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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'immobilier et la compétitivité selon le rapport Gallois
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7/11/2012
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Destiné à fournir des pistes de nature à relancer la compétitivité de la France, le rapport Gallois, présenté au gouvernement le 5 novembre, propose entre autres des sources de financement d'un futur allègement des charges patronales en vue de réduire le coût du travail. En ce sens, la fiscalité immobilière est présentée comme l'une "des voies possibles" pour le gouvernement : "réexamen de certaines niches" - sans préciser lesquelles d'entre la nouvelle loi de défiscalisation "Duflot", la "loi Girardin", très critiquée ou encore la "loi Malraux", jusqu'ici très protégée, - ou nouvelle hausse de la fiscalité sur les plus-values immobilières...
Le rapport de Louis Gallois prône également une redistribution des cartes en ce qui concerne la fiscalité de l'épargne. Or l'immobilier est considéré comme l'un des "placements les plus confortables […] dont la fiscalité pourrait être relevée", au profit investissements plus risqués grâce notamment au "développement de l'actionnariat dans les PME et les ETI (entreprises de taille intermédiaire)".
Après avoir drainé à leur profit, par la hausse des prix et des loyers, une partie de la richesse nationale au détriment des investissements plus productifs et du pouvoir d'achat des ménages, notamment des classes moyennes, il semble aujourd'hui que les propriétaires immobiliers soient appelés à prendre une part croissante au financement du redressement économique...
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Hausse prévue de la TVA et taxe écologique pour financer la compétitivité
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6/11/2012
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Faisant suite aux recommandations du rapport Gallois, le gouvernement a annoncé à compter de 2013 un crédit d'impôt pour les entreprises de 20 milliards d'euros, applicable à partir des déclarations fiscales de 2014, dont le montant sera calculé en proportion de la masse salariale brute des entreprises hors salaires supérieurs à 2,5 fois le SMIC. Constituant dans les faits un allègement des charges salariales, il sera de 10 milliards d'euros dès la première année, et de 5 milliards d'euros supplémentaires par an au cours des deux années suivantes. Ce "Crédit d'impôt pour la compétitivité et l'emploi" (CICE) sera financé, également à partir de 2014, pour l'essentiel par 10 milliards d'économies dans les dépenses publiques, une hausse de la TVA et une fiscalité écologique pour le moment non précisée.
Le gouvernement annonce une hausse du taux normal de la TVA de 19,6% à 20%, à partir du 1er janvier 2014, ce qui rapporterait 2,6 milliards d'euros. Dans l'immobilier, cette hausse touchera les ventes de logements ou d'immeubles neufs, mais aussi les charges locatives ou de copropriété, les honoraires, etc.
Il y aura également une hausse du taux intermédiaire, qui passera de 7% à 10%. Un point de TVA au taux intermédiaire représente un gain de 1,1 milliard d'euros pour l'Etat. Dans l'immobilier seront concernés notamment les travaux réalisés dans les logements ou immeubles d'habitation achevés depuis plus de deux ans, les travaux d'amélioration réalisés dans le logement social et les ventes de logements dans le secteur de l'accession sociale ou situés dans les zones faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine.
Et pour faire accepter cette hausse à laquelle le gouvernement était initialement opposée, la TVA sur les produits de première nécessité sera réduite de 0,5 point à 5%, soit un coût de 0,9 milliard pour l'Etat. Dans l'immobilier seront concernés les abonnements de gaz, électricité ou de fourniture de chaleur.
Quant à la fiscalité écologique, le groupe de travail annoncé lors de la conférence environnementale "conduira ses travaux dans la perspective de la mise en place d'une recette d'au moins 3 milliards d'euros d'ici à 2016", indique le document remis à la presse par le premier ministre le 6 novembre. "En leur donnant un avantage compétitif, cette fiscalité privilégiera financièrement les entreprises les plus respectueuses de l'environnement", est-il précisé...
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L'association Qualit'EnR part à la chasse aux fraudeurs !
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4/11/2012
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Qualit'EnR, l'association spécialisée dans la qualification des entreprises d'installation de systèmes recourant aux énergies renouvelables (EnR) a décidé d'en finir avec l'utilisation frauduleuse de ses marques Qualisol, QualiPV, Qualibois et QualiPAC. L'association n'hésite plus à saisir la justice et annonce avoir envoyé 34 mises en demeure depuis le début de l'année, et obtenu déjà 6 condamnations, à des amendes allant jusqu'à 10.000 euros et des dommages et intérêts allant de 1.000 à 5.000 euros. Pour rappel, l'utilisation frauduleuse d'une marque est passible d'une peine allant jusqu'à 3 ans de prison et 300.000 euros d'amende.
