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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Indice du coût de la construction : léger reflux...
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11/4/2005
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Ce n'est pas encore l'assagissement, mais avec +4,5% de hausse sur un an en valeur brute, l'indice Insee du coût de la construction (ICC) pour le 4ème trimestre 2004, publié hier, se fait un peu moins remarquer : il avait enregistré +5,7% au 3ème trimestre 2004 et + 5,4 au 2ème !
Rappelons que cet indice sert de référence au calcul des loyers (voir notre section des indices et chiffres-clés). Même avec cette légère décélération, son rythme de hausse reste supérieur à ce qu'il avait été aux précédents trimestres, déjà à un niveau nettement plus élevé à l'inflation avec respectivement +3,55 et +3,58%...
Sans surprise, la moyenne associée sur 4 trimestres continue son rattrapage avec +4,81%, après +4,58% au 3ème trimestre 2004, +3,85% au 2ème trimestre, +3,33% au 1er trimestre, +2,96% au 4ème trimestre 2003, +2,76 au 3ème trimestre, +2,60% au 2ème trimestre, et +2,29% au 1er trimestre...
C'est cette moyenne qui est prise en compte pour la révision annuelle des loyers des baux d'habitation, alors que l'indice brut est pris pour référence pour tous les autres baux, dont les baux commerciaux.
Rappelons que le calcul est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs suivie au travers de 320
dossiers. Les hausses des coûts de construction et, plus récemment, la flambée de l'acier et de certaines matières premières expliquent le dérapage de cet indice, dont le rythme de hausse pourrait dépasser 5%...
A moins d'une décélération brutale peu probable, le taux de hausse de la moyenne associée devrait encore continuer à augmenter dans les trimestres à venir, au moins par l'effet de l'inertie crée par le mécanisme de la moyenne, et à tirer encore un peu plus vers le haut les loyers des baux d'habitation en cours, risquant dans certains cas comme nous l'indiquions déjà le précédent trimestre de les entraîner au dessus des loyers du marché : des administrateurs de biens indiquent depuis plusieurs mois être parfois obligés de baisser le loyer pour pouvoir relouer certains logements après le départ du locataire en place !
La réflexion lancée il y a plus de deux ans pour le remplacement de cet indice, dénoncé comme inflationniste, et relancée récemment par Hervé Gaymard dans une conférence de presse remarquée avant sa démission de son poste de ministre de l'économie (notre brève de février 2005...), reste toujours d'actualité...
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Loyers de l'agglomération parisienne : pas de ralentissement !
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11/4/2005
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L'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) a publié ses premières estimations pour 2004 issues de l’enquête annuelle (les résultats définitifs sont annoncés pour juillet prochain, pour préparer l'éventuelle reconduction du décret de blocage qui s'applique à l'agglomération depuis plus d'une décennie) ; selon le communiqué, les loyers d’habitation du secteur locatif privé de l’agglomération parisienne ont augmenté en moyenne de 4,1% % en 2004.
Une croissance liée en grande partie à l’indice du coût de la construction (ICC). En effet, l’indice qui sert de référence pour la révision des loyers et dont le gouvernement évoque périodiquement la réforme, touche selon l'OLAP quatre locataires sur cinq ; or sa hausse en moyenne sur 4 trimestres - c'est ainsi qu'il s'applique aux baux d'habitation - a atteint après une hausse continue en 2004 +4,81% au 4ème trimestre (notre brève)...
En 2003, la hausse globale avait été de 3,8%, après une hausse de 4,9% en 2002, rappelle l'OLAP. Le relatif assagissement était dû à une modération de la hausse de l'ICC.
Par ailleurs, la hausse des loyers a été plus homogène sur l'ensemble du territoire de la région Ile-de-France que les années précédentes, a souligné lundi l'OLAP.
Pour les logements ayant vu arriver un nouveau locataire, les loyers ont progressé de 7,6% contre 8,9% en 2003. A Paris, la hausse a atteint 8,4% et les départements de la petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne) ont enregistré une hausse de 6,7%, ceux de la grande couronne une hausse de 7,6%.
Le loyer moyen s'est établi en 2004 à 18,1 euros le mètre carré pour Paris intra muros, 13,5 euros pour la petite couronne et 11,9 euros pour la grande couronne, a encore indiqué l'OLAP.
