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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
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Crédits immobiliers : la fête des taux va s'arrêter
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23/9/2016
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Pour le courtier en crédits immobiliers CAFPI, les candidats acquéreurs ne disposent plus que de quelques semaines pour bénéficier des conditions exceptionnellement favorables prévalant sur le marché du financement immobilier. Les banques fonctionnent en effet comme toutes les entreprises par exercice comptable, et les équipes commerciales doivent à tous prix réaliser les objectifs de production, qui ont été placés très haut par la quasi-totalité des établissements. Or ce dernier trimestre est "la dernière ligne droite, et en outre la chronologie incompressible du montage d'un dossier de crédit en vue de la mise à disposition des fonds pour le client fait que tout se joue ces semaines-ci", indique Philippe Taboret, directeur général adjoint de CAFPI. "Une demande instruite à cette rentrée, donnant lieu à un accord au cours du mois ou au début du mois suivant, conduira à la mise à disposition de l'argent nécessaire à l'achat d'un bien en novembre ou décembre...
juste à temps pour figurer dans les statistiques de production de l'année 2016 de l'établissement", précise le courtier.
A partir de la mi-octobre, les banques raisonneront par rapport aux objectifs pour l'année prochaine, et le contexte risque de ne pas être le même. La Réserve fédérale américaine (FED) a déjà annoncé qu’elle relèverait ses taux après les présidentielles américaines, et que la répercussion sur les taux européens et donc des prêts immobiliers pourrait intervenir à partir de début 2017, même si la Banque centrale européenne (BCE) n’a apparemment pas l’intention de bouger ses taux. Alors que les banques se retrouvent quasiment dans une obligation de prêter pour ne pas être pénalisées par les taux de dépôt négatifs de la BCE et pour réaliser leurs objectifs de production de l’année, il est à prévoir que la fête des taux bas ne devrait pas perdurer au-delà de 2016.
Faut-il pour autant se précipiter comme le conseillent les milieux professionnels ? Si les prix immobiliers ont recommencé à frémir à la hausse sous l'effet dopant des taux bas sur la demande, il est à prévoir un ralentissement de cette dernière dès que les taux remonteront - ce qui est aujourd'hui à peu près sûr -, et donc une inversion de la courbe des prix. En d'autres termes, si l'effet de la baisse des taux d'intérêt sur les mensualités des emprunteurs est en passe d'être absorbée par la hausse des prix, le contraire ne manquera pas de se produire !
Il est par contre à craindre pour les emprunteurs que les banques anticipent les restrictions annoncées par les règles prudentielles Bâle IV, et deviennent nettement plus sélectives dans l'octroi des crédits. Pour les emprunteurs aux revenus un peu justes ou ne présentant pas un dossier à toute épreuve, il peut être intéressant de conclure rapidement...
Source : CAFPI Crédit immobilier : le meilleur moment par Philippe Taboret, Directeur Général Adjoint de CAFPI
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Projet de décret sur les APL : un pansement sur une hémorragie ?
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22/9/2016
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Les réactions se multiplient au projet de décret mettant en application une mesure de restriction des aides au logement de la loi de finance pour 2016, notamment de la part des associations de locataires. Celle-ci prévoyait qu'à partir du 1er octobre la valeur du patrimoine des allocataires serait prise en compte pour le calcul de l'aide personnelle au logement (APL) lorsque son montant dépasse 30.000 euros.
La fondation Abbé Pierre considère à son tour que cette mesure, qui pourrait théoriquement toucher quelques rares situations individuelles, touchera avant tout les ménages moyens fragilisés, au risque de les faire basculer dans les impayés. Elle s'insurge de l'aveuglement du gouvernement à tailler dans les dépenses sociales sans la moindre étude d'impact, faisant en fait supporter par les locataires son incapacité à encadrer les loyers !
En effet, pour tenter d'enrayer la hausse constante des dépenses liées aux aides personnelles au logement (environ 18 milliards d'euros dont 8,2 milliards d'euros pour les APL) qui constituent un des poste de dépenses de plus en plus important au sein de la politique du logement de l'Etat (+25% en dix ans de 2004 à 2013), le gouvernement cherche à faire des économies à la marge. Ainsi pour limiter l'effet inflationniste des aides au logement sur l'augmentation des loyers (60 à 80% des aides octroyés aux locataires seraient absorbés par les augmentations de loyer), il cherche à maîtriser la hausse de cette dépense en modifiant les modalités d'attribution et de calcul de ces aides. Espérant par ce biais - par exemple en ayant également réduit les aides pour les loyers au dessus de certains seuils - inciter les propriétaires à se modérer dans la fixation ou l'augmentation de leurs loyers.
