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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Prix de gaz domestique : + 3 % au 1er novembre 2002
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28/10/2002
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Selon un communiqué de presse du Ministère de l’économie et des finances du 24 octobre 2002, un arrêté fixe à 3 % l’augmentation des tarifs du gaz domestique à compter du 1er novembre 2002.
Cette augmentation des prix du gaz est justifiée par l’évolution des prix des produits pétroliers sur lesquels sont indexés les contrats d’achat de gaz.
Cette évolution intervient après une baisse des prix du gaz naturel de 4,5% le 1er mai 2002. Les consommateurs bénéficient donc selon le communiqué d’une baisse globale des prix de 1,5% entre le 1er novembre 2001 et le 1er novembre 2002. Signalons que les tarifs du fioul domestique ont augmenté pendant la même période de près de 9%...
Sur une plus longue période, depuis début 1999, le prix du gaz n' augmenté que de 16% alors que le fioul domestique augmentait de près de 60% !
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Baux commerciaux : la hausse de la taxe foncière est un motif de déplafonnement !
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28/10/2002
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La Cour de cassation (3e Ch. civ., 2 octobre 2002) confirme sa jurisprudence selon laquelle l'évolution de l'impôt foncier est un motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement d'un bail commercial.
Lors du renouvellement d'un bail commercial, la variation du loyer ne peut excéder celle de l'indice INSEE du coût de la construction, et ne peut être fixé à la valeur locative, c'est-à-dire « déplafonné », que lorsque l'un des quatre premiers éléments mentionnés à l'article L. 145-33 du Code de commerce, parmi lesquels figure la modification des obligations des parties, est modifié de manière notable.
Cette jurisprudence maintenant établie (Cass. 3e Ch. civ., 13 juillet 1999, Cass. 3e Ch. civ., 2 février 2000, Cass. 3e Ch. civ., 25 avril 2001) s'explique par le fait que, si le bail ne met pas le paiement des impôts fonciers à la charge du preneur, l'augmentation du taux d'imposition foncière affecte les revenus locatifs du bailleur et constitue un élément de majoration de la valeur locative.
(Cass. 3e civ., 2 oct. 2002, nº 01-01.185, nº 1 443 P + B, Busquet c/Sté Le Grand Café)
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L'artisanat du bâtiment ralentit au 3ème trimestre
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28/10/2002
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L'activité des entreprises artisanales marque un léger repli au troisième trimestre 2002 par rapport même trimestre de 2001, soit – 1%, selon la CAPEB. Seules les entreprises de 10 à 20 salariés ont maintenu leur niveau d'activité.
Le repli est surtout sensible dans le Nord et l'Est de la France.
Dans les prochains mois, l'activité devrait être plus soutenue en entretien-amélioration qu'en neuf. Pour 2003, la CAPEB prévoit une croissance "inférieure à 1%".
(saisie le 28/10/2002)
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Un Observatoire des charges de copropriété
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25/10/2002
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La CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) a présenté les premiers résultats de son Observatoire des charges de copropriété. Ce n'est pas nouveau que cette organisation professionnelle présente des statistiques sur les charges des logements que ses adhérents gèrent en France, mais cette fois elle a choisi de mettre en place un outil statistique plus rigoureux en collaboration avec Michel Mouillart, professeur à Paris X Nanterre, établi sur un échantillon représentatif des 8153 immeubles gérés par des cabinets CNAB, totalisant 370.300 logements (soit 5,8% des 6.375.000 logements en copropriété en France).
La photographie qui en ressort distingue les spécificités des immeubles( ancienneté, confort, équipements) ainsi que la localisation géographique.
Les résultats sont inattendus : globalement le niveau des charges courantes n'a pas augmenté en francs ou euros constants depuis 10 ans : il s'établit à 20,8 euros /m2 et par an, avec cependant des disparités régionales (27,1 en Ile de France et 11,5 en Midi-Pyrénées, le chauffage y étant évidemment pour quelque chose).
L'analyse de l'évolution des charges sur 10 ans révèle une hausse 10% de celles des immeubles d'avant 1948, une hausse de 7,5% de celles des immeubles construits après 1976, et une baisse de 8,5% de celles des IGH : ceci du fait d'une modération des charges de chauffage collectif au cours de la préiode ; les catégories d'immeubles où les charges ont le plus augmenté sont celles où le chauffage collectif est le moins fréquemment présent...
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Congé avec préavis réduit : comment justifier du premier emploi ?
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21/10/2002
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La loi de modernisation sociale a créé un nouveau cas permettant au locataire de bénéficier du préavis réduit à un mois pour donner un congé : le premier emploi. L'intention était louable mais s'est rapidement posée la question de savoir comment justifier que l'emploi pour lequel on déclare devoir déménager est le premier : une réponse ministérielle vient de préciser que, "sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, la preuve de ce premier emploi pouvait être apportée par la date d'affiliation au régime de la sécurité sociale".
Malheureusement, la réponse est un peu courte : en effet, l'intéressé peut avoir été affilié bien avant l'obtention de son premier emploi, par exemple à l'occasion de stages, ou de "petits boulots" au cours de ses études...