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L’Insee dresse le portrait des locataires...
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28/3/2005
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Au sein du parc de logements loués vides, le secteur libre et le secteur social accueillent des locataires de profils très différents. L'INSEE confirme par des chiffres, dans une étude intitulée "Portrait de locataires" (1), quelques évidences que l'intuition laisse facilement pressentir, ce qui en soi n'est pas sans valeur :
- les personnes seules sont surreprésentées dans le secteur libre alors que le secteur social loge davantage de familles monoparentales et de couples avec enfants ;
- les milieux sociaux sont plus diversifiés dans le secteur libre tandis que la population du secteur social est majoritairement constituée d’ouvriers et d’employés ;
- le niveau de vie moyen des locataires du secteur libre est supérieur de 30 % à celui des locataires du parc social mais c’est dans le secteur libre que les niveaux de vie sont les plus dispersés.
- cependant, le secteur social ne loge pas seulement les populations défavorisées mais aussi des ménages ayant des niveaux de vie élevés ; "cela résulte d'une part du niveau relativement élevé des plafonds de ressources permettant d'accéder au logement social (...) et d'autre part du droit au maintien dans les lieux", indique l'Insee, qui note toutefois qu’environ les deux tiers de l'ensemble des ménages (locataires et propriétaires) disposent de ressources inférieures aux plafonds HLM (PLUS) ; mais les locataires aux revenus les plus modestes habitent majoritairement dans les quartiers les plus pauvres tandis que les locataires plus aisés habitent des quartiers moins défavorisés...
L'étude confirme aussi qu'être locataire est avant tout une affaire d’âge et de revenu : parmi les ménages comprenant un membre de moins de 25 ans, 90% d'entre eux louent leur résidence principale !. Par ailleurs, l'âge moyen du locataire est de 44 ans contre 56 ans pour les propriétaires
Le statut d’occupation est aussi une affaire de situation familiale. Aussi, à presque tous les âges, la proportion de locataires est maximum chez les personnes seules et les familles monoparentales, souligne l'Insee. Plus de 80% des personnes seules de moins de 40 ans sont en effet locataires (52% dans le secteur libre).
C’est seulement au-delà de la quarantaine que la propriété dépasse la location. Le fait d'être marié favorise clairement la propriété. Au sein des locataires, on compte seulement 23% des couples mariés avec enfants mais 51% de couples non mariés avec enfants.
Chez les couples n'ayant jamais eu d'enfant, l'écart est encore plus important : 35 % des couples mariés sont locataires, alors que 75%des couples non mariés sont dans ce cas.
Sans grande surprise, "la proportion de ménages propriétaires augmente avec le niveau de vie", souligne également l'Insee. Les ouvriers et employés sont plus fréquemment locataires, et notamment dans les HLM, que propriétaires. Le niveau de vie moyen mensuel d'un locataire est de 1.242 euros, tandis qu'il est de 1.606 euros pour un propriétaire.
L'INSEE, se fondant sur les chiffres de la dernière enquête logement réalisée en 2002, rappelle que le parc locatif loge 9,7 millions de ménages au total, dont 4,2 millions de ménages dans le parc social...
(1) INSEE Première, N° 1010 - mars 2005
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TVA à 5,5% : les artisans et petits entrepreneurs du bâtiment tentent de mobiliser en Europe
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28/3/2005
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A la veille de l’assemblée générale de la CAPEB (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment), qui se tiendra les 31 mars et 1er avril à Nantes, le risque de non-reconduction de la TVA à taux réduit à partir de 2006 constitue sans aucun doute la préoccupation n°1 de la profession ! Le président de la CAPEB, Jean Lardin, depuis janvier 2005, président de l'EBC (European Builders Confederation), n'a pas hésité à prendre son bâton de pellerin et à rencontrer plusieurs décideurs européens sur le sujet de la TVA à 5,5%.
Entre autres le premier ministre du Luxembourg et actuel président de l'Union, qui serait selon lui un farouche partisan du maintien de la TVA à taux réduit pour des activités à forte utilisation de main d'œuvre.
