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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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16 % du parc des logements occupés sont des logements sociaux
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25/10/2018
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Une étude, publiée le 24 octobre par l’Insee, révèle qu’en 2016 la France comptait 10,7 millions de personnes locataires dans le parc social qui comprend 4,5 millions de logements. La part des locataires du parc social par rapport au secteur libre est plus importante en région parisienne, dans le Nord de la France et dans les grandes villes telles que Lyon, Nantes et Marseille. Les unités urbaines de plus de 200.000 habitants (y compris celle de Paris) regroupent 57% des logements sociaux occupés, alors qu’elles ne rassemblent que 40% des logements occupés sur l’ensemble du territoire.
Les quartiers prioritaires de la politique de la ville regroupent 31% de l’ensemble du parc social occupé, tandis qu’ils représentent 7% des logements occupés en France. Dans ces quartiers, 68% des logements sont des logements sociaux. Cette proportion s’élève même à 71% en Ile-de-France. Les propriétaires occupants et les locataires du secteur libre représentent, dans ces quartiers, respectivement 15 et 17% du parc occupé.
L’âge moyen des locataires du parc social est de 50 ans, celui des locataires du secteur libre de 44 ans et celui des propriétaires occupants de 57 ans. Sans surprise, l’étude constate que les ressources des habitants du parc social sont très inférieures à celles des locataires du secteur libre et surtout à celles des propriétaires occupants les plus pauvres.
En 2016, le niveau de vie médian des locataires du parc social s’élève à 15.100 euros par an, contre respectivement 17.900 euros et 23.300 euros pour les locataires du secteur libre et les propriétaires. 85% des ménages résidant en logement social ont un niveau de vie inférieur au niveau de vie médian des occupants du secteur libre.
Les personnes vivant sous le seuil de pauvreté dans le parc social résident plus souvent dans les unités urbaines de plus de 20.000 habitants et sont sur-représentées dans les grands pôles urbains. Dans le secteur libre, la concentration géographique est moins marquée, les phénomènes de pauvreté étant moins liés à la taille d’unité urbaine. Cependant l’étude révèle aussi que 2% des occupants du parc social font partie des 20% de personnes les plus aisées. Les deux tiers d’entre eux résident dans l’unité urbaine de Paris, qui concentre 29% des locataires du parc social en France.
Près du quart (23%) des logements sociaux sont occupés par des couples avec enfants. En 2016, les logements de 3 ou 4 pièces représentent respectivement 37 et 29% de ce parc. Les familles monoparentales sont deux fois plus nombreuses que dans l’ensemble du parc occupé. Ces familles vivent plutôt en milieu urbain (Ile-de-France et Sud de la France) et plus particulièrement dans les couronnes des grands pôles urbains. En revanche, les couples sans enfant sont moins présents dans les logements sociaux.
L'INSEE précise qu'en 2016, 31% des ménages dont la personne de référence est née à l’étranger, qu’elle soit de nationalité française ou étrangère, occupe un logement social, contre 14% des ménages dont la personne de référence est née en France. Cette différence est évidemment due aux caractéristiques socio-démographiques des ménages nés à l’étranger. Leurs ressources, la composition de leur famille ou leurs conditions de logement antérieures correspondent plus fréquemment aux critères d’attribution d’un logement social.
Source INSEE: 11 millions de personnes sont locataires d’un logement social
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Conjoncture contrastée des marchés fonciers en Ile-de-France
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23/10/2018
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L’Observatoire régional du foncier (ORF) a présenté le 19 octobre sa note sur la conjoncture des marchés en Ile-de-France. Les chiffres, issus de la base DVF (Demande de Valeurs Foncières) fournie par la DGFIP (Direction générale des Finances publiques), pour les trois premiers trimestres de 2017, confirment jusque là un marché global dynamique. Avec 44.500 unités, les ventes avaient progressé de 6,6% par rapport à la même période de 2016. Cette tendance haussière était également manifeste dans les surfaces échangées (8,5%), mais pas dans les volumes financiers, en retrait de près de 4%. La progression du marché global était portée par le marché urbain, notamment grâce à la grande couronne, dont la part était passée de 56% à 81% des ventes en un an.
