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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le patrimoine français gonflé par l'immobilier...
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6/1/2006
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C'est ce qui ressort d'une synthèse de l'INSEE publiée dans INSEE Première (1) : fin 2003, le patrimoine national - il s'agit du patrimoine des résidents sur le territoire national - dépasse 8 200 milliards d’euros, soit plus de cinq années de produit intérieur brut. Il est constitué pour deux tiers par les logements et les terrains et pour un quart par les autres constructions, machines et équipements. Les ménages détiennent plus des trois quarts du patrimoine national sous forme de logements, de terrains et d’actifs financiers. Ce patrimoine s'élève à 6 351 milliards, mais les ménages sont par ailleurs débiteurs de 753 milliards, correspondant en grande partie au recours aux crédits pour financer leurs acquisitions (386 milliards pour l'habitat).
Entre 1995 et 2003, le patrimoine national a progressé de 73 %, et celui des ménages en particulier de 82 %. L’augmentation du patrimoine des ménages provient majoritairement de l’immobilier détenu et, dans une moindre mesure, d’acquisitions de logements et d’actifs financiers supérieures aux ventes.
(1) INSEE Première N° 1057 - jan 2006 (Format PDF : 88 ko)
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Mobilisation pour la sauvegarde du privilège immobilier spécial des copropriétés
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5/1/2006
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La nouvelle - nous avons été parmi les premiers à la diffuser - a créé un grand émoi dans les milieux de la copropriété, professionnels et associations de copropriétaires pour une fois à l'unisson : ensemble ils jugent inacceptable et dangereuse la suppression, dans le cadre de la réforme du droit des sûretés en cours de mise au point par voie d’ordonnance dans le cadre de la loi d’habilitation du 26 juillet 2005, de la disposition insérée en 1994 dans l'article 2103 du Code civil qui avait donné la priorité absolue au syndicat des copropriétaires dans la distribution du prix en cas de vente de lots, pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues, et l'avait mis à égalité avec le vendeur et le prêteur des deniers pour les créances concernant les charges et travaux afférents aux troisième et quatrième années.
Ce privilège, appelé "privilège immobilier spécial", visé par l'article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, avait éloigné pour les copropriétés une grande partie du risque de pertes de créances sur les copropriétaires défaillants à la fois dans le paiement de leurs charges et le remboursement de leur crédit, la possibilité pour les syndicats d'inscrire une hypothèque sur leurs lots étant à elle seule insuffisante à garantir leur créance, les établissement de crédit étant inscrits pour leur propre garantie dès l'achat des lots !
Il est aujourd'hui menacé par le projet de refondre les types d'hypothèque et de remplacer les privilèges immobiliers par des "hypothèques légales spéciales" qui prendraient rang au jour de leur inscription...
Pour les associations de copropriétaires comme pour les organisations de syndic, ce serait un retour arrière désastreux sur une mesure arrachée par un intense "lobbying" conjoint il y a dix ans ! Dans un communiqué, la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) a ouvert le feu, mais nul doute que les autres suivront ! Tous mettent l'accent sur la crainte de voir une forte augmentation du nombre de copropriétés en difficulté, les débits devenus irrécouvrables des copropriétaires défaillants, faute de pouvoir être recouvrés par le biais de ce privilège, devant être répartis aux autres copropriétaires, au risque de mettre certains d'entre eux à leur tour dans l'impossibilité de faire face !
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Le prêt à taux zéro désormais accessible à des ménages plus aisés
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4/1/2006
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L'article 31 de la loi de finances pour 2006 (1) a relevé le plafond maximal de ressources des emprunteurs pour l'octroi du prêt à taux zéro (PTZ) de 38.890 euros à 51.900 euros par an (plafond pour la zone A et pour un foyer de 5 personnes et plus - revenu fiscal du ou des bénéficiaires du prêt ainsi que ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la résidence du / des bénéficiaires au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt). Ce plafond correspond à un salaire annuel net imposable de 72.000 euros, soit 6.000 euros par mois (environ 6 SMIC)...