Un pansement sur une hémorragie, alors que l'exemple de Paris montre que l'encadrement des loyers donne des résultats malgré la résistance des bailleurs à sa mise en place, et sans que les investisseurs soient découragés. Une politique à la petite semaine alors que seule une pression directe à la baisse sur les loyers peut réduire efficacement des besoins d'aides personnelles que l'on a laissé, faute d'une régulation appropriée sur ce marché stratégique du logement, dériver au cours des trois dernières décennies...
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Travaux d'isolation - Le CLER remet les pendules à l’heure : non la France ne va pas s’enlaidir
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21/9/2016
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Le CLERC (Réseau pour la transition énergétique) dément des "informations souvent partielles voire partiales" qui ont récemment circulé au sujet du décret n° 2016-711 publié le 31 mai 2016 relatif aux travaux d'isolation en cas de travaux de ravalement de façade, de réfection de toiture ou d'aménagement de locaux en vue de les rendre habitables.
Le CLERC rappelle que pour être optimisés ces investissements qui permettront à long terme de réduire les factures énergétiques et augmenter le confort des occupants, doivent être réalisés lors d'une rénovation de façade ou de toiture, alors que l'installation d'un échafaudage est déjà prévue. D'autre part, l'isolation par l'extérieur n'est pas imposée par le décret, ainsi le propriétaire d'un bâtiment souhaitant l'isoler ses parois sans intervenir sur l'apparence extérieure peut toujours isoler par l'intérieur.
Cette règle établie le décret prévoit que dans certains cas alors qu'un bâtiment fait l'objet de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture il est possible de déroger à ces dispositions lorsque :
- Il existe un risque de pathologie du bâti lié à tout type d'isolation.
- Les travaux d'isolation imposeraient d'empiéter sur d'autres propriétés.
- Les travaux d'isolation entraînent des modifications de l'aspect dans une zone protégée par n'importe quel classement, ou simplement les orientations du plan local d'urbanisme (secteurs sauvegardés, aires de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine, abords des monuments historiques, sites inscrits et classés, ou contradiction avec les règles et prescriptions des plans locaux d'urbanisme).
- L'investissement n'est pas assez rentable pour les propriétaires. Si les économies générées par l'isolation ne sont pas remboursées en dix ans, la norme ne s'applique pas.
- S'il existe une disproportion manifeste entre les avantages de l'isolation et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale. Dans le cas où les améliorations apportées par cette isolation ont un impact négatif trop important en termes de qualité de l'usage et de l'exploitation du bâtiment, de modification de l'aspect extérieur du bâtiment au regard de sa qualité architecturale, ou de surcoût.
- Et même en dehors de toute zone classée, en dehors de prescription du PLU, si une isolation par l'extérieur conduirait à dégrader la qualité architecturale, le décret ne s'appliquerait pas.
Cette mise au point était utile alors que s'est répandue dans les médias une campagne de désinformation laissant entendre que les façades haussmanniennes seraient recouvertes d'isolants par la faute de la loi transition énergétique et son décret d'application...
Source : Le CLER Réseau pour la transition énergétique
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Le volet logement du projet de loi Égalité et citoyenneté revu et corrigé par le Sénat
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20/9/2016
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Adopté en première lecture par l'Assemblée nationale le 6 juillet dernier, le projet de loi Égalité et citoyenneté, a été largement remanié par la commission spéciale du Sénat, qui l'a adopté sous sa nouvelle forme le 14 septembre. Est notamment concerné le titre 2 du projet de loi, intitulé "Mixité sociale et égalité des chances dans l'habitat".
Ainsi, les dispositions visant à substituer le président de l'EPCI (Établissement Public de Coopération Intercommunale) aux maires ont été largement amendées, ces dispositions avaient pour objectif d'interdire la préférence communale comme critère d'attribution du logement. Le Sénat a donc redonné aux maires leurs pouvoirs, notamment sur la délégation du contingent préfectoral, ainsi que la possibilité pour une commune de créer une commission d'attribution, et la voix prépondérante du maire au sein de la commission d'attribution.
