|
|
SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Perspectives de réduction des aides à la construction de logements : les promoteurs allument un contre-feu
|
24/9/2009
|
Alors que les spéculations vont bon train sur l'avenir du prêt à taux zéro (PTZ) doublé, ou du dispositif de réduction d'impôt "Scellier", le président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC) a souligné la fragilité de la reprise, et avancé une série de contre-propositions sur l'accession à la propriété ou l'investissement locatif privé.
Il a notamment plaidé pour un maintien du doublement du PTZ lorsqu'il s'agit de logements neufs au delà de l'échéance du 31 décembre 2009, et proposé son triplement jusqu'au 31 décembre 2012 pour les primo-accédants d'un logement basse consommation (type "BBC"). De même, il préconise de proroger au-delà de 2010 le Pass Foncier, qui démarre à peine dans le collectif.
Critiquant comme les agents immobiliers - la FNAIM notamment - le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt, aide à la personne qualifiée de "mauvaise piste" et "mécanisme qu'il faut remplacer", il préconise de la remplacer par une aide à la pierre qui pourrait être un crédit d'impôt aux promoteurs.
Pour l'investissement locatif privé, il propose de créer un "Scellier grand logement" en portant le plafond à 600.000 euros sur deux ans (300.000 euros sur un an actuellement). Il s'élève contre la perspective de supprimer le Scellier pour les logements non "BBC" dès 2010, les logements basse consommation ne devant voir le jour qu'après 2011 ! Il propose de maintenir à 25% le taux actuel de réduction d'impôt jusqu'au 31 décembre 2012 pour les logements basse consommation et à 15% pour les autres. Pour le Scellier classique, le président de la FPC préconise aussi de baisser les plafonds de loyers des Scellier classiques pour les logements situés dans certaines zones (B2). Enfin, il faudrait selon lui simplifier la distribution des PLS (prêts locatifs sociaux), qui permettent aux promoteurs de financer des logements sociaux haut de gamme. Il est vrai qu'à cause de la lourdeur de mise en oeuvre, les PLS ont connu peu de croissance suite à l'augmentation des plafonds de ressources, qui pourtant les rendait accessibles à plus de 60% de la population française...
|
|
L'activité rénovation de l'articanat du bâtiment sauvée par l'éco-PTZ ?
|
22/9/2009
|
C'est ce que laisse entendre la CAPEB (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment) qui annonce un recul de 5% de l'activité de l'artisanat en volume au premier semestre 2009 par rapport à 2008. Mais cette diminution n'a pas touché l'activité en rénovation, stabilisée au second semestre 2009. Elle attribue ce maintien au succès de l' "éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) auprès des ménages, essentiellement dans le secteur pavillonnaire : 30.000 prêts accordés en 6 mois devraient générer environ 500 millions d'euros de travaux et préserver entre 6.000 et 10.000 emplois, indique-t-on à la CAPEB. Cela ne permettra cependant pas de compenser le recul observé dans la construction neuve (-5,5% au 1er trimestre et -9% au 2ème...
|
|
|
Optimisme raisonné chez les courtiers en crédit
|
21/9/2009
|
Le dernier en date à livrer ses impressions, ACE Immobilier (25 agences réparties sur le territoire dont 10 en Ile-de-France), voit le marché repartir : avec des taux d'intérêt au plus bas depuis 10 ans, et la baisse des prix de l'immobilier, la fréquentation de ses agences serait revenue au niveau de 2007 ! La clientèle serait composée de 50% primo-accédants, 15% de renégociations de prêt, 15 % d'investisseurs et 20% d'opérations "achat-revente".
Joël Boumendil, Président d'ACE, indique que pour les primo-accédants, les agences de son réseau peuvent proposer un taux de 4,10% sur 20 ans. "Il y a un an, un taux fixe de 5,40% était très attractif", fait-il remarquer... Une mensualité de 1.000 euros permet d'emprunter 163.600 euros sur 20 ans contre 146.500 il y a un an, soit un gain en faveur de l'emprunteur de 17.100 euros.
