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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Après une remontée pendant le confinement, les taux d'intérêt se stabilisent à nouveau
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7/8/2020
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En juin 2020, le taux moyen des prêts immobiliers hors assurance avait, selon le baromètre Crédit-Logement/CSA du financement des marchés résidentiels, atteint 1,29% contre 1,13% au mois de mai et 1,05% en avril. Une hausse en trois mois de 14 points, en réponse à la montée des risques de défaut des emprunteurs et à l’incertitude sur les évolutions macroéconomiques et financières associés à la crise économique (montée du chômage et perte de pouvoir d’achat) déclenchée par l’épidémie Covid-19 et la mise en œuvre du confinement. Elle a mis un terme aux deux années durant lesquelles le taux moyen s’était régulièrement maintenu sous l’inflation. Mais cette hausse a fait long feu : en juillet, le taux moyen des prêts du secteur concurrentiel recule à 1,25%.
Pendant ce temps, la durée des prêts diminue aussi (-6 mois), signe que le marché se recentre sur des acheteurs plus aisés ; dès les deux premiers mois de 2020, l'activité d'octroi de nouveaux prêts (la "production") avait baissé suite à la mise en œuvre des recommandations du HCSF (nombre de prêts accordés en recul de 6,6 % en glissement annuel), les conséquences du confinement ayant ensuite amplifié le recul de l’activité avec l'abandon ou le report d’une grande partie des projets envisagés. Avec le déconfinement, un effet rattrapage a été observé en juin et cette reprise s'est poursuivie en juillet. Mais ce rebond n’a pas permis de retrouver le niveau d’activité de février 2020.
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Les charges de copropriété ont augmenté de 2% en 2019, et de 48% depuis 2007
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6/8/2020
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Pour la dixième année, L’Association des responsables de copropriété (ARC) a livré les résultats de son enquête sur les charges de copropriété, issue des comptes annuels de 2.500 copropriétés situées sur toute la France. Elle a analysé l’évolution des charges sur un an, depuis l’exercice 2007, date de création de son observatoire, OSCAR.
Globalement, les charges ont augmenté d’environ 2% entre 2018 et 2019 alors que leur hausse se situait à 5% entre 2017 et 2018. Cette augmentation est deux fois plus importante que celle de l’inflation générale qui a évolué de 1,1% d’après l’INSEE et légèrement supérieure à celle du périmètre des dépenses supportées par les copropriétés qui a évolué de 1,6% (indice de consommation des services). Cette évolution somme toute mesurée des charges s’explique par la stabilisation des dépenses de chauffage d’un exercice à l’autre, qui représentent 1/3 des dépenses totales. Ce résultat est la conséquence d’un effet compensatoire entre l’augmentation moyenne des tarifs des ressources énergétiques et la diminution des besoins en chauffage du fait d’un hiver et d’un automne moins froids que lors du précédent exercice. Les autres postes de charges sont restés sur leurs trajectoires de dépenses habituelles avec des taux d’augmentation élevés pour les contrats d’assurance et les prestations particulières des contrats de syndic professionnel.
Depuis 2007, les charges de copropriété ont augmenté de 47,9%. La hausse la plus importante concerne sans surprise les contrats d’assurance (+113%), du fait du double impact de l’accentuation de la sinistralité nationale et locale, cette dernière résultant du vieillissement inéluctable du parc immobilier. Les dépenses de gestion courante ont augmenté quant à elles de 66,7%, en grande partie du fait de la forte revalorisation des forfaits de base à l’occasion de la mise en place des contrats-types de syndic. Les dépenses de chauffage et d’eau chaude sanitaire ont augmenté de 53,7% sur cette période, soit en moyenne près de 5% par an.
En 2019, les charges par m2 de surface habitable d'appartement s'établissent en moyenne à 50,9 euros par an, mais avec de fortes disparités en fonction des régions : elles atteignent 56,2 euros à Paris, alors qu'elles ne sont que de 37,3 euros en zone méditerranéenne, en passant par 50 en Ile-de-France hors Paris, 42 dans le Nord, Est et Centre de la France, 40,6 en zone atlantique. Des différences importantes apparaissent aussi sans surprise en fonction des services offertes dans les immeubles : une copropriété avec tous les services collectifs, gérée par un syndic professionnel affiche une moyenne de 50,87 euros de charges par m2, alors qu'une copropriété sans chauffage et gardiennage affiche 31,20 euros par m2 ! La différence moyenne des charges dans une copropriété avec syndic professionnel et une avec syndic bénévole est de 3,17 euros par m2 pour une copropriété avec tous les services, mais seulement de 0,05 euros lorsqu'elle n'a ni chauffage ni gardiennage, phénomène qui mérite analyse...
