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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le 10ème Salon de la copropriété devient national
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12/11/2004
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Rendez-vous incontournable des acteurs de la copropriété - syndics, fournisseurs et prestataires des immeubles, copropriétaires, acteurs publics - le Salon de la copropriété (1) se tient cette année du 17 au 19 novembre à Paris Expo.
Avec plus de 200 exposants dont un grand nombre intervenant sur un plan national, une surface accrue, une campagne de communication et de presse renforcée, le Salon passe pour son 10ème anniversaire à l'échelle supérieure.
Il devient aussi un des principaux lieux de débats avec des conférences sur la plupart des sujets qui agitent le monde de la copropriété : l'entretien des immeubles, rapports entre syndics et copropriétaires, les réformes en cours, les nouvelles obligations (diagnostics, sécurité des ascenseurs), etc (2).
Universimmo.com, partenaire du Salon y participera, et y relaiera les questions de ses internautes posées dans une section spécialement ouverte de son forum.
Des représentants de l'équipe du site assureront aux côtés d'autres experts un service de réponse aux questions des visiteurs.
Enfin, un Grand Prix de l’Innovation et un Prix Spécial du Jury seront décernés à 2 entreprises exposantes présentant un produit ou un service nouveau pendant la période du salon.
(1) voir le site du salon et retirer une invitation gratuite pour 2 personnes
(2) voir le programme des conférences
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Le Sénat veut préserver la résidence principale des personnes surendettées.
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5/11/2004
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Le Sénat examine ces jours-ci le volet logement du projet de loi de programmation de cohésion sociale (1), qui fixe un programme de construction de logements sociaux, assorti de moyens financiers importants pour la période 2005-2009 (notre brève de septembre).
Il a au passage voté un amendement prévoyant que les créances de logement des personnes victimes de surendettement seraient réglées prioritairement aux autres.
Cet amendement n'a pas été du goût de la FBF (Fédération bancaire française) qui estime qu'il "introduit un privilège dans le recouvrement des créances locatives sur les créances bancaires", et qui il s'agit d'une "rupture grave dans le droit des contrats" !
A l'unanimité, les sénateurs ont en outre adopté un amendement interdisant aux établissements financiers de facturer aux personnes en situation financière difficile les frais de leur inscription sur les fichiers de la Banque de France recensant les incidents de paiement des personnes physiques...
Il est encore trop tôt pour savoir si ces amendements iront jusqu'au bout du processus parlementaire, car il faut s'attendre à une campagne de pressions intenses de la part du "lobby" des banques, particulièrement chatouilleux sur le sujet...
(1) Projet de loi de programmation pour la cohésion sociale
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Précisions sur le nouveau diagnostic technique immobilier
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5/11/2004
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Un communiqué du secrétariat d’Etat au logement fait le point sur les intentions du gouvernement concernant le regroupement et la mise en cohérence des diverses obligations de diagnostics qui ont été progressivement instaurées, principalement à l'occasion des ventes de biens immobilier par leurs propriétaires, au regard de préoccupations liées à la sécurité et à la santé des occupants des immeubles : termites, plomb dans les peintures ou encore présence d'amiante.
Plus récemment des dispositions législatives en attente de décrets d'application ont créé un diagnostic des installations de gaz naturel (1) et un état des risques naturels ou technologiques (2). Enfin, une directive européenne (3) doit être transposée dans le droit national, imposant aux vendeurs fournir un certificat de performance énergétique du bien qu'il cèdent, permettant à l’acquéreur d’apprécier le montant des charges du logement liées à l’énergie et de bénéficier de
recommandations sur les travaux d’amélioration qu’il pourrait entreprendre...
Afin de remédier à la dispersion des obligations des vendeurs, fixées
dans plusieurs textes différents et prévoyant des modalités variables, il a été décidé de rassembler dans un document unique les différents états, constats ou diagnostics que doit produire le propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation lors de sa vente à un acquéreur non professionnel.
Le support législatif de ce projet est la deuxième loi d'habilitation du gouvernement à simplifier le droit par ordonnances, en cours d’adoption au Parlement (4).
Selon le communiqué, le diagnostic technique regroupera les documents suivants :
1) l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,
2) le constat de risque d’exposition au plomb,
3) l’état parasitaire relatif aux termites et autres insectes xylophages,
4) un état de l’installation de gaz en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans,
5) l’état des risques naturels et technologiques,
6) le diagnostic relatif à la performance énergétique.
