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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les notaires voient les prix du marché de l'ancien en baisse générale, sauf en Ile-de-France
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29/10/2014
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Au niveau national, l'indice Notaires-INSEE du deuxième trimestre 2014 indique une baisse des prix des logements anciens de 1,3% sur un an, contre 1,9% au premier trimestre. Ces chiffres, publiés le 21 octobre concernent les ventes signées en acte authentique en avril, mai et juin dernier, pour des transactions conclues au cours d'une période floue allant de janvier à avril...
En province, le recul des prix marque cependant un net ralentissement : -0,9% au lieu de -1,8% au premier trimestre. Sur un trimestre, les prix augmentent même faiblement (+0,1%), tirés par ceux des maisons. Mais dans un marché à deux vitesses : dans les 5 plus grandes villes de province (Marseille, Lyon, Toulouse, Nice et Nantes), le marché résiste mieux qu'ailleurs, avec des prix stables ou en légère hausse. Seule exception, le marché des maisons anciennes dans l'agglomération de Nice dont les prix diminuent de 2,7% sur un an ; dans les autres agglomérations comme au niveau des départements, les prix diminuent dans plus de 50% des cas.
Pour l'Ile-de-France, les notaires parisiens et franciliens sont dotés d'un outil plus réactif : les chiffres publiés le 29 octobre vont jusqu'à fin août (transactions arrêtées vers la fin mai...). En 3 mois, de mai à août 2014, les prix des logements anciens signés ont augmenté de 1,8% en Ile-de-France (0,9% pour les appartements et surtout 3,9% pour les maisons). Mais le notaires font remarquer que les prix s'accélèrent traditionnellement l'été, en particulier pour les maisons, car les familles souhaitent généralement disposer de leur nouveau logement avant la rentrée scolaire.
Après correction de cet effet saisonnier, il reste une variation trimestrielle limitée à +0,2% pour l'ensemble des logements, de -0,4% pour les appartements et +1,5% pour les maisons.
Les nouveaux indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires, désormais disponibles pour les maisons en Ile-de-France, en Grande Couronne et en Seine-et-Marne viennent relativiser cette poussée récente des prix. Ils montrent que dès septembre, l'érosion de la valeur des maisons aurait repris.
Au-delà de ce mouvement estival ponctuel, la tendance à une baisse légère des valeurs est confirmée. Le prix des logements anciens et des appartements reculent de 1,3% en Ile-de-France en un an, et de 1,2% pour les maisons. A Paris, le prix au m² des appartements anciens s'établit à 8.180 euros à fin août 2014 (+0,6% en 3 mois mais -0,5% après correction de la saisonnalité) et devrait, d'après les chiffres des avant-contrats, descendre à 8.050 à fin décembre 2014 (transactions conclues d'août à octobre...).
En volume à fin juin 2014, le nombre de transactions au cours des douze mois écoulés est estimé à 735.000 en France métropolitaine, en hausse de 9% sur un an. Selon les notaires, la hausse des volumes marque une pause qui s'explique notamment par la mise en oeuvre des dispositions de la loi ALUR afférentes aux ventes immobilières, dont ils sont au demeurant assez largement responsables.
En Ile-de-France, 39.260 logements anciens ont été signés en acte authentique de juin à août 2014, en hausse de 9% par rapport à la même période en 2013 (+10% pour les appartements, +7% pour les maisons). La fin de l'abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values immobilières a accéléré et concentré les signatures au mois d'août. Sans grande surprise, les plus fortes progressions de l'activité ont été localisées à Paris, secteur de prédilection des investisseurs, avec des ventes en progression de 25% (signatures de juin à août 2014 comparé à la même période en 2013). Mais cet impact a été très circonscrit dans son ampleur (les volumes de transactions restent faibles) et dans le temps. De juin à août 2014, l'activité en Ile-de-France reste
encore 7% en dessous des 42.300 ventes enregistrées en moyenne pendant la période ces 10 dernières années.