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Batiment : la DGCCRF sur tous les fronts
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3/8/2020
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La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a rendu le 27 juillet son bilan d'activité pour 2019. Il en ressort que la lutte contre les fraudes à la "rénovation à 1 euro" ont occupé une bonne partie des équipes d'enquêteurs.
Globalement, l'immobilier, le logement et le bâtiment représentent la deuxième catégorie de réclamations en nombre en 2019, après celles relatives à des produits non alimentaires. L'habitat relève donc d'un "secteur à risque" qui fait l'objet d'une "surveillance étroite" de la part de la DGCCRF, a précisé Virginie Beaumeunier, directrice générale. En 2019, les enquêtes pour pratiques déloyales suite à une plainte ont concerné 469 établissements : entreprises du bâtiment, mais aussi prestataires, démarcheurs, sous-traitants, artisans, associations, établissements de crédit, ou encore sociétés de domiciliation…
Des enquêtes de contrôle, il ressort que 56% des entreprises étaient en anomalie, et 69% de celles-ci disposaient du label RGE. La DGCCRF a procédé, suite à ces 469 contrôles, à 234 avertissements, 163 injonctions administratives, 74 procès-verbaux administratifs et 180 procès-verbaux pénaux. Elle a été dans plusieurs cas jusqu'à recourir à la saisie pénale de biens appartenant aux dirigeants d'entreprises délinquantes dans les Hauts-de-France ou en Auvergne-Rhône-Alpes, pour des montants de fraude "pouvant atteindre plusieurs millions d'euros", a expliqué la directrice générale. Cette procédure permet de geler les avoirs dans l'attente d'un jugement au fond, en "évitant qu'ils ne soient mis hors de portée des juges".
Les manquements constatés les plus courants concernent essentiellement le non-respect des droits des consommateurs en matière de vente à domicile, d'information pré contractuelle, et l'usage de pratique commerciales trompeuses, voire agressives, indique le rapport d'activité. Les plaintes sont de plus en plus concentrées sur le dispositif des certificats d'économie d'énergie (CEE) et en particulier les opérations d' "isolation des combles à 1 euro", précise la DGCCRF.
Devant l'ampleur de ces fraudes, le gouvernement a décidé courant juillet 2020 de réduire l'aide à l'isolation thermique par l'extérieur (ITE) ; la crainte est réelle que les 30 milliards du plan de relance qui vont être consacrés à la transition écologique donnent des idées aux spécialistes de ce genre de fraude...
Autre domaine d'intervention de la DGCCRF : les contrats de construction de maisons individuelles, dont la réglementation est depuis de nombreuses années insuffisamment respectée. Plus de 1.000 contrôles ont été effectués, en 2019, auprès de constructeurs, promoteurs, bureaux d'étude, et architectes, dans le domaine de la construction de maisons individuelles. Sur les 235 entreprises contrôlées, 138 étaient en anomalie, soit un taux de non-conformité de 59%, "en légère hausse par rapport à 2018". Parmi les anomalies relevées, les plus graves concernent "l'absence de garantie de livraison avant l'ouverture du chantier", "le défaut de conclusion d'un contrat de construction de maison individuelle", ou encore "la présence de clauses abusives". Le manquement le plus courant concerne le non-respect de la réglementation de ces contrats spécifiques. 91 avertissements ont été émis, 32 injonctions, 25 procès-verbaux pénaux et un procès-verbal administratif. D'après les retours de la DGCCRF, "les professionnels, dans leur ensemble, ont respecté l'injonction qui leur a été adressée".
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Reconduction à l’identique du décret d’encadrement des loyers à la relocation
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1/8/2020
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Un décret du 30 juillet 2020 prolonge pour une période d'un an (soit jusqu'au 31 juillet 2021) les dispositions d'encadrement des loyers en taux d’évolution lors des changements de locataire dans les zones tendues. Les communes où s'appliquent ces dispositions sont celles listées par le décret du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants.
Rappelons que lorsqu'un logement vacant fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL), la date de référence à prendre en compte pour cette révision étant celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau contrat de location. Les dispositions en vigueur prévoient des modalités adaptées dans les secteurs où un encadrement des loyers par plafonnement est instauré (actuellement à Paris et à Lille), et permet, par ailleurs, des dérogations en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué.
