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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Politique du logement : les Français à contre courant
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12/12/2011
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C'est ce qui ressort d'un sondage réalisé entre les mois de juillet et d'octobre 2011 par le courtier en crédit Empruntis.com : il s'agissait de savoir quelles mesures ils jugeaient ou jugeraient efficaces et quelles seraient leurs préconisations pour régler les problèmes de logement.
Première surprise : ils ne sont que 42% à considérer que ce sont les prix des logements qui forment la barrière n°1 à l'accession à la propriété pour ; ce chiffre atteint juste 47% à Paris. Arrivent très loin derrière la difficulté à trouver un financement et le manque d'apport personnel (respectivement 18,5% et 11,7%)...
Le second enseignement de ce sondage est que beaucoup des mesures qui ont été supprimées étaient fortement plébiscitées par les candidats à l'achat. La "loi Scellier" est la mesure jugée la plus efficace pour favoriser la construction de logements avec plus de 32% des suffrages.
Par ailleurs, 38% des sondés estiment que le "PTZ+" devrait s'adresser à tous les primo-accédants, sans conditions de revenus, tandis que 26% ne l'adresseraient qu'aux revenus modestes. Ils ne sont que 12 % à considérer que le PTZ+ n'a pas d'utilité. Pas de chance, le PTZ+ sera supprimé pour l'ancien à partir de 2012...
Les produits d'épargne logement restent populaires : les Français sont 70% à plaider pour une revalorisation des produits tels que le PEL et le CEL (plan et compte épargne logement), qui ont été progressivement rendus moins attractifs.
Par contre, les valeurs écologiques semblent commencer à entrer dans les moeurs, mais doucement : 34% des personnes interrogées sont prêtes à faire des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur logement, 29% sont d'accord pour concentrer leurs recherches sur des biens avec une bonne performance énergétique, mais à condition que cela ne leur coûte pas plus cher : ils ne sont que 14% à être prêts à acheter plus cher si le bien bénéficie d'une très bonne performance énergétique. Il reste donc du travail à faire pour leur faire accepter des logements dits BBC (bâtiments basse consommation) commercialisés environ 10% plus cher que les logements neufs classiques, sachant que le neuf est déjà vendu 15 à 20% plus cher que l'ancien. CQFD », regrette Maël Bernier, directrice de la Communication d'Empruntis.com.
Enfin, alors que le gouvernement n'entend pas mettre en cause l'auto-régulation du marché, crédo des propriétaires et des professionnels de l'immobilier, seuls 10% des sondés croient à son efficacité. Pour 20% d'entre eux, la solution la plus efficace pour éviter la flambée des prix serait l'encadrement des prix dans le neuf. Et pour 18%, il faudrait réquisitionner les logements vides. L'encadrement des loyers est préconisé par 15% des sondés, tout comme la construction par l'Etat de nouveaux logements.
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Sénat : la gauche vote contre la taxe sur les loyers excessifs des chambres de bonne
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12/12/2011
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Surprise : dans la nuit du 3 au 4 décembre, la majorité de gauche a supprimé la taxe sur les loyers abusifs des micro-logements prévue par le projet de loi de finances pour 2012, suscitant l'incompréhension des associations d'aide au logement, et un communiqué ironique du gouvernement. Elle avait pour but de dissuader les propriétaires de micro-surfaces, notamment de "chambres de bonne", de profiter de la pénurie de logements dans les grandes villes en les louant à des prix exorbitants. La raison invoquée est qu'elle était "d'une très grande complexité" et présentait le "risque de multiples effets pervers".
Nicole Bricq, rapporteure générale du budget au Sénat, justifie le vote du PS, "suivi par les sénateurs communistes", en expliquant que la taxe proposée par la gouvernement n'était "qu'une mesure d'affichage", avec cinq paliers, et qu'elle pourrait encourager les pratiques déclaratives mensongères des propriétaires et l'exigence de paiements supplémentaires non déclarés... Les sénateurs socialistes rappellent qu'ils ont déposé une proposition de loi "visant à faire du logement une priorité nationale" qui devrait être examinée "en janvier ou février", selon Nicole Bricq.
