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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le site immobilier des notaires annonce une baisse des prix des logements
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19/3/2007
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Alors que le Conseil supérieur du notariat épinglait encore en janvier les professionnels de l'immobilier qui annonçaient un ralentissement de la hausse, Immonot.com, le site d’annonces immobilières de notaires, qui diffuse une "Tendance Immonot du marché immobilier" établie par le CEREFI (Centre d’étude et de Recherche en Economie, Finance et Immobilier) avec la collaboration de l’économiste Bernard THION, annonce pour la première fois une prévision baissière !
Elaborée à partir de constats et de prévisions transmis par un panel de notaires répartis dans toute la France, cette tendance était déjà pessimiste en février, mais Immonot se contentait de mentionner que 42% des correspondants pensaient que le marché demeurerait baissier, 56% qu’il se stabiliserait et seulement 2% d’entre eux qu’il serait haussier.
Cette fois le pas est franchi : "globalement à propos des logements (...) les opinions sur l’évolution des prix dans les tout prochains mois demeurent le plus souvent à la baisse. Celles sur l’évolution du prix des terrains à construire repartent légèrement à la hausse, la recherche de ce type de bien immobilier demeurant problématique dans de nombreuses régions", peut-on notamment lire dans le communiqué.
Bien que la part des notaires dans les transactions ne représente pas plus de 10%, le sentiment des panelistes actifs dans la négociation n'en reflète pas moins la température du marché : en février 56% des correspondants du panel avaient observé une baisse d’activité durant les deux derniers mois de l’année ; or la situation ne s'est pas améliorée, alors même que "fin février, et compte tenu de la saisonnalité des ventes, on aurait pu s’attendre comme les années précédentes à une amélioration, même légère, de l’activité", note le communiqué, qui voit cependant une source d’optimisme dans un petit frémissement du solde des opinions : celui-ci, bien que toujours défavorable se redresse, 16,5 % des négociateurs contre 5,5% fin décembre ayant constaté une bonne reprise de leur activité... Et d'ajouter que "même si une hirondelle ne fait pas le printemps, la proportion des négociateurs pessimistes passe de 49% à 47% pour les prévisions d’activité à deux mois"...
A la question "que faut-il conseiller à un acquéreur potentiel disposant d’un logement ?", plus des trois quarts des correspondants d'Immonot conseillent maintenant "la vente avant l’achat et cela, malgré l’évolution toujours favorable des taux du crédit immobilier" !
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La mairie de Paris veut reloger les familles en précarité dans le parc privé
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19/3/2007
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Dans le cadre d’un programme de 3 millions d’euros pour l’aide aux personnes en état de précarité, la mairie de Paris a annoncé le 19 mars une opération destinée reloger au moins 250 familles sur les quelque 1.000 actuellement hébergées à grands frais dans des hôtels meublés, et ce en prenant en charge la location de logements appartenant à des propriétaires privés.
"L’objectif est leur offrir un sas vers un logement durable en leur permettant de déménager dans des logements privés aux loyers plafonnés, pour 18 mois au plus", aurait déclaré à l'AFP un représentant de la mairie de Paris.
Pour cela la mairie va rechercher des propriétaires privés prêts à louer des appartements à 16,35 euros le mètre carré maximum, prix peu éloigné des loyers de marché dans la capitale, au moyen de mesures incitatives : notamment la ville garantira le versement du loyer, garantira que le propriétaire retrouvera son bien en fin de bail, et assurera à ses frais la remise en état de l'appartement à la fin de chaque location.
A suivre...
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La réglementation thermique entre dans les bâtiments existants
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14/3/2007
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La loi du 13 juillet 2005, loi programme fixant les orientations de la politique énergétique, qui a transcrit en droit français une directive européenne du 16 décembre 2002, a institué pour la première fois des obligations en matière de performance énergétique pour les bâtioments existants à l'occasion de certains travaux. Le gouvernement s’apprête à publier dans les prochains jours un décret d'application de ces dispositions.
Cette réglementation porte sur des obligations de performance énergétique pour les bâtiments de plus de 1.000 m2 faisant l'objet de travaux de réhabilitation importants (plus de 25% de la valeur du bâtiment hors foncier). Le décret prévoit une mise en application de cette obligation le 1er avril 2008.
Mais le décret comporte d'autres mesures, portant sur l'existant et sur le neuf. Ainsi, pour les opérations de moindre importance, des exigences de performances minimales seront imposées lors du remplacement de composants de l'enveloppe (fenêtres, isolation thermique) ou d'équipements énergétiques, dès le 1er novembre 2007.
