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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Participation des locataires au coût des travaux d'économie d'énergie : annonce du décret d'application
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17/7/2009
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La loi "Boutin" du 25 mars 2009 l'a prévue mais il reste à la mettre en musique : afin de faciliter pour les propriétaires bailleurs le passage à l'acte dans la décision de réaliser ou de voter des travaux d'économies d'énergie, l'article 119 de cette loi dite de "mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion", leur a créé la possibilité, par dérogation aux règles de la récupérabilité des charges locatives, lorsque des travaux d'économie d'énergie sont réalisés par eux dans les parties privatives d'un logement ou dans les parties communes de l'immeuble, de demander aux locataires une contribution pour le partage des économies de charge, à partir de la date d'achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers leur bénéficient directement et qu'ils leurs soient justifiés.
Cette contribution ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. Le texte précise que cette participation, limitée au maximum à quinze ans, est inscrite sur l'avis d'échéance et portée sur la quittance remise au locataire. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.
La loi soumettait la fixation des conditions d'application par décret. C'est ce
texte qui a été annoncé le 16 juillet par Jean-Louis Borloo, ministre de l'écologie, en charge entre autres du logement, et son tout nouveau secrétaire d'Etat au logement et à l'urbanisme, Benoist Apparu. Dans un communiqué commun avant la transmission prochaine au Conseil d'Etat des textes gouvernementaux, ils ont qualifié le dispositif en préparation de "gagnant/gagnant" pour les propriétaires et les locataires.
Le gouvernement, qui veut aller vite sur le sujet alors que par ailleurs cheminent laborieusement les projets de loi Grenelle I et Grenelle II au parlement, va se heurter à la résistance des associations de locataires et de consommateurs, qui s'est déjà exprimée lors de la réunion de la Commission nationale de concertation le 1er juillet. Leur front risque cependant de ne pas être unanime : la CLCV (Confédération logement et cadre de vie) dit ne pas être "contre le principe" d'un partage des dépenses, mais exige que ces dépenses supplémentaires pour le locataire puissent être intégrées dans les crédits d'impôts et dans le calcul des aides personnelles au logement.
Les décrets soumis à la Commission Nationale de Concertation définissent les modalités de concertation et les règles de calcul de cette économie de charge. Pour pouvoir demander une contribution au locataire, le bailleur devra effectuer au moins deux types de travaux parmi ceux listés par l'arrêté en préparation (ce sont ceux éligibles à l'Eco-prêt à taux zéro) ou, sinon, faire des travaux de son choix aboutissant à un gain global de performance énergétique prédéfini. La contribution du locataire pourra être déterminée de trois manières, au choix du bailleur : soit au réel, mais le bailleur devra pour cela réaliser un audit thermique, soit sur la base du diagnostic de performance énergétique (DPE), soit forfaitairement jusqu'à 20 euros par mois (fixe, non révisable) pendant quinze ans au maximum, et ce, sans évaluation particulière de l'économie réalisée grâce aux travaux.
Le paiement du locataire sera mentionné sur la quittance de loyer, comme "contribution au partage de l'économie de charges". Ce montant ne sera pas indexable ou révisable. Toutefois, si le locataire part avant le terme prévu pour la contribution, le bailleur privé peut supprimer la ligne et augmenter son loyer d'autant.
En copropriété, les travaux doivent être votés par l'assemblée des copropriétaires. La réalisation d'économies d'énergie pouvant impliquer des travaux sur des éléments - comme les fenêtres notamment - considérés comme parties privatives, le projet de loi Grenelle II prévoit une disposition permettant de voter à la majorité absolue des copropriétaires des "travaux d'intérêt commun réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot en cause" ; un décret devra déterminer la liste des travaux éligibles...
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L'IRL en pleine décélération
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17/7/2009
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Mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) suit avec quelques trimestres de décalage la courbe descendante qu'avait prise l'inflation, aujourd'hui pratiquement tombée à zéro : +0,1% sur un an pour l'indice des prix à la consommation (IPC) de l'ensemble des ménages en juin. L'augmentation de l'IRL sur un an est descendue à 1,31%, avec une valeur d'indice de 117,59 pour le 2ème trimestre 2009, en retrait par rapport à la valeur atteinte au 1er trimestre, de 117,70 (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc la chute de l'inflation mais avec retard : ainsi, après un pic à +2,95% au 3ème trimestre 2008 son taux d'évolution sur un an était revenu à +2,83 au 4ème, et à 2,24 au 1er trimestre ; il est à prévoir une stabilisation sur au moins sur trois ou quatre trimestres, voire même une baisse si l'inflation devient négative…
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (voir dans notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE et sont conservées sur notre site.