Les indicateurs avancés des notaires franciliens préfigurent un mois de septembre en demi-teinte, avec des ventes qui fléchissent à nouveau...
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Les prix de l'immobilier de luxe en forte baisse
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29/10/2014
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Le groupe Barnes, spécialisé dans l'immobilier de prestige se porte bien : de janvier à septembre 2014, son chiffre d'affaires "transactions en immobilier résidentiel" a progressé de 25% par rapport à la même période de 2013. Cette belle performance s'explique à la fois par l'extension des secteurs d'activités et par une nette évolution du marché : si le marché est reparti, c'est selon Barnes en raison de la baisse des prix observée depuis deux ans,
de -2,5% en moyenne à Paris (prix d'un bien moyen parisien : 420.000 euros), de -10% sur les biens supérieurs à 1 million d'euros, et de -25% sur les grands appartements et les maisons "éloignées" de Paris (ex : Versailles). Mais sur ces deux segments, les transactions sont gelées et ne reprendront que lorsque les vendeurs auront intégré une baisse de prix significative. Ainsi, Barnes indique avoir en mandat de vente près de 40 appartements de plus de 300 m² dans le 16e arrondissement,
pour moitié depuis plus d'un an, et 165 maisons dans les Yvelines dont le tiers depuis plus d'un an...
"Nous ne voyons plus d'excès ou d'aberration du point de vue des prix, conclut Thibault de Saint Vincent, Président de Barnes. L'acheteur, qu'il soit français ou étranger, est devenu plus rationnel. Les très grandes surfaces ne séduisent plus,
pour une question de prix et de fiscalité. Les propriétaires de biens de ce type doivent accepter l'idée d'une pondération d'une surface "inutile", comme il existe des pondérations pour les surfaces extérieures. Mais si la baisse de prix a globalement été salvatrice, elle devrait maintenant se stabiliser".
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Vers un redémarrage de la construction de logements ?
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29/10/2014
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Au vu des derniers chiffres publiés par le ministère du logement, la construction de logements neufs continue sa descente aux enfers : avec 269.099 logements mis en chantier au cours des douze mois de octobre 2013 à septembre 2014, elle creuse encore un peu le point bas de la décennie. Le 3ème trimestre s'inscrit encore en baisse de près de 5% sur le 2ème et les 12 mois à près de 11% de moins que la même période un an avant ! Le seuil des 300.000 logements (alors que l'objectif "politique" est de 500.000) n'est atteint qu'avec les mises en chantier des constructions sur bâtiment existant (32.659unités). Mais la chute ralentit globalement un peu : la baisse au 2ème trimestre par rapport au 1er était de 13,3% !
Le logement individuel est particulièrement à la peine : la chute est de 19,8% sur la maison individuelle diffuse sur un an et de 20,3% sur le dernier trimestre (l'individuel groupé en lotissement chute moins, à respectivement -16,5 et -19,2%), alors qu'elle n'est que de 8,1% sur un an et de 8,2% sur le dernier trimestre dans le collectif, tiré par le logement social qui se maintient bien...
Les délivrances de permis de construire reprennent par contre des couleurs sur les mêmes douze mois, pour 391.001 logements au total, en chute de -12,5% par rapport à la même période un an avant, mais en hausse de 3,3% au 3ème trimestre sur le trimestre précédent. Mais un permis de construire ne conduit à une mise en chantier que si un nombre suffisant de logements sont pré-vendus, sur plans. Or l'enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de l'INSEE montre que pour les promoteurs, la tendance à la baisse de la demande de logements neufs s'accentue encore en octobre : le solde d'opinions atteint son plus bas niveau depuis que la série existe (1991), et les perspectives de mises en chantier de logements neufs restent dégradées pour les trois prochains mois. Toutefois, les promoteurs sont moins nombreux qu'en juillet à indiquer une augmentation de leur stock de logements invendus, et ils sont aussi nombreux qu'en juillet à signaler la baisse des prix moyens des logements neufs mis en vente...
