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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Surfacturation de l’énergie par GDF et EDF : le médiateur saisi consulte
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16/9/2010
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Après de nombreuses plaintes contre GDF Suez et EDF, le médiateur de l'énergie, saisi par le ministre en charge de l'énergie, Jean-Louis Borloo, vient d'ouvrir une consultation publique à destination des fournisseurs, distributeurs, associations de consommateurs, collectivités, organisations professionnelles. Il lance également un appel à témoignage auprès de tous les consommateurs intéressés via un questionnaire en ligne sur le site www.energie-mediateur.fr et par téléphone au 0810 112 212.
Il doit rendre pour le 15 octobre un rapport sur les modalités de facturation et de traitement des réclamations des fournisseurs d'électricité et de gaz naturel. Au total, trois thèmes qui ressortent des mises en causes répétées seront passés au crible : l'information des consommateurs relative à la facturation, l'estimation et la facturation des consommations, le traitement des réclamations par les fournisseurs d'énergie.
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Immobilier : les niches fiscales remplacées, rabotées ou préservées
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15/9/2010
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Le président de la République, dans un déplacement dans le Val-de-Marne, et le gouvernement par la voix de Christine Lagarde, ministre de l'économie, ont dévoilé le 14 septembre un peu plus de leurs intentions dans le feuilleton des annonces et démentis sur les "niches fiscales.
Une "niche" fiscale est remplacée : celle du crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt. Les acquéreurs de résidences principales n'ont plus que jusqu'à la fin de l'année pour en profiter, car à compter de 2011 ce dispositif critiqué dès l'origine est remplacé par une refonte du prêt à taux zéro (le "PTZ" qui devient le "PTZ Plus"), qui compensera aussi l'arrêt du "Pass-foncier", au grand dam des promoteurs qui commençaient à apprécier ce dispositif coûteux pour les finances publiques.
Réservé uniquement aux primo-accédants, le nouveau PTZ sera désormais accordé sans condition de ressources et sera modulé dans son montant en fonction de la région d'achat d'un logement (avec une priorité sur les zones où les besoins de logement sont plus importants et où les prix sont plus élevés), mais aussi la performance énergétique du logement, son statut (neuf ou ancien) et la composition de la famille.
Ainsi dans la zone A, celle où il manque le plus de logements, un couple avec 2 enfants et un revenu mensuel de 4.500 euros achetant un logement neuf "BBC" (bâtiment basse consommation) pourra obtenir un prêt maximum de 124.800 euros (contre 27.500 auparavant) remboursable sur 20 ans (au lieu de 6 ans). Dans la zone C, celle où il manque le moins d'habitations, un couple avec 3 enfants et un revenu mensuel de 2.500 euros acquéreur d'un logement ancien de catégorie énergétique A à D (les moins dépensières) pourra se voir accorder un prêt de 36.400 euros (contre 18.000 euros) pour une durée de remboursement de 23 ans (au lieu de 8 ans).
Une "niche" majeure (notamment en coût) est également préservée : alors que des rumeurs persistaient depuis quelques mois sur une éventuelle restriction voire suppression de la TVA à 5,5% sur les travaux d'entretien et de rénovation dans le bâtiment, Nicolas Sarkozy vient d'y couper court en annonçant son maintien inchangé pour 2011, "parce que c'est le bâtiment", a précisé le président.
L'incitation à l'épargne à travers les PEL (plans d'épargne logement) est par contre maintenue. Elle devrait être prochainement "verdie" pour favoriser l'achat de bâtiments BBC. Enfin, les aides personnelles au logement (AL et APL) sont maintenues pour "sécuriser" les familles face aux accidents de la vie, comme la perte d'emploi.
A l'inverse, 22 "niches au total subissent un coup de "rabot" - le rapporteur du budget à l'Assemblée nationale, le député Gilles Carrez l'a qualifié de coup de "lime à ongles" - dont pour l'immobilier :
- le crédit d'impôt sur les équipements du logement en faveur du développement durable (fenêtres, chaudières à condensation, etc.) : par exemple le crédit d'impôt pour les panneaux photovoltaïques passe de 50% à 25%, et d'autres taux de crédit d'impôt sont réduits ;
- les réductions d'impôt concernant l'investissement locatif et productif outre-mer seront rabotées de 10% : le taux de réduction d'impôt de 60% passera à 54%, celui de 50% à 45%, etc.