Sur le marché du neuf ; les mises en vente avaient connu une progression de 14% en un an : 35.300 logements neufs avaient alimenté le marché en Ile-de-France en 2017. Les ventes en bloc avaient fortement progressé avec 15.300 lots, dont 2.500 en résidences services. Les bailleurs sociaux avaient concentré les deux tiers de ces ventes, tandis que le logement intermédiaire cumulait 16% du marché et les investisseurs institutionnels 18%.
Selon les données provisoires du 1er semestre 2018, l’ORF estime que les réservations nettes au détail demeureraient stables 18.300 logements tout type d’habitat confondu. La part des propriétaires occupants serait en hausse de 8%. Les ventes de résidences services progresseraient même de 38% à période comparable en 2017, mais le marché de la maison individuelle accuserait une baisse de 13%. Après un 1er trimestre très décevant, les mises en vente s’élèveraient à 10.300 lots au 2e trimestre 2018. Au bilan du 1er semestre, les lancements commerciaux accuseraient une baisse de 27% par rapport à 2017 !
Dans un contexte de transition, précise l'observatoire, on constaterait également un net fléchissement des ventes en bloc, avec 3.900 lots au 1er semestre 2018 contre 5.400 au 1er semestre 2017. Les volumes des ventes au bénéfice des bailleurs sociaux seraient en baisse, alors que les transactions avec les investisseurs institutionnels auraient augmenté (57% de ces ventes en bloc se positionneraient en grande couronne). L’Observatoire reste néanmoins optimiste et prévoit un bon millésime pour 2018.
En ce qui concerne le marché de l’ancien, l’étude indique qu’il était toujours à un niveau élevé en Ile-de-France, avec cependant, un léger ralentissement de l’activité et de la hausse des prix. En un an les ventes de logements anciens reculent de 6 % par rapport au 2e trimestre 2017, mais les niveaux annuels restes malgré tout, proches du record historique de 2017. Le repli est un peu plus sévère dans Paris où les ventes reculent de 7% en un an. Le nombre de ventes d’appartements a également reculé de 12% en petite couronne. Les appartements en grande couronne résistent avec une progression des volumes de 1% en un an dans un marché plus fluide. Dans le même temps, les ventes de maisons se sont érodées de 4% en petite comme en grande couronne, précise l’observatoire.
L’ORF de conclure que même si les fondamentaux restent solides (confiance dans le marché, conditions de financement favorables), n’irait-on par vers un atterrissage en douceur de l’activité ?
Source : Note de conjoncture ORF n° 13- Les marchés fonciers franciliens - octobre 2018 -
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Panorama des travaux de rénovation énergétique réalisés dans les maisons individuelles
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19/10/2018
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L’enquête TREMI - Travaux de Rénovation Énergétique des Maisons Individuelles- réalisée par l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie (ADEME) publiée le 17 octobre, dresse un panorama des travaux réalisés entre 2014 et 2016 dans les maisons individuelles (parcs privé et public). Elle met également en lumière les motivations, les freins des ménages et les aspects financiers.
Selon l’ADEME, 5,1 millions de ménages ont réalisé des travaux sur leur maison individuelle durant la période 2014-2016 pour un coût moyen de 11.750 euros. Ces travaux ont généré près de 60 milliards d’euros de chiffres d’affaires. Les travaux réalisés sont en majorité des travaux d’isolation sur les ouvertures, la toiture et les murs, le chauffage arrivant quant à lui en quatrième position. L’enquête TREMI a également permis de révéler que la ventilation reste le parent pauvre des travaux de rénovation.
83% des ménages qui ont réalisé des rénovations, dont les postes permettent théoriquement d’améliorer la performance énergétique du logement, estiment qu’ils ont amélioré le confort thermique de leur logement. Mais seules 25% de ces rénovations ont permis de sauter au moins une classe de DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), et 5% deux classes énergétiques ou plus.
D’après l’ADEME, ce décalage montre que la perception des ménages en termes de niveau de performance d’un logement économe n’est pas à la mesure du niveau bien plus ambitieux à atteindre pour réaliser la transition énergétique. L’objectif des 500.000 rénovations par an lancé depuis 2012 et reconduit depuis par les gouvernements successifs n’est toujours pas atteint.