Selon Michel Mouillart, professeur à Paris X Nanterre, cité par Le Monde de ce jour, cette mesure devrait permettre à environ 10.000 foyers supplémentaires de bénéficier du PTZ, à comparer aux 180.000 à 200.000 qui en auront bénéficié en 2005...
Un décret et un arrêté sont attendus pour les modalités précises d'application et notamment la répercussion de cette mesure sur le tableau des plafonds de ressources en fonction du nombre de personnes et de la zone de situation du bien dont l'acquisition est financée.
(1) loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005 de finances pour 2006
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Budget 2006 et immobilier : les mesures pour les particuliers
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31/12/2005
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La loi de finances pour 2006 a été publiée (1) après que le Conseil constitutionnel ait au passage "retoqué" un des principaux dispositifs de la réforme de l'impôt sur le revenu applicable à compter de 2007 sur les revenus de 2006, à savoir le plafonnement des niches fiscales ! Le motif vaut au demeurant le détour, le Conseil ayant pour la première fois fait acte de résistance face aux "usines à gaz" dont Bercy a le secret, considérant que "la loi, lorsqu'elle atteint un niveau de complexité telle qu'elle devient inintelligible (...) méconnaît l'article 14 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen"... Conséquence paradoxale de la saisine des députés socialistes : le conseil a anéanti - provisoirement puisque la réforme ne s'appliquera qu'à compter de 2007 - la principale contrepartie politique aux allégements d'impôts pour les catégories moyennes et aisées...
Au delà de cet imprévu, les mesures nouveautés concernent le logement et l'immobilier :
- instauration d’un crédit d’impôt sur le revenu pour les personnes dont la reprise d’une activité salariée, intervenue entre le 1er juillet 2005 et le 31 décembre 2007 et de six mois consécutifs minimum, s’accompagne d’un changement d’habitation principale à plus de 200 kilomètres du précédent domicile (article 11) ; le crédit d’impôt sera accordé au titre de l'année au cours de laquelle s'achève la période de six mois, un même bénéficiaire ne pouvant prétendre au crédit d’impôt qu’une seule fois au cours de la période...
- allégement des revenus fonciers à la suite d’une mutation professionnelle (article 12) : les propriétaires de leur habitation principale bénéficieront d'une déduction des revenus fonciers égale à 10 % des loyers perçus pendant les trois premières années lorsqu’ils doivent la louer suite à un déménagement pour des raisons professionnelles ; elle sera accordée aux contribuables locataires de leur nouvelle habitation principale à la double condition que celle-ci soit située à plus de 200 km de leur ancien logement et qu’ils débutent, entre le 1er juillet 2005 et le 31 décembre 2007 une activité professionnelle exercée pendant une durée au moins égale à 6 mois consécutifs ;
- application aux revenus fonciers de la réforme de l'impôt sur le revenu applicable en 2007 sur les revenus perçus en 2006 (article 76) :
.le taux d'abattement forfaitaire du micro foncier est réduit de 40 à 30% ;
.la contribution sur les revenus locatifs (CRL) est supprimée ;
.la déduction forfaitaire de 14 % ("régime général") et les déductions de 6% dans le cadre des régimes "Périssol", "Besson", et "Robien" (investissement locatif) sont supprimées mais de nouvelles charges sont admises en déduction pour leur montant réel : les primes d'assurance, les frais de procédure, les commissions de location et tous honoraires de gestion locatives (mais les autres frais de gestion sont plafonnés à 20 euros par local...) ;
.les déductions majorées sont réduites (régimes de location à caractère social et "très social") : la déduction "Lienemann" de 60 à 46%, les déductions "Besson ancien" et "Robien social" de 40 à 26% ;
- pour compenser la suppression de l'abattement de 20 % dans le barème de l'impôt sur le revenu, pour les revenus de 2006, il sera appliqué aux titulaires de BIC, BNC, BA, non adhérents d'un centre de gestion agréé, une majoration forfaitaire de 25 % du bénéfice imposable ; pour la même raison, les abattements forfaitaires pour frais applicables dans le régime de la micro entreprise font l'objet d'une réduction ; sont concernés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) les loueurs en meublé ;
- logements touristiques dans les zones de revitalisation rurale (ZRR - article 77) : à compter de l'imposition des revenus de l'année 2005, la réduction d'impôt pour travaux est accordée au titre de l'année des dépenses de travaux et non plus au titre de l'année de leur achèvement ; dès lors que le paiement est étalé sur plusieurs années, les effets du plafonnement (50.000 ou 100.000 €) s'en trouvent atténués...