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Fonctionnaires : le barème des aides au logement va être révisé
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15/7/2009
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Le ministre du budget, Eric Woerth, a promis le lancement, à la rentrée, de groupes de travail sur la refonte du mode d'attribution des indemnités de résidence (IR) et du supplément familial de traitement (SFT) versés aux fonctionnaires selon leur lieu d'affectation et leur nombre d'enfants à charge. A l'heure actuelle, les agents résidant dans certaines villes bénéficient d'une aide au logement équivalente, selon les villes, à 1% ou à 3% de leur traitement indiciaire. Faute d'avoir été revue depuis 2001, la liste des communes concernées n'est plus en phase avec les évolutions constatées depuis.
Habiter à Annecy, par exemple, ne donne pas droit à des aides, alors que les loyers y ont bondi. Autre exemple : des communes proches de Marseille restent exclues des listes, alors que les loyers y sont désormais proches de ceux dans la cité phocéenne. A l'inverse, résider à Saint-Nazaire procure des aides...
Au delà de la réactualisation de cette classification, certains syndicats, comme la CFDT, souhaitent aussi une "décorrélation", au moins partielle, entre l'indemnité de résidence et le traitement indiciaire, afin de faire bénéficier d'aides plus conséquentes les bas traitements. Le ministère envisage, de fait, l'instauration de plafonds ou la mise en oeuvre d'une dégressivité des aides avec le salaire. Surtout, les syndicats exigent une revalorisation du SFT accordé aux agents avec un seul enfant, qui se limite aujourd'hui à une allocation, fixe de 2,29 euros par mois. Autre option : supprimer purement et simplement l'allocation premier enfant pour concentrer les efforts à compter du deuxième. Et peut-être maintenir les aides pour les enfants de plus de 20 ans du fait de l'allongement de la durée des études... Ils demandent aussi la création d'une aide spécifique pour les agents dont les enfants doivent s'éloigner du domicile familial pour leurs études supérieures...
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Les ménages dépensent de plus en plus pour l’environnement
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15/7/2009
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La dépense de protection de l'environnement des ménages a atteint 11,8 milliards d'euros en 2007 : c'est ce qui ressort d'une étude du service de l'observation et des statistiques du ministère de l'écologie. Elle a fortement progressé depuis 1990, notamment pour financer la gestion des eaux usées et des déchets : ils y ont consacré 4,6 milliards d'euros contre 1,4 milliard en 1990. Ce financement se compose principalement de la taxe ou de la redevance d'enlèvement des ordures ménagères, ainsi que des achats de sacs poubelle. Ce domaine concentre près de 39% de leur dépense de protection de l'environnement en 2007.
Pour la gestion des eaux usées, les ménages payent le service d'assainissement collectif dans leur facture d'eau. Quand ils ne sont pas raccordés aux réseaux collectifs, ils doivent s'équiper d'un système d'assainissement autonome et donc financer le coût de l'équipement en fosse septique et les coûts de fonctionnement. La dépense de gestion des eaux usées à la charge des ménages s'élève à 5,3 milliards d'euros en 2007, alors qu'elle n'était aussi que de 1,9 milliard en 1990...
Dans le domaine de la protection de l'air et du climat, leur dépense est passée de 26 millions d'euros en 1990 à 760 millions en 2007. Cela résulte du développement des fuels désulfurés, des pots catalytiques des véhicules ou encore des chaudières à condensation. Pour lutter contre le bruit, les ménages payent principalement l'installation de fenêtres à isolation acoustique dans leur logement (ancien ou neuf) et le remplacement du silencieux de leur véhicule. La dépense afférente s'élève à 1,1 milliard d'euros en 2007, alors qu'elle n'était que de 0,4 milliard en 1990. Cela représente 9 % de leur dépense de protection de l'environnement en 2007.
En 2007, la dépense de protection de l'environnement s'est élèvée à 41,2 milliards d'euros, soit 2,2 % du PIB. Les entreprises ont financé 37% de la dépense, les administrations publiques 34% et les ménages 29%. La dépense est plus équilibrée qu'en 1990 puisque les ménages finançaient 24% du total, tandis que les entreprises contribuaient à hauteur de 42%. La part des administrations publiques n'a pas varié entre 1990 et 2007...
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Premier bilan de l'opération Allo Prévention expulsions
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11/7/2009
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Un mois après l'ouverture de sa plateforme téléphonique "Allô Prévention Expulsions" (0810 001 505), la Fondation Abbé Pierre tire un premier bilan pessimiste sur la situation sociale en dégradation, se convainquant que la création d'un tel service était malheureusement indispensable...