Ultérieurement, certains états devront être joints aux nouveaux contrats de locations : le constat de risque d’exposition au plomb (à partir d’août 2008) , l’état des risques naturels et technologiques (dès la parution des textes d’application de la loi risque) , le diagnostic relatif à la performance énergétique (à partir de juillet 2007).
Selon le ministère, le diagnostic technique offrira une meilleure lisibilité des obligations portant sur le vendeur ou le bailleur, et permettra d’améliorer la fiabilité des diagnostics existants du fait des exigences imposées aux professionnels en termes de compétence, d’assurance et d’indépendance.
(1) article 17 de la loi n°2003-8 relative aux
marchés du gaz et de l’électricité et au service public de l’énergie
(2) loi n°2003-699 du 30 juillet 2003 sur la prévention des risques technologiques et naturels
(3) directive n°2002/91/CE du 16 décembre 2002 sur la performance
énergétique des bâtiments
(4) consulter le dossier législatif
(Voir aussi notre article : Le nouveau diagnostic unique pré-vente : un remède contre le gaspillage ?
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Cacophonie gouvernementale autour de la hausse du prix du gaz
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5/11/2004
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La hausse du prix du gaz pour les non-professionnels (le marché des professionnels est libre depuis le 1er juillet 2004) est devenue enjeu de guéguerre intra-gouvernementale entre le ministre de l'économie et le premier ministre : Nicolas Sarkozy propose une hausse de 3,8% du prix du gaz pour les particuliers alors que Gaz de France avait obtenu du premier une augmentation de 8,2% pour tenir compte de la flambée des prix du pétrole, qui déterminent aussi les prix d'importation du gaz naturel (notre brève)... Il a notamment précisé avoir "souhaité avec le Premier ministre que la répercussion soit raisonnable pour ne pas trop peser sur le budget des ménages".
Selon des informations parues dans les Echos, l'entourage du premier ministre niait encore peu avant les déclarations de Nicolas Sarkozy qu'une décision sur la hausse des prix du gaz ait été prise, même si Jean-Pierre Raffarin et son ministre de l'Economie se sont rencontrés jeudi soir sur le sujet...
Deux heures après l'intervention du ministre en déplacement dans l'Orne, les services du Premier ministre accusaient le coup, ajoutant "avoir demandé à Nicolas Sarkozy ses propositions pour atténuer les a-coups dans les variations du prix du gaz", Jean-Pierre Raffarin souhaitant définir de nouvelles modalités de révision de ce tarif afin de le rendre "plus transparent et plus compréhensible par les Français".
Les Echos rappellent que quelques jours auparavant, celui qui est encore ministre de l'économie pour quelques semaines avait jugé "extravagante" la proposition d'une augmentation de 8,2% faite par Jean-François Cirelli, nouveau président Gaz de France et ancien directeur de cabinet adjoint de Jean-Pierre Raffarin. Nicolas Sarkozy avait affirmé qu'il refuserait de proposer une hausse aussi "exagérée" dans le "contexte actuel" de l'économie française...
En fait, la hausse de 8,2% était déjà très inférieure à celle demandée par Gaz de France, se fondant sur un calcul mathématique lié aux fluctuations du pétrole, mais force est de constater que le problème a pris un tour extrêmement politique cette année dans un contexte, où de nombreuses catégories socio-professionnelles ont obtenu des mesures d'allégements après avoir manifesté leur mécontentement comme suite à la hausse du pétrole : marins-pêcheurs, agriculteurs, chauffeurs de taxis, ambulanciers, infirmiers etc...
Les médias politiques ont avancé de surcroît qu'une récente nomination sur pression de Matignon du nouveau préfet de police de Paris aurait été prise comme à Bercy comme un affront qu'il s'agissait de laver sur le champ...
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Installations électriques : attention danger !
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4/11/2004
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En France, sur 16 millions de logements de plus de trente ans, 7 millions sont équipés d’une installation électrique présentant des risques et 2,3 millions d’installations sont même considérées comme très dangereuses ! C'est le constat en forme de signal d'alarme que dresse le GRESEL (Groupe de réflexion sur la sécurité électrique dans le logement), qui ajoute que "sur les 250 000 sinistres recensés chaque année, provoquant 10 000 victimes dont 400 décès, 25 à 34 % sont directement imputables à des incendies d’origine électrique. Les accidents liés à des chocs électriques font quant à eux 4 000 victimes par an dont près de 100 morts"...
le GRESEL a donc décidé de réagir en lançant une campagne d’information et de sensibilisation de grande envergure en direction des médias et du grand public.
