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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le diagnostic de performance énergétique arrive dans l’improvisation…
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24/4/2006
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Créé par la loi du 9 décembre 2004 de simplification du droit qui a transposé en droit interne la directive européenne n°2002/91 dans les articles nouveaux L134-1 à L134-5 du Code de la construction et de l’habitation, modifiés par l’ordonnance du 8 juin 2005 créant "dossier de diagnostic technique", le "diagnostic de performance énergétique" (DPE) pourra être demandé par tout candidat acquéreur d’un bien immobilier à compter du 1er juillet 2006 ; fourni par le vendeur, il devra être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente. Un an plus tard, il pourra être demandé par tout candidat locataire et devra par analogie être annexé à tout nouveau contrat de location aux frais du bailleur.
Le DPE sera valide pendant 10 ans ; il vise à informer les usagers sur le niveau de consommation énergétique d’un logement et à fournir des recommandations permettant d’améliorer la situation et limiter par la même occasion les émissions de gaz à effet de serre. Le problème est que les textes d’application risquent une fois de plus d’être publiés à la dernière minute, ceux fixant le contenu et les méthodes à appliquer comme celui fixant les critères de compétence et d’indépendance de ceux qui seront habilités à l’établir !
Rappelons que le DPE n'a qu'une valeur informative : selon la loi, "l'acquéreur ou le locataire ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l'encontre du propriétaire" ; par ailleurs, "lorsque l'objet de la vente ou de la location est un lot de copropriété, le diagnostic porte exclusivement sur la partie privative du lot" ! Ce dernier point constitue une limitation importante de l’intérêt du document, d’autant que le diagnostiqueur sera dépendant du bon vouloir du syndic pour la communication des consommations globales de l’immeuble et que celles-ci risquent d’être d’autant plus imprécises qu’il est difficile d’éviter qu’elles intègrent quand il y a lieu la consommation énergétique de la production d’eau chaude…
En effet, deux types de méthodes d’évaluation de la performance énergétique des bâtiments seront proposés. Le calcul des consommations d’énergie et des émissions de CO2 théoriques estimées, pour une utilisation standardisée, sera réservé aux maisons individuelles et aux logements avec chauffage et production d’ECS (eau chaude sanitaire) individuels. Pour les autres bâtiments, dont les logements en copropriété avec installations de chauffage et de production d’ECS collective, le calcul s'effectuera sur la base de décomptes de charges ou de relevés des consommations. Un groupe de travail, dont fait partie le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment), finalise un cahier des charges définissant les conventions communes aux différentes méthodes.
Les diagnostics de performance énergétique seront effectués par des diagnostiqueurs - experts ou bureaux d’études thermiques qualifiés -. Un arrêté définira précisément les compétences nécessaires à la réalisation des diagnostics. Elles seront certifiées par un organisme accrédité par le COFRAC ou un organisme équivalent...
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Prix du gaz : la hausse reportée au 1er mai
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21/4/2006
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Selon des informations rapportées par La Tribune (1), la hausse de 5,8 % des tarifs du gaz prévue le 1er avril est reportée au 1er mai. Elle devrait se limiter à 3,5 % pour les clients se chauffant au gaz.
La Commission de la régulation de l'énergie (CRE) qui avait rendu le 31 mars un avis négatif sur l'augmentation des tarifs retenue pour le 1er avril de 5,8% sera ressaisie : selon le quotidien, le ministère de l'économie considère que cet avis "n'était pas recevable juridiquement".
"Le régulateur rendra son nouvel avis à la fin de la semaine prochaine, le relèvement des tarifs de Gaz de France intervenant (...) le 1er mai et non pas le 1er avril", selon "La Tribune", qui s'appuie sur des sources du ministère.
(1) La Tribune - édition du 21/04/06
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Bientôt une école zéro énergie en France
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18/4/2006
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Le concept de bâtiment "à énergie positive" commence à entrer en application : la commune de Limeil-Brévannes dans le Val-de-Marne va construire le premier groupe scolaire français "zéro énergie", dont le but est de produire autant - voire plus - d'énergie qu'il n'en consommera.
