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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'AMF met en garde contre les vices cachés des SCPI fiscales
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25/2/2016
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Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), ce qu'on appelle communément la "pierre papier", ont le vent en poupe. Parmi celles-ci figurent les SCPI fiscales : transparentes fiscalement, elles investissent dans de l'immobilier bénéficiant d'avantages fiscaux et en font profiter les souscripteurs de parts. La souscription de parts de SCPI "Malraux" crée, par exemple, une réduction d'impôt de 22% à 30% du montant des travaux dans la limite, pour ces derniers, de 100.000 euros par an. Quant aux SCPI de déficit foncier, le prix des réparations est déductible des autres revenus fonciers et, dans une certaine mesure, des revenus globaux.
Des avantages d'autant plus intéressants qu'ils n'entrent pas toujours dans le plafonnement des niches fiscales.
Certains des risques sont largement connus : possibilité d'une période de dix-huit à trente-six mois sans revenus, tant que les travaux ne sont pas réalisés et qu'il n'y a pas de locataire, rendement annuel moyen jusqu'à deux fois moins que dans les SCPI classiques, risque de difficulté de revendre ses parts – sauf à les brader et être contraint de restituer l'avantage fiscal –, avant la liquidation de la SCPI jusqu'à 18 ans après sa création !
Mais l'Autorité des marchés financiers (AMF) pointe un autre risque moins connu : lors de sa liquidation, la SCPI vend ses immeubles et la plus-value est déterminée sur la différence entre le prix de cession et le prix d'achat hors travaux. Résultat, la plus-value est forcément plus importante et donc l'imposition et les prélèvements sociaux ! Sur un investissement de 10.000 euros dans une SCPI Malraux, avec 50% de travaux, permettant d'obtenir le maximum d'avantage fiscal, la réduction d'impôt sera de 1.500 euros (30% des 5.000 euros consacrés aux travaux). Quinze ans plus tard, quand la SCPI vend ses immeubles, permettant une valorisation de la part à 11.000 euros, la plus-value brute sera de 6.000 euros, donnant leu à un impôt forfaitaire de 19% après un abattement de la plus-value de 60% pour durée de détention), soit 456 euros. A cela s'ajoutent les prélèvements sociaux de 776 euros. L'avantage initial est presque effacé...
L'Autorité des marchés financiers (AMF) appelle ainsi à la vigilance, estimant que la fiscalité en fin de vie des produits Malraux et déficit foncier était "mal comprise des investisseurs et peu détaillée dans les documents mis à leur disposition".
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Action Logement : la réforme va recevoir sa traduction législative
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21/2/2016
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La ministre du logement et de l'habitat durable, Emmanuelle Cosse a présenté le 18 février un projet de loi pour la restructuration d' "Action Logement". Cet ensemble d'acteurs possède 900.000 logements sociaux et intermédiaires et loge plus de 70.000 nouveaux ménages par an. A la tête se situe un organisme paritaire, géré par le MEDEF et des syndicats de salariés. L'ensemble emploie 18.000 personnes dans toute la France, dont environ 4.000 salariés dans les services et 14.000 dans le pôle immobilier. Quelque 500 filiales (ESH, sociétés immobilières, sociétés commerciales spécialisées dans la mobilité, l'accompagnement social, le conseil en financement...) ont été répertoriées l'an dernier.
Le fonctionnement d'Action Logement coûte cher et un projet de réforme a été lancé en mars 2015 afin de réduire ses coûts et d'améliorer ses services aux salariés, notamment ceux des PME. Ce n'est pas le premier : une réduction drastique du nombre de collecteurs du "1% logement", en fait la "PEEC" (participation des employeurs à l'effort de construction) ; ils étaient 120 , il n'y en plus qu'une douzaine, et il ne devra en retser u'un ! En novembre dernier, le directeur général de l'UESL-Action Logement Bruno Arbouet a indiqué que l'objectif était, grâce aux économies réalisées, d'accroître le nombre de bénéficiaires de 20% en 5 ans sur l'ensemble du territoire.
