification, mais celles-ci seront spécifiques aux syndics et comporteront une obligation, pour les dirigeants de cabinets comme pour les responsables de succursales, agences ou bureaux, de justifier d'une expérience professionnelle ou d'accomplir un stage de formation.
Par la suite, la formation continue sera obligatoire, dans des conditions qui seront fixées par décret.
Les honoraires seront encore plus encadrés : les associations de consommateurs obtiennent que le gouvernement ne s'en tienne pas à l'arrêté "Novelli" du 19 mars 2010 et règlemente par décret le contenu des prestations facturées dans le forfait de gestion courante ! Visiblement, le ministère de la justice ne veut pas laisser ce sujet au secrétariat d'état charge de la consommation...
Autre mesure inattendue qui risque d'être un "casus belli" avec les syndics : la désignation du syndic devra être précédée de la mise en concurrence de plusieurs contrats. Curieusement, un décret du 20 avril 2010 vient justement de préciser que l'obligation de mise en concurrence prévue par les textes pour les autres prestations ne concernait pas les syndics... Comme la loi ne fait pas de distinction entre "désignation" et renouvellement du mandat, tout renouvellement étant considéré dans les textes comme une désignation, il y a là une rude bataille d'amendements en perspective !
De manière générale, les pouvoirs du conseil syndical sont encore renforcés : il devra être consulté pour le budget et pour tous projets de contrats avant qu'ils ne fassent l'objet d'une question inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée générale.
Mais, surtout, tous les syndics seront soumis à des règles déontologiques qui seront définies par une nouvelle instance créée : le "Conseil de la copropriété", qui intégrera l'actuelle "Commission relative à la copropriété". Ce conseil aura aussi la charge de définir le contenu de la formation continue obligatoire.
Des commissions régionales de déontologie et de discipline des syndics seront créées dans le ressort de chaque cour d'appel. "Tout manquement aux lois, règlements et prescriptions du code de déontologie, toute négligence grave, tout manquement à la probité ou à l’honneur, même se rapportant à des faits commis en dehors de l'activité de syndic, peut donner lieu à sanction disciplinaire", dit le projet de loi dans sa forma actuelle. Les commissions pourront être saisies par le ministère de la justice, le procureur de la République, le préfet, ou un groupe de copropriétaires représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires du syndicat concerné. Elles tiendront à jour un fichier des syndics de copropriété ayant fait l’objet de sanctions disciplinaires avec l’indication de ces sanctions. Elles pourront prononcer jusqu'à des interdictions temporaires ou définitives d'exercer les fonctions de syndic ! Elles pourront aussi prononcer des mesures de contrôle et de formation à la charge du syndic concerné...
La DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) ou ce qui en tiendra lieu après sa réforme devra exercer des contrôles réguliers des professionnels.
Enfin, les associations de copropriétaires, ARC (Association des responsables de copropriété) en tête, obtiennent aussi gain de cause après des décennies de lutte acharnée sur la question des comptes bancaires séparés au nom des syndicats des copropriétaires : plus de dispense possible, ils deviendront la règle pour les syndics dès le prochain renouvellement de leur mandat ! Bien que la Chancellerie s'en défende, il s'agit là probablement de la conséquence la plus directe de l'affaire Urbania, qui pose le problème de l'usage des fonds entre les mains des syndics lorsqu'ils sont gérés sur leurs propres comptes bancaires !
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Affaire Urbania : il y a-t-il vraiment le feu ?
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12/6/2010
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Officiellement il n'y a aucun lien. Mais lorsque l'on découvre la sévérité du projet de loi que le ministère de la justice s'apprête à transmettre au Conseil d'Etat (1), il est difficile de ne pas y voir un puissant contre-feu à un scandale imminent et potentiellement de grande ampleur, dont les pouvoirs publics - Bercy notamment - semblent avoir eu connaissance depuis l'automne 2009.