L'attitude des véritables opposants aux taux réduit – l'Autriche, la Suède, le Danemark et la Slovaquie notamment – serait conditionnée par celle de l'Allemagne. La solution du problème n'est pas technique mais politique. La CAPEB a donc écrit au président de la République, Jaques Chirac, pour lui suggérer de faire jouer l'axe franco-allemand qui a toujours débloqué selon elle les situations les plus compliquées en matière européenne...
Toujours selon Jean Lardin, dans un entretien rapporté par Le Moniteur, pour que l'Allemagne change sa position, il faudrait que Berlin ait la certitude que les organisations patronales allemandes ne mettront pas trop la pression sur leur gouvernement et ne demanderont pas dans leur pays l'application du taux réduit de TVA sur le bâtiment et la restauration. Ce n'est pas perdu d'avance : les collègues allemands des artisans français sembleraient plus intéressés par le crédit d'impôt pour relancer l'activité que âr la réduction de la TVA...
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Restriction à compter de 2006 de l'amortissement "Robien" et incitations multiples à la performance énergétique
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28/3/2005
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A l’occasion d’un séminaire sur le développement durable, le gouvernement a présenté le 23 mars 2005 une série de mesures visant à réduire, dans tous les secteurs, les émissions de gaz à effet de serre.
Parmi celles-ci, il est notamment prévu de faire du régime "Robien" d'incitation fiscale à l'investissement locatif en même temps une incitation à la diffusion de la haute performance énergétique : à partir du 1er juillet 2006 (date d’application prévue pour la nouvelle version de la réglementation thermique "RT2005"), le bénéfice de l’amortissement fiscal serait réservé aux bâtiments construits consommant 8 à 15 % d’énergie en moins par rapport à la réglementation générale !
Par ailleurs, le projet de loi "Habitat pour tous" en préparation depuis bientôt deux ans, pourrait imposer aux propriétaires d’effectuer des travaux d’économie d’énergie avant la mise en copropriété d’un immeuble et inciter fiscalement à la réalisation de tels travaux lors de la vente d’un logement.
Concernant l'amortissement "Robien", auquel l'actuel ministre délégué au logement et à la Ville n'est comme il l'a exprimé à plusieurs reprises pas favorable, des informations rapportées par l'AFP indiqueraient qu'une réflexion est en cours en vue de son remplacement, ou au moins son réaménagement dans un sens plus social. Il serait également envisagé de retoucher aux plafonds de loyers pratiqués dans certaines zones géographiques...
Ces annonces ont provoqué une première réaction indignée des promoteurs-constructeurs, grands bénéficiaires de l'amortissement "Robien" : dans un communiqué, la FNPC (Fédération nationale des promoteurs constructeurs) conteste le projet du gouvernement, estimant qu'il va à l'encontre des objectifs de "lutte contre l'exclusion, de mixité dans l'habitat et de croissance et d'emploi".
La FNPC estime que tous les logements neufs devront "supporter les effets de cette surenchère", représentant une augmentation des coûts de construction !
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L'accord sur les ventes "à la découpe" bientôt confirmé par décret
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28/3/2005
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Seules deux associations de locataires sur cinq ont signé mercredi 23 mars l'accord que tente de susciter depuis janvier le ministère du logement dans le cadre de la commission nationale de concertation (CNC), pour une meilleure protection des locataires qui occupent des immeubles mis en copropriété et vendus par lots par les propriétaires institutionnels, ou à la suite de leur vente par ces derniers à des investisseurs spécialisés (voir notre brève, dernière d'une série sur ce sujet...) ; l'accord a été signé par la (Consommation, logement et cadre de vie) et l'AFOC (Force Ouvrière), représentant les locataires et par l’ensemble des bailleurs siégeant à la CNC. Il vise à mieux protéger les "locataires fragiles" :
- les locataires de plus de 70 ans et les locataires handicapés auront droit à un renouvellement automatique de leur bail ;
- les locataires dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources du PLI soit 6300 euros par mois devront recevoir une proposition de relogement dans des conditions précisées par l’accord ;
Par ailleurs, des délais sont prévus pour éviter les inconvénients d'un départ rapide si le locataire doit quitter son logement :
- le bail est prolongé automatiquement jusqu'à la fin de l'année scolaire pour les locataires qui ont des enfants à charge scolarisés ;
- dans tous les cas, il est prévu une prolongation automatique du bail en fonction de l'ancienneté du locataire à partir de 6 ans, à raison d'un mois par année d’ancienneté, dans la limite de 30 mois.
