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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Maison à 100.000 euros : la FFC se voit en interlocuteur privilégié des pouvoirs publics
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30/5/2005
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La Fédération Française des Constructeurs de Maisons Individuelles (FFC) a été la première organisation syndicale à avoir été invitée à donner son avis sur un projet de charte pour la "maison à 100.000 euros" qui sera prochainement proposé aux élus et aux professionnels. Cette charte qui va se présenter sous la forme d'un guide et d'un mode d'emploi, sera soumise aux municipalités, organismes prêteurs et professionnels de la construction afin de favoriser l'accession à la propriété des foyers à revenus modestes et atténuer l'impact du coût du foncier.
Pour atteindre cet objectif, la FCC a présenté un "Bail à construction" grâce auquel le candidat acquéreur d'une construction neuve se verrait proposer pour le terrain un bail avec acquisition différée, la commune restant propriétaire du terrain. Il serait conclu pour une durée minimum de 18 ans (maximum 99 ans). A partir de la 19ème année, le propriétaire de la maison pourrait se rendre acquéreur du terrain. Dans l'intervalle, il acquitterait un loyer à la commune, le coût de celui ci étant fonction de la valeur du terrain (de 1 à 1,5%).
Le 29 avril, lors de sa rencontre avec la FFC, le Ministère du logement, porteur du projet lancé par le ministre de la cohésion sociale, Jean-Louis Borloo, a évoqué ses préoccupations en terme de qualité environnementale et à cité certaines certifications allant dans ce sens : HQE (Haute Qualité Environnementale) et HPE (Haute Performance Energétique).
La FCC propose en outre d'apporter au client "une réelle garantie de service, un engagement de qualité de la part du constructeur". Elle reprend son chaval de bataille déjà mis en avant à plusieurs reprises, à savoir la revendication de :
- l'application systématique du "Contrat de construction de maison individuelle", que la loi du 19 décembre 1990 a rendu obligatoire à toute construction,
- l'application tout aussi systématique de l'obligation de souscription d'une assurance dommages-ouvrage qui selon la FCC devrait être exigée de la part des communes amenées à accorder les permis de construire.
La FFC regroupe plusieurs centaines de petits et moyens constructeurs de maisons individuelles, représentatifs de la profession. Elle se bat depuis plusieurs années contre la concurrence déloyale des entrepreneurs qui proposent aux clients des constructions en s'affranchissant en toute illégalité de ces deux dispositifs de garantie et de sécurité, et dénonce l'indifférence passive des notaires et des organismes prêteurs...
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Droits de succession dus par le conjoint survivant : possibilité de différé de paiement à vie
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30/5/2005
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Un décret du 6 mai 2005 (1) permet désormais au conjoint survivant, lorsque succession à son profit comporte au moins 50% de biens non liquides - biens immobiliers, fonds de commerce, titres non cotés, etc. – de demander le paiement fractionné des droits et même le différé jusqu’à son décès, en acquittant uniquement des intérêts : 1/3 ou 2/3 du taux légal suivant le cas…
Une prochaine instruction doit fixer les garanties qu'exigera le fisc pour être assuré d'être un jour réglé. Elles pourront se traduire par une hypothèque sur un bien immobilier, la consignation d'un actif... L'instruction devrait aussi préciser si la vente d'un bien de la succession fait «tomber» le différé de paiement.
(1) décret n° 2005-464 du 6 mai 2005 relatif aux modalités de paiement fractionné ou différé des droits de mutation à titre gratuit et modifiant l'annexe III au code général des impôts
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Forte poussée de l'endettement immobilier des ménages en 2004
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30/5/2005
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C’est ce qui ressort des "comptes financiers de la Nation" analysés dans le dernier numéro d’INSEE Première (1) : en 2004, les ménages ont encore accentué leur recours à l’emprunt, essentiellement pour financer leurs achats immobiliers : le ratio dette des ménages/PIB atteint 39,9%, ce qui est sans précédent, comme celui du rapport dette/revenu disponible brut, mais, note l’INSEE, il reste inférieur à ceux observés dans l’ensemble de la zone euro, en Grande-Bretagne et aux États-Unis…
(1) INSEE Première n° 1019 - mai 2005
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Les Français accessibles à l'innovation dans le logement
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30/5/2005
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Selon sondage réalisé par Ipsos pour Le Moniteur sur les attentes des Français en matière d'innovation lors de l'achat d'un logement neuf (1), les français sont curieux des nouveautés qui allient confort et économies d’énergie.
