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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Entrée en vigueur au 1er janvier des mesures pour favoriser l’accession et développer la rénovation de logements
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29/12/2015
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Après une amorce de reprise en octobre, les mises an chantier ont rechuté en novembre, selon les statistiques du ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie. De septembre à novembre 2015, le nombre de logements autorisés à la construction en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO) a certes augmenté de 2,7 % par rapport aux trois mois précédents. Mais l'évolution est contrastée : les permis de construire ont augmenté de 7,4% pour les logements collectifs, mais diminué pour les logements individuels de 3,7%. Plus inquiétant : sur la même période, le nombre de logements mis en chantier diminue de 4,1%, et pour le coup ce sont les logements collectifs qui plongent (-6,1%) alors que les individuels se maintiennent presque (-0,8%). Et pendant ce temps, le bâtiment souffre et continue à perdre des emplois, devenant selon la Coface "l'homme malade de la France". La construction concentre en effet près d'un tiers des défaillances en France (32,6% du total), alors qu'elle représente 18% de la valeur ajoutée.
Reconnaissant le risque social et économique, le gouvernement n'a cessé de prendre des mesures de relance. Le dernier train entre en vigueur le 1er janvier prochain avec notamment le renforcement et l'extension du prêt à taux zéro (PTZ). Son montant pourra aller jusqu'à 40% du prix du logement, les plafonds de revenus ont été relevés, la durée du prêt a été allongée et pourra s'étendre jusqu'à 20 ou 25 ans, le remboursement pourra ne commencer qu'au bout de 5, 10 ou 15 ans, et le prêt sera utilisable partout en France, pour un achat dans le neuf ou dans l'ancien à rénover. A partir du 1er janvier, un simulateur de prêt à taux zéro sera disponible sur www.ptz.gouv.fr.
Parallèlement, le gouvernement prolonge l'éco-prêt à taux zéro ("Eco-PTZ") pour les particuliers, et permet qu'il soit mobilisé plus facilement lors de l'achat d'un logement, les devis de travaux pouvant être fournis après l'émission de l'offre de prêt. Il permet aussi - enfin pourrait-on dire tant cette mesure annoncée depuis 2010 a tardé d'être mise en place - d'en faire bénéficier les syndicats de copropriétaires pour les travaux collectifs. Dans le même temps, une nouvelle prime d'aide à la rénovation énergétique des logements va voir le jour pour les ménages modestes subissant la précarité énergétique, complémentaire aux aides de l'ANAH, prenant en charge 10% des travaux (dans la limite de 1.600 ou 2.000 euros suivant le niveau de revenus. Elle bénéficiera à 50 000 ménages en 2016. De surcroît, un micro-crédit accompagné sera proposé à ces ménages pour financer le reste à charge de leurs travaux.
Enfin, le crédit d'impôt transition énergétique (CITE) est prolongé pour un an au taux de 30% dès la première opération. Le montant des travaux pris en compte peut aller jusqu'à 8.000 euros pour une personne seule et 16.000 euros pour un couple.
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Le coût économique de l’étalement urbain
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29/12/2015
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S'installer à distance de son lieu de travail pour profiter de coûts du foncier moins élevés est-il un bon arbitrage financier pour les ménages étant donné l'augmentation des coûts de transport ? Et quand bien même il le serait, cet arbitrage est-il favorable ou non à la société dans son ensemble ? Telles sont les deux questions que s'est posées le Crédoc, essayant pour y répondre d'établir d'une part le "coût privé" d'une installation résidentielle sur un territoire donné pour un ménage, et d'autre part le "coût public" pour la collectivité.
Le "coût privé" ou "coût résidentiel" est le cumul du coût du logement, charges comprises, et le coût de la mobilité en fonction du type de commune de résidence ; il constitue la donnée la plus pertinente pour analyser des inégalités sociales et territoriales croissantes, dont la montée de la précarité énergétique est le symptôme. Or, s'il existe des seuils imposés par les financeurs et les propriétaires pour s'assurer que les accédants et les locataires ont des ressources suffisantes pour payer les loyers et rembourser les emprunts, aucune règle ne s'impose concernant les charges de mobilité induite par l'éloignement entre le lieu de résidence et la localisation de l'emploi et des services. Très logiquement, le coût de la voiture individuelle et de son usage, comme le coût des abonnements de transports collectifs, augmentent très sensiblement avec l'éloignement des zones urbaines denses. Quitter les centres et les banlieues pour des zones périurbaines, voire rurales, permet de gagner sur le coût du logement, mais au détriment du coût qui en résulte pour la mobilité. D'autant qu'à la différence des charges de logement, il n'existe pas pour la mobilité de dispositif d'aides permettant de limiter les coûts pour les ménages aux revenus faibles. Or l'évaluation de l'impact des aides au logement montre qu'elles contribuent à résoudre de moitié la charge financière du logement pour les ménages en dessous du seuil de pauvreté.
Le problème est que lorsqu'ils font un choix résidentiel, les Français ne semblent pas vraiment intégrer dans leurs calculs financiers les conséquences de la localisation. Le risque de sous-estimation des coûts de déplacements sont fréquents. La voiture s'imposant, en général, comme un équipement incontournable, son acquisition et son entretien entrent dans les grosses dépenses de consommation que s'impose la majorité des ménages. En revanche, les dépenses de carburant font partie des charges quotidiennes et sont une charge qui bien souvent n'est pas clairement identifiée. A partir du moment où une résidence a été choisie, elle s'impose, du fait du bâti, du cadre, du voisinage : les conséquences en terme d'éloignement des services et de l'emploi passent au second plan, dès lors que le ménage est équipé en automobile...