- le "Scellier" en faveur de l'investissement locatif : par exemple le taux de réduction ne sera plus que de 13,5% pour les logements acquis en 2011 ne respectant pas la norme BBC.
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UNPI : 5ème Livre Blanc des propriétaires privés
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14/9/2010
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Comme chaque année désormais, l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière - fédération de chambres départementales et régionales de propriétaires revendiquant 250.000 adhérents, en grande majorité bailleurs) fait acte - au moyen d'un "Livre blanc" - de force de proposition constructive face à la crise du logement, mais aussi critique à l'égard d'une politique gouvernementale qui déconcerte les propriétaires, vent debout contre la réduction du dépôt de garantie des locataires à un mois (sans mentionner la promesse électorale apparemment abandonnée de le supprimer totalement), l'interdiction du chèque de réservation, ou les restrictions au droit de demander un cautionnement personnel.
Les propriétaires sont également très remontés contre les versions successives des incitations fiscales à l'investissement locatif - régimes "Robien" puis "Scellier", qui ont saturé les marchés locatifs de très nombreuses villes petites et moyennes, créant de la vacance et provoquant souvent un effondrement des loyers, parfois en dessous de ceux du logement social, voire "très social" !
Plus nuancé à l'égard de la GRL (garantie des risques locatifs), Jean Perrin continue à regretter que son coût ne pèse que sur les propriétaires - l'UNPI milite pour que les cotisations d'assurance contre les impayés soient partagés entre propriétaires et locataires, qui estime-t-elle sont les principaux fauteurs du risque - et à réclamer qu'elle soit "universelle" et obligatoire, afin d'assurer une bonne mutualisation du risque, et donc un financement solide et une baisse de son coût. Il n'est pas le seul mais de puissants "lobbies" ont jusqu'ici bloqué ce qui était l'idée d'origine de la GRL...
L'UNPI réitère la proposition déjà faite par Jean Perrin au Secrétaire d'Etat chargé du logement, Benoist Apparu, de promouvoir une formule de vente à l'occupant à l'intention des bailleurs qui souhaitent réaliser du patrimoine ou simplement ne peuvent plus faire face à son entretien ; il présente selon le Livre blanc l'avantage de permettre au bailleur de céder un bien en obtenant le versement d'une rente défiscalisée (ce n'est plus un revenu mais un prix de vente), et à l'acquéreur de devenir immédiatement propriétaire moyennant le paiement d'une somme mensuelle pour un montant équivalent à un loyer (plus le cas échéant un "bouquet" initial ou final). Cet outil serait de nature à favoriser l'accession à la propriété (le "tous propriétaires" du président de la République) ; le locataire acquéreur conserverait les aides au logement, mais supporterait la taxe foncière et la part non récupérable des charges de la propriété ou de la copropriété (et notamment les travaux...). Sur le plan de la garantie du vendeur, cela fonctionnerait comme un viager, avec une clause résolutoire, mais aussi avec une libre cession du contrat s'il y a lieu...
Jean Perrin se fait aussi le défenseur de l'idée de promouvoir un logement "low cost" (voir même du logement "jetable" !) afin de réduire au maximum les coûts de construction là où il y a urgence à construire, sans néanmoins sacrifier la sécurité et la performance énergétique, mais en se dispensant de certains éléments de confort qui ne sont pas indispensables à tous (exemple : les ascenseurs pour les jeunes...)...
Enfin, le Livre blanc reprend aussi les propositions plus classiques chez les propriétaires comme le "rééquilibrage" dans la loi du 6 juillet 1989 des droits respectifs des propriétaires et des locataires, la simplification du droit de l'urbanisme, la simplification des règles de prise de décision en copropriété, la suppression de l'ISF et le rééquilibrage de la fiscalité entre fiscalité mobilière et immobilière, en faveur de cette dernière, jugée excessive...
