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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Ventes de neuf : le record de 2007 risque de ne pas se reproduire...
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28/2/2008
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Le ministère de l'équipement a publié les statistiques du quatrième trimestre 2007 de commercialisation des logements neufs : elles confirment qu'en 2007, les ventes ont atteint un niveau record, mais que dans la continuité du trimestre précédent, elles sont en net repli au dernier trimestre par rapport aux chiffres équivalents de 2006 : -12,4% de moins qu’au quatrième trimestre 2006. Un an auparavant, sur la même période, était constatée une hausse de 5,9%. Durant l’ensemble de l’année 2007, le nombre de ventes s’élève à 127.400, volume jamais observé depuis 1985. La progression est de 0,9 % par rapport à l’année 2006. Ces chiffres semblent marquer la fin d'une période de croissance (+ 4,0 % entre 2005 et 2006, + 8,3 % entre 2004 et 2005, + 8,7 % entre 2004 et 2003, + 20,80 % entre 2003 et 2002).
Les mises en vente, résultat de lancements de programmes datant des périodes précédentes, ont continué de croître : au cours du quatrième trimestre 2007, 35.700 logements ont été mis en vente, soit 3,0% de plus qu’au troisième trimestre 2007. Un repli de 12,5 % est cependant constaté par rapport au quatrième trimestre 2006. Les mises en vente de logements en immeubles collectifs ont reculé de 12,4% et celles des maisons de 13,3%. Sur l’ensemble de l’année 2007, ce sont 148.300 logements neufs qui ont été mis sur le marché, soit 1,5 % de moins qu’en 2006 (150.500), année où les mises en vente avaient atteint un niveau jamais égalé.
Le niveau des mises en vente demeurant supérieur à celui des ventes, le stock de logements neufs disponibles à la vente continue de progresser. Au 30 décembre 2007, il est de 102.600 logements, chiffre qui n’avait jamais été atteint.
Le délai moyen d’écoulement des stocks s’accroît tout au long de l’année. Il passe de huit à onze mois pour l’individuel et de sept à onze mois pour le collectif.
Enfin, en moyenne annuelle, le prix moyen au mètre carré des logements en immeuble collectifs a augmenté de 6,8% et le prix moyen du lot s’est accru de 1,1% dans l’individuel.
Ces chiffres confirment le ralentissement général de la construction de logements, alors même que l'objectif du gouvernement est de la faire passer de 430.000 à 500.000, objectif visiblement hors de portée au moins pour 2008.
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Plafonnement de la construction de logements ?
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28/2/2008
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C'est ce que les chiffres de janvier du ministère de l'équipement sembleraient confirmer : à fin janvier 2008, le nombre de logements déclarés commencés sur les 12 derniers mois était de 433.050, en hausse d'un petit 0,7% sur le chiffre équivalent de janvier 2007, ce qui serait assez décevant alors que le gouvernement vise le chiffre de 500.000 logements nouveaux par an pour résorber la pénurie cumulée...
Ce chiffre est toutefois à prendre avec prudence, indique le ministère : l'entrée en vigueur au 1er octobre 2007 de la réforme des autorisations d'urbanisme s’est accompagnée de perturbations en fin d’année 2007 ainsi qu’au début de 2008, et un certain nombre de centres instructeurs n'ont pas été en mesure de transmettre au SESP (service économie, statistiques et prospective du ministère) les informations relatives aux autorisations et aux mises en chantier. Les prochains chiffres seront donc à surveiller avec attention.
Le chiffre des logements déclarés commencés se décompose comme suit : logements individuels purs : 180.155 (-2,1%), individuels groupés : 49.079 (-3,3%), collectifs : 182.640 (+3,8%), et logements en résidence : 21.176 (+10,5%).
La décroissance des déclarations de mise en chantier s'est amorcée à compter de novembre 2006, et les taux de progression sont devenus négatifs à partir de février 2007, pour redevenir très légèrement positifs en décembre et janvier derniers...
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Assainissement non collectif : difficile mise aux normes...
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25/2/2008
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A quelques semaines des municipales, une étude TNS Sofres réalisée pour un fabricant d'équipement d'assainissement individuel analyse les enjeux pour les communes de l’assainissement non collectif (ANC) et notamment du contrôle et de la mise aux normes des installations sur leur territoire. L'étude rappelle que 5,2 millions de foyers, soit près de 13 millions de français, ne sont pas raccordés au "tout à l'égoût", alors que la loi impose aux autorités compétentes de contrôler les installations d’ici fin 2012.