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Congé donné par un seul des époux
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21/10/2002
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La Cour de cassation (3ème Ch. civ. 19 juin 2002) a aligné la situation des époux sur celle des colocataires non mariés mais liés par une clause de solidarité du bail : le congé donné par un seul des époux titulaires du bail n'est pas opposable à l'autre et l'époux qui a donné congé reste solidairement tenu des loyers à l'égard du propriétaire bailleur...
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La loi sur la sécurité des ascenseurs sera discutée fin novembre
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21/10/2002
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Nous l'annoncions dans un article de juillet, un texte préparé à l'initiative du ministre de l'Equipement, des Transports et du Logement Gilles de Robien, créant de nouvelles obligations en matière de sécurité pour les ascenseurs, sera débattu à l'Assemblée nationale dans la deuxième quinzaine du mois de novembre.
Le texte a été mis en chantier après plusieurs accidents graves survenus dans des ascenseurs en France, notamment dans des HLM. Il a été élaboré à partir des réflexions d'un groupe de travail mis en place dès l'an dernier à la demande du ministère par l'Agence française de normalisation, et vise à rendre obligatoires les normes de sécurité sur 17 types de risque recensés. Sont concernés : les dispositifs de verrouillage des portes palières, la protection contre les chocs provoqués par ces mêmes portes, les limitateurs de vitesse, les "parachutes", la sécurité électrique, etc.
Le coût de ce programme pour les propriétaires d'immeubles et les copropriétés est estimé à 4 milliards d'euros sur quinze ans.
Les organisations de consommateurs et l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) émettent de sérieuses réserves sur le projet qui leur a été présenté et redoutent en particulier que les décrets d'application soient pris sous la dictée des ascensoristes, intéressés bien entendu aux travaux qui vont devoir être entrepris, et imposent des modifications ou des adjonctions de dispositifs non strictement nécessaires, ou qui auraient dû être déjà effectuées dans le cadre des contrats de maintenance...
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Application de la loi SRU dans les copropriétés : l'ARC demande le report des délais
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18/10/2002
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A l'occasion d'un colloque organisé ce jour sur le thème "Copropriété : plus de transparence ou plus d'opacité ?", l'ARC (Association des responsables de copropriété), l'influente association de consommateurs spécialisée dans l'immobilier, a annoncé son intention de demander officiellement un report des délais fixés par la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) pour deux importantes dispositions de cette loi concernant les copropriétés :
- l'entrée en application des nouvelles règles comptables fixée pour le 1er janvier 2004 : le décret les définissant n'est toujours pas paru, et plusieurs dispositions du projet soumis à concertation soulèvent encore des contestations aussi bien du côté des copropriétaires que de celui des professionnels ; par ailleurs, l'application des nouvelles règles comptables necessiteront de nombreuses adaptations des logiciels et de l'organisation des administrateurs de biens, ainsi qu'un sérieux effort de formation de leur personnel, et le délai d'un an imparti aux diverses parties prenantes pour s'y préparer paraît il est vrai bien juste quand bien même la publication du décret interviendrait avant la fin de l'année...
- les adaptations des règlements de copropriété "rendues nécessaires par les modifications législatives" intervenues depuis leur établissement : le délai pour établir et adoter les modificatifs de règlement a été fixé au 13 décembre 2005 ; or très peu de copropriétés ont à ce jour engagé le processus permettant cette adaptation et pour cause : les dernières "modifications législatives" - celles de la loi "SRU" n'ont pas encore été traduites dans le décret du 17 mars 1967, le décret d'application de la loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés ! Or, dans la pratique, deux à trois ans sont nécessaires pour aboutir au vote final de l'assemblée sur un modificatif de règlement de copropriété de cette importance...
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L'indice du coût de la construction décélère
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15/10/2002
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L'indice du coût de la construction, qui sert de référence lors de la révision des loyers, est paru (voir indices et chiffres-clés) : il a progressé de 2,74% au deuxième trimestre 2002 en "moyenne associée" (moyenne des quatre derniers trimestres dont celui-ci), moyenne prise en compte pour l'augmentation des baux d'habitation.
L'indice a atteint 1.163 points, soit une progression de 2,1% par rapport au premier trimestre 2001. La moyenne associée utilisée dans la révision des loyers s'établit à 1.151,75 au deuxième trimestre 2002, soit 2,74% au-dessus de la valeur correspondante au deuxième trimestre de 2001.
Cette moyenne s'était établie à 1.145,75 au premier trimestre 2002 (+3,36% sur un an), à 1.137,25 points au quatrième trimestre 2001 (+3,57% sur un an), à 1.134 points au troisième trimestre (+4,76% sur un an), 1.121 au deuxième trimestre (+3,87% sur un an) et 1.108,50 au premier trimestre (+3,07% sur un an). L'indice marque donc une décélération mais garde un rythme de hausse légèrement supérieur à l'inflation ; sa décélération rend cependant moins urgente la mise au point d'un nouvel indice, idée lancée par Marie-Noëlle Lienemann avant les élections et reprise peut-être imprudemment par Gilles de Robien, le nouveau ministre en charge du logement (entre autres...) avant l'été...
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universimmo.com
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