Pour l'association, l'enjeu est important car l'utilisation frauduleuse des labels peut être nuisible aux professionnels qualifiés si elle affecte la crédibilité des certifications.
Depuis 2006, Qualit'EnR développe une filière de qualité pour les installateurs de systèmes à énergies renouvelables et les particuliers désireux de s'équiper. Les marques de l'association respectent de nombreux critères notamment la compétence au sein de l'entreprise, en particulier par la formation, l'obligation d'être assuré pour les travaux réalisés (responsabilité décennale), l'engagement d'être audité régulièrement et le respect des 10 points d'une charte qualité.
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Dans la construction d'une maison individuelle, l'étude de sol n'incombe pas au client...
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2/11/2012
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C'est ce qui ressort d'un arrêt récent de la Cour de cassation: le constructeur titulaire d'un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ne doit pas se contenter d'assumer une prestation de construction sans se préoccuper de la bonne ou mauvaise qualité du sol : statuant dans une affaire ou un paragraphe "avertissements" du CCMI précisait qu'il était important qu'une étude de sol soit fournie afin de permettre la réalisation d'un devis définitif comprenant des dispositions de fondations adaptées au site et que le coût de l'étude de sol n'est pas imputable au constructeur, elle a en effet estimé qu'il ne peut être prévu, dans un CCMI, que le maître de l'ouvrage doive fournir une étude de sol ; dès lors, le client peut demander à l'entrepreneur de lui rembourser le coût de cette étude !
Par ailleurs, si l'étude de sol réalisée conduit à un supplément de travaux, ceux-ci restent à la charge du constructeur, la Cour de cassation considérant que, sauf stipulation expresse contraire dans les formes prescrites, le prix convenu dans le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan inclut le coût des fondations nécessaires à l'implantation de l'ouvrage (1).
(1) Cass., 1ère Ch. civ, 24 octobre 2012, n°11-18164
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Les travaux de bâtiment impactés par une hausse de la TVA dans la restauration ?
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31/10/2012
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C'est un véritable "lièvre" que la CAPEB (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment) vient de soulever suite à la publication par le député PS Thomas Thévenoud de son rapport sur la TVA réduite dans la restauration. Deux hypothèses y sont abordées pour y relever le taux de TVA, actuellement à 7%. La première consiste à relever ce taux à 19,6%. La seconde propose un taux intermédiaire à 12%. La CAPEB attire l'attention sur le fait que dans ce second cas, il y aura automatiquement une incidence sur le taux de TVA du bâtiment, également actuellement à 7% !
En effet, les règles européennes obligent en effet les états à ne pratiquer que 3 types de taux de TVA : un taux minoré, un taux intermédiaire et un taux normal. En France, les taux actuellement appliqués sont de 5,5 % pour les livres, certains produits alimentaires à emporter, le logement social, de 7% pour le bâtiment dans certaines conditions et la restauration notamment, et de 19,6 % pour le reste des produits et prestations. Si le taux de la restauration passe à 12, il faudra y passer aussi tous ceux qui sont aujourd'hui à 7%, à moins que le bâtiment ne redescende à 5,5%, ce qui a évidemment les faveurs de la CAPEB...
Pour mémoire, la TVA à 5,5% a été appliquée dans le bâtiment depuis 1999, et elle est passée à 7% suite au premier plan de rigueur Fillon de 2011. Selon les professionnels du secteur, elle aurait permis de créer 53.000 emplois dans la filière, emplois que la CAPEB dit menacés si la TVA devait être relevée...
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Rejet au Sénat de la proposition de loi créant un bonus-malus pour le gaz et l'électricité
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31/10/2012
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La commission des affaires économiques du Sénat avait examiné puis déjà rejeté le 23 octobre la proposition de loi socialiste, soutenue par le gouvernement, créant une progressivité de la tarification du gaz et de l'électricité pour les résidences principales, déjà adoptée par les députés et inscrite en procédure accélérée (une lecture par assemblée). Cette proposition de loi, déposée par le député François Brottes (PS), constitue l'une des promesses majeures du candidat François Hollande pendant la campagne présidentielle.
Lors de l'examen du texte en séance plénière le 30 octobre, le groupe communiste au Sénat a fait voter avec les voix de la droite sénatoriale une motion d'irrecevabilité, entraînant le rejet du texte par le Sénat.
