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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Construction neuve : recul brutal des permis de construire, des mises en chantier et des ventes de logements
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27/5/2008
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C'est ce qui ressort des derniers chiffres publiés pour avril 2008 par le ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire : les mises en chantier chutent de 18,8% sur un trimestre par rapport au trimestre précédent ! Sur un an, elles marquent déjà un léger recul (-0,8%) à 417.000 unités, mais cette apparente stabilisation risque de ne pas durer car les autorisations de construire sont en baisse de 9% sur un an et même de 16,3% sur 3 mois...
Le ministère prévient cependant, concernant les permis de construire, que les sous-estimations, dues à la mise en place de la réforme intervenue au 1er octobre 2007, ne sont actuellement pas totalement résorbées.
Ces chiffres masquent en fait des disparités, et des reculs encore plus flagrants : les mises en chantiers des logements collectifs ne reculent "que" de 4,6% sur 3 mois, et restent en hausse sur un an de 7,6 %, alors que les mises en chantiers de maisons sont en chute libre (sur 3 mois -36% pour l'individuel "pur", et -11,7% pour le "groupé", en fait les lotissements, et sur un an déjà respectivement -7,7% et -2,1% pour les mêmes catégories) !
Concernant les ventes, même régime : au premier trimestre 2008, 26.700 logements ont été vendus, soit 27,9 % de moins qu’au premier trimestre 2007. Le recul est de 10,3% par rapport aux douze mois précédents. Les mises en vente suivent le même rythme : au cours du premier trimestre 2008, 28.800 logements ont été mis en vente, soit 28,3 % de moins qu’au premier trimestre 2007. Le repli est de 19,3 % par rapport au quatrième trimestre 2007. Les mises en vente de logements en immeubles collectifs ont reculé de 29,4% et celles de maisons de 21,0% par rapport au premier trimestre 2007. Du deuxième trimestre 2007 au premier trimestre 2008, ce sont 136.600 logements neufs qui ont été mis sur le marché, soit 11,6 % de moins que du deuxième trimestre 2006 au premier trimestre 2007, période au cours de laquelle le niveau des mises en ventes avait été particulièrement élevé. Le niveau des ventes restant inférieur à celui des mises en ventes, l'encours de logements neufs proposés à la vente continue de progresser. Au 31 mars 2008, il est de 105.600 logements, chiffre qui n’avait jamais été atteint.
Le délai moyen d’écoulement reste à 11 mois pour le collectif et passe à douze mois pour l’individuel, ce qui de l'avis des profesionnels n'est pas encore catastrophique, et ne s'est pas encore traduit dans les prix de vente : entre le premier trimestre 2007 et le premier trimestre 2008, le prix moyen au mètre carré des logements en immeubles collectifs a augmenté de 3,7%. A l'inverse, dans l’individuel le prix moyen du lot a baissé de 1,8 %.
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Seuil d'exonération des locations meublées
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26/5/2008
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Le "prix raisonnable" à ne pas dépasser pour la location meublée d'une pièce de son habitation principale, permettant d'être exonéré de l'imposition du revenu qui en résulte au titre des "BIC" (bénéfices industriels et commerciaux) dont relèvent les locations meublées, est fixé pour 2008 à 167 euros par mètre carré et par an en Ile-de-France, et 121 euros par mètre carré et par an dans les autres régions (1).
(1) Instruction fiscale 4 F-1-08, BOI du 14 mai 2008
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Selon la HALDE, le logement vient en 4ème position dans les discriminations
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23/5/2008
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Louis Schweitzer, président de la HALDE (Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité), a remis le 22 mai son troisième rapport annuel au président de la République (1). Les réclamations ont explosé de 53 % en un an et l'origine demeure le critère le plus souvent invoqué même si les saisines liées à la santé et au handicap ont fortement progressé.
L'emploi représente désormais plus de 50 % des réclamations enregistrées ; mais le logement, qui ne justifie quant à lui que 6% des réclamations, et arrive 4ème position après les services publics et les biens et services privés, constitue néanmoins pour la HALDE une priorité : une "conférence du consensus" avait été organisée sur le sujet à la demande du gouvernement au mois de juin dernier, et une brochure d'information et de sensibilisation a été éditée pour faire évoluer les pratiques des professionnels mais également des bailleurs privés, imprimée à 150.000 exemplaires.