Le non respect de ces dispositions par le bailleur entraîne la nullité du congé.
Enfin l’accord prévoit également une amélioration des procédures pour l'information donnée par le bailleur vendeur aux locataires, avec des exigences d'information écrite, d'affichage dans les immeubles, d'information des associations de locataires, d'information sur le fonctionnement futur de la copropriété.
Marc-Philippe Daubresse, ministre délégué au logement et à ville, qui avait demandé à la CNC de trouver un accord s'en est tout de même félicité et a annoncé qu'il va être publié au journal officiel, puis après un délai d'un mois, faire l'objet d'un décret qui le rendra obligatoire pour toutes personnes morales. il a aussi rappelé qu'il souhaite proposer dans la future loi « Habitat pour tous » des "dispositions pour lutter contre la spéculation et sanctionner les abus"...
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Le salon de l’Immobilier de Paris
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28/3/2005
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40.000 visiteurs sont attendus du jeudi 31 mars au dimanche 3 avril inclus pour l’édition 2005 du Salon de l’immobilier de la Porte Maillot, où se regroupent comme chaque année 200 exposants promoteurs, constructeurs de maisons, agents immobiliers et administrateurs de biens, banques et organismes financiers, organes de presse et sites Internet d’annonces immobilières, etc. (1)
(1) Liste des exposants et programme des conférences sur le site du salon (invitation gratuite en téléchargement)
http://www.salonimmobilier.com
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Accord sur les ventes à la découpe : moins de signataires que prévu
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18/3/2005
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L'accord du 31 janvier 2005 entre représentants des bailleurs et des locataires au sein de la Commission nationale de concertation (CNC) , présenté le 3 février comme acquis par le ministre délégué au logement et à la ville, Marc-Philippe Daubresse (notre brève), serait-il en train de faire long feu ?
Toujours est-il que, reporté une fois, le rendez-vous de signature n'a permis de recueillir que quelques paraphes, côté bailleurs celui de la FFSA (Fédération française des sociétés d'assurance), et côté locataires celui de la CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) et l'AFOC (Force Ouvrière) : la CGL (Confédération générale du Logement), la CNL (Confédération nationale du logement) et la CSF (Confédération syndicale des familles) ont maintenu leur opposition, estimant l'accord insuffisant.
Face à cette opposition, les bailleurs n'ont pas accepté de nouvelles concessions : "les demandes qui ont été formulées ultérieurement par certaines parties ayant pourtant donné leur accord au cours de la réunion du 31 janvier ne sont pas acceptables car elles dégraderont l'équilibre du marché locatif et obèreront les intérêts des assurés" a estimé la FFSA.
Le document signé, qui n'a pas été rendu public, comporte néanmoins quelques modifications par rapport à la version présentée par le ministère début février. Marc-Philippe Daubresse n'avait pas exclu revenir sur le sujet lors de la future loi sur le logement "Habitat pour tous", dans le cas où cet accord ne serait pas satisfaisant.
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La prévention des expulsions locatives
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16/3/2005
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Marc-Philippe Daubresse, ministre délégué au logement et à la ville a indiqué dans un communiqué qu'il était particulièrement attentif "à l’enchaînement de difficultés sociales que peut provoquer l’expulsion des locataires concernés par la fin de la trêve hivernale", qui n'est terminée la veille, et a annoncé avoir pris quatre mesures destinées à renforcer la prévention des expulsions locatives :
- diffusion d'une circulaire interministérielle pour mobiliser les préfets, leur rappelant "qu’ils doivent veiller à ce que les chartes départementales pour la prévention des expulsions, bientôt opérationnelles dans l’ensemble du territoire, associent tous les acteurs concernés notamment par l’accompagnement social" ;
- diffusion d'un guide "pour une enquête sociale approfondie et réussie", en vue d'aider les travailleurs sociaux à réaliser les enquêtes sociales qui doivent être conduites dans les deux mois qui précèdent l’assignation du ménage devant le tribunal et qui sont un élément clé dans le dispositif de prévention des expulsions locatives ;
- mobilisation des bailleurs sociaux pour l'application du dispositif visant à suspendre les expulsions pour impayés de loyers des locataires HLM de bonne foi (notre brève);
- création d'une mission parlementaire pour améliorer le repérage des situations difficiles : confiée à Gérard Vignoble, Député du Nord, elle aura pour objectif de réaliser un diagnostic des dispositifs existants en matière de repérage des situations locatives susceptibles d’évoluer défavorablement et à lui faire part de ses propositions pour en améliorer l’efficacité. Ces propositions porteront à la fois sur le parc locatif conventionné et sur le parc locatif privé.