Un pôle "service unique" collectera la PEEC et proposera des solutions en matière de logement aux salariés. Obligatoire depuis 1953, la PEEC est une contribution au financement de la résidence principale des salariés, versée par les entreprises de plus de 20 salariés. Équivalente à 1% de leur masse salariale à l'origine, elle a été ramenée à 0,45% en 1992. Selon la dernière convention avec l'Etat, les fonds de la PEEC doivent financer notamment le logement social et intermédiaire, à hauteur de 5,9 milliards d'euros d'ici 2019. Ils ont également financé la GRL et depuis le 1er février 2016 le "Visale", la garantie de loyer que peuvent propose les locataires jeunes ou précaires à leurs bailleurs pour obtenir une location.Le gouvernement souhaite l'étendre aux chômeurs "en mobilité géographique" (qui déménagent pour trouver un emploi), sans limite d'âge, ce qui doit faire l'objet d'une négociation avec Action Logement.
Par ailleurs, un pôle "immobilier" regroupera les opérateurs immobiliers dépendant d'Action Logement et mettra en œuvre la politique immobilière définie dans les conventions quinquennales signées avec l’État. "Ce nouvel organisme devra garantir l'équité dans la distribution des services", qui bénéficieront aux salariés "quelle que soit la taille de leur entreprise", ainsi que "la prise en compte des besoins des territoires", en coordination avec le reste du mouvement HLM (les offices publics, les coopératives et les sociétés privées [NDLR]) indique le ministère.
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L'ARC à nouveau dans la tempête
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15/2/2016
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L'association des responsables de copropriété (ARC), n'aura connu qu'un bref répit depuis son double changement de président, le départ de son directeur général, et les conflits a sein de son conseil d'administration. Le dernier président, Jean-Claude Bouillet, et deux administrateurs évincés il y a près d'un an par la nouvelle direction ont obtenu du TGI de Paris, par une décision en date du 9 février, leur réintégration en tant qu'adhérents et que membres du conseil d'administration, ainsi que l'annulation d'une assemblée ordinaire et d'une assemblée extraordinaire du 14 octobre 2015, au motif qu'exclus de l'association, ils n'y avaient pas été convoqués...
L'association se trouve ainsi suspendue à la réitération des décisions des assemblées annulées, et en attendant à des débats houleux au sein de son conseil d'administration. Les conditions financières du départ du fondateur et directeur historique de l'ARC, Bruno Dhont, sont un des sujets qui avaient mis le feu aux poudres. Il n'est pas exclu que le feuilleton connaisse de nouveaux épisodes !
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Abaissement à 150 m2 du seuil pour le recours obligatoire à un architecte : le Sénat le supprime puis le rétablitt...
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15/2/2016
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L'examen au Sénat du projet de loi relatif à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine, présenté par Fleur Pellerin et porté désormais par la nouvelle ministre de la culture Aurey Azoulay, a donné lieu à une décision puis son contraire en moins d'une semaine, sur une des mesures auxquelles tiennent le plus les architectes, adoptée en première lecture par les députés : l'abaissement, pour les constructions édifiées ou modifiées par les personnes physiques, de 170 à 150 m2 du seuil de surface de plancher au dessus duquel le recours à un architecte pour le dépôt du permis de construire est obligatoire. Surprise, la mesure était supprimée lors du passage en commission. Mais en séance publique du 9 au 12 février, un amendement la rétablissait, sauf pour les constructions à usage agricole...
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Un office HLM interdépartemental victime du changement de majorité de la région
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12/2/2016
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Aujourd'hui office interdépartemental, avec une gestion partagée entre les Yvelines, le Val-d'Oise et l'Essonne, l'office public HLM Opievoy doit être dissous ou rattaché à la Région au 31 décembre 2016, comme le prévoit la loi ALUR. Or selon Le Parisien (9 février), la Région refuserait cette dernière option, en partie pour des raisons financières. Il ne reste donc plus que la dissolution. Les services de l'Opievoy et des différents conseils départementaux planchent donc sur les solutions les moins douloureuses, cherchant à éviter à tout prix le démembrement intégral du bailleur.