La localisation, la surface et le plan de vie ne sont en effet plus les seuls critères de choix d'un logement, même s'ils restent les premiers : les acquéreurs de maisons ou d'appartements sont également attentifs aux équipements du logement et ne sont pas indifférents à l'innovation technique, et sur les quatre critères proposés au choix des personnes interrogées - environnement, confort, sécurité, qualité sanitaire -, aucun n’est réellement sans importance : tous sont cités, et seulement 2 % des interviewés ne se reconnaissent dans aucun d’entre eux, ou ne se prononcent pas.
En réalité, trois grandes catégories de critères se dégagent :
- un premier groupe de critères "fondamentaux" comme l’isolation thermique (72 % de « très important »), l’installation de chauffage (71 %), la qualité de l’eau (70 %), l’isolation phonique (68 %) ; 80 % des personnes interrogées lors du sondage Ipsos/Le Moniteur affirment avoir des préférences en matière d’énergie, contre 19 % qui déclarent ne pas en avoir. Le gaz naturel est l'énergie favorite de la majorité des Français (55 %), il est suivi de l'électricité (27 %), 16 % seulement privilégiant le fioul. 85 % des personnes interrogées se déclarent prêtes à investir dans un système d’énergie renouvelable si elles achetaient un logement neuf demain. C’est l’énergie solaire qui arrive en tête (56 %), plus prisée par les femmes que par les hommes (61 % contre 52 %), et par les plus de 35 ans plus que par les moins de 35 ans (59 % contre 51 %). La géothermie intéresse 23 % des amateurs d'énergies renouvelables. Elle est particulièrement bien notée chez les hommes (29 % contre 18 % pour les femmes) et les personnes ayant l’intention d’acheter un logement prochainement (30 %). Enfin, l'énergie bois recueille 19 % d'opinions favorables...
- un deuxième groupe inclut la qualité de l’air (65 % de réponses « très important »), la sécurité du logement (65 %), les équipements sanitaires (58 %), les menuiseries et fermetures (58 %) ;
- un troisième groupe de critères "d’agrément" sont ceux dont on peut se passer, mais qui apportent un plus : il s’agit des matériaux de façade (36 %), des revêtements de sols et murs (33 %) et du précâblage des réseaux (32 %), etc.
Interrogés sur leur intérêt particulier pour différents équipements, les sondés mettent en premier les appareils à basse consommation d’énergie (94 % de personnes intéressées, dont 54 % déclarant être « très intéressées »). Toutefois dans ce lot, la chaudière à haut rendement et le système de régulation et de contrôle à distance du chauffage font un faible score (respectivement 20 % et 19 %). Les systèmes de programmation du chauffage sont souvent jugés trop compliqués. On constate que les acquéreurs de logements se contentent d'un programmateur très simple limité à trois consignes.
D’ailleurs l’enquête montre aussi que les automatismes dans l'habitat peinent à s'imposer, quelles que soient les fonctions à remplir. A la question "Si demain vous achetiez un logement neuf, seriez-vous prêt à investir dans l'installation de systèmes permettant de renforcer la sécurité de votre logement", 33 % des personnes interrogées répondent « oui, certainement » et 32 % "oui, probablement". Un score modeste comparé aux autres critères. En terme d'équipements, ce relativement faible intérêt se traduit par 33 % de personnes très intéressées par une alarme de détection d’incendie, de fuite d’eau ou de gaz et 22 % par une alarme de détection d’intrusions.
