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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un toilettage de la loi "Hoguet" avant l'été
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24/5/2004
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La réforme de la loi "Hoguet" (1) et de son décret d'application (2) sont en cours dans le cadre de la loi du 2 juillet 2003 qui autorise le Gouvernement à simplifier le droit par ordonnance. La loi a fixé un délai au 30 juin 2004. Dans une réponse ministérielle récente (3), le ministre de la justice a précisé que le projet de réforme, bien que respectant l'objectif de simplification administrative, renforce la protection due au consommateur telle qu'elle résulte de la loi actuelle. Sans donner une liste exhaustive des mesures envisagées, il a cité l'augmentation de la durée de validité de la carte professionnelle (on cite 5 ans), l'introduction du support informatique pour la tenue des registres professionnels, la possibilité d'effectuer des paiements par carte bancaire et l'actualisation des conditions d'aptitude...
(1) loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce
(2) décret du 20 juillet 1972
(3) Rép. min., JOAN 18 mai 2004, n°30352
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100ème Congrès des notaires : une profession protégée qui a besoin d'être rassurée...
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24/5/2004
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Pour leur 100ème Congrès depuis 1891, au Palais des Congrès, à Paris du 16 au 19 mai, les notaires ont choisi de célébrer le bicentenaire du Code civil avec un objectif ambitieux : le faire évoluer afin d'y intégrer les défis du XXIème siècle que sont la construction européenne, l'évolution des sciences et des techniques, l'allongement de la durée de vie et les nouveaux modes de conjugalité...
Mais derrière cette prise de position de gardien du droit, il y a aussi les inquiétudes des membres de cette profession jouissant encore de nombreux privilèges face aux perspectives de démantèlement progressif des obstacles à la libre circulation des services que pourrait déclencher une proposition de directive européenne sur les services.
Le Premier ministre, J.-P. Raffarin, intervenant en clôture du congrès a tenu à les rassurer.
S'agissant des réformes en cours de préparation par le gouvernement, le Premier ministre en a profité pour préciser celle du droit des successions, en préparation, seul volet du droit de la famille sans refonte globale depuis 1804. Un projet de loi devrait permettre un règlement plus rapide des successions et irait dans le sens d'une plus grande liberté de disposition de son patrimoine, en élargissant notamment les facultés de recours à la donation partage. Ce texte sera, selon ses termes, « soumis très prochainement » au Parlement.
Le Premier ministre a également mentionné le dispositif de protection des incapables majeurs qui mettra en place de "nouvelles procédures (...) plus respectueuses encore de la personne et de ses droits sociaux, économiques et juridiques".
Concernant enfin la directive européenne sur les servicesdont l'objectif est d'achever la libre circulation des services en 2007, il a assuré les notaires que "le gouvernement s'engage à ne pas mettre en cause le statut des notaires" et donc à les exclure du champ de la libéralisation...
S'il le peut bien entendu !
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Lutte contre les exclusions : l'IGAS dresse un bilan sévère de la politique gouvernementales !
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24/5/2004
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L'Inspection générale des affaires sociales (IGAS) a remis le 11 mai à la ministre déléguée à la Lutte contre la précarité et l’exclusion, Mme Nelly Olin, une "synthèse des bilans de la loi d’orientation du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions"(1), et le moins qu'on puisse dire du rapport - 300 pages hors annexes - est qu'il n'épargne pas la politique suivie depuis deux ans, qualifiant même de "socialement peu responsable" le comportement de la puissance publique qui a gelé en 2003 une partie des crédits d'associations qui avaient engagé des dépenses pour réaliser leurs objectifs, et a remis en question les modalités financières de conventions pluriannuelles poussant nombre d'entre elles qui oeuvraient efficacement à cesser leur activité ; les pouvoirs publics sont également sévèrement critiqués pour leurs "orientations fluctuantes" et les "incohérences des politiques" menées en matière d’emploi...
