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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Investissement immobilier : les 10 villes qui ont le plus de potentiel
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11/6/2013
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Pour la deuxième année consécutive, le site Internet Explorimmoneuf.com a dressé son top 10 des villes affichant les meilleures performances en termes de dynamisme économique et d'activité immobilière. Des critères utiles pour aiguiller l'investisseur dans ses choix.
Ainsi Bordeaux, plébiscitée pour sa qualité de vie et imbattable sur la démographie et l'emploi, la communauté urbaine de Bordeaux prévoyant d'accueillir 1 million d'habitants à horizon 2030, Toulouse, se distinguant par un dynamisme économique fondé sur la technologie, et qui pourrait accueillir 470.000 habitants supplémentaires d'ici 2042, ou Paris, qui reste une valeur sûre et conserve un potentiel de plus-value. A ne pas négliger Strasbourg, la première université de France, Toulon qui bénéficie d'une nouvelle image avec pour corollaire un marché immobilier qui s'est réveillé et une démographie à la hausse, grâce à d'importants projets comme la construction d'un pôle universitaire, Lyon, qui garde ne économie très dynamique, Lille, portée par de nombreux projets urbains, ou encore Nice, Marseille et Montpellier...
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Rénovation énergétique des logements : une réelle aspiration des copropriétaires, selon une enquête
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5/6/2013
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C'est ce qui ressort d'une enquête Ifop pour l'association Qualitel (1), qui délivre des labels de qualité du bâtiment en construction neuve ou en rénovation, et notamment par l'intermédiaire de sa filiale Cerqual une certification qualité des copropriétés ; selon l'enquête, présentée à l'occasion de sa conférence de presse annuelle le 5 juin, 44% des copropriétaires envisagent d'effectuer des travaux de rénovation dans un avenir proche et 64% aimeraient être plus informés.
Deux mois après l'annonce par le gouvernement d'un plan d'urgence pour le logement fixant l'objectif de 500.000 rénovations thermiques par an d'ici 2017 et une aide de 1.350 euros par opération, Qualitel a souhaité se pencher sur la question de la rénovation énergétique et a demandé à l'Ifop d'analyser le degré de connaissance des propriétaires français de logements collectifs sur leur consommation d'énergie et connaitre leurs intentions quant à d'éventuels travaux de rénovation énergétique.
Les résultats révèlent un vif intérêt pour la consommation d'énergie : 93% des copropriétaires français déclarent faire attention à leur consommation d'énergie (53% y font même "tout à fait attention"), et 88% déclarent être autant préoccupés par l'environnement que par leurs factures d'énergie. Mais dans les faits, ils portent au quotidien un intérêt beaucoup plus important aux secondes qu'au premier (49% contre 34%)...
Du coup, réaliser des économies sur sa facture d'énergie est la principale raison d'investir dans des travaux de rénovation énergétique (67%), loin devant la revalorisation de son bien immobilier (19%) et la contribution au respect de l'environnement (7%). Et la rénovation énergétique n'arrive qu'en 3ème place des projets que les copropriétaires pourraient envisager au cours des deux prochaines années (41%), derrière l'aménagement de leur logement (51%) et les vacances (45%)...
Cela ne les empêche pas d'exprimer un fort besoin d'informations : si 86% des copropriétaires connaissent l'existence d'une étiquette énergétique du logement, seuls 63% la reconnaissent ; de même, seuls 37% d'entre eux connaissent la lettre correspondant à la valeur énergétique de leur logement. Or 70% indiquent qu'ils seraient plus attentifs à leur consommation d'énergie s'ils pouvaient consulter un relevé de leur consommation sur Internet. De même, 64% des copropriétaires aimeraient être plus informés sur les démarches, les coûts et les bénéfices de la rénovation énergétique.
