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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La Fondation Abbé Pierre crée sa société d'investissement solidaire
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26/11/2014
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La fondation Abbé Pierre vient de lancer Solifap, en partenariat avec AG2R, un fonds d'investissement solidaire destiné à mobiliser les épargnants et les investisseurs solidaires afin de soutenir les associations qui luttent contre le mal logement. La fondation l'annonce à la fois comme un outil foncier, pour permettre la réalisation de plus de logements très sociaux, un outil financier pour développer les actions sociales, et un outil d’accompagnement et de conseil pour sécuriser les "modèles socio-économiques".
L'objectif est d’aider 250 associations, fragilisées par la baisse des subventions, et améliorer par ce biais le sort de 100.000 personnes en situation de mal-logement.
Selon une étude menée par la fondation Abbé Pierre auprès des associations qu’elle soutient, 90% d’entre elles citent la diminution des financements publics comme leur principale difficulté, 82% indiquent le manque de fonds propres comme leur principale difficulté interne et 60% identifient le besoin d’un accompagnement stratégique.
"Les acteurs agissant auprès des personnes mal logées sont touchés de plein fouet par ce contexte et confrontés à des difficultés pour développer leurs actions - parfois même pour les maintenir - alors même que les besoins explosent", indique l’association.
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Plus de la moitié de la production de logement social se fait désormais en copropriété
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25/11/2014
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Pour sauver la construction lors de la crise de 2008-2009, les bailleurs sociaux ont été autorisés à acheter du patrimoine construit par des promoteurs et notamment des programmes vendus en état futur d'achèvement (en VEFA, ou plus familièrement "sur plans"). Des assouplissements étaient déjà intervenus auparavant : le gouvernement Jospin, qui avec la loi SRU du 13 décembre 2000 a imposé la première fois un quota de logements sociaux dans les grandes agglomérations, a ouvert de façon limitée aux organismes HLM la possibilité d’y recourir pour favoriser la mixité sociale dans certains quartiers. La loi Boutin du 25 mars 2009 a achevé de libéraliser ce mode de développement du parc social à un moment où il avait le feu : de nombreux promoteurs étaient en effet "collés" avec des programmes qui ne se vendaient pas et une filière complète était en perdition. Dans le cadre du plan de relance, l’État a ainsi poussé les bailleurs sociaux à leur racheter, à titre exceptionnel, 30.000 logements restés au stade de projet ou en phase de construction.
Depuis la rechute de 2012, le secteur social porte à nouveau la construction à bout de bras. Plus de 50% de la production neuve de logements HLM n’est plus le fait des bailleurs sociaux : ils sont achetés en VEFA aux promoteurs privés, certes à prix préférentiel, car ils leur permettent de réaliser leurs programmes et de faire tourner leur propre "machine", mais pas forcément au prix coûtant comme s'ils construisaient eux-mêmes. Les promoteurs ne peuvent en effet faire leur marge uniquement sur les lots qui sont vendus aux acheteurs privés ! Autre risque selon certains : celui de voir les organismes HLM perdre leur savoir-faire de bâtisseur ! Sachant qu'on ne bâtit pas du locatif social comme des copropriétés.
Pour limiter le phénomène, l’USH (Union sociale pour l’habitat - l'union des HLM) a réussi à faire passer un amendement dans la loi "ALUR" du 24 mars 2014, visant à instaurer une "VEFA inversée" sur les terrains cédés par l’État, comme la caserne de Reuilly, dans le 12e arrondissement de Paris : l'office HLM Paris Habitat assure le portage et la conception d'une opération de 650 logements dans Paris intra-muros, et cédera 30% des logements destinés à la location dans le secteur libre à des investisseurs privés. A noter que pour éviter les dérives, la loi ALUR a limité la VEFA inversée aux terrains cédés par l’État avec une décote, opérations soumises au contrôle du préfet. Certains craignent cependant que cette pratique ne devienne, en période de baisse des financements publics, un moyen de boucler des opérations de HLM par le recours aux investisseurs privés...