- crédits d'impôt pour économies d'énergie (article 83) : les crédits d'impôt accordés sont étendus ou majorés à compter de l'imposition des revenus 2006 :
.raccordement à un réseau de chaleur : crédit de 25% ;
.énergie renouvelable et pompes à chaleur : crédit de 50% au lieu de 40% ;
.chaudières à condensation et matériaux d'isolation thermique : crédit de 40% au lieu de 25%.
(1) loi n° 2005-1719 du 30 décembre 2005 de finances pour 2006
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Réforme de l'hypothèque : un accueil mitigé et quelques conséquences imprévues...
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29/12/2005
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Habilité par la loi du 26 juillet 2005 à réformer le droit des sûretés et la procédure de saisie immobilière, le gouvernement met la dernière main à l’ordonnance réformant le droit des sûretés et créant notamment - c'est en tous cas l'aspect qui a été surtout retenu par la presse - un crédit hypothécaire rechargeable et un prêt viager hypothécaire : selon des informations recueillies par le quotidien Le Monde (1), le texte devrait être signé par le premier ministre, Dominique de Villepin, courant janvier 2006, avant d'être examiné par le Comité de la législation et de la réglementation financière, puis le Conseil d'Etat, le tout pour une application dès le printemps 2006.
Selon Le Monde, le gouvernement espère que, par le "rechargement", la reconstitution de la capacité à emprunter du souscripteur, au fur et à mesure des remboursements, permettra un accès au crédit à des personnes qui bénéficient de revenus irréguliers.
Toujours selon le quotidien, les hypothèques déjà réalisées pourront être "rechargées". Pour les nouvelles, il faudra le prévoir au moment de leur mise en place. Dans l'état actuel du texte, le prêt hypothécaire rechargeable sera ouvert aux propriétaires pour financer toutes sortes de dépenses. Les banquiers, qui n’ont pas l’air d’accueillir la réforme avec enthousiasme, auraient préféré selon Le Monde qu'il soit réservé aux achats immobiliers, aux opérations de patrimoine ou, pour le moins, aux très gros achats…
Enfin, le prêt viager hypothécaire permettra à un propriétaire d'un bien immobilier d'en tirer de l'argent sans avoir à le vendre, la banque se remboursant après sa mort. Il est prioritairement destiné à des personnes âgées, dépendantes, qui n'ont pas les moyens de payer une aide pour rester à leur domicile. Là aussi, banquiers et notaires mettent en garde contre une utilisation irréfléchie de ce type de crédit qui peut aboutir à une spoliation des héritiers !
Sans surprise, les professionnels, FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) en tête, y sont favorables. Des organisations de consommateurs comme UFC-Que Choisir beaucoup moins, qui y voient un risque de surendettement, voire même de désastre financier si la valeur vénale des biens venait à baisser et ne plus couvrir les crédits souscrits...
La Banque de France, qui s'alarme de la croissance du niveau d'endettement des français au contraire du ministère de l'économie qui le trouve insuffisant et essaie de l'encourager, n'y est pas non plus favorable (voir notre revue de presse)...