Les systèmes de fermeture centralisée des portes et des volets ne trouvent un écho très favorable qu'auprès de 17 % des Français et la commande centralisée de l’éclairage en séduit 8 %. Autre équipement jugé peu important, le réseau de communication avec prises multi-usage (TV, téléphone, Internet) dans toutes les pièces obtient 24 % de réponses « très intéressé ». Cependant, les personnes qui ont l’intention d’acheter d'ici à cinq ans se montrent beaucoup plus intéressées par ce réseau de communication intérieur (34 %).
(1) Sondage réalisé par téléphone les 25 et 26 février 2005 sur un échantillon de 943 personnes représentatives de la population française âgées de 18 ans et plus.
Ces informations sont extraites d'un article publié dans Le Moniteur du 27 mai. Un dossier complet analysant les résultats de cette enquête sera également publié dans notre hors-série « Innovations techniques 2005 » diffusé avec Le Moniteur du 3 juin
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La réforme du permis de construire avance
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19/5/2005
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Le ministre de l'Equipement, Gilles de Robien, a présenté le 19 mai 2005 l'état des mesures envisagées dans le cadre de la réforme du permis de construire engagée il y a un an (notre "brève" de juin 2004), en simplifiant les procédures et réduisant les délais d'instruction.
Consultable sur le site internet du ministère (1), le texte du projet est soumis à concertation avec le public pendant 2 mois. Tous les citoyens, mais aussi les professionnels et les associations, peuvent laisser leur avis sur le forum mis en ligne à cet effet. Notons que c'est la première fois pour une réforme de cette ampleur que le gouvernement invite les français à donner leur avis avant que les arbitrages définitifs ne soient rendus...
"Il s'agit de réécrire près du quart du code de l'urbanisme, soit plus de 600 pages d'articles divers qui se sont sédimentés au cours des dernières décennies", a expliqué le ministre lors de la conférence de presse de présentation.
Les principales mesures de la réforme sont les suivantes :
- il n'y aurait plus que 3 types de permis: le permis de construire, le permis d'aménager et le permis de démolir ;
- la déclaration de travaux, régime dérogatoire pour des opérations de moindre importance (ravalement, constructions de moins de 20 m2 sur un terrain déjà bâti, etc.), serait remplacée par une déclaration préalable plus simple au délai de réponse garanti sous un mois ; son champ d'application serait en outre étendu aux constructions de moins de 20 m2 sur un terrain nu, aux changements de destination de bâtiments existants, aux travaux intérieurs dans un immeuble en secteur sauvegardé, aux travaux ayant pour effet de modifier un élément de paysage protégé par un PLU ou une carte communale, à la création d'aires de stationnement y compris de plus de 10 places, les affouillements et exhaussements non soumis à études d'impact, les coupes et abattages d'arbres, etc.
- le permis serait supprimé pour les chapiteaux, décors et constructions temporaires (moins de 3 mois), ainsi que pour la démolition dans les communes de plus de 10.000 habitants où il est actuellement requis, sauf si la commune décide d'imposer un permis ;
- le permis d'aménager remplacerait le permis de construire pour les lotissements, les parcs d'attractions, aires de jeux, terrains aménagés pour les sports motorisés, ainsi que pour les affouillements et exhaussements soumis à études d'impact...
- un nouveau certificat d'urbanisme serait créé afin de purger, par
avance, les recours des tiers sur les caractéristiques d'un projet de
construction.
De manière générale, le délai dont dispose l'administration pour demander des pièces complémentaires lors de l'instruction d'un dossier serait limité à un mois.
M. de Robien a aussi annoncé la possibilité de diviser le permis de construire en deux temps : d'abord les grandes lignes du projet puis l'ensemble des détails architecturaux.
"Avec ce nouveau certificat d'urbanisme, vous pouvez vérifier que le volume de la maison, sa hauteur ou son implantation dans la parcelle sont acceptables sans avoir déterminé tous les détails architecturaux de son projet. Cela permet de discuter tout de suite de ce qui pourrait fâcher", a-t-il indiqué, ajoutant qu' "une fois le certificat obtenu, les grandes lignes du projet ne peuvent pas être remis en cause pendant 18 mois et je peux me concentrer sur les détails architecturaux: ce sera un gain d'efficacité et donc de temps"...