Mais les organismes HLM, publics comme privés, vivent une autre mutation : réagissant au tarissement des financements publics, ils tentent, là où le marché immobilier le permet, de pousser la vente de leur patrimoine à leurs locataires. Ce faisant, ils créent de très nombreuses copropriétés, qui viennent s'ajouter à celles qu'ils ont pu créer lors de la réalisation d'opérations mixtes, logement social et accession, et celles dans lesquelles ils achètent de VEFA, ou encore qu'ils créent dans des opérations de VEFA inversée !
Du coup, de propriétaires d'ensembles immobiliers en mono-propriété, les bailleurs sociaux se retrouvent de plus en plus copropriétaires, et donc propriétaires seulement de parties privatives, les parties communes étant gérées par des syndics professionnels. Certains d'entre eux, voyant leur échapper la gestion technique et devant supporter des honoraires de gestion, créent leur propre activité de syndic interne, parfois en mutualisant leurs moyens à plusieurs. Quand ils le peuvent, leurs services de syndic s'appuient sur les services techniques, les agences et les services de proximité de l'organisme. Ils délivrent un service très largement supérieur en qualité par rapport aux syndics privés, notamment sur le plan de la compétence technique et de la disponibilité, pour des honoraires souvent inférieurs. S'ils ne sont pas encore perçus comme des concurrents dangereux par les syndics traditionnels, c'est seulement parce qu'ils se cantonnent aux copropriétés issus de la construction HLM.
Début 2014, 200.000 logements étaient déjà selon l'USH dans des copropriétés gérées en qualité de syndic par des organismes HLM. Et ce chiffre va grandissant. Mais le nombre de logements qu'ils possèdent en copropriété pourrait au total atteindre le demi-million. Au delà du métier de syndic, les bailleurs sociaux découvrent aussi le métier de copropriétaire. Aussi nouveau pour eux ! Et pas forcément plus facile à exercer. Par manque de prise de conscience des enjeux ou par insuffisance de disponibilité des équipes des directions de patrimoine, beaucoup pour le moment jouent leur rôle a minima, et manquent de proactivité. Leur présence et leur participation aux organes des copropriétés restent fréquemment superficiels. Souvent aussi, ils subissent une gestion chaotique du syndic professionnel sans réagir. Dans tous les cas, ils ont du mal à se donner les moyens de mettre les copropriétés qu'ils créent sur de bons rails, au risque de les voir dériver, et lorsqu'ils restent présents à long terme dans les ensembles immobiliers, de voir leur patrimoine se dégrader. Entrés dans l'univers de la copropriété par la petite porte, les organismes HLM vont ainsi devoir mettre les bouchées double pour prendre la place qui leur revient, et éviter que leurs patrimoines se retrouvent demain dans des copropriétés en difficulté...
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Nombreuses infractions relevées dans les pratiques des agents immobiliers sur Internet
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22/11/2014
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La DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) a contrôlé les pratiques commerciales mises en œuvre par les professionnels de l’immobilier sur les sites internet, le respect des règles de concurrence ainsi que les modalités d’information du consommateur. Résultat : sur 178 professionnels contrôlés, elle a délivré 62 avertissements et 48 injonctions, et dressé 10 procès-verbaux. Les contrôles ont été réalisés en deux temps : d’abord sur le site internet puis dans l’agence immobilière. Ils étaient ciblés sur quatre points particuliers :
- la loi du 21 juin 2004 pour la confiance dans l'économie numérique : mentions légales prévues par la loi (RCS, n° de TVA intracommunautaire, etc.) ;
- l’exercice de la profession d’agent immobilier : manquements concernant la tenue des registres et la délivrance des reçus, avenants aux mandats (en cas de baisse du prix de vente, notamment) pas toujours confirmés par écrit, etc. ; peu d’anomalies, en revanche, en ce qui concerne la détention de la carte professionnelle, la garantie financière et l’attestation d’assurance ;
- les règles spécifiques au démarchage à domicile : elles sont, dans l’ensemble, respectées ;
- l’information du consommateur sur les prix : pour les biens proposés en location, la DGCCRF a relevé des rabais interdits aux propriétaires sur les honoraires de location, apparaissant parfois sur les factures ; rappelons que dans ce cas, le professionnel doit accorder le même rabais au locataire... Par ailleurs, des manquements ont été observés, tels que des annonces de location ou de vente sans l’étiquette énergétique ou avec mention du type "diagnostic en cours de réalisation", affichage de biens proposés déjà loués ou vendus, indication d’une surface erronée, ou encore utilisation injustifiée de mentions comme "exclusif" ou "nouveauté".