Dans le Val-d'Oise, le parc HLM devrait être rattaché à Val-d'Oise Habitat, un office dépendant directement du conseil départemental. Mais dans les Yvelines, une telle structure n'existe pas. La créer puis racheter le parc yvelinois coûterait trop cher au département. A l'Opievoy, on se veut toutefois rassurant : "nous travaillons à un plan de sauvetage qui garantisse l'emploi aux collaborateurs et la qualité de service à tous les locataires", indique au Parisien un responsable qui se refuse à en dire plus sur la piste privilégiée. La réponse devrait être connue dans les prochaines semaines.
Nul ne sait donc plus ce à quoi ressemblera l'Opievoy dans un an. Le conseil régional d'Ile-de-France devrait annoncer le 18 février son intention de ne pas récupérer ce bailleur social, l'un des plus gros de France avec un parc de 50 000 logements.
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Emmanuelle Cosse, nouvelle ministre du logement et de l’habitat durable
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11/2/2016
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Le départ de Sylvia Pinel était acté depuis des semaines, la ministre ayant fait le choix d’accepter la vice-présidence de la région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées. Dans le cadre du remaniement ministériel présenté le 11 février, elle est remplacée par l’écologiste Emmanuelle Cosse. Son ministère prend la dénomination de Logement et de l’habitat durable. L’égalité des territoires va chez Jean-Michel Baylet, nouvel entrant également, et qui est nommé ministre de l’aménagement du territoire, de la ruralité et des collectivités territoriales.
Emmanuelle Cosse était secrétaire nationale d’Europe Écologie Les Verts (EELV) et a été tête de liste d'EELV lors des dernières élections régionales remportées en Île-de-France par Valérie Pécresse (Les Républicains). Auparavant, elle était conseillère régionale d’Ile-de-France, et vice-présidente chargée du logement, de l'habitat, du renouvellement urbain et de l'action foncière depuis 26 mars 2010.
Bien que du même parti, il y a peu de chances qu'Emmanuelle Cosse fasse "du Duflot". Le temps des réformes est passé pour ce quinquennat, et il est peu probable que le Premier ministre, Manuel Valls, la laisse remettre en cause le fragile statu quo établi avec les propriétaires et les professionnels par Sylvia Pinel, alors que le marché immobilier et surtout la construction neuve sont en plein redécollage. Seul chantier susceptible d'être ouvert sans grandes chances d'aller au bout : la mission conviée à Bernard Vorms, président du CNTGI (Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières), avec l’appui de France stratégie, une analyse sur les changements que la révolution numérique génère dans l’activité traditionnelle des professions immobilières, et des propositions, juridiques ou économiques, permettant d’accompagner l’adaptation de la profession à ces enjeux. Les conclusions de cette mission devront être rendues en juillet 2016. Elle s’inscrit dans l’annonce faite par Sylvia Pinel au congrès de la FNAIM d’une réforme possible de la loi "Hoguet".
A noter tout de même qu'il reste à la nouvelle ministre de mener à bien la sortie de plusieurs textes importants d'application de la loi "ALUR", intéressant notamment les professions immobilières : le décret sur la formation professionnelle continue obligatoire, et celui installant la Commission de contrôle chargée de veiller à l'application du Code déontologie, publié il y a peu. Le retard incompréhensible de la mise en place de cette pièce maîtresse de la réforme voulue par les professionnels eux-mêmes, et destinée garantir enfin efficacement la protection du consommateur, serait liée à... l'oubli de prévoir son budget de fonctionnement !