Pour cela, les concepteurs jouent sur deux tableaux : le bâtiment devra produire son énergie mais surtout réduire ses consommations de façon drastique. Le gros du gain passe donc par une très forte isolation et par une gestion optimale de l'énergie.
Les classes, largement vitrées, profiteront au maximum de l'ensoleillement avec des vitrages qui laissent entrer davantage de calories qu'ils n'en laissent sortir. L'épaisseur d'isolant, habituellement de 8 à 10 cm, est doublée. La conception supprime également tous les ponts thermiques.
Moyennant quoi les besoins de chauffage devront se situer entre 10 et 13 kW/h par m² et par an, contre 50 considéré déjà comme un objectif ambitieux pour la construction neuve (la consommation moyenne actuelle dans le parc ancien est de 328 kWh/m2/an). Une pompe à chaleur puisant l'énergie dans le sol assurera la majeure partie du chauffage. L'eau chaude sanitaire sera fournie pour les trois quarts par 30 m² de capteurs en toiture, le reste étant électrique. Installés sur le toit, 650 m2 de panneaux photovoltaïques fourniront l'électricité, dont la consommation (éclairage, ventilation, ascenseurs, informatique, etc.) constitue le poste le plus difficilement compressible.
Côté consommations hors chauffage, la conception permettra aussi de les réduire : l'éclairage naturel sera ainsi utilisé au maximum, les couloirs, situés l'un au-dessus de l'autre, transparents (verrière et dalles de verre), permettant à la lumière zénithale de traverser le bâtiment de haut en bas. Des cellules photoélectriques empêcheront d'allumer la lumière - ou l'éteindront automatiquement - si la luminosité est jugée suffisante. De plus, des graduateurs adapteront l'éclairage à l'intensité lumineuse.
La ventilation sera aussi adaptée à la fréquentation des locaux : par exemple dans la bibliothèque, des capteurs de CO2 - que dégage notre corps - régleront l'aération en fonction du nombre de personnes présentes. Les locaux occupés à des heures fixes, comme les salles de classe, seront aérés par un système réglé sur une horloge.
Selon les saisons et la météo, l'école vendra ou achètera de l'électricité à EDF. L'objectif, sur un an, étant qu'elle en produise au moins autant qu'elle en consomme, sinon plus : .
EDF étant tenue de racheter le kW/h à 15 euros alors qu'elle le vendra à 6 centimes, le simple équilibre de consommation rendra le groupe scolaire bénéficiaire, le gain pouvant même atteindre 6 000 euros par an !
Il y a cependant un revers à la médaille : le temps de retour de l'investissement ; sur un coût total de construction de 5 millions d'euros, 1,6 million représentent surcoût par rapport à un bâtiment normal. Un amortissement sur 15 ans suppose une économie globale d'au moins 100.000 euros par an par rapport à la facture énergétique normale d'un bâtiment de cette taille, hors d'atteinte sans une flambée des coûts de l'énergie nettement supérieure à celle que nous connaissons actuellement...
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Fort courant de concentration dans les professions immobilières
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18/4/2006
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Alors que des groupes comme Foncia et Gestrim (groupe Caisse d'Epargne) multiplient les rachats de cabinets d'administration de biens, le premier promoteur français, Nexity, prend pied solidement dans tous les métiers de l'immobilier en réalisant sa troisième grande opération : après le rachat de l'administrateur de biens Saggel, auquel a été agrégé le cabinet Bazin, et une prise de participation majoritaire dans le réseau Guy Hoquet (350 agences), c'est à présent le réseau Century 21 qui entre dans le périmètre du groupe ! Un communiqué a en effet annoncé une prise de participation majoritaire dans Century 21 France, le franchiseur du réseau qui compte 830 agences affiliées, n°1 des réseaux de franchise dans l'immobilier.
Du coup, l'addition des deux réseaux permet de totaliser 1.280 agences et près de 8.000 collaborateurs ! Cet ensemble a réalisé en 2005 65.600 transactions, un peu plus de 10% des transactions dans l'ancien (620 à 630.000).