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Les jeunes, le logement et la colocation
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13/9/2010
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Dans un contexte de pénurie chronique de logements pour étudiants en résidences universitaires ou en foyers, et de loyers prohibitifs dans le parc immobilier privé des villes où les établissements d'enseignement supérieur se concentrent, la colocation est solution tentante, délicate mais avantageuse. A condition de trouver des bailleurs qui acceptent les risques réels ou supposés encourus avec un groupe de jeunes potentiellement plus turbulents ou fêtards, et moins respectueux de leur logement qu'un bon couple plus sage avec enfants... Si le bien fondé de ces craintes est à vérifier, c'est un fait, et les administrateurs de biens en témoignent quotidiennement.
C'est d'autant plus dommage que la colocation présente un indéniable avantage économique - l'observatoire CLAMEUR des loyers chiffre à 50% l'économie réalisée lorsqu'on s'installa à 3 dans un 3 pièces au lieu d'1 par studio ! - et qu'elle est plébiscitée par les étudiants, et pas forcément pour les raisons qu'on croit.
Un sondage TNS Sofres réalisé pour BNP Paribas (1) révèle l'ampleur du pessimisme ambiant quant à la difficulté de se loger - 82% des 16/25 ans considèrent que c'est aujourd'hui "difficile", 22% le jugent "très difficile" et 58% trouvent qu'il est moins facile de se loger qu'il y a 10 ans et que ce sera encore moins facile dans 10 ans -, comme quant à celle d'assumer le loyer (pour près de 7 sur 10).
Du coup, la colocation est une solution alternative envisagée avec réalisme et pragmatisme : elle répond avant tout à une nécessité matérielle, économique (une nécessité pour 71% contre un choix pour 29%). Vivre en colocation, c'est l'occasion de vivre mieux pour moins cher ! Trois sur quatre citent la possibilité de faire des économies comme une des deux principales raisons pour vivre en colocation. L'envie de ne pas être seul n'est citée que par 1 tiers seulement d'entre eux.
Ils sont réalistes aussi pour la vie au quotidien. Le respect par chacun des colocataires de ses engagements financiers comme des règles et du cadre de vie commun, doivent primer sur les dimensions humaines et festives : que chacun paye ses factures à l'heure est pour eux le principal "secret d'une colocation réussie", cité comme "indispensable" pour 78%. Viennent ensuite le respect des autres (on n'utilise pas les affaires des autres : indispensable pour 58%, chacun range ce qu'il dérange dans les pièces communes pour 57%) et quelques règles de bon voisinage et de vie commune acceptées par tous (pour 50%). Dans le même esprit, s'ajoute un nécessaire respect du cadre et des règles fixées, principale qualité du "colocataire idéal" pour 41% des jeunes interrogés.
Les premiers temps de la colocation sont difficiles, notamment trouver un propriétaire qui accepte de "co-louer" à des jeunes (difficile pour 69%) et trouver le "bon" colocataire (difficile pour 68%)... Mais à l'expérience, les charmes de la colocation se dévoilent et les colocataires s'en font des ambassadeurs quasi unanimes. Ils gardent au final de très bons souvenirs : la colocation est vue comme une bonne expérience par 76%, comme un bon moyen de faire de belles rencontres pour 62%, et près de 8 sur 10 (83%) sont prêts à recommander la colocation (30% certainement)...
Peu de chiffres ont été produits à ce jour pour quantifier son ampleur réelle, mais elle est loin l'être en proportion de son succès médiatique. L'ANIL (association nationale pour l'information sur le logement) a tenté une estimation, à 160.000 pour le nombre de ces logements et à 370.000 pour les colocataires qui les partagent, en général étudiants et jeunes actifs. Le sondage cité révèle que 73% des 16-25 ans connaissent quelqu'un au sein de leur entourage qui vit ou a vécu en colocation, que 9% déclarent vivre actuellement en colocation, et que la vie en colocation dure en moyenne 11 mois. Le plus souvent, les jeunes s'installent avec des proches plutôt qu'avec des inconnus : amis proches ou amis d'amis (62%) ou membres de la famille (12%).
(1) Etude réalisée online pour BNP Paribas du 16 au 20 avril 2010 auprès d'un échantillon de 809 personnes, représentatif de la population française âgée de 16 à 25 ans. Méthode des quotas.