Si l'analyse de la progression des kilomètres parcourus sur les dix dernières années montre que pour les déplacements contraints du quotidien, l'influence du prix des carburants est très faible sur les distances parcourues en automobile, en particulier dans les zones périphériques des agglomérations peu desservies en transport en commun, en revanche, les analyses de l'INSEE montrent que la dépense de mobilité globale d'un ménage (automobile et autres transports, notamment pour les loisirs et les vacances) est fortement influencée par le revenu. De fait, les cadres parcourent des distances nettement plus grandes que les autres catégories de salariés. La moitié des cadres salariés travaillent dans une commune située à plus de 26 minutes par la route de leur commune de résidence et pour un cadre sur dix cette durée dépasse une heure et demie !
Or plus les dessertes seront développées, plus les circulations seront rapides, plus l'aspiration à la maison individuelle perdurera, plus l'étalement urbain sera actif. Il est illusoire selon le Crédoc de penser comme le font les économistes, que les ménages arbitrent rationnellement pour trouver l'optimum entre le coût de l'immobilier et le coût du déplacement, financièrement et en temps passé. En réalité l'étalement urbain se trouve dynamisé par la conjonction de deux processus : le différentiel des prix de l'immobilier entre des zones attractives où le marché est tendu et d'autres qui le sont moins, et la baisse tendancielle du coût de l'automobile. Il est toujours incitatif de s'établir aux marges de l'agglomération pour accéder à la maison individuelle, moins au demeurant par souci d'économie que pour disposer d'une surface plus importante.
Dès lors, le processus est conforté par l'action des pouvoirs publics territoriaux, qui viabilisent, prolongent les réseaux, créent de nouveaux services et de nouvelles centralités. En un mot, confortent l'expansion de la "métropolisation multipolaire". Mais cette politique engendre des "coûts publics", dont le compte n'a jamais été vraiment dressé en France : coût public direct pour la création d'extensions de voirie et de lignes de transports collectifs, création de services publics (écoles…), de zones d'activités, etc., et coût public indirect par amputation des surfaces agricoles, disparition d'espaces naturels, etc. Le bénéfice public reste quant à lui à explorer : recettes fiscales, électeurs, économie locale...
La manière dont les configurations urbaines, à travers la densification ou l'étalement urbain, ont un impact sur ces coûts, fait débat. Les chercheurs restent divisés sur le sujet et les conclusions de leurs travaux peuvent être assez contradictoires selon les variables de mesure et d'analyse adoptées. En ce qui concerne la densité, les auteurs ont trouvé que, d'une manière générale, l'urbanisation dense augmente le rapport coût-efficacité des dépenses publiques. Mais l'analyse des caractéristiques politiques, de son côté, indique que les territoires plus fragmentés, c'est-à-dire, ceux dont la taille des unités de gouvernance sont plus réduites, ont tendance à avoir des dépenses de services publics moins élevées, ce qui n'est pas étranger à la frustration ressentie par les populations péri-urbaines...
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Label RGE : bilan encourageant mais entaché d'irrégularités
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28/12/2015
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Près de 62.000 entreprises du bâtiment, soit 40% du total, bénéficient désormais de la mention "RGE" (Reconnu garant de l'environnement) : c'est ce qui ressort du dernier bilan établi par Qualibat, un des organismes de qualification qui délivre le label, nécessaire depuis la mi-2015 pour bénéficier des aides à la rénovation énergétique : Crédit d'impôt transition énergétique (CITE) et éco-prêt à taux zéro ("Eco-PTZ").
On dénombre 55.000 professionnels dans les entreprises "Eco-Artisan" (12.500 entreprises, effectif moyen : 4.5 personnes), 39.000 "Pros de la Performance" (2.420 entreprises, effectif moyen 16 personnes), 10.000 entreprises "Qualit'EnR", et 1.000 entreprises Qualifelec, ainsi que les entreprises Qualibat RGE (35.500) qui emploient 347.000 personnes. Soit un total de près de 500.000 personnes oeuvrant dans des entreprises qualifiées, selon Alain Maugard, président de Qualibat.
Ce bilan flatteur a été malheureusement entaché récemment d'irrégularités révélées par la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), qui déclarait en novembre dernier avoir constaté "de graves manquements" des professionnels du photovoltaïque et des éoliennes domestiques en 2014. Le taux d'infraction serait très élevé et même la présence de la mention "RGE" ne prémunirait pas les consommateurs d'infractions. La DGCCRF a en effet réalisé en 2014 une enquête auprès de 73 professionnels, qui révèle "un taux infractionnel très élevé de 49,3%", proportion qui peut grimper à plus de 80% dans certaines régions comme Rhône-Alpes !