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Aggravation de la situation en matière d'expulsions locatives
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28/10/2014
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Le 31 octobre est entrée en vigueur la trêve hivernale 2014-2015. L'occasion pour la Fondation Abbé Pierre de faire le point de l'utilisation de la plateforme téléphonique "Allô Prévention Expulsion" (0810 001 505) lancée il y a 54 ans, destinée à conseiller les ménages menacés d'expulsion. Depuis, ce sont plus de 8.600 ménages qui y ont eu recours. Les observations de l'équipe qui anime cette plateforme, les remontées du secteur associatif et les chiffres officiels soulignent tous une aggravation de la situation :
- augmentation de la proportion de familles monoparentales et de personnes seules ;
- difficulté croissante de reloger les personnes expulsées, tant les secteurs de l'hébergement et du logement social sont engorgés ;
- accélération du nombre de procédures d'expulsion engagées, d'après les chiffres du ministère de la Justice : + 7,7% d'assignations au tribunal entre 2009 et 2013, dont +2,9 % au cours de la dernière période connue atteignant le chiffre de 161.776 assignations en 2013, et sur ce total 125.923 décisions prononçant l'expulsion, à savoir +12,2 % entre 2009 et 2013.
En 10 ans (période 2001 - 2011), le nombre d'expulsions effectives menées avec le concours de la force publique a doublé.
La Fondation souligne que de nombreuses familles risquent l'expulsion ou sont expulsées alors qu'elles devraient être "protégées" au titre du Droit au logement opposable (DALO), depuis la circulaire d'octobre 2012. Certaines préfectures organiseraient donc elles-mêmes des exceptions en contravention aux circulaires ministérielles...
Le 28 octobre, le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées (HCLPD) s'est indigné de l'expulsion la veille à Nice, d'une femme de 98 ans et de sa fille de 64 ans, de leur logement, à quelques jours du début de la trêve hivernale. La mère, grabataire, et sa fille avaient semble-t-il des impayés de plus de 20.000 euros, après avoir été victimes d'une escroquerie de la part d'un courtier, a expliqué leur avocate à l'AFP. "Dans une telle situation, les préfets disposent d'un pouvoir d'appréciation, permettant de suspendre une expulsion au regard de la situation sociale", note le Haut comité. Une demande de logement social a été faite, en vain, ainsi qu'une demande pour bénéficier du DALO.
Mais "la commission de médiation a refusé leur demande, invoquant des motifs qui ne respectent pas les critères fixés par la loi", déplore le Haut comité, qui dénonce aussi "une carence des services sociaux" et une application "répressive" de la loi par le préfet...
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La suppression subreptice d'une aide aux accédants à la propriété ne passe pas inaperçue
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24/10/2014
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Si les aides personnelles au logement - aide personnalisée au logement (APL), allocation de logement familiale (ALF) et sociale (ALS) - profitent essentiellement aux locataires, elles sont jusqu'ici distribuées également, toujours sous conditions de ressources, aux aux emprunteurs qui deviennent propriétaires de leur résidence principale. Actuellement, l'APL est accordée à tous les emprunteurs qui deviennent propriétaires via un "prêt conventionné" (PC) ou un "prêt accession sociale" (PAS), prêt accordé sous conditions de revenus, sur des durées allant jusqu'à 30 ans et permettant également de bénéficier de frais de dossiers et de garanties réduits. "L'APL est une aide très efficace car elle est directement versée à la banque prêteuse et vient donc réduire la mensualité de crédit payée par l'emprunteur jusqu'à 30% dans certains cas. Prise en compte par les banques dans le plan de financement, elle permet donc à des ménages dont l'endettement aurait été trop élevé sans cette aide de devenir propriétaire » explique Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez Vousfinancer.com, courtier en crédits immobiliers. D'autres emprunteurs peuvent bénéficier de l'ALF ou de l'ALS. Or, sans crier gare, le projet de loi de finances pour 2005, arguant de la perte de vitesse de la distribution de ces aides, les supprime et les remplace par un dispositif de sécurisation des ménages avec l'attribution de l'aide en cas de chute des revenus de plus de 30% par rapport au moment où le prêt immobilier a été signé. a noter que cette mesure ne serait pas rétroactive et ne concernerait que les ménages "entrants", c'est à dire, les foyers qui contracteront un emprunt à partir du 1er janvier 2015.