La version du Sénat a également supprimé du texte initial la substitution automatique du préfet aux collectivités locales, aux bailleurs et aux réservataires, lorsque ces derniers n'atteignent pas leurs objectifs de mixité sociale. Les sénateurs sont aussi revenus sur l'aggravation des sanctions financières à l'encontre des communes carencées en logements sociaux. Ils ont également supprimé l'article sur les logements sociaux en sous-occupation afin d'éviter de "pénaliser les locataires du parc social, en particulier les ménages qui habitent depuis de nombreuses années dans un logement dans lequel ils ont fondé une famille et dont les enfants ont quitté le domicile familial."
Le texte du projet de loi Égalité et Citoyenneté, sera examiné en séance publique au Sénat du 4 au 6 octobre 2016. A noter que les députés ont encore la possibilité de réintroduire les dispositions supprimées puisque l'Assemblée nationale a le dernier mot en cas de désaccord.
Source : Sénat -Projet de loi relatif à l'égalité et à la citoyenneté - texte de la commission spéciale -
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Reprise des transactions immobilières confirmée au 2ème trimestre 2016
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19/9/2016
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Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), chargé d'exercer la surveillance du système financier, confirme pour le 2ème trimestre 2016, le mouvement de reprise des transactions sur le marché immobilier résidentiel engagé au 1er trimestre 2015. Le nombre de transactions retrouve les plus hauts niveaux observés jusqu'en 2008 puis début 2012 avec une inflexion à la hausse des prix immobiliers résidentiels depuis fin 2015.
Dans son deuxième rapport annuel publié le 15 juin 2016, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) constatait que si la production de crédit immobilier était fortement soutenue par une vague de rachats et de renégociations exceptionnelle elle l'était aussi par une reprise du marché immobilier (redressement du volume des opérations sur l'ensemble de l'année avec 803.000 transactions en cumul sur 2015, soit +15,7 % sur un an, inflexion à la hausse de la trajectoire des prix au 2nd semestre) qui semblait déjà se confirmer début 2016.
Source : Haut Conseil de stabilité financière (HCSF)
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Immobilier : la région Ile-de-France promet 12.000 logements par an
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17/9/2016
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Valérie Pécresse, nouvelle présidente de la région Ile-de-France, s'engage résolument pour l'accélération de la construction de logements et, pour marquer le coup, prend la tête de l'Etablissement public foncier Ile-de-France (EPFIF). "Le marché est particulièrement tendu en Ile-de-France, 10% des familles sont mal logées et, autre conséquence de ces tensions, il n'y a que 47% de ménages propriétaires de leur logement, soit 10% de moins que dans les autres régions", a-t-elle déclaré à cette occasion le 15 septembre dans un entretien au quotidien Les Echos. Cette situation prive selon elle la région de talents. Et les jeunes ne sont pas mieux lotis, puisque la part de leurs ressources pour payer des loyers dans le secteur libre a doublé en trente ans.
Or "on ne construit pas assez en Ile-de-France, deux fois moins qu'en province", rappelle la présidente de région. Mais elle prend le contre-pied de son prédécesseur en souhaitant ne plus donner l'exclusivité du soutien de la région - près de 700 millions d'euros sur la précédente mandature - au logement social, mais aussi au logement intermédiaire et à l'accession à la propriété.
Regroupant les quatre établissements publics fonciers de la région depuis le 1er janvier dernier, l'EPFIF dispose d'un stock de 12 millions de mètres carrés. Le déblocage de grands projets prévus au schéma directeur de la région va lui donner la possibilité d'accroître ses ventes de 50% dans les cinq prochaines années. Ces terrains devraient permettre de construire 12.000 logements par an sur les 70.000 prévus par la loi sur le Grand Paris. Qui plus est, ils seront vendus à prix coûtant. Plus question, comme le faisaient certains établissements, de les réévaluer de 2,5 % tous les ans. Ces cessions devraient permettre à l'EPFIF d'accroître de 25% ses acquisitions de foncier au cours des cinq prochaines années.