L'association Qualitel veut se positionner en pointe pour combler ce besoin d'information : deux ans après le lancement du guide en ligne Bienacheterbienrenover.fr, elle annonce la disponibilité pour novembre 2013 de la rubrique "Réussir son projet de rénovation énergétique – Pourquoi l'entreprendre, comment le conduire ?"; par ailleurs, une nouvelle version du guide d'informations "Gisele" sur les équipements du logement et leur entretien a été présentée : cet outil, à l'origine un CD-ROM remis aux nouveaux occupants des habitations certifiées "NF Logement", devient aujourd'hui une véritable plateforme en ligne de stockage et d'échange d'informations à destination des copropriétés, à la fois pour les copropriétaires et leur syndic.
(1) enquête Ifop pour Qualitel, réalisée du 7 au 17 mai 2013 sur un échantillon national représentatif de 1.005 propriétaires et occupants de logements collectifs, avec quotas issus de données de cadrage sur cette population
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Un accueil en hébergement d'urgence n'est pas une solution au titre du DALO
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4/6/2013
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Si le droit à l'hébergement d'urgence a été reconnu par le Conseil d'État comme une liberté fondamentale, l'Etat ne peut s'en contenter pour estimer avoir rempli son obligation au titre du droit au logement opposable (DALO). Ainsi a tranché le même Conseil d'État dans un arrêt du 22 avril (1) qui fait une claire distinction entre le DALO et le droit à l'hébergement d'urgence (DAHU).
L'affaire traitée concernait une famille qui, hébergée dans le département du Nord par l'Armée du Salut à partir du 8 novembre 2010, s'est retrouvée à la rue au lendemain du 31 mars 2011 à l'issue de la période hivernale. Saisie entre-temps, la commission de médiation du Nord avait déclaré prioritaire et urgente sa demande d'hébergement, fixant au 17 mai 2011 la date à laquelle le préfet de département devait lui proposer un hébergement. Le tribunal administratif a ensuite ordonné au préfet, par jugement du 1er juillet 2011 "d'assurer l'hébergement" de cette famille dans un délai de 3 mois, sous astreinte de 50 euros par jour de retard. Or le préfet n'a fait que recourir à l'hébergement en chambre d'hôtel dans le cadre du dispositif hivernal 2011-2012, forme d'hébergement que le tribunal a refusé de considérer comme assurant l'exécution de son jugement, procédant en conséquence à la liquidation de l'astreinte.
Saisi par l'administration qui contestait le raisonnement, le Conseil d'Etat a donné raison aux juges, rappelant que les deux droits relèvent de législations différentes : pour le DAHU le code de l'action sociale et des familles (CASF) garantit un droit à l'hébergement d'urgence qui bénéficie à "toute personne sans abri en situation de détresse médicale, psychique et sociale", et pour le DALO la loi du 5 mars 2007, instituant le DALO, qui inclut un droit d'accéder à certaines formes d'hébergement, aux termes de laquelle la commission de médiation DALO peut ainsi être saisie "par toute personne qui, sollicitant l'accueil dans une structure d'hébergement, un établissement ou logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale, n'a reçu aucune proposition adaptée en réponse à sa demande". Ce recours, selon Nicolas Poge, rapporteur public, est ouvert "non seulement aux personnes sans domicile, mais également à toute personne qui n'a pu obtenir l'accueil qu'elle a demandé, même si elle est déjà hébergée - par exemple, si elle est déjà hébergée dans un centre d'hébergement et de réinsertion sociale (CHRS) et qu'elle a demandé sans l'obtenir une place dans un logement de transition". Selon lui, la loi du 5 mars 2007 a conçu le droit à l'hébergement comme le premier palier du droit au logement. Or, l'instabilité et la saisonnalité propres à un accueil en hébergement d'urgence proposé dans le cadre du dispositif hivernal, qui a vocation à prendre fin à l'issue de la période de trêve hivernale (normalement le 31 mars de chaque année), ne correspondent pas à cette "première étape vers le logement" que la jurisprudence veut affirmer...