Parmi les exemples de discriminations traitées par la HALDE figurent une annonce immobilière portant la mention "de préférence fonctionnaire titulaire"...), des refus de location lié aux origines du candidat ou de la caution, et un règlement de copropriété qui réserve aux seuls époux la possibilité de siéger au conseil syndical, à l'exclusion des concubins, même indivisaires...
Est également citée une certaine politique de discrimination rencontrée dans le logement social, dans l'objectif au départ très louable de préserver la... mixité sociale !
(1) site de la HALDE : Rapport annuel 2007
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Développement de la fibre optique et recherche d'applications créatrices de lien social...
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23/5/2008
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Curieuse manifestation co-organisée le 22 mai 2008 par la ministre du logement et de la ville, Christine Boutin, et le secrétaire d'Etat chargé entre autres du "développement de l'économie numérique", par ailleurs en pleine préparation des "Assises du numérique" dont le lancement est prévu le 29 mai avec l'ambition d'accélérer le développement du "très haut débit" en France : il s'agissait de mettre en avant des "initiatives numériques créatrices de lien social dans le logement" :
- celle de l'association "le Logement Numérique & Citoyen", fondée par le créateur d'un site Internet "ma-residence.fr", et assez largement vouée à sa promotion : l'association décernait à cette occasion des "agréments" à un certain nombre d'entreprises - un bailleur social, une franchise d'agences immobilières, un ascensoriste, un annuaire sur Internet, etc. - en contrepartie de leur mise en avant... de ma-residence.fr, site à caractère commercial mais offrant gratuitement une plate-forme réduite, conçu pour que les habitants d’un même immeuble ou d’une même ville puissent s’échanger des services, des informations ou encore, organiser des réseaux d’amis, etc.
- celle du fondateur de la "Fête des voisins", créée en 2001, qui lance cette année le programme "Voisins Solidaires" dans le but de renforcer les petits services entre voisins et les solidarités de proximité ; d'ailleurs pas forcément axé sur Internet...
Mais tout cela ne semblait que prétexte à Christine Boutin et Eric Besson pour affirmer leur volonté de développer le "numérique dans l'habitat", pas seulement le haut débit, mais surtout le "très haut débit" dont les Assises du numérique doivent justement assurer un déploiement rapide : au programme, une cinquantaine d’ateliers sont prévus, parmi lesquels l’un d’entre eux sera consacré au logement numérique et auquel Christine Boutin a promis de participer activement. La généralisation de la fibre optique est d'ores et déjà intégrée dans la loi de modernisation de l’économie actuellement en préparation, avec un objectif précis : que l’ensemble du parc soit équipé à l’horizon 2012 !
Ceux qui ne perçoivent pas nettement le fil conducteur entre les expériences "concrètes" dans les immeubles, louées par la ministre du logement et la diffusion du "très haut débit" par fibre optique, grande aventure industrielle du 21ème siècle, se rassureront en écoutant Christine Boutin, très engagée dans la mise en oeuvre de la "révolution numérique voulue par le président de la République, promettre que "les publics les plus fragiles et les quartiers les plus démunis ne soient pas oubliés", et préciser que "les maisons à 15 euros par jour naturellement accessibles aux budgets les plus modestes (...) sont pré-équipées pour internet à partir de la fibre optique"...
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Prix de l'immobilier en Ile-de-France : la stabilisation ?
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22/5/2008
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Tous bien confondus, l'évolution annuelle des prix de l'immobilier s'élève à +5,8% en Ile-de-France. Sur un an le prix des appartement à Paris est sous la barre des 10% de hausse (+9,7%).
Concernant les appartements anciens, les prix n'ont plus augmenté que de 0,8% en février 2008 contre +1,6% en janvier et + 1,9% en décembre 2007 (il s'agit de ventes conclues en moyenne 3 mois avant, et dont au 4ème trimestre 2007). L'évolution sur 3 mois fait ressortir de légères baisses dans les Yvelines (-1,3%) et dans le Val d'Oise (-1,0%).
Concernant les maisons anciennes, pour l'Ile-de-France, l'évolution moyenne du prix des maisons sur 3 mois a stagné en février 2008 (-0,5%). 4 départements franciliens connaissent des baisses des prix des maisons, et 4 connaissent une légère progression des prix. Sur un an, l'évolution des prix s'élève à +3,3% sur l'ensemble de la région. Les prix des maisons anciennes en Grande Couronne ralentissent plus fortement (passant de +9,9% en février 2007 à +3,2% en février 2008)
qu'en Petite Couronne (+3,7% en février 2008 contre +7,3% en février 2007), indique le communiqué de la Chambre des notaires de Paris - Ile-de-France.