Nicolas Hulot, ex ministre de la transition écologique et solidaire avait annoncé à nouveau, le 26 avril 2018, un plan de rénovation énergétique de 500.000 logements par an dont une moitié de logements occupés par des ménages aux revenus modestes. Mais en démissionnant en direct sur France Inter le 28 août dernier, il reconnaissait qu'avec le budgets mis en oeuvre cet objectif ne pourrait jamais être atteint ! En septembre, le nouveau ministre de la Transition écologique et solidaire, François de Rugy, lançait une nouvelle campagne nationale dénommée "FAIRE" pour mobiliser les Français et les acteurs publics et privés en faveur de la rénovation énergétique.
Convaincre les ménages de se lancer dans des travaux de rénovation énergétique est une tâche particulièrement complexe et, constate l’ADEME, trop peu font appel aux acteurs qui pourraient les informer et les accompagner sur leurs travaux de rénovation. Dans son allocution télévisée le 16 octobre, le président de la République, Emmanuel Macron, a annoncé pour la transition énergétique des "décisions structurantes et historiques dans les semaines à venir". Au ministère de la Transition écologique, personne ne voyait de quoi il s'agissait...
Source Ademe : enquête TREMI
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Sans surprise, la loi Élan est votée par les sénateurs
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17/10/2018
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Après l'Assemblée nationale le 3 octobre, le Sénat a sans surprise adopté le 16 octobre le projet de loi "ELAN" sur le texte du compromis trouvé le 20 septembre dernier par la commission mixte paritaire chargée de proposer un texte commun entre l’Assemblée nationale et le Sénat. Ainsi devenu définitif, le texte pourra être promulgué après que le Conseil constitutionnel aura statué sur les recours que s'apprêtent à déposer les députés communistes et socialistes contre le volet concernant les logements "accessibles" aux handicapés. Pour rappel, dans sa première version, le texte prévoyait le passage de 100% à 10% de logements accessibles aux personnes handicapées dans la construction neuve. Les députés avaient voté cette mesure, mais les sénateurs ont opté pour un quota de 30%. En commission mixte, sénateurs et députés se sont donc mis d'accord à 20%.
Dans l'esprit du gouvernement, la loi a pour objectif de "faciliter la construction et la rénovation du parc bâti, de redonner la nécessaire confiance aux acteurs de l’aménagement et du bâtiment et d’accompagner une société en mouvement". Elle comporte 3 axes : améliorer l’accès au logement, améliorer le cadre de vie en dynamisant l’aménagement des territoires, enfin simplifier les normes et faciliter la construction.
Sur le premier axe, une partie des mesures concerne le parc privé :
- encouragement du bail numérique au bénéfice des locataires du parc privé : moins de papier, plus de rapidité. Les annexes au contrat de location seront dématérialisées, la caution pourra l’être également. La loi prévoit aussi d’agréer les professionnels qui utilisent des outils numériques pour éditer les contrats de location ; le gouvernement rappelle que cette mesure est accompagnée de l'extension du dispositif Visale, la caution locative : un véritable coup de pouce pour les jeunes et salariés précaires, une garantie gratuite pour les propriétaires : la garantie couvre jusqu’à 3 ans d’impayés;
- création d’un nouveau type de résidence pour les jeunes dans un logement social : adapté aux nouveaux modes de vie et notamment des plus jeunes, il permettra d’accueillir aussi bien des étudiants que de jeunes actifs et les accompagner dans leur transition vers une situation professionnelle ;
- réorganisation de l'observation de l’évolution des loyers privés et rétablissement - à titre expérimental et pour 5 ans - de la possibilité pour certaines collectivités (dont Paris) d'encadrer les loyers avec une approche qui évitera les avanies judiciaires qui avaient bloqué l'encadre première manière...
- création d'un bail mobilité pour faciliter la location de logements aux étudiants ou professionnels en mobilité : contrat de location meublée de 1 à 10 mois uniquement renouvelable dans ce délai et sans dépôt de garantie ;
- encadrement de la location touristique dans les grandes agglomérations afin qu’elles ne réduisent pas l’offre locative privée : sanctions accrues contre les propriétaires et nouvelles amendes pour les plateformes en ligne ne respectant pas leurs obligations ;
- amélioration et coordination des procédures de prévention des expulsions et de surendettement.;
- possibilité de réquisitionner des bureaux vacants pour héberger les sans-abris : cette mesure qui aura un effet à court terme est complémentaire du plan "Logement d’abord" qui a pour ambition de diminuer de manière significative le nombre de personnes sans domicile d’ici 2022 ;
Mais la plus grande partie du texte sur ce plan concerne le parc social, où il s'agit de mettre en place les moyens pour les organismes HLM de survivre à la baisse des loyers imposés pour compenser la baisse des APL des locataires sociaux :
- forçage du regroupement des organismes HLM, en principe pour une meilleure efficacité dans leur gestion et pour permettre théoriquement de construire et rénover plus de logements sociaux, par une mise en commun des moyens ;
- simplification de la vente des logements sociaux, en vue de dégager l'autofinancement qui compense celui qui aura été perdu par la baisse des loyers ;
- renforcement de la mobilité dans le parc social : réexamen de la situation des locataires HLM tous les 3 ans "pour leur permettre d’obtenir un logement mieux adapté à leurs besoins" ;
- ouverture plus large des possibilités de partager un même logement social sur la base du volontariat (colocation).