(1) CE, 22 avril 2013, n°358427
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Sondage : les agents immobiliers encore derniers dans la cote de confiance des Français
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31/5/2013
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Les efforts des agents immobiliers pour redorer leur image n'y font rien : un sondage Harris Interactive pour l'hebdomadaire Marianne (1) les place encore une fois derniers sur 30 métiers ou institutions, avec un taux de défiance de 76% (53% des sondés ne leur font plutôt pas confiance et 23% pas du tout confiance) contre 21% de sondés confiants (20% faisant plutôt confiance et seulement 1% faisant tout à fait confiance...). Il est vrai qu'ils sont juste derrière les hommes et femmes politiques exerçant des fonctions au niveau national. Au sommet de la confiance, le sondage place les pompiers (avec un taux de confiance de 92% !), les infirmiers et la famille. Suivent les médecins, les bouchers (!) et les scientifiques. A l'inverse, dans les tréfonds de la défiance, on trouve les journalistes, les patrons des grandes entreprises, les banquiers, les syndicalistes patronaux et les imams...
Interviewé par Marianne, Laurent Vimont, président de Century 21 France, dont le réseau investit lourdement dans la formation, n'est pas étonné : une enquête Ipsos commandée par le réseau en 2012 montrait des clients dénonçant l'absence de transparence et l'insuffisance professionnelle des agents. "La profession n'a jamais su se remettre en cause en raison d'une loi qui n'impose pas une formation initiale aux agents immobiliers ; les clients leur confient le projet d'une vie et on ne leur demande rien", a-t-il expliqué. Et de rappeler qu'il milite depuis 2 ans pour que soit mis fin à cette exception.
Interrogés également par Marianne, Jean-François Buet, président de la FNAIM et Sébastien de Lafond, du site Meilleursagents.com, qui pratique beaucoup les agents immobiliers, confirment l'ignorance des agents en matière juridique, fiscale et financière. Pour ce dernier cité par Marianne, "ils n'ont pas été capables de faire la pédagogie et d'expliquer leur valeur ajoutée ; on estime que leur rôle se limite à ouvrir des portes et toucher 5% de commission. Et en plus, certains ont des comportements commerciaux agressifs et perdent tout sens de la courtoisie dès qu'il est question de fric"...
Le président de la FNAIM ne dit pas autre chose en reconnaissant, tel que Marianne le rapporte : "nous sommes responsables de nos propres turpitudes parce que nous n'avons pas toujours fait la bonne explication de texte à nos clients. Le service n'est ni compris, ni justifié si on n'explique pas à notre client qu'on va encadrer sa vente, mettre en place un plan marketing, négocier les prix, le tenir informé"...
La FNAIM demande aussi un meilleur encadrement des professions immobilières : un ordre professionnel, des instances permettant de sanctionner ceux qui ne respectent pas la déontologie, et une formation initiale et continue pour tous les négociateurs, salariés ou sous statut d'agent commercial (70% des négociateurs actuellement...). Il est vrai que les agents immobiliers "traditionnels" sont devenus d'autant plus demandeurs de coercition qu'ils se découvrent aujourd'hui menacés par le développement des réseaux de mandataires indépendant qui, travaillant sans agences en dur, pratiquent des tarifs de commissions "low cost"...
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Investissement locatif : les régimes de défiscalisation bientôt mis en cause ?
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30/5/2013
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Selon des informations rapportées par l'AFP, la Commission européenne aurait décidé d'assigner la France devant la Cour de justice de l'Union européenne pour discrimination dans la fiscalité appliquée aux logements neufs : la réglementation fiscale française fait en effet depuis près de trente ans bénéficier les investissements dans des logements neufs situés en France de dispositifs d'amortissement fiscal ou de réduction d'impôt. Or un contribuable français qui investit dans le logement locatif dans un autre Etat de l'UE ne peut bénéficier de ces avantages, ce qui rend ces dispositifs fiscaux incompatibles avec la libre circulation des capitaux, principe fondamental du marché unique de l'UE", explique la Commission dans un communiqué.
