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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Droit au logement opposable : montée en charge des recours...
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19/11/2008
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Fin octobre, 50.638 recours amiables avaient été déposés par des demandeurs de logements dans le cadre de la loi DALO et ce chiffre devrait atteindre les 60.000 à la fin de l'année, a indiqué mardi Christine Boutin, ministre du Logement et de la Ville, lors d'une "matinale" consacrée à ce sujet. Le rythme mensuel de dépôt est de l'ordre de 5.000 par mois et n'évolue guère depuis plusieurs mois.
Sans surprise, l'Ile-de-France à elle seule rassemble plus de la moitié des recours avec 32.077 demandes (dont 11.155 à Paris) ! Les commissions de médiation départementales ont examiné 29.454 de ces recours et donné un avis favorable à 13.206 dossiers, soit dans un cas sur deux.
A la suite de ces procédures, seuls 3.374 ménages ont été logés, a souligné la ministre, ce qui quantifie désormais l'ampleur du problème auquel l'Etat va avoir à faire face ; le fait souligné par la ministre que 631 demandeurs aient refusé l'offre de logement du bailleur ne devrait pas être brandi pour minimiser la tâche !
Autre donnée intéressante : sur les 29.454 recours examinés, seuls 2.829 portaient sur une demande d'hébergement. Même si dans ce cas là les rejets ont été majoritaires, seuls 333 ménages ont été accueillis dans une structure d'hébergement, un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale.
Au total, seuls 28% des dossiers ayant fait l'objet d'une décision favorable ont concrètement permis de trouver un toit aux demandeurs. Or le 1er décembre prochain les demandeurs prioritaires (sans logement, menacés d'expulsion sans relogement, hébergées temporairement…) n'ayant pas eu de relogement, malgré l'avis de la commission, ont la possibilité de faire un recours contre l'Etat devant une juridiction administrative. De quoi donner des cauchemars au ministre du logement au seuil de la nouvelle année.
Avis aussi à ceux qui trouvent modeste le nombre de dossiers déposés par rapport aux chiffres avancés en 2007 au moment du vote de la loi DALO, qui estimaient à 600.000 le nombre de personnes susceptibles d'entrer dans le cadre de la loi : en fait les bénéficiaires potentiels connaissent mal leurs droits, les dossiers sont difficiles à remplir et les associations étaient au début mal outillées pour intervenir ; mais ces facteurs retardants sont appelés à diminuer dans le temps, et le chiffre des demandeurs rejoindre les estimations en 3 ou 4 ans...
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Les souhaits de Christine Boutin au delà de son projet de loi
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17/11/2008
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Dans un entretien avec le quotidien Les Echos (1), la ministre du logement a précisé quelques unes des mesures qu'elle souhaiterait faire passer et qu'elle n'a pu inclure dans le projet de loi de mobilisation pour le logement en cours d'examen au parlement ; parmi celles-ci :
- l'application, pour une période de 18 à 24 mois, du taux réduit de TVA (5,5%) pour tous les achats de logements neufs par les ménages respectant le plafond de ressources du prêt à taux zéro (PTZ), soit 80% des ménages français et 60% des acheteurs actuels. Aujourd'hui, le taux réduit ne s'applique que dans certains dispositifs d'accession sociale à la propriété, en particulier dans les zones de rénovation urbaine ;
- augmentation des montants du PTZ pour faciliter l'obtention des prêts bancaires : il pourrait passer à une moyenne de 47.000 euros, au lieu de 29.000 euros actuellement ;
- assouplissement des conditions de mise en œuvre du système du "Pass-foncier", qui est au cœur du dispositif permettant de réaliser les maisons à 15 euros par jour et bientôt les appartements à 20 euros par jour : la contribution financière des collectivités territoriales, condition aujourd'hui pour mettre en place un Pass-foncier serait réduite pour faciliter les opérations.
