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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Construction immobilière : le point bas n'est pas encore atteint
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24/4/2009
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C'est ce qui ressort des enquêtes trimestrielles de conjoncture de l'INSEE. Selon l'enquête dans la construction immobilière, les promoteurs immobiliers interrogés en avril 2009, voient la demande de logements neufs à acheter continuer à se contracter mais plus modérément qu'en janvier dernier. malgré l'engouement supposé pour le nouveau régime de défiscalisation "Scellier", la demande de logements destinés à la location reste selon eux peu soutenue. En conséquence, pour ces logements, les perspectives de mises en chantier se replient. Pourtant selon l'INSEE, les entrepreneurs sont toujours nombreux à désirer mettre à l'étude de nouveaux programmes : près de trois entrepreneurs sur cinq pour les logements destinés à la vente et environ trois entrepreneurs sur quatre pour ceux destinés à la location.
Les promoteurs n'ayant pas tardé à réagir à la baisse des ventes, les stocks de logements neufs invendus sont jugés nettement moins importants qu'au trimestre précédent. Par ailleurs, d'après les promoteurs interrogés, la baisse du prix moyen des logements neufs a été un peu moins marquée ce trimestre. Parallèlement, l'apport personnel des candidats à l'acquisition d'un logement neuf a diminué moins fortement. De même, les moyens de financement consacrés aux achats de logements neufs continueraient de se replier dans les prochains mois mais à un rythme plus modéré que précédemment.
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Les chauffe-eau solaires obligatoires en Outre-mer
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21/4/2009
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Un décret publié le 19 avril, mettant en place une réglementation thermique spécifique aux départements d'outre-mer, vient d'y rendre obligatoires les chauffe-eau solaires dans les logements neufs. Il prévoit notamment que "dans les départements de la Guadeloupe, de la Guyane, de la Martinique et de La Réunion, les bâtiments d'habitation nouveaux et parties nouvelles de bâtiments d'habitation existants sont construits et aménagés de telle sorte qu'une protection solaire et une ventilation naturelle limitent le recours à la climatisation" ; par ailleurs, "dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de La Réunion, tout logement neuf compris dans un bâtiment d'habitation (...) est pourvu d'un système de production d'eau chaude sanitaire", et dans ces mêmes départements ainsi que dans le département de la Guyane "lorsqu'un système de production d'eau chaude sanitaire est installé dans un logement neuf, cette eau chaude est produite par énergie solaire pour une part au moins égale à 50% des besoins sauf si l'ensoleillement de la parcelle ne permet pas de mettre en place un système de production d'eau chaude sanitaire par énergie couvrant au moins 50% des besoins"...
A noter aussi que dans tous ces départements, "les bâtiments d'habitation nouveaux et parties nouvelles de bâtiments d'habitation existants sont construits et aménagés de telle sorte que soit privilégiée l'aération naturelle".
Ces dispositions s'appliquent aux projets de construction de bâtiments qui font l'objet d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable déposées à compter du 1er juin 2010.
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L'OFCE prévoit une chute de 23% des prix de l'immobilier d'ici fin 2010
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20/4/2009
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Pour les économistes de l'OFCE (Observatoire français des conjonctures économiques), le marché l'immobilier ne résistera pas au ralentissement de l'économie. Le ralentissement des ventes, entraîné par la hausse du chômage et les difficultés d'accès aux crédits bancaires persistantes finira inévitablement selon eux par impacter fortement les prix.
Il est vrai que l'OFCE prévoit globalement une baisse du PIB de 2,3% en 2009, et une nouvelle contraction, de 0,2%, en 2010. Les mêmes économistes prévoient la destruction de 800.000 emplois en 2009 et 2010.
Une semaine avant, c'était l'agence de notation Fitch (une des trois agences de notation mondiales), qui prévoyait dans un rapport sur le marché immobilier français que le recul sensible de la confiance des ménages et la montée du chômage en France devraient continuer à décourager la demande pour les biens immobiliers. L'agence voit dans le recul des demandes de prêts à la fois la cause et la conséquence de la forte baisse du nombre de ventes, et que ce repli est accentué par l'accès restreint au crédit: les termes des prêts sont moins favorables et les banques durcissent leurs critères en matière de garanties, ajoute l'agence.
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Le ministère du logement perd la rénovation urbaine et la tutelle de l'ANRU...
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20/4/2009
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La ministre Christine Boutin a perdu son arbitrage : la rénovation urbaine et l'agence nationale qui en est chargée, l'ANRU, sera bien rattachée au ministère du Travail et du secrétariat d'Etat à la ville de Fadela Amara. L'ANRU sera avec l'ACSE (Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances) l'un des opérateurs du secrétariat général du Comité interministériel des villes (CIV), a précisé le ministre du travail, Brice Hortefeux, le 13 avril dernier. Le ministre a fait cette annonce en donnant leur feuille de route aux 175 premiers délégués des préfets nommés dans autant de quartiers prioritaires pour "incarner physiquement l'Etat dans des quartiers populaires que la puissance publique a sans doute dans le passé négligé"... Trois objectifs leur ont été fixés : l'éducation et l'accès à l'emploi, le désenclavement et la rénovation urbaine, et la sécurité.