Les principaux manquements constatés relevaient des pratiques commerciales trompeuses et du non-respect des règles de démarchage à domicile : "tromperie sur les coûts et gains attendus des installations", "paiement par les consommateurs aux professionnels avant expiration du délai de 7 jours" ou encore "non-respect du délai de rétractation et le non-respect dû au formalisme des contrats de vente et de crédit". En effet, dans le cadre du démarchage à domicile, le consommateur dispose d'un délai de rétractation de 14 jours, tandis que l'entreprise a interdiction de percevoir une contrepartie financière pendant un délai de 7 jours. Elle doit, de plus, fournir des informations pré-contractuelles et préparer un contrat en bonne et due forme. Or 64 % des entreprises verbalisées par la DGCCRF (soit 20 entreprises spécialisées dans le photovoltaïque) détenaient la mention RGE.
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Aides au logement pour les jeunes : statu quo au moins temporaire
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24/12/2015
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Une tentative du gouvernement de réduire la facture de l'allocation de logement (ALS et ALF) et de l'aide personnalisée au logement (APL) - près de 16 milliards d'euros en 2016 - a fait long feu. Elle concernait les jeunes de moins de 25 ans, dont un grand nombre d'étudiants. Après les mesures insérées dans la loi de finances pour 2016 - prise en compte du patrimoine du demandeur et de sa famille, dégressivité au-delà d'un certain loyer à compter du 1er juillet 2016 et exclusion en cas d'imposition à l'ISF du foyer fiscal de rattachement -, un projet de décret prévoyait de modifier les règles de calcul des allocations. Le projet était porté par Bercy et le ministère du logement, mais il a rencontré l'opposition farouche du ministère de l'éducation nationale, de l'enseignement supérieur et de la recherche, qui le désapprouvait, et qui a remporté l'arbitrage du Premier ministre, Manuel Valls.
Le projet de décret proposait de prendre en compte les derniers mois de revenus des jeunes de moins de 25 ans pour calculer le montant de leur aide, et non plus le revenu fiscal de référence (soit les revenus de deux ans avant la demande d'aide). Il suffisait que l'étudiant ait travaillé un mois en intérim à temps complet pour se voir retoquer l'attribution de l'allocation. La mesure aurait rapporté autour de 109 millions d'euros, mais aurait touché 150 à 200.000 jeunes, dont 10 000 étudiants. Politiquement incohérent par rapport à la priorité à la jeunesse maintes fois affirmée par le président de la République...
Selon Libération, c'est une préoccupation technique plutôt que politique qui a présidé à cette décision : les informations recueillies par les Caisses d'allocations familiales pour calculer le montant de l'APL ne permettent pas de distinguer jeunes précaires, qui vont d'un contrat en intérim à un autre, et jeunes actifs dans des situations plus stables. Au ministère du Logement, si on assure que la décision de ne pas mettre en oeuvre cette réforme a été prise pour ne pas "pénaliser ceux qu'on ne voulait pas pénaliser", on laisse entendre que le ministère remettra le sujet sur le tapis, dès qu'une solution technique sera trouvée, précise le quotidien.
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Vers un nouveau changement de ministre du logement
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23/12/2015
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Sylvia Pinel a annoncé le 22 décembre à France 3 Midi-Pyrénées son intention de quitter son poste de ministre du logement dans les semaines à venir, pour se consacrer à la région Languedoc-Roussillon-Midi-Pyrénées en cas d’élection au poste de première vice-présidente du conseil régional le 4 janvier, ce qui est probable, la gauche ayant remporté la majorité des sièges.
Cette annonce intervient une semaine après que la ministre ait annoncé une nouvelle réforme touchant les professions immobilières – il est vrai en principe sous la maîtrise d’œuvre du ministère de la justice, mais dont le ministère du logement et Bercy ne peuvent se désintéresser. Intervenant en clôture du congrès 2015 de la FNAIM le 15 décembre, Sylvia Pinel a en effet indiqué qu’une mission de réflexion va, au début de l’année prochaine, se pencher sur les dispositions de la loi "Hoguet" relatives à l’activité de transactions immobilières. Il s'agit de la loi réglementant notamment les agents immobiliers. Elle devra faire des "propositions concrètes pour faire évoluer ce secteur, tant sur le plan économique que juridique". Des contacts préalables avec la FNAIM laissent penser qu’il s’agirait de clarifier qui du vendeur ou de l’acquéreur doit être redevable des honoraires de l’agent immobilier, et de faciliter le développement de la pratique du mandat exclusif, qui favorise par la géolocalisation la qualité de l’information fournie par les portails immobiliers sur Internet. La ministre a aussi mentionné l’objectif de "mieux tenir compte de l'évolution du numérique et de l'arrivée de nouveaux acteurs" dans immobilier, sans préciser lesquels. On pense aux réseaux de mandataires mais il pourrait s’agir aussi des plateformes du type Airbnb, que les professionnels accusent e faire de l'intermédiation sans être soumis à la loi "Hoguet"…
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Compteurs thermiques pour la répartition des frais de chauffage : et si c'était une fausse bonne idée ?
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22/12/2015
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Dans un communiqué commun, l'Union sociale pour l'habitat (USH - ex Union des HLM) et l'ARC Association des responsables de copropriété), dans un rapprochement suffisamment inhabituel pour être remarqué, disent tout le mal qu'ils pensent de la généralisation de l'individualisation des frais de chauffage, et dénoncent une mesure "inutile et coûteuse pour les locataires et les propriétaires".