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L'humidité dans les logements touchait un ménage sur cinq en 2006
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10/9/2010
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C'est ce qui ressort d'une étude du Commissariat général au développement durable (ministère de l'écologie) publiée le 9 septembre, réalisée à partir de l' "enquête logement" réalisée par l'Insee tous les quatre ou cinq ans. Le phénomène est certes en recul par rapport à 2002 où 23,9% des logements étaient concernés. Ce repli, qui concerne tous les types d'habitation, résulte de l'amélioration de la qualité des logements existants, de la construction neuve qui mécaniquement diminue la part des logements anciens vétustes, et accessoirement d'une... météo plus favorable lors de l'enquête de 2006...
L'humidité reste, de loin, le défaut de qualité de l'habitat le plus fréquent : 20,4% des ménages faisaient état de signes d'humidité sur des murs de leur résidence principale en 2006, loin devant les problèmes d'infiltrations d'eau (13 %), ou d'évacuation des toilettes (5 % des logements).
La présence de problèmes d'humidité dans l'habitat s'explique avant tout par l'époque de construction et l'état des façades et des vitres. Près d'un tiers des logements construits avant 1948, et près de la moitié de ceux dont la façade est en mauvais état, présentaient des signes d'humidité. Dans les logements collectifs, la proportion est proche du double.
Sans surprise, le risque est aggravé pour les logements mal chauffés et ceux utilisant un système de chauffage supplémentaire. Les logements équipés d'un chauffage indépendant électrique connaissent bien plus souvent un problème d'humidité.
Comme on peut s'y attendre, la proportion de logements humides n'est pas homogène sur le territoire métropolitain en raison notamment des différences de climat. Les zones à climat océanique, caractérisé par de fortes précipitations, sont celles où les logements sont les plus fréquemment humides. Les logements en climat semi-continental sont plus épargnés et les régions où les logements sont les moins humides sont les régions méditerranéennes (où le climat est chaud et sec) ou montagneuses (où le taux d'humidité dans l'air, diminuant avec l'altitude, est plus faible).
Ce lien entre signe d'humidité à l'intérieur du logement et présence d'humidité à l'extérieur explique en partie le recul de la proportion de logements humides observé entre 2002 et 2006. En effet, pour l'enquête de 2002, les ménages avaient été interrogés fin 2001, année où les précipitations avaient été abondantes sur une bonne partie du pays. L'enquête 2006, en revanche, a été menée après une période marquée par des précipitations largement déficitaires, notamment en 2005 (définitions). En 2006, 11 % des logements souffrant d'humidité avaient subi des infiltrations accidentelles.
Les infiltrations ou inondations provenant du logement même ou d'un logement voisin aggravent aussi le risque d'humidité. Celle-ci, de nature accidentelle, peut être associée à d'autres types d'humidité dans le logement ou être seule en cause. Pour les logements collectifs, l'étage où est situé le logement influe sur l'humidité. Les logements situés en rez-de-chaussée ont une probabilité d'avoir des signes d'humidité beaucoup plus forte que ceux en étage surélevé. De même, parmi les logements en rez-de-chaussée, ceux ayant un sous-sol souffrent moins de l'humidité que ceux n'en ayant pas. Le constat est le même pour les logements individuels. Les logements directement reliés au sol souffrent plus de l'humidité (remontées capillaires).
L'humidité est un signe de dégradation du logement rarement exclusif. La moitié des logements humides sont exposés à un ou plusieurs autres défauts de qualité. De plus, le fait d'être exposé à un ou plusieurs autres défauts dans le logement accroît fortement la probabilité de souffrir d'humidité.
Le surpeuplement dans le logement est aussi une cause d'humidité. Un logement fortement surpeuplé augmente le phénomène de condensation par une production accrue de vapeur d'eau (respiration et activité des occupants : douche, lessives, cuisine…). En 2006, moins d'un cinquième des logements sous-occupés étaient humides, contre plus du tiers des logements surpeuplés. L'humidité dépend aussi de la présence plus ou moins accentuée des occupants du logement. Les ménages composés de personnes inactives, donc plus présentes dans leur logement au quotidien, souffrent moins de l'humidité que les ménages actifs dont le logement est chauffé moins constamment.
Les locataires sont ceux qui souffrent le plus de la présence d'humidité dans leur logement : 28% d'entre eux en faisaient état en 2006 (26% dans le seul parc social) contre 15 % des propriétaires. Parmi ces derniers, les propriétaires non accédants, qui habitent davantage des logements anciens, sont plus touchés par les problèmes d'humidité que les accédants.
