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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Comment la communication gouvernementale fait effet de levier dans les chiffres...
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14/5/2009
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La ministre du Logement Christine Boutin a annoncé qu'elle allait attribuer une enveloppe de 1,5 milliard d'euros dans le cadre du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés. C'est ainsi que la presse a relayé consciencieusement la communication gouvernementale suite à une conférence de presse de la ministre qui a annoncé qu'une vingtaine de quartiers seront donc choisis par la commission du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD). La date de clôture des candidatures est fixée au 31 juillet et la commission devrait rendre sa sélection au gouvernement le 15 octobre.
En fait on découvre que l'Etat n'y mettra directement "que" 80 millions d'euros, plus 150 millions par l'intermédiaire de l'ANAH, plus 150 millions par l'intermédiaire de l'ANRU, soit au total 380 millions, ce qui n'est pas mal mais loin du milliard et demi ; le reste du financement, doit venir des propriétaires eux-mêmes ! Reste à savoir si aidés de la sorte, ils se précipiteront pour financer des travaux qu'ils n'ont pas entrepris jusqu'ici, au risque de laisser leur patrimoine devenir insalubre...
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Une éco-subvention pour les ménages modestes
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14/5/2009
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Une nouvelle aide de l'ANAH est lancée au moyen d'une campagne de publicité pour aider les ménages modestes à rénover leur logement ; financée dans le cadre du plan de relance et s'inscrivant dans la lignée du "Grenelle de l'environnement", l' "écosubvention" doit permettre, a indiqué le nouveau président de l'ANAH, Marc-Philippe Daubresse, à près de 50.000 propriétaires de financer une partie des travaux d'économie d'énergie immédiatement rentables, tels que l'isolation des combles et le remplacement des anciennes chaudières, afin de réduire leurs factures d'énergie et d'optimiser leur pouvoir d'achat.
Cette aide, qui serait en moyenne de 2.000 euros, peut permettre de rentabiliser ces travaux en réduisant le temps de retour sur investissement à 4 à 7 ans dans les "passoires thermiques", notamment les maisons mal isolées construites avant 1975. L'ANAH versera une aide de 20% à 35% du montant des travaux dans la limite de 13.000 euros de travaux. 70% de cette subvention seront versés dès le démarrage du chantier.
Les conditions de ressources seront les suivants : un ménage de deux personnes pourra obtenir une subvention de 20%, s'il ne dépasse pas 23.768 euros de ressources en Ile-de-France et 16.398 euros en province. Si le couple est en dessous de 15.845 euros en Ile-de-France et de 12.614 euros en province, il pourra bénéficier d'une subvention de 35%.
L'écosubvention est cumulable avec les autres dispositifs d'aide sans conditions de ressources : le crédit d'impôt au titre du développement durable, de 25% à 50%, aux normes techniques sensiblement les mêmes, et l' "éco-prêt à taux zéro" ("éco-PTZ)", aux exigences particulières (bouquet de travaux, ou performance minimale).
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Un concours des éco-copropriétés
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11/5/2009
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Une organisation professionnelle de syndics, la toute nouvelle UNIS (Union des syndicats de l'immobilier), née de la fusion de l'UNIT, de la CNAB et du CSAB, annonce, avec la participation de Maud Fontenoy pour marraine, un concours national appelé "UNIS 21" (inspiré de l' "agenda 21" de Rio en 1992) afin, indique le communiqué, de "sensibiliser les copropriétaires aux enjeux environnementaux, les aider dans leur démarche pour les amener à fixer eux-mêmes, pour leur immeuble, leurs propres objectifs de développement durable et par conséquent anticiper les contraintes de demain".
L'UNIS rappelle que la France compte 500.000 copropriétés, pour 7,5 millions de logements, et que sur un tel parc l'enjeu est considérable.
Le concours, prévu pour être organisé annuellement, s'adresse aux 200.000 copropriétés gérées par un syndic membre d'UNIS, dans lesquelles vivent 3 millions de copropriétaires ; au cours des prochains mois, les syndics vont le présenter aux copropriétaires et leur expliquer la démarche à suivre pour y répondre. Après réception et étude des dossiers, le jury, composé d'un comité d'experts - représentants des ministères concernés, Collège des Hautes Etudes du développement durable, Fédération française du bâtiment, Fondation pour le Pacte Mondial - décernera fin 2010 des labels d'or et d'argent pour les "éco-copropriétés" les plus exemplaires dans la réalisation d'actions de développement durable. La remise des dossiers pour l'année en cours sera clôturée au 30 juin 2010.