La synthèse constate qu’en dépit de "certaines avancées essentielles, il existe un décalage entre les objectifs inscrits dans la loi du 29 juillet 1998 et la mise en œuvre effective des dispositifs prévus". Elle juge ces insuffisances d’autant plus préoccupantes que "les situations d’exclusion persistent", comme le montrent les derniers chiffres de l’Observatoire national de la pauvreté et de l’exclusion sociale.
Destiné à alimenter la réflexion des groupes préparatoires à la Conférence nationale de lutte contre les exclusions qui doit se tenir fin juin, le rapport met en évidence les insuffisances dans l’application de la loi d’orientation de 1998 et leurs causes au fil de 46 fiches détaillant la mise en œuvre des actions adoptées depuis son adoption.
Quatre dispositifs "ne fonctionnent pas de manière satisfaisante" selon le rapport :
- la prévention des expulsions et l’accès au logement des personnes en situation de précarité : les auteurs déplorent que la diminution du nombre d’expulsions locatives, amorcée en 1999, ne se soit "pas poursuivie". En outre, les dispositifs pour favoriser l’accès au logement – par exemple, les plans départementaux d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) – ont eu des "effets (…) réduits". En cause : la pénurie de logements, observée aussi bien dans le parc public que privé, associée à la hausse des loyers entre 1998 et 2002 qui a davantage affecté les plus démunis, et des "insuffisances de la procédure de prévention des expulsions", dues à l’engorgement des sections départementales des aides publiques au logement (SDAPL) et au caractère "souvent peu réaliste" des plans d’apurement mis en place, ne faisant que retarder l'expulsion au lieu de l'empêcher...
- les dispositifs de l’urgence sociale : bien que l’offre d’accueil en hébergement d’urgence ait augmenté et se soit même "diversifiée", elle s’est aussi rapidement "saturée" par les demandeurs d’asile dont le nombre est en augmentation continue et, d’autre part, par des personnes ne parvenant pas à accéder à des logements permanents ;
- le traitement du surendettement : il s’est selon l'IGAS davantage amélioré que sa prévention, dans un contexte de progression du "surendettement passif", c’est-à-dire consécutif à des « accidents de la vie », qui représenterait 64 % des dossiers...
- le "droit au compte", à l’insaisissabilité de certaines prestations sociales et au "reste à vivre" : il n'est pas assez respecté par le secteur bancaire...
La situation est imputable aussi au fonctionnement même de l’administration qui a une connaissance "imprécise" du profil et des besoins des publics en situation d’exclusion, dispose de systèmes d’information « lacunaires » ou n'exerce pas de "suivi financier des mesures mises en œuvre"...
(1) Synthèse des bilans de la loi d’orientation du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre l’exclusion, Rapport de l’IGAS, n° 2004-054, mai 2004) - consulter aussi la loi d'orientation de 1998
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La colocation assimilée par le fisc au concubinage !
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24/5/2004
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La demi-part supplémentaire accordée aux célibataires, divorcés ou veufs qui ont élevé au moins un enfant, aujourd’hui majeur et indépendant, étant désormais (à compter de l'imposition des revenus de 2003) réservée aux contribuables vivant seuls (art. 2 de la loi de finances pour 2004), la question se posait de savoir ce que signifiait "vivre seul"...
L’administration fiscale vient de donner dans un Bulletin officiel des impôts (1) une définition qui risque de créer des remous ! En effet, pour elle, la condition "vivre seul" est "réputée remplie dès lors que le contribuable ne cohabite pas avec une personne avec laquelle il est susceptible de contracter mariage ou de conclure un pacte civil de solidarité (PACS)". Et le bulletin de préciser que "par suite, le fait de cohabiter avec un descendant, un ascendant ou un collatéral (frère, soeur), n'entraînera pas la remise en cause de l'avantage de quotient familial". On on déduira a contrario que partager un appartement avec quelqu’un, même si cette personne est du même sexe et s’il s’agit d’une simple colocation, dans la mesure où il serait possible au moins de se "PACSer", fait perdre le bénéfice de la demi-part alors même qu'il ne s'agit que d'une modalité de logement qui n'implique même pas forcément une économie !