En effet, si ce qu'on appelle l' "affaire Urbania" n'a éclaté dans la presse, sur fuites organisées, que fin mai, les actions en justice de la Société Générale, l'enquête préliminaire pénale et la saisine du CIRI (Comité interministériel de restructuration industrielle) datent de plusieurs mois. Et voir le ministère de la justice sortir d'un chapeau des textes de réforme de la copropriété et de l'encadrement des syndics, dont personne ne connaissait le projet, ne peut être tout à fait fortuit...
Du coup, au vu de mesures d'une gravité sans précédent, que le gouvernement n'avait jamais osé jusqu'ici envisager à l'encontre d'une profession qui se croyait encore protégée - voir le discours de Christine Boutin au congrès de la CNAB fin 2007 -, on est en droit de s'interroger sur ce qui a pu le décider de braver les protestations qui s'annoncent et rompre les digues que les fédérations de syndics avaient réussi à maintenir...
Depuis le début du mois, plus aucune information ne filtre sur ce groupe qui gère - entre autres - plusieurs milliers de copropriétés de toutes tailles, dont certaines aux budgets de plusieurs dizaines de millions d'euros. Peut-être n'est-ce qu'une péripétie sans conséquences d'une entreprise avec ses banquiers, comme l'affirment les dirigeants d'Urbania. Mais les informations distillées, selon l'interprétation qu'on leur donne, peuvent laisser présager le pire pour des centaines de milliers de clients.
Il serait donc temps que les ministères de tutelle disent clairement ce qu'il en est, s'il y a réellement un passif de l'ordre de ce qui a été mentionné (500 millions) auquel cas aucune solution de reprise ne serait envisageable, si le garant financier du groupe (le Groupement français de caution) peut faire face à un tel sinistre, si les banques ont une responsabilité dans la situation et s'il leur sera demandé d'assumer !
Et surtout éclairer les copropriétaires des cabinets Urbania : peuvent-ils sans crainte payer leurs charges et les appels pour travaux ? Leurs fonds sont-ils protégés en cas de défaillance financière de leur syndic ? Les Conseils syndicaux doivent-ils demander des balances de comptes régulièrement pour le cas où ils auraient à justifier leur créance dans le cadre de la garantie financière ?
Des associations de copropriétaires ont déjà pris le risque de conseiller à leurs adhérents d'attendre avant de régler leurs charges : peut-on laisser faire ce qui peut dans les copropriétés précipiter la crise ?
A l'approche de l'appel de provisions du 1ere juillet, il y a urgence : faute de rassurer de manière crédible - par des faits et non des déclarations lénifiantes -, la défiance risque de se propager comme une traînée de poudre, au moment même où les pouvoirs publics auront plus que jamais besoin des syndics pour mettre en oeuvre les objectifs du "Grenelle de l'environnement" dans un parc immobilier de près de 9 millions de logements !
(1) Universimmo.com, 12 juin 2010 : "Coups de massue en préparation sur les syndics"
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La TVA à 5,5% pour les travaux dans le bâtiment menacée ?
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9/6/2010
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Le gouvernement annonce qu'il va "raboter" les "niches fiscales", mais dans chaque niche il y a dit-on un chien prêt à mordre. Dans le bâtiment, la TVA à taux réduit coûte à l'Etat plus de 5 milliards d'euros par an : c'est même la plus importante dans l'immobilier et le logement ! Il est donc tentant de s'y attaquer, même partiellement. Des fuites organisées ont produit leurs effets : les professionnels du bâtiment, et pour commencer les artisans de la CAPEB ( Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment), qui est déjà partie en guerre contre le statut d'auto-entrepreneur, montent au créneau.
"La confiance des artisans est mise à mal par les intentions d'une réduction du champ d'application de la TVA à taux minoré. Ces annonces, qualifiant sans discernement cette mesure de niche fiscale, jettent le trouble sur le secteur, déjà fragilisé par la crise et au pire moment pour les entreprises", a affirmé Patrick Liébus, président de la Capeb, cité dans un communiqué de la confédération.
Selon le quotidien Les Echos, le taux réduit de TVA en cas de travaux de rénovation pourrait notamment être supprimé pour les matériaux et ramené à 19,6%...
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universimmo.com
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