La quasi-suppression de cette aide va cependant exclure du marché de nombreux emprunteurs modestes qui n'auront pas la possibilité de trouver un financement pour leur projet sans l'APL, leur taux d'endettement devenant trop important. Selon la Société de gestion du Fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété (SGFGAS), 27,6% des primo-accédants bénéficiant d'un prêt conventionné étaient éligibles à l'APL Accession au 24 juin 2014. Autant de ménages concernés par cette réforme. La Fédération française des constructeurs de maisons individuelles (FFC) estime que 23.100 logements neufs ne seront plus financés ! D'autres font une estimation plus modérée, à 10.000 logements. Or on estime à 1,8 le nombre d'emplois perdus pour un logement non construit par an...
La mesure provoque déjà une levée de boucliers chez les constructeurs de maisons individuelles et les aménageurs et lotisseurs. "Un couple avec 3 enfants ayant des revenus nets de 20.000 euros par an, achetant un bien ancien à Lyon (zone A) avec un prêt PAS pour une mensualité de 700 euros peut prétendre actuellement à 196 euros d'APL par mois, réduisant sa mensualité à 504 euros et son taux d'endettement à 30%. Sans l'APL, le couple devrait verser une mensualité de 700 euros ce qui ferait grimper son taux d'endettement à 42%, rendant le projet non finançable", explique Sandrine Allonier.
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Le marché immobilier ne profite pas vraiment de la baisse des taux d'intérêt
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23/10/2014
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Ils n'ont pourtant jamais été aussi bas : au 3ème trimestre 2014, les taux des prêts du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 2,68% en moyenne pour l'accession dans le neuf, et 2,66% pour l'accession dans l'ancien. Selon le niveau de l'apport personnel de l'emprunteur et la qualité de la signature (les capacités de remboursement du ménage), les taux pratiqués peuvent descendre plus bas : le quart inférieur des taux se situe en moyenne à 2,41% pour un prêt à 20 ans en taux fixe et à 1,78% en taux variable ! Depuis le début de l'année 2014, les taux ont perdu 49 points de base ! Cela ne suffit pas pour autant à faire redémarrer nettement le marché immobilier, que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien. c'est notamment ce qui ressort des chiffres du 3ème trimestre 2014 de l'Observatoire Crédit Logement/CSA du financement des marchés résidentiels, opéré par le Professeur Michel Mouillart, de l'université Paris Ouest (1).
Dans ce contexte où les taux d'intérêt atteignent des planchers historiques, les revenus moyens de ceux qui ont acheté un bien immobilier résidentiel au 3ème trimestre 2014 sont en hausse par rapport à ceux un an auparavant, mais aussi le coût moyen des opérations réalisées (même si le coût relatif en années de revenus est en léger recul), et par voie de conséquence le montant global emprunté ; par contre, l'apport personnel diminue fortement et la durée moyenne des prêts est en nette augmentation.
La déformation des clientèles qui s'opérait depuis 2009 au détriment des plus jeunes et des revenus les plus modestes semble toutefois enrayée et des clientèles plus jeunes se renforcent même dans le neuf. Il n'en reste pas moins que d'importants segments d'acquéreurs potentiels restent exclus du marché, en raison des incertitudes qu'ils peuvent avoir quant à la pérennité de leur emploi, ou l'impossibilité de répondre aux critères d'octroi des crédits des banques, notamment en termes d'exigence d'apport personnel, en attendant peut-être les effets de la relance du prêt à taux zéro (PTZ).