Le texte impose également, pour les opérations importantes, des études préalables de solutions durables. Ces études seront prescrites à partir du 1er janvier 2008 dans le neuf et du 1er avril 2008 pour les réhabilitations lourdes.
Enfin, de même qu'il existe une température maximale pour le chauffage à 19°C en hiver, la nouvelle réglementation prévoit que les systèmes de climatisations ne soient utilisés que lorsque la température atteint 26°C. Cette mesure s'appliquera dès le 1er juillet 2007.
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La facture d'eau domestique : 177 euros par personne et par an en 2004...
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14/3/2007
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C'est ce qui ressort d'une étude réalisée avec le Service central des enquêtes et études statistiques (SCEES) du ministère de l’agriculture et de la pêche, dont les résultats viennent d’être publiés par l’Institut français de l’environnement (IFEN) ; la consommation domestique d’eau atteint en moyenne 165 litres par habitant et par jour en 2004, pour un prix moyen de 3 euros le m3.
Ces moyennes cachent toutefois d'importantes disparités dans les volumes consommés, des dépenses et des tarifs pratiqués entre les régions et entre les communes : le sud et les DOM enregistrent les plus forts volumes consommés à l’opposé du nord et nord-ouest, et les tarifs varient du simple au double entre les départements de Métropole ! Les plus élevés concernent l’ouest et le nord, les plus bas sont pratiqués en Rhône-Alpes et en Auvergne. La dispersion tarifaire est bien plus forte entre communes : 10% d’entre elles facturent le m3 d’eau moins de 1,30 euro et autant le font payer plus de 4 euros. Le coût de l’abonnement lui-même peut aller de 56 euros en moyenne à plus de 100 euros, comme en Corse et en Provence.
La proximité de la ressource, sa qualité, la densité de la population desservie sont selon l'étude autant de facteurs explicatifs des tarifs. Les eaux superficielles sont plus faciles d’accès mais font généralement l’objet de traitements plus complexes et plus coûteux que les eaux souterraines. Les tarifs du service public de l’eau diffèrent aussi selon les modes d’organisation et de gestion : dans une organisation strictement communale offrant un traitement des eaux usées, le m3 est payé en moyenne 2,59 euros contre 3,19 euros dans une organisation intercommunale qui développe en général des technologies plus complexes facilitant la mise aux normes, indique le commentaire de l'étude...
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6.000 consultations d'architectes prévues à la Foire de Paris
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14/3/2007
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"Les architectes vous conseillent" : tel est l'intitulé de l'opération que lance pour la 2ème année consécutive l'Ordre des architectes d'Ile-de-France à la Foire de Paris du 30 avril au 12 mai 2008 (1) ; 300 architectes inscrits à l'ordre seront présents sur la Foire pour conseiller gratuitement les visiteurs dans une volonté de rendre accessible l'architecture au grand public, et "susciter le désir d'architecture".
Les entretiens individuels sont prévus pour durer 20 minutes, au cours desquelles le visiteur pourra exposer son projet et repartir avec des conseils avisés, qu'il s'agisse d'un plan d'aménagement, de réhabilitation, de construction ou de questions juridiques
Les conseils porteront notamment sur l'aspect administratif (permis de construire, certificat d'urbanisme...), les points juridiques et techniques (normes, suivi du chantier...), les approches particulières en fonction de la spécialité de l'architecte (démarche Haute Qualité Environnementale, filière bois...) et les questions pratiques (élaborer son budget...).
Actualité oblige, en 2008 le développement durable sera omniprésent : des architectes rompus aux problématiques environnementales - énergies renouvelables dans la maison, éco-matériaux, conception bio-climatique... - ont été spécialement invités pour répondre aux attentes du public.
(1) Hall 1 du Parc des Expositions, Porte de Versailles à Paris
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La région Ile-de-France va mettre un milliard d'euros sur 7 ans pour rénover 135 quartiers prioritaires
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13/3/2007
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Cette subvention, sur la période 2007-2013, a été adoptée à l'unanimité des élus du conseil régional à l'exception des conseillers FN n'ayant pas participé au vote.
Au total, ce sont 14,2 milliards qui seront engagés pour la rénovation de ces 135 quartiers par l'intermédiaire de l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine), dont 4 milliards d'euros par l'Etat, plus l'engagement financier de collectivités (communes, départements...).