Les réseaux de franchise sont depuis longtemps l'objet de convoitises : Avis immobilier avait déjà été racheté par le Crédit mutuel et Laforêt par le groupe Vendôme-Rome, devenu Urbania ; cependant ce dernier groupe serait plutôt, après la vente d'Atis Real, sur la voie du désinvestissement... Notons aussi que de nouveaux réseaux, en général d'origine américaine comme Century 21, se sont récemment implantés en France, tels Coldwell Banker ou RE/MAx...
Dans des propos rapportés par Le Monde (1), Alain Dinin, président-directeur général de Nexity, explique ces rachats par la volonté "d'être très proches des clients, de mieux connaître les marchés locaux, voire de faciliter la prospection foncière"...
(1) Le Monde, édition du 19 avril 2006
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Loyers de l'agglomération parisienne : modération très relative !
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14/4/2006
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L'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) a publié ses premières estimations pour 2005 issues de l’enquête annuelle (les résultats définitifs sont publier chaque année en juillet, pour préparer l'éventuelle reconduction du décret de blocage qui s'applique à l'agglomération depuis plus d'une décennie) ; selon le communiqué, les loyers d’habitation du secteur locatif privé de l’agglomération parisienne ont augmenté en moyenne de 4,3% % en 2005, un rythme en augmentation par rapport à 2004 (+4,1%) et surtout 2003 (+3,8%), mais toujours en retrait par rapport à celle de 2002 (+4,9%).
Pour la première fois depuis 1998, cette hausse est même inférieure à celle de l’indice du coût de la construction (ICC), qui a, il est vrai, battu un record inégalé depuis sa forte progression au début des années 1990 ; celle-ci avait été accompagnée à l'époque d'une flambée des loyers qui ne s'est pas cette fois reproduite...
Pourtant l’indice qui servait encore jusqu'au 31 décembre 2005 de référence pour la révision des loyers touche selon l'OLAP quatre locataires sur cinq...
La modération vient en fait nettement des logements ayant vu arriver un nouveau locataire : la hausse n'est "que" de 4,5%, contre 7,6% en 2004 et 8,9% en 2003.
A Paris, les nouvelles locations ont été conclues en moyennt à 19 euros le m2, en hausse de 4,4% par rapport à 2004 ; en banlieue, le loyer moyen des nouvelles locations est de 14,1 euros en petite couronne (+2,2%) et de 12,3 euros en grande couronne (+4,2%).
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La remontée des taux d'intérêts s'amorce...
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14/4/2006
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Le taux d'intérêt à long terme (10 ans) des marchés financiers, utilisé comme référence pour les crédits immobiliers, est en très forte hausse (+0,70 % depuis le début de l’année) et s'oriente vers les 4%. Si les taux des crédits immobiliers distribués par les banques sont restés stables durant cette période, ils devraient, selon Meilleurtaux.com, connaître une hausse d’environ 0,30 % dans les prochaines semaines. La hausse des taux d’intérêt à court terme de la BCE (Banque Centrale Européenne) qui est passé de 2,25 % à 2,50 % le 1 mars 2006 confirme qu’un mouvement de remontée progressive des taux d’intérêt est en cours.
Pour Meilleurtaux, cette hausse des taux d’intérêt des crédits immobiliers sera sans doute modérée jusqu’en juin 2006, elle pourrait s’accentuer sur la deuxième moitié de l’année 2006 pour atteindre 3,80 % à 4,00 % pour un excellent dossier à 15 ans, puis encore de 0,20 % en milieu d’année 2007. L'impact reste modeste sur les mensualités des prêts : seulement 27 euros environ en fin d’année 2006 pour un prêt de 100 000 euros sur 20 ans...
Pour le moment, le taux fixe "excellent" à 15 ans se situe à 3,25 %, et reste donc exceptionnellement favorable.
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Hypothèque rechargeable : l'Etat pourrait élargir le champ de la réforme
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11/4/2006
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Le Crédit Foncier a fait ses calculs : moins de 20 % des titulaires actuels d'un crédit immobilier pourront "recharger" leur hypothèque, dans le cadre de la réforme issue de l'ordonnance du 23 mars 2006 relative aux "sûretés" ; ce sont ceux dont le crédit est garanti par une hypothèque conventionnelle, les autres, sont le crédit est garanti par le privilège de prêteur de deniers ou par une caution en seront exclus.