Le revenu est aussi discriminant. Les ménages à revenus modestes subissent davantage l'humidité que les foyers les plus riches : c'était le cas, en 2006, de 28% des ménages du premier décile (les 10% des revenus les plus faibles) contre seulement 12% de ceux du dernier décile (les 10% des revenus les plus forts).
Enfin, l'inégalité devant l'humidité selon les classes d'âge est aussi une réalité. Ainsi, 29% des 18-30 ans signalaient de l'humidité dans leur habitation en 2006 contre 16% des plus de 65 ans. L'effet propre de la situation professionnelle de la personne de référence du ménage est significatif. La probabilité d'occuper un logement humide est plus élevée pour les agriculteurs que pour les artisans, commerçants, chefs d'entreprise, et surtout les étudiants.
Grandir et vivre dans un logement humide a des conséquences négatives bien connues sur la santé des occupants. L'humidité est un facteur de maladies telles que l'asthme ou les allergies, causes d'absentéisme à l'école.
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Se Loger pourrait faire l'objet d'une OPA du groupe Axel Springer
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10/9/2010
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Selon des informations parues sur le site des Echos, le groupe de presse et d'éditions allemand, Axel Springer, s'apprête à lancer une OPA sur le groupe SeLoger, n°1 de l'annonce immobilière en France, et coté en bourse. Il a déjà ainsi pris le contrôle du site auFeminin.com pour plus de 280 millions d'euros il y a trois ans. Pour Se Loger, qui revendique quelque trois millions de visiteurs par mois pour son site Internet, il propose 34 euros par action, valorisant ainsi la société à 566 millions d'euros, et offrant une prime de 13,3% par rapport au cours de clôture de l'action du site le 9 septembre.
Les Echos indiquent que le groupe Springer se serait déjà assuré les parts des cofondateurs du site. Mais Groupe Arnault, le holding de l'homme d'affaires Bernard Arnault (propriétaire du groupe Les Echos) qui détient 9 % de SeLoger.com, a rapidement annoncé qu'il n'accepterait pas l'OPA dans les termes proposés. Les analystes, au lendemain de la publication par SeLoger.com de très bons résultats pour le premier semestre, viennent appuyer sa position ; certains s'attendent même à une contre-offre.
Cette proposition sera examinée par le conseil de surveillance de SeLoger.com dans les prochains jours.
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Marché de l'immobilier ancien : confirmation par les notaires de la hausse des prix, mais seulement en Ile-de-France et en début d'année...
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10/9/2010
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Les notaires d'Ile-de-France ont présenté le 9 septembre les chiffres des volumes de transactions et des prix de l'immobilier ancien au 2ème trimestre 2010. Une fois de plus, les médias qui s'en sont fait l'écho ont omis de signaler qu'il ne s'agit pas de chiffres de l'activité du marché la plus récente, mais de chiffres qui résultent de données traitées à partir des transactions signées en acte authentique d'avril à juin, donc de transactions conclues de décembre 2009 à mars 2010, et probablement en majorité au 1er trimestre.
Ils confirment la reprise des marchés immobiliers franciliens, amorcée dès la mi-2009. pendant cette période, les ventes, tous logements confondus,
ont progressé de 38% par rapport au 2ème trimestre 2009, au creux de la vague. Elles augmentent de 5% par rapport au 2ème trimestre 2008. En revanche, elles demeurent inférieures de 8% au niveau moyen atteint pendant les 2èmes trimestres de 1999 à 2007 (période combinant une forte activité et une progression des prix).
Les notaires ont vu la plupart des segments de marché s'animer, autant celui des investisseurs pour les biens neufs ou anciens que celui des secundo-propriétaires qui revendent leur bien pour en acquérir un nouveau, ou encore des primo-accédants.