La production de prêts, qui reflète assez bien le volume des transactions, a fortement fléchi en nombre de prêts au 1er semestre, de même que les montants prêtés, mais ces derniers se sont un peu redressés en septembre, notamment dans le neuf. Le deuxième trimestre a été fortement impacté par l'allongement des délais d'établissement des avant-contrats en raison de l'impréparation des professionnels lors de l'entrée en vigueur de la loi "ALUR" du 24 mars 2014.
Pour Michel Mouillart et les dirigeants de Crédit Logement, le marché, qui bénéficie autant que faire se peut des taux d'intérêt record, est sur un niveau de volume de transactions stabilisé, avec un timide retour des primo-accédants et des investisseurs. Après un redémarrage en fin de 3ème trimestre, le 4ème trimestre devrait être bon en termes d'activité, bénéficiant des décalages des promesses dus à la loi ALUR et de la relance du PTZ dans le neuf, et permettant de finir l'année 2014 en légère progression par rapport à 2013.
Les taux d'intérêt devraient rester à leur plancher actuel au moins jusqu'à la mi-décembre ; les prêts à taux fixes sont influencés par les taux des OAT (obligations assimilées du Trésor), eux aussi aux plus bas historiques à 1,25% fin septembre, et qui pourraient prendre 20 points de base au 1er semestre 2015 puis autant au second semestre, la répercussion sur les prêts immobiliers ne se faisant en général qu'à 50%...
Ces hausses ne devraient pas impacter significativement le marché, mais a contrario il ne faut pas espérer de redémarrage en l'absence d'amélioration économique générale.
A suivre...
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La 2ème action de groupe vise Paris Habitat
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17/10/2014
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Après Foncia attaquée par l'UFC-Que Choisir pour des honoraires facturées indûment aux locataires, c'est au tour de l'association de locataires SLC-CSF d'intenter une action devant le Tribunal de Grande Instance de Paris contre le bailleur HLM Paris Habitat pour obtenir le remboursement de charges locatives versées selon elle indûment par près de 100.000 locataires.
Il s'agit de charges liées à l'entretien du dispositif de télésurveillance des ascenseurs : ce poste de dépenses ne figure pas dans la liste limitative des charges récupérables par les bailleurs sur les locataires, fixée pour les HLM par un décret de 1992 reprenant au mot près le texte du décret du 26 août 1987. Cette pratique illicite occasionne selon l'association attaquante un préjudice annuel d'environ 10 euros par locataire concerné, soit un préjudice total pouvant atteindre 3 millions d'euros pour les locataires de Paris Habitat sur les 3 dernières années...
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Le budget 2015 et l'immobilier
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17/10/2014
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Dans le contexte d'économies général, le ministère du logement, de l'égalité des territoires et de la ruralité préserve ses moyens avec même une hausse, à périmètre égal, de 80 millions d'euros. Il disposera pour 2015 d'un budget de 13,4 milliards d'euros contre 7,6 en 2014, la forte hausse apparente étant essentiellement due au transfert au budget de l'Etat de la part des aides personnalisées au logement qui étaient financées sur le budget de la Sécurité sociale. Celles-ci vont désormais, au travers du fonds national d'aide au logement (FNAL), compter pour près de 11 milliards d'euros dans ce budget. Dans ce total, la contribution d'Action logement (les collecteurs du 1% logement) au FNAL est fixée à 300 millions en 2015. Elle sera versée dans les mêmes conditions que le versement de 2014, c'est-à-dire par l'Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL) au Trésor public puis reversée au FNAL.
Les versements de prestations sur l'APL et l'ALS (allocation logement sociale) sont estimés au total à 13,5 milliards d'euros en 2015, sur un budget total d'aides au logement de 18 milliards.