Sont exclus du plafonnement en taux d'évolution les logements faisant l'objet d'une première location et les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.
La dérogation pour travaux s'applique lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ; dans ce cas, le bailleur peut procéder à une hausse du loyer annuel jusqu'à 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises. Si le bailleur a réalisé depuis moins de six mois des travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, celui-ci peut être librement réévalué.
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé à l'IRL.
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Révision des loyers des baux d'habitation : l'IRL reflue encore, à +0,66%
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17/7/2020
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L'IRL (indice de référence des loyers) continue son lent reflux au 2ème trimestre 2020, avec une valeur d'indice de 130,57, soit une évolution de +0,66% sur un an, après +0,92% au 1er trimestre, +0,95% au 4ème trimestre 2019, +1,20% au 3ème trimestre, +1,53% au 2ème, +1,70% au 1er, et +1,74% au 4ème trimestre 2018 (1)... (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc, même si c'est avec retard, les évolutions de l'inflation, ce qui laisse présager une séquence haussière d'au moins un ou deux trimestres...
Rappelons que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement, le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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53% des annonces immobilières parisiennes ne respectent pas l’encadrement des loyers
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24/6/2020
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Selon une étude de Meilleurs Agents publiée le 24 juin, plus d'une annonce sur deux ne respecterait pas l'encadrement des loyers à Paris (53%). L’étude a été réalisée à partir des annonces d’agences immobilières pour des locations non meublées entre le 1er juillet 2019 et le 15 juin 2020 (5.500 annonces) disponibles par quartier et type de bien à Paris.
Il ressort de cette étude que l’encadrement des loyers est le moins respecté quand les logements sont situés dans les arrondissements les plus chers de la Capitale : Paris 6° (70%), Paris 7° (60%) et Paris Centre (67%). Les petites surfaces, qui intéressent surtout un public jeune à faibles ressources sont les plus touchées par ce phénomène. En effet, près de 80% des annonces d'appartements de moins de 20m2 seraient illégales contre 45% pour les appartements de 60m2 à 80m2. Ailleurs, les petites surfaces sont là encore les plus perdantes car les loyers affichés dépassent de 22% en moyenne le loyer de référence et les abus peuvent aller bien au-delà. Ainsi, un petit deux pièces de 18m² dans un immeuble 1900 dans le quartier de la Plaine Monceau du 17° arrondissement est affiché à 1.000€ par mois (hors charges) alors qu’il devrait être affiché à 555€ maximum, souligne l’étude.
Depuis le retour de l’encadrement des loyers à Paris le 1er juillet 2019 la hausse des loyers a été contenue. Cependant, depuis le début de l’année, la tendance haussière repartirait selon Meilleurs Agents.
Source : Meilleurs Agents Plus d'une annonce sur deux ne respecte pas l'encadrement des loyers à Paris - 24 juin 2020-
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Les charges de copropriété ralentissent leur hausse mais celle-ci reste supérieure à l’inflation
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22/6/2020
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Dans son observatoire des charges de copropriété (OSCAR), l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) a analysé comme chaque année l’évolution des charges du dernier exercice comptable (2019) par rapport à l’exercice précédent (2018) et depuis l’exercice 2007, date de naissance de cet observatoire. Globalement, les charges ont augmenté de 2% entre 2018 et 2019, alors qu’elles avaient augmenté de 5% entre 2017 et 2018. L'ARC précise que cette augmentation est cependant quasiment le double de l’inflation générale qui a évolué de 1,1% d’après l’INSEE et légèrement supérieure à celle du périmètre des dépenses supportées par les copropriétés qui a évolué de 1,6%.
Les postes qui font l’objet de la plus forte augmentation sont : les contrats d’assurance (6%), l’électricité (5%), les frais de gestion (4%). Le chauffage a représenté près de 14,6 euros par m², en légère baisse par rapport à l’an dernier, l’automne et l’hiver 2019 ayant été moins froids que l’année précédente : les DJU (Degrés-Jours-Unifiés) de 2019 sont en effet inférieurs de 2,7% à ceux du relevé de 2018.
Les frais d’entretien (2%) sont de mieux en mieux maîtrisés, les copropriétés mettant davantage en concurrence les prestataires, ce qui leur permet de contenir l’évolution de ces prestations qui reste ainsi proche de l’indice d'évolution de la consommation de services.