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Les dossiers de surendettement en hausse de plus de 8% en 2011
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12/12/2011
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Le nombre de dossiers déposés au cours des douze derniers mois auprès des commissions de surendettement était en hausse de 8,1% à fin octobre par rapport à la même période de 2010, selon des chiffres publiés par la Banque de France début décembre. Sur les 10 premiers mois de l'année, le rythme s'est même accéléré : 196.432 dossiers ont été déposés, soit une hausse de 8,4% par rapport à la même période de 2010. Pour le seul mois d'octobre, les dépôts s'élèvent à 19.104, plus qu'en septembre (17.662) et en août (16.377)...
Sur la même période, le nombre de mesures de rétablissement personnel (ainsi qu'on appelle la "liquidation personnelle" qui conduit à l'effacement de dette total ou partiel) a progressé de presque 28% à 47.168 tandis que celui des procédures amiables d'apurement a diminué de 5,5% sur un an à 111.230 dossiers. Cette progression spectaculaire révèle une aggravation des situations soumises à la procédure. La réforme introduite par la "loi Lagarde", entrée en vigueur fin 2010, a probablement accéléré les procédures et explique dans ce cas aussi l'augmentation du nombre de mesures...
Les commissions de surendettement des ménages ont été instaurées par la "loi Neiertz" de 1990 pour mettre en oeuvre des procédures collectives de restructuration de la dette des ménages rencontrant des difficultés de remboursement, à l'instar de ce qui se fait depuis longttemps pour les entreprises. Leur objectif initial était d'arriver à un accord négocié entre le ménage et ses créanciers. Confronté à l'augmentation du nombre de ménages concernés, le législateur leur a ensuite confié implicitement ou non les missions de réduire le nombre de dossiers déposés, et de limiter les "redépôts". Une étude de l'INSEE a évalué les déterminants de l'orientation suivie par un dossier considéré entre 2007 et 2009 : irrecevabilité, accord négocié ou solutions judiciaires. Elle a aussi cherché les facteurs de rechute : des revenus faibles, des charges courantes et des dettes élevées notamment.
Les caractéristiques du ménage surendetté type sont un ménage pauvre et affecté par des "accidents de la vie", aux charges courantes élevées et aux créanciers nombreux. Or un grand nombre de créanciers et une grande dispersion de la dette réduisent la possibilité d'un accord.
Par ailleurs, l'étude révèle que les conditions économiques locales, la sévérité des commissions et l'identité des créanciers influencent l'issue de la procédure. Mais les commissions arrivent à une solution négociée pour des ménages surendettés aux situations en emploi les plus précaires. Sur deux ans, un ménage surendetté à qui a été demandé de rembourser une partie de sa dette rechute environ une fois sur quatre. Sa situation initiale c'est-à-dire lors du dépôt du dossier est le principal facteur explicatif de cette rechute. Les ménages surendettés bénéficiant d'un moratoire auraient rechuté à hauteur d'une fois sur trois et ceux déclarés irrecevables un peu plus d'une fois sur dix si on leur avait préconisé des plans de remboursements. Ainsi, les commissions de surendettement excluent de la procédure des dossiers qui auraient eu peu de chances de rechuter. En revanche, elles réservent un traitement moins sévère sous la forme d'effacement ou de moratoire aux ménages les plus en risque...