Pourtant seules 48% des collectivités pensent qu’il serait de leur responsabilité de contrôler les installations, 18% mentionnent le contrôle et l’entretien et 26% le contrôle, l’entretien et la réhabilitation. Ces obligations ont engendré la mise en place d’un service public de l’assainissement non collectif (SPANC), dont l’échéance était fixée au 31 décembre 2005. Ainsi, 51% des élus expliquent que leur SPANC est opérationnel et en place. Mais s'ils affirment avoir les moyens d’assurer dans de bonnes conditions leurs obligations de vérification de conformité des installations d’ANC lors de la construction (67%) ou déjà existantes (55%), ils déclarent avoir plus de mal à réaliser les mises aux normes de ces installations (53%) et à financer l’assainissement non collectif (64%). Concernant ce financement, les élus privilégieraient à 38% une redevance spécifique pour les propriétaires d’ANC, et à 23% l’obtention de subventions extérieures venant couvrir les dépenses de fonctionnement ; 20% seraient tentés en revanche de laisser le financement à la charge du propriétaire. Seul 9% se prononcent en faveur d’une hausse du prix de l’eau et 2% en faveur de la création ou de l’augmentation d’un impôt spécifique.
Du côté des particuliers, le terme d’assainissement reste flou : 50% des personnes interrogées déclarent mal comprendre le système dont ils dépendent. En matière de risques environnementaux des installations, les particuliers font majoritairement confiance aux maires à 81%, devant les entreprises qui posent les installations (79%) ou les fabriquent (76%) mais seulement 62% font confiance aux particuliers qui utilisent ces installations.
(1) sondage réalisé à la demande de la société EPARCO par téléphone, au mois de février 2008, auprès d'un échantillon représentatif de maires et de présidents d’intercommunalités (400 entretiens), ainsi qu’un échantillon représentatif de l’ensemble de la population française âgée de 18 ans et plus (1000 entretiens).
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Protéger son logement contre le vol et contre ses peurs
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25/2/2008
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Tel est le titre d'une étude réalisée par l'INSEE, qui analyse les différents moyens de protection adoptés par les français pour protéger leurs biens : elle met en évidence que portes blindées, vitres anti-effraction ou serrures trois points équipent 42 % des logements en métropole, et qu'une fois sur deux, ces équipements s'accompagnent d'un autre moyen de protection : gardien, digicode, chien.
Les alarmes équipent cinq fois plus de maisons que d'appartements et 96 % des logements parisiens sont protégés par un digicode. Les gardiens d'immeubles constituent une sécurisation apparemment efficace : 11 % des logements sont sous la surveillance d'un gardien résidant sur place, et ce taux monte à 29 % pour les appartements seuls, et à 39 % quand ils sont dans des immeubles comptant au moins dix logements. La présence d'un gardien vient souvent en complément d'un système de sécurité technologique : ainsi, la plupart des logements surveillés par un gardien disposent également d'un digicode, et plus de la moitié ont leur porte blindée ; Paris est particulièrement représentatif de ce mode de sécurisation des logements, avec la quasi-totalité des logements équipés en digicodes, bien souvent complétés par une porte renforcée et la présence d'un gardien. La présence d'un gardien, typiquement parisienne, est également assez fréquente dans le reste de l'Île-de-France. Les systèmes d'alarme sont quant à eux assez caractéristiques des banlieues des agglomérations, quelle que soit leur taille...
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Prix de l'immobilier : avis convergents sur une prévision de baisse de 3% en 2008
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22/2/2008
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Alors que les grandes fédérations et réseaux d'agents immobiliers prédisent une simple stabilisation des prix pour l'année commencée, les économistes tablent plutôt en choeur pour une baisse moyenne d'environ 3% : fin janvier les économistes du Crédit agricole avaient ouvert la salve avec une baisse de l'ancien, de l'ordre de -5 % sur un an fin 2008, et une stabilisation dans le neuf, suivis par la banque HSBC début février prédisant un recul des prix immobiliers dans l’ancien de 3% en 2008, confirmée par le BIPE (Bureau d’information et de prévision économique), associé au courtier immobilier en ligne Empruntis dans un baromètre conjoint, étant remarqué que cet organisme avait déjà fait cette prévision dès octobre dernier...
Autre organisme qui prédit une baisse pour 2008 depuis le début de 2007 : l'intitut Precepta, du groupe Xerfi, qui persiste et signe, confirmant une baisse de 17% sur la période 2008-2010...