Au terme de cette enquête, la DGCCRF constate que les infractions constatées sur internet sont souvent les mêmes que celles relevées en agence, et conclut que "le taux infractionnel est élevé : 62% !
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La location meublée de courte durée fortement restreinte à Paris
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21/11/2014
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La Ville de Paris a adopté le 20 novembre une disposition contraignant chaque propriétaire souhaitant transformer un logement classique en "meublé touristique" devra désormais le compenser "par la création dans le même arrondissement d’un logement de surface au moins équivalente", précise un communiqué. Le principe de la compensation, qui existe déjà pour l’affectation d’un logement à cette activité en application de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), est durcie car la compensation sera requise dans le même arrondissement comme l’article L631-7-1 en prévoit la possibilité, et plus seulement sur l’ensemble de la commune.
A noter qu’un amendement au projet de loi de finances de l’Etat pour 2015 étendant la perception de la taxe de séjour hôtelière aux "hébergements non conventionnels", donc aux meublés touristiques.
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Dans les nouveaux immeubles neufs, les toilettes pourront s'ouvrir sur la cuisine ou le salon
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17/11/2014
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C'est une des mesures phares du choc de simplification des normes de construction censé relancer une construction en berne ! Un décret du 6 novembre 2014, applicable aux nouveaux permis de construire, autorise désormais de placer "les lieux d'aisance" - en clair les toilettes - en accès direct depuis les cuisines et les salles de séjour, afin de gagner la place d'un sas, obligatoire jusqu'ici. La mesure était réclamée de longue date par les promoteurs qui peuvent ainsi économiser quelques m2. Un article du Moniteur, rédigé un peu vite à la parution du décret a fait croire un moment que les toilettes pourraient être même dans la cuisine ou dans le séjour mais la mise au point du ministère de l'écologie n'a pas tardé...
Le ministère s'est justifié de cette mesure par le fait que les normes actuelles en matière de ventilation (présence d'un extracteur d'air) et le raccordement obligatoire au réseau d'assainissement avait rendu cette obligation obsolète. Or elle devenait particulièrement contraignante pour les petites surfaces sachant que les normes d'accessibilité créent, elles aussi, d'importantes pertes d'espace dans ces logements. Il est d'ailleurs probable que ces dernières seront assouplies...
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Une 3ème action de groupe dans l'immobilier
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16/11/2014
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Après l’action introduite par l’UFC-Que Choisir contre Foncia le jour même de l’entrée en vigueur du décret d’application de l’article 1er de la loi "Hamon" créant la possibilité des "actions de groupe" ou "class actions à la française", puis celle annoncée par l'association de locataires SLC-CSF contre Paris Habitat, l’office HLM (OPH) de la Ville de Paris, c’est au tour de la Confédération nationale du Logement (CNL) d’annoncer intenter une action de groupe contre le bailleur social 3F, ESH du groupe Solendi, qui gère environ 200.000 logements sociaux, pour dénoncer l’application à tous ses locataires, par le biais d’une clause dans les baux, d’une pénalité d'un montant de 2% du loyer en cas de retard de paiement.
Cette action semble cependant plus problématique que les précédentes, car l’insertion d’une "clause pénale" avant la loi "ALUR" du 24 mars 2014 était licite, et elle l’est encore pour les baux en cours à la date de publication de la loi et leurs renouvellements. De plus, la CNL reconnaît la difficulté de calculer le préjudice par locataire concerné car il varie fortement d'un locataire à l'autre, la pénalité étant proportionnelle au montant du loyer et dépendant du nombre de retards de loyers. La direction de 3F assure même qu’elle ne l’appliquait pas aux locataires de bonne foi...