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Le Crédit Foncier optimiste sur le marché du logement en 2016
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10/2/2016
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Un an de taux d'intérêt au plancher historique ont réveillé le marché immobilier en 2015, que ce soit pour le logement que pour l'immobilier tertiaire. Leur maintien à ces niveaux devrait permettre une reprise durable : c'est ce qui ressort de l'analyse que Bruno Deletré, directeur général du Crédit Foncier, a livré le 10 février sur les marchés immobiliers en 2015 et leurs perspectives pour 2016. Après une année 2014 particulièrement défavorable, le marché du logement a connu une reprise significative en 2015 : 156 milliards d’euros de crédits immobiliers acceptés, hors rachats, soit une hausse de 30% par rapport à 2014, 800.000 transactions dans l’ancien (+16%), 111.300 maisons individuelles neuves commercialisées (+13%), et en tout 352.000 nouveaux logements construits, niveau identique à celui de 2014. De surcroît, les permis de construire repartent à la hausse.
Cette croissance du marché du logement s’explique en particulier par trois facteurs. D'abord un niveau de taux d’intérêt très bas (2,20% en moyenne fin décembre 2015). Ainsi, pour un financement avec une durée et une mensualité identiques, un particulier a réalisé un gain de 25% de pouvoir d’achat immobilier par rapport à 2008. En deuxième lieu, des mesures de soutien gouvernementales portant sur l’accession comme sur l’investissement locatif. Enfin, la baisse des prix, globalement observée partout, qui a également permis d’insuffler du pouvoir d’achat complémentaire.
La question cruciale est évidemment la durabilité de cette reprise du marché, et autant que possible sans hausse des prix. Selon le baromètre Crédit Foncier/CSA sur le moral des professionnels de l’immobilier publié en début d’année, 67% d’entre eux sont optimistes pour le marché du logement en 2016. De fait, les principaux indicateurs immobiliers devraient progresser : le volume de crédits immobilier devrait atteindre 163 milliards d’euros (+4,5% par rapport à 2015), le volume de transactions dans l’ancien devrait atteindre 825.000 unités (+3,1%), 379.000 logements devraient être construits (+7,7%), et la baisse des prix des logements anciens devrait se poursuivre, tout comme l’accroissement des disparités selon l’emplacement et la qualité des biens. La baisse est estimée à 0,9% pour toute la France, 1% pour la Province et 0,8% pour l’Ile-de-France.
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Un nouveau dispositif de sécurisation des copropriétés contre les impayés de charges
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29/1/2016
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Dans le contexte économique délicat que connaît la France, les impayés de charges deviennent un danger réel pour les copropriétés. Une étude récente publiée par le ministère de la Justice fait apparaître une augmentation de 30% des contentieux portés devant les juridictions du premier degré en une décennie, dont les deux tiers sont liés au recouvrement des charges, ces derniers ayant augmenté de 38%, passant de 65 à 69% du total. Le risque d'impayés va croissant avec le vieillissement des immeubles et l'augmentation des besoins de travaux d'entretien quand ce n'est pas de réhabilitation, sans compter la pression réglementaire pour l'amélioration de la performance énergétique des immeubles.
Or les tentatives de prémunir les copropriétés contre ce risque sont restées à ce jour peu productives. Un contrat d'assurance charges impayées, assorti d'une protection juridique, avait été mis en place dans les années 90 par la FNAIM avec La compagnie d'assurances SADA mais le contrat proposé était cher, et ne couvrait que les charges courantes. Or on sait que les impayés surviennent le plus souvent à l'occasion de gros travaux.
Depuis, plusieurs courtiers, dont la filiale de courtage d'assurances de Galian (la caisse de garantie créée par la FNAIM), ont approché le risque d'impayés de charges des copropriétés par la protection juridique, proposant en option d'intégrer dans leurs contrats la prise en charge du coût du recouvrement. Des associations de copropriétaires comme l'ARC proposent aussi ce type de formules.
