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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le gouvernement exclut le logement social du gel des crédits
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17/6/2003
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Dans un communiqué, Gilles de Robien, ministre entre autres du logement, a tenu à désamorcer le concert de récriminations qui s'annonçait au Congrès de l'Union Sociale pour l'Habitat à Lille jeudi 19 juin prochain (notre brève) et qui risquait de faire aussi un peu "désordre" avec les déclarations de Jean-Louis Borloo, ministre délégué à la ville, la semaine dernière (notre brève) : il a donc annoncé que "les engagements budgétaires pour 2003 en matière de construction de logements locatifs sociaux seront respectés".
Le ministre du Logement indique dans le même communiqué que des propositions permettant de lever le gel de crédits destinés à la construction de logements locatifs sociaux ont été élaborées au cours de plusieurs réunions de travail internes, tenues ce week-end autour de lui, et qu'elles ont "été arbitrées positivement ce lundi soir par le Premier Ministre".
Toujours selon le communiqué, Gilles de Robien "considère que cette décision doit dissiper les craintes, désormais injustifiées, de plusieurs acteurs du logement social. Elle montre tout l'attachement du Premier ministre et du Gouvernement pour une grande politique du logement social".
Le ministre aura l'occasion de s'exprimer à ce sujet lors de son intervention en clôture du Congrès de l'Union Sociale pour l'Habitat à Lille jeudi 19 juin prochain. Il "demandera à tous les partenaires du logement social une mobilisation totale pour réaliser des logements locatifs sociaux programmés"...
Dont acte, mais il n'est pas sûr que cela rassure grand monde - le non gel de crédits qui sont assez généralement considérés comme insuffisants n'est qu'une absence de mauvaise nouvelle qui ne suffit pas à en faire une bonne, et le programme de Jean-Luis Borloo ciblé sur les quartiers en grande difficulté risque de mobiliser l'essentiel des ressources budgétaires, dont le reste du secteur HLM a pourtant un cruel besoin ! Il serait en tous cas utile que la communication gouvernementale cesse enfin d'éluder une question fondamentale : quelle est la part des crédits nouveaux dans le programme du ministère de la ville ? Il est vrai qu'en politique, on ne sort de l'ambigüité qu'à ses dépens...
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Allongement de la durée des prêts : phénomène conjoncturel ou changement d'attitude à l'égard de l'endettement ?
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16/6/2003
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Un dossier très complet est en ligne sur le site de l'ANIL, réalisé avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat : constatant depuis environ trois ans une tendance à l'allongement de la durée des prêts à l'accession à la propriété, alors qu'ils étaient restés remarquablement stables pendant la majeure partie des années 90, le dossier tente d'analyser les causes d'un phénomène certes favorisé par l'apparition de prêts de très longue durée, mais qui, conjugué à une poursuite de la baisse des taux qui ont atteint au début de 2003 un niveau historiquement bas, a permis au flux d'accession de se maintenir, au cours des deux années passées, au niveau élevé enregistré en 1999, malgré la hausse des prix immobiliers et le ralentissement de la conjoncture économique.
Il témoigne selon les auteurs d'une confiance accrue dans l'avenir de la part des ménages, qui acceptent aujourd'hui plus volontiers qu'hier de s'engager dans des opérations de longue durée pour satisfaire un désir d'accession à la propriété.
Ces nouveaux comportements, en rupture avec la prudence excessive, voire la morosité qui avaient caractérisé la fin des années 80 et la majeure partie des années 90, annoncent-ils une nouvelle ère de développement de l'accession à la propriété ? A quelle rationalité économique obéissent-ils ? Sont-ils porteurs de risques accrus pour les prêteurs et pour les emprunteurs ? Telles sont notamment les questions auxquelles le dossier tente de répondre, en trois parties :
· une étude descriptive sur l'évolution de la durée des prêts depuis la fin des années 90,
· une analyse des pratiques françaises et étrangères relatives aux crédits de longue durée,
· un essai de comparaison entre deux scénarios d'accession : avec épargne préalable et emprunt de moyenne durée, ou sans épargne préalable et avec un emprunt long.
Affaire à suivre...
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Logements neufs : pas de répit...
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13/6/2003
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La FNPC (Fédération nationale des promoteurs-constructeurs) publie ses chiffres des trois premiers mois de 2003 : les prix des logements neufs continueraient à grimper d'environ 8 à 10% en rythme annuel et jusqu'à 18% dans les grandes villes !
"Le marché est toujours soutenu par le faible niveau des taux d'intérêt et une demande toujours très forte", a expliqué Marc Pigeon, président de la FNPC au cours d'une conférence de presse, ajoutant que la hausse est également entretenue par la progression des prix du foncier, notamment dans les grandes villes où les terrains libres et constructibles sont de moins en moins nombreux et les formalités administratives pour construire de plus en plus contraignantes...