L'amélioration du cadre de vie doit quant à elle se faire en dynamisant l’aménagement des territoires :
- création, pour faciliter la revitalisation des centres-villes, d'un nouveau contrat intégrateur unique, l’opération de revitalisation de territoire (ORT), à utiliser dans le cadre du programme Action cœur de ville ; 222 villes vont dans le cadre de ce programme bénéficier de cinq milliards d’euros sur cinq ans ; ses axes sont l'habitat, le commerce, la création d’emplois, les transports et la mobilité, l'offre éducative, culturelle et sportive, la qualité des sites d’enseignement, le développement des usages des outils numériques…
- l'accélération et la facilitation de l’accès à Internet : le plan gouvernemental de déploiement du numérique vise le développement du très haut débit pour tous d’ici 2022 et une couverture mobile de qualité généralisée dès 2020 sur tous les territoires ; la loi allège les procédures que doivent suivre les opérateurs pour accélérer le déploiement ;
- la lutte contre l’habitat indigne en sanctionnant les marchands de sommeil : signalement, confiscation, astreinte administrative, interdiction d’acheter… Les marchands de sommeil pourront désormais être poursuivis par le fisc au titre de la présomption de revenus, au même titre que les trafiquants de drogue. Leurs biens pourront être confisqués de façon systématique et ils auront interdiction d'en acheter de nouveaux pendant dix ans. Ils feront l’objet d’astreintes administratives tant qu’ils ne font pas les travaux nécessaires ;
- une réforme de la loi sur la copropriété, essentiellement par habilitation à légiférer par ordonnance ; mais les sénateurs ont tenu à introduire tout de suite dans la loi quelques dispositions, en attendant... Ces mesures et celles à venir sont accompagnées d'un effort de coordination des actions de redressement des copropriétés dégradées, dans le cadre du "Plan Initiative copropriétés" lancé également le 16 octobre, avec la mobilisation de près de 3 milliards d’euros sur 10 ans ; cette politique fait l’objet d’un partenariat entre les opérateurs de l’Etat, l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), ainsi que d’autres acteurs d’envergure comme Action Logement et le réseau Procivis ;
- l'accélération de la rénovation énergétique : l’obligation d’économies d’énergie dans les bâtiments tertiaires dispose enfin d’un cadre juridique clair et sécurisé.
Enfin, le troisième axe de la simplification des normes et facilitation de la construction doit passer par :
- l'instauration du "permis d’innover", c'est à dire la possibilité de déroger à des normes de construction si la technique utilisée arrive au même résultat ;
- la suppression de l'obligation de construire 100% de logements accessibles mais seulement 20%, les autres devant être évolutifs, c'est à dire pouvoir s’adapter facilement aux besoins des habitants tout au long de la vie (sans dire à la charge de qui...) ;
- l'assouplissement de la protection du patrimoine : un permis de construire pourra désormais être délivré sans l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), dans deux cas particuliers : l’habitat indigne jugé dangereux ou insalubre et le déploiement du très haut débit ;
- l'accélération du traitement des recours et la lutte contre les recours abusifs : l’objectif est de limiter les délais de jugement des contentieux d’urbanisme à 10 mois au lieu de 24 mois ;
- l'assouplissement de la loi littoral pour permettre le comblement des "dents creuses", et le développement des exploitations de conchyliculture ou des installations d’énergie renouvelable sur certaines îles ;
- la facilitation et l'incitation à la transformation des bureaux vacants en logements : d’ici fin 2020, au moins 500.000 m2 de bureaux devraient être transformés en logements ;
- l'adaptation et la simplification du cadre juridique pour la construction de logements sociaux, avec notamment la dispense du concours d'architecture imposé par la loi CAP ;
- la simplification des procédures d’aménagement et l'accompagnement des collectivités territoriales grâce à des nouveaux dispositifs : projet partenarial d’aménagement (PPA), grande opération d’urbanisme (GOU) et opération de revitalisation du territoire (ORT) ;
- la simplification par voie d'ordonnance de l’urbanisme pour plus de lisibilité et une meilleure appropriation par les élus locaux.