La proposition de loi prévoyait d'instaurer pour chaque résidence principale et pour chaque type d'énergie, des quantités d'énergie appelées volumes de base, au titre des besoins énergétiques individuels d'éclairage, d'électroménager, de production d'eau chaude sanitaire et de chauffage. Il était prévu que ces volumes soient calculés à partir d'un volume de référence modulé en fonction du nombre de membres du ou des foyers fiscaux domiciliés dans le logement, de la zone climatique dans laquelle le logement est situé et de son mode de chauffage. Il aurait été attribué en outre, pour les immeubles collectifs à usage résidentiel pourvus d'un chauffage commun, au titulaire du contrat de fourniture d'énergie servant à son alimentation, des volumes de base au titre du chauffage. Les fournisseurs de gaz naturel, d'électricité et de chaleur - le fioul, le GPL, et bois de chauffage n'étaient pas concernés - devaient appliquer aux consommations individuelles des résidences principales des consommateurs domestiques ainsi qu'aux consommations permettant d'assurer le chauffage commun des immeubles collectifs résidentiels, dans la limite du volume de base un bonus pouvant aller jusqu'à -10 euros par MWh en 2013, -20 en 2014 et -30 en 2015, entre 100% et 150% du volume de base un malus pouvant aller jusqu'à 3, 6 et 9 euros, et au-delà de 150 % du volume de base un malus pouvant aller jusqu'à 10, 20 et 30 euros respectivement...
Les sénateurs communistes considèrent le système de bonus-malus élaboré dans la proposition de loi, comme "une rupture d'égalité devant l'accès à l'énergie, sur la base de critères contestables". La motion d'irrecevabilité adoptée à l'encontre du texte, repose notamment sur le principe que la loi "doit être la même pour tous", reconnu par article 6 de la Déclaration des Droits de l'homme et du citoyen de 1789. Le système de bonus-malus serait alors en contradiction avec le principe de péréquation tarifaire.
Ce dispositif de tarification progressive est critiqué par les sénateurs du groupe CRC car il ne respecterait pas le principe d'égalité dans l'accès du droit à l'énergie. "Le texte ne prend pas en compte la situation des logements anciens qui nécessitent des rénovations, notamment thermiques auxquelles les occupants ne peuvent faire face faute de moyens", précise la motion d'irrecevabilité.
L'inégalité devant la fiscalité, violant ainsi l'article 13 de la Déclaration de 1789, est le dernier motif que soulèvent les sénateurs communistes pour motiver la motion d'irrecevabilité. Selon eux, la tarification progressive, prélevée à la source par les fournisseurs, s'apparente à un effort fiscal. Ce dernier n'étant pas calculé en fonction des ressources du citoyen, et défavorisant les foyers modestes, serait donc contraire au principe de juste répartition de l'effort fiscal entre les citoyens.
Face à ce qu'ils estiment comme une "urgence sociale", les sénateurs du groupe CRC ont déposé une proposition de loi permettant l'extension de la trêve hivernale à tous les usagers, celle des bénéficiaires des tarifs sociaux de l'énergie ainsi que la mise en place d'un service public de la performance énergétique. Ces mesures étaient contenues dans la proposition de loi rejetée le 23 octobre en commission....
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Le fantasme des logements vacants à Paris
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30/10/2012
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Le sujet revient régulièrement comme un "marronier" : chez les uns pour dénoncer l'attitude des propriétaires spéculateurs, et chez les autres pour dire : vous voyez bien avec votre politique trop favorable aux locataires, les propriétaires préfèrent garder leurs logements vides plutôt que les mettre en location !
Cela correspond-il à une réalité ? L'association Droit au logement (DAL) en dénombre bien 130.000, mais la mairie de Paris conteste fermement ces chiffres. A l'opposé, seuls 13.000 appartements sont soumis à l'actuelle taxe sur les logements vacants. Ce qui veut dire que pour les autres les propriétaires ont une justification : occupation à titre gratuit ou à titre de "pied à terre", travaux en cours, logement inhabitable en l'état, etc.
René Dutrey, conseiller à la mairie de Paris et président de l'Agence départementale d'information sur le logement de Paris (ADIL 75), s'est attaqué au problème. Il n'a certes pas encore pu utiliser la méthode la plus rigoureuse qui serait de croiser les contributeurs à la taxe foncière et à la taxe d'habitation. Il a donc comptabilisé le nombre de compteurs EDF sans activité, soit 42.000, mais il estime la méthode encore imprécise. Selon lui le nombre de logements vacants se situerait entre 35.000 et 40.000, pour un tiers propriété de personnes physiques et pour deux tiers de personnes morales...