Parmi ces quartiers prioritaires définis par la région avec l'ANRU on trouve notamment Les Tarterêts à Corbeil-Essonne (Essonne), les Pyramides à Evry (Essonne), les cités Karl Marx ou Paul Eluard à Bobigny (Seine-Saint-Denis), ou encore les 4.000 à La Courneuve (Seine-Saint-Denis)...
Via cet engagement financier, la région veut "faire reculer les précarités et les inégalités" et "éviter les quartiers en relégation", a précisé à l'AFP Jean-Luc Laurent, vice-président (MRC) du conseil régional, chargé du logement et de l'action foncière. Sur ces 135 quartiers, la région a posé ses conditions, à savoir notamment "le maintien et le développement des services publics", avec notamment la présence de bureaux de poste, de forces de l'ordre, ou de transports collectifs, a précisé M. Laurent.
En 2007, la région va par exemple co-financer la création d'un commissariat à Clichy-sous-Bois, cette commune de Seine-Saint-Denis où avaient démarré les émeutes de banlieue à l'automne 2005. Ce commissariat devrait à terme compter 151 fonctionnaires. "La République doit être présente partout et pour tous", a insisté M. Laurent dans des propos rapportés par l'AFP.
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Signature du premier contrat de location avec GRL
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12/3/2007
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Le ministre en charge du logement, Jean-Louis Borloo, s'est invité en grand déplacement médiatique à la signature du premier bail de location souscrit avec un contrat de garantie de risques locatifs (GRL) le 9 mars à Neauphle-le-Château (Yvelines). Un grand luxe de détails a été fourni à la presse : ce premier contrat a été établi entre une jeune serveuse de 18 ans en contrat nouvelle embauche (CNE), qui avait essuyé plusieurs refus de logement, et un propriétaire privé à la retraite qui a expliqué que "sans cette garantie, (il) n'aurait pas pu louer ce studio"...
Rappelons que la GRL est dispositif de subventionnement et de crédit d’impôt permettant aux bailleurs qui font de la location sociale de souscrire une assurance loyers impayés dans des conditions économiquement viables. Des compensations seront versées sur les fonds du "1% logement" aux entreprises d'assurance de dommages qui proposent des contrats d'assurance contre le risque de loyers impayés respectant un cahier des charges sociales établi par l'UESL (Union d'économie sociale du logement, qui regroupe les collecteurs du 1% logement) et qui a été approuvé par décret ; l'UESL est chargée d'assurer le financement de ces compensations dans le cadre d'une convention avec l'Etat. Par ailleurs, les bailleurs conventionnés auprès de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) bénéficieront d'un crédit d'impôt égal à 50 % du montant de la prime d'assurance payée au cours de l'année d'imposition, si le contrat respecte ce cahier des charges. Ce crédit d'impôt ne sera toutefois pas cumulable avec la déduction du montant de la prime d'assurance impayés de loyers que les bailleurs ont la faculté d'opérer sur leurs revenus fonciers...
Pour bénéficier de la GRL, il suffit aux bailleurs intéressés de s’adresser à un assureur qui adhère au dispositif ou à un courtier s’adressant à de tels assureurs ; déjà le CSF (Crédit social des fonctionnaires) annonce avoir signé le 5 mars la première convention de distribution de la GRL, et d'autres assureurs sont en train de suivre : Swiss Life, le groupe Caisse d'Epargne, la Macif, les Mutuelles du Mans, etc.
Comme l'assurance loyers impayés classique, ce produit sera, pour les propriétaires qui ne gèrent pas leurs biens en direct, également accessible via les administrateurs de biens ; la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), a déjà annoncé qu'elle le proposera via son assureur de groupe à ses adhérents et nul doute que l'ensemble de la profession aura accès à la GRL à brève échéance.
Lorsqu’il souscrit un "contrat GRL", le bailleur est informé des critères de solvabilité applicables à son contrat, et ne prendre en considération que les candidats locataires qui ont sollicité et obtenu auprès de tout collecteur du 1% un "passeport", prouvant qu’ils sont "éligibles"; à ce titre, le loyer maximal pour le ménage respectant ces critères figurera sur le "passeport" ; le "passeport" évitera au bailleur de devoir interpréter lui-même les critères d’éligibilité et lui garantira que le locataire est bien couvert par le contrat d’assurances.
Comme l'a rappelé le ministre, la GRL est une "caution d'Etat" qui vise à favoriser l'accès et le maintien dans leur habitation locative des ménages confrontés à des difficultés pour se loger en raison de revenus trop bas ou de contrats de travail précaires, en garantissant le paiement des loyers auprès des propriétaires à tout moment pendant la durée du bail.