Elle fait état depuis le 1er juin, date de l'ouverture du service, d'un nombre de 627 personnes qui sont parvenues à joindre un conseiller de la Fondation (plus du double n'y sont pas parvenues en raison de la saturation des lignes), soit une moyenne hebdomadaire de 156 personnes entendues sur les 22 jours d'ouverture.
Les personnes qui contactent la plateforme sont principalement logées dans le domaine privé (268) ; mais la fondation a eu la mauvaise surprise de voir un nombre important de locataires du parc public (208) alors que les bailleurs sociaux disposent souvent de services sociaux et contentieux susceptibles d'accompagner les familles et de les aider à solutionner leur
problème, et qu'ils sont censés tout faire pour prévenir les expulsions.
Enfin, sur le total, 161 appels venaient de ménages en situation d'expulsion imminente, et 222 de familles en situation d'impayé mais avant passage au tribunal.
Des juristes accompagnent chaque après-midi une équipe de bénévoles et salariés de la Fondation Abbé Pierre, que cette dernière appelle à étoffer pour proposer une plus grande amplitude horaire, et ainsi répondre à un contexte qui révèle selon la fondation "des situations dramatiques de personnes rencontrant de grandes inquiétudes, de grandes angoisses et parfois même de grandes désespérances"...
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Le BIPE revoit en baisse les prévisions relatives aux besoins de logements
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10/7/2009
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Intervenant dans le cadre du 39ème congrès de la FPC (Fédération des promoteurs-constructeurs) qui s'est tenu les 25 et 26 juin derniers, Michel Vivinis, directeur de l'institut de prévisions économiques BIPE a présenté une étude prospective des besoins en logements et estimé qu'il fallait revoir en baisse les prévisions pour les années qui viennent : l'étude fait en effet état de besoins prévisionnels de "seulement" 370.000 logements par an, y compris de résidences secondaires, donc certes plus que le niveau de production actuel compte tenu de la crise (300.000), mais moins que la production de 2008 (428.000) ! Ceci résulte selon lui du ralentissement dans la création de ménages ; du coup, dans les années qui viennent, la demande de logements liée à l'évolution du nombre de ménages sera en baisse dans toutes les régions.
Cette prévision bat en brèche les analyses répétées depuis plusieurs années expliquant que les prix de l'immobilier ne peuvent baisser durablement en raison de l'existence d'une demande structurellement non satisfaite, liée justement en grande partie à l'augmentation du nombre de ménages...
A noter toutefois qu'une autre demande pourrait prendre le relais, liée aux besoins de renouvellement du parc immobilier en raison de la vétusté et l'obsolescence, y compris sur le plan énergétique.
Selon le BIPE, les besoins en logements pourrait reprendre par contre leur croissance et remonter à 400.000 à partir de 2015...
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Photovoltaïque : l'embouteillage...
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10/7/2009
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Selon le Journal des énergies renouvelables, il y aurait une file d'attente de près de 20.000 demandes de raccordement au réseau EDF pour les installations de panneaux photovoltaïques. Environ 6 mois de délais, et souvent plus du double pour les gros systèmes ! Depuis près de deux ans, l'afflux considérable des nouveaux producteurs d'électricité photovoltaïque a visiblement pris de court ERDF, la filiale d'EDF chargée de les connecter au réseau, qui essaie de s'adapter tant bien que mal...
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La révision des zonages Robien et Scellier n'a pas supprimé les risques d'offre de logements excédentaire
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10/7/2009
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Une étude du Crédit Foncier publiée le 7 juillet met en évidence une centaine de communes, dont une soixantaine de plus de 50.000 habitants, situées dans les zones d'éligibilité aux régimes "Robien", "Borloo" et "Scellier", et où l'offre de logements locatifs est déjà ou est susceptible de devenir rapidement excédentaire, mettant en danger les investisseurs qui y achètent des logements attirés par l'avantage fiscal auquel ils ouvrent droit : ils risquent en effet de rencontrer des difficultés pour y trouver des locataires au prix prévu par le budget prévisionnel établi par les vendeurs, et donc de devoir louer moins cher, mettant en cause l'économie de leur investissement, voire de ne pouvoir louer dans le délai d'un an maximum pour bénéficier de la déduction fiscale ou de la réduction d'impôt !
