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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les Français, le logement et la mixité sociale...
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14/2/2005
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A l'occasion du 20ème anniversaire de sa création. l'association Habitat et Humanisme a fait réaliser par TNS-Sofres un sondage sur les perceptions et les dispositions des Français face à la crise du logement et en particulier face à la dimension plus spécifique de la mixité sociale. Le sondage, effectué les 12 et 13 janvier 2005 fait ressortir les grandes lignes suivantes (1) :
1. Parmi les problèmes qui se posent aujourd'hui en France en matière de logement, le coût élevé des loyers arrive très largement en tête, cité par 83% des enquêtés, avec la même intensité par toutes les catégories socioprofessionnelles, quel que soit leur statut familial et, c'est notable, quel que soit le statut d'occupation de leur logement et le type de zone résidentielle ; il est suivi par le manque de logement, en général (36% de citations) ou de logements sociaux (32%), du trop grand nombre de logements vétustes (25%) et de la taille insuffisante des logements (5%).
L'appréciation concernant le manque de logements est plus forte chez les jeunes (40% des 18-24 ans), les cadres et professions intellectuelles et employés (respectivement 39% et 40%) et plus généralement des catégories sociales supérieures (40% des diplômés du supérieur, 40% des enquêtés bénéficiant des revenus plus élevés)...
2. le choix d'un logement s'effectue d'abord en fonction de son coût (cité par 52% des enquêtés), suivi par l'environnement social et le voisinage du logement (39%), bien avant sa proximité avec les commerces (28%), le lieu de travail (22%), la présence d'espace verts (19%), de transports (14%) ou la qualité des écoles du quartier (12%).
La question du coût prime chez les célibataires, et surtout chez ceux qui ont des enfants à charge (71%) ; les couples sans enfant semblent quant à eux privilégier leur inscription dans la ville : le prix compte (45%), mais autant que l'environnement social (42%) et la proximité des commerces (42%) ; pour les familles avec enfants, le coût du logement est là encore une donnée importante (50%) mais l'environnement social (39%) et la qualité des écoles du quartier (26%) sont également pris en compte, ce dernier critère se recoupant avec l'environnement social ; les personnes âgées donnent en revanche plus d'importance à l'environnement social (43%) qu'au coût (37%), insistant encore plus sur la proximité des commerces (58%) et, plus que la moyenne, sur la question de la proximité des transports (23%) ; ces derniers sont également mis en bonne place par les franciliens (25%, en troisième position).
Au-delà de ces logiques de cycle de vie, c'est surtout la logique de revenus qui préside à l'arbitrage des enquêtés dans le choix éventuel d'un logement, et de manière générale, plus la préoccupation pour le coût baisse, plus celle pour l'environnement social augmente.
Quant aux propriétaires de leur logement, le voisinage compte autant voire plus pour eux que le coût du logement en lui-même, la question de l'environnement social pesant certainement sur la perception qu'ils ont de la valeur de leur bien.
3. L'acceptation de l'implantation de nouveaux logements sociaux est bien meilleure qu'on pourrait le penser, et le phénomène "nimby" ("not in my backyard") relativement limité : 87% des sondés sont favorables à l'implantation de nouveaux logements sociaux en France (contre 11%), et cette proportion ne tombe qu'à 73% quand les sondés ont à se prononcer sur cette implantation dans leur propre quartier (contre 25%) !
Le niveau de refus quant à une implantation de proximité est plus fort chez les habitants des villes moyennes (33%), les habitants de l'agglomération parisienne les franciliens (31%), et les habitants des zones où le taux de logements sociaux est très faible (29%)...
Pour autant, aucune catégorie ne s'y oppose majoritairement : les hommes (77%) s'y montrent plus favorables que les femmes (69%), de même que les plus jeunes y sont légèrement plus ouverts (77% des 18-24 ans) que les plus âgés (71%). Sont légèrement plus réticents également les personnes dont les communes comptent peu de logements sociaux (69%) de même que les couples n'ayant pas d'enfants (68%).