De leur côté, les propriétaires qui souhaitent acheter un nouveau logement reprennent confiance, les opérations "achat + revente" se fluidifiant ; quant aux investisseurs, ils sont dopés par le Scellier, mais se heurtent à la rareté des biens locatifs de qualité : "pour investir dans l'immobilier aujourd'hui, le problème n'est pas d'obtenir un financement, mais plutôt de trouver un programme. La crise de l'année dernière a en effet retardé les constructions par les annulations de permis de construire", explique le dirigeant d'ACE...
Il se félicite aussi du développement de sa franchise malgré un contexte difficile, ce succès s'expliquant en partie parce que, paradoxalement, la période est plutôt favorable au métier de "facilitateur" entre les emprunteurs et les banques. "La part de marché du courtage a probablement augmenté en conséquence de la crise financière, ce qui séduit les candidats à la franchise ACE" explique un autre dirigeant du réseau franchisé.
Joël Boumendil prévoit aussi que d'ici à la fin de l'année, les taux devraient poursuivre leur baisse, avec un taux directeur de la BCE à 1% aujourd'hui. "C'est le moment de négocier les prix, mais aussi de négocier les conditions de taux : en effet, le crédit immobilier est le meilleur moyen de fidéliser de nouveaux clients à long terme, c'est ce que recherchent plus que jamais les banques, conclut-il dans un communiqué en forme d'entretien.
|
|
|
Une association des agents immobiliers solidaires
|
18/9/2009
|
En décembre 2008 était annoncée la création d'une association loi 1901 "Agence Solidarité Logement" à l'initiative d'Isabelle Larochette, directrice de l'agence "De la Cour au Jardin", pour fédérer des agences immobilières dans toute la France autour d'un engagement commun en faveur du logement des personnes et familles démunies, grâce à un partenariat avec la Fondation Abbé Pierre, reconnue d'utilité publique.
Les agences adhérentes s'engagent à donner 1% de leur chiffre d‘affaires annuel HT sur les ventes à la Fondation pour contribuer à la réalisation du programme "2000 toits pour 2000 familles" en faveur des personnes défavorisées. Un label, collé sur les vitrines de toutes les agences partenaires, doit selon l'initiatrice et la Fondation donner l'assurance aux particuliers de s'adresser à un réseau de professionnels du logement engagés auprès des mal-logés, et permet aux acquéreurs et aux vendeurs de participer, à leur niveau, à l'amélioration de leurs conditions de vie.
Elle engage donc aussi les vendeurs et acquéreurs de biens contractant par l'intermédiaire de ces agences dans cet objectif.
Quelques mois après, plusieurs dizaines d'agences ont adhéré dans 12 sur 22 régions. L'association est soutenue par l'animatrice de télévision Ariane Massenet.
Plus d'informations sur le site de l'association : www.agencesolidaritelogement.fr
|
|
|
Crédits immobiliers : baisse accentuée des taux d'intérêt
|
18/9/2009
|
Ininterrompue depuis plusieurs mois, la baisse des taux d'intérêt semble ne pas s'être infléchie comme on le prévoyait encore début septembre, avec un regain de la demande de prêts signalée par des courtiers comme Meilleurtaux.com dès le 3 : +30% de demandes en août par rapport à août 2008, après +15% en juillet.
Certes, des facteurs de baisse existaient déjà malgré le statu quo de la BCE qui a annoncé le même jour maintenir son taux directeur à 1% ; le taux des OAT (obligations assimilables du Trésor) à 10 ans, utilisé pour déterminer les taux fixes, a atteint en août un niveau historiquement bas à 3,51%, et l'Euribor 3 mois, qui sert de référence pour fixer les taux variables, est passé de 5,50% en octobre 2008 à 0,73% le 3 septembre 2009, également un plus bas historique.
Mais apparemment un nouveau facteur est venu accentuer la baisse, cette fois selon le courtier Empruntis : le réveil de la concurrence entre les banques ! "Un grand groupe bancaire, qui avait des taux plus élevés que ses concurrents, a opéré un réajustement, en appliquant une baisse de 0,20% sur l'ensemble des crédits", a expliqué un porte-parole d'Empruntis au quotidien Le Figaro. Dans son dernier baromètre publié le 14 septembre, les taux affichent des niveaux inférieurs de 0,15% en moyenne, s'échelonnant en fonction des durées de moins de 4% sur 15 ans à 4,85% sur 30 ans.
|
|
|
Impôts locaux : vers une révision (enfin ?) des valeurs locatives ?
|
17/9/2009
|
Cette tâche que près d'une dizaine de gouvernements successifs n'ont pas osé aborder va-t-elle être enfin entreprise ? Rappelons que les valeurs locatives cadastrales servant de base au calcul des impôts locaux sont déterminées en fonction de valeurs fixées en 1970 pour la taxe d'habitation et le foncier bâti; si des actualisations sont intervenues en 1980 pour l'ensemble des propriétés, elles demeurent très insuffisantes et depuis, aucune nouvelle réactualisation n'a pu voir le jour !
