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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Mise en conformité des stations d'épuration : fin du laxisme ?
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24/9/2007
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Le ministre de l’écologie, du développement et de l’aménagement durables, Jean-Louis Borloo, a annoncé le 21 septembre un "plan de bataille" pour le traitement des eaux usées menaçant les collectivités récalcitrantes, dont les stations ne sont pas en conformité, de l'arrêt des subventions de fonctionnement. Il est temps car la France est montrée du doigt par l'Union européenne pour l'émission d'eaux polluées dans les rivières, les fleuves et la mer ! De fait, alors que la conformité des réseaux d’assainissement devait être totalement acquise il y a presque 2 ans, 98 stations d’épuration devraient encore rester non conformes à la fin de l’année 2007, et 16 millions d’habitants demeureront ainsi desservis par des installations irrégulières...
L’accentuation de la pression européenne et les objectifs programmés par la loi sur l’eau du 30 décembre 2006, obligent donc à passer à la vitesse supérieure, avec cette fois la menace de sanctions. Ce "plan de bataille" comprend notamment "une mise en demeure" à toutes les stations non conformes pour qu'elles passent "une convention avec les agences de l'eau" pour la mise en conformité de leurs installations, a indiqué le ministre. "Les syndicats intercommunaux d'agglomération qui ne l'auront pas fait le 31 décembre 2007 verront les subventions de l'agence réduites de moitié dans un premier temps et les subventions de fonctionnement arrêtées", a-t-il notamment averti !
Parallèlement, le gouvernement annonce la mise à disposition d’une enveloppe supplémentaire de 2 milliards d’euros, sous forme de prêts bonifiés de la Caisse des dépôts, pour les collectivités de taille moyenne qui seront confrontées à des difficultés liées à l’augmentation du prix de l’eau en raison de cette mise en conformité.
La surveillance de ce chantier sera assurée par la mise en place d’un suivi hebdomadaire des 6 agences de l’eau et relayée par une publication sur l’internet de la carte de la conformité de l’ensemble des agglomérations française, avant la fin septembre.
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Tentative de relance de la GRL
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21/9/2007
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Dans le cadre des réunions de chantier à Lyon, Christine BOUTIN, ministre du logement et de la ville a signé le 19 septembre une convention de partenariat avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) et les partenaires sociaux du 1% Logement (UESL) en vue d'encourager l'utilisation du dispositif de la GRL (Garantie des risques locatifs) pour la mise en location de logements vacants. Rappelons que la GRL permet à un bailleur, moyennant la souscription d'un contrat d'assurance loyers impayés d'un type particulier, de louer en toute sécurité à des locataires qui ne pourraient pas être acceptés autrement en raison de l'insuffisance de leurs revenus ou de leur précarité.
Le problème pour le moment est que cette formule, qui exige la rencontre entre un bailleur décidé à pratiquer ce type de location et un locataire muni d'un "Pass-GRL" attestant de son éligibilité, n'a pas suscité l'engouement attendu par le gouvernement, compromettant probablement le remplacement envisagé du "Loca-pass", beaucoup plus simple dans sa mise en oeuvre...
La convention signée vise à promouvoir la GRL auprès des bailleurs acceptant de mettre en location un logement vacant, en l'accompagnant d'un prêt pour travaux du 1% logement, venant s'ajouter aux subventions de l'ANAH, aux primes spécifiques distribuées par cette même agence pour la mise en location de logements vacants (jusqu'à 7.000 euros en zones "Robien" A et B jusqu'au 31 décembre 2008) et à l'avantage fiscal du régime "Borloo dans l'ancien" (déduction pouvant aller jusqu'à 60 ou 75% sur les revenus perçus jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la conclusion du bail en cas de relocation d'un logements qui a donné lieu, au titre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail, au versement de la taxe sur les logements vacants...)
Ces mesures visent évidemment à rassurer les propriétaires qui hésitent encore à mettre en location un logement vacant par peur des impayés. L'ANAH incitera aussi les bailleurs à louer à des associations partenaires pratiquant la sous-location avec un loyer "social ou très social" ; ces associations pourront bénéficier du "Pass-GRL" à compter du 1er janvier 2008.