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Crédit immobilier : que faire en l'absence d'une assurance perte d'emploi ?
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11/5/2009
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Réseau national de franchise de courtiers en crédits, In&Fi Crédits rappelle les conseils à donner aux emprunteurs en difficulté temporaire pour faire face à leurs remboursements de crédits, notamment immobiliers, en raison d'une perte d'emploi quand ils ne disposent pas d'une assurance les couvrant de ce risque, ou lorsque celle-ci ne couvre pas, par exemple, le chômage partiel.
"Les mesures prises fin 2008 par les banques pour alléger la situation des emprunteurs pris au piège de leurs crédits ont pu laisser croire à un champ d'application plus large, alors qu'elles visaient essentiellement les prêts relais", souligne Patrice Matagne, directeur Associé d'In&Fi Crédits. Si l'on ne dispose pas d'une assurance perte d'emploi, deux types de solutions existent cependant en cas de difficultés.
La première consiste à réduire ou suspendre ses échéances ; "c'est possible, à condition d'avoir souscrit un contrat de prêt qui autorise l'ajustement voire la suspension des échéances", conseille Patrice Matagne. La solution consiste alors à adapter ses échéances à son nouveau niveau de revenus, par exemple en réduisant leur montant. Cela se traduit souvent par un allongement de la durée du prêt. Si cela ne suffit pas, il est également possible de négocier le report en totalité ou en partie de quelques mensualités.
La seconde consiste à demander une suspension de son prêt à la justice.
"Ultime solution. En l'absence d'assurance emprunteur et de contrat de prêt autorisant des aménagements, si l'emprunteur ne parvient pas à obtenir un arrangement amiable avec le banquier, il peut tenter de faire suspendre son prêt pendant une période maximale de deux ans, en se référant à l’article 313-12 du code de la consommation. Il suffit pour cela de saisir le tribunal d'instance par voie de référé, sans avoir nécessairement besoin d'un avocat pour ce recours", précise Patrice Matagne.
In&Fi Crédits, qui regroupe 120 agences de courtage en crédits, rappelle qu'outre le décès, dans la majorité des cas les assurances d'un crédit immobilier couvrent deux évènements majeurs : l'incapacité (définitive ou temporaire) de travail d'un part, et le chômage d'autre part. Mais l'assurance perte d'emploi n'est pas accessible à tous, et notamment pas aux emprunteurs ne justifiant pas d'un CDI et n'apportant pas la preuve d'une certaine ancienneté chez leur employeur. Par ailleurs, "l'attention des assurés, prévient Patrice Matagne, doit porter sur les conditions de mise en jeu des contrats car, souvent, ils ne couvrent pas le chômage partiel et peuvent présenter des périodes de franchise allant de 30 à 180 jours, avec un début d'indemnisation hétérogène d'un contrat à l'autre."
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Le Crédit Foncier condamné pour les prêts à taux révisables tente la vois amiable
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11/5/2009
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Après une première condamnation en mars 2009, et une enquête de la DDCCRF (Direction départementale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) du Val-de-Marne qui a abouti à la saisine du Parquet pour "pratiques sanctionnables" à son encontre, le Crédit Foncier propose la médiation dans les litiges qui l'opposent à plusieurs milliers de ses clients en raison de la brutale remontée des taux d'intérêts de leur prêt à taux révisable. 150.000 clients seraient ainsi concernés, dotés d'un collectif d'usagers en colère, et soutenus par des associations de consommateurs très remontées.
Afin de désamorcer la grogne, le Crédit Foncier a annoncé la saisine du Centre de médiation et d'arbitrage de Paris pour "faciliter la recherche et l'adoption d'une solution rapide aux différends". L'UFC-Que Choisir et l'association des usagers des banques (AFUB), y seraient associés.
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Baisse historique du taux directeur de la BCE à 1%
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7/5/2009
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La Banque centrale européenne (BCE) a abaissé une nouvelle fois son principal taux directeur de 25 points de base à 1%. Cette décision est historique car jamais ce taux n'était descendu aussi bas depuis sa création en 1999. C'est la septième baisse consécutive depuis début octobre 2008. Il était alors à 4,25%... Les observateurs restent néanmoins prudents sur les effets à en attendre sur les taux de crédits immobiliers : elle devrait principalement avoir une incidence sur les taux de court terme des marchés financiers qui servent de référence pour fixer les taux variables des crédits immobiliers. L'Euribor 3 mois, qui est passé de 5,50% en octobre 2008 à 1,33% aujourd'hui, devrait continuer à baisser avec un effet sur les taux variables qui ont déjà diminué de près d'un point en six mois.