Ce n'est pas la première fois que la Commission dénonce cette situation : elle avait même formellement demandé à la France de prendre des mesures à ce sujet en 2011, sans qu'aucune suite n'ait été donnée par le gouvernement de l'époque.
Le nouveau gouvernement n'y a pas plus prêté attention, et a suivi la voie de ses prédécesseurs : un régime "Duflot" est venu immédiatement remplacer le "Scellier" dont la fin avait été programmée en 2012...
Si la demande de la Commission était jugée recevable, la France pourrait être condamnée à faire cesser toute incitation fiscale à l'investissement locatif basée sur la localisation de l'immeuble. Comme il ne peut être question que les fonds publics français subventionnent l'immobilier hongrois ou slovène, ce serait la fin de toute politique de soutien de la construction de logements en France...
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L'Allemagne rattrappée par la crise du logement ?
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27/5/2013
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Alors qu'en France on cite l'Allemagne en exemple pour la modération des prix de l'immobilier et des loyers, la presse d'outre-Rhin s'inquiète de voir les conditions de logement dans les grandes villes se détériorer. Le quotidien Der Tagesspiegel les qualifie même de "dramatiques". Il cite l'Association nationale des locataires (Deutsche Mieterbund), selon laquelle quelque 250.000 appartements manquent en moyenne dans chaque grande agglomération, contraignant de nombreux étudiants ou personnes ayant droit à un logement social à vivre dans des hébergements d'urgence, souvent des gymnases pour les étudiants.
Dès lors, la presse se demande comment on a pu en arriver à une telle pénurie. En premier lieu, de plus en plus d'Allemands viennent habiter dans les agglomérations alors que la construction de logements y a été délaissée. Ensuite, le nombre des ménages célibataires a augmenté de trois millions entre 2002 et 2010 : aujourd'hui, une personne sur cinq vit seule.
Franz–Georg Rips, président du Deutsche Mieterbund, reproche à la coalition de centre droit au pouvoir à Berlin son "manque d'intérêt" et sa "passivité" face à ce problème. Il demande d'aider à la construction de logements neufs et de limiter la hausse des loyers. Si rien n'est fait, prévient-il, il manquera 1 million d'appartements en 2025. Bienvenue au club...
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Cécile Duflot lance la réforme du système d'attribution des logements sociaux
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23/5/2013
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Lors de la clôture de la concertation sur la réforme des attributions de logements sociaux, Cécile Duflot, ministre du logement, a rappelé les objectifs poursuivis : introduire plus de lisibilité, de simplicité, de transparence et d'efficacité dans les processus d'attribution des logements sociaux.
Les groupes de travail et le comité des sages mobilisés dans le cadre de cette première phase de concertation ont remis un rapport comportant 30 propositions "co-construites et partagées par l'ensemble des partenaires".
Selon la ministre, quatre axes de réforme principaux seront privilégiés :
- simplification des démarches : lever notamment les obstacles techniques pour élaborer un système permettant au demandeur de déposer dans un lieu unique (et également sur Internet) un dossier de demande qui vaudra pour l'ensemble des réservataires et des bailleurs ;
- amélioration de l'information dispensée au demandeur tout au long du processus de demande jusqu'à l'attribution : présentation des différentes étapes et du fonctionnement du processus d'attribution, accès à l'état d'avancement de leur dossier, information régulière sur le délai d'attente, etc.
- gestion des attributions au niveau intercommunal : le rôle de pivot de l'organisation et du pilotage de la politique d'attribution des logements sociaux devra être confié aux agglomérations - au moins sur les territoires où la tension en matière de logement le justifie ;
- préservation de l'humanité des procédures : la mise en place d'une hiérarchisation des demandes - dit « scoring » - comme outil d'aide à la décision doit être engagée, "étant entendu qu'au-delà de ses aspects très techniques, l'attribution d'un logement social est une question profondément humaine" et qu'aucun système complètement automatisé ne pourra répondre à la globalité des situations.
Les deux premières dispositions - dossier de demande unique et amélioration de l'information - seront insérées dans le projet de loi logement et urbanisme que Cécile Duflot va présenter avant l'été en Conseil des ministres.