Le ministre explique dans ce communiqué qu'il est apparu nécessaire au gouvernement de renforcer sensiblement la coordination de la police, de la justice et des services sociaux pour détecter plus tôt et mieux prévenir les situations conduisant à une procédure d’expulsion...
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Projet de loi sur l'eau : le retour...
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14/3/2005
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Les majorités et les ministres de l'environnement se suivent, et les projets de loi sur l'eau aussi ! Le projet qui vient être déposé à l'Assemblée nationale est le deuxième en trois ministres, et décidément, la directive européenne n° 2000/60 du 23 octobre 2000 établissant un cadre pour une politique commune dans le domaine de l’eau (« directive-cadre ») a du mal à se voir transposée dans le droit national ! Pourtant, de l'aveu même de l'exposé des motifs, "la situation des contentieux européens pour mauvaise application de directives importantes dans le secteur de l’eau est devenue très préoccupante". "Cinq condamnations de l’Etat français par la Cour de justice des communautés Européennes en vertu de l’article 226 du traité de l’Union européenne sont en cours d’exécution (nitrates en Bretagne, réduction de la pollution par les substances dangereuses, délimitation des zones sensibles pour l’épuration des eaux résiduaires urbaines…), est-il précisé...
Pour les copropriétaires et résidants d'immeubles collectifs, on retrouve quelques mesures du projet "Voynet" de 2002 (notre article), mais pas toutes :
- les articles 25 et 26 du projet confirment la compétence des communes en matière d'organisation des services publics de distribution d'eau et d'assainissement : les services publics municipaux ou intercommunaux voient leur statut changé en celui de service public à caractère industriel et commercial, ce qui assouplit leur fonctionnement comptable et financier, et les autorise notamment à assurer des prestations pour des propriétaires privés, comme la réhabilitation et l'entretien de leur réseau d'assainissement non collectif, par exemple pour des résidences disposant de leurs propres installations d'assainissement...
- l’article 27 précise les modalités de diffusion du règlement de service, notamment pour améliorer l’information des abonnés au service, met fin aux pratiques de livraison gratuite d’eau à des administrations ou des bâtiments publics, mettant ainsi à la charge des autres abonnés les dépenses correspondantes, et précise les règles d’établissements des redevances de distribution d’eau et d’assainissement : il interdit les demandes de caution solidaires ou les dépôts de garantie, confirme le principe de la tarification en fonction du volume consommé, avec éventuellement une part forfaitaire représentative des charges fixes et permet dans des conditions très particulières précisées par décret le recours à une tarification indépendante du volume consommé.
Des modalités de tarification incitative seront mises en œuvre si le projet est mené à bien dans les zones de répartition des eaux. La tarification progressive est rendue possible, de même que la tarification dégressive dans des conditions très spécifiques d’abondance d’eau. Enfin, dans les communes connaissant de fortes variations saisonnières de population, la tarification peut varier au cours de l’année...
Par contre disparaissent des dispositions attribuant aux services publics de distribution d'eau et d'assainissement un rôle social en les obligeant à garantir aux personnes en situation de précarité l'accès à l'eau potable en liaison avec les services sociaux compétents et en interdisant les coupures d'eau dans les immeubles collectifs à usage de résidences principales en cas d'impayés "sauf si tous les occupants légaux le demandent" !
Disparaît aussi accessoirement l'obligation d'équipement des immeubles neufs avec des compteurs d'eau froide individuels...
Projet de loi sur l'eau et les milieux aquatiques
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universimmo.com
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