Une loi du 30 juillet 1990 a bien posé le principe d'une révision générale des évaluations cadastrales, mais elle a renvoyé courageusement à une loi ultérieure le soin de déterminer la date d'incorporation des résultats dans les rôles de cette révision ainsi que, le cas échéant, les modalités selon lesquelles ses effets pour les contribuables seraient étalés dans le temps...
Même chose pour le gouvernement Fillon : une lettre de mission adressée le 30 juillet 2007 par le président de la République et le Premier ministre à Michèle Alliot-Marie, alors ministre de l'intérieur de l'outre-mer et des collectivités territoriales, plaidait pour une "actualisation des bases de la taxe d'habitation et des taxes foncières à chaque changement d'occupant ou de propriétaire".
On l'avait crue oubliée mais la revoilà si l'on en croit les propos tenus par le président de la République devant les députés UMP le 15 septembre. La réforme pourrait prendre la forme d'un amendement à la loi de Finances 2010 ou d'un article à la loi de finances rectificative pour 2009. Elle pourrait être également intégrée à la réforme territoriale, présentée en Conseil des ministres en octobre. La révision des valeurs locatives se ferait au fil de l'eau, applicable aux logements neufs ou cédés par leur propriétaire.
Elle risque de faire grincer des dents : les valeurs locatives calculées en 1970 avantagent les habitants des centres-villes, dont les habitations étaient alors considérées comme vieillies et insalubres. Elles défavorisent, en revanche, les habitants du périurbain et des grands ensembles, dont les conditions de logement étaient considérées comme confortables au début des années 1970 !
|
|
|
Le gouvernement se résoudrait à raboter quelques avantages fiscaux...
|
17/9/2009
|
La taxation des plus-values immobilières, le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt et le régime "Scellier" seraient concernés. Alors qu'il n'en a plus été question pendant quelques semaines, le gouvernement se résoudrait en effet à réduire quelques "niches fiscales" : il est évoqué notamment de maintenir la taxation à la CSG et la CRDS des plus-values réalisées en cas de vente immobilière après quinze ans de détention. Le niveau et le taux restent toutefois à déterminer selon le ministre du budget (actuellement avant exonération, le taux est de 11%, soit 8,2% de CSG, 0,5% de CRDS, 0,3% de CSA (journée de solidarité), et 2% de prélèvement social, plus 1,1% de taxe RSA, soit au total 12,1%). Par contre, les plus-values de revente de la résidence principale ne seraient pas concernées.
Par ailleurs, le gouvernement pourrait remettre en cause la mesure phare du président Sarkozy, à savoir le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt pour la résidence principale, que tous les spécialistes s'accordent à trouver inutilement coûteuse : le coût de ce crédit d'impôt serait fortement déduit, d'une part pour les logements neufs par un "verdissement" qui lui donnerait une vraie utilité environnementale, consistant à le réserver à l'achat de biens labellisés HQE ou au moins aux bâtiments basse consommation (BBC) ; pour les logements anciens la suppression serait progressive : en 2010 le crédit d'impôt serait ramené à 35% la première année et 16% les quatre suivantes. Fin 2012, le crédit d'emprunt ne serait plus applicable aux biens ne présentant pas les critères BBC…
Enfin, le "Scellier" pourrait être "verdi" aussi dès 2010 : le dispositif d'incitation à l'investissement locatif, qui offre une réduction d'impôt égale à 25% du prix d'achat d'un bien pendant neuf ans, ne serait maintenu que pour les logements en BBC (bâtiments basse consommation), et devrait être progressivement fermée aux logements fortement consommateurs d'énergie : la réduction d'impôt pourrait pour les non-BBC passer à 20 % dès 2010. En contrepartie et pour ne pas compromettre la reprise de la construction, la bonification du prêt à taux zéro mise en oeuvre dans le cadre du plan de relance (montant du prêt, plafond de revenu) devrait être prolongée de six mois, jusqu'à juillet 2010...
|
|
|
Bâtiment et développement durable : le projet de loi Grenelle 2 prend forme
|
17/9/2009
|
Après l'adoption définitive de la loi Grenelle 1, le Sénat a commencé l'examen du projet de loi portant engagement national pour l'environnement, dit "Grenelle 2" qui en est la "boîte à outils".