La nouvelle taxe sur les logements vacants qui sera appliquée à partir du 1er janvier 2013 a pour premier objectif de limiter les investissements spéculatifs dans les zones, comme Paris, souffrant d'une inadéquation entre l'offre et la demande de logements. Sa zone d'application sera élargie aux communes appartenant à une zone urbaine de plus de 50.000 habitants où existent des tensions immobilières fortes. Le taux s'élèvera à 12,5% la première année d'imposition, puis à 25% à partir de la deuxième année, du moins si l'on s'en tient au projet de loi de finance pour 2013, en cours de discussion au parlement. En outre, la nouvelle taxe sera due pour tout logement vacant depuis une année, et non plus deux années. Pour ne pas être considéré comme vacant, un logement devra également être occupé pendant plus de 90 jours consécutifs, au lieu de 30 jours actuellement.
Avec ces taux et modalités dissuasifs, il sera alors possible de vérifier l'existence, jamais prouver, de logements vacants pour d'autres raisons qu'une occupation régulière ou leur in-habitabilité en l'état...
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Légère baisse sur les loyers des meublés à Paris
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29/10/2012
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Le groupe immobilier spécialisé en location meublée, Lodgis.com, publie désormais régulièrement des chiffres sur les loyers constatés au m2 des logements meublés en Ile-de-France. Il est le seul à le faire, les autres sources de chiffres sur les loyers, que ce soit l'OLAP ou CLAMEUR ne prennent en compte que les logements loués vides.
Ainsi selon Lodgis, au 3ème trimestre 2012, le loyer moyen d'une location meublée à Paris reste au-dessus de la barre des 36 euros le m², mais connaît une légère baisse (36,01 euros contre 36,66 le trimestre précédent). Mais, cette moyenne diffère sensiblement d'un quartier à l'autre : de 40,40 euros le m² dans Paris centre, le loyer moyen chute à 33,50 euros hors quartiers centraux et à 27,07 euros dans l'Ouest parisien.
Sur l'ensemble de la capitale, les loyers des locations meublées ont progressé modérément par rapport au 3ème trimestre 2011 : +2,39% en moyenne sur un an, contre +3,53 % au second trimestre et s'avère un peu moins rapide que celle des locations vides qui, pour leur part, s'apprécient de 2,50 % sur un an. Avec une hausse de 3,36%, les arrondissements non centraux enregistrent l'augmentation la plus forte. L'Ouest parisien suit de près (+3,24%). Quant aux quartiers centraux, ils restent plus modérés : +2,19%.
La progression moins rapide des loyers des meublés tient à la présence accrue des étudiants qui louent pour des périodes plus longues que les professionnels en mobilité, et à des loyers légèrement inférieurs à ceux des locations de courte durée. Sur le 3ème trimestre, la part des étudiants atteint 46 % des locataires.
Ces locataires sont Français ou Européens dans la majorité des cas. Avec ses 16 universités et ses grandes écoles, Paris reste une référence en matière d'études. Lodgis signale que la société britannique Quacquarelli Symonds l'a même classée en tête des meilleures villes étudiantes au monde, devant Londres et Boston !
Par ailleurs, un autre 38% des demandes de location meublée émane des entreprises (missions, stages, salons...). Les 16% restants correspondent à une clientèle ayant un besoin ponctuel (travaux, raisons familiales, séparation, divorce, hospitalisation d'un proche, etc.
etc).
Globalement, les Européens ont devancé les Français ce trimestre, représentant respectivement 30,5 et 30% des locations en meublé (contre 21 et 35% au 2e trimestre). Les Asiatiques sont toujours très présents (13%), de même que les Américains du Nord (12%) et du Sud (8,5%).
Avec 50 collaborateurs, Lodgis.com indique réaliser plus de 60.000 locations meublées en Ile-deFrance, et est également présent à New York.
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Les factures EDF d'août 2009 à août 2010 vont devoir être recalculées
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26/10/2012
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C'est le résultat d'un arrêt du Conseil d'Etat, saisi par un syndicat de communes, le Sipperec, regroupant 100 collectivités d'Ile-de-France, et l'UFC Que Choisir, qui augmente encore la confusion qui commence à régner en matière de tarifs de l'électricité et du gaz : il déclare en effet illégaux les tarifs bleu, jaune et vert d'EDF pour la période d'août 2009 à août 2010. Le ministère de l'économie et celui l'écologie ont trois mois pour prendre un nouvel arrêté tarifaire qui s'appliquera rétroactivement sur les factures d'électricité pour cette période !