Les charges de gardiennage ont augmenté de 2,2% entre 2018 et 2019, au même niveau d’évolution constatée avant 2017, après une forte augmentation attribuée à la mise en œuvre des dispositifs de mutuelle et de prévoyance ainsi que de la classification des postes de gardien et d’employé d’immeuble, réforme qui s’est potentiellement traduite par d’importantes revalorisations salariales en 2017/2018.
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Les propositions pour le logement de la Convention citoyenne pour le climat
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19/6/2020
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Initiée par le président de la République à l'issue du grand débat de 2019 consécutif au mouvement des "gilets jaunes", la Convention citoyenne pour le climat avait pour mandat de définir une série de mesures permettant d’atteindre une baisse d’au moins 40% des émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030 (par rapport à 1990) dans un esprit de justice sociale.
Les 150 membres de la Convention ont travaillé pendant 9 mois en groupes de travail, sur les thématiques suivantes : se loger, se nourrir, produire et travailler, consommer, et se déplacer. Ils voteront vendredi 19 et samedi 20 juin sur les 150 propositions issues de ces cinq groupes. Ils détermineront également les propositions qui pourront faire l'objet d'un référendum.
Un rapport faisant état de leurs réflexions et les propositions retenues seront présentées ce dimanche à la ministre de la Transition écologique et solidaire, Élisabeth Borne. Emmanuel Macron devrait recevoir les membres de la commission le lundi 29 juin à l’Élysée.
En matière de logement les mesures envisagées sont :
Sur la rénovation énergétique des bâtiments :
- Contraindre les propriétaires occupants et bailleurs à rénover leurs biens de manière globale ;
- Rendre obligatoire le changement des chaudières au fioul et à charbon d'ici à 2030 dans les bâtiments neufs et rénovés ;
- Déployer un réseau harmonisé de guichets uniques pour les aides et subventions ;
- Instaurer un système progressif d'aides à la rénovation, avec prêts et subventions pour les plus démunis ;
- Former les professionnels du bâtiment pour répondre à la demande de rénovation globale, et assurer une transition de tous les corps de métier du BTP vers des pratiques éco-responsables.
Réduire la consommation d'énergie :
- Contraindre par des mesures fortes les espaces publics et les bâtiments tertiaires à réduire leur consommation d’énergie ;
- Changer en profondeur les comportements en incitant les particuliers à réduire leur consommation d'énergie ;
- Inciter à limiter le recours au chauffage et à la climatisation dans les logements, les espaces publics et ceux ouverts au public ainsi que les bâtiments tertiaires (température moyenne maximale de 19°, renoncer à la climatisation en deçà de 25°).
Lutter contre l'artificialisation des sols :
-Définir une enveloppe restrictive du nombre d'hectares maximum pouvant être artificialisés réduisant par 2 l’artificialisation des sols ;
- Interdire toute artificialisation des terres tant que des réhabilitations ou friches commerciales, artisanales ou industrielles sont possibles dans l’enveloppe urbaine existante ;
- Prendre immédiatement des mesures coercitives pour stopper les aménagements de zones commerciales périurbaines très consommatrices d'espace ;
- Protéger fermement et définitivement les espaces naturels, les espaces agricoles périurbains et les forêts périurbaines. S’assurer d’une gestion durable de l’ensemble des forêts privées et publiques. S’assurer de la création de ceintures maraîchères autour des pôles ;
- Faciliter les changements d’usage des terrains artificialisés non occupés ;
- Faciliter les réquisitions de logements et bureaux vacants ;
- Faciliter les reprises et réhabilitations des friches, notamment par la possibilité pour les communes d’exproprier les friches délaissées depuis 10 ans ou plus ;
- Évaluer le potentiel de réversibilité des bâtiments avant toute démolition ;
- Permettre la construction d’immeubles collectifs dans les zones pavillonnaires ;
- Renforcer les contrôles du respect des obligations de protection des espaces et de limitation de consommation des terres non urbanisés, sanctionner pénalement les manquements ;
- Sensibiliser à l’importance et l’intérêt de la ville plus compacte, et construire une nouvelle culture de l’habitat collectif ;
- Financer les rénovations des logements dans les petites communes ;
- Rendre les centres plus attractifs par la revitalisation des commerces et le maintien des écoles en milieu rural...