La priorité ira aux terrains concernés par les projets du Grand Paris, les grandes opérations d'urbanisme ou des événements comme les Jeux Olympiques. "Le moment venu, les maires bâtisseurs pourront disposer d'une réserve de foncier à coût maîtrisé", affirme Valérie Pécresse. Surtout, la résolution présentée au conseil d'administration doit entériner un allègement des contraintes : plus question d'imposer aux maires des quotas de logements sociaux qui pouvaient atteindre 50% dans les programmes prévus sur les terrains qu'ils vendaient quand la loi prévoit 30% pour les villes ne respectant pas les 25% légaux. Certains maires n'arrivaient pas à boucler le financement des opérations. Désormais, Les villes au-dessus des obligations légales pourront construire le type de logement de leur choix et les autres s'en tenir à la loi. La région s'attend ainsi au déblocage de plusieurs opérations, favorisant un "équilibre entre le social et l'accession à la propriété à un moment où les ménages des classes moyennes ont du mal à acheter", selon Valérie Pécresse.
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Recours obligatoire à un architecte au-delà de 150m2 : application immédiate ?
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12/9/2016
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La loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine a notamment modifié l’article L431-3 du code de l’urbanisme. Ainsi, le seuil du recours obligatoire à l'architecte pour le dépôt d'un permis de construire ne peut être supérieur à 150 mètres carrés au lieu 170 m2 auparavant.
Mais cette mesure ne pourra être applicable qu’au lendemain de la publication du décret d’application prévu avant la fin de l'année. En attendant les permis de construire jusqu'à 170 m² sans architecte sont toujours acceptés par l'autorité administrative...
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Immatriculation des copropriétés : le président de la FNAIM s'inquiète d’une machination étatique
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9/9/2016
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La Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) a vocation à défendre les intérêts des professionnels de l'immobilier et de leurs clients. C’est pour avertir ces derniers de "risques majeurs de débordements" que son président, Jean-François Buet, s’inquiète des termes du décret relatif au Registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires paru au Journal Officiel du 28 août, et qui fixe les objectifs encadrant la définition des données à porter au registre par les télédéclarants et les conditions de leur consultation.
En effet, la loi "ALUR", encore elle, a prévu l'immatriculation des copropriétés et l’obligation pour, notamment les syndics de copropriété, de fournir des informations relatives à l'identification de chaque syndicat de copropriétaires, à son mode de gouvernance (syndic professionnel ou bénévole), aux procédures administratives et judiciaires éventuellement dressées à son encontre, à l'état de son bâti, ainsi qu'à ses comptes annuels. L'objectif étant de "faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance de leurs dysfonctionnements".
Dans un communiqué alarmiste, le président de la FNAIM voit dans "toutes ces informations réclamées" et "supposées alimenter une plateforme qui sera ouverte au tout-venant" une "menace pour la propriété privée dès lors que des informations, initialement destinées à rester dans l’intimité des familles, peuvent à tout moment être étalées au grand jour" et "finissent par inspirer la création d’une taxe". La théorie du complot n'est pas loin, et s’il est vrai que la Commission nationale de l'informatique et des libertés (CNIL) a relevé dans son avis rendu le 17 mars dernier que "la finalité poursuivie par l'alimentation du registre à partir des données issues de ces fichiers n'est pas clairement déterminée, notamment pour les données issues du référentiel des communes, des établissements publics à caractère intercommunal, des départements et des régions et du CEREMA Nord-Picardie, et constaté, par ailleurs, que ni leur périmètre exact ni les modalités de leur intégration dans le registre ne sont définis", elle a également relevé "qu'hormis celles relatives au syndic exerçant à titre bénévole, les données du registre ne permettent pas d'identifier directement les copropriétaires et considéré que les données collectées et traitées dans le cadre de la mise en œuvre du registre sont adéquates, pertinentes et non excessives au regard des finalités pour lesquelles elles sont collectées". Au demeurant, le registre ne sera pas ouvert "au tout venant" mais seulement aux instances publiques et aux collectivités territoriales, et ce tout à fait légitimement !