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La construction de maisons individuelles à la peine
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21/2/2008
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Alors qu'avec près de 436.000 logements mis en chantier, 2007 s'inscrit encore en progression de 0,3% par rapport au niveau de 2006 pour la construction globale de logements, les mises en chantier de maisons individuelles ont par contre dans ce total régressé de 2,2% et de 1,1% par rapport à 2005 (230.704 en 2007 contre 232.351 en 2006). Le repli est plus sensible en groupé (-5,3%) qu'en secteur diffus (-1,3%).
L'UNCMI, qui rapporte ces chiffres du ministère de l'équipement, ne sous-estime pas les facteurs susceptibles de nourrir un retournement du marché en 2008, qu'il s'agisse d'un moral des ménages dégradé par rapport à leur situation financière, d'un ralentissement prévu du pouvoir d'achat (+1.8% prévu en 2008 contre + 3.0% en 2007), ou plus encore, d'une crise financière qui gagne en intensité. Elle appelle les constructeurs de maisons individuelles à rester présents sur le marché de la maison de primo-accession et à renouveler leur offre autour de 5 enjeux, fondamentaux selon elle pour l'avenir de la profession :
- la première maison, ou une maison de qualité, performante en termes
d'économie d'énergie, et à prix abordable,
- la maison de ville, présente en zone urbaine et sachant optimiser la
disponibilité foncière (en réponse aux demandes de renforcement de la
densité),
- la "maison de Grenelle", économe en énergie, et qui devrait répondre aux objectifs 2012,
- la maison interactive, intelligente et communicante,
- la maison renouvelée, permettant de redistribuer l'espace, d'agrandir ou d'apporter des améliorations esthétiques et surtout d'améliorer la performance thermique.
Ce sont les 5 thèmes retenus pour le prochain Challenge des Maisons Innovantes 2008, concours d'idées lancé en 2005 par l'UNCMI avec le concours de son club de partenaires industriels et réservé à ses adhérents (près de 600 entreprises, qui réalisent près de 65 % du marché de la maison individuelle en diffus)...
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La maison à 15 euros par jour : vers un nouveau flop ?
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21/2/2008
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En mal d'annonces sur fond de rapports et d'alertes sur le "mal logement" et l'ampleur du déficit de l'offre pour satisfaire le droit au logement opposable, la ministre Christine Boutin lance "Ma maison pour 15 euros par jour", précisément le jour où une trentaine d'associations s'apprêtaient à passer "une nuit solidaire" place de la République à Paris...
"Je veux le préciser d'emblée: ce n'est pas la maison Borloo", a-t-elle déclaré pour conjurer le "flop" de la maison à 100.000 euros, restée confidentielle malgré un lancement en fanfare par son prédécesseur ! Et de placer la barre très haut en termes d'objectifs puisqu'elle n'en attend pas moins que de désengorger le logement social, par une accession à la propriété "populaire" susceptible de libérer des logements locatifs...
A-t-elle une chance que cette nouvelle formule miracle fonctionne mieux que la précédente ? Comme la maison Borloo, il s'agit d'opérations d'achat "en deux temps" : l'acquéreur ne paye dans un premier temps que le prix de la maison sur une durée maximale de 25 ans, le terrain étant acheté par un organisme ad hoc (de la Caisse des Dépôts et consignations ?) sur fonds du 1% logement dans le cadre du "pass-foncier", et "porté" pendant la première phase, puis vendu à l'acquéreur à l'issue du premier remboursement, à un prix garanti fixé à l'avance ; les constructions sous "pass-foncier" - un système imaginé et mis en place par le précédent ministre en charge du logement, le même Jean-Louis Borloo - bénéficient d'une TVA à taux réduit à condition d'avoir donné lieu à subvention de la part d'une ou plusieurs collectivités territoriales ou par un groupement de collectivités territoriales du lieu d’implantation du logement (aide de 3.000 à 5.000 euros suivant les zones)...
Les bénéficiaires du "Pass-foncier" doivent répondre à deux autres critères : être primo accédants de sa résidence principale, et disposer de ressources inférieures aux plafonds PSLA (prêt social location-accession). La somme de 15 euros/jour – soit 450 euros par mois, "le prix d'un loyer", a souligné la ministre – s'entend après déduction des aides personnelles au logement, hors portage foncier et sans autre apport personnel que les frais d'acquisition et d'hypothèque.
A noter qu'en cas de difficulté de paiement, les accédants en Pass-Foncier bénéficieront d’une garantie de rachat de leur logement avec relogement ou maintien dans les lieux.