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60 propositions de l'UNPI pour une politique du logement : la tentation de la table rase
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8/12/2011
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Alléger les règlementations qui augmentent les coûts de construction, supprimer le permis de construire en zone urbaine, vendre la moitié du parc social qui fait concurrence au privé, refonder les rapports locatifs (lire les rééquilibrer en faveur des propriétaires), supprimer les aides à la pierre pour les remplacer par un renforcement des aides à la personne, création d'une garantie obligatoire contre les impayés à la charge des seuls locataires : les propriétaires immobiliers se veulent force de proposition et présentent pour un futur ministre du logement une politique clés en mains ! Pas moins de 60 propositions censées constituer un tout cohérent et réunies dans un "Livre" signé de Jean Perrin, président de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), fédération des chambres de propriétaires revendiquant 250.000 adhérents, en majorité propriétaires bailleurs.
Partant du constat que depuis plus de 50 ans, tous les plans gouvernementaux auraient échoué, l'UNPI qui publiait jusqu'ici des "livres blancs", veut cette fois, à la veille des élections présidentielles, "bousculer les idées reçues, susciter de saines controverses et faire des propositions concrètes en matière de politique du logement : construction, rapports locatifs et parc HLM (vente du parc de logements publics)". S'estimant "seule représentante des 25 millions de propriétaires immobiliers privés", elle appelle à réunir un "Grenelle des rapports locatifs", favoriser la démolition reconstruction, produire des "logements essentiels" à bas coût, à moins de 1000 euros le m2 (elle fait même appel à des constructeurs chinois pour proposer des solutions constructives nouvelles...), bref, à faire tout le contraire de ce qui a été fait. "Pour un ministre du Logement, à l’aube d’un nouveau quinquennat, l’audace, sera d’aller à l’essentiel. Il trouvera dans cet ouvrage sa feuille de route", indique le communiqué de présentation...
Pour ce qui est de l'audace, Jean Perrin n'en manque pas, mais le reproche qu'il fait à nos gouvernants, d'ignorer les réalités du terrain, souvent justifié, peut aussi lui être retourné, quand il dénonce les règlementations et restrictions inutiles des droits des propriétaires, appelant à faire confiance au marché et à la fibre sociale des bailleurs pour réguler les excès. En tous cas, à contre courant de l'air du temps, il est peu probable qu'il soit suivi...
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Après l'annulation du gel des tarifs, le gouvernement va avoir du mal à contenir la hausse du prix du gaz
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6/12/2011
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Saisi en référé par une association regroupant des fournisseurs alternatifs de gaz concurrents de GDF-Suez, le Conseil d'Etat a suspendu le 28 novembre l'arrêté du 29 septembre qui gelait les tarifs du gaz, mentionnant un "doute sérieux" quant à sa légalité. La Commission de Régulation de l'énergie (CRE) avait elle-même rendu un avis défavorable à cette décision gouvernementale. Or selon elle, l'application de la formule tarifaire prévue par l'arrêté du 9 décembre 2010 conduirait en moyenne, compte tenu des hausses des coûts d'approvisionnement en gaz naturel, à une hausse des tarifs variant de 8,8% à 10% selon les tarifs.
Redoutant l'effet désastreux d'une telle mesure avant Noël, le gouvernement cherche visiblement à limiter la hausse et négocierait une baisse des marges de GDF Suez. De son côté, le fournisseur historique propose d'étendre les tarifs sociaux du gaz. Reste le mistigri de la modification de la formule de calcul des tarifs du gaz, maintes fois mentionnée et toujours pas aboutie. Le gouvernement voudrait que le calcul se base moins sur les coûts d'approvisionnement de GDF Suez et plus sur l'évolution des prix de marché du gaz. L'application de cette nouvelle version pourrait aboutir à une augmentation de 6% plutôt que de 10%.
En attendant, la déclaration du premier ministre assurant que la hausse ne devrait être inférieure à 5% parait prématurée, sauf à prendre le risque d'une nouvelle annulation, ce qui ferait désordre...