Le contrat GRL, souscrit par les propriétaires auprès des assureurs, s'adresse en priorité aux personnes non couvertes par les dispositifs existants type Locapass: CDD, intérimaires, travailleurs à temps partiel, chômeurs, étudiants, etc. Il est financé soit par le 1% logement pour les salariés, soit par l'Etat pour les demandeurs d'emplois.
En cas de sinistre, deux cas peuvent se présenter :
- le locataire ne correspondant plus aux critères des "locataires éligibles" : l’assureur devra faire son affaire de l’indemnisation du sinistre et des recours contre le locataire ;
- si par contre le locataire correspond toujours aux critères, l’assureur indemnise le propriétaire et s’en voit compenser le coût par une société de gestion créée pour la mise en oeuvre du dispositif ; par contre, le choix des suites à donner au sinistre à l’égard du locataire est du ressort d'une association, également créée pour la circonstance, qui diligente une enquête, et décide, soit de mettre en œuvre un traitement "social", soit – notamment en cas de mauvaise foi du locataire – de faire demander par la société de gestion à l’assureur la mise en oeuvre des procédures de recouvrement adaptées à l’encontre du locataire, celle-ci étant tenue d’exécuter sans délai les instructions et doit être en mesure de justifier des mesures effectivement prises…
"La GRL est une garantie universelle (...) qui permet d'installer un tiers de confiance entre bailleurs et locataires. Cela va révolutionner leurs rapports", a affirmé Jean-Louis Borloo dans des propos rapportés par l'AFP, ajoutant de manière quelque peu hasardeuse que la GRL devrait permettre "la remise sur le marché de 600.000 logements aujourd'hui inoccupés, avec à terme une signature de 3 millions de baux"...
Notons aussi que la GRL est censée remplacer à terme la garantie "Loca-pass", qui est ouverte de droit à une grande partie des "locataires éligibles" à la GRL ; or, cette dernière ne fonctionnera que si le bailleur contracte une assurance contre les impayés, et son développement suppose que de tels contrats soient suffisamment diffusés auprès des bailleurs ; le gouvernement pense, ainsi qu’il l’écrit dans la convention, que "la généralisation des contrats GRL devrait être progressivement obtenue, grâce à une réduction des assurances impayés du fait de l’élargissement du marché induit par le dispositif de garantie des risques locatifs, de l’efficacité accrue des contrats GRL et de la communication qui sera faite pour promouvoir le dispositif" !
Le pari étant cependant loin d’être gagné, il est prévu "pour une durée de dix-huit mois à partir du lancement de cette nouvelle garantie" de maintenir inchangée la garantie Loca-pass actuelle et de continuer à la proposer aux bénéficiaires actuels, à défaut de souscription par le bailleur d’une assurance contre les impayés de loyers. Elle continuera aussi d’être proposée aux locataires de logements appartenant à des bailleurs institutionnels "tant qu’une période de dix-huit mois ne se sera pas écoulée après la mise en oeuvre effective d’un dispositif adapté aux personnes morales.
En tout état de cause, une évaluation devra avoir lieu avant le 30 juin 2008, le maintien du Loca-pass devant être prolongé s’il apparaît nécessaire comme suite à cette évaluation...
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Le Salon national de l'immobilier Porte Maillot se tient du 22 au 25 mars
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12/3/2007
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Rendez-vous annuel incontournable des promoteurs, contructeurs de maisons individuelles et agents immobiliers avec leurs clients, il se tient au Palais des Congrès à Paris du jeudi 22 au dimanche 25 mars 2007 inclus (1).
(1) en savoir plus sur le site du salon - imprimer son invitation
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Détente sur les taux d'intérêt...
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11/3/2007
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La Banque centrale Européenne (BCE) a laissé ses taux inchangés à 4% lors de sa réunion du 6 mars, bien qu'en durcissant son discours avec des prévisions d'inflation revues à la hausse pour 2008 et 2009. Toutefois, selon les observateurs, et en particulier les économistes du Crédit Agricole, le scénario privilégié reste celui d’une première baisse de taux avant l'été (-25 points en juin), puis d'une deuxième à l'automne (-25 points en septembre). L'inflation reste élevée en Europe, à 3,2% en février, mais elle devrait ralentir progressivement dès le printemps.