Merveille des merveilles ? A voir ! En fait il ne s'agit, n'en déplaise à la ministre, que de maisons Borloo dont le prix de construction n'est pas bridé par l'objectif inatteignable de 100.000 euros. D'autre part, d'importants freins et incohérences risquent d'en compromettre la mise en oeuvre.
Tout d'abord, le système d'achat en deux temps assorti de financements aidés et de l'avantage fiscal de la TVA à taux réduit n'est qu'un subventionnement à un financement particulièrement long 35 à 40 ans minimum, ne s'adressant donc qu'à de très jeunes ménages, risquant de compromettre leur mobilité à un moment où celle-ci est considérée comme un facteur favorisant la croissance ; par ailleurs, il s'agit de subventionner des constructions pavillonnaires à un moment où la tendance serait plutôt pour des raisons environnementales de favoriser la densification des centres-ville et éviter le "mitage" du territoire avec les contraintes qu'il entraîne en matière de transports, et de coût des déplacements individuels...
Enfin, les opérations de "pass-foncier" doivent être subventionnée : elles ne risquent de l'être que par des communes rurales qui ont des terrains disponibles et veulent maintenir ou faire revenir des familles sur place pour éviter la désertification : la maison à 15 euros par jour ne paraît donc pas forcément bien partie pour être la solution à la pénurie de logements sur les marchés tendus, là ou précisément il faut désengorger le logement social par une accession à la propriété "populaire"...
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La HALDE de plus en plus saisie par les français
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19/2/2008
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Avec 6.222 réclamations en 2007 contre 4.058 en 2006, la HALDE (Haute autorité pour la lutte contre les discriminations et pour l'égalité) selon ses chiffres d'activité pour 2007 est de plus en plus saisie par les Français.
L’emploi est le premier domaine concerné avec plus de la moitié des réclamations. Suivent le fonctionnement des services publics (20,35%), les biens et services privés (13,26%) ; le logement n'arrive qu'en 4ème position avec 6,11% des réclamations.
L’origine est le critère le plus souvent invoqué (27,16%) suivi de près par la santé et le handicap (21,68%). La HALDE a reçu 11.689 réclamations depuis sa création...
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Créer une fondation UNPI ?
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18/2/2008
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Une réflexion en ce sens a été lancée en interne par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui revendique 240.000 adhérents : une fondation UNPI pourrait recevoir des dons ou des legs, que ce soit en pleine propriété ou en usufruit, sous forme de capitaux ou de biens immobiliers ; les immeubles pourraient être "confiés à des associations d’insertion pour faciliter l’accès au logement de personnes méritantes" indique le communiqué. La Fondation pourrait aussi valoriser le rôle économique et le rôle social qu’assument les propriétaires. "Ce serait un moyen de contribuer à faciliter l’accès au logement, que les pouvoirs publics ne parviennent pas à assurer efficacement", précise l'UNPI.
Les versements effectués à la fondation pourraient bien entendu bénéficier des incitations fiscales habituelles, que ce soit en réduction d’impôt sur le revenu ou sur l’ISF...
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La part des ventes de logements occupés a baissé depuis 2005
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18/2/2008
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C'est ce qui ressort d'une étude de la société de conseil en immobilier Ad Valorem et des Notaires de France présentée le 5 février 2008 : en Ile-de-France, le volume des ventes d'appartements occupés a représenté 5,5% des transactions en 2007 contre 6,3% en 2006 et près de 7% en 2005 ; pour les appartements en province, cette part est passée de près de 10% en 2005 à 7,5% en 2007. Les auteurs de l'étude expliquent la baisse par celle des rendements locatifs du logement ancien, qui a "amené de nombreux investisseurs à se tourner vers le neuf et ses avantages fiscaux", et par "les freins réglementaires intervenus ces deux dernières années ont, semble-t-il, découragé les propriétaires de procéder à de nouvelles mises en vente", à savoir notamment la loi "Aurillac" (instaurant un droit de préemption des locataires en cas de vente en bloc de l'immeuble), et l'accord collectif du 16 mars 2006 étendu le 10 novembre de la même année (protection des locataires en place en cas de vente "à la découpe" de l'immeuble locatif par un institutionnel)…
Pour les appartements, la décote est aux alentours de 18% en moyenne en province (elle était montée à 20% en 2005) et elle est tombée à 7% en Ile-de-France (après être montée à plus de 13 en 2004) ! Pour les maisons, elle est beaucoup plus forte en province, avec 34,5%, et plus faible en Ile-de-France où elle est tombée à moins de 6% (après être montée à plus de 16% en 2006)…
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universimmo.com
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