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3 ministres au lieu d’un !
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17/10/2018
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C’est le résultat du remaniement ministériel annoncé le 16 octobre, du moins pour le logement et la cohésion des territoires.
À la barre de ce "super ministère" Jacqueline Gourault (ex-sénatrice MoDem ) nommée ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales. Julien Denormandie reste aux commandes, et passe du statut de secrétaire d'État à la Cohésion des territoires à celui de ministre chargé de la ville et du logement. Sébastien Lecornu, secrétaire d'État auprès du ministre de la Transition écologique et solidaire, devient également ministre chargé des collectivités territoriales auprès de la ministre Jacqueline Gourault.
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Logement social : les organismes HLM bousculés doivent revoir leur modèle économique
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13/10/2018
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Le 79e congrès du secteur HLM s'est clôturé le 11 octobre à Marseille, avec un discours de Jean-Louis Dumont, président de l'Union sociale pour l'habitat (USH), suivi d'une intervention de Julien Denormandie, secrétaire d'Etat à la Cohésion des territoires. Le premier a résumé la problématique : "Nous n'avons pas l'habitude de faire un métier simple, mais depuis le PLF [projet de loi de Finances, NDLR] 2018, une chose a changé. Non seulement l'Etat a ponctionné 1,7 milliard sur les organismes HLM, mais il l'a fait d'une manière qu'aucun acteur économique ne peut absorber : par une réduction administrée de son chiffre d'affaires. La loi de finances 2018 et la trajectoire budgétaire annoncée pour 2019 peuvent à elles seules, en un an, nous faire perdre ce que nous avons mis des décennies à construire" ! Et d'ajouter : "Nous sommes, vous êtes peut-être aux prémices d'un cercle descendant dont on ne sait pas où il s'arrêtera. Si loin du choc de l'offre auquel nous aspirions à vos côtés…", lançant un avertissement : "Si nous ne trouvons pas une issue collective à cette crise, notre pays risque de se priver d'un levier national au service d'une mission d'intérêt général pour le bien de la République"...
La mesure incriminée est évidemment la baisse autoritaire des loyers imposée aux organismes depuis début 2018 pour compenser la baisse des APL (aides personnalisées au logement) des locataires sociaux, qui fera faire à terme 1,7 milliard d'euros d'économie à l'Etat. En 2018, ils ont dû réduire de 800 millions d’euros leurs loyers ; ce montant passera à 873 millions d’euros en 2019 et 1,5 milliard d’euros en 2020, soit 8% de la masse globale des loyers collectés. Entre-temps, ils ont aussi dû digérer l’augmentation de la TVA sur la construction neuve, passée le 1er janvier 2018 de 5,5 à 10%, ce qui leur a coûté 700 millions d’euros.
Face au désordre créé par une ponction d'une bonne moitié de la marge opérationnelle des organismes et, partant, de leur capacité d'autofinancement, le gouvernement a proposé quelques mesures financières comme la renégociation de leurs emprunts auprès de la Caisse des dépôts, et le recours à des prêts dits "de haut de bilan", dont le remboursement ne commence que dans vingt ans. Une façon de reporter la charge sur l'avenir... Pour le reste, il renvoie la profession aux deux voies qu'il lui a recommandées et qu'il encourage par quelques mesures de facilitation dans la loi "ELAN" prochainement publiée : le regroupement des organismes et la mise en commun de ressources financières et de moyens, et d'autre part la vente des patrimoines amortis.
Contre mauvaise fortune bon coeur, les organismes se sont lancés dans la première voie en mettant en place un peu partout des structures de coopération ou des groupements de moyens. Il est vrai que sur ce plan le gouvernement a manié la carotte et le bâton : la loi renforce la possibilité de dissoudre des organismes en posant une obligation nouvelle de s’adosser à un groupe d’organismes de logement social pour tout organisme gérant moins de 12.000 logements. Corrélativement, est également introduite la possibilité d’imposer, à un organisme de logement social, l’acquisition de tout ou partie du patrimoine ou du capital d’un organisme qui ne se serait pas mis en conformité avec cette obligation de regroupement.