Par contre, la ministre trouve trop coûteuse la transformation préconisée par certains dans la majorité de l'amortissement "Robien" en une réduction d'impôt plafonnée à 30.000 euros : elle coûterait selon elle de l'ordre de 700 millions d'euros pour 60.000 logements bâtis, ce qu'elle considère inacceptable.
Reste que la probabilité de réalisation de ces "souhaits" dépend autant du bon vouloir de Bercy que de la longévité de la ministre à son poste...
(1) Les Echos, 17 novembre 2008 : "Je suis pour une extension à 80 % des ménages de la TVA à 5,5 % dans les logements neufs"
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Grenelle de l'environnement : près de 400 milliards d'investissements pour le BTP
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17/11/2008
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Pour que la révolution verte promise par le Grenelle de l'Environnement voit le jour, il va falloir trouver quelques 440 milliards d'euros, dont 394 pour le bâtiment et les travaux publics. Mais les bénéfices attendus sont considérables, avec notamment 535.000 emplois créés ou maintenus (dont plus de 300.000 dans le BTP), selon l'étude d'impact du projet de loi qui vient d'être rendue publique. Ce qui en cette période ce crise peut constituer un moyen de relance vertueux...
L'évaluation porte sur les coûts et les bénéfices directs et indirects des 268 mesures arrêtées de la loi programme Grenelle I, adoptée à la quasi-unanimité en octobre par l'Assemblée nationale et qui doit être prochainement examinée au Sénat.
Ces montants d'investissements sont évalués d'ici 2020. Pour la seule rénovation des bâtiments, un investissement de 192 milliards sera nécessaire. La loi fixe un objectif de réduction d'au moins 38% de la consommation d'énergie dans le bâtiment existant à l'horizon 2020. La construction des bâtiments neufs aux normes exigera une mise de plus de 13 milliards.
Ce ne sont pourtant pas des dépenses à fonds perdus : aux gains économiques directs qu'ils induisent s'ajoutent des impacts environnementaux et sociaux. Dans le secteur du bâtiment, les mesures votées doivent permettre d'éviter près de 12 millions de tonnes de CO2 par an d'ici à 2013, soit une baisse de 10% par rapport à aujourd'hui et un gain environnemental annuel de l'ordre de 400 millions d'euros. Les auteurs de l'étude attendent, en outre, des économies d'énergie sur la durée de vie des investissements (de 25 à 30 ans) estimées à 53 milliards d'euros dans l'hypothèse d'un prix du baril de pétrole d'environ 55 euros, et 61 milliards si le baril monte à 100 euros...
Dans les autres secteurs, la facture potentielle du Grenelle de l'environnement est de près de 89 milliards pour l'énergie (développement de la filière bois et des énergies renouvelables) et 97 milliards pour les transports.
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Un salon de la copropriété (presque) sans syndics...
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17/11/2008
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Ce fut une des nouveautés - involontaires - du 14ème Salon de la copropriété et de la gestion de biens qui s'est tenu du 12 au 14 novembre 2008 : pour la première fois seuls trois administrateurs de biens et syndics de copropriété exposaient avec un stand autonome et une quinzaine dans un "village" FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier). La principale organisation de syndics, la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) et les grands groupes tels Foncia, Sergic, Urbania, etc. regroupés dans l'association "Pluriance", avaient décidé de manière concertée de ne pas y participer ; seul le CSAB (Conseil supérieur de l'administration de biens), qui pourtant est en passe de fusionner avec la CNAB et l'UNIT, et la FNAIM étaient représentés.
Raisons invoquées de cette politique de la "chaise vide" : la crainte des grands syndics de copropriété de focaliser une fois de plus sur eux les critiques des associations de consommateurs, qu'ils trouvent surreprésentées au salon. Il est vrai qu'ils leur ont laissé la part belle mais les syndics présents n'ont pas eu semble-t-il l'impression d'être agressés et ont plutôt apprécié d'être sans beaucoup de concurrence. Autre fait marquant de ce salon : l'affluence tout à fait exceptionnelle des visiteurs aux conférences, qui témoigne du très grand besoin d'information du grand public sur les règles et le fonctionnement des copropriétés.