Certes, la zone C, la plus rurale, a été retirée de l'éligibilité à ces régimes de défiscalisation, mais un arrêté du 29 avril a transféré 700 communes de C en B, au risque de reproduire l'effet pervers reproché au régime "Robien"...
Du coup, selon le Crédit Foncier, le nombre de logements achetés pour bénéficier de ces régimes et restés vides faute de locataires, estimé entre 5 et 10.000 dans un rapport de Yves Le Bouillovec (PS) et... François Scellier (UMP), risque de doubler, d'autant que la morosité économique s'ajoutant à une offre déjà excédentaire entraîne une forte baisse des loyers dans certaines régions !
Le Crédit Foncier cite notamment comme villes "dangereuses" pour les investisseurs en "Scellier" Albi, Alberville, Alès, Angers, Angoulême, Beaune, Belfort, Besançon, Béziers, Blois, Brest, Briançon, Brive, Cahors, Carcassonne, Carpentras, Cholet, Clermont-Ferrand, Colmar, Dieppe, Dijon, Le Mans, Laon, Laval, Limoges, Lorient, Perpignan, Monbéliard, Mont-de-Marsan, Montauban, Montélimar, Mulhouse, Narbonne, Niort, Périgueux, Poitiers, Roanne, Rodez, Saint Etienne, Saumur, Tarbes, Valence, et Vichy...
Commentant l'étude à l'AFP, Jean-Michel Ciuch, directeur des études immobilières au Crédit Foncier, fait état d'une baisse des loyers jusqu'à 15% sur un an entre juin 2008 et juin 2009, notamment en Aquitaine, Alsace, Limousin et Poitou-Charentes, et craint qu'entre juin 2009 et juin 2010 les loyers perdent à nouveau 10% dans ces régions !
"L'offre est de plus en plus inadaptée à la capacité financière des ménages. Alors que la demande se situe entre 6 et 13 euros le mètre carré mensuel, l'offre est proposée entre 11 et 25 euros", a expliqué M. Ciuch.
Découvrant les dossiers brûlants du logement, le nouveau secrétaire d'Etat au logement et à l'urbanisme, Benoist Apparu, a pris la défense du dispositif "Scellier" en rappelant que le gouvernement a tenu compte des excès du précédent dispositif mis en exergue par le rapport parlementaire auquel il avait participé. Il a estimé dans un communiqué que cette prise en compté était suffisante, mais invité néanmoins les investisseurs à être vigilants quant à la qualité et la nature des produits achetés, leur conseillant de faire plutôt un achat de logement avec avantage fiscal plutôt que le contraire...
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Les notaires voient une reprise des transactions dans un contexte de baisse des prix mais pas généralisée
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9/7/2009
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Le Notariat affine en ce début juillet son diagnostic et sa vision du marché Immobilier pour l'année 2009. Concernant l'ancien, les notaires voient la chute des volumes des transactions se stabiliser ; selon eux, l'augmentation du nombre de promesses de vente depuis deux mois dans les offices permet d'envisager un volume d'environ 500.000 ventes, "soit un chiffre proche de celui de 1992 au pire moment de la précédente crise immobilière", précise leur communiqué, à rapprocher des 670.000 transactions en 2008 (-26%). Quel que soit le scénario, Paris et l'Ile-de-France seraient plus durement touchés que la province.
Quant aux prix, ils maintiennent l'opinion formulée en avril : baisses des prix généralisées mais non uniformes, Paris intra muros et les grandes métropoles résistant mieux. Là où elle a lieu, la baisse des prix sur un an du 1er trimestre 2008 au 1er trimestre 2009 est plus marquée pour les maisons que pour les appartements en Ile-de-France (-8,8% pour les maisons contre -3,9% pour les appartements) alors qu'en province la baisse est assez homogène (-7,2% contre -8%). Un contraste fort à la fois entre les marchés des grandes villes, mais également entre les différents types d'appartement dans ces mêmes villes (du studio au 5 pièces et plus) est constaté. Exemple, à Nice où les prix de tous les types d'appartement sont à la baisse ce sont ceux des grands appartements qui diminuent
le plus -16,4%, alors qu'à Marseille ce sont les prix des studios qui baissent de 18,3% comme à Bordeaux (-17,6%) et à Rennes (-20,3%).
Par contre à Lyon le prix des 4 pièces augmente légèrement de 0,4%. Dans cette agglomération, la baisse des prix avait été plus précoce et le marché semble donc "purgé"...
Le prix des appartements dans un certain nombre de villes moyennes passe le cap des -10% comme à La Rochelle, Annecy, Toulon et Saint Brieuc alors qu'il se maintient à Amiens, Bourges, Arras et Avignon.