Enfin, le contrôle de conformité des travaux sera simplifié et responsabilisé a promis Gilles de Robien : le système actuel du certificat de conformité serait remplacé par un document unique, obligatoire, la nouvelle "déclaration d’achèvement des travaux" par laquelle le constructeur ou son architecte s’engageraient sur la conformité des travaux réalisés avec le permis ; le maire pourrait ensuite contrôler les travaux.
A la mi-juillet, le ministère fera le bilan de la concertation sachant que le délai de mise en oeuvre de cette réforme est fixé au 10 décembre 2005. Les décrets d’application entreront en vigueur courant 2006, pour une généralisation de la réforme d'ici le 31 décembre 2006, a précisé le ministre, qui a également rappelé quelques chiffres : 478.000 demandes de permis de construire sont traitées chaque année, donnant lieu à la délivrance d'environ 400.000 permis, dont :
- 200.000 pour la construction de maisons individuelles (140.000 déposés par les particuliers eux-mêmes et 60.000 déposés par un professionnel)
- 20.000 pour la construction de logements collectifs
- 70.000 pour la construction des locaux professionnels et d'activité
Les autres permis correspondent à des modifications, agrandissements, changements de destination.
Par ailleurs, il est traité 400.000 déclarations de travaux par an. Environ 800 communes instruisent elles-mêmes leur permis, soit 15 à 20% des permis, le reste étant traité par les DDE (directions départementales de l'équipement)...
Le projet a été bien accueilli par les promoteurs : la Fédération des promoteurs constructeurs de France (FPC, ex "FNPC") qui a exprimé sa satisfaction dans un communiqué.
(1) site du ministère de l'équipement - consulter la présentation de la réforme et un dossier complet
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La fièvre immobilière ralentit en Europe malgré la poursuite de la baisse des taux
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16/5/2005
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La Banque centrale européenne (BCE), qui interroge chaque trimestre les banques de la zone euro, fait état dans son rapport mensuel de mai publié la semaine dernière d'un léger ralentissement de la demande de prêts immobiliers au premier trimestre 2005. C'est "la première fois" d'après l'institut monétaire depuis le lancement de cette enquête trimestrielle début 2003.
Les banques s'attendent cependant majoritairement à un redémarrage de la demande de crédits immobiliers au deuxième trimestre, car elles ont dans le même temps assoupli leurs critères d'attribution de prêts.
La BCE surveille depuis quelque temps de très près l'évolution du marché immobilier en zone euro, marqué dans certains pays par une flambée des prix qui lui fait craindre la formation de bulles. Dans l'ensemble de la zone euro, les prix de la pierre ont en effet augmenté de 7,2% en 2004, après 7% en 2003, soit trois fois plus vite que le reste des prix à la consommation. La BCE ajoute que les prix de l'immobilier constituent un "facteur important" pris en compte lorsqu'elle décide du niveau de ses taux d'intérêt directeurs.
Cette préoccupation se manifeste alors que les taux d'intérêt offerts en zone euro pour l'achat d'appartements ou de maisons continuent à baisser. Les taux pour les prêts immobiliers d'une durée initiale de 5 à 10 ans ont ainsi reculé à 4,34% en moyenne en mars dernier, contre 4,39% en février, 4,43% en janvier, 4,49% en décembre et une moyenne de 4,67% au cours de la période août 2004-janvier 2005.
Pour les maturités plus courtes, les taux des prêts immobiliers d'une durée d'un an ont augmenté en mars à 4,68% en moyenne contre 4,62% le mois précédent. Ceux d'une maturité de un à cinq ans ont en revanche continué à reculer, à 4,38% contre 4,45% en février.