L'installation, au plus tard le 31 mars 2017, de compteurs thermiques pour répartir le coût de l'énergie dans les immeubles à chauffage collectif dont la consommation dépasse 150 kWh/m² de surface habitable (SHAB) par an, a été rendue obligatoire par un décret du 23 avril 2012 et un arrêté du 27 août de la même année. Ces textes ont en fait remis en vigueur une obligation datant d'une loi de... 1974, et qui faute de textes d'application mis à jour, était restée lettre morte. N'en sont dispensés que les immeubles dont l'installation de chauffage ne permet pas aux occupants de régler la quantité de chaleur souhaitée. Pour les immeubles collectifs dont moins de 20% des émetteurs de chaleur sont équipés d'organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, le seuil de consommation est porté à 190 kWh/m²SHAB.an.
La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte n'a pas innové en la matière, l'administration, convaincue par le lobby des fabricants et exploitants de compteurs de l'effet vertueux de la répartition des charges en fonction des consommations, ayant mis en place la réglementation dès 2012. Dans le même état d'esprit, elle rend juste obligatoire dans les copropriétés, à compter du 19 février prochain, d'inscrire les travaux d'installation de répartiteurs à l'ordre du jour des assemblées des immeubles concernés par la réglementation, et instaure une obligation de justification par les propriétaires d'immeubles et syndics de copropriétés de l'installation des répartiteurs de frais de chauffage, ainsi que la possibilité de contrôles et d'amendes en cas de non-respect des dispositions.
Le problème est que, derrière ce qui pourrait passer pour une bonne idée - responsabilisés, les occupants consommeront moins -, pourrait se cacher, au-delà des défaillances techniques fréquemment rencontrées, une mesure que les signataires du communiqué estiment "injuste et inutilement coûteuse".
Pour l'USH et l'ARC, plusieurs éléments n'ont pas été pris en compte par les pouvoirs publics. D'abord que pour que l'individualisation des frais de chauffage bénéficie aux ménages, il est nécessaire que les économies pouvant être générées par les dispositifs à mettre en œuvre soient supérieures aux coûts récurrents de ces installations. Or, cela n'est le cas que pour les seuls immeubles énergivores. Dans les autres, la généralisation des dispositifs d'individualisation va peser sur le pouvoir d'achat de 1,3 million de ménages en HLM et 2,3 millions de ménages en copropriété. Dans le seul parc social, l'impact de cette disposition coûtera en outre 670 millions d'euros, au détriment des investissements des organismes HLM sur l'entretien et la rénovation, notamment énergétique. Pour les copropriétaires, l'impact est estimé à 1,76 milliards d'euros.
De surcroît, selon les signataires, cette disposition renforcera l'inégalité entre les occupants. "Dans les immeubles collectifs, ce sont les personnes âgées et les familles avec de jeunes enfants qui, devant chauffer leur logement toute la journée, paieront le chauffage de leurs voisins. A l'inverse de l'eau domestique, dont chacun peut maîtriser la consommation, le chauffage se diffuse en effet à l'échelle du bâtiment."
Dans des communications antérieures, l'ARC avait aussi fait valoir, non sans raisons, que dans les copropriétés, l'installation de répartiteurs pourra être considérée par de nombreux copropriétaires comme une mesure suffisante pour économiser l'énergie, et servir de prétexte pour refuser des travaux d'isolation ou d'amélioration de l'efficacité énergétique de l'installation de chauffage.
L'USH et l'ARC demandent donc aux pouvoirs publics de revenir d'urgence sur cette disposition législative, et rappellent que d'autres solutions, mieux adaptées et plus économiques, existent pour sensibiliser les ménages à la maîtrise de leur consommations énergétique.
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La Caisse des dépôts s'investit dans le logement du Grand Paris
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21/12/2015
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Une convention a été signée le 21 décembre entre l’Etat et le groupe SNI/Grand Paris Habitat, un GIE de moyens qui réunit au sein d’une même structure les équipes de développement, de maîtrise d'ouvrage et de rénovation urbaine des deux filiales HLM du groupe SNI en Ile-de-France : EFIDIS et OSICA. Soit plus d’une centaine de collaborateurs rassemblés autour d’un objectif ambitieux : produire 11.000 logements sociaux sur la période 2015-2019. Le groupe SNI (Société nationale immobilière) étant lui-même une filiale immobilière de la Caisse des Dépôts, premier bailleur français avec près de 340.000 logements intermédiaires et sociauxgérés sur l’ensemble du territoire, dont 71.000 places d’hébergement portées par sa filiale Adoma (ex-Sonacotra).
L'accord vise en premier lieu le développement de l’offre de logements sociaux en Ile-de-France et l’amélioration de l’accès au logement des Franciliens les plus modestes. Le groupe SNI s’engage globalement à produire 35.000 logements sociaux et intermédiaires d’ici 2021. En qualité d’opérateur immobilier global, le groupe SNI apportera aux pouvoirs publics et aux collectivités locales des solutions de logements adaptées en mobilisant l’ensemble des produits locatifs afin de mieux répondre aux besoins de tous les ménages. Il couvrira, à lui seul, 8% des objectifs de production fixés par l’État.
Afin de favoriser la production de nouveaux logements en Ile-de-France, le groupe SNI étudiera, à la demande du Préfet de Région, des opérations innovantes de construction de logements par baux emphytéotiques, de rachats de logements dans des copropriétés dégradées, ou de rachats de pavillons.