Rappelons que c’est récemment que le Conseil National de la Consommation, dépendant de la Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes, a décidé de la création d’un groupe de travail sur le thème de la sécurité des installations électriques domestiques, associant plusieurs organisations de consommateurs et professionnelles membres du GRESEL. Auparavant, la Commission de la sécurité des consommateurs (CSC- instance indépendante créée par la loi du 21 juillet 1983 relative à la sécurité des consommateurs, composée de magistrats de hautes juridictions, de représentants des collèges professionnels et consommateurs, et de personnalités qualifiées) avait émis un avis préconisant un contrôle systématique des installations électriques lors d'un changement de locataire ou de propriétaire dans les logements anciens (notre brève de janvier 2004)...
Le GRESEL a notamment édité une brochure d’information tirée à 50 000 exemplaires, et dont la diffusion sera assurée par les associations de consommateurs membres du Gresel (1) ; elle répond aux questions essentielles sur la sécurité des installations électriques, et permet d'estimer en cinq questions la sécurité d'une installation électrique :
- "Y a-t-il un disjoncteur général ? Sans disjoncteur général il est impossible de couper le courant en une seule manoeuvre face à une situation d'urgence..."
- "Mon installation est-elle mise à la terre ? Sans mise à la terre, l'évacuation des fuites de courant est impossible. Il y a risque d'électrocution..."
- "Mon installation comporte-t-elle des éléments dangereux ? Les prises cassées, les fils dénudés sont à l'origine de nombreux accidents..."
- "Suis-je protégé quand j'utilise l'électricité dans ma salle de bain ? Sans protection spécifique, vous risquez l'électrocution au contact des parties métalliques de votre salle de bain..."
- "Les fusibles sont-ils adaptés ? En cas de défaut sur un appareil électrique, un dispositif de protection doit couper le circuit et vous protéger d'un choc électrique..."
Par ailleurs, le Gresel mène des actions de lobbying vers les pouvoirs publics en soutenant notamment le projet législatif d’instituer un diagnostic obligatoire des installations électriques au moment de la vente d’un logement ancien. Il collabore enfin avec les professionnels de la sécurité domestique afin de définir les conditions techniques et économiques optimales pour accroître la mise en sécurité des installations électriques vétustes en France.
(1) la brochure est consultable sur le site du GRESEL
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Le BIPE prévoit un "tassement" de l’immobilier en 2005
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2/11/2004
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Le BIPE, ancien Bureau international de prévision économique, devenu société de conseil en stratégie, prévoit une reprise modérée des placements en actions, dans un environnement boursier un peu plus porteur, et un tassement de ceux dans l'immobilier : telles sont les conclusions présentées mardi 21 septembre 2004 lors du deuxième séminaire annuel de l’Observatoire permanent des marchés de l’épargne et du crédit, consacré aux comportements financiers des particuliers en 2004 et 2005, mais aussi sur le moyen terme : 2006-2009. Ce séminaire réunissait une vingtaine d’institutions financières.
Le dynamisme de l’immobilier et la vigueur de l’assurance vie ont constitué les deux surprises de 2004 alors que le taux d’épargne des ménages avait déjà baissé de 16,8 à 15,8% en 2003 et que cette baisse s'est poursuivie en 2004, malgré une certaine reprise du pouvoir d’achat. Cette dernière fait suite selon le BIPE à la remontée de la confiance suscitée par l’accélération de la croissance.
Du côté des investissements logement des ménages, alors qu’on s’attendait à une stabilisation après les deux bonnes années 2002 et 2003, le climat de l’année 2003 s'est prolongé : poursuite de la hausse des prix et maintien des taux d’intérêt à des niveaux encore très attractifs. Les crédits nouveaux à l’habitat ont connu un rythme de croissance très élevé (+14% en 2004 contre déjà +13,5% en 2003).
En 2005 selon le BIPE, les dépenses des particuliers dans le logement vont connaître un léger tassement. En liaison avec la remontée des taux d’intérêt, on assistera à un reflux plus net des crédits nouveaux à l’habitat et à une augmentation du taux d’apport personnel des particuliers dans toutes les opérations liées au logement.
Cette tendance se poursuivra en 2006-2009 qui connaîtra un ralentissement de la croissance des patrimoines en raison d’évolutions plus raisonnables des prix des logements et d’une hausse tendancielle modérée de la Bourse. En revanche, la "dynamique du passif" continuera dans sa lancée et l’endettement des ménages, tout en restant très raisonnable, croîtra par rapport à leur revenu, mais aussi par rapport à leur patrimoine total.