Les locataires sont nettement plus favorables que les propriétaires (81% contre 67%), les sympathisants de gauche plus que ceux de droite (82% contre 64%) ; les catégories sociales supérieures se déclarent globalement autant, voire plus favorables que les catégories plus populaires à l'implantation de nouveaux logements sociaux dans leurs quartiers, mais l'intensité de leur acceptation (taux de réponses "très favorable") se révèle nettement moins forte, comme si, notent les promoteurs de l'enquête, les premiers se situaient davantage dans la déclaration d'intention que dans la réelle projection...
(1) lire les conclusions détaillées
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Un nouveau diagnostic en vue à l’occasion des ventes
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14/2/2005
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Après le diagnostic de l’installation de gaz, pour laquelle est attendu le décret d’application (1), il est envisagé un diagnostic de l’installation électrique : c’est ce qui ressort d’une réponse ministérielle (2) à un parlementaire qui s’inquiétait de la vétusté de certaines installations électriques dans bon nombre d'habitations, et suivant les recommandations de la Commission de la sécurité des consommateurs (3)…
(1) article 17 de la loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie
(2) Rép. min., JOAN 8 février 2005, n° 47731
(3) notre brève
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La construction de maisons individuelles a ralenti en 2004
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14/2/2005
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Les ventes des constructuers de maisons individuelles ont moins progressé en 2004, avec 191.500 ventes réalisées, soit une hausse de 3% contre 11% en 2003, certaines zones comme la région méditerranéenne accusant une forte baisse, selon l'UNCMI (Union nationale des constructeurs de maisons individuelles). Cette dernière juge dans son communiqué que le marché des maisons individuelles est comme le reste de l'immobilier à l'abri d'une bulle immobilière, et table, comme la plupart des professionnels, sur un ralentissement en douceur pour 2005, sans exclure cependant pour les cinq ans à venir un scénario "plus tendu" : "le dérapage entre le prix des logements et le revenu disponible des ménages est aujourd'hui une réalité et il est normal d'attendre une correction", y lit-on notamment...
Par ailleurs, la hausse moyenne de 3%, cache des disparités régionales : le bassin parisien, l'Aquitaine et le grand Ouest connaissent une évolution très favorable (+8%), tandis que l'est (-4%) et l'Ile-de-France (-1%) subissent un fléchissement et que la région méditerrannée s'érode fortement (-15%).
L'UNCMI note qu' "en Languedoc-Roussillon, les prix du foncier flambent avec une population présentant des revenus inférieurs à la moyenne française et connaissant un taux de chômage important"...
Enfin, selon l'UNCMI, 75% des ménages accédant à la maison individuelle ont un revenu net compris entre 1.700 et 3.500 euros.
Face à l'augmentation des coûts de construction et des coûts de main d'oeuvre, l'organisation préconise "une véritable politique de création foncière" et attend que la nouvelle formule du prêt à taux zéro, qu'elle a appelé de ses voeux, "fasse ses preuves".
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Révision des loyers : la fin de l'ICC ?
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9/2/2005
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Le ministre de l'économie Hervé Gaymard a fait, à l'occasion de sa conférence de presse du 8 février, une incursion spectaculaire dans le domaine de ses collègues du logement et de la cohésion sociale (où donc est Jean-Louis Borloo, déjà absent du débat sur les 35 heures ?) : se préoccupant du sort des locataires, il lancé l'idée d'une proposition d'assurance "impayés de loyers" à faire souscrire aux locataires pour sécuriser les bailleurs qui hésitent à mettre leurs logements en location, et repris à son compte une idée évoquée par trois ministres du logement successifs, Marie-Noëlle Lienemann, Gilles de Robien et Marc-Philippe Daubresse, il est vrai sans grand résultat à ce jour, à savoir la création d'un nouvel indice afin de remplacer l'indice du coût de la construction (ICC) pour la révision des loyers.
Celui-ci a en effet depuis quelques trimestres une tendance fâcheuse à s'envoler, notamment en raison de la flambée du prix de l'acier (notre brève) ; "j'ai proposé au ministre du logement de travailler, en liaison avec les associations de propriétaires et de locataires, à trouver un autre indicateur pertinent. Cet indice devra être plus stable et mieux refléter la valeur et le coût de