Le courtier Meilleurtaux note de son côté que pour le deuxième mois consécutif, les taux d’intérêt des prêts immobiliers ont baissé en février 2008 de 0,10%, pour les durées d’emprunt inférieures à 30 ans. Cette baisse se situe après un cycle de 11 mois de stabilité ou de hausse des taux depuis février 2007...
La politique monétaire de la BCE, visant à combattre les risques d’inflation rassure les marchés financiers et maintient les taux d’intérêt à long terme à un niveau beaucoup plus faible qu’en milieu d’année 2007 (l'OAT 10 ans qui est indicateur des taux d’intérêt à long terme des marchés financiers est passé de 4,70 % en juillet 2007 à 4,04 % le 7 mars 2008). Meilleurtaux note aussi que les banques françaises semblent avoir reconstitué leurs marges sur les prêts immobiliers (elles n’enregistrent plus les marges négatives constatées durant l’année 2006 et en début d’année 2007) et disposent d’une nouvelle marge de manœuvre dans leur politique tarifaire.
Malheureusement pour les emprunteurs - crise des subprime oblige -, cette détente intervient dans un contexte de rigueur accrue des établissements prêteurs dans l'octroi des prêts immobiliers avec un respect plus strict de l’ensemble des critères de solvabilité.
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Les SCPI en pleine forme avant l'arrivée des OPCI...
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9/3/2007
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Cauchemar des investisseurs pendant les années de crise, les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) battent avec la flambée de l'immobilier tous les records, avec une croissance soutenue à deux chiffres sur plusieurs années consécutives ! Selon les statistiques de l’IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière), la collecte nette des SCPI a dépassé le milliard d’euros pour la 2ème année consécutive, permettant au secteur d’atteindre le chiffre symbolique de 15 milliards d'euros de capitalisation. L'IEIF fait remarquer que cette croissance des SCPI en 2006 est d’autant plus significative qu’elle est issue des SCPI non fiscales dont la collecte a augmenté de 13% par rapport à 2005.
"L’effet d’optique dû au dispositif Robien, qui a constitué 24% de la collecte en 2005 et seulement 6% en 2006, ne doit pas masquer que les SCPI de rendement et de plus-value sont dans une logique de croissance forte", indique l’IEIF. En effet, les SCPI classiques diversifiées ont engrangé 72% de la collecte nette l’an passé, contre 56% en 2005 et 52% en 2004. Quant aux SCPI Robien, 2006 marque la fin d’un cycle où celles-ci ont collecté 517 millions d'euros en trois ans, soit un montant proche des SCPI "Méhaignerie" entre 1987 et 1989.
La mise en place du dispositif "Robien recentré" au 1 er septembre 2006 a donné lieu à la création de 4 SCPI dédiées, mais n’a pas permis de relancer un nouveau cycle de collecte, observe l’IEIF.
L’UFG (groupe Crédit Mutuel) arrive en tête de la collecte nette et de la capitalisation de ses SCPI Suivent le Crédit Agricole et BNP Paribas, ces trois groupes totalisant 52% de la capitalisation totale.
Apparaissent aussi en bonne place des groupes d'administration de biens : UFFI Assets Management, du groupe Urbania (6è), et Foncia (12è).
Le succès enregistré par les SCPI peut s’expliquer par leur performance : celle des SCPI non fiscales atteint 13,41%, dont 6,44% de rendement. "Avec un taux de rentabilité annualisé de 11,65% sur 5 ans, la SCPI confirme sa vocation de placement intermédiaire : moins volatil que les actions, plus rentable que les obligations", commente l’IEIF.
La profession se prépare à l'arrivée des OPCI : instituées par une ordonnance du 13 octobre 2005, les organismes de placement collectif dans l'immobilier (OPCI) étaient au départ censés supplanter les SCPI, destinées à se transformer en OPCI, la période de transition s'étalant sur cinq ans. La transformation en masse n'est plus si sûre : de nombreux gérants de SCPI ont fait valoir l'intérêt de conserver cette forme de support de placement et le gouvernement a fait machine arrière, indiquant à présent que la transformation sera facultative...
Si la SCPI demeure un produit très largement détenu par des particuliers, une nouvelle génération de SCPI a néanmoins émergé depuis quelques années : la SCPI spécifiquement dédiée aux institutionnels ; UFG Pierre, avec 541 M€ de capitalisation, est de loin la plus importante d’entre elles.
7 SCPI ayant plus de 80 % de leur actionnariat constitué de personnes morales existent actuellement, dont 3 créées depuis 2003 dans la perspective des OPCI...
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universimmo.com
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