Concernant le neuf, les notaires pressentent que l'annonce du dispositif "Scellier" a réactivé immédiatement le secteur : mars et avril 2009 furent des mois dynamiques au regard du nombre de contrats de réservation signés. Les promoteurs, échaudés par la fin de l'année 2008, recentrent leur activité sur les métropoles de province dont le dynamisme démographique et économique constitue une forme de garantie pour le proche avenir, estime le communiqué.
Mais la baisse des mises en chantier, inconnue pour les mois les plus récents mais estimée en fonction de celle du nombre des autorisations de construire (-16,5% entre juin 2008 et mai 2009 en comparaison des 12 derniers mois) relativise cette embellie.
Enfin, les notaires proposent une note d'optimisme : les primo-accédants (18% des ventes dans l'ancien) et les étrangers (5% des ventes dans l'ancien) sont toujours présents...
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Les agents immobiliers jouent la carte de la baisse des prix
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8/7/2009
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Tout en se félicitant au moins de l'apparence d'un redémarrage du marché eu 2ème trimestre 2009, les dirigeants des réseaux et fédérations d'agents immobiliers se gardent bien d'y voir la fin de la crise. Le 1er juillet, le réseau Century 21 (900 agences), présentant leurs chiffres du 1er semestre, se réjouissait de voir le marché, réagir à la baisse des prix et retrouver des niveaux de volume d'activité corrects là où les réajustements de prix avaient été à la fois précoces et substantiels, mais indiquait que cette reprise restait fragile, et surtout conditionnée à une poursuite de la tendance baissière, faute de quoi le marché risquait de se gripper à nouveau.
Le 7 juillet, les dirigeants de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - 11.000 agences), présentant les résultats de l'indice FNAIM des prix de l'ancien pour le 2ème trimestre, ne disaient pas autre chose : pour eux, la hausse de 3,9% de l'indice trimestriel (l'indice moyen des 3 derniers mois comparé à celui des 3 mois précédents) pouvait n'être qu'un "rebond technique", s'expliquant par l'expression de besoins de changement de logement trop longtemps contenus et devant être satisfaits pour des raisons professionnelles ou familiales. Cette expression aurait provoqué, sur un marché en recul de plus de 30% en volume de transactions (au vu notamment du recul des volumes de crédits immobiliers), une flambée aussi courte que brusque en avril et mai (+3% pour l'indice mensuel en avril, chiffre controversé tant il apparaissait à contre-courant à l'époque, puis situation étale en mai pour enfin voir l'indice rechuter à -1,8% en juin...).
Pour eux, seuls deux trimestres de baisse de 5% chacun peuvent permettre une franche reprise, mettant le niveau de prix entre 15 et 20% en dessous du plus haut atteint en 2008. Et encore à condition qu'une certaine confiance revienne et que le gouvernement sache l'accompagner de mesures telles que - à effort budgétaire constant - le remplacement du crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, mesure coûteuse et aujourd'hui inadaptée, par une baisse franche des droits de mutation et l'extension à l'ancien du doublement du prêt à taux zéro (PTZ)...
La veille, l'autre grand syndicat d'agents immobiliers, le SNPI (Syndicat national des professionnels immobiliers - 9.500 adhérents), présentant les résultats à mi 2009 de son Observatoire de conjoncture, situait à -22% la baisse moyenne des volumes de transactions au 2ème trimestre par rapport à la même période de 2008, entraînant un recul du chiffre d'affaires des professionnels de 24%. Ce chiffre était cependant en nette amélioration puisque le recul a été jusqu'à -38% et volume et -48% en chiffre d'affaires au 1er trimestre !
Une enquête réalisée par l'Institut I + C en juin 2009 auprès d'un
échantillon de 540 agents immobiliers montre que 58% des sondés continuent de penser que la baisse des ventes devrait persister
au cours de l'été ; il est vrai qu'ils étaient 78% 3 mois avant ; par ailleurs, ils sont malgré tout plus optimistes en Ile de France qu'en province. Mais bien que les chiffres recueillis sur les 3 derniers mois soient moins défavorables à l'activité, ils tempèrent ce qui pourrait être pris pour de l'optimisme. Comme la FNAIM, ils estiment que ce regain d'activité peut s'expliquer par un sursaut après un gel très fort de l'activité fin 2008-
début 2009, par un retour à des financements à des conditions plus favorables de la part des banques en début d'année, mais aussi par le succès du dispositif "Scellier" ou encore à la perte de confiance dans les
placements financiers...
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universimmo.com
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