Plusieurs mesures concernant l'immobilier existant ont déjà été adoptées. Parmi celles-ci, celle qui touchera le plus grand public est peut-être l'obligation à compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un bien immobilier, de mentionner le classement du bien au regard de sa performance énergétique dans les annonces relatives à la vente ou la location (étiquette énergie).
Sont également fortement concernées les copropriétés :
- celles équipées d'un chauffage collectif devront dans les 5 ans de la publication de la loi réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif (aujourd'hui le DPE n'est obligatoire qu'en cas de vente ou de location et il est réalisé logement par logement) ;
- toutes pourront prendre plus facilement certaines décisions relatives à des travaux destinés à faire des économies d'énergie : la dérogation permettant de décider à la majorité absolue des travaux relevant normalement de celle des 2/3 n'est plus limitée aux travaux à temps de retour sur investissement inférieur à 10 ans (temps nécessaire pour la récupération du coût des travaux par les économies réalisées) ; par ailleurs, ces travaux pourront désormais "comprendre des travaux d'intérêt commun réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes" ; sont ainsi concernés notamment les travaux de remplacement des fenêtres...
- les syndics des immeubles à chauffage collectif devront inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires qui suit l'établissement du DPE collectif - déjà mentionné - la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un "contrat de performance énergétique", qui reste encore à définir...
|
|
|
La taxe carbone entraînera en 2010 une hausse de 7% du prix de gaz et du fioul
|
14/9/2009
|
Confirmée par le président de la République le 4 septembre, la création de la "contribution climat-énergie" devrait intervenir dès la loi de finances pour 2010, au taux de 17 euros la tonne de CO2, appelé à être augmenté les années suivantes.
Selon les calculs fournis par l'Elysée, la nouvelle taxe représentera 0,35 centimes par KWh de gaz naturel, soit un surcoût de 60 euros pour une consommation annuelle moyenne estimée à 17 000 KWh et une hausse du tarif du gaz de 7%, si la taxe était intégralement répercutée lors des prochaines répercussions de tarif. Même chose pour le fioul domestique qui augmenterait de son côté de 4,5 centimes par litre, soit un surcoût de 45 euros pour une livraison de 1 000 litres.
|
|
|
L'institut XERFI voit venir un nouveau cycle haussier à partir de 2012…
|
14/9/2009
|
L'institut d'études économiques sectorielles vient d'actualiser ses prévisions sur l'évolution des prix dans l'immobilier ancien ; il estime qu'une fois le cycle baissier commencé, le reflux est programmé pour plusieurs trimestres et il faut s'attendre à un repli général des prix de l'ordre de 10,5% en 2009, ce qui les ramènerait à leur niveau de 2005-2006 ; mais ce n'est qu'une partie du chemin à parcourir pour purger les excès passés : entre 2000 et 2008, les prix des logements anciens ont été multipliés par plus de deux (+110%) alors que dans le même temps l'inflation générale progressait de 16,6% et le revenu des français de 39%.
Les conditions d'une reprise du marché ne sont donc pas réunies, malgré la baisse des taux d'intérêt : en effet, la variable surdéterminante du moment est le marché du travail ou les destructions massives d'emplois mettent une partie des futurs accédants au chômage et laminent le moral des autres, notamment des jeunes actifs qui forment l'essentiel des primo-accédants.
2010 s'annonce donc, au mieux, comme une année de transition. Une reprise seulement légère des transactions ne sera pas suffisante pour débloquer les prix, qui devraient donc poursuivre leur décrue (-5% environ) avant de se stabiliser en 2011 et redémarrer en 2012…
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
|
|
|