Les aides personnalisées incluent les aides à l'accession. Le budget 2015 prévoit une réorientation de ces aides vers un dispositif de sécurisation des ménages avec l'attribution de l'aide en cas de chute des revenus de plus de 30 % par rapport au moment où le prêt immobilier a été signé. Le dispositif proposé permet d'offrir une forme d'assurance contre les accidents de la vie.
Concernant les autres aides, le prêt à taux zéro (PTZ) est renforcé depuis le 1er octobre 2014 pour permettre à un plus grand nombre de ménages d'en bénéficier. Un objectif de 80.000 prêts par an est fixé. Le budget 2015 entérine les nouvelles conditions plus favorables (allongement du différé d'amortissement, plafonds de revenus et montant des PTZ augmentés dans les zones moyennement et peu tendues B2 et C), avec un montant d'aides pour l'ensemble des prêts signés en 2015 porté à 1 milliard d'euros. Il simplifie les conditions d'accès au PTZ et ouvre son bénéfice à la réhabilitation de logements dans des communes rurales.
Une TVA réduite à 5,5% sera appliquée pour l'accession sociale dans le neuf dans 1.300 quartiers prioritaires pour favoriser la mixité et le renouvellement urbain.
Les crédits budgétaires alloués à l'hébergement sont de 1,3 milliards d'euros pour 2015, comme en 2014. Un programme de logements très sociaux – à loyers et charges maîtrisés, réservés aux ménages cumulant des difficultés financières et sociales – a donné lieu à un premier appel à projets lancé en fin d'année 2013. La montée en charge sera progressive vise une production annuelle de 3.000 logements bénéficiant de prêts très bonifiés (PLAI) et de subventions complémentaires financés par le fonds national de développement d'une offre de logements locatifs très sociaux (FNDOLLTS). Le fonds est alimenté par les majorations des prélèvements appliqués aux communes n'ayant pas atteint leur taux légal de 25% ou de 20% de logements sociaux au titre de l'article 55 de la loi SRU. Le montant des subventions complémentaires devrait s'élever à près de 15 millions d'euros en 2015.
Le gouvernement accélère également le développement de l'offre de logements intermédiaires dans les zones tendues, par les investissements locatifs des particuliers et avec l'aide des investisseurs institutionnels (assurances, caisses de retraite, mutuelles…). Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif fiscal "Duflot" d'investissement locatif destiné aux particuliers est modifié afin d'améliorer son attractivité. Il est désormais appelé dispositif "Pinel" : les investisseurs ont le choix de s'engager à louer pour 6, 9 ou 12 ans en contre-partie d'avantages fiscaux proportionnels (12 %, 18 % ou 21 %) ; il est possible désormais de louer à un ascendant ou à un descendant ; l'intégralité de la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), respectant les conditions de location, peut également bénéficier des mêmes conditions de ce régime d'investissement locatif.
La mobilisation du foncier privé est recherchée par l'alignement du régime d'imposition des plus-values immobilières résultant de la cession de terrains à bâtir sur la fiscalité applicable aux immeubles bâtis, et une exonération exceptionnelle de 30% sur les plus-values générées par les transactions ayant fait l'objet d'une promesse de vente entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015. De plus, pour encourager la vente de foncier privé pour la construction de logements, un abattement exceptionnel de 100.000 euros sera créé pour les donations de terrains réalisées jusqu'à fin 2015 à la condition qu'ils soient ultérieurement construits. Une exonération sera également mise en place pour les donations de logements neufs entre vifs. Les établissements publics fonciers de l'État auront, pour leur mission de production de foncier et de portage de copropriété, la possibilité de lever jusqu'à 510 millions d'euros de recettes fiscales.
Les ressources de l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) passent de 306 millions d'euros en 2014 à 468 millions en 2015. Le budget 2015 simplifie le dispositif de crédit d'impôt développement durable (CIDD) en ouvrant son bénéfice dès la réalisation d'une action de rénovation (suppression de l'obligation de réalisation de plusieurs travaux ou "bouquet"). Son taux est porté uniformément à 30%. Par ailleurs, les procédures d'instruction par les banques de l'éco-prêt à taux zéro sont simplifiées pour tripler le nombre de prêts aidés.