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Locations : augmentation des procédures pour impayés
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16/5/2005
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Selon les statistiques du ministère de la justice rapportées par Le monde (1), 125 078 procédures ont été engagées en 2003 pour des impayés de loyers, chiffre en augmentation de 12,5 % en un an et de 18,5 % depuis 2000 ! Les jugements d'expulsion suivent la même tendance et ont, toujours en 2003, atteint 94 743, en hausse de 12,6 % sur un an et 18,6 % sur trois ans. Ces procédures touchent 1,29 % des 9,702 millions de foyers locataires (logement social inclus) et reflètent la dégradation économique.
Sur ce chiffre, 25.000 actions engagées sont abandonnées probablement suite à paiement ou départ spontané du locataire, environ 5.600 donnent lieu à sursis à exécution, et près de 40.000 aboutissent à une demande de concours de la force publique en vue de l'expulsion, demande satisfaite pour 23.000 cas, soit 57% des demandes.
Il est intéressant de constater que malgré ce chiffre plutôt élevé, seules 9.717 expulsions ont été effectivement réalisées, dans le reste des cas des solutions ayant été probablement trouvées pour maintenir les occupants dans les lieux avec l'accord du propriétaire...
Rappelons que le refus de concours de la force publique pour l'exécution d'une décision d'expulsion ouvre droit à indemnisation du propriétaire ainsi lésé ; le ministre délégué au logement et à la ville indiquait récemment que "près de la moitié des crédits que le ministère de l'intérieur consacre aux frais de contentieux et de réparation civile sont utilisés à l'indemnisation des refus de concours de la force publique, ce qui représente une somme de 63 millions d'euros". Une manière comme une autre de persuader ceux qui doutent que l’Etat est sérieusement motivé à exécuter les décisions d’expulsions...
(1) Le Monde Argent, 15 mai 2005
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Copropriété : les débiteurs doivent payer les frais...
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16/5/2005
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Les honoraires facturés par le syndic dans le cadre de ses actions de relance et de recouvrement des charges de copropriété impayées - frais de relance et de mise en demeure, honoraires de mise à l'huissier ou à l'avocat, etc. - sont admis comme imputables au copropriétaire débiteur en application de l’article 10-1 (1) de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 mais pas les frais d’avocat, considérés comme relevant de l’indemnité à demander au titre de l’article 700 du NCPC (2) : c’est la position adoptée par la Cour d’appel de Versailles, dans un arrêt publié tardivement, et qui ajoute encore une touche de diversité dans une jurisprudence qui en aura fait voir de toutes les couleurs !
Depuis l'introduction de cette disposition par la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) dans la loi régissant la copropriété des immeubles bâtis, les tribunaux ont en effet été de revirement en revirement sur l'interprétation de la notion de "frais nécessaires" !
De son côté, la Cour de cassation a réhabilité une des clauses des contrats de syndic stigmatisées en 1996 comme clauses abusives par la commission du même nom (2) dans un arrêt (3) censurant la Cour d’appel de Paris qui avait condamné Foncia à la demande de la CLCV (association consommation, logement et cadre de vie) (4).
Elle a en effet considéré que la clause imputant sans décision judiciaire aux copropriétaires pris individuellement des frais de recouvrement ne peut revêtir un caractère abusif après l'entrée en vigueur de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, "duquel il résulte que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure peuvent être imputés au copropriétaire défaillant"…
De quoi faciliter la tâche pour la reconnaissance par les tribunaux de l’imputabilité de ces honoraires sur les débiteurs, ce qui malgré les dernières jurisprudences est encore loin d’être gagné !
(1) «(...) les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire (...)» - article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
(2) Commission des clauses abusives - Recommandation n° 96-01
(3) Cass., 1ère Ch. Civ , 01 février 2005, n° 03-19692
(4) CA Paris, 23e ch. B, 4 sept. 2003, n° 2002/17698, SA Foncia Franco Suisse c/ CLCV
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L'indice du coût de la construction réformé à la fin de l'année ?
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13/5/2005
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Le gouvernement a repris une fois de plus l'idée de réformer l'indice du coût de la construction (ICC), évoquée de façon récurrente depuis quatre ans chaque fois que l'indice marque une poussée de hausse (1), et la dernière fois par l'ex-ministre de l'économie Hervé Gaymard (2) ; et une fois de plus ce n'est pas le ministre du logement qui l'annonce, resté plutôt discret sur le sujet alors que son administration est concernée en premier lieu, , mais curieusement le secrétaire d'Etat à l'insertion professionnelle des jeunes, Laurent Hénart...