Mais la réforme ne se limite pas à ces aspects : elle a pour but aussi de moderniser l'ensemble du dispositif des "sûretés", et accessoirement de faire baisser le coût de l’hypothèque…
Elle risque également de faire une victime inattendue : le privilège immobilier spécial des syndicats des copropriétaires ! Obtenu de haute lutte en 1994 par les organisations de syndics et de copropriétaires contre le groupe de pression des banques, le privilège immobilier spécial prévu par l’article 2103 du Code civil, il donne dans la distribution du prix en cas de vente de lots de copropriété la préférence au syndicat des copropriétaires sur le vendeur et le prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues, et le met à égalité avec le vendeur et le prêteur des deniers pour les créances concernant les charges et travaux afférents aux troisième et quatrième années.
Il est aujourd’hui menacé par les suites qui seraient données au rapport relatif à la réforme du droit des sûretés remis par le groupe de travail présidé par le professeur Grimaldi. Répondant à un parlementaire qui s’en alarmait (2), le ministre de la justice reconnaît que le gouvernement s’apprête à suivre la proposition du groupe de travail de simplifier et d'unifier le droit des sûretés, en faisant de l'hypothèque la seule sûreté spéciale, hypothèque qui prendrait rang au jour de son inscription, et que cette proposition, si elle était retenue, entraînerait la disparition du privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires !
Une réflexion serait toutefois "actuellement en cours pour tenter de concilier l'intérêt du syndicat des copropriétaires avec l'objectif de simplification et d'unification préconisé par le rapport relatif au droit des sûretés"...
L’auteur de la question faisait à juste titre remarquer qu’après dix ans d'application du privilège immobilier spécial avec succès dans les copropriétés, "cette suppression risque de mettre en danger l'équilibre de beaucoup de copropriétés et particulièrement celles composées de ménages aux revenus modestes" !
(1) Le Monde du 27 décembre 2005
(2) Rép. min. n° 66929, JOAN 20 décembre 2005
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L'IRL (Indice de référence des loyers) est en place pour le 1er janvier
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28/12/2005
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Comme prévu, un décret fixe le mode d’élaboration du nouvel indice dont le calcul est confié à l’INSEE : l’indice de référence des loyers (IRL) remplacera l'indice du coût de la construction (ICC), calculé pour 20% à partir de ce dernier, pour 60% de l'indice général des prix à la consommation hors loyers (IPCL) et pour 20% des éléments permettant d'apprécier la qualité de l'entretien et les améliorations apportées au logement, mesurés trimestriellement par l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA), notamment lorsqu'il s'agit d'un logement ancien. Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante.
La date d’application était fixée au 1er juillet 2006 par la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, et vient d’être avancée au 1er janvier 2006 par un amendement au projet de loi de finances pour 2006. L’IRL ne s’applique qu’aux baux d’habitation relevant de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et dont la révision annuelle est encadrée par son article 17d.
Le nouvel indice devra être utilisé pour toute révision intervenant à compter du 1er janvier, et se fera en fonction de la variation de l’IRL entre sa dernière valeur connue à la date de la révision et sa valeur un an auparavant.
Dans la foulée, l'INSEE a publié les valeurs de l'indice calculées du 1er trimestre 2001 au 2ème trimestre 2004 inclus (voir notre section des indices et chiffres-clés). Ainsi, les bailleurs et professionnels disposent d'une série suffisante pour les révisions courantes à intervenir à compter du 1er janvier 2006, équivalente à celle dont ils disposaient pour l'indice ICC.
L'indice IRL est en hausse sur un an de 2,64% (2ème trimestre 2005 par rapport au 2ème trimestre 2004), à comparer avec la moyenne sur 4 trimestres de l'ICC qui ressortait pour la même période à +3,63%. L'IRL affiche également des taux d'augmentation inférieurs à la moyenne associée à l'ICC constamment depuis le 1er trimestre 2003 ; pour 2001 et 2002, les taux d'augmentation sont plus proches et parfois l'IRL a augmenté plus que la moyenne de l'ICC...