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Crédit immobilier : légère détente des taux d'intérêt
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18/9/2007
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C'est ce qui ressort du baromètre d'Empruntis.com, un des courtiers en crédits immobiliers en ligne : malgré les incertitudes dues à la fébrilité des marchés financiers, les taux des crédits immobiliers n’ont pas grimpé en septembre, et on observe même sur certains segments du marché des légères baisses, de 0,05 à 0,10 point, notamment sur les taux à 7 ans et 15 ans. Le taux le plus bas constaté sur 15 ans est de 4,35%, contre 4,40% pour un crédit sur 20 ans. Sur des durées plus longues, sur 25 et 30 ans, les taux des emprunts se stabilisent ou augmentent très faiblement. Cette baisse s’explique par une contraction des taux d’intérêt à long terme début septembre. Ceux-ci se situent aujourd’hui selon Empruntis à 4,25%, soit 0,5 point de moins qu’il y a deux mois. "Les banques peuvent donc emprunter moins cher et répercutent très légèrement ce gain sur les propositions de crédit qu’elles font à leurs clients. Sur les taux plus longs, à 25 ans ou 30 ans, les banques ont moins de visibilité, elles incluent donc une prime de risque plus importante, ce qui explique que ces taux là ne baissent pas aussi vite que les premiers", explique son dirigeant.
Des écarts de taux persistent toujours entre les régions françaises. L’Est reste le lieu où les taux proposés sont les plus chers. A l'inverse, les régions les plus avantageuses que sont l’Ouest, le Sud-Ouest et la Méditerranée.
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Grenelle de l'Environnement : l'immobilier en première ligne
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17/9/2007
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Fin juillet, Jean-Louis Borloo a demandé aux professionnels de se mettre au travail pour lui faire des propositions sur les logements existants, neufs et l'immobilier tertiaire. Ses collaborateurs ont reçu au début du mois des pré-rapports de deux des trois groupes de travail crées à cet effet (dans lequel ont retrouve plusieurs fédérations du secteur, le CSTB, l'ADEME, la DGUHC…), et ils sont particulièrement ambitieux pour le parc existant, qui se trouve au cœur du problème du développement durable puisqu'il concerne en France 30 millions de logements (patrimoines privé et social confondus), avec trois grands objectifs préconisés : traiter en priorité les logements "passoires" à l'horizon 2012 en leur faisant atteindre au minimum la classe F du DPE (diagnostic de performance énergétique) qui va aujourd'hui jusqu'à G, porter à 150 kWhep/m2/an (ep pour énergie primaire) en 2020 la consommation énergétique moyenne de l'ensemble du parc existant, puis enfin diminuer la consommation de tous les logements d'au moins 30% tous les 10 ans, ce qui la porterait à 100 kWh en 2030, 70 en 2040 et 50 en 2050.
28 propositions sont formulées, concernant notamment le logement privé, considéré avec 84% du parc total comme le "cœur de cible" de l'amélioration des performances énergétiques du logement en France, avec 47% des logements aux mains des bailleurs privés et sociaux, et 50% des 13,6 millions de logements en collectif soumis au statut de la copropriété...
Parmi celles-ci, à relever celles consistant à :
- conditionner toute aide publique à la réhabilitation à un niveau minimum de performance et d'émission de gaz à effet de serre, et moduler les aides en fonction de la performance atteinte,
- création d’un prêt à 0% vert et encouragement de l'hypothèque rechargeable,
- réfléchir sur les charges locatives pour prendre en compte les efforts en matière d'économie d'énergie,
- lever des freins juridiques dans les copropriétés, adapter la distinction entre parties communes/privatives lors de travaux d'amélioration énergétique,
- indexer la taxe d'habitation sur la performance énergétique du logement.
- mise en œuvre d’un plan massif de formation des professionnels et encouragement des regroupement en pôles de compétences transversaux seraient facilités. Des bouquets de travaux seraient crées avec les organisations professionnels afin d'offrir aux ménages des solutions clefs en main. L'assistance à maîtrise d'ouvrage orientée vers le développement durable serait encouragée.
L'Agence nationale pour l'habitat (ANAH), qui organise le 11 septembre à Paris toute une journée sur le thème de la Réhabilitation durable, se propose de piloter ce grand plan en faveur du parc existant.
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9 français sur 10 trouvent l’accès au logement de plus en plus difficile
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17/9/2007
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C'est ce qui ressort d'un sondage de l'Ifop (1) pour le ministère de la Ville, qui révèle que 91% des Français s’accordent à considérer qu’il est aujourd’hui difficile de se loger (dont 44% "très difficile"), et ce score atteint 97% auprès des locataires (contre 88% pour les propriétaires). Malgré cela, le logement ne figure qu’au septième rang des priorités gouvernementales jugées les plus urgentes (19%), la première étant l’emploi (44%), suivi du pouvoir d’achat (34%)...