"Le gouvernement tirera les conséquences de cette décision qui s'impose, et nous veillerons à protéger les intérêts des consommateurs», a déclaré à l'AFP Delphine Batho, la ministre de l'écologie chargée de l'énergie. En attendant, les conséquences du recalcul pour les consommateurs risque d'être contrasté. Le ministère de l'écologie estime que seuls 2,6 millions de clients professionnels (les seuls concernés par les tarifs jaune et vert) devraient être concernés. Ils seraient gagnants et le montant des remboursements perçus coûterait 18 millions d'euros environ à EDF.
Le Sipperec et l'UFC Que Choisir considéraient que les critères en fonction desquels sont appliqués les tarifs bleu, jaune, vert, qui permettent aux fournisseurs d'électricité depuis 2000 de proposer des prix différents selon les périodes de l'année ou de la journée, afin d'inciter les économies pendant les "pics de consommation", ne sont pas suffisamment clairs. "Des différences de traitement ne peuvent être faites entre des usagers placés dans une situation comparable", estime le syndicat intercommunal dans un communiqué.
A noter que cet arrêt intervient alors que la proposition de loi soutenue par le gouvernement créant un bonus-malus pour les tarifs de l'énergie vient d'être rejetée en commission au Sénat...
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La chute du volume des crédits immobiliers s'est fortement poursuivie eu 3ème trimestre
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26/10/2012
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C'est ce qui ressort des chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA présentés le 25 octobre. Alors que le début de l'année a été mauvais, la reprise du marché habituellement constatée à la rentrée de septembre a été" très molle", indique Crédit Logement dans son commentaire.
Du coup, pour les 9 premiers mois de 2012, la chute de la production de nouveaux crédits immobiliers est de 30,5% par rapport à la période correspondante de 2011 ! Alors même que les taux d'intérêt se maintiennent à un niveau très bas et continuent de baisser : ils se sont établis en moyenne à 3,38% en octobre (contre 3,97% en janvier dernier), plus très loin de leur plus bas niveau historique depuis 1945 (3,25% en moyenne) atteint en novembre 2010.
Pour l'ensemble de l'année 2012, les crédits immobiliers accordés par les banques devraient être d'un peu plus de 115 milliards d'euros, soit une baisse de près de 30% par rapport à 2011 (un peu moins de 162 milliards), et même de 32% par rapport au record absolu de 2007 (170,2 milliards), selon Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris-Ouest et opérateur scientifique de de l'Observatoire. "Il n'y a jamais eu de chute d'une telle ampleur et d'une telle rapidité", souligne-t-il, ajoutant que "durant la dépression de 2008-2009, il aura fallu deux ans pour en arriver là, cette fois-ci, il aura suffi d'un an" !
En fait, la récession actuelle est selon Michel Mouillart comparable aux 3 récessions précédentes qui ont ponctué l'histoire de ces 35 dernières années. Et ce blocage du marché de l'ancien contamine le marché du neuf et celui des travaux...
Il est vrai que ce renversement de tendance survient après une explosion des crédits immobiliers depuis le début de la décennie, qui avait contribué en France comme dans la plupart des pays occidentaux à la flambée du marché immobilier : 70,8 milliards en 2001, 87,3 en 2003, 143,7 en 2005 et 170,2 en 2007.
Engluée dans le contexte économique, la clientèle ne profite même pas de la hausse de pouvoir d'achat que lui procurent la faiblesse des taux d'intérêt et la modération des prix du marché, en voie de stabilisation et par endroit de correction. Plus fragilisés, les moins de 35 ans régressent non seulement en volume mais en proportion par rapport à l'ensemble des emprunteurs. Même chose pour les ménages à revenus de moins de 4 SMIC. Il est vrai que les banques appliquent avec rigueur des critères prudentiels sévères, exigent des apports personnels substantiels, et écartent les dossiers présentant le moindre élément de précarité. Elles restreignent également la durée des crédits, en constante régression depuis le 4ème trimestre 2007.
Selon l'Observatoire, le marché de l'ancien qui représentait 60,7% des crédits immobiliers aux particuliers sur la période 2001-2010 (63,2% en 2011) semble en cours de stabilisation : l'activité va, comme à l'habitude, marquer le pas (voire se dégrader encore) entre la fin de l'automne 2012 et le début du printemps 2013 ; puis le marché devrait se maintenir ou peut-être repartir doucement. Mais la La baisse généralisée des prix attendue par certains pour redynamiser les marchés ne paraît pas encore inscrite dans les évolutions constatées. D'après l'Observatoire, sur les neuf premiers mois de l'année, les prix ont en moyenne continué à augmenter de 1,8% en glissement annuel (après + 3,5 % en 2011)...
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universimmo.com
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