L'énormité apparaîtra-t-elle à temps à ses auteurs ou bien la crédibilité de l'Etat sera-t-il une fois de plus sacrifiée à la récolte de quelques euros supplémentaires ?
(1) BOI 5 B-8-04
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Immeubles en fête : c'est le 25 mai !
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21/5/2004
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Plus de 3 millions de participants sont escomptés pour cette 5e édition, relayée par 200 mairies et organismes HLM partenaires, mais aussi 500 000 en Europe puisque cette année ses organisateurs tentent de la lancer dans plus de 30 villes européennes : Bruxelles, Budapest, Athènes, Londres, Bucarest, Barcelone, Francfort, Vienne, Charleroi, Turin, etc.
Rappelons qu'Immeubles en fête est conçu par ses initiateurs comme l'occasion de rencontrer ses voisins pour "développer la convivialité afin de rompre l’anonymat et l’isolement des villes". L'organisation est à l'initiative de chacun, dans chaque immeuble ou lotissement, voir un simple voisinage : tout le monde participe à la convivialité en apportant quelque chose à boire ou à manger...
L'association "Immeubles en fête" se contente de mettre à la disposition de ceux qui le veulent tracts et affiches, et organise le retentissement médiatique grâce aux contribution de quelques sponsors publics et privés.
Pour en savoir plus, un site internet : www.immeublesenfete.com...
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Règlementation thermique : application aussi aux bâtiments existants ?
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17/5/2004
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Un projet de loi d'orientation sur l'énergie a été déposé à l'Assemblée nationale par le ministre de l'économie et des finances (1) : il vise à définir les objectifs et les orientations de la politique énergétique française mais aussi à compléter les dispositions d'ores et déjà existantes en matière d'économies d'énergie (notamment la Règlementation Thermique) afin de mettre en oeuvre plus efficacement ces orientations. Sont notamment visés le renforcement de la réglementation thermique pour les bâtiments neufs et une meilleure information des consommateurs (articles 6 et 7). Par ailleurs, le projet de loi vise à promouvoir le développement des énergies renouvelables.
Le projet de loi s'inscrit dans le cadre de la transposition de la directive européenne sur la performance énergétique (2).
Il sera notamment demandé :
- aux maîtres d'ouvrage des constructions nouvelles, conformément aux dispositions de la directive européenne, de réaliser des études préalables d'approvisionnement en énergie leur permettant d'apprécier les avantages que peut leur procurer l'emploi d'énergies renouvelables ;
- aux propriétaires de bâtiments qui réalisent des travaux de rénovation importants de respecter des exigences de performance énergétique et de mener des études préalables aux travaux sur l'approvisionnement en énergie renouvelable ;
- aux propriétaires de bâtiments qui mettent en place de nouvelles installations comme la chaudière, le mode de chauffage ou de production d'eau chaude, ou qui changent les fenêtres ou modifient la ventilation ou des murs en contact avec l'extérieur, de respecter les exigences portant sur leurs caractéristiques thermiques.
Cette dernière mesure va au-delà des dispositions de la directive européenne. La mobilisation des propriétaires de bâtiments existants est considérée comme essentielle pour faire des progrès significatifs dans la réduction des émissions de gaz à effet de serre, mais il sera tenu compte "de leurs capacités à prendre en charge des investissements qui peuvent être lourds malgré les aides financières qu'ils peuvent obtenir"...
Le champ du constat possible des infractions et des sanctions potentielles prévues par les articles L. 152-1 et L. 152-4 du code de la construction et de l'habitation sera élargi aux dispositions concernant le respect des règles relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique lors des travaux ou modifications dans les bâtiments existants.
Le bon fonctionnement des systèmes de chauffage et de climatisation devra être contrôlé.
Enfin, le projet de loi complète les dispositions existantes du code de l'environnement relatives à l'affichage de la consommation énergétique de certains biens en prévoyant, pour la mise en vente, la possibilité d'imposer l'affichage de l'évaluation du coût complet d'un bien c'est-à-dire celui correspondant au montant cumulé du coût d'achat et du coût de la consommation énergétique calculé selon des méthodes à préciser...