S’agissant du logement social des filiales EFIDIS et OSICA, le groupe SNI s’engage à porter à 20% minimum la part des "ménages DALO" dans le volume global des attributions, conformément aux attentes de la préfecture de région Île-de-France. S’agissant du contingent réservé de l’État pour l’établissement SNI Ile-de-France, il bénéficie à 100% aux personnes mal-logées, ménages relevant du DALO ou des Accords collectifs. Afin de renforcer les opportunités, pour les ménages reconnus DALO, d’accéder à un logement social, sur le contingent de l’Etat dédié aux mal-logés, au moins deux ménages DALO seront désormais présentés à la Commission d’attribution, présidée par le maire de la commune concernée.
Cette part globale des DALO dans les attributions sera mise en oeuvre, conformément aux orientations fixées par le Premier ministre à la suite du Comité interministériel Egalité et Citoyenneté, avec le souci de renforcer la part des ménages salariés dans les quartiers en difficulté : ces ménages, qui représentent aujourd’hui 50% des ménages demandeurs de logement, seront donc privilégiés dans les attributions réalisées dans ces quartiers de politique de la ville en cohérence avec les contrats de ville signés et les conventions afférentes.
Enfin, l’établissement SNI Ile-de-France ouvrira 30 logements locatifs non conventionnés aux associations agréées par l’Etat dans le cadre du dispositif d’intermédiation locative Solibail qui vise à propose un logement aux familles issus des hébergements hôteliers.
A noter que la SNI avait signé le 24 juin dernier avec la Société du Grand Paris (SGP) un protocole de partenariat visant à accroître la production de logements (sociaux et intermédiaires) dans les futures gares du réseau du Grand Paris Express. Le protocole portait sur le relogement des ménages déplacées lors des futurs travaux du Grand Paris Express et la co-production de projets de construction sur le périmètre des quartiers de gares. Grand Paris Habitat travaillera aussi au développement dans le diffus et conclura, par ailleurs, des accords de partenariats avec les acteurs opérationnels du Grand Paris que sont, notamment, la SGP, l'EPF Ile-de-France et l'AFTRP.
Pour se financer, la SNI a créé un fonds d'investissement de logement intermédiaire (FLI), premier du genre et procédé à deux levées de fonds auprès d'investisseurs institutionnels. Le FLI se classe d'emblée parmi les 3 plus gros fonds de logement non cotés en Europe (source : INREV) et représente la quatrième plus grosse levée de fonds de l’année dans l’immobilier (source : Preqin). Outre la SNI, il rassemble 17 investisseurs français : ACM (Assurances du Crédit Mutuel), AEW pour le compte de l’Etablissement de Retraite Additionnelle de la Fonction Publique (ERAFP), AG2R, Allianz, Areva, Aviva France, BNP Paribas Cardif, CNP Assurances, EDF Invest, le Fonds de réserve pour les retraites, Generali, MAIF, le Groupe Malakoff Médéric, Natixis Assurances, Neuflize OBC, Predica et la Société Mutuelle d’Assurance du Bâtiment et des Travaux Publics (SMABTP).
Il est vrai que le logement intermédiaire a été "boosté" par le nouveau statut défini par la loi de finances 2014 (article 279-0 bis A du code général des Impôts) afin d’encourager la production de logements à loyers maîtrisés dans les grandes villes. Le FLI construira uniquement des logements neufs répondant aux dernières normes environnementales, à loyers maîtrisés et situés en région parisienne et dans les grandes agglomérations françaises où un déficit d’offre pour les classes moyennes est constaté depuis plusieurs années.
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Un programme électoral à suivre : celui du logement pour l'Ile-de-France
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14/12/2015
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Avant l'élection régionale d'Ile-de-France qu'elle a emporté face à Ckaude Bartolone, Valérie Pécresse avait diffusé un programme ambitieux et détaillé pour le logement. Au delà du reproche convenu à la majorité sortante d'être responsable de l'insuffisance de la construction dans la région, alors que celle-ci sévit depuis plusieurs années et que de nombreux programmes sont bloqués ou retardés depuis la victoire de son camp politique dans de nombreuses villes de la région, la nouvelle majorité LR et UDI s'engage, grâce à la loi "NOTRe", qui fait de la Région un véritable acteur du logement et de la rénovation urbaine, à jouer un rôle moteur pour relancer la construction en Ile-de-France "aux côtés des maires". "C'est possible car le foncier existe, il suffit de le mobiliser", dit son dossier de campagne.
A le lire, cela semble facile : construire sur les terrains dont la région est propriétaire - elle détiendrait près de 10 millions de mètres carrés de foncier non bâti autour des lycées - et en débloquant ceux que "stocke" l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France (l'EPFIF). La présidente de la Région a promis de prendre elle-même la tête de cet organisme afin d'accélérer la libération des 250 hectares de terrains qu'il a déjà acquis. Enfin elle s'est engagée à mettre à contribution la SNCF et la RATP, en contrepartie des investissements massifs que la région réalisera dans les transports, et en particulier du renouvellement du matériel roulant (4,5 milliards d'euros supplémentaires). Bien entendu, il sera mis à profit des 68 nouvelles gares du Grand Paris pour financer la construction de logements, de bureaux, de services et de parkings. A noter que des sources autorisées mettent déjà en garde contre une surproduction de bureaux si l'on additionne tout ce qui est déjà prévu autour des nouvelles gares.