"Avec un très bon dossier, un emprunteur peut obtenir un crédit sur 15 ans à 3,60% (capé 2) à taux variable contre 4,15% à taux fixe, déclare le courtier Meilleurtaux.com dans un communiqué. Et dans ce contexte, les taux variables pourraient descendre en dessous de 3% à très court terme.
Peu d'effets sont attendus par contre sur les taux fixes car l'OAT 10 ans, le taux d'intérêt à long terme utilisé par les banques pour déterminer les taux fixes des prêts immobiliers, a déjà fortement chuté depuis l'été 2008. Après avoir atteint 4,86% en juillet 2008, il devrait rester stable aux alentours de 3,60%, comme c'est déjà le cas depuis le début de l'année 2009.
Peu d'effets sont attendus également sur le volume des crédits distribués : selon les derniers chiffres publiés par la Banque de France, la production de crédit immobilier a diminué de 5 % en janvier 2009 et d'un tiers sur un an...
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La TVA réduite enfin pérennisée...
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7/5/2009
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Après 10 ans de tergiversations, le conseil des ministres des finances de l'Union européenne (Ecofin) avait adopté le 9 mars, à l'issue d'âpres discussions, un accord politique sur la révision de la 6ème directive TVA concernant les taux réduits. La proposition initiale de la Commission, qui concernait tout la construction et la rénovation des logements ainsi que la rénovation des lieux de culte, du patrimoine culturel et des monuments historiques, n'a été que partiellement retenue, mais les travaux de rénovation des logements privés pourront bénéficier d'une TVA réduite dans les pays qui le souhaitent et ce de manière définitive. Dans la foulée, les ministres des Finances de l'Union européenne viennent de valider formellement le 5 mai le texte modifiant la directive 2006/112/CE sur les taux de TVA réduits.
La pérennisation de cette mesure, expérimentale depuis 1999, est enfin acquise. En France, le taux appliqué actuellement aux travaux de rénovation avait été fixé par le gouvernement à 5,5% et reconduit depuis, la dernière fois en 2006. Sans attendre, le président de la République avait déjà annoncé le 16 mars que la TVA dans le bâtiment serait maintenue à 5,5% au-delà du 31 décembre 2010.
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L'institut Thomas More note la politique du logement
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6/5/2009
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Etabli à Bruxelles, au cœur de l'Europe politique, et réunissant des personnalités de plusieurs pays européens, l'Institut Thomas More est un think tank indépendant. Deux ans après l'élection de Nicolas Sarkozy, il a réalisé un baromètre de l'application des promesses électorales ; résultat une note globale de 10,5 sur 20...
La politique du logement s'en tire un peu au dessus de cette moyenne avec 13,5. Les objectifs de parvenir à 70% de propriétaires et construire 500.000 logements par an sont pour le moment hors d'atteinte ; la mise en place de la déduction fiscale des intérêts d'emprunt a été un coup d'épée dans l'eau ; enfin, le dispositif innovant de la maison pour 15 euros, qui permet de dissocier financement du bâti et du terrain, peine à démarrer avec seulement 500 maisons en construction.
La crise a, il est vrai, compliqué la donne. En revanche, le gouvernement a su réagir promptement à l'effondrement de la production de logements neufs l'an passé. Côté logement social, le droit au logement opposable a été mis en place, les plafonds de ressources abaissés dans les HLM afin de recentrer le logement social vers les catégories prioritaires (au risque de favoriser des ghettos ?) et une convention d'utilité sociale établie pour réguler la production de logements sociaux dont 25% seulement est orientée vers les marchés les plus tendus.
Reste à savoir les résultats réels qu'auront ces réformes...
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DPE dans les annonces immobilières : un an après...
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5/5/2009
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Le 19 mai 2008, les grandes fédérations d'agents immobiliers et administrateurs de biens (FNAIM, CNAB, CSAB, SNPI, UNIT), les grands réseaux d'agences (Century 21, Era, Guy Hoquet, Laforêt, L'Adresse, ORPI), et les grands portails, membres de la FF2i (Fédération française de l'Internet immobilier), annoncesjaunes.fr, explorimmo,com, avendrealouer.fr, seloger.fr et logic-immo.com, signaient avec le ministre d'Etat Jean-Louis Borloo et la secrétaire d'Etat chargée de l'écologie Nathalie Kosciusco-Morizet une convention par laquelle ils s'engageaient à insérer dans les annonces immobilières un affichage de l'étiquette énergie, résultant du diagnostic de performance énergétique (DPE) des biens proposés à la vente ou à la location.