Le secrétaire d'Etat a évoqué "deux pistes": soit "écrêter à la baisse comme à la hausse l'évolution de l'indice pour en limiter l'ampleur, soit réviser entièrement son panel pour faire entrer d'autres éléments que ces matières premières qui n'ont pas grand chose à voir avec les charges du propriétaire"...
Le ministre a précisé que "l'arbitrage sera rendu dans le cadre du projet de loi "Habitat pour tous", projet de loi en préparation au ministère du logement depuis bientôt deux ans et dont la présentation au conseil des ministres puis au parlement, à force de le charger de mesures nouvelles, n'a cessé d'être repoussée...
L'objectif de la réforme est que le nouvel indice "soit plus stable dans ses évolutions, protégeant les ménages et garantissant aussi le rendement de l'investissement consenti par les propriétaires", a dit M. Hénart, ce qui ne va pas sans une certaine ambition : rappelons que toutes les tentatives de toucher à cet indice par la voie de la concertation se sont heurtées précisément à cette contradiction d'intérêts...
(1) calculé chaque trimestre par l'Insee sur un échantillon de 6.000 logements neufs, l'ICC est en grande partie influencé par le prix des matériaux de construction. La hausse des prix des matières premières, et surtout celle de l'acier, l'a fait atteindre en moyenne lissée sur 4 trimestres applicable à l'augmentation des loyers d'habitation (il y a déjà un mécanisme d'amortissement de la hausse en place depuis plus d'une décennie...) 4,81% au quatrième trimestre 2004, après 4,58% au troisième - voir notre "brève" d'avril 2005 Indice du coût de la construction : léger reflux...
(2) notre "brève" de février 2005 Révision des loyers : la fin de l'ICC ?
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En 2005, 400.000 logements devraient être mis en chantier
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13/5/2005
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La construction de logements pourra battre en 2005 le "record historique" de 1980 avec la mise en chantier de plus de 400.000 logements : c'est ce qu'a annoncé le ministre délégué au logement et à la ville, Marc-Philippe Daubresse, lors de la signature à Lille d’une convention des bailleurs sociaux pour la mise en œuvre du plan de cohésion sociale.
Marc-Philippe Daubresse s'est félicité des très bons résultats de la construction de logements en 2004, "obtenus grâce à la politique menée par le gouvernement", selon un communique du ministère, avec la mise en chantier de 375.000 logements, meilleur résultat obtenu depuis près de 25 ans.
L'objectif de 2005 est fondé sur le record enregistré en 2004 au niveau de la délivrance des permis de construire - 474.000 permis délivrés au cours des douze derniers mois - chiffre qui autorise le ministre à afficher un certain optimisme pour la poursuite en 2006 de ce niveau de production.
Le nombre de logements locatifs sociaux financés avait progressé de près de 30% entre 2003 et 2004, passant de 58.000 à 75.000 logements. Selon le ministère, "la mise en oeuvre du plan de cohésion sociale permettra de confirmer cette tendance et de retrouver, en 2005, les niveaux de production de logements sociaux atteints en 1993 et 1994". Ces déclarations qui ne se réfèrent pas par hasard à cette époque, omettent cependant d'indiquer que ces objectifs intègrent les constructions suite à démolition, que les objectifs du premier plan "Borloo" chiffraient à 40.000 par an (1)...
Enfin, le ministre a également dressé un premier bilan positif du nouveau prêt à taux zéro. Depuis le 1er février, 60.000 prêts à taux zéro ont été émis par les établissements de crédit, ce qui correspond à un triplement du nombre de ménages disposant de ressources modestes aidés par l'Etat à acquérir leur logement pour la première fois.
(1) voir le Bilan d'étape du "plan Borloo" pour son premier anniversaire
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universimmo.com
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