Les deux autres - gestion du processus au niveau intercommunal et scoring - nécessitent une concertation approfondie pour leur mise en œuvre opérationnelle. La ministre a donc annoncé le lancement de cette seconde phase de concertation. Elle a également indiqué vouloir mettre en place deux dispositifs : un comité de suivi partenarial, qui sera articulé sur des relais dans les territoires (pour que la réforme du système d'attribution des logements sociaux s'appuie sur ce qui fonctionne déjà), ainsi qu'un système d'évaluation du futur dispositif.
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Marché locatif privé : à l'image de l’économie du pays
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23/5/2013
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La hausse des loyers ralentit et se change en baisse dans de nombreux secteurs : c'est ce qui ressort des derniers chiffres de l'observatoire des loyers CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), opéré par l'économiste Michel Mouillart et principal outil aujourd'hui de connaissance du marché locatif du parc privé : +0,5% de hausse en moyenne sur toute la France, en rythme annuel, alors que dans le même temps, la progression des prix à la consommation a été estimée à 1,0% par l'INSEE. En 2012, à la même époque, les loyers de marché augmentaient de 1,0%, pour des prix à la consommation en hausse de 2,2%.
En fait, c'est depuis l'été 2011 que le marché locatif privé s'enfonce dans la récession, affecté comme l'ensemble de l'économie immobilière par le ralentissement économique qui s'est amorcé avec le déclenchement de la crise des dettes souveraines. La demande est déprimée par la montée du chômage et les incertitudes sur le pouvoir d'achat. Du coup, la pression sur les locataires se desserre : dans 30% des villes de plus de 146.000 habitants que CLAMEUR observe depuis 2000, les loyers de marché baissent depuis le début de l'année 2013. Ainsi à Paris (-1,3% à 23,9 euros/m2) et dans des grandes métropoles régionales : d'ailleurs, sur Bordeaux, Le Havre, le Mans ou Rennes, ils baissaient déjà en 2012 à la même époque et depuis 2006, la progression des loyers y est très modérée. Et dans une autre tranche de 45%, les loyers progressent moins vite que l'inflation. C'est le cas pour des villes comme Dijon, Grenoble Marseille, Montpellier, Strasbourg ou Villeurbanne, où la hausse des loyers reste très faible et fait bien souvent suite à une baisse des loyers.
Sans surprise, la mobilité résidentielle continue de baisser, et se situe très en dessous de la moyenne 1998-2013.
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Arrivée de logements à énergie positive
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22/5/2013
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Bouygues Immobilier vient d'achever la réalisation d'un programme pilote de logements à énergie positive à Montreuil (Seine-Saint Denis), à prix maîtrisés, et donc en avance d'une règlementation thermique. Il sera en France l'une des toutes premières résidences de logements produisant plus d'énergie qu'elle n'en consomme.
Le programme comprend 2 bâtiments sur 3 niveaux et compte au total 33 logements - du studio au 4 pièces et 22 places de parking en sous-sol. Les logements ont été vendus au prix de 4.175 euros/m², parking compris, et donnent pour la plupart sur des jardins.
L'efficacité énergétique du bâtiment est obtenue grâce à une isolation renforcée des façades, un juste équilibre des surfaces vitrées et des systèmes de ventilation et de chauffage optimisés. Les appartements sont dotés de planchers chauffants rayonnants à chaleur douce, avec une régulation de la température par zone. Ces planchers sont alimentés par une pompe à chaleur à absorption de gaz fonctionnant à partir de trois sources de chaleur : l'air extrait des logements par la ventilation mécanique contrôlée, la chaleur du sous-sol captée par la dalle du parking ainsi que les eaux usées grâce au dispositif Powerpipe. Une chaudière à condensation au gaz vient en appoint de la pompe à chaleur et 245 m² de panneaux photovoltaïques placés sur les toitures complètent le dispositif.