L'on se souvient que Christine Boutin s'était insurgée contre la perspective de ce transfert, déclarant le 26 janvier sur LCI que le détachement de l'ANRU de la tutelle de son ministère serait "complètement stupéfiant"...
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La règlementation de sécurité des piscines privées a-t-elle eu des résultats ?
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14/4/2009
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La loi du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines a fait obligation - sous peine de sanctions pénales lourdes - aux propriétaires de maisons équipées de piscines ainsi qu'aux propriétaires et syndics de résidences équipées de piscines collectives de les sécuriser (pour celles susceptibles d'être utilisées par des locataires saisonniers avant le 1er mai 2004 et les autres avant le 1er janvier 2006), notamment en vue d'éviter la noyade de jeunes enfants. Parmi les dispositifs susceptibles d'être installés (clôture, couverture, etc.), les systèmes d'alarmes ont fait débat quant à leur efficacité. Le doute s'est accru par le fait qu'un bilan de l'application de cette loi, prévu pour la fin 2006, n'a pas été publié à ce jour.
Répondant à une question de parlementaire, la ministre du logement a apporté pour la première fois quelques éléments d'information : même si ce rapport n'a pas été publié à ce jour, il a néanmoins été adressé, en mars 2008, aux assemblées parlementaires par le gouvernement. Il présente les suites données à la loi, les résultats estimés à fin 2006, ainsi que les observations et les recommandations émises par différents organismes. Il mentionne, en particulier, que au cours des trois années 2004, 2005 et 2006, plus de 620 000 équipements de sécurité ont été installés, portant au moins à 70% le taux des piscines équipées de dispositifs de sécurité à fin 2006 ; à ces équipements, s'ajoutent ceux qui préexistaient avant l'application de la loi ; la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a publié en février 2006 une note d'information qui renseigne sur l'état du marché des dispositifs de sécurité. Il ressort de cette note que les quatre dispositifs de sécurité proposés à la vente sont, à de rares exceptions près, conformes aux normes nationales spécifiques les concernant ; des actions d'information et de sensibilisation des propriétaires et des utilisateurs des piscines concernées ont été menées par le ministère, l'Institut national de prévention et d'éducation pour la santé (INPES) et des organisations professionnelles du bâtiment, de la piscine, du tourisme, de l'immobilier et de la distribution de la piscine, notamment à la suite d'une charte. Les plaquettes d'information du ministère et l'INPES ont été diffusées respectivement à 350.000 et à 1.600.000 exemplaires en 2005 et 2006.
Le rapport précise qu'au cours de la période 2003-2006, si les résultats de l'accidentologie ne permettent pas de tirer d'enseignement général sur les effets de l'application de la loi, les variations observées n'étant pas statistiquement significatives, le nombre d'enfants de moins de six ans décédés pour 100.000 piscines semble cependant en baisse sensible, eu égard à l'augmentation du nombre de piscines.
Enfin, le rapport insiste sur le fait que, face au risque de noyade, la meilleure garantie réside dans la vigilance des adultes, les dispositifs de sécurité ne pouvant être que des compléments...
Dont acte !
(1) Rép. min. n°32317, JOAN 17 mars 2009
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Assouplissement du régime d'exonération d'imposition des plus-values en cas de cession de la résidence principale
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14/4/2009
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La mesure avait été annoncée le 3 mars dernier et elle vient de faire l'objet d'une instruction fiscale qui la rend applicable : celle-ci confirme que pour les cessions intervenues en 2009 et 2010, le vendeur d'un bien immobilier peut bénéficier de l'exonération d'imposition des plus-values sur la résidence principale pendant une durée de 2 ans après la mise en vente, quand bien même au moment de la vente le bien n'est plus sa résidence principale.
Pour cela, il faudra cependant que le bien ait été occupé par le cédant jusqu'à la "mise en vente" - par exemple la date de la parution des premières annonces presse ou Internet, ou la signature d'un mandat de vente à un agent immobilier-, et qu'il n'ait pas été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.
Ce dispositif temporaire est destiné à faciliter la mobilité des propriétaires-occupants, notamment pour des raisons professionnelles, compte tenu du contexte actuel de l'immobilier.
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L'IRL en retard sur la baisse de l'inflation
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14/4/2009
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Alors que l'inflation est pratiquement tombée à zéro (+0,3% sur un an pour l'indice des prix à la consommation (IPC) de l'ensemble des ménages en mars, l'IRL (indice de référence des loyers) affiche encore au 1er trimestre 2009, à 117,70, une hausse de+2,24% sur un an (v. notre section des indices et chiffres-clés) !