Cette dernière disposition reste à expliciter car on avait cru comprendre que le certificat de performance énergétique, dont l'intitution est prévue en cas de vente ou de location d'un bien immobilier en application de la même directive européenne devait être traité par ordonnance dans le cadre d'un autre projet de loi habilitant le gouvernement à simplifier le droit (3) ! On attendra évidemment ces précisions avec impatience...
(1) Le projet de loi est consultable sur le site de l'Assemblée nationale
(2) directive 2002/91/CE du 16 décembre 2002 du parlement européen et du conseil - JOCE no L1 du 4 janvier 2003
(3) consultable sur le site de l'Assemblée nationale.
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Gel des expulsions des locataires de bonne foi des HLM
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13/5/2004
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Dans un communiqué conjoint du ministère de l'emploi, du travail et de la cohésion sociale et du secrétariat d'Etat au Logement, Jean-Louis Borloo et Marc-Philippe Daubresse ont annoncé un gel des procédures d’expulsions pour impayés de loyers des locataires "de bonne foi" dans le logement social, en l’attente de la mise en œuvre d’un dispositif pérenne.
Destiné à éviter des "situations humainement inacceptables" "alors qu’un meilleur fonctionnement des dispositifs de prévention et de solidarité aurait permis d’éviter [que] trop souvent, des familles se retrouvent à la rue", le dispositif exceptionnel mis en place en accord avec l’Union sociale pour l’habitat qui regroupe les fédérations d’organismes HLM, prend la forme d’une convention proposée par le bailleur, à savoir l’organisme HLM, et cosignée avec le locataire et le préfet de département.
Selon le communiqué, au terme de cette convention :
- le locataire s’engage à reprendre le paiement du loyer et des charges de son logement et à tout faire pour apurer ses dettes vis-à-vis de l’organisme d’HLM. Les ménages faisant preuve de mauvaise foi manifeste ainsi que ceux qui perturbent par leur comportement la vie de leurs voisins sont exclus du dispositif.
- le bailleur s’engage à geler toute procédure d’expulsion et à participer à la mise en place du plan d’apurement des dettes en prenant en compte les capacités financières réelles du locataire.
- l’Etat s’engage à veiller au maintien du versement des aides personnelles au logement et à mobiliser l’ensemble des dispositifs de solidarité existant (Fonds de solidarité logement, Commissions de surendettement…). Le maintien des aides offrira un nouveau départ aux locataires qui sont prêts à reprendre le paiement de leur loyer.
La mesure centrale vise à maintenir le versement de l'Aide personnalisée au logement (APL) aux locataires concernés. Jusqu'ici, en effet, après trois mois d'impayés de loyer, l'organisme était tenu de signaler le problème aux caisses d'allocations familiales, qui cessaient le versement de l'aide.
Dans la droite ligne des actions précédentes de Jean-Louis Borloo, le dispositif "donne aux familles une seconde chance en les engageant dans une démarche qui les responsabilise".
Les ministres adresseront dans les tout prochains jours une circulaire aux préfets de département leur demandant de mettre en œuvre sans délai le nouveau dispositif. Parallèlement, les organismes HLM engageront un dialogue approfondi avec les familles concernées et leur proposeront une convention.
Le communiqué précise encore que "la Conférence nationale de lutte contre l’exclusion et les Assises nationales du logement prévues dans les tout prochains mois permettront également de traiter du relogement des ménages dont les loyers demeurent incompatibles avec leurs ressources".
L'accord ne concerne que les locataires de HLM mais il est ouvert aux SEM (sociétés d'économie mixte) si elles le désirent dont le parc conventionné comprend 300 000 logements.
Selon les chiffres du ministère de la Justice, reproduits récemment dans "Actualités habitat", le nombre d'interventions effectives de la force publique pour expulser des locataires est monté à 7 534 en 2002 (contre 4 753 en 1997 et 6 337 en 2002). On estime aux HLM qu'entre 1500 et 2000 concernent le parc social mais aucun chiffre n'est absolument sûr car le ministère ne distingue pas parc social et parc privé.