La seconde, l'accélération de la vente, est plus difficile. Ils s'y essaient depuis une bonne dizaine d'années, réussissant à peine 6 à 7.000 ventes par an tous bailleurs confondus. On leur demande de passer à 40.000 (1% du parc) ce qui paraît mission impossible : leurs locataires n'ont pas envie ou n'ont pas les moyens d'acheter ! par ailleurs, la mise en vente d'une résidence implique de la mettre en copropriété, en totalité ou partiellement, ce qui est techniquement compliqué et dangereux : le risque est grand en effet de créer à terme des copropriétés en difficulté, fléau croissant auquel le gouvernement est forcé, avec le plan "Initiative copropriété" lancé cette semaine, de consacrer des moyens en augmentation...
Conscients du problème, les maires n'ont pas encouragé le processus. Ils avaient jusqu'ici un pouvoir de blocage. Qu'à cela ne tienne, avec la loi ELAN, l’avis du maire de la commune où est situé le patrimoine à céder devient consultatif et ne reste contraignant que si elle est en déficit de logements sociaux, c’est-à-dire sous les 25% exigés par la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) de 2000. Afin d’encourager les maires à ces opérations, les appartements vendus restent comptabilisés dans le "quota SRU" durant dix ans après la transaction, et non plus cinq. Par ailleurs, le prix proposé à l’acheteur ne sera plus fixé par les Domaines mais par l’organisme HLM lui-même, avec le danger que ces HLM soient bradés.
Le gouvernement dispose dans le mouvement HLM d'un bras armé : Action Logement, une des familles de l'USH, qui dispose d'une collecte de 3,5 milliards d'euros par an via la PEEC (participation des employeurs à l'effort de construction - le "1% logement") et qui possède une grande partie des entreprises sociales de l’habitat (ESH), branche privée du monde HLM. Action Logement est l'instrument des entreprises pour le logement de leurs salariés et aujourd'hui aux mains du MEDEF. Et la loi ELAN lui a créé un instrument à sa mesure pour accélérer le mouvement de vente : la possibilité de créer un organisme national de vente (ONV), doté d’un milliard d’euros de fonds propres, permettant d’emprunter trois fois plus, qui propose aux bailleurs d’acheter des immeubles en bloc, à charge pour eux de les mettre en copropriété et de les écouler. Plus de 120 bailleurs ont déjà répondu à un premier appel d'offres. Reste à savoir si cet organisme réussira à vendre mieux que les organismes qui s'y essaient depuis dix ans...
Le risque est grand dans ce cas que le patrimoine invendu soit cédé à bas prix à des institutionnels et déconventionné, conduisant à une privatisation du parc social que beaucoup appellent de leurs vœux, si l'on se réfère au rapport du groupe de travail Cap 2022. Voire même à des investisseurs privés dont beaucoup peuvent se révéler être des "marchands de sommeil", qui ne tarderont pas à transformer les immeubles en copropriétés dégradées ! Certes, l'heure est aux pétitions de bonnes intentions : Action Logement annonce qu'il ne vendra qu'à des personnes physiques, un logement à la fois, et rappelle que la loi prévoit une garantie de rachat, valable dix ans, en cas de difficultés du nouveau propriétaire. Les sénateurs ont aussi obtenu dans la loi ELAN une concession du gouvernement : la moitié des sommes tirées des ventes réalisées dans des communes soumises à la loi SRU sera réinvestie dans celles qui sont déficitaires en logements sociaux.
En attendant, avec sa réforme, le gouvernement s'est tiré une autre balle dans le pied : la ponction sur l'autofinancement des organismes a commencé déjà à se traduire par une baisse de la construction neuve et de l'effort d'entretien-rénovation : deux tendances qui arrivent au plus mal pour l'industrie du bâtiment qui souffre aussi de la baisse de la commercialisation des logements neufs du fait des restrictions de la distribution du prêt à taux zéro (PTZ), de la quasi-suppression de l'APL accession et de la réduction des périmètres de la réduction d'impôt Pinel. La construction de maisons individuelles vit un véritable effondrement, mais le collectif commence également à souffrir, d'autant que nombre de programmes de promoteurs privés ne pourront pas voir le jour sans participation d'un bailleur social quand une partie du programme doit lui être consacré.