La réaction de la FNAIM semble en effet sous-estimer les véritables finalités du registre créé, dont la gestion sera confiée à l'ANAH, à savoir détecter le plus en amont possible les difficultés de gestion des copropriétés, et permettre aux collectivités de déclencher en temps utile les procédures de sauvegarde, ce qui pourrait éviter que l'aggravation des dysfonctionnements n'entraîne par la suite la nécessité de mettre en route des procédures publiques de redressement financièrement et socialement très coûteuses. Le signalement des situations de fragilité incombe normalement aux syndics, mais l'expérience a montré que, depuis sa création, les cas où, lorsque les impayés dépassent un certain niveau, ils ont déclenché volontairement la procédure d'alerte - la désignation d'un mandataire ad hoc chargé d'examiner les causes des impayés et des difficultés de règlement des fournisseurs - se comptent presque sur les doigts d'une main...
Rappelons que la mise en place du registre résulte d'une recommandation du "rapport Braye" de janvier 2012, du nom du président de l'ANAH qui l'avait fait réaliser à la demande du ministre du logement de l'époque, rapport qui dressait un tableau lui aussi alarmiste, mais de l'état du parc des copropriétés en France : sur près de 617.000 copropriétés composées de logements collectifs ou mixtes (source Filocom 2011), représentant environ 6,9 millions de résidences principales, une étude réalisée avec la Direction générale de l’Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN) a en effet permis d’évaluer à 100.902 le nombre de copropriétés fragiles, soit près de 19% de l'ensemble des copropriétés étudiées, et près d'un million de logements. Et tout porte à croire que ce nombre ira en grandissant...
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Le marché immobilier francilien confirme son dynamisme
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8/9/2016
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Sans surprise, le niveau exceptionnellement attractif des taux des crédits à l'habitat explique le dynamisme actuel du marché. Confortés par un redressement progressif et régulier des ventes, depuis mai 2015, les attentistes passent à l'acte persuadés qu'une correction sévère des prix n'est plus d'actualité. Ce sont, d'après les Notaires de Paris - Ile-de-France, les raisons du bon niveau d'activité : 40.370 ventes sur 1 an soit une augmentation de 14% pour les ventes de logements anciens en Ile-de-France, des volumes de ventes comparables à ceux de la "belle époque" 1999 à 2007.
Ce dynamisme a une incidence sur les prix : dans la région capitale, le prix des appartements a augmenté sur 1 an de 1,5% et les maisons de 1,2%. A paris l'augmentation sur 1 an est de 2,6%, le prix moyen s'établissant à fin juin à 8.100 euros au m². En extrapolant leurs données sur les promesses de vente, les notaires prévoient un prix moyen à 8.260 euros en octobre si la tendance se confirmait.
A noter que les notaires, au contraire du baromètre LPI / SeLoger, de MeilleursAgents.com ou du réseau Century 21, établissent leurs chiffres à partir des signatures des actes définitifs, décalés de 3 mois en moyenne de la vraie conclusion des transactions, au moment de la signature de la promesse de vente.
Source : Notaires Paris-Île de France Conjoncture immobilière au 2e trimestre 2016
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En Ile de France les ventes dans le neuf sont en augmentation de 88%
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8/9/2016
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La conjoncture du marché du logement neuf destiné à l’accession à la propriété en Ile-de-France est particulièrement favorable au deuxième trimestre 2016 selon l’observatoire des ADIL d’Ile-de-France. Les ventes comme les mises en vente connaissent une évolution à la hausse dans toute l’Ile-de-France en collectif comme en individuel. Avec 6.781 transactions conclues entre les mois d’avril et juin 2016, les ventes sont en augmentation de 88% sur 1 an. L’offre disponible augmente de 7% et atteint un volume de 18.382 logements au 30 juin, dont 94% d’appartements neufs.
Les Hauts-de-Seine figurent en tête des départements les plus attractifs avec 1.346 ventes, suivies par la Seine-Saint-Denis qui dépasse les 1.000 unités vendues. La Petite Couronne a davantage attiré les acheteurs (54% des ventes d’Ile-de-France). En Grande Couronne, l’Essonne constitue le territoire le plus dynamique avec 966 transactions enregistrées, soit 14% du total régional.
Quant aux prix, ils tendent globalement à stagner, tant sur un trimestre que sur un an. Tous les indicateurs de la conjoncture laissent donc présager la poursuite dans les mois à venir du dynamisme du marché neuf dans la région capitale.
Source : ADIL de Paris - Note de conjoncture Logement neuf - 2e trimestre 2016 - IDF
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universimmo.com
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