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Encadrement des loyers à Paris : fixation des loyers de référence au 1er juillet 2020
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8/6/2020
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Le préfet d’île-de-France, Michel Cadot, a signé le 3 juin l'arrêté fixant les nouveaux loyers de référence majorés et les loyers de références minorés applicable sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris à compter du 1er juillet 2020 pour les logements nus ou meublés.
Ce dispositif, qui avait été mis en place une première fois en 2015 avant d'être annulé par la justice fin 2017, est depuis le 1er juillet 2019 de nouveau, expérimenté pour une durée de cinq ans, jusqu'en 2023. L'augmentation moyenne au 1er juillet 2020 est selon le PAP « modérée », bien que souvent supérieure à l'indexation des baux en cours (0,92 % sur un an) aussi bien les petites surfaces que les grands logements.
L’encadrement s’applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2020 pour les locations nues et meublées : nouveaux emménagements (relocations et premières locations), renouvellements de baux et baux mobilité. Les baux en cours et les reconductions tacites à l’expiration du bail (en l’absence de contestation du montant du loyer dans les délais légaux) ne sont pas concernés.
Le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location respectant le contrat-type réglementaire :
- Contrat type de location ou de colocation de logement meublé - 08/06/2020)
- Contrat type de location ou de colocation de logement vide - 08/06/2020)
En cas d’absence de ces mentions, le locataire peut adresser au bailleur une mise en demeure dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat pour porter cette information au bail, puis à défaut de réponse dans le délai d’un mois ou en cas de refus, saisir dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure, le tribunal d’instance afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.
Ces plafonds sont en ligne sur une carte interactive, pour permettre aux propriétaires et locataires de savoir si le loyer fixé pour leur logement est conforme à l'encadrement ou non.
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Le prix des logements anciens, juste avant la crise
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28/5/2020
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Les Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens parus ce jour indiquent que, sur 12 mois au 31 mars 2020, la moyenne de la hausse des prix dans l’ancien en France (hors Mayotte) s'est nettement accentuée à 5% (6,4% pour les appartements et 4% pour les maisons).
Au premier trimestre 2020, les prix des logements anciens en Île-de-France ont augmenté de nouveau plus rapidement qu’aux trimestres précédents : +2,2% par rapport au quatrième trimestre 2019, après +1,6% et +1%. Sur un an, les prix poursuivent leur accélération : +5,7% entre le premier trimestre 2019 et le premier trimestre 2020, après +4% au quatrième trimestre 2019 et +3,6% au troisième. Cette hausse continue d’être principalement portée par les prix des appartements, qui augmentent de 6,8% sur un an contre 3,4% pour les maisons. En particulier, à Paris, les prix des appartements ont augmenté de 8% sur un an au premier trimestre 2020, après +6,7% au quatrième trimestre 2019 et +6,2% au troisième. Hors Paris, la hausse annuelle des prix des logements anciens reste notable, mais est moins marquée : +4,6%.
En province, au premier trimestre 2020, les prix des logements anciens en province augmentent à un rythme soutenu : 1,7%, après 1,2% et 1%. Sur un an, la hausse des prix continue de s’accentuer, elle est similaire ce trimestre à celle observée en Île-de-France hors Paris : +4,7% entre le premier trimestre 2019 et le premier trimestre 2020, après +3,6% et +3%. Comme pour l’Île-de-France, ce sont les prix des appartements qui sont les plus "dynamiques" selon les termes des notaires : +6% sur l’année, même si ceux des maisons augmentent également de façon soutenue : +4,1%.
Le volume annuel de transactions diminue au premier trimestre 2020, mais reste à un niveau très élevé : en mars, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois est estimé à 1.037.000 après 1.065.000 fin décembre 2019 et 982.000 fin mars 2019.
Cependant l’INSEE souligne que les estimations publiées concernant le 1er trimestre 2020 peuvent, compte tenu du contexte de lutte contre la propagation du Covid-19, être moins précises qu’à l’accoutumée, du fait de délais additionnels de traitement ou de déclarations administratives affectés par deux semaines de confinement. D’autre part, les chiffres communiqués par l'INSEE, à partir des données communiquées par les notaires, sont d'une part corrigés des variations saisonnières, et d'autre part établis à partir des ventes signées en acte authentique. Or il y a un décalage moyen de 3 mois entre la conclusion de la transaction, qui fait le vrai prix de marché, et la signature de l'acte définitif.
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universimmo.com
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