Enfin, à noter que les aides à l'épargne logement vont compter dans le budget de 2015 pour 474 millions d'euros.
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Le projet de loi Macron, les notaires et les huissiers
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16/10/2014
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Le ministre de l'économie, de l'industrie et du numérique, Emmanuel Macron, a présenté au conseil des ministres du 15 octobre les grandes lignes du projet de loi en préparation "pour l'activité", qui comprend entre autres les mesures envisagées de modernisation du cadre des professions réglementées du droit, tout en confirmant l'exclusivité de leurs missions de service public. Il a indiqué que la modernisation se fera sur plusieurs axes : installation et implantation facilitée, en particulier pour les jeunes professionnels - moins audible que les protestations des titulaires de charges, c'est une revendication forte de nombreux jeunes diplômés -, pour créer de l'activité ; ouverture de l'accès au capital pour encourager l'investissement, rendre l'activité plus efficace et encourager l'interprofessionnalité ; enfin, une réglementation des tarifs reflétant davantage les coûts réels.
La loi prévoira aussi la fusion des professions d'huissier de justice, de mandataire judiciaire et de commissaire-priseur judiciaire dans une profession unique de l' "exécution judiciaire".
Il est aussi indiqué que le projet de loi s'inspirera des conclusions des deux missions parlementaires en cours : une mission d'information sur les professions juridiques réglementées présidée par Cécile Untermaier, et une mission auprès du ministre de l'économie sur les professions réglementées confiée à Richard Ferrand.
Les notaires installés sont vent debout contre ces propositions et notamment la suppression qui se profile du droit de présentation pour les notaires quittant leur charge (en fait le droit de céder leur office ou leurs parts dans celui-ci), et l'ouverture du capital des sociétés d'exercice libéral à d'autres professionnels du secteur. Pour le premier aspect, ils se disent décidés à demander une indemnisation, qu'ils estiment 8 milliards d'euros ! Ils avancent la jurisprudence du Conseil constitutionnel et de la Cour européenne des droits de l'homme, et citent comme preuve à l'appui les précédents d'indemnisations intervenues pour les commissaires-priseurs judiciaires, les courtiers interprètes et les conducteurs de navires ainsi que pour les avoués.
"Nous sommes titulaires de nos charges, et le droit de présentation fait partie du droit de propriété. Donc, comme lors d'une expropriation, il faudra nous indemniser", a répété Jean Tarrade, président du Conseil supérieur du notariat (CSN) au Figaro. Selon lui, le calcul est simple: "Le chiffre d'affaires de la profession est de 6 milliards pour 2013. La Chancellerie applique un coefficient compris entre 1 et 1,3 pour fixer la valeur de nos études. On tombe bien sur 8 milliards"...
Bercy réfute cette argumentation qui serait valable quand on supprime une profession, mais pas quand on ouvre la concurrence au sein d'une même profession bénéficiaire d'un monopole ! La liberté d'installation ne remet pas en cause le monopole et le droit de présentation. Donc il n'y a pas d'indemnisation ! Bercy balaie l'hypothèse d'une compensation, et indique que, si un notaire s'estime lésé, il lui appartiendra, individuellement, de saisir les tribunaux, de faire reconnaître le préjudice subi et de le chiffrer. "Mais il faudra le prouver", indique le ministère de l'Économie, cité par Le Figaro...
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La taxe foncière en hausse modérée en 2014 mais surtaxe à venir des terrains constructibles !
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16/10/2014
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En moyenne, sur les 50 plus grandes villes de France, la hausse de taxe foncière a été de 1,12% en 2014 contre 3% en 2013. L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui chaque année s'évertue avec son Observatoire des taxes foncières à dénoncer la "flambée" des impôts locaux, le reconnaît, et en est réduite à afficher la hausse sur une durée de plus en plus longue, à présent sur 5 ans de 2008 à 2013, soit 21,2%, un peu moins de 4% par an. C'est certes nettement plus que l'inflation, l'évolution des loyers et des revenus des ménages, mais en grande partie en raison de l'augmentation générale et uniforme des valeurs locatives votée chaque année par le parlement, et systématiquement supérieure à l'inflation...