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Le réseau Procivis s'affirme comme un acteur incontournable du traitement des copropriétés fragiles
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12/10/2018
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Suite au lancement du plan Initiative copropriétés le 10 octobre, Julien Denormandie, secrétaire d’Etat auprès du ministre de la cohésion des territoires, de Valérie Mancret-Taylor, directrice générale de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) et Yannick Borde, Président de Procivis UES-AP ont signé, à l'occasion du congrès HLM à Marseille une convention opérationnelle entre l’Etat, l’ANAH et le réseau Procivis. Entrant dans le cadre des engagements conclus entre l’Etat et le réseau Procivis en juin 2018, cette convention permettra le financement par les 52 SACICAP (Sociétés Anonymes Coopératives d’Intérêt Collectif pour l’Accession à la Propriété) de la rénovation de 60.000 logements privés sur les cinq prochaines années dans le cadre du plan Initiative copropriétés. Cela répond plus spécifiquement aux enjeux nationaux : rénovation énergétique et rénovation des copropriétés.
Les SACICAP vont notamment intervenir en accompagnement de l’ANAH qui pilote la mise en œuvre du plan Initiative copropriétés pour financer des aides au profit des copropriétés fragiles ou en difficulté ou des copropriétaires modestes.
A travers cette convention, l’ANAH pourra s’appuyer sur un partenaire opérationnel national capable d’amplifier la lutte contre les passoires énergétiques sur tous les territoires. Cette action prendra la forme de prêts sans intérêts permettant la réalisation de travaux de rénovation énergétique, ou de mise en sécurité et de travaux d’urgence dans ces copropriétés.
L’activité de syndic, principalement exercée par le réseau Procivis sous la marque Immo de France, sera également mobilisée en s’appuyant sur la certification "QualiSR, syndic de prévention et de redressement", notamment pour assurer des missions d’expertise et d’audit des copropriétés en difficulté. Une des filiales de ce réseau est le premier syndic s'étant vu décerner ce label.
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Un baromètre des charges de copropriété en France établi à partir d’annonces immobilière
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12/10/2018
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La start-up MeilleureCopro a publié son 2ème baromètre des charges de copropriété en France, largement repris par les médias. Les données publiées ont été établies, selon la société, à partir de la lecture automatisée de plusieurs millions d’annonces des biens en vente en France à partir des grands portails immobiliers. Ainsi, à partir de deux informations clés obligatoires, normalement renseignées sur chaque annonce immobilière à savoir, le montant des charges de copropriété et le nombre de lots des copropriétés, et d’informations concernant les niveaux de services de la copropriété non obligatoires, donc hasardeuses, des "algorithmes d’intelligence artificielle avancés" permettent aux ingénieurs en statistique et "Big Data" de la société de récupérer et d’interpréter ces informations pour établir un baromètre de charges moyennes de copropriété.
Le problème est que les annonces immobilières de vente ne doivent indiquer que le montant moyen annuel de la quote-part du budget prévisionnel sans détail, et que les services de la copropriété ne sont pas indiqués. Une analyse du montant des charges sur cette base revient à mélanger des immeubles à très faibles charges sans gardien, ascenseurs, chauffage collectif, espaces verts, etc., avec ceux qui possèdent tous ces postes de charges !
Une information néanmoins intéressante issue de la précédente publication en février 2018, qui paradoxalement affaiblit le modèle d'estimation : un tiers seulement des annonces de ventes immobilières de biens anciens indiquaient le nombre de lots de la copropriété et le montant des charges. Dans le neuf, les résultats sont encore pires : 11% des annonces indiquent le nombre de lots et 4% seulement donnaient les informations sur les charges de copropriété… Le palmarès des portails d’annonces était édifiant : sur ceux qui relaient les annonces des professionnels, le taux de conformité allait de 25% pour Le Bon Coin à 37% pour Se Loger, et ceux qui diffusent les annonces de particuliers (PAP et Le Bon Coin) ne dépassaient pas 3% !