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Vers un droit au logement opposable en six ans
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27/12/2005
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Dans son 11ème rapport (1) qu'il a remis le 12 décembre au Président de la République, le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées poursuit sa démarche vers un "droit au logement opposable" engagée en 2002, en précisant maintenant le mode opératoire possible de sa mise en œuvre. Il propose que ce droit ne soit pas un simple objectif mais qu'il devienne une obligation, et plaide pour la création d'une autorité vers laquelle se retourner en l'absence de logement.
Il préconise de procéder sur une période de six ans, en adoptant une démarche divisée en trois phases:
- l'élaboration d'une stratégie nationale : elle suppose une décision de principe du gouvernement, immédiatement suivie de l'ouverture d'une concertation nationale ; une liste des principales questions qui devront être soumises à une concertation nationale est fournie par le rapport, qui préconise également une concertation spécifique à l'Ile-de-France ;
- l'élaboration d'une stratégie au plan local qui "devra déboucher sur un plan d'action permettant de répondre aux obligations de résultat fixées au plan national" ; elle devra faire l'objet de contractualisations entre l'Etat et les collectivités ;
- construction progressive du droit opposable, en commençant par les situations les plus critiques (un logement d'urgence pour toute personne en danger).
Le Haut Comité consacre aussi un chapitre de son rapport aux difficultés particulières rencontrées par les personnes atteintes de troubles psychiques pour se loger.
(1) 11ème Rapport du haut comité pour le logement des personnes défavorisées - décembre 2005
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Une réponse ministérielle scandalise les constructeurs de maisons individuelles
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22/12/2005
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Il y a plusieurs années que la FFC (Fédération Française des Constructeurs de maisons individuelles), qui regroupe 300 petits et moyens constructeurs de maisons individuelles, dénonce le laxisme des banques, des notaires et du gouvernement, dont la conséquence est que près de 50% des maisons individuelles construites en diffus - maisons dont le propriétaire a négocié lui-même l'achat du terrain et le choix des prestataires, ce qui est le cas de figure le plus fréquent - le sont en toute illégalité, en dehors de tout contrat de construction (conforme aux prescriptions des articles L230-1 et suivants et R231-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) et sans souscription d'assurance "dommages-ouvrage", pourtant obligatoires; Et ce en toute impunité, créant aux professionnels qui respectent la législation une concurrence déloyale préjudiciable et privant les clients qui font construire sans ces protections de trois garanties fondamentales, la garantie de remboursement de l’acompte, la garantie de livraison à prix et délais convenus, et le préfinancement de la réparation des malfaçons éventuelles !
La FCC enfourche à nouveau son cheval de bataille au vu d'une réponse ministérielle (1) qu'elle juge "navrante" et inacceptable : en réponse à un parlementaire qui relayait la préoccupation des constructeurs légalistes, le ministre de l'économie botte en effet en touche et se contente de rappeler les mesures existantes (les lois largement contournées.), indiquant que "compte tenu de ces différentes possibilités pour le particulier, maître de l'ouvrage, de faire valoir ses droits, il n'est pas envisagé de réformer la réglementation sur ce point "...
Maurice Penaruiz, Président de la FFC, dénonce cette "non-réponse" qui laisse à penser que le gouvernement s'accommode de cette situation et rappelle les suggestions faites de manière répétée au gouvernement :
- délivrer les permis de construire sous la condition suspensive de la production d'une assurance dommage ouvrage ;
- élargir la mission du FNGAS au contrôle juridique des opérations financées sur les fonds de l'État ;
- faire pression et mettre en condition certaines professions, comme les banquiers prêteurs et les notaires pour que les uns ne délivrent pas de prêt et les autres ne les signent pas, sans avoir exigé les attestations nominatives d'assurance dommage ouvrage et de garantie de livraison à prix et délais convenus...