Il est cependant une catégorie de contribuables pour qui la taxe foncière va exploser à partir de 2015 : les propriétaires de terrains constructibles non bâtis, en zones tendues. La loi de finances pour 2014 a instauré pour eux une majoration automatique de 25% du montant de la taxe foncière de base, plus une majoration de 5 euros/m². Cette mesure devait s'appliquer en 2014. Les agriculteurs ont obtenu, lors de l'adoption de la loi de finances pour 2014, que les terrains agricoles en soient exonérés. Mais les autres propriétaires doivent se contenter d'un report d'un an. A partir de 2017, la majoration forfaitaire passe de 5 à 10 euros /m2. Le propriétaire d'une parcelle de 1.000 m2 située dans une zone constructible paiera 5.000 euros de majoration forfaitaire, et 10.000 euros à partir de 2017 !
Dans les autres régions, les propriétaires de terrains constructibles ne seront pas nécessairement épargnés, les communes pouvant imposer si elles le souhaitent une hausse d'impôt pouvant atteindre 3 euros le m2. L'objectif est clairement de forcer le propriétaires à vendre leurs terrains en vue de favoriser la construction. Le gouvernement a choisi de manier à la fois le bâton et la carotte : ceux qui vendront rapidement leurs terrains bénéficieront en effet de façon temporaire d'un abattement de 30% sur les plus-values de cessions en 2015.
A l'approche de l'entrée en vigueur - on admirera une fois de plus le manque de mobilisation en temps utile -, cette taxation suscite de très fortes réactions, notamment des maires de petites communes qui n'ont pas forcément de déficit de construction, ou qui considèrent ne pas en avoir en raison de l'hostilité de leurs administrés à l'égard de la densification. Pris à parti par plusieurs d'entre eux, le gouvernement semble prêt à lâcher un peu de lest. Initialement étaient visées les 28 unités urbaines englobant quelque 1.100 communes soumises à la taxe sur les logements vacants. Devant le lobbying de certains élus - notamment de Haute-Savoie à cause de la proximité avec la Suisse -, ce zonage devrait donc être revisité afin d'épargner les communes éloignées des grandes agglomérations. Il faut dire que certains maires ont menacé de refuser de fournir la liste des terrains concernés avant le 1er octobre au fisc.
La ministre du logement, Sylvia Pinel, a également indiqué lors du débat parlementaire qui a commencé sur le budget que "le problème peut résulter de certains documents d'urbanisme trop généreux" dans leur classement des terrains constructibles. Autrement dit, les maires peuvent déclasser les terrains si nécessaire pour qu'ils échappent à cette hausse de la fiscalité foncière, ce qui est plus facile à dire qu'à faire, car il faut modifier les plans locaux d'urbanisme (PLU).
Il reste que les propriétaires qui n'auront pas la chance de voir leur commune échapper au dispositif, ne pourront y échapper qu'à trois conditions : faire exploiter le terrain par un agriculteur, déposer un permis de construire, une autorisation de lotir ou un permis d'aménager, ou tout simplement vendre la parcelle avant le 31 décembre de l'an prochain. Encore faut-ils qu'ils le puissent : de nombreux propriétaires de terrains en zone rurale les verraient bien classés non constructibles, car ils le sont de fait, et deviennent, si eux-mêmes n'ont pas les moyens de construire, invendables avec cette surtaxation !
En tous cas, il n'est pas question de report ou d'annulation de cette mesure, du moins pour le moment : vu le nombre de propriétaires concernés, un mouvement de "bonnets rouges" n'est pas à exclure d'ici quelques mois...
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