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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Prix de l'immobilier ancien : coup de froid fin 2006 selon l'indice INSEE-notaires
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3/4/2007
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Les prix n'ont pratiquement plus augmenté au 4ème trimestre 2006 et ont même régressé globalement pour les maisons (-0,2%, et même -1,1% en Ile-de-France, avec une baisse frisant les 2% en petite couronne !), ou dans certaines régions : par exemple entre -1,1 et -1,3% en Rhône-Alpes ! C'est ce qui ressort des chiffres publiés par l'INSEE et les notaires le 3 avril, qui concernent il faut le rappeler les ventes signées au cours du trimestre (avant-contrats signés au 3ème trimestre) entre particuliers ou suite à l'entremise d'agents immobiliers ou de notaires.
On y apprend que les prix des appartements ont baissé globalement de 1,5% dans les agglomérations de moins de 10.000 habitants, qu'ils ont stagné dans les centres des villes plus importantes, mais qu'ils ont encore augmenté de près de 1% sur 3 mois dans les banlieues (effet "escargot": les acquéreurs s'éloignent des centres faisant monter progressivement la périphérie des grandes agglomérations dans un mouvement circulaire...). En Ile-de-France, c'est le Val d'Oise qui décroche le record avec une hausse de 1,6% sur 3 mois (rythme annuel de près de 8%).
Les maisons quant à elles stagnent ou baissent un peu partout au 4ème trimestre ; en Ile-de-France, les records de baisse s'enregistrent dans les Yvelines (-2,1%), le Val de Marne (-2,4%) et dans les Hauts de Seine (-2,7%)...
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L'alliance Nexity-Caisses d'épargne via le Crédit Foncier va se résumer à une participation croisée
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2/4/2007
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Annoncées en février, les négociations entre le groupe Caisses d'Epargne et Nexity prévoyaient dans un premier temps une fusion sous la forme d'un apport de 100% du Crédit foncier à Nexity, la Caisse nationale des caisses d'épargne (CNCE) recevant en échange 51% de Nexity. Le nouvel ensemble aurait pesé environ 5 milliards d'euros.
Mais des protestations vives, venant notamment des syndicats du Crédit foncier, ont remis en cause une telle solution qui valorisait le promoteur à la hauteur de l'établissement bancaire, ce qui était contesté par de nombreux analystes.
Finalement, l'accord ne se fait plus sur la base d'une fusion mais de participations croisées permettant à Nexity de "s'adosser à un établissement bancaire et devenir le premier pôle national d'immobilier et de services" : Nexity prendra entre 20 et 30% du Crédit foncier, filiale de la CNCE, qui prendra entre 35 et 40% de Nexity.
Rappelons que Nexity a au cours des dernières années créé par acquisitions autour de son activité de promotion immobilière notamment un pôle administration de biens avec Saggel, Abigest et plus récemment Bazin, puis un pôle agences immobilières avec le rachat des réseaux Century 21 et Guy Hoquet.
Selon les informations diffusées dans la presse, la CNCE apporterait en outre à Nexity les services immobiliers qu'elle détient, dont notamment sa participation dans le groupe d'administration de biens constitué de la fusion de Gestrim et Lamy, dont 67,5% devaient être cédés à la Caisse des dépôts (CDC) en application d'un accord conclu en mai 2006 ; toutefois, on apprenait début mars que les négociations avec la CDC devraient désormais se poursuivre "en tenant compte des nouvelles conditions économiques"...
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Les honoraires des syndics à nouveau sur la sellette
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2/4/2007
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La campagne intense et répétitive d'associations de consommateurs par voie de presse ou "lobbying" parlementaire (plus d'une dizaine de questions à l'Assemblée nationale sur ce thème) a fini par porter ses fruits : un groupe de réflexion a été créé au sein du Conseil national de la consommation (CNC) pour encadrer la pratique des syndics consistant à offrir des forfaits de base à des prix attractifs, tout en multipliant la facturation séparée de prestations particulières, suivant des barèmes d'une grande variété et de manière pas toujours justifiée.
Déjà en 1996, la Commission des clauses abusives s'était penchée sur cette dérive des contrats des syndics et avait émis des recommandations précises visant à prévenir le transfert de tâches dites "courantes" vers des tâches dites "particulières", faisant l'objet d'une facturation d'honoraire supplémentaire (1). Les associations de consommateurs dénoncent aujourd'hui la poursuite de ces pratiques, aboutissant selon elles à ce que le poids de ces transferts double les honoraires de syndics par rapport à leurs forfaits de base.
La direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), saisie elle-même de nombreuses plaintes, aurait commencé à travailler sur un projet d'arrêté fixant réglementairement la liste des prestations entrant dans le forfait de gestion courante. C'est pour maintenir au moins les apparences d'une concertation le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie a demandé au CNC de mettre en place ce groupe de travail sous la présidence de la DGCCRF : y participent les associations de consommateurs, les organisations de professionnels de l'administration d'immeubles et les administrations concernées du ministère de la justice, du ministère de la cohésion sociale et du logement et du ministère de l'économie.
Les organisations professionnelles de syndics, très remontées contre ce qu'ils dénoncent comme une partie jouée d'avance, tirent la sonette d'alarme quant aux conditions d'exercice de leur métier dans un contexte d'accumulation de nouvelles obligations découlant de lois et décrets publiés depuis 2000 : nouvelles règles comptables, diagnostics, alourdissements des formalismes, et même récemment allongement du délai des convocations aux assemblées générales, nouvelles règles contraignantes en matière de sécurité des immeubles ou obligation d’informer les copropriétaires aux lieu et place de l’administration pour le droit au câble et à la TNT, le tout sans que ces textes ne prévoient aucune rémunération officielle du travail complémentaire ainsi imposé...
A suivre !
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Les logements sociaux d'une commune ne peuvent être réservés à ses habitants
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30/3/2007
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L'article R441-2-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit que, dans le cadre de demande d'attribution de logement locatif social, "aucune condition de résidence préalable ne peut être opposée au demandeur" : c'est cette disposition que la HALDE (Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité) vient de rappeler à un OPHLM de la région parisienne qui a refusé d'examiner la demande d'une personne au motif qu'elle n'était pas domiciliée sur la commune. Cet organisme avait en effet décidé, confronté à un grand nombre de demandes, de réserver les logements disponibles aux demandeurs habitant déjà la commune. Le collège de la HALDE a demandé le réexamen du dossier de la candidate évincée et a signalé cette pratique à l'Union sociale de l'habitat (USH - ex Union des HLM) avec qui elle a signé une convention de partenariat le 13 mars 2007.
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Devoir de conseil de l'installateur d'une chaudière murale quant au respect des parties communes de la copropriété
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28/3/2007
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L'installateur doit notamment prévenir son client quand les travaux requièrent l'autorisation de l'assemblée des copropriétaires : c'est ce qui ressort d'un arrêt récent de la Cour d'appel de Paris ! Ayant réalisé des travaux de rénovation dans les parties privatives d’un lot de copropriété, comprenant la pose d’une chaudière, un entrepreneur s’est vu condamné à payer des dommages et intérêts à son client, obligé par la copropriété de procéder à des ajustements des prolongements de son installation dans les parties communes de l’immeuble ; l’installateur avait en effet proposé une chaudière murale à ventouse dont l’installation nécessite des travaux sur les parties communes et par conséquent, une autorisation de l’assemblée générale. Les travaux ayant été réalisés sans autorisation, l’assemblée des copropriétaires a demandé la dépose de la chaudière irrégulièrement installée, puis a accepté qu’elle soit maintenue moyennant la réalisation de travaux correctifs. L’entrepreneur a été condamné sur le fondement d’un manquement à son obligation de conseil : la cour d’appel a en effet considéré qu’il ne pouvait ignorer que les travaux envisagés étaient soumis à autorisation de l’assemblée générale, et que son client, au vu du devis, ne pouvait connaître la nature exacte de la chaudière et en déduire qu’il lui fallait une autorisation pour l’installer (1)…
(1) CA Paris, 8e ch. A, 8 févr. 2007, n° 05/18111
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Les déplacements domicile-travail augmentent avec l'étalement progressif de l'urbanisation
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26/3/2007
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C'est ce qui ressort d'une étude publiée par INSEE Première (1) sur des données de 2004. 73% des salariés travaillent hors de leur commune de résidence, mais les actifs qui résident dans les couronnes périurbaines, moins bien pourvues en emplois que les pôles urbains, sont les plus mobiles : ils travaillent rarement dans leur commune de résidence et font des déplacements plus longs, tant en distance routière qu'en temps de trajet. Les salariés habitant dans l'aire urbaine parisienne se distinguent de ceux qui résident dans les grandes aires urbaines de province par des temps de trajet relativement longs, malgré des distances parcourues plus courtes. Par ailleurs, les cadres parcourent des distances nettement plus grandes que les autres catégories de salariés.
Ainsi, la hausse des prix de l'immobilier et corrélativement - même si elle a été moins forte - celle des loyers, qui ont poussé un grand nombre de ménages vers les secteurs périphériques, ont doublement alourdi les budgets : ils ont augmenté celui des transports en plus de celui du logement, tout en dégradant la qualité de vie ! Du coup, les salariés des espaces ruraux font figure de privilégiés : en plus de bénéficier de prix de l'immobilier restés sauf exceptions modérés, ils bénéficient aussi de temps de trajets plus courts malgré l'allongement des distances...