A Paris, dans l'ancien, les ventes de logements ont augmenté dans des proportions moindres (+33% en un an) et le niveau d'activité reste sensiblement en deçà (-19%) d'un 2ème trimestre moyen de 1999 à 2007. Le niveau élevé des prix (ils ont atteint 6.680 euros en moyenne par m2 pour les appartements, en augmentation annuelle de 9,8%, mais jusqu'à 9.990 euros dans le 6ème arrondissement - prix dits "sous-jacents" aux indices Notaires-INSEE, donc redressés pour correspondre à un bien moyen dans la base de données issue des actes signés) et une offre particulièrement limitée ont pesé sur le volume des ventes dans la capitale. Les prix moyens par arrondissement les plus raisonnables se trouvent encore dans les 19ème, 20ème et 18ème arrondissements, hors Montmartre bien entendu...
En Petite Couronne et Grande Couronne, la croissance des ventes pour les appartements anciens a été plus soutenue (respectivement +47% et +43%) et le volume de ventes y a presque retrouvé son niveau moyen des
printemps de 1999 à 2007. Les prix ont aussi moins augmenté : à 3.860 euros par m2 en Petite Couronne (+7,7% en un an) et 2.900 euros en grande Couronne (+6,8%) !
Après un redémarrage plus tardif, les maisons anciennes se fondent désormais dans le mouvement, avec une poussée du nombre de ventes de 45% en un an. Mais il manque encore 8% de ventes pour retrouver le niveau d'activité d'un 2ème trimestre moyen de 1999 à 2007. Les prix ont augmenté de 8,8% sur un an en Petite Couronne et de 5,2% en Grande Couronne.
La demande d'acquisition de logements se heurte à une pénurie de
l'offre, structurelle en Ile-de-France. Le nombre de biens mis en vente reste très insuffisant et la construction neuve reste globalement en panne, le nombre de logements neufs à vendre étant en valeur absolue très faible, même s'il a progressé au cours de la période d'observation.
Les chiffres moyens pour toute l'Ile-de-France indiquent une progression de 8,6% pour les appartements et de 6,3% pour les maisons. Pour sensiblement la même période, à partir des ventes conclues en avant contrat par ses agents immobiliers, la FNAIM affichait en avril dernier des prix en progression moindre : +3,4% pour les appartements et +1,1% pour les maisons : est-ce à dire que les agents immobiliers, qui interviennent dans une grosse moitié des transactions auraient réussi à mieux contenir la hausse des prix que les acheteurs qui traitent de particulier à particulier ? En juillet, le réseau Century 21 présentait des chiffres pour le 1er semestre plus en ligne avec ceux révélés par les notaires : augmentation des prix moyens au m2 des biens immobiliers anciens vendus en Ile-de-France par ses adhérents de 7,6% sur un an (1er semestre 2010/1er semestre 2009) et sur la France entière de +8,5%...
Le même jour, l'INSEE a publié ses indices France entière pour le 2ème trimestre (même période de conclusion des transactions que pour les notaires franciliens), malheureusement entachés d'imprécision, le Conseil scientifique des indices Notaires-INSEE ayant en effet décidé de recaler provisoirement les chiffres de la province, en raison de la forte remontée du nombre d'actes de ventes et d'un nouveau système de collecte électronique pas encore opérationnel...
Au deuxième trimestre 2010, les indices de prix France entière des logements anciens sont en progression de +6,2 % pour les appartements et de +5,8 % pour ceux des maisons. Pour le reste les chiffres publiés sont ceux - révisés - des actes authentiques du 1er trimestre 2010, donc des transactions conclues à l'automne 2009. Pour mémoire, l'indice province ne ressortait en hausse que de 1,6% (+1,8% pour les appartements et +1,4% pour les maisons).
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Maisons et immeubles non raccordés au tout-à-l'égoût : un nouveau diagnostic obligatoire à partir de 2011
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10/9/2010
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La loi "Grenelle II" du 12 juillet 2010 a avancé au 1er janvier 2011 (au lieu de 2013) l'obligation pour tout vendeur de produire un diagnostic d'assainissement non collectif lors de la vente d'une maison ou d'un appartement dans un immeuble non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées (le "tout-à-l'égout"). Dans les immeubles en copropriété, le diagnostic doit être fourni par le syndic.
En l'absence de ce document, établi par la commune à l'issue du contrôle de l'installation, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, et en cas de non-conformité de l'installation, l'acquéreur doit savoir qu'il aura à réaliser les travaux dans l'année qui suit son acquisition.