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Amendement surprise concernant les honoraires des syndics
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21/5/2008
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Les fédérations de professionnels sont en émoi : alors qu'un avis du 27 septembre 2007 du Conseil national de la consommation (CNC), adopté après une concertation menée sous l'égide de la DGCCRF (1), laisse aux syndics de copropriété jusqu'à la fin de l'année pour mettre les contrats de prestations soumis aux assemblées de copropriétaires en conformité avec une recommandation concernant les prestations à inclure obligatoirement dans le forfait de gestion courante, un amendement présenté par un député UMP au projet de loi de modernisation de l'économie prévoit :
- d'imposer par décret une liste des tâches de gestion courante prises en charge par les syndics et qui doivent être incluses dans les honoraires forfaitaires,
- de substitue aux honoraires proportionnels prévus pour les travaux exceptionnels dans les contrats de syndics une rémunération qui serait définie par l'assemblée des copropriétaires au cas par cas.
Cette perspectives a suscité des réactions immédiates et véhémentes de deux syndicats de professionnels, le CSAB et l'UNIT, probablement suivis rapidement par les autres ; dénonçant la "démagogie" et la "précipitation" des élus, ils font valoir que le système d'une rémunération proportionnelle aux montants des travaux existe dans tous les métiers de conseil liés à la construction et aux bâtiments et la situation des syndics ne se différenciant ni de celle des architectes, ni de celle des économistes du bâtiment, ni de celle des bureaux d'étude, bureau de contrôle, etc., rien ne justifiant selon eux une telle discrimination à l'égard de cette seule activité ; ils rappellent également que le mode de rémunération proportionnel avait été retenu par les pouvoirs publics dans les anciens barèmes préfectoraux, et qu'il traduit non seulement l'importance du travail du syndic mais aussi son niveau de responsabilité.
(1) Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes - ministère de l'économie
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Première décision en matière de droit au logement opposable
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21/5/2008
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Le tribunal administratif de Paris, siégant en référé, vient d'infliger un premier camouflet à la commission de médiation de la capitale : celle-ci avait été saisie d'une demande d'attribution d'un logement en application de la loi "DALO" du 5 mars 2007 sur le droit au logement opposable par la mère de deux enfants en bas âge, logée dans un centre d'hébergement et de réinsertion sociale (CHRS), et qui s'était vu notifier que son séjour prendrait fin le 9 juin 2008, et ne serait pas prolongé.
Par une décision du 28 février 2008, la commission de médiation a émis un avis défavorable, au motif que si la demande revêtait sans doute un caractère prioritaire, le caractère d'urgence, exigé par le décret d'application de la loi n'était pas démontré. La commission considérait en effet que la demanderesse devait, préalablement au dépôt de sa demande, mener à son terme le contrat d'hébergement qu'elle avait auprès du CHRS. L'urgence ne pouvait être acquise qu'à la date du 9 juin 2008...
Le tribunal a considéré qu'il existe un doute sérieux quant à la légalité de l'avis de la commission, la condition de l'arrivée à terme du contrat d'hébergement de la demanderesse n'étant pas exigée par les textes. Le juge, contrairement à la commission, retient en outre le caractère urgent de la situation de la requérante.
La suspension provisoire de la décision de la commission a été prononcée dans l'attente de l'issue du recours pour excès de pouvoir déposé parallèlement par la demanderesse. Le juge enjoint également la commission d'avoir à réexaminer la demande dans le délai d'un mois (1).
(1) TA Paris, 20 mai 2008, n° 0807829/9/1, Fofana et a.
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Agents immobiliers et grands portails d'annonces s'engagent à afficher le niveau de consommation énergétique des biens à vendre ou à louer
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19/5/2008
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Les grandes fédérations d'agents immobiliers et administrateurs de biens (FNAIM, CNAB, CSAB, SNPI, UNIT), les grands réseaux d'agences (Century 21, Era, Guy Hoquet, Laforêt, L'Adresse, ORPI), et les grands portails, membres de la FF2i (Fédération française de l'Internet immobilier), annoncesjaunes.fr, explorimmo,com, avendrealouer.fr, seloger.fr et logic-immo.com, ont signé ce 19 mai avec le ministre d'Etat Jean-Louis Borloo et la secrétaire d'Etat chargée de l'écologie Nathalie Kosciusco-Morizet une convention par laquelle ils s'engagent à insérer dans les annonces immobilières un affichage de l'étiquette énergie, résultant du diagnostic de performance énergétique (DPE) des biens proposés à la vente ou à la location.