Il estime cependant que les risques d'une bulle spéculative, du type de celle des années 90 était écartés pour le moment, compte tenu de la prudence des promoteurs qui refusent de "surpayer" des terrains comme ce fut le cas dans les années juste avant la crise !
Signe d'une demande très forte, les programmes immobiliers se vendent en 3 ou 4 mois, alors que le rythme était beaucoup plus lent auparavant : à Lyon, sur un stock moyen annuel de 4.500 logements mis en vente, il n'en reste plus que 13 à vendre actuellement !
Pour la FNPC, 2003 devrait voir une nouvelle hausse des ventes en volume, avec 90.000 ventes prévues contre 85.000 en 2002.
Selon les premiers calculs la nouvelle législation de Robien qui a amélioré les conditions de l'investissement locatif devrait se traduire par 7.000 ventes supplémentaires...
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1,2 milliard d'euros pour la rénovation urbaine...
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12/6/2003
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Le ministre délégué à la ville, Jean-Louis Borloo, persiste et signe : il annonce qu'un programme de pas moins de 13.000 projets de démolition/reconstruction d'ici la fin de la législature, pour un montant de 1,2 milliard d'euros par an...
Ce sera le "plus grand projet de reconstruction réalisé depuis la dernière guerre", a-t-il affirmé !
Ce programme fera l'objet d'un projet de la loi d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation, qui doit permettre de créer 200.000 nouveaux logements HLM et de rénover les quartiers en difficultés. Ce projet de loi devrait être présenté prochainement en Conseil des ministres pour un vote en juillet.
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L'UNAF dénonce les gels et annulations de crédits aux HLM...
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12/6/2003
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L'UNAF (Union nationale des associations familiales) s'alarme des risques d'aggravation de la crise du logement et dénonce les gels et annulations de crédits destinés aux organismes HLM et à la réhabilitaion du parc privé.
"Alors que la crise du logement est patente et reconnue par tous les observateurs et que le ministre de la Ville (Jean-louis Borloo, ndlr) affiche une démarche volontariste, il est procédé à des gels et des annulations de crédits destinés aux organismes d'HLM", affirme l'institution familiale", ajoutant qu'il est "urgent que le gouvernement reconsidère ses priorités en matière de budget consacré au logement", alors que seuls 49.000 logements sociaux sont programmés en 2003, contre 57.700 construits en 2002 avec un objectif nécessaire de 90.000 nouveaux logements sociaux par an !
L'UNAF dénonce également la "part significative des crédits gelés" pour l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah), dans le secteur privé, malgré "le retard considérable du stock des dossiers".
Concernant les mesures "Robien" destinées à encourager l'investissement locatif, elle conteste "un nouveau dispositif d'incitation fiscale en faveur de l'investissement immobilier privé" qui "supprime les conditions de ressources des futurs locataires et réévalue de plus de 40% les loyers autorisés" et qui permettra aux investisseurs bénéficiaires de "loger leurs enfants aux frais des contribuables, alors que nombre de familles modestes n'auront pas accès au logement social faute d'offre disponible"...
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Charges locatives : ça avance
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11/6/2003
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Philippe Pelletier, Président de l'ANAH, a remis le 11 juin 2003 le rapport de la mission que lui avait commandée Gilles de Robien, ministre entre autres du logement, consistant à engager une large consultation sur la refonte (et l'unification) des décrets fixant la liste des charges récupérables (voir notre article).
Consultable sur le site du ministère du logement, le rapport préconise un décret unique, une liste des charges récupérables actualisée, limitative mais révisée tous les 5 ans et pouvant faire l'objet de dérogations dans le cadre d'accords collectifs ; les deux "lièvres" levés par la Cour de cassation sont traités (récupérabilité totale des contrats de prestations si le service rendu est récupérable, et récupérabilité de 50% et 25% du coût du gardien s'il ne fait qu'une des deux tâches mentionnées ou aucune des deux...)
Il préconise de réaliser avant fin 2005 pour tous les immeubles en mono-propriété qui n'en sont pas dotés un état descriptif de division, et recommande de ramener de 30 ans à 5 ans la durée pendant laquelle un trop payé de charges est "répétible", c'est à dire réclamable par le locataire...
Le ministre a décidé de saisir la Commission Nationale de Concertation qui regroupe les associations de bailleurs et de locataires des conclusions de ce rapport pour qu'elle émette, lors de sa prochaine séance, un avis officiel sur ces propositions.
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L'immobilier francilien se calme un peu...
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9/6/2003
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La FNAIM francilienne a fait état au cours d'une conférence de presse d'une baisse d'environ 10% du nombre de transactions sur les 5 premiers mois de l'année, ainsi que d'une tendance à la stabilisation des prix.