Dans un communiqué, l'Union sociale pour l'habitat se félicite de cet accord et demande à tous les organismes de le mettre en œuvre...
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Annonces ministérielles : des confirmations plutôt que des scoops...
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12/5/2004
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S'exprimant mardi 11 mai devant l’Association des Journalistes de la Construction (AJC), le secrétaire d’Etat au Logement, Marc-Philippe Daubresse, a confirmé pour l'essentiel des annonces antérieures et apporté quelques précisions sur le calendrier.
Rappelant que "le bâtiment est un secteur stratégique pour répondre à la problématique Un toit, un emploi", il a réaffirmé vouloir "conjuguer la rénovation urbaine, la construction de logements sociaux bien répartis et l’accession sociale à la propriété". «Nous avons un programme de longue haleine qui nécessite une mise en cohérence et une remise à plat totale, d’autant plus que les acquis de la loi sur la décentralisation et la mise en place du conventionnement global vont amener des pouvoir nouveaux et importants pour les acteurs locaux» a-t-il notamment ajouté.
Le secrétaire d’Etat a également précisé le calendrier de son action à venir. Prévues à l’automne, les Assises du logement - pilotées par le Conseil National de l’Habitat - se tiendront finalement le 1er juillet "pour que ce débat intervienne avant les décisions qui seront à prendre en fin d’année". Auparavant, le plan de cohésion sociale, qui comprend un volet logement, sera présenté vers le 15 juin. Quant à la loi "Habitat pour tous", qui comprend des dispositions sur l’accession à la propriété et sur le locatif, serait présenté avant la fin de l’année, sans garantie toutefois : «idéalement, cette loi doit passer en novembre, mais cette période est assez embouteillée. De tout façon, nous allons tous faire que le texte passe avant Noël" a expliqué Marc-Philippe Daubresse qui connaît bien les rouages parlementaires puisqu’il a été vice-président de l’Assemblée...
Il a aussi insisté sur la crise foncière qui touche les grandes agglomérations reprenant l'idée figurant dans tous les programmes électoraux de la dernière campagne des régionales : "il faut créer des établissements publics fonciers dont le rôle serait de chercher du foncier à des prix abordables et le revendre pour de la production de logement" ; "Je suis même en train de me demander s’il ne faudrait pas les rendre obligatoire" a-t-il ajouté...
Une semaine auparavant, le secrétaire d'Etat avait déjà abordé ce thème devant l'Association des maires de France, indiquant qu'il faut "mobiliser les terrains de l'Etat et [qu'] il y a nécessité de mettre une petite bombe dans tout cela, parce que cela n'avance pas assez vite"...
"J'ai bien entendu, avec beaucoup d'intérêt, le ministre de l'Economie et des Finances dire cette semaine que nous allons donner suite au rapport Pommellet qui recense le foncier de l'Etat et que nous allons mobiliser sur dix ans (...) le foncier de l'Etat, avec une priorité à donner pour le logement social", a-t-il ajouté.
Nicolas Sarkozy avait effectivement annoncé lors de sa grande conférence de presse que "100.000 m2 de bureaux appartenant à l'Etat en centre-ville seront vendus dès cette année" et a également annoncé que "des réserves foncières inutilisées" allaient être déclassées du domaine public et affectées au marché immobilier. En Ile-de-France, "3 millions de mètres carrés de réserves foncières inutilisées seront déclassées d'ici 2010" par l'Etat pour servir notamment "au logement social", avait-il indiqué.
Rappelons encore qu'en septembre dernier, Jean-Pierre Raffarin avait annoncé la création d'une agence dédiée à la politique immobilière de l'Etat pour céder avant fin 2004 pour 500 millions d'euros de biens immobiliers...
On attend à présent des actes dans ce domaine !