Cette démarche s'inscrit dans les suites du "Grenelle de l'environnement", et a été imaginée par le comité opérationnel Rénovation des bâtiments existants, présidé par Philippe Pelletier, président de l’ANAH.
L'objectif est de sensibiliser le plus en amont possible les acquéreurs potentiels ou les candidats locataires à la consommation énergétique des logements auxquels ils s'intéressent, alors que son coût peut, avec la hausse des prix des hydrocarbures, varier pour des logements de même taille dans des proportions gigantesques : "de 250 euros par an à plus de 1.800 pour 100 m2" a répété à plusieurs reprises Jean-Louis Borloo !
L'étiquetage ainsi affiché, qui va de A (vert, consommation en énergie inférieure à 50 kwh par m² par an) pour un logement "économe", à G (rouge, plus de 450 kwh), devrait inciter les candidats à faire de la performance énergétique un élément de la décision d'achat ou de prise en location, ce qu'aujourd'hui ils ne peuvent en temps utile faire faute d'information ! Bien entendu, il faudra pour cela que les propriétaires vendeurs ou bailleurs fassent réaliser le DPE avant la mise sur le marché de leurs biens, ce qui est rarement le cas à ce jour - en général ils mettent à profit la période de recherche d'acquéreur ou de preneur pour le faire établir - et qu'ils consentent à le fournir quelque soit le résultat, même mauvais, ce qui sera le cas fréquemment : notamment à Paris où, selon Jean Lavaupot, patron de la franchise ERA "80 % des biens se situent sur l’échelle entre E et G"...
Si ce n'est pas gagné d'avance, les professionnels feront - ont-ils promis - leur possible pour faire dans leurs logiciels de cette information une partie intégrante du descriptif du bien : la signature intervenait justement dans une agence du réseau ERA dont les affichettes en vitrine arboraient l'étiquette énergie ! Les portails Se loger et A vendre A louer ont également pu faire la démonstration qu'ils sont prêts à relayer l'information dès lors qu'elle est disponible dans l'annonce qui leur est transmise.
La première étape est incitative, et les agents immobiliers seront en première ligne pour convaincre leurs clients d'effectuer et communiquer le DPE dès la signature du mandat ! Les fédérations et réseaux sont invitées à "décerner annuellement des prix aux agences et sites internet spécialisés les plus en pointe dans l’application du Grenelle Environnement". A noter un bémol dans cet enthousiasme : l'absence remarquée des particuliers qui vendent ou louent eux-mêmes leurs biens, et des portails d'annonces de particulier à particulier, pourtant invités ! Or la vente et la location directe qui échappe aux professionnels représente bons an mal an un bon tiers du marché, selon des estimations il est vrai très approximatives...
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HLM : relèvement des surloyers en janvier 2009
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17/5/2008
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Annoncé par le Président de la République dès décembre 2007, le renforcement des surloyers payés par les personnes qui profitent d'un logement social alors qu'elles dépassent les plafonds de ressources prévus par la loi devrait être effectif au 1er janvier 2009, selon le ministère du logement.
A partir de cette date, le paiement d'un surloyer ou SLS (supplément loyer solidarité) sera demandé à tous les ménages qui dépassent de 20% le plafonnement de ressources prévu par la loi, contre 60% aujourd'hui. Un décret en ce sens est prévu en juillet prochain.
Au total, 140.000 foyers seraient selon le ministère touchés par cette mesure, qui ne rapporterait que "300 millions de recettes annuelles supplémentaires au maximum". L'usage des fonds récupérés n’est pas encore totalement défini mais ils pourraient "servir à réduire les loyers des foyers les plus modestes, à investir dans de nouveaux logements et à en réhabiliter"...
Selon des informatioons rapportées par l'AFP, le ministère a indiqué qu’il n'y aura pas de surloyer dans les zones urbaines sensibles (ZUS), ni si l'organisme HLM le décide dans le cadre d'une convention avec l'Etat dite convention globale de patrimoine.