La façade sur la rue allie panneaux de bois, enduit blanc et bardage de lames de différentes largeurs tandis que les passerelles d'accès, habillées de panneaux de résille dorée, permettent à la majorité des appartements d'être traversants.
Pour favoriser une bonne implication des utilisateurs, gage de réussite du projet, les appartements ont été dotés d'équipements domotiques de dernière génération. Chaque logement dispose d'un écran de contrôle tactile qui permet de piloter l'éclairage et le chauffage et de contrôler en temps réel les consommations d'eau chaude, d'eau froide, de chauffage et d'électricité. Le système peut être commandé à distance via internet et à partir d'un smartphone.
Avec une consommation d'énergie de 42,4 kWhep/m²/an, conforme au plan climat de Paris (50 kWhep/m²/an) et une production générée par les panneaux photovoltaïques de 43,7 kWhep/m²/an, l'ensemble immobilier produit plus d'énergie qu'il n'en consomme. Il bénéficie du label BBC-effinergie, qu'il "surperforme" largement (65kWhep/m²/an) et de la certification NF Logement démarche HQE...
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Immobilier neuf : effondrement des nouvelles mises en vente
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16/5/2013
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C'est ce qui ressort des derniers chiffres de l'activité de l'Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers de France (FPI) : ils enregistrent une baisse des ventes de 6.9% au 1er trimestre 2013 (15.988 réservations nettes, hors résidences avec services) par rapport au 1er trimestre 2012. Comparé au 1er trimestre 2011, le recul est de 28%, et atteint même de 41% si l'on se réfère au 1er trimestre 2010 !
Cette baisse s'explique selon la FPI par une nouvelle diminution des ventes aux investisseurs privés (-23%), compensée partiellement par un léger mieux de l'accession à la propriété (+4%). La forte baisse des ventes aux investisseurs est due notamment au changement de dispositif au 1er janvier 2013 avec la disparition du dispositif Scellier et le démarrage timide du dispositif Duflot. La légère hausse des ventes en accession traduit, pour sa part, la volonté des ménages de profiter d'un contexte de taux d'intérêt exceptionnellement bas, volonté freinée par des perspectives économiques médiocres et une situation de l'emploi très difficile.
S'adaptant à la faiblesse de la demande, les promoteurs restreignent fortement les nouvelles mises en ventes, qui enregistrent un recul spectaculaire de 33% (18.857 logements) par rapport au 1er trimestre 2012 et atteignent le niveau le plus faible depuis 2009. Cet effondrement des mises en vente traduit l'inquiétude des promoteurs sur les perspectives du marché et leur volonté de limiter le risque de gonflement des stocks. En effet, malgré la baisse des mises en vente, l'offre commerciale continue d'augmenter : 81361 logements neufs sont ainsi disponibles à la vente à fin mars 2013, soit une progression de +12,2% en 12 mois. La structuration de cette offre témoigne bien, dit la FPI, du manque de dynamisme du marché : la part des logements en projet (43% de l'offre commerciale) est désormais inférieure à celle des logements en cours de construction, le volume du stock achevé passant de 5% à 8% en 12 mois.
Dans ce contexte, la FPI souligne la quasi-stabilité des prix, puisqu'en 12 mois, son Observatoire enregistre même une baisse du prix moyen de 1,3% sur l'ensemble du territoire. Cette baisse mesurée résulte de la régulation par les opérateurs du volume de l'offre mais témoigne aussi de l'inélasticité des prix de vente à la baisse tant que le prix de revient des logements ne baissera pas sous le double effet d'une baisse du prix des terrains et des coûts de construction.
Pour François Payelle, président de la FPI, les mesures structurelles que s'apprête à prendre le gouvernement par ordonnances vont clairement dans le bon sens, mais elles n'auront d'effet sur la production de logements qu'à compter de 2014. Pour avoir un impact sur les chiffres des prochains mois, il est important que le cadre règlementaire du dispositif Duflot soit fixé dans les tout prochains jours et qu'une relance de l'accession à la propriété devienne une priorité...
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universimmo.com
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