Autres engagements : création de 100 nouveaux quartiers écologiques en Ile-de-France, bien desservis par les transports, d'ici la fin de la mandature. "De vrais quartiers, des quartiers qui ont une âme, avec des rues, des espaces verts, mais aussi des commerces en pied d'immeuble, des services publics, des installations sportives, des activités économiques... Ces quartiers accueilleront notamment des personnes âgées propriétaires ou locataires d'appartements familiaux qui veulent devenir propriétaires d'un logement plus petit". La région s'appuiera sur le "Club des Maires reconstructeurs" : il regroupe plus de 75 maires représentant 2 millions d'habitants, qui "veulent construire plus et autrement, en plaçant la qualité de vie au centre de leurs projets", dont les 44 maires nouvellement élus aux dernières élections municipales qui "ont ainsi décidé de suspendre la construction de 4.600 logements lancés par les anciennes municipalités socialistes et qui ne correspondaient pas aux attentes de la population et de construire 23.700 nouveaux logements". Moins sociaux évidemment...
Le programme promet pourtant de promouvoir la mixité sociale, mais une "vraie mixité", pas celle qui consiste à amener des pauvres chez les riches... Cela commencera en intégrant dans les opérations de renouvellement urbain les reconstructions de logements sociaux dans des programmes plus importants de logements privés locatifs intermédiaires et d'accession sociale à la propriété. "Ces programmes intégreront l'installation de commerces ainsi qu'une sécurisation efficace et humaine avec la vidéo-protection dans les halls et le retour des gardiens d'immeubles".
Sans surprise, les classes moyennes sont au centre des attentions du programme, et pour elles les logements intermédiaires. Objectif n° 1 : en finir avec les quartiers ghettos "où l'on empile du logement très social sur du logement social". Il sera mis fin aux financements de logements "très sociaux" dans les communes qui comptent déjà plus de 30 % de logements sociaux, "parce que la mixité sociale doit se faire dans les deux sens". La construction de logements sociaux devra se faire d'abord "pour les classes moyennes", "abandonnées ces dernières années par la Région qui a arrêté de financer le PLS. Et pour aider ces classes moyennes à devenir propriétaires dans le neuf et l'ancien, la Région créera un PTZ (prêt à taux zéro) "parcours résidentiel", pouvant aller jusqu'à 40.000 euros remboursables sur une période de 12 à 25 ans, cumulable avec celui de l'Etat et fonctionnant sur les mêmes critères. Mais le PTZ régional sera accessible pour l'achat d'un logement neuf mais aussi pour l'achat d'un logement ancien, "ce qui permettra notamment de rénover les centres-villes dégradés et les centres-villages en zone rurale, et donc de relancer les commerces de proximité qui les ont quittés". Ce prêt pourra également être utilisé par les personnes occupant un logement social pour acquérir leur logement...
Quant aux besoins de logements sociaux ou "très sociaux", dont le besoin reste criant, encore plus que de logement intermédiaire, ce sera à d'autres que la Région de les financer !
Les étudiants ne sont pas oubliés, avec l'engagement de construire 25.000 nouveaux logements étudiants sur la mandature. Autant d'objectifs chiffrés dont il sera facile de vérifier la réalisation !
La lutte contre les marchands de sommeil et l'habitat indigne sera renforcée : les politiques menées jusqu'ici par la Région (lutte contre le saturnisme et soutien aux copropriétés dégradées) sont jugées trop timides. Mais les moyens envisagés sont limités. La candidate veut conclure une convention avec la préfecture de région, l'Agence nationale de l'habitat (ANAH) et les associations d'élus des collectivités concernées afin de donner aux autorités compétentes (préfet et maires) davantage de moyens pour appliquer la loi. Il est promis un numéro vert permettant à toutes les victimes des marchands de sommeil de pouvoir signaler leur situation auprès des services compétents afin qu'ils leur viennent en aide... Malheureusement, si le problème pouvait se résoudre ainsi, cela se saurait !
Il est promis également de "nouveaux services de proximité pour les locataires des logements sociaux", à mettre en place en fédérant les bailleurs sociaux : "interventions d'urgence au domicile, réparation hors plages d'interventions actuelles des bailleurs, services aux personnes âgées, garde et accompagnement scolaire, etc." La Région soutiendra la création d'une "bourse numérique d'échange de logement social" pour "offrir à chacun un logement conforme à ses besoins". L'ambition est de l'étendre dans un deuxième temps à toute la France, "où chaque locataire pourra faire part de ses besoins et trouver le logement qui y correspond le mieux". Idée séduisante mais qui risque de ne pas rencontrer le succès attendu, quand on sait la difficulté d'obtenir que des personnes âgées acceptent, sans contrainte réglementaire ou pénalisation forte, de laisser un logement devenu trop grand pour un plus petit, même avec économie de loyer à la clé...
Le programme n'omet pas de sacrifier à l'idée récurrente d'encourager les maires à adapter leurs plans locaux d'urbanisme afin d'autoriser le propriétaires de construire une ou plusieurs pièces en plus sur leur terrain, "pour eux ou pour accueillir des membres de leur famille ou de nouveaux locataires". Ces solutions ont pour les rédacteurs du programme un "triple avantage : développer l'offre de logements, apporter un complément de revenus aux propriétaires, dynamiser la vitalité du commerce de proximité". Rien que cela...