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BCE : vers une nouvelle hausse des taux en mars ?
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21/12/2005
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Selon le magazine L'expansion qui se réfère à trois sources différentes provenant de banques centrales de la zone euro, la BCE relèvera très probablement son taux directeur de 0,25% en mars 2006, puis au moins une autre fois dans l'année, en juin ou en septembre. Cette information confirme la rumeur courant dans les milieux financiers depuis le 1er décembre, date à laquelle les taux avaient été relevés à 2,25% pour la première fois depuis en cinq ans. Selon ces sources, les projections macroéconomiques trimestrielles justifieront ces hausses, comme celle du 1er décembre a été justifiée en partie par une prévision d'inflation supérieure à 2% pour 2006 et 2007. Jean-Claude Trichet, le président de la BCE, répète depuis le 1er décembre qu'aucune série de hausse n'est programmée, ce qui n'est pas en soi un véritable démenti...
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Reconduction d'une charte modifiée pour l'implantation d'antennes-relais à Paris
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19/12/2005
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La ville de Paris vient de reconduire la charte de mars 2003 conclue avec les trois opérateurs de téléphonie mobile, Bouygues Telecom, SFR et Orange. Comme pour la précédente, cette charte a été signée pour une durée de 2 ans. Elle comporte deux séries de dispositions :
- en matière de mesure des champs électromagnétiques, avec l'introduction dans la nouvelle charte de deux éléments nouveaux : d'une part la création d’un indice global reflétant le niveau de champs électromagnétiques dû à la téléphonie mobile sur le territoire de Paris, dont l'évolution sera examinée au moins une fois par an, les opérateurs s’engageant à remettre à la ville un rapport d’analyse et d’explication en cas de variation significative, les parties devant alors décider des mesures à prendre ; d'autre part, la ville demande aux opérateurs leur appui pour sa candidature à la Fondation Santé et radiofréquence ; cette fondation, créée par un décret du 10 janvier 2005 et reconnue d’utilité publique, a pour objet de définir, promouvoir et financer des programmes de recherche épidémiologique, expérimentale et sociologique sur les effets de l’exposition des personnes aux champs électromagnétiques et des programmes de diffusion auprès des professionnels et du public des connaissances acquises concernant ces effets.
- pour la maîtrise du plan de déploiement et la connaissance du parc existant des installations, avec notamment la déclaration de toutes les installations des opérateurs, et la fourniture d’informations techniques précises ; les opérateurs s’engagent à fournir à la ville de Paris le plan de déploiement initial de leurs installations avant fin avril 2006 et un plan actualisé avant fin octobre 2006 ; ils s’engagent à démonter les antennes qui n’ont plus d’utilité dans les 6 mois de leur arrêt. Ils garantissent que l’ensemble de leurs installations feront l’objet d’une intégration paysagère.
Le titre II de la charte est consacré aux champs électromagnétiques et au respect des dispositions du décret n° 2002-775 du 3 mai 2002 ; il organise le traitement des mesures de champs dans la capitale et l’engagement des opérateurs à revenir au niveau de champ moyen d’exposition si celui-ci était dépassé, quand bien même les valeurs limites du décret ne seraient pas dépassées. Les opérateurs s’engagent à organiser un périmètre de sécurité aux abords immédiats de leurs installations et à prendre à leur charge des campagnes de mesures.
Des engagements sont pris sur l’information et la concertation avec les locataires, les échanges d’informations reçues du public entre la ville de Paris et les opérateurs. Un forum de débat public sera organisé annuellement autour de la question de l’implantation des antennes-relais de téléphonie mobile. Comme par le passé, la charte fera l’objet d’une évaluation annuelle à laquelle l’ARCEP (Autorité de régulation des communications électroniques et des Postes) et l’ANFR (Agence nationale des fréquences) seront appelées à participer...
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