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Un professionnel de l'énergie offre 1 million de kilowattheures de sa production à la Fondation Abbé Pierre...
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13/11/2008
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A l'occasion des 100 ans de sa création, le Groupe lyonnais Maïa, spécialisé dans l'énergie et les infrastructures, a souhaité donner sens et valeurs à cet anniversaire en effectuant un don équivalent à la consommation électrique annuelle de 1.500 personnes.
Ainsi, Christophe Gruy, PDG du groupe, remettra à la Fondation un chèque d'une valeur de 1% de sa production annuelle d'énergie renouvelable.
Mi-septembre, le Groupe Maïa a présenté à la presse un projet consistant à implanter un parc de 50 éoliennes maritimes en baie de Seine.
Le Groupe MAÏA exerce ses activités dans les métiers historiques de l'entreprise que sont l'ingénierie et la construction en relation avec l'énergie (génie civil, génie urbain, ouvrages d'art, barrages), ainsi que dans les filières plus spécifiques de l'eau, des travaux de fondations, des travaux fluviaux et maritimes, et des travaux souterrains, tout en produisant une part de plus en plus importante d'énergie renouvelable (éolien, hydraulique, solaire).
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La baisse des prix des logements anciens est amorcée
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12/11/2008
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Plusieurs "indices" ou "baromètres" sont concordants ; après le nombre de transactions réalisées, les prix de l'immobilier ont amorcé leur baisse : pour la première fois depuis 1996, l'indice mensuel de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - près de 9.000 agences en France) affiche une baisse en variation annuelle : -0,7% en octobre 2008 contre encore +0,1% en septembre et +1,2% en juillet. Cette descente est due à une plongée des prix au cours des 3 derniers mois : -4,3%.
Commentant ce chiffre à l'AFP, la FNAIM prévoit une accentuation de la tendance, avec une année 2008 se terminant avec une baisse des prix comprise entre 5 et 8% par rapport à 2007 et un effondrement des transactions dans l'ancien, dont le nombre devrait être en 2008 inférieur de 30% à celui de 2007 (700.000).
Ces chiffres rejoignent ceux avancés par le réseau ERA (400 agences immobilières en France), enregistrés directement auprès de ses agents sur le marché de l'ancien. Sur les 10 premiers mois de l'année 2008 comparés à la même période l'année passée, le nombre de mises en vente - soit le total des mandats - a baissé de 6%, le nombre de ventes réalisées - soit le total des promesses - a diminué de 7%, et la moyenne nationale ERA en matière de prix de vente des biens a baissé de 8%.
La tendance est confirmée par l'indice établi par le groupe De Particulier à particulier (PAP), calculé sur des transactions effectives réalisées dans les 8 premières agglomérations françaises, qui fait apparaître un recul sur un an du prix des appartements de 2% et du prix des maisons de 4,8% !
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Des Trophées de l'innovation au salon de la copropriété et de la gestion de biens
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12/11/2008
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Sous le parrainage du quotidien Le Figaro, trois Trophées de l'innovation ont été remis dans le cadre du Salon 2008 de la copropriété et de la gestion de biens qui se tient les 12, 13 et 14 novembre à Paris-Expo : ils récompensent des produits ou services innovants de la filière dans trois rubriques : "Innovation développement durable", "Innovation destinée aux professionnels", et "Innovation destinée aux copropriétaires".
Le Trophée "Innovation développement durable" a été décerné à La société Lyonnaise des eaux pour son Pack Services Pro : il s'agit d'une gamme de services pour l'amélioration de la gestion de l'eau, s'appuyant sur la technologie de télé-relève longue portée et la mise à disposition d'un portail internet de services ; ils permettent un suivi quotidien des consommations collectives autorisant une détection rapide des fuites, et une relève systématique des compteurs divisionnaires le tout avec un interlocuteur unique...