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Logement : le gouvernement reporte d'un an la réforme des aides au logement pour les accédants
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15/11/2014
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Dans le cadre de l’examen du projet de loi de finances pour 2015, les députés ont obtenu le 6 novembre le report d'un an de la réforme de l'"APL accession", en fait aide personnalisée au logement (APL), et allocation de logement sociale (ALS), qui étaient supprimées et remplacées par un dispositif de sécurisation des ménages avec l'attribution de l'aide en cas de chute des revenus de plus de 30% par rapport au moment où le prêt immobilier a été signé.
A suivre...
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Les syndics de copropriété de plus en plus mal aimés...
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10/11/2014
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En partenariat avec Notre Temps, la CLCV (Confédération logement et cadre de vie) a réalisé un sondage auprès de 2.137 copropriétaires, courant octobre 2014, portant sur l'appréciation de leur syndic et les principales réformes de la loi "ALUR". Il s'agit d'une réitération d'une enquête réalisée en 2012 portant précisément sur le taux de satisfaction des copropriétaires sur leur gestionnaire. La comparaison des résultats montre une nette dégradation, à laquelle n'est probablement pas étrangère la violente campagne menée par les fédérations professionnelles contre la loi "ALUR".
Alors même que 49% des copropriétaires se déclaraient globalement satisfaits de leurs syndics en 2012, ils ne sont plus que 39% à le penser aujourd'hui, soit un recul de 10 points en deux ans ! Lorsque l'on détaille les différentes prestations du syndic (qualité de la gestion, suivi des impayés…), toutes les appréciations sans exception sont en baisse, avec un écart moyen de 8 points par rapport à 2012. Ainsi, à titre d'exemple, 55% des copropriétaires étaient satisfaits du suivi des impayés, ils ne sont plus que 47% aujourd'hui. Il y a donc une nette dégradation de l'appréciation des syndics de manière générale.
Lorsque le syndic appartient à un grand groupe national, le taux de satisfaction diminue et passe à 33%. Les cabinets indépendants s'en sortent mieux et affichent un taux de 42% de satisfaction. "De fait, on constate une nette différence d'appréciation selon le syndic", indique la CLCV.
Les dispositions de la loi ALUR combattues par les professionnels sont plébiscitées : compte bancaire séparé, mise en place d'un contrat type, etc. 93% des personnes interrogées estiment que la limitation des prestations exceptionnelles des syndics constitue une mesure globalement importante. Le taux est de 88% pour la création d'une commission de contrôle à caractère disciplinaire, et de 87% pour la mise en concurrence systématique du syndic avant sa désignation...
Plus surprenant : 67% des copropriétaires approuvent l'instauration d'un "fonds travaux" obligatoire, même si seulement 43% envisagent de le mettre en place ! En fait, 64% des personnes interrogées reprochent le caractère non remboursable des cotisations issues du fonds travaux en cas de vente, preuve que la mesure a encore un grand besoin d'explication.
En matière de règles de majorité, les copropriétaires voudraient aller beaucoup plus loin que la loi : ils sont 74% à estimer qu'il conviendrait de ne prendre en compte, en assemblée générale, que les voix des copropriétaires présents ou représentés.
La baisse de confiance augure mal de la possibilité pour les syndics d'augmenter leurs honoraires pour tenir compte de leurs nouvelles obligations, ou même tout simplement pour intégrer dans le forfait annuel des tâches qu'ils facturaient jusqu'ici en sus. Le fait que certains aient majoré leurs honoraires de façon importante (20 % environ estime la CLCV) afin d'anticiper l'application des dispositions de la loi ALUR, alors même qu'elles n'étaient pas encore en vigueur, et les explications embarrassées des fédérations professionnelles suite à la médiatisation de ces hausses, ont constitué probablement un mauvais message envoyé aux copropriétaires.