Or l'hypothèque rechargeable intéresse les consommateurs : d'après une étude réalisée en mars par le Crédit Foncier, sur plus de 1.000 personnes interrogées, plus de la moitié jugent intéressante l'hypothèque rechargeable, ce nouveau crédit garanti par l'hypothèque de son logement, accordé après avoir commencé à rembourser son crédit immobilier. Plus du quart auraient même l'intention d'y souscrire : dans 60 % des cas, pour obtenir des crédits travaux supérieurs à 10.000 euros, et ensuite pour un achat automobile de plus de 15.000 euros.
Reste une inconnue : le coût ! Si les notaires ont accepté de réduire leurs frais de moitié - il faudra toujours en passer par un acte notarié ! -, l'Etat n'en a pas encore fait de même concernant la taxe de publicité foncière et le salaire du conservateur des hypothèques.
Mais même avec une réduction substantielle, la faculté de "rechargement" restera limitée à une partie seulement des propriétaires, ceux dont le crédit immobilier est garanti par une hypothèque conventionnelle : cela concerne selon le Crédit Foncier 19 % des encours de crédits immobiliers à fin 2005 (96,9 milliards d'euros) et 16 % de la production (20,1 milliards d'euros). Une grande partie des acquéreurs de neuf et surtout des propriétaires de logements anciens ont leur crédit garanti par un privilège de prêteur de deniers (PPD) ou par une caution : celle-ci est en effet de plus en plus proposée par les banques, parce qu'elles sont actionnaires du principal organisme de caution, le Crédit Logement, et qu'elle revient moins cher. Le PPD est aussi favorisé dans l'ancien, car il n'est pas soumis à la publicité de taxe foncière. Une grande banque comme BNP Paribas a moins de 15 % de son stock et moins de 10 % de sa production de crédit immobilier garantis par une hypothèque.
Selon des informations rapportées par Les Echos (1), le gouvernement réfléchit à ouvrir le champ de la réforme au moins aux emprunteurs dont les crédits ont été garantis par un PPD. Cela doublerait le champ de la réforme (40 % du marché de 2005 en encours et 32 % en production) sur le stock de crédit.
Par ailleurs, toujours selon Les Echos, les concurrents de l'hypothèque préparent une équivalence : le Crédit Logement, le principal acteur de la caution, première garantie accordée pour les crédits immobiliers en France et détenu par les plus grandes banques de la place (BNP Paribas, Groupe Crédit Agricole, Groupe Société Générale, Crédit Mutuel, Groupe Caisse d'Epargne, HSBC, Banques Populaires, La Poste), prépare une "caution rechargeable"...
Ceci étant, l'étude du Crédit Foncier montre aussi que seules 12 % des personnes interrogées connaissent le type de garantie octroyée lors de leur prêt immobilier...
(1) Les Echos 10/04/06
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L’IRL joue son rôle de stabilisateur…
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8/4/2006
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L’indice INSEE de référence des loyers (IRL) du 4ème trimestre 2005 est paru et marque sur un an une progression de 2,30%, identique à celle du trimestre précédent, et en décélération par rapport à celles des valeurs recalculées des indices du 2ème et du 1er trimestre, respectivement de 2,60% et 2,79%. Rappelons que cet indice est venu remplacer la moyenne sur 4 trimestres (dite "moyenne associée") de l’indice du coût de la construction (ICC) qui servait de référence jusqu’au 31 décembre 2005 pour les révisions annuelles des loyers des baux d’habitation ; cette moyenne associée a augmenté pendant le même temps de 2,44% au 4ème trimestre 2005, 2,31 au 3ème , 3,63% au 2ème, et 4,83% au 1er (voir toutes les valeurs dans notre section des indices et chiffres-clés) !
L’IRL tient donc pour le moment ses promesses en tant qu’amortisseur de hausse.