L'offre de garanties contre le risque d'impayés rebondit en ce début d'année avec l'annonce par un courtier spécialisé dans les assurances de la copropriété, Assurcopro, d'un contrat qui couvre à la fois les frais de procédure de recouvrement et le manque à gagner en trésorerie qui peut mettre la copropriété en difficulté, ou obliger le syndic à faire appel aux autres copropriétaires, comme le prévoient les textes régissant la copropriété, par un "emprunt auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux". Sans compter que dans les immeubles de plus de 80 à 100 logements, les syndics doivent déclencher une procédure d'alerte dès que les impayés atteignent 15% des sommes appelées aux copropriétaires (25% dans les plus petits immeubles), avec désignation par le juge d'un mandataire ad hoc pour s'assurer que les mesures appropriées sont bien prises...
L'offre, appelée "assurTréso" couvre l'ensemble des impayés - charges courantes et travaux - avec une tarification au nombre de lots principaux ou aux m2 (en principe moins d'une quinzaine d'euros par an et par logement). Dès 3 mois de retard de paiement d'un copropriétaire, l'assureur avance les sommes dues au syndicat et engage à ses frais l'action judiciaire. Le recours à cette protection peut s'avérer judicieux pour les petites copropriétés, faciles à déstabiliser par un ou deux impayés, et celles ayant recours à un syndic de proximité, ne disposant pas du potentiel de recouvrement (services spécialisés, accès aux grands cabinets d'avocats) des grands groupes.
A suivre...
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Le Visale accueilli diversement par les propriétaires et les professionnels
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29/1/2016
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S'affirmant comme représentante des principaux intéressés, à savoir les propriétaires loueurs, l'UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) fait un accueil mitigé au nouveau dispositif de caution locative, le "Visale" (Visa pour le logement et l'emploi), lancé le 20 janvier dernier par Action Logement et le ministère du logement. Dans un communiqué, Jean Perrin, son président, prend acte du déploiement du dispositif VISALE (VISA pour le Logement et l'Emploi), et lui concède l'avantage de cibler directement les jeunes qui entrent dans l'emploi. "D'autant que cela ne coûte rien aux propriétaires. Connecter logement et emploi est bien plus pertinent que de garantir universellement les loyers, surtout aux frais des propriétaires", souligne-t-il. Allusion à la GUL (garantie universelle des loyers) de la loi ALUR, abandonnée par le gouvernement. Dispositif dont l'UNPI avait dénoncé le "gouffre financier" et la "déresponsabilisation massive des locataires" qu'il risquait de créer. A noter que l'UNPI n'avait pas toujours été contre l'idée d'une garantie universelle des loyers, souhaitant juste, il y a quelque années, que le coût soit partagé entre bailleurs, locataires et Etat...
Curieux argument au demeurant que celui de la déresponsabilisation des locataires, avancé de concert au moment du vote de la loi ALUR aussi bien par l'UNPI que par les professionnels de l'immobilier : utilisé pour contrer la GUL, il ne l'a jamais été lorsqu'il s'agit de la garantie loyers impayés (GLI) délivrée par les assureurs privés...
Pas de trace non plus de déresponsabilisation à propos de Visale dans le commentaire de la FNAIM : dans un communiqué, Jean-François Buet, son président, salue "le travail et l'initiative d'Action Logement qui va permettre à des milliers de locataires jeunes ou en situation de précarité de pouvoir trouver un logement". Mais cet optimisme n'est pas partagé par Bernard Cadeau, le président du réseau d'agents immobiliers ORPI, pour qui le Visale est un dispositif "dangereux" car il couvre des locataires dont le loyer représente la moitié des revenus.
"En autorisant un taux d'effort (loyer et charges par rapport aux revenus) jusqu'à 50%, le dispositif induit une part de risque très importante", précise-t-il. Il dénonce en outre un mécanisme "discriminatoire, très complexe à mettre en place au vu de la diversité des profils concernés".
Pour le coup, le dirigeant d'ORPI se demande : "pourquoi ne pas créer une garantie des loyers généralisée avec une assiette large par définition, un taux de prime bas car réparti de façon globale, inspirée de l'assurance automobile" ? Si l'assurance automobile est "obligatoire pour tout conducteur", "ce dernier choisit ses options, de la formule la plus basique à l'assurance tous risques", et un "fond de garantie sécurise le dispositif". En clair : une GUL, mais qui serait délivrée par les assureurs privés... Allez comprendre !