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La SNCF mise sur l'immobilier pour améliorer des résultats
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7/11/2014
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Le groupe public issu de la réforme ferroviaire veut non seulement poursuivre les cessions de terrains pour faire rentrer de la trésorerie, mais également développer ses activités dans l'immobilier, qu'il s'agisse de bureaux, d'entrepôts, d'ateliers ou de logements. A l'instar des chemins de fer suisses, par exemple, qui gèrent un des plus gros portefeuilles immobiliers de leur pays. Pour cela, il vient d'être créé une branche dédiée, "SNCF Immobilier", que va diriger Sophie Boissard, jusque-là directrice générale déléguée du groupe. Ces nouvelles ambitions sont rendues possibles par la réforme ferroviaire, qui va rassembler dans un même groupe la SNCF et Réseau Ferré de France (RFF), le gestionnaire du réseau.
Le futur groupe ferroviaire public dispose de 12 millions de mètres carrés en France, dans des bâtiments industriels et tertiaires dont il est propriétaire à 80 %. Un des objectifs sera d'optimiser les charges de ce patrimoine qui se montent à près d'1 milliard d'euros par an.
Mais le plus gros levier à terme réside dans le foncier, bâti ou non bâti, qui n'est plus utilisé. "Nous disposons de 20.000 hectares, dont 2.000 sont libérables à court terme", a déclaré la dirigeante au quotidien Les Echos. "Nous allons passer au crible ce patrimoine pour déterminer comment contribuer à l'effort national pour le logement et valoriser au mieux chaque site. En étudiant en priorité les zones tendues, comme la région lyonnaise, le littoral entre Marseille et Nice et, bien sûr, la région parisienne, où les terrains ferroviaires constituent d'importantes zones de réserve foncière. Rien qu'à Paris, les deux tiers des opérations d'aménagement en cours se font sur du foncier ferroviaire".
La SNCF choisira au cas par cas, de vendre le terrain, ou bien devenir un partenaire de la future opération. La SNCF possède une société qui fait de l'aménagement urbain, et a par ailleurs un savoir-faire dans le domaine du logement, disposant déjà d'un parc de 100.000 logements, dont 90% sont des logements sociaux occupés par 25% à 30% de cheminots actifs, et 10% correspondant à des logements mixtes et intermédiaires. »
L'entreprise publique se fixe comme objectif de bâtir et rénover 3.000 logements par an dans les quatre ans qui viennent, ce qui représentera un investissement de 450 millions d'euros. Des programmes décidés avec les collectivités, et qui pourront aussi comporter des bâtiments publics, des bureaux, des commerces.
Aujourd'hui, la SNCF déclare générer chaque année 450 millions de revenus de l'immobilier, qui viennent directement financer ses investissements dans le transport. 300 millions proviennent des cessions et 150 millions des redevances. L'objectif fixé aux équipes sera de doubler à terme ce revenu, déclare Sophie Boissard.
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Immobilier: de plus en plus de Français modestes contraints de rester locataires
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6/11/2014
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Au premier semestre, le réseau d'agences immobilières ORPI a vu bondir de plus de 50% les demandes de location enregistrées sur son site internet, tandis qu'en parallèle les demandes de biens à acheter chutaient de 7%, indiquent ses dirigeants dans un communiqué.
Pour le président d'ORPI, Bernard Cadeau, ce n'est pas un hasard mais le reflet des conditions économiques générales qui font que de plus en plus de Français, en particulier des familles et des retraités aux revenus modestes, sont contraints de rester locataires, faute de pouvoir accéder à la propriété. Ils rejoignent sur le marché de la location les étudiants et les "tout jeunes couples". Cette tendance "n'est malheureusement pas une surprise", dans un contexte de morosité économique, de chômage en hausse et d'absence de mesures "concrètes et rapides prises par le gouvernement" pour soutenir l'accession à la propriété, suggère Bernard Cadeau.
Ainsi la part des primo-accédants dans l'accès au crédit a-t-elle "diminué de 9% depuis 2009", note encore M. Cadeau, qui approuve par contre la décision des députés le 5 novembre de reporter d'un an une mesure d'économie contenue dans le projet de budget 2015, qui aurait mis en péril l'accession à la propriété de 30.000 ménages modestes par an, à savoir la quasi-suppression des aides au logement (APL et allocation de logement) aux accédants à faibles revenus, à l'exception des ménages dont les revenus auraient chuté de plus de 30% par rapport au moment de la signature du prêt immobilier...
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universimmo.com
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