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc la chute de l'inflation mais avec retard : ainsi, après un pic à +2,95% au 3ème trimestre 2008 son taux d'évolution sur un an était revenu à +2,83 au 4ème, et il est à prévoir une poursuite de la baisse au moins sur trois ou quatre trimestres, d'autant plus forte que l'inflation restera longtemps à son niveau actuel, a fortiori si elle devient négative…
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (voir dans notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE et sont conservées sur notre site.
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Les propriétaires pourront désormais faire occuper temporairement des locaux vacants dans un but de protection
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13/4/2009
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La loi "MLLE" ou loi "Boutin" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a institué, à titre expérimental, un dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par occupation par des résidents temporaires. Les opérations conduites à ce titre sont soumises à l'agrément de l'Etat et devront faire l'objet d'une convention entre le propriétaire et un organisme public ou privé qui s'engage à protéger et préserver les locaux qui sont mis à sa disposition et à les rendre au propriétaire libres de toute occupation à l'échéance ou lors de la survenue d'un événement fixés par la convention.
L'organisme mentionné pourra loger des résidents temporaires dans les locaux mis à sa disposition. Les engagements réciproques de l'organisme et de chaque résident figurent dans un contrat de résidence temporaire, dont la forme et les stipulations seront définies et encadrées par un décret.
Le décret fixera aussi la durée minimale du contrat de résidence temporaire, le montant maximal de la redevance qui sera due par le résident à l'organisme qui a reçu la disposition des locaux, les règles de préavis, de notification et de motivation de la rupture anticipée du contrat par l'organisme, cette rupture ne pouvant être opérée que pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le résident de l'une des obligations lui incombant ou le terme de la convention.
L'agrément de l'Etat pourra être subordonné à des engagements de l'organisme qui a reçu la disposition des locaux quant aux caractéristiques des résidents temporaires. Les conventions et contrats de résidence temporaire passés en application de ce dispositif ne pourront porter effet au-delà du 31 décembre 2013. L'expérimentation sera suivie et évaluée et un rapport devra être déposé annuellement au Parlement à partir de 2010...
Le principe consistant pour des organismes spécialisés à prendre en charge des locaux temporairement vacants d'habitation, de bureaux inoccupés jusqu'à d’anciens complexes militaires, contre le vandalisme, la dégradation et le squat, et de procurer par ce moyen à de jeunes gens une habitation temporaire située dans des lieux qui sinon resteraient inutilisés et se dégraderaient, se pratique avec succès dans certains pays comme les Pays Bas.
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Extension de la réduction d'impôt Scellier au LMNP confirmée mais pas de rétablissent des défiscalisations en zone C
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13/4/2009
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Le nouveau projet de loi de finances rectificative pour 2009 a été définitivement voté par le parlement le 9 avril suite à son passage en commission mixte paritaire. L'extension au régime LMNP (loueurs en meublé non professionnels) de la réduction d'impôt "Scellier" est maintenue : ainsi, pour certains investissements en meublé présentant un caractère d'intérêt général - résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, résidences pour étudiants, résidences de tourisme, agréées ou classées, etc. - réalisés en 2009 et 2010, les LMNP bénéficieront d'une réduction d'impôt de 25% du montant de l'investissement HT, étalée sur 9 ans tout en conservant la récupération de TVA et l'amortissement du bien (qui seraient maintenus dans les mêmes conditions que précédemment) ; cette réduction d'impôt remplace celle que vient de créer la loi de finances pour 2009 de 5% (article 8B du projet de loi).
Par contre l'amendement permettant le bénéfice du régime Scellier, dans la zone C après accord du préfet est abandonné...
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Dessaisissement du propriétaire ou du syndic lorsque l'immeuble menace la sécurité des occupants
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13/4/2009
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La loi "MLLE" ou loi "Boutin" du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion permet désormais au maire ou au président de l'EPCI (intercommunalité), "lorsque, dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, le propriétaire, personne physique ou société, ou le syndicat des copropriétaires est, en raison de graves difficultés financières ou de gestion et de l'importance des travaux à mettre en œuvre, dans l'incapacité d'assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants", de faire désigner un ou plusieurs experts, aux fins de constater l'importance du déséquilibre financier ainsi que la nature et l'importance des travaux à mettre en œuvre ; il pourra aussi faire déclarer le cas échéant le propriétaire ou le syndic en "état de carence" et procéder à l'expropriation de l'immeuble au profit de la commune, de l'EPCI ou d'un organisme y ayant vocation, d'un concessionnaire d'une opération d'aménagement ou d'une société de construction dans laquelle l'Etat détient la majorité du capital. Le texte pourvoit dans ce cas aux modalités du relogement des habitants...
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universimmo.com
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