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Encadrement des loyers : les propriétaires parisiens font de la résistance
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18/1/2016
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Depuis le 1er août, les loyers parisiens ne peuvent dépasser des plafonds fixés par quartier sauf à justifier de caractéristiques les autorisant à demander un complément. Force est de constater, en analysant les annonces internet, que tous les loyers ne sont pas entrés "dans les clous" ! Les propriétaires peuvent-ils dans tous les cas justifier le complément de loyer ? C'est peu probable, même s'il est impossible de le démontrer. Seuls les candidats locataires peuvent le vérifier, lorsqu'ils sont retenus pour une location, car la décomposition du loyer proposé doit être indiquée au bail. Pas avant... Et l'observatoire des loyers de la région parisienne (OLAP), qui doit être alimenté de tous les baux signés, ne disposera pas non plus de cette décomposition !
En attendant, et il est difficile d'imaginer que tous les logements en dépassement présentent des caractéristiques justifiant de s'affranchir du plafond au m2 ! Ces caractéristiques ont été définies par le décret du 10 juin 2015 mettant en place l'encadrement à Paris : le complément de loyer devra être justifié "par les caractéristiques de localisation ou de confort d'un logement, lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :
"1° Elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
"2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
"3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée".
Deux acteurs de l’immobilier ont ratissé les annonces pour savoir quel était l'ampleur de la fraude : le site MeilleursAgents.com qui trouve 29% des loyers en dépassement, mais la start-up Home'n'Go avance des résultats beaucoup plus inquiétants, avec 45,7% d’annonces hors-la-loi ! Spécialisée dans l’open data sur des questions immobilières, elle passe au crible chaque mois depuis le 1er août, près de 9.000 annonces immobilières postées sur les sites spécialisés. Résultat : "Les loyers ont baissé certes, commente Adrien Pavillet, cofondateur du site. Mais de 3 % seulement quand nous prévoyons en août dernier une baisse de 9% si tous les propriétaires respectaient la loi"...
La différence de résultats entre les deux acteurs peut s'expliquer par le fait que le site MeilleursAgents.com ne prend en compte que les biens proposés à la location par les professionnels, en excluant donc les locations de particuliers à particuliers. Il faut croire que ce sont donc les particuliers se gérant eux-mêmes qui s'affranchissent le plus de la règle !
Plus grave : si la proportion d'annonces hors plafond semble se stabiliser pour les professionnels étudiés par MeilleursAgents, elle augmente pour les particuliers analysés par Home’n’Go, qui la voit repartir à la hausse depuis octobre, passant de 42,9% à 45,7%. Même hausse pour le loyer au mètre carré, passé de 27,68 euros en novembre à 27,96 euros en décembre.
La cause pourrait être le sentiment d'impunité que peuvent éprouver les propriétaires privés, plus que le défaut d’information, peu crédible si l'on considère le battage médiatique que le démarrage de l'encadrement a suscité ces derniers mois. Il n'est pas prévu en effet de contrôles auprès des propriétaires de la part de l'administration. C’est aux locataires de faire valoir leurs droits et de saisir dans un premier temps la commission départementale de conciliation, puis le juge qui pourra prononcer une réduction du loyer. Mais les locataires parisiens sont peu nombreux encore à se saisir de cette opportunité. La commission de conciliation n’a été saisie qu’une quinzaine de fois depuis août, selon l’ADIL 75 (Association départementale d’information sur le logement). Le Monde mentionne 28 saisines au 15 janvier 2016. L’association a aussi mis en place une ligne directe en juin dernier, consacrée à l’encadrement des loyers. Elle a reçu 2.000 appels.
Voir notre fiche pratique : Encadrement des loyers - mode d'emploi en cas de nouvelle location
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universimmo.com
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