Toutefois, selon Marcel Ricard, président de la Chambre FNAIM Paris-Ile de France, "cette stabilisation des prix et la baisse du nombre de ventes ne préfigurent en rien une prochaine crise", ajoutant que le marché immobilier est "toujours un secteur qui fonctionne bien, sans inquiétude" et que "ce ralentissement s'explique avant tout par une baisse du nombre de produits à vendre et par le fait que les prix ont atteint un niveau maximal au-delà duquel les acheteurs ne sont plus solvables"...
En tous cas, le délai entre la signature du mandat de vente et la vente effective reste à niveau estimé bas : 58 à 59 jours en moyenne.
Concernant les locations, en absence de chiffres précis, la hausse ne semble se poursuivre que pour les grands appartements, en raison de la pénurie de grandes surfaces à louer...
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Un dépliant pour lutter contre la discrimination dans la location
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6/6/2003
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Un dépliant de 12 pages intitulé "Une location sans discrimination" va être diffusé par le Ministère du logement dans les mairies et tous les lieux publics appropriés ; très précis et concret, d'une présentation très soignée, il comporte de nombreux conseils pour la recherche d'un logement mais aussi pour se défendre en cas de discrimination, avec deux parties : une pour le parc privé et une pour le parc social.
Il donne aussi les adresses des principales associations de lutte contre le racisme et la discrimination...
Il est accessible sur le site du ministère du logement.
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Rapport sur les formules innovantes pour encourager l'accession sociale
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6/6/2003
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Le développement de l'accession sociale à la propriété est dans tous les discours des politiques de l'actuelle comme de l'ancienne majorité ; un rapport commandé par le ministère du logement est en ligne sur le site du ministère, réalisé par Bernard Ailleret (Conseil Général des Ponts et Chaussées) et Bernard Vorms (ANIL - Agence Nationale pour l'Information sur le Logement)...
http://www.logement.equipement.gouv.fr/actu/rapport_accesociale/sommaire.htm
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Le Parlement adopte le projet de loi urbanisme et habitat
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5/6/2003
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Le Parlement vient d'adopter définitivement le projet de loi relatif à l'urbanisme et à l'habitat, le Sénat ayant voté les conclusions de la Commission mixte paritaire (7 députés-7 sénateurs) après l'Assemblée nationale.
Ce projet de loi "fourre-tout", parti initialement de la sécurité des ascenseurs, mais devenu au fil de son examen par l'Assemblée et le Sénat et de multiples ajouts d'opportunité d'une complexité effrayante, comporte à présent pas moins de 5 volets, passant nettement du "coq à l'âne" :
- urbanisme : le texte assouplit la règle dite des "15 kilomètres" qui oblige les communes situées à moins de 15 km d'une agglomération de plus de 15 000 habitants ou de la mer, à demander l'accord du préfet pour installer des zones d'urbanisation ; il donne aussi faculté au maire de fixer une taille minimale des terrains constructibles, pour "préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée", et comporte plusieurs mesures d'assouplissement visant à faciliter la mise en vente de terrains constructibles ;
- sécurité des ascenseurs : trois obligations sont créées qui seront précisées par un décret en préparation : la mise aux normes du parc d'ascenseurs ancien, l'entretien des ascenseurs par un prestataire qualifié et le contrôle technique périodique de ceux-ci ;
- contrôle du 1 % logement : le texte augmente les pouvoirs de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction
- mesures pour les HLM, les SEM, la copropriété et le soutien de l'investissement locatif : assouplissement des conditions d'intervention des organismes et sociétés d'HLM et des SEM, report d'un an du délai pour l'entrée en application des nouvelles règles comptables des copropriétés dont le décret n'est toujours pas sorti, assouplissement des règles de majorité dans les copropriétés pour les travaux d'accessibilité aux handicapés (article 24 au lieu de 25) et la suppression des vide-ordures (25 au lieu de 26), et enfin les mesures du régime "Robien d'aide à l'investissement locatif (voir notre brève pour le neuf et notre brève pour l'ancien réhabilité, les SCPI et les "locations déléguées")...
- simplification du régime applicable aux pays : le texte assouplit dispositif de création des « pays » (regroupement de communes ou d'établissement publics de coopération intercommunale).
Le ministre de l'Equipement Gilles de Robien a déclaré qu'il allait assurer "le service après-vote" du texte en organisant des réunions des directions de l'Equipement avec les élus locaux dans toute la France. On comprend que ce soit indispensable vu les migraines que cela ne manquera pas de susciter !
"Les décrets d'application seront publiés très rapidement", a annoncé aussi le ministre...
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universimmo.com
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