(1) sondage Les Français et le logement
Enquête réalisée sur un échantillon de 957 personnes, interrogées par téléphone du 13 au 14 septembre 2007 selon la méthode des quotas.
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Coup d'arrêt dans la croissance du patrimoine des français
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17/9/2007
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C'est la principale constatation que pointe André Babeau, conseiller scientifique au BIPE, dans un entretien avec 18h.com, le quotidien Internet du groupe l'Expansion : après une croissance moyenne de 16% au cours des années précédentes, ce taux devrait chuter à 1,1% l'an en moyenne sur la période 2005-2008, avant de remonter à 5% sur les années 2009-2012...
"C'est un freinage très spectaculaire, dû à l'atterrissage marqué de la hausse des prix de l'immobilier résidentiel", indique-t-il, ajoutant qu' "on assiste aussi à une décélération nette, mais moins brutale, du patrimoine financier, en raison des fluctuations du marché boursier".
Selon André Babeau, "le choc sur le patrimoine des français rappelle par son ampleur celui de la précédente crise immobilière en 92-93". Il peut ne pas être sans conséquences sur la croissance, les ménages se sentant moins riches, et risquant de freiner leur consommation, principal moteur de la croissance française ces dernières années...
Mais ce risque est moins grand que dans les pays angloi-saxons, plus sensibles à "l' effet de richesse". Par ailleurs, les comportements en matière de placements, restent stables, à environ 10% du revenu disponible des ménages, soit la bagatelle de 130 milliards d'euros. "Il n'y a donc pas de crise de confiance" ! Dont acte...
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La FNAIM et le développement durable
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17/9/2007
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Invitée dans le cadre du Grenelle de l’environnement à réfléchir à l’intégration d’une politique de développement durable dans le secteur de l’immobilier, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), qui rassemble une petite moitié des agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété a présenté le 11 septembre son catalogue de propositions.
Partant du constat que 80% des bâtiments qui constitueront le parc de logements en 2030 existent déjà, la FNAIM estime que la démarche liée au développement durable ne peut demeurer cantonnée à la construction neuve, ni même aux réhabilitations lourdes. Elle préconise donc de procéder à un véritable "état des lieux" de cette part de l'immobilier, et fixer des priorités de traitement au niveau national privilégiant la remise aux normes des logements et immeubles les plus énergivores qualifiées d'"épaves thermiques". Au delà, il convient de privilégier les travaux simples, accessibles qui tendent à une consommation moyenne par logement de 150 KW/m²/an.
La FNAIM préconise que les diagnostiqueurs qui réalisent le DPE (diagnostic de performance énergétique) soient formés aux solutions techniques et à leur exécution en matière de développement durable.
Sur le plan du financement, elle demande l'arrêt du saupoudrage des aides diverses et un dispositif de crédit d’impôt plus incitatif que celui existant à ce jour pour les immeubles achevés depuis plus de 5 ans.
Enfin, plus spécifiquement pour les copropriétés, la FNAIM estime nécessaire de redéfinir les "travaux d’économie d’énergie" dans le cadre de la loi de 1965, en vue d'assouplir notamment les règles de décision en assemblée pour ces travaux. Comme les associations de copropriétaires, elle demande aussi de rendre obligatoire la constitution de provisions spéciales, et la création d’un produit bancaire simple et défiscalisé, de type Livret de développement durable, non plafonné, pour le placement des fonds ainsi accumulés en attendant la réalisation des travaux...
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Le DPE entre dans les moeurs, doucement...
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17/9/2007
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Le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire depuis le 1er novembre 2006 pour tous les logements à vendre et depuis le 1er juillet 2007 pour tous ceux à louer, commence à être bien connu des professionnels de l'immobilier et bénéficie d'une relative confiance de la part des particuliers. C'est en tous cas ce qui ressort d'un sondage IFOP réalisé à la demande de l'ADEME (Agence de l'environnement et la maîtrise de l'énergie), publié par le Secrétariat d'Etat à l'Ecologie.
Ainsi, 95% des agents immobiliers connaissent le DPE et savent qu'il s'impose pour les ventes ; par contre, et c'est quelque peu inquiétant, seuls 79% savent qu'il est également obligatoire pour les locations...