Ce document doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique annexé à l'avant-contrat avec les autres diagnostics qui peuvent être obligatoires en fonction des caractéristiques du logement vendu ou mis en location : constat de risque d'exposition au plomb, état relatif à l'amiante, aux termites, aux installations de gaz et d'électricité, état des risques naturels et technologiques...
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Un troisième assureur signe pour délivrer la GRL
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9/9/2010
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Après DAS (Mutuelles du Mans) et CGAIM, la compagnie d'assurance de la FNAIM, la Mutuelle Alsace Lorraine s'engage à son tour dans la distribution de la GRL (Garantie des risques locatifs) en signant avec l'APAGL, l'organisme d'Action Logement (mouvement du "1% logement") chargé de sa mise en oeuvre, la convention partenariale l'autorisant à la délivrer.
Le faible nombre d'assureurs ayant "plongé" révèle les difficultés rencontrées dans la montée en puissance de la GRL, et au mieux un attentisme du secteur, au au pire la volonté de certains d'entre eux de "torpiller" le dispositif laborieusement mis en place par Action Logement et les pouvoirs publics. Rappelons que la GRL garantit aux bailleurs, la souscrivant en direct ou par l'intermédiaire d'un administrateur de biens, pour tout logement dont le loyer est de maximum 2 000 euros par mois charges comprises, les loyers impayés, charges et taxes locatives quittancées pendant toute la durée du bail, dans la limite d'un plafond de 70.000 euros, les dégradations locatives imputables au locataire après une franchise égale au dépôt de garantie et dans la limite de 7.700 euros TTC (3.500 TTC pour un logement meublé), et les frais de contentieux dans la limite du plafond de la garantie loyers impayés indiqué ci-dessus.
La GRL s'adresse aux bailleurs privés qui louent leur bien à un ménage dont les ressources représentent au moins deux fois le montant du loyer charges comprises, quel que soit le statut professionnel du candidat
locataire.
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Rabotage du Scellier et des "niches vertes"
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9/9/2010
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Comme dans un tableau impressionniste, la fiscalité de l'immobilier pour 2011 se dessine déclaration après déclaration. A commencer par le régime de réduction d'impôt "Scellier" : de 25% du coût d'acquisition actuellement, la réduction devait descendre à 15% en 2011 et 10% en 2012 (date de fin du régime) pour les logements non "BBC" (bâtiments basse consommation") ; ce taux sera ramené à 13,5% en 2011, puis 9 % en 2012. Pour les logements "dont le niveau de performance énergétique globale, déterminé dans des conditions fixées par décret et justifié par le bénéficiaire, est supérieur à celui qu'impose la législation en vigueur" (article 199 septvicies du Code général des impôts), comme ceux bénéficiant du label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005" et aux conditions d'attribution du label "haute performance énergétique" (HPE), la réduction restera de 25% en 2001 et sera réduite à 20% en 2012. Toutefois, ce taux aussi pourrait être "raboté" à 18% en 2012. Ce régime restera donc intéressant pour ces immeubles, et en principe de nombreux promoteurs devraient en proposer à la vente en état futur d'achèvement dès 2011...
Le crédit d'impôt "développement durable" n'échappera pas à la "rigueur" : il devrait être raboté de 10% pour les dépenses engagées après le 1er janvier 2011. Une dizaine de types de travaux sont concernés, de l'installation d'une chaudière à condensation aux matériaux d'isolation thermique en passant par le chauffage au bois ou les diagnostics en performance énergétique. Par exemple, les pompes à chaleur jusque là subventionnées à 40% ne le seront plus qu'à 36%. La liste des travaux éligibles pourrait aussi être fortement réduite. Le photovoltaïque est encore plus touché. Jusque là, le coût de ses installations était déductible à 50%, un taux bientôt divisé de moitié.
On ne parle pas encore par contre du taux réduit de la TVA (5,5%) sur les travaux d'entretien et rénovation dans le bâtiment, de loin la plus coûteuse des niches fiscales : elle a coûté à elle seule 5,1 milliards d'euros à l'Etat en 2008 et 2009, et en coûtera 5,250 en 2010 ! Il est vrai que le secteur du bâtiment, mettant l'emploi en avant, est vent debout contre une mesure le supprimant ou en réduisant substantiellement la portée, et ne comprendrait pas qu'on le maintienne dans la restauration...
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universimmo.com
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