L'objectif est de sensibiliser le plus en amont possible les acquéreurs potentiels ou les candidats locataires à la consommation énergétique des logements auxquels ils s'intéressent, alors que son coût peut varier pour des logements de même taille dans des proportions non négligeables.
Un an après, le bilan de parcours effectué par la FF2i de la mise en oeuvre de la convention avec ses membres montre que le pari du gouvernement d'agir par l'incitation plutôt que par la coercition n'est pas gagné d'avance : si acteurs Internet de la multidiffusion des annonces, les éditeurs de logiciels et les portails ont très largement joué le jeu en permettant le transport et l'affichage de l'information "DPE" dans les annonces de vente et de location, et en informant leurs clients sur cette possibilité, force est de constater la modestie du résultat. Moins de 1% des annonces ont en effet à la date de ce bilan cette information renseignée !
Une des causes, pour les annonces de vente, semble être le fait que les vendeurs attendent le dernier moment pour faire réaliser les diagnostics. De fait, la faible durée de validité d'un des diagnostics, celle de l'état relatif à la présence de termites, de 6 mois, lorsqu'il est est requis - il l'est dans de larges secteurs comme par exemple tout Paris intra muros -, n'incite pas les vendeurs à se précipiter. Certains diagnostiqueurs tentent de remédier à cet attentisme en proposant d'effectuer tous les autres diagnostics immédiatement et de réserver celui des termites pour le lendemain de la promesse de vente...
Mais de manière plus générale, est en cause la frilosité des propriétaires vendeurs ou loueurs lorsqu'ils savent que le classement énergétique de leur maison ou leur appartement est médiocre : mieux vaut alors ne pas attirer le projecteur sur un aspect peu vendeur, d'autant que de l'avis des agents immobiliers, les candidats acquéreurs se révèlent très sensibles à un mauvais DPE !
Le gouvernement face à de tels résultats va se trouver au pied du mur : continuer l'expérience en accentuant la pression sur les professionnels ou en sensibilisant encore mieux les candidats acquéreurs locataires afin de les inciter à donner une prime aux annonces renseignées, ou en rendant l'affichage du DPE obligatoire dans les annonces immobilières, ce qui en fin de compte simplifierait la tâche de tous les acteurs concernés, même si certains, comme les notaires y sont idéologiquement hostiles...
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Un arrêté modifie le zonage des régimes Robien, Borloo, Scellier et du PTZ
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5/5/2009
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Publié au JO du 3 mai, il modifie la liste des communes incluses dans les zones A, B1 et B2, la zone C étant constituée du reste des communes du territoire national. Ces zones sont prises en compte dans la détermination de l'applicabilité et des plafonds de loyers et s'il y a lieu de ressources des locataires des régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif Robien recentré et Borloo neuf (jusqu'au 31 décembre 2009), Borloo ancien, et Scellier , ces régimes n'étant plus applicables en zone C (v. dans les indices et chiffres-clés Dispositifs d'incitation fiscale à l'investissement locatif), ainsi que pour les modalités d'octroi du prêt à taux zéro (PTZ - v. Conditions des prêts : PTZ, T4M, etc.), et du Pass Foncier.
La révision du "zonage" a été effectuée par le ministère du logement en concertation avec les professionnels de l'immobilier et les associations d'élus locaux. Quelques communes qui étaient jusque-là situées dans la zone A (agglomération parisienne, côte d'Azur, Genevois français) ont été rétrogradées en zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants), certaines situées en B1 passées en zone B2 (agglomérations de moins de 250.000 habitants et de plus de 50.000 habitants).
Par ailleurs, 750 communes qui étaient situées dans la zone C ont été remontées en zone B2 à la fois pour tenir compte de la réalité des besoins locatifs et pour éviter des incohérences au sein des établissements public de coopération intercommunale (EPCI) qui comprenaient parfois des communes inscrites en B2 et d'autres en C. Il s'agit de permettre à ces EPCI de pouvoir appliquer une politique de logement territorialisée cohérente.
Enfin, 250 communes qui ne sont pas dans des situations de logement tendues auraient dû redescendre en zone C. Mais les ministres leur ont en quelque sorte accordé un sursis au moins jusqu'à la fin de l'année 2009, le zonage ayant un impact sur le PTZ et donc sur l'accession à la propriété, les plafonds du prêt à taux zéro étant par exemple plus élevés en zone B qu'en zone C.
Ce zonage doit être révisé tous les trois ans, pour tenir compte de l'évolution des besoins de logements.
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universimmo.com
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