Par contre, il ne s’applique de manière obligatoire qu’aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, ceux des logements non meublés loués à titre d’habitation principale ; les baux meublés, baux commerciaux, et autres locations (garages et parkings, remises, etc.) se réfèrent aux valeurs brutes de l’ICC qui après une accalmie s’envolent à nouveau : +4,96% au 4ème trimestre après 0,47% au 3ème, 0,71% au 2ème, et 3,36% au 1er…
Le calcul de l'ICC est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs suivie au travers de 320 dossiers. Les hausses des coûts de construction et, plus récemment, la flambée de l'acier et de certaines matières premières ont expliqué le dérapage de cet indice en 2004 et 2005...
L’IRL est quant à lui calculé pour 20% à partir de l'ICC, pour 60% de l'indice général des prix à la consommation (IPC) et pour 20% de l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA). Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante…
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Logement : des acquéreurs plus jeunes et crédits plus longs...
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8/4/2006
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L'Observatoire de l'endettement des ménages a présenté son 18ème rapport annuel : il en ressort notamment que le rajeunissement des acquéreurs s'accélère partout en France ; "le phénomène a démarré il y a trois ou quatre ans et s'est accéléré en 2005", explique Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X Nanterre, et opérateur de l'observatoire.
Entre 1989 et 2001, l'âge moyen de l'accession était de 40 ans. En 2005, il est passé à 36 ans. En Ile-de-France, la part des 30 ans et moins est passée de 20% en 1997 à 27% en 2005. Dans le même temps, les 31-40 ans sont passés de 25% à 32%, selon des statistiques de la Chambre des notaires parues le 4 avril.
La durée des prêts s'est en même temps allongée : "nous avons gagné 4 ans en cinq ans car nous sommes parvenus à des niveaux de prix et de crédits tels qu'ils arbitrent en faveur de l'achat", relève M. Mouillart.
De fait, en 4 ans, la durée des prêts est ainsi passée de 14,9 ans à 18 ans en moyenne.
Selon les dernières statistiques de la Banque de France, les montants des nouveaux crédits accordés entre janvier 2005 et janvier 2006 s'élevaient à 92,8 milliards contre 66,5 milliards un an plus tôt, soit une hausse de 40% !
La Banque de France constate aussi que les banques ont encore légèrement assoupli leurs critères d'octroi des crédits au quatrième trimestre 2005, un constat qu'avait déjà fait début 2005 la Commission bancaire après enquête auprès de 13 établissements.
La Commission bancaire avait alors noté que les organismes bancaires avaient réduit leurs exigences en matière d'apport personnel. Entre 2001 et 2005, le taux d'apport personnel a diminué, passant de 26,3% à 21,7%.
Quant au taux d'effort financier des ménages - le rapport entre les revenus et les charges de remboursement -, il atteint désormais 29,2% en moyenne en 2005, se rapprochant du taux limite conseillé de 33%.
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Un nouvel outil de connaissance du marché locatif privé
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8/4/2006
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Il s'appelle "Clameur" et succèdera à "SNOUPI" et alimentera l' "Observatoire des loyers du marché locatif privé".
La signature des statuts d'une nouvelle structure, association loi 1901, a eu lieu le 5 avril 2006 entre les membres fondateurs à savoir l’ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat), la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), Foncia, le SNPI (Syndicat national des professionnels de l'immobilier) et l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), au Ministère du Logement, sous le patronage de la DGUHC (direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction).
Il s'agit d'un nouvel outil de mobilisation des références locatives du marché privé qui regroupe, outre les cinq membres fondateurs, des partenaires : ICF, la Foncière Logement, Bouygues Immobilier et le SIRES.
Les membres fondateurs de CLAMEUR ont insisté pour qu’une information soit transmise aux services déconcentrés de l’Etat sur la mise à disposition de statistiques et d’une analyse précise des marchés locatifs privés par cette nouvelle structure. Ils confirment ainsi la convention signée, en avril 2005, entre le Ministère du Logement (DGUHC) et la CNAB et l’UNPI, afin de promouvoir les observatoires locaux de l’habitat, de participer à leur fonctionnement et d’améliorer la connaissance des marchés locatifs privés.
Le professeur Michel Mouillart, directeur scientifique, sera porteur du projet.
CLAMEUR s'enrichira désormais de plus de 100.000 références nouvelles chaque année et permettra ainsi de mesurer précisément les loyers de marché dans près de 450 villes, communautés de communes ou pays.
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universimmo.com
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