Enfin, le secrétaire d'Etat a rappelé que le gouvernement prépare dans le cadre d'une ordonnance une unification des diagnostics nécessaires en cas de vente d'un bien immobilier, avec intégration du certificat de performance énergétique (notre article) - encore que des dispositions concernant l'information de l'acquéreur et du locataire soient aussi introduites de façon assez confuse dans la loi d'orientation qui vient d'être déposée sur l'énergie (1)... - des dispositions concernant la sécurité de l'installation gaz (2) et extension ce futur diagnostic préalable à la vente à l’électricité et au clos couvert, ce qui n'était pas envisagé par son prédécesseur...
(1) le projet de loi est consultable sur le site de l'Assemblée nationale
(2) découlant de la loi n°2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie
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Les ménages s'endettent plus pour leur logement
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12/5/2004
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Les ménages français ont gardé en 2003 un investissement en logement dynamique, mais leurs crédits à court terme ont ralenti pour la troisième année consécutive, selon "les comptes financiers de la Nation" publiée mercredi par l'Insee et la Banque de France.
Alors que le revenu disponible brut des ménages ralentit (+2,3 % en 2003 après +4,3 % en 2002), l'investissement en logement a été dynamisé par des mesures fiscales et des taux d'intérêt favorables et a progressé de 3,7% en valeur, après 4,0% en 2002, à 67,1 milliards d'euros en 2003, soit autant que leur épargne financière qui, elle, diminue à 67,5 milliards après 78,2 milliards.
Les emprunts des ménages auprès des banques augmentent fortement en 2003 (+7,3% après +6,6% en 2002) grâce au dynamisme des crédits à l'habitat, en progression de 10%. En revanche, les crédits à court terme ralentissent pour la troisième année consécutive (+1,8% après +2,2%).
Au total, l'endettement des ménages par rapport à leur revenu disponible brut s'accroît sensiblement, de 56% en 2002 à 58,7%.
Les dépôts des ménages auprès des banques progressent plus fortement qu'en 2002, notamment les dépôts à vue (6,4% en glissement annuel, après 1,9 %) et l'épargne contractuelle (3,8%, après 2,0%). Les comptes sur livret font preuve d'un dynamisme encore fort (8,5%, après 8,2%), mais qui fléchit en cours d'année après la révision à la baisse des taux réglementés.
Après avoir été emprunteurs nets auprès des banques pendant quatre années consécutives, les ménages y effectuent plus de dépôts en 2003 qu'ils n'empruntent auprès d'elles, remarque l'étude.
La prépondérance des contrats d'assurance-vie dans les flux de placements des ménages demeure : 58,4 milliards d'euros en 2003, soit 51% de l'ensemble de leurs flux de placements, et une progression de 7,7% par rapport à l'encours de fin 2002.
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Impôts locaux et révision des valeurs locatives : courage, fuyons !
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11/5/2004
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Une réponse ministérielle vaut d'être reproduite in extenso : elle faisait suite à une question d'un parlementaire qui soulevait l'inéquité des bases d'imposition des impôts locaux, l'illustrant par le fait qu'une famille habitant dans une HLM dans une banlieue dégradée paie souvent une taxe d'habitation largement supérieure à celle d'une famille habitant dans un appartement luxueux en centre-ville...
La réponse du ministre du budget vaut le détour : "Le Gouvernement est conscient des difficultés soulevées par le vieillissement des valeurs locatives qui servent d'assiette aux taxes foncières, à la taxe d'habitation et en partie à la taxe professionnelle. A ce titre, il est rappelé que la loi n° 90669 du 30 juillet 1990 a posé le principe d'une révision générale des évaluations cadastrales et renvoyé à une loi ultérieure le soin de déterminer la date d'entrée en vigueur de cette révision. Mais les nombreux et importants travaux de simulation réalisés à cette occasion, dans tous les types de communes, ont mis en évidence que cette révision aboutirait à des transferts entre contribuables dans des conditions très inéquitables et n'ont donc pas emporté la conviction pour la mise en oeuvre d'une telle réforme. Dans ces conditions, seule une nouvelle réflexion de fond permettra d'aborder cette question délicate des modalités de rénovation des bases des impôts directs locaux, réflexion qui est d'ores et déjà en cours pour la taxe professionnelle".
Dont acte !
(Rép. min. JOAN 11 mai 2004, n°28857 )
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