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La majorité sénatoriale et le gouvernement d'accord pour revenir sur les restrictions au mandat exclusif
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6/12/2011
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L'annonce en a été faite par Thierry Repentin, sénateur PS, chargé de faire des propositions aux commissions du Sénat qui examinent ces jours-ci le projet de loi "Lefebvre" renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs, et par Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au logement et à l'urbanisme, à la journée de clôture du 65ème congrès de la FNAIM le 6 décembre. L'interdiction de la tacite reconduction des mandats de transaction - et de gestion ? - et des clauses pénales interdisant au vendeur ou au bailleur de vendre ou louer par lui-même seront remplacées par un devoir d'information du mandant sur la possibilité de ne pas laisser le mandat se reconduire tacitement, et sur l'effet de la clause pénale accompagnant la clause d'exclusivité, et donc sur pénalités prévues dans le contrat s'il vend lui-même son bien pendant la durée du mandat exclusif.
Les congressistes étaient très remontés sur le sujet, et la profession a développé un intense lobbying au cours des dernières semaines pour contrer ce qu'elle a pris pour une agression injustifiée, téléguidée selon elle par ceux qui ont intérêt à la bousculer, les intervenants pointant sans le nommer le groupe Pinault qui s'est récemment porté acquéreur des deux plus grands réseaux de mandataires indépendants, nouvelle bête noire des agents immobiliers traditionnels...
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L'Eco-PTZ collectif pour copropriétés arrive
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5/12/2011
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Préconisé dans la cadre du "Chantier copropriété" du Plan bâtiment Grenelle (PBG), réclamé par les associations de consommateurs comme par les fédérations de syndics professionnels, recommandé à nouveau par Philippe Pelletier, président du PBG dans son rapport "Pour une meilleure efficacité des aides à la performance énergétique des logements privés", remis à la ministre de l'écologie le 1er juin dernier, l'Eco-prêt à taux zéro collectif pour copropriétés a été inséré par amendement dans le projet de loi de finances rectificatif pour 2012, comportant notamment les mesures du dernier plan de rigueur gouvernemental en cours d'examen par les députés. L'amendement a été présenté par l'ARC (association des responsables de copropriété) en partenariat avec le CLER (Comité de Liaison pour les Energies Renouvelables).
Le texte, qui pourra encore être modifié par les sénateurs, prévoit que l' "Eco-PTZ" pourra être consenti dans les mêmes conditions à un syndicat de copropriétaires pour financer les travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (par ex. un changement de fenêtres ou une isolation par l'intérieur) ainsi que les travaux réalisés sur les parties et équipements communs de l'immeuble lorsqu'au moins 75 % des quotes-parts de copropriété sont compris dans des lots affectés à l'usage d'habitation, détenus par des personnes physiques ou des SCI soumises à l'impôt sur le revenu, et utilisés ou destinés à être utilisés en tant que résidence principale.
Les types de travaux sont les mêmes que ceux concernés par l'Eco-PTZ individuel, mais il ne sera pas exigé de "bouquet" de 2 ou 3 travaux : un seul type suffira. Le texte limite par contre à un seul le nombre d'Eco-PTZ collectifs qui pourront être souscrits pour une copropriété, et à 30.000 euros par logement affecté à l'usage d'habitation et utilisé ou destiné à être utilisé en tant que résidence principale.
Des dispositions de limitation du cumul sont prévues pour faire en sorte qu'un copropriétaire qui bénéficie à la fois d'un prêt individuel et d'un prêt collectif ne dépasse pas 30.000 euros pour un même logement, sachant que même lorsque le syndicat des copropriétaires bénéfice d'un prêt collectif, l'adhésion des copropriétaires restera facultative (les copropriétés n'empruntent pas directement : ce sont les copropriétaires qui empruntent à travers elles).