Au total, le BIPE prévoit une baisse progressive du taux d’épargne - qui n’est pas la cause principale du ralentissement de la croissance du patrimoine-, une poursuite de l’augmentation de l’assurance vie et des actions dans le patrimoine financier des ménages et une bonne résistance du patrimoine non financier : en fin de période, sa part dans le patrimoine total restera encore supérieure aux trois cinquièmes...
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Promotion ministérielle
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29/10/2004
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De secrétaire d'Etat au logement, Marc-Philippe Daubresse devient ministre délégué au Logement et à la Ville, récupérant ainsi une partie des fonctions de Catherine Vautrin, nommée secrétaire d'Etat aux Personnes âgées en remplacement d'Hubert Falco. Le logement se voit à nouveau privé d'un titulaire à part entière, mais ce regroupement a le mérite d'être cohérent avec les priorités de la politique du logement dans le cadre du Plan de cohésion sociale (1)...
Marc-Philippe Daubresse récupère ainsi la totalité du secteur de la rénovation urbaine, dont s'occupait également Catherine Vautrin et retrouve, en plus du logement, les attributions de Jean-Louis Borloo lorsqu'il était ministre délégué à la Ville et à la Rénovation urbaine dans le deuxième gouvernement Raffarin.
(1) notre brève
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Le gaz devrait augmenter de 8,2%
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29/10/2004
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Selon des informations rapportées par le Figaro, les tarifs de Gaz de France encore réglementés (utilisateurs de gaz à usage domestique et et pour chauffage individuel) devraient augmenter de 8,2% au 1er novembre ou dans les jours qui suivront. Par contre, le premier ministre Jean-Pierre Raffarin a indiqué qu'il ne souhaitait "pas d'augmentation des prix de l'électricité pendant les périodes de froid". Concernant le gaz, il avait indiqué que "son prix est fonction de ses achats puisque par définition c'est une action commerciale d'importation"...
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Les frais de double résidence désormais déductibles
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29/10/2004
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Les frais de double résidence (frais de logement et de transport, notamment) effectivement supportés par un salarié peuvent être pris en compte comme frais réels lorsque cette situation résulte de l'exercice, par le conjoint, partenaire ou concubin, d'une activité professionnelle dans un lieu éloigné de la résidence familiale. A contrario, si l'éloignement du lieu de travail et de la résidence familiale est dû à des motifs de pure convenance personnelle, ces frais ne sont pas déductibles et le salarié ne peut que pratiquer la déduction forfaitaire de 10 %.
Ce principe est désormais affirmé par un arrêt du Conseil d'Etat (1) qui dans le cas d'espèce - celui d'un salarié dont le conjoint exerçait en province des fonctions de professeur des écoles spécialisé - précise que l'administration ne peut remettre en cause l'option du contribuable pour les frais réels au motif que son épouse n'avait pas effectué les démarches administratives pour obtenir une mutation qui aurait rapproché son lieu de travail de celui de son mari situé en banlieue parisienne...
(1) CE, 9ème et 10ème sous-sections réunies, 6 octobre 2004, n° 256092
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La fiscalité pétrolière tiendra compte du surcroît de TVA payé par les consommateurs en raison de la hausse des prix du pétrole...
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25/10/2004
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L’Etat ne doit pas s’enrichir grâce à la hausse du prix du pétrole : Nicolas Sarkozy, ministre encore pour quelques semaines de l’économie, des finances et de l’industrie, l’a admis en présentant à l’Assemblée nationale le projet de budget pour 2005 (1) : une commission devra chiffrer l’enrichissement net résultant de la hausse, essentiellement grâce à la TVA, perçue proportionnellement au prix, la TIPP (taxe intérieure sur les produits pétroliers restant quant à elle inchangée car perçue sur le volume de carburant à taux fixe, et susceptible de rapporter moins au fisc en raison d’une possible diminution de la consommation...
C’est promis : le Gouvernement s’engage à « restituer aux français sur la fiscalité pétrolière toutes les recettes supplémentaires de TVA qui par rapport aux prévisions de la loi de finances pour 2004 seront dégagées sur les produits pétroliers cette année ».
Reste à savoir quand et comment cette restitution aura lieu : pour les résidants des immeubles et maisons individuelles chauffées au fioul domestique qui subissent la hausse « plein pot » actuellement, il ne faudrait pas que ce soit par une baisse de la TIPP après la fin de la saison de chauffe…
Il n’est pas dit non plus ce que récupéreront ceux qui subiront les effets TVA de la hausse des prix du gaz, dont l’approvisionnement est aussi indexé sur les prix du pétrole brut, avec un temps de retard mais tout aussi sûrement !
(1) Intervention de M. Nicolas Sarkozy en séance publique, mardi 19 octobre 2004
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universimmo.com
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