Enfin, pour construire plus vite et moins cher, on trouve une fois de plus l'inévitable incantation contre "l'inflation des normes", censées être "l'une des premières causes du rallongement des délais de construction
et du renchérissement de l'immobilier". En conséquence, pour relancer la construction en Ile-de-France, "toutes les normes régionales qui se rajoutent aux normes nationales et européennes seront supprimées". Vu les résultats epsilonesques de la simplification des normes décidées à ce jour au niveau national, il serait imprudent de s'attendre à des effets spectaculaires au niveau régional...
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La commission de contrôle des professions immobilières en panne de budget de fonctionnement...
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11/12/2015
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A la demande des professionnels qui l'avaient formalisé dans un Livre Blanc en 2011, la loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu la mise en place d'un Code déontologie s'imposant à tous les titulaires de carte professionnelle relevant de la loi du 2 janvier 1970 (loi "Hoguet"), et d'une Commission de contrôle des activités de transaction et gestion immobilières, destinée à sanctionner les manquements à ce Code. C'est chose faite pour le premier, créé par décret du 30 août dernier, sur proposition du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), autre création de la loi ALUR. Il concerne tous les agents immobiliers, administrateurs de biens, syndicss de copropriété, "marchands de listes" et certains agents de voyage (pour les locations saisonnières).
La commission de contrôle doit comprendre des représentants de l'Etat, désignés par les ministères concernés (justice et logement), un magistrat, des "membres d'une profession juridique ou judiciaire qualifiés dans le domaine de l'immobilier", des anciens professionnels de l'immobilier ayant cessé leurs activités, des "personnes représentant les cocontractants" (en clair les clients). Le président de la commission de contrôle doit être désigné parmi les représentants de l'Etat. La commission doit comporter des sections spécialisées par métiers, chargées d'instruire les dossiers et formuler des avis. Les modalités de fonctionnement, de désignation des membres, de saisine et d'organisation de la commission et des sections spécialisées ainsi que la composition de ces dernières doivent encore être fixées par décret.
La commission aura des pouvoirs de sanction disciplinaire, susceptibles de recours devant les tribunaux administratifs, allant de l'avertissement à 'interdiction temporaire ou définitive d'exercer tout ou partie des activités visées par la loi Hoguet, véritable arrêt de mort pour un professionnel.
Un peu comme pour les points du permis de conduire, l'avertissement et le blâme peuvent être accompagnés, pendant un délai d'un an, de mesures de contrôle et de formation soumettant la personne sanctionnée à des obligations particulières fixées dans la décision de la commission.
Annoncée pour dans quelques semaines, la mise en place de cette commission serait retardée pour des motifs budgétaires. Très attendue, susceptible d'être saisie dès sa création par un grand nombre de clients, il lui faudra dès le début un secrétariat solide, des locaux, et des moyens informatiques. Or aucun financement n'a été prévu à ce stade, ni dans la loi de finances pour 2016, ni dans celle rectificative pour 2015. L'idée d'une cotisation demandée aux professionnels concernés rencontre l'opposition de leurs organisations syndicales.
A noter qu'indépendamment de la loi ALUR, une ordonnance du 20 août 2015 et un décret du 30 octobre 2015 rendent obligatoire pour tout vendeur de biens et de services à des consommateurs, dans un délai de deux mois à compter de la publication de ce dernier, soit à compter du 1er janvier 2016, de permettre à ces derniers de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable des litiges susceptibles de les opposer. Le professionnel peut mettre en place son propre dispositif de médiation de la consommation ou proposer au consommateur le recours à tout autre médiateur de la consommation répondant aux exigences du texte. Dans l'immobilier, la médiation et la commission de contrôle se télescopent et créent, au moins pour une partie de la clientèle - les clients des agents immobiliers et des administrateurs de biens (locataires inclus) -, un double canal de traitement des litiges. Seuls les copropriétaires devront n'en passer que par la commission de contrôle : ils ne sont pas directement clients du syndic et son client, le syndic des copropriétaires, n'a pas la qualité de "consommateur"...
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Professionnels de l'immobilier : les grands réseaux veulent se passer de Se Loger et du Bon Coin
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5/12/2015
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L'information courait depuis décembre dernier dans les médias et le milieu professionnel : plusieurs réseaux, la FNAIM, Guy Hoquet ou encore Century 21, étudiaient la création ensemble d'un site d'annonces commun destiné à se passer des grands portails privés sur lesquels les agents paient aujourd'hui très cher pour publier leurs annonces. L'idée avait été dévoilée officiellement déjà le 16 mars dernier lors de la conférence collective sur l'AMEPI, et depuis le projet était apparemment poursuivi activement ! La justification invoquée est l'augmentation tarifaire des sites comme SeLoger ou LeBonCoin, sous prétexte de nouveaux packs et de nouvelles options dans les propositions, politique jugée "insupportable pour les professionnels". "Comme les hôteliers avec Booking.com, nous avons le sentiment que les données liées à notre fonds de commerce nous échappent et sont traités par des pure players qui récupèrent nos marges" observait Jean-François Buet dans cet entretien.