Cette mesure s'inscrit dans l'objectif formulé en décembre, mais aussi dans la campagne présidentielle, que les locataires les plus aisés soient incités à quitter le parc social ; correlativement il avait été aussi annoncé l'aménagement du droit actuel au maintien dans les lieux, qui évoluerait vers un droit au maintien dans le parc social", avec de surcroît la possibilité de mettre fin au bail en cas de sous-occupation.
Le nouveau barème du SLS, modulé selon des zones géographiques, sera progressif : par exemple, un couple avec deux enfants, à Paris, disposant de revenus excédant les plafonds de ressources de 50 % - soit 6.177 euros mensuels - et acquittant un loyer de 422 euros par mois et un surloyer de 100 euros par mois pour un HLM de 60 m2 devra payer, après la réforme, un surloyer de 311 euros, portant le loyer à 733 euros. Les ménages qui excèdent de plus de 90 % les plafonds devront, eux, payer un surloyer qui rapprochera leur quittance des prix du marché privé. 21.000 ménages seraient dans ce cas...
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Air intérieur : des pesticides dans les logements
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14/5/2008
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Un nombre croissant d'études alerte depuis quelque temps le grand public et les autorités sanitaires sur la pollution de l'air intérieur des logements, qui n'a apparemment rien à envier à celle de l'air des villes les polluées ! La revue Que Choisir (1) met en avant une étude de l'INERIS (Institut national de l'environnement industriel et des risques), établissement public placé sous la tutelle du ministère de l'Écologie, de l'Énergie, du Développement durable et de l'Aménagement du territoire, qui montre que les pesticides (insecticides, fongicides, herbicides) sont présents, en masse, même en ville, en plus des substances toxiques déjà connues comme celles émanant de produits d'entretien, de matériaux de construction ou encore de certains meubles.
31 insecticides, fongicides et herbicides ont été recherchés dans 450 prélèvements (air, poussières de sol, résidus de peau et urine) effectués au domicile de 130 enfants vivant en Île-de-France. Résultat : 94 % des logements contiennent au moins un pesticide. Le lindane est le plus présent : 88 % des logements examinés en recèlent, alors que cet insecticide puissant longtemps utilisé dans les produits de traitement antiparasitaire des charpentes et dans les shampoings antipoux est interdit depuis plusieurs années, car potentiellement cancérogène ou perturbateur endocrinien !
Selon l'INERIS, les pesticides peuvent pénétrer dans les maisons et les appartements de diverses manières : portés par le vent après avoir été répandus dans des champs, des jardins ou sur des arbres situés à proximité du logement, diffusés par les occupants eux-mêmes (utilisation d'insecticides sur les plantes d'intérieur, par exemple), ou par le biais de traitement des charpentes employés par des professionnels, etc. Ainsi, l'étude de l'Ineris montre que les habitants des logements dans lesquels se trouvent des plantes d'intérieur (et donc plus à même d'utiliser des produits chimiques pour les entretenir) sont plus susceptibles que les autres de garder des résidus d'insecticides sur la peau. Les chercheurs ont par ailleurs trouvé dans les urines de 70 % des enfants au moins un dialkylphosphate, une substance souvent associée à l'utilisation de traitement antitermite.
Le problème est d'autant plus inquiétant que, comme le précise l'Ineris, chaque Français passe en moyenne 22 heures sur 24 dans des espaces clos (maison, bureau, école, etc.) et que, si les effets à plus ou moins long terme de ces substances sur la santé sont encore mal connus, leur toxicité est avérée. L'Ineris demande donc une évaluation plus approfondie des expositions à certains pesticides.
L'UFC (union fédérale des consommateurs, éditeur de la revue Que Choisir) a dénoncé à plusieurs reprises la présence dans les logements d'autres substances toxiques, comme le formaldéhyde, une substance classée cancérogène pour les muqueuses nasales et respiratoires et particulièrement irritante et allergène, utilisée notamment dans les moquettes, les papiers peints, les tissus et les bois agglomérés. C'est également le cas des éthers de glycols séries E et P, présents dans de nombreux produits de consommation courante (cosmétiques, produits d'entretien, peintures) mis en cause en raison de leur toxicité sur la fertilité, les malformations foetales et la toxicité sanguine et rénale. Ou encore les composés organiques volatils (Cov) qui, bien qu'irritants, allergènes et parfois cancérogènes, sont utilisés dans des matériaux de construction, des produits d'entretien et autres désodorisants et parfums d'ambiance...
(1) Que Choisir, mardi 13 mai 2008 - n°259
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