(1) Insee Première n°1129 - mars 2007 : "Les déplacements domicile-travail amplifiés par la périurbanisation
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Fermeture des copropriétés : une mesure votée à la va vite
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26/3/2007
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Les modifications introduites dans la loi sur la copropriété lors du "bouclage" in extremis du projet de loi relatif à la prévention de la délinquance - le dernier jour de la session parlementaire -, illustrent les dégâts que peut produire l'absence de concertation ! L'affaire concerne la fermeture des immeubles en copropriété par des dispositifs de ttype "digicode" ou interphone, et les conditions, notamment de majorité en assemblée de copropriétaires, pour en décider les modalités : ouverture libre à certaines heures ou fermeture totale.
Il est vrai que ce n'est pas la première fois que, dans un souci sécuritaire, on touche à ces dispositions : avant la loi "ENL" du 13 juillet 2006, les "périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété" devaient être décidées avec une majorité renforcée (majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix), la même que celle nécessaire pour décider d’installer le dispositif de fermeture. Par contre, en cas de présence d'activités autorisées - entreprises, professions libérales, etc. -, la fermeture de l’immeuble pendant des heures ouvrables ne pouvait être décidée qu’à l’unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permettait une ouverture à distance (interphone).
La loi "ENL" a assoupli les conditions de majorité pour décider à la fois des travaux et des périodes de fermeture mais n'a pas changé le principe de l'unanimité pour fermer l'immeuble pendant les heures ouvrables en l'absence de possibilité d'ouverture à distance.
La loi sur la prévention de la délinquance bouleverse les règles : désormais la fermeture de l'immeuble, tant qu’elle est compatible avec l’exercice d’une activité professionnelle autorisée par le règlement de copropriété, constitue le principe par défaut ; l'ouverture de l'immeuble, même une partie du temps doit être autorisée par une décision à la majorité renforcée, très difficile à obtenir dans la plupart des copropriétés, et qui n'est valable que jusqu'à "la tenue de l'assemblée générale suivante" : elle doit donc être revotée à chaque assemblée, y compris si une assemblée est convoquée en cours d'année pour voter des travaux ou pour quelqu'autre motif, possibilité qui semble avoir échappé dans la précipitation aux auteurs de l'amendement !
Moralité : du fait de cette mesure prise sans consultation du ministère de la justice et de la probablement trop sage Commission relative à la copropriété, les très nombreux immeubles qui abritent par exemple des professions libérales, et qui s'étaient contentés jusque là d'un digicode ne fonctionnant qu'en dehors des heures ouvrables doivent installer d'urgence un interphone : à défaut, ils devront renouveler à chaque assemblée le principe de l'ouverture partielle de l'immeuble, nécessaire pour permettre à leurs occupants professionnels d'exercer leur activité, avec de surcroît le risque, au cas où ils ne pourront réunir la majorité requise, de se trouver dans l'illégalité...
Il n'est pas sûr que les auteurs de cette improvisation aient envisagé cette conséquence !
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Pas de crise pour l'immobilier de haut de gamme !
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23/3/2007
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C'est ce qui ressort d'une étude réalisée par le groupe immobilier Féau Dauchez : l’immobilier haut de gamme (transactions de plus de 1 million d’euros) est en progression de 40% par rapport à 2005, sur un périmètre il est vrai très concentré : 90% des transactions de ce type en France ont été enregistrées à Paris dans les arrondissements de 1 à 8 et le 16e et 17e sud, ainsi que dans l’Ouest parisien (Neuilly, Boulogne, St Cloud)… Paradoxalement, le nombre de ventes supérieures à 3 millions est stable, non en raison d’un manque de demande, mais selon le groupe Féau d’un manque de biens correspondant aux standards internationaux ! La clientèle étrangère (résidents fiscaux à l’étranger) se développe mais n’est majoritaire (70%) que pour les ventes supérieures à 4 millions ; globalement, elle ne représente "que" 20% des acquéreurs pour les ventes supérieures à 1 million, ce qui démontre une très forte prépondérance des résidents français dans les ventes entre 1 et 4 millions…
Les acheteurs sont pour près de moitié cadres supérieurs et chefs d'entreprises ; la proportion atteint près des deux tiers si l'on ajoute les avocats et professions libérales ; la banque-finance represente encore 14% alors que le "showbiz" et les médias ne représentent que 7% ; plus surprenant, les hauts fonctionnaires représentent 4% des acheteurs, soit à peine moins que les précédents !