Le Trophée "Innovation destinée aux professionnels" a été remis à la société Jigal - Couverture étanchéité pour son système Couronnex, dispositif original de protection des couronnements de cheminées et des souches sous-jacentes.
Enfin, le Trophée "Innovation destinée aux copropriétaires" a été décerné à la société SPAC pour son Concept Hexa-SPAC, système de réalisations d'inscriptions en écriture braille pour mal-voyants sur des mains courantes d'escaliers ou de circulations (profilé standard ou autre profilés) fabriquées et posées par leurs soins (sur toute la France).
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Baux d’habitation, GRL, et suppression de la caution personnelle en cas de GLI : la FNAIM entre en résistance
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10/11/2008
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La disposition prévue dans le projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, adopté par le Sénat en première lecture, et visant à interdire de demander à un locataire une caution personnelle quand le bailleur a souscrit une assurance de garantie loyers impayés (GLI) passe mal : la FNAIM, et notamment sa caisse de garantie qui délivre aussi la GLI pour ses adhérents administrateurs de biens dénonce à juste titre le fait que cette mesure risque de renchérir le coût de cette garantie en raison de la disparition des recours pour les assureurs. Il est vrai que les assureurs qui délivrent la GLI demandent la plupart du temps aux bailleurs ou à leurs mandataires d'assortir par précaution les locations qu'ils soumettent d'au moins une caution personnelle, même lorsque les candidats présentent de bons ratios de solvabilité !
En réalité la FNAIM craint quasi-ouvertement une concurrence déloyale de la GRL (Garantie des risques locatifs), de même coût mais aux garanties très nettement supérieures tout en ne réquérant aucune caution, voire même une extension vers une GURL (Garantie universelle des risques locatifs), toujours dans les cartons du gouvernement ! Elle part donc en guerre et appelle à la mobilisation et aux témoignages de soutien au moyen d'une lettre type diffusée à tous ses adhérents, demandant le retrait de la mesure incriminée du projet de loi, et le cantonnement de la GRL "à sa mission sociale initiale : garantir les locataires titulaires d'un Pass-GRL, dont le taux d'effort est compris entre 33 et 50%"...
Les dirigeants de GRL Gestion, l'un des deux organes de mise en oeuvre de la GRL font remarquer que les garanties GLI à la FNAIM ne sont mutualisées qu'à hauteur de 15% des lots gérés, alors que le recours à la caution représente 2 locataires sur 3 ; mettant cette réaction sur le compte de la défense d'intérêts catégoriels (les administrateurs de biens peuvent "marger" sur la GLI de type FNAIM et pas sur la GRL), ils mettent en avant le caractère obsolète de la caution : difficulté de trouver des locataires avec garants avec à la clef le risque de vacance (dans certaines régions), complexité du montage des dossiers de location où la présence de 2 cautions solidaires est souvent nécessaire, nécessité de respect d'un formalisme sévèrement sanctionné par les juges quand il n'est pas respecté, etc.
Sur ce dernier point, ils citent une étude de l'ANIL de 2001 révélant que plus de 20% des actes de caution sont susceptibles d'être invalidés par les juges…
Enfin, ils font remarquer que la caution est une garantie souvent aléatoire sur les 6 ou 9 ans où elle est engagée : "peut-on avoir la certitude qu'une caution sera solvable le jour où elle sera engagée ?", demandent-ils notamment ; en général le garant est déjà, dans la plupart des cas, engagé sur une charge de logement personnelle (remboursement crédit immo ou loyer). Le jour où son cautionnement est sollicité, sa charge de logement personnelle cumulée à celle pour laquelle il s'est porté garant va représenter plus de 50 % d'endettement !