Bon score en revanche pour les ménages, dont 70% le savent obligatoire pour la vente et 40% pour la location. Signe de réussite, la plupart (79%) des ménages voudraient bien voir figurer le DPE dans les annonces immobilières.
Cependant, même s'ils jugent que la performance énergétique constitue déjà un critère important dans les négociations, les professionnels vivent cette obligation comme une contrainte : c'est le cas de 66% des agents immobiliers et 80% des notaires.
Enfin, plus décevant, seuls 19% des propriétaires envisageraient de conduire les travaux requis. D'où le commentaire de la secrétaire d'Etat, Nathalie Kosciusko-Morizet, lors de la présentation des résultats : "il faut maintenant que chaque propriétaire se sente responsable et voit son avantage à faire des travaux de rénovation énergétique". On n'aurait pas dit mieux...
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Vers une révision des valeurs locatives ?
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17/9/2007
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Cette tâche que près d'une dizaine de gouvernements successifs n'ont pas osé aborder va-t-elle être enfin entreprise ? Rappelons que les valeurs locatives cadastrales servant de base au calcul des impôts locaux sont déterminées en fonction de valeurs fixées en 1970 pour la taxe d'habitation et le foncier bâti; si des actualisations sont intervenues en 1980 pour l'ensemble des propriétés, elles demeurent très insuffisantes et depuis, aucune nouvelle réactualisation n'a pu voir le jour ! Une loi du 30 juillet 1990 a bien posé le principe d'une révision générale des évaluations cadastrales, mais elle a renvoyé courageusement à une loi ultérieure le soin de déterminer la date d'incorporation des résultats dans les rôles de cette révision ainsi que, le cas échéant, les modalités selon lesquelles ses effets pour les contribuables seraient étalés dans le temps...
Le gouvernement Fillon va-t-il venir à bout de ce serpent de mer ?
La lettre de mission adressée, lundi 30 juillet, par le président de la République et le premier ministre à Michèle Alliot-Marie, ministre de l'intérieur de l'outre-mer et des collectivités territoriales, plaide pour une "actualisation des bases de la taxe d'habitation et des taxes foncières à chaque changement d'occupant ou de propriétaire". Ce système progressif aurait l'avantage d'enclencher la révision des valeurs locatives, sans faire courir le risque de mécontenter l'opinion avant les municipales de mars 2008...
Les gouvernements précédents ont préféré mettre la révision sous le boisseau lorsqu'il s'est avéré qu'elle entraînerait de fortes augmentations des prélèvements obligatoires pour certains contribuables et de fortes baisses pour les autres. Les valeurs locatives calculées en 1970 avantagent les habitants des centres-villes, dont les habitations étaient alors considérées comme vieillies et insalubres. Elles défavorisent, en revanche, les habitants du périurbain et des grands ensembles, dont les conditions de logement étaient considérées comme confortables au début des années 1970 !
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Salon EcoBuilding Performance : deuxième édition
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14/9/2007
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Organisé du 18 au 20 septembre à Paris Expo, le salon EcoBuilding Performance a pour thème la performance énergétique et environnementale des bâtiments et mettra l’accent cette année sur l’innovation architecturale et la modernisation des bâtiments existants (1).
Au total, 200 exposants sont attendus parmi lesquels on trouve des industriels, des fournisseurs d’énergie, des prestataires de services immobiliers.
Le salon présentera notamment les innovations pour la construction, la rénovation et la gestion durable des bâtiments. Une place importante sera consacrée à l’innovation architecturale et à la modernisation des bâtiments existants mais également aux contraintes environnementales. Au programme de cette édition, 25 débats et conférences d’experts organisés autour de trois grands thèmes : l’efficacité énergétique et environnementale des bâtiments, le cadre de vie "bâti durable" et les bâtiments de très grande hauteur.
La consommation d’énergie sera bien entendu au cœur des débats, avec en particulier les questions sur la consommation énergétique, la qualité environnementale des constructions ou encore l’actualité réglementaire et technique des prochaines années. Les visiteurs, composés entre autres de donneurs d’ordres publics et privés, maîtres d’ouvrage, prescripteurs, bureaux d’études, maîtres d’œuvre pourront prendre part à ces discussions et échanger leurs points de vue.
Enfin, le salon sera l'occasion de décerner trois grands prix récompensant les actions et projets ayant contribuées à améliorer les performances énergétiques et environnementales du bâtiment.
(1) site du salon www.ecobuilding-performance.com
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universimmo.com
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