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Après l'annulation du gel des tarifs, l'Etat doit annoncer une hausse du prix du gaz
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5/12/2011
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Saisi par une association regroupant des fournisseurs alternatifs de gaz concurrents de GDF-Suez, le Conseil d'Etat a suspendu le 28 novembre l'arrêté du 29 septembre qui gelait les tarifs du gaz, faisant valoir un "doute sérieux" quant à sa légalité. La Commission de Régulation de l'énergie (CRE) avait elle-même rendu un avis défavorable à cette décision gouvernementale. Selon elle, l'application de la formule tarifaire prévue par l'arrêté du 9 décembre 2010 conduit en moyenne, compte tenu des hausses des coûts d'approvisionnement en gaz naturel, à une hausse des tarifs variant de 8,8% à 10% selon les tarifs ; en second lieu, contrairement à ce que soutenait l'administration, aucune disposition du décret du 18 décembre 2009 ne permettait aux ministres de suspendre l'application de la formule tarifaire prévue par ce même décret."
Redoutant l'effet désastreux d'une telle mesure avant Noël, le gouvernement cherche visiblement à limiter la hausse et négocierait une baisse des marges de GDF Suez. De son côté, le fournisseur historique propose d'étendre les tarifs sociaux du gaz. Environ 1,5 million de ménages français, soit un client sur six de GDF Suez, sont considérés comme en "précarité énergétique", c'est-à-dire ayant des difficultés à régler leur facture. Les tarifs sociaux du gaz et de l'électricité qui bénéficient actuellement à près de 400.000 personnes, représentent une économie de l'ordre de 130 euros dans le gaz et de 90 euros dans l'électricité par an et par client.
Le gouvernement dit depuis plusieurs mois réfléchir sur la possibilité de modifier la formule de calcul des tarifs du gaz, afin qu'elle se base moins sur les coûts d'approvisionnement de GDF Suez et plus sur l'évolution des prix de marché du gaz. L'application de cette nouvelle version pourrait aboutir à une augmentation de 6% plutôt que de 10%. Reste à la faire aboutir, ce qui ne semble pas gagné d'avance...
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Les Français moins chauds pour un achat immobilier devenu plus difficile...
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5/12/2011
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Moins d'1 Français sur 2 (44%), pense que le moment est propice à l'achat, soit 4% de moins qu'en juin dernier, 30% estiment que le moment n'est pas favorable à l'achat, contre 24% en juin, et 26% ne savent pas ou plus quoi penser : c'est ce qui ressort du nouveau sondage OpinionWay pour A vendre A louer réalisé au mois de novembre 2011, après les annonces faites par le gouvernement (2ème "plan de rigueur").
Etre propriétaire de son logement demeure la solution idéale mais le contexte économique freine les ardeurs de certains. Si en juin 2011, 93% des Français estimaient qu'il vaut mieux être propriétaire que locataire, ils sont 3% de moins à le penser aujourd'hui (soit 90%). Cette part de Français semble ne pas vouloir prendre le risque d'un achat. Cette tendance est encore plus marquée auprès des non propriétaires, qui sont 7% de plus qu'en juin, à considérer que la location est la meilleure solution (17% contre 10%). Pour beaucoup de ces locataires, 24% (contre 20% en juin), il s'agit de ne pas sacrifier leur train de vie actuel.
L'évolution des prix de l'immobilier est toujours perçue majoritairement à la hausse (52% des Français le pensent) particulièrement à Paris (69%).
Toutefois, en quelques mois, la perception de l'évolution des prix de l'immobilier s'est sensiblement modifiée. La perception à la baisse est significativement plus marquée que lors de la vague précédente : en effet, 16% des Français pensent que les prix vont baisser contre 7% en juin. Enfin, concernant l'évolution des taux de crédits, les Français estiment à part égale qu'ils vont augmenter ou baisser.
La confiance à l'égard de la politique gouvernementale s'effondre : les mesures prises par le gouvernement pour accéder à la propriété sont jugées inefficaces par 65% des Français contre 57% en juin. L'accès à la propriété est perçu comme difficile à financer par 79% des Français contre 76% en juin, et la moitié d'entre eux considère le marché figé, une perception légèrement plus marquée en novembre 2011. Le marché est jugé instable par plus de 2 Français sur 5 et l'immobilier est inabordable pour un quart des Français et plus particulièrement pour les non propriétaires.