L’origine géographique des étrangers acquéreurs tend à se diversifier : à la clientèle traditionnelle africaine ou en provenance du Golfe, on constate sans surprise l’émergence récente d’acquéreurs souhaitant diversifier leurs avoirs et préférant investir dans des pays aux institutions sûres et à monnaie stable, venus de la "planète new money" : Russie et des pays de l’ex-bloc soviétique, mais aussi du Pakistan, et d’Extrême-Orient.
Côté vendeurs, 35% se séparent de leur bien pour monter en gamme, 25% pour toucher de l’argent, 20% à la suite d’une succession ou d’un divorce et 20% pour quitter Paris et partir le plus souvent à l’étranger.
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Les notaires en chiffres...
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23/3/2007
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Au 1er janvier 2007, selon le Conseil supérieur du notariat, il y avait 8.494 notaires, âgés en moyenne de 49 ans ; 6.268 d’entre eux exercent sous la forme associée au sein de 2.660 sociétés. Les offices notariaux sont au nombre de 4.513 (contre 4503 en 2005), auquel il convient d’ajouter 1.302 bureaux annexes, ce qui porte à 5.815 le nombre de points de réception de la clientèle sur tout le territoire.
Le notariat est encore peu féminisé au niveau des titulaires : seuls 22,7% des notaires sont des femmes ! Notons toutefois que la féminisation est en marche car elles n'étaient que 19,5% en 2005...
Globalement, la profession compte plus de 48.000 salariés, ce qui porte, en ajoutant les notaires, à plus de 56.000 le nombre de personnes travaillant dans les offices. Le secteur est créateur d'emplois puisque ce chiffre était de 54.800 en 2005.
Les notaires reçoivent chaque année 20 millions de personnes, traitent des capitaux d’un montant total de plus de 600 milliards d’euros, établissent 4,3 millions d’actes authentiques, et réalisent eux-mêmes un chiffre d’affaires de plus de 6 milliards d’euros, ce qui constitue un prélèvement de 1% sur les capitaux exprimés dans les actes reçus, et un honoraire moyen de 1395 euros...
L’activité notariale en chiffre d’affaires s'est répartie comme suit en 2006 : immobilier (ventes, construction, baux) 49%, actes liés au crédit 14%, actes de famille (succession, donation) 26%, négociation Immobilière 4%, droit de l’entreprise (Conseil, Expertise, Conseil patrimonial...) 7%. Notons que l'immobilier pèse avec le crédit près des 2/3 du chiffre (63%), en stabilité par rapport à 2005...
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Les ventes immobilières de l'Etat se feraient-elles à vil prix ?
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20/3/2007
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L'administration domaniale, qui a pris le 1er février 2006 le nom de France Domaine, s'est vue fixer en 2003 l'objectif de céder pour 500 millions d’euros par an en moyenne de biens immobiliers de l’État. Les réalisations, concernant des biens de tous types ont à peu près suivi : 170 millions d'euros en 2004, puis 634 en 2005 et 480 en 2006, l’objectif pour 2007 ayant été fixé à 500 millions...
La question se pose cependant de savoir à quel prix s'effectuent ces cessions, notamment pour les biens qui ont la valeur la plus élevée : rapportée par l'AFP, une déclaration du président du cabinet immobilier Daniel Féau, probablement un des plus compétents en matière d'immobilier haut de gamme, lors d'une conférence de presse sur l'immobilier dans les "Beaux quartiers" à Paris, jette un sérieux doute sur la méthode choisie par les services de Bercy : selon lui, un hôtel particulier à Paris, occupé par des services du ministère de la Culture, l'hôtel Kinski, datant de la fin du XVIIIe siècle, au 53 rue Saint-Dominique, a été cédé dans le cadre de ce programme pour "38 millions d'euros", soit "12.500 euros le m2, la moitié de sa valeur" !
Cet immeuble d'une "surface totale d'environ 3.000 m2", agrémenté d'un "superbe parc boisé de 2.400 m2 avec grotte et pièce d'eau", selon l'annonce publiée en septembre dernier dans la presse, abritait la Direction de la musique, de la danse, du théâtre et des spectacles.
L'annonce précisait que l'immeuble resterait occupé jusqu'au 30 juin 2008, rapporte l'AFP.
Selon le président de Féau, le manque à gagner résulterait du choix du gouvernement de réaliser ces ventes par appel d'offres, "une manière d'acheter qui n'est pas dans l'habitude de cette catégorie de clientèle", qui précise qu'"au-delà de 30 millions d'euros les acquéreurs viennent de Russie ou du Golfe"...
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