En réalité, cette idée n'est pas nouvelle et sort régulièrement depuis que les sites d'annonces en ligne existent, depuis l'époque du Minitel qui a vu notamment l'éclosion du site SeLoger. Malgré les sommes dépensées, ce fut un échec : aucun professionnel, même ceux qui appartiennent à des fédérations comme la FNAIM, l'UNIS, ou des réseaux comme Century 21 ou ORPI, qui ont tous leur propre site d'annonces, ne peut aujourd'hui se passer des sites privés, et même des services de "multidiffuseurs" comme Ubiflow, qui optimisent l'utilisation des budgets ! Mais jusqu'ici, au moins la plupart de ces sites, jugés très chers, et de fait largement profitables à leurs fondateurs ou actionnaires, se restreignaient exclusivement aux annonces de professionnels, les annonces de particuliers étant principalement captées par PAP (de particulier à particulier) et Entreparticuliers.com. La démangeaison des professionnels a repris de plus belle avec la montée fulgurante du site Le Bon Coin, qui ne fait pas de différence et accueille en masse les annonces de particuliers, en même temps que celle des agents immobiliers et des mandataires indépendants, nouvelle catégorie de professionnels qui donnent aussi des boutons aux agents immobiliers traditionnels. Il semblerait que les annonces des professionnels atteignent 70% des annonces du Bon Coin, mais il reste perçu comme un site de particulier à particulier !
Depuis, une version bêta, de belle présentation, a été réalisée et mise en ligne : Bien'ici. Le site doit être lancé avec 300.000 annonces en ligne - y compris du neuf de promoteurs - à l'occasion d'une soirée professionnelle le 7 décembre à laquelle la presse n'a pas été conviée. L'information d'une levée de fonds de plusieurs millions d'euros court avec insistance. Participeraient à la société éditrice de grands groupes comme Foncia ou Citya-Belvia, des réseaux comme Century 21, un des leaders du projet, mais aussi Guy Hoquet, Laforêt, Era ou Orpi et les quatre syndicats professionnels :la FNAIM, l'UNIS, le SNPI et la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers). En tout une trentaine de partenaires.
Si l'argumentation semble au premier abord séduisante, l'opération n'en est pas moins risquée. D'abord parce que les grands sites visés, qui se déclarent sereins, ne resteront pas sans réaction. Ensuite par ce qu'il ne suffira probablement pas de mettre en ligne un site, quelle que soit sa qualité, pour que les professionnels, même s'ils l'alimentent dans un premier temps gratuitement par multidiffusion automatique, ne continuent pas à diffuser leurs biens sur les grands sites payants, tant que la montée en puissance du nouveau site dans les consultations des clients ne leur apporte pas autant de contacts utiles que SeLoger ou Le Bon Coin ! Le site des professionnels ne pourra passer avant en mode payant, car alors au lieu d'une économie, le recours au nouveau site se traduirait pour les professionnels par un surcoût ! S'il le fait trop tôt, voire d'emblée comme le mentionnent certaines sources, il échouera à rassembler toute l'offre des professionnels, estimée à un million d'annonces (doublons dus aux mandats simples compris). La question est alors de savoir combien de temps la société éditrice constituée pourra tenir, si l'on tient compte des investissements nécessaires en achat de mots-clés et opérations de communication nécessaires pour assurer une montée en puissance suffisamment rapide…
Les opérateurs du projet devront aussi, s'ils veulent comme c'est leur objectif drainer l'ensemble des offres des professionnels, lever quelques préventions qui se font jour dans la profession, comme la suspicion de voir les annonces des participants au tour de table mises en avant de préférences à celles des autres agents. Est-il approprié qu'un outil de ce genre soit aux mains de grands groupes et réseaux qui occupent sur le marché une position dominante ?
Enfin, si le succès est au rendez-vous, la valorisation de la société ne créera-t-elle pas la tentation chez les actionnaires de prendre leur profit, comme cela s'est passé pour Rightmove au Royaume Uni : créé en 2000 par les 4 plus grands acteurs britanniques de l'immobilier, le site n'est plus contrôlé par la profession, et ses tarifs sont parmi les plus élevés du monde ! En 2015, exaspérés par les tarifs de RightMove et de Zoopla, les professionnels britanniques de l'immobilier lancent à nouveau leur propre portail : OnTheMarket.com. Cette fois-ci, malgré les investissements considérables (certains analystes parlent d'une centaine de millions de livres), l'audience n'est pas au rendez-vous ! Seul dans le genre à cumuler pérennité et succès, le site Funda aux Pays Bas, mais il a été créé par le syndicat professionnel dominant dans la profession, le NVM…
A noter que les promoteurs du projet souhaitent aussi que le site en arrive, en récupérant les données sur les ventes réalisées, afficher les prix effectifs des logements vendus quartier par quartier ; ils se mettent ainsi en concurrence accessoirement avec les notaires, et surtout avec deux sources d'informations sur les prix du marché nettement plus performantes : Meilleursagents.com et… le baromètre LPI/SeLoger opéré par le professeur Mouillart. Ce serait d'ailleurs le mouvement de SeLoger dans ce sens qui a achevé de convaincre la profession de s'unir pour ouvrir un portail commun. Mais là aussi la question se pose de savoir, si la collecte réussit dans de bonnes conditions, qui aura accès à la base de données constituée, qui y aura accès et à qui elle profitera ?
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universimmo.com
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