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Distribution du crédit : l'aveu des banques
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10/11/2008
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Une enquête de la Banque de France montre que les banques sont nettement plus prudentes en matière d'octroi du crédit, en raison du renchérissement des ressources et du coût croissant du risque. Le durcissement des conditions de crédit à l'habitat s'annonce sans précédent : alors qu'elles étaient 30% aux deuxième et troisième trimestres, les banques sont maintenant 67% à déclarer imposer des conditions de crédit plus drastiques. La baisse des crédits accordés est particulièrement notable pour les crédits immobiliers. Dans ce seul domaine, ce sont presque 16 milliards d'euros de moins qui ont été prêtés sur les douze mois antérieurs.
De leur côté, les économistes du Crédit Agricole estiment que la production de crédit (entreprises et ménages) est surtout ralentie par la baisse de la demande, en lien avec le ralentissement de l'activité. Pour les crédits à l'habitat, la contrainte de solvabilité devient très critique (prix très élevés, remontée des taux de crédit) ; les vendeurs ne baissent pas encore (ou à peine) leurs prix et les acquéreurs attendent une baisse des prix significative pour acheter ; de leur côté les investisseurs deviennent également très réticents, et de manière générale la nette dégradation de la conjoncture et la remontée du chômage rendent les acheteurs très prudents et attentistes. Le Crédit Agricole la production de crédit habitat devrait baisser de 20 % sur un an fin 2008 et de 15 à 20 % en 2009.
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La baisse des taux des banques centrales ne devrait pas se répercuter rapidement sur ceux des prêts immobiliers
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7/11/2008
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La Banque centrale européenne (BCE) a annoncé le 6 novembre une réduction de son principal taux directeur de 0,5 point, le faisant passer de 3,75 % à 3,25 %, à peine un mois après une précédente baisse de même ampleur. La Banque d'Angleterre faisait encore mieux en baissant le sien de 1,5 point à 3% !
Cette baisse peut-elle se répercuter rapidement sur les taux des crédits immobiliers, que l'Observatoire Crédit Logement/CSA (Observatoire du financement des marchés résidentiels) estime à 5,15 en octobre, en augmentation pratiquement de 0,10 %, chaque mois, depuis janvier, au point que le courtier en ligne Empruntis a calculé que la seule hausse des taux a, en dix mois, exclu du marché environ 20 % des clients potentiels ? Rien n'est moins sûr : les spécialistes considèrent que l'effet de la baisse du taux directeur de la BCE sur les tarifs bancaires ne sera ni immédiat ni total, et qu'il faudra probablement attendre début 2009 pour le sentir, car les taux des crédits à long terme avaient déjà intégré cette annonce : non seulement elle était attendue, mais elle a même un peu déçu par son manque d'ampleur, compte tenu des risques plus élevés que présentent les emprunteurs d'aujourd'hui aux yeux des banques.
Et ce ne sont pas les incantations - voire menaces - gouvernementales qui y changeront grand chose : la sécurisation des prêts exige des marges importantes entre le montant des fonds versés et la valeur du bien pris en garantie, que les banques ont tendance, compte tenu des anticipations quant au marché immobilier, à estimer en baisse dans les années qui viennent ; à défaut d'apport personnel important, elles ont inévitablement tendance à prendre une prime de risque, et à exiger un niveau de solvabilité à toute épreuve ce qui exclut ipso facto une bonne partie des emprunteurs potentiels !
Le désserrement de l'étau pourra en tous cas être mesuré au cours des mois qui viennent par un nouvel instrument : la ministre de l'économie, Christine Lagarde, a annoncé le même 6 novembre qu'elle publierait chaque mois un baromètre des crédits distribués aux différents agents économiques.
En définitive, le blocage du marché immobilier qui semble tant inquiéter le gouvernement, ne pourra probablement être levé que par une baisse substantielle et rapide des prix. Ouvrir artificiellement les vannes du crédit, comme d'aucuns le demandent n'auraity probablement pour effet que de retarder cette baisse, et donc la reprise du marche, enfin purgé de l'excès de hausse intervenue depuis au moins deux ou trois ans !
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universimmo.com
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