Par ailleurs, 45% des Français s'estiment mal informés sur les prix de l'immobilier, constat plus marqué auprès des non propriétaires et des jeunes de 25-34 ans.
Enfin, sans surprise, les Français rencontrent plus de contraintes dans leur projet d'achat, 40% contre 34% en juin ayant un projet immobilier ont des difficultés à trouver un bien qui leur convienne, sans augmenter le budget initial. 31% économisent encore pour avoir un meilleur apport, et 16% ont peur du chômage ou estiment leur emploi précaire et préfèrent retarder leur projet.
84% des propriétaires ont eu recours à un prêt immobilier d'une durée de plus de 15 ans et 86% avaient un apport personnel pour l'achat de leur logement, un critère quasiment indispensable pour l'acquisition d'une résidence principale. 16% des locataires versus 10% en juin se sont vus refuser leur prêt, une hausse qui témoigne du durcissement des critères des banques et de la difficulté des Français à remplir toutes les exigences demandées.
(1) Observatoire AVendreALouer - échantillon de 1.002 personnes, âgées de 18 ans et plus (échantillon représentatif des Français âgés de 18 ans et plus sur les critères de sexe, d’âge, CSP, région et taille d’habitat) en France, du 14 novembre au 18 novembre 2011.
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Crédits immobiliers : les particuliers se sont aussi fait placer des emprunts toxiques
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29/11/2011
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Huit clients ont déposé une plainte le 25 novembre pour "pratique commerciale déloyale et trompeuse" contre BNP Paribas : il s'étaient fait proposer entre mars 2008 et fin 2010 des prêts immobiliers en francs suisses remboursables en euros, devenus des gouffres financiers du fait de l'envolée du franc suisse...
Selon l'AFP qui rapporte l'information, ils estiment avoir été mal informés des risques encourus par l'UCB, filiale désormais intégrée à BNP Personal Finance de BNP Paribas, qui leur a placé ces prêts. "Le caractère variable du capital du prêt et du taux d'intérêt n'a jamais été exposé clairement au client", a expliqué leur avocat. Et de poursuivre : "soit BNP Paribas a commercialisé ce produit en toute connaissance de cause sans informer correctement ses clients et il s'agit d'une pratique commerciale trompeuse, soit il s'agit d'incompétence et c'est grave car le client n'a alors pas été informé complètement".
Selon BNP Personal Finance, 4.000 prêts de ce type ont été délivrés par des intermédiaires en opérations de banque - titulaires d'un mandat d'une des structures du groupe - et non pas en agences, a-t-il été déclaré à l'AFP. Une réponse ministérielle avait été sollicitée début 2009 sur la légalité de ce type de prêts, dans laquelle la ministre de l'économie répondait par l'affirmative. Leur commercialisation a néanmoins été arrêtée dès décembre 2009, selon le groupe bancaire, qui précise que certains clients se sont vus proposer de convertir en euros leur prêt en francs suisses. Il semble que l'on aille vers une conciliation : "dans les conditions actuelles, aucun emprunteur (en francs suisses) ne verra ses mensualités augmenter", aurait déclaré un porte-parole à l'AFP, tout en précisant que la durée de l'emprunt pouvait être en revanche allongée. Dans ce cas le dépôt de plainte viserait à peser sur la négociation...
Rappelons que pour des établissements bancaires et leurs circuits de distribution, placer ce type de prêts revient à faire prendre par les clients des positions de change spéculatives, alors que les banques elles-mêmes se couvrent - nécessairement - sur le marché à terme contre ce risque ! Il s'agit ni plus ni moins que d'un abus de confiance...
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universimmo.com
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