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Révision des loyers des baux d'habitation : l'IRL continue sa hausse au 3ème trimestre
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12/10/2018
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L'IRL (indice de référence des loyers) continue sa hausse au 3ème trimestre 2018, avec une valeur d'indice de 128,45, soit une évolution de 1,57% sur un an, contre +1,25% au 2ème trimestre, +1,05% les deux trimestres précédents, et après +0,90% au 3ème trimestre 2017, +0,75% au 2ème, et +0,51% au 1er... (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc, même si c'est avec retard, les évolutions de l'inflation, ce qui laisse présager une séquence haussière d'au moins un ou deux trimestres...
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL sont consultables sur le site de l'INSEE (1) ; elles sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE et ne peuvent être retrouvées que sur des sites comme le nôtre où elles ont été conservées…
Rappelons également que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement (pour le moment, l'encadrement des loyers prévu par la loi "ALUR" n'est applicable qu'à Paris depuis le 1er août 2015), le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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Un plan d'urgence Initiative Copropriétés pour les copropriétés dégradées
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11/10/2018
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Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires, a présenté le 10 octobre le plan "Initiative Copropriétés". Ce plan, sur 10 ans, engageant un peu moins de 3 milliards d’euros s'adresse à l’ensemble des territoires touchés par la problématique des copropriétés dégradées quel que soit le niveau d’intensité et de complexité des difficultés. A ce jour 684 copropriétés (56.000 logements) sont identifiées comme à traiter d’urgence, dont 14 sites de priorité nationale qui représentent 128 copropriétés (23.330 logements). Mais des milliers d'autres sont en situation de fragilité et exigent un traitement énergique, faute de quoi elles rejoindront la cohorte des premières !
Constatant que la lutte contre les copropriétés dégradées, menée depuis plusieurs années n’a pas abouti à une amélioration suffisante, le secrétaire d’État propose une nouvelle stratégie sans pour autant remettre en cause les nombreux outils déjà mis en place. En complément des différentes mesures introduites dans la loi "Elan", qui devrait être votée dans les prochains jours, cette nouvelle méthode consistera à mobiliser tous les acteurs locaux pour identifier précisément les territoires et les copropriétés concernées, puis l’État accompagnera les collectivités territoriales qui le souhaitent dans leur relation avec les opérateurs fonciers et financiers afin de les aider à mettre en place les mesures adéquates. Il sera également mis en place une coordination cohérente entre les politiques nationales, régionales et locales.
Pour se faire, l’État mobilisera 2,740 milliards sur 10 ans, 2 milliards via l’ANAH, 500 millions via l’ANRU et 240 millions via les SACICAP (réseau Procivis).
L’ARC (Association des responsables de copropriété) considère qu’il manque à ce plan des solutions préventives. Certes, le plan prévoit, pour "les copropriétés qui présentent des fragilités avérées", la nécessité de mettre en place "des actions de prévention afin de leur éviter d’entrer dans d’éventuels processus". Mais les moyens ne sont pas identifiés. Après examen de documents financiers de 2.000 immeubles entre 2014 et 2017 émanant de de son Observatoire PAtrimonial des Copropriétés (OPAC), l'association alerte sur une dégradation latente des copropriétés dont le problème le plus préoccupant est le basculement dans la fragilité, voire dans la difficulté. Pour que soit pris en compte la cause du problème et non pas seulement ses effets, l’ARC préconise aux pouvoirs publics de procéder dans un premier temps à un constat sur l’état réel de la gestion et de l’entretien des copropriétés, en vue d’apporter des solutions curatives et adaptées.
Par ailleurs, l'ARC contribue activement de concert avec les fédérations de professionnels, via la toute nouvelle certification "QualiSR", à l'émergence d'une nouvelle catégorie de syndics de copropriété volontaires, en capacité d'enrayer les processus de dégradation - d'abord financière, puis physique (défaut d'entretien des bâtiments) et enfin sociologique (paupérisation) - des copropriétés, et à redresser celles déjà à un stade plus avancé de difficultés. Née d'une initiative privée d'un certain nombre d'acteurs engagés dans le traitement des copropriétés difficiles, le projet est aujourd'hui adoubé par le gouvernement. "Nous allons également instaurer des syndics d’un genre nouveau (...), des syndics spécialisés dans le redressement financier. Souvent, lorsque les charges ne sont plus payées, le syndic abandonne, nous allons mettre en place une qualification pour former ce type de syndic", déclarait le 10 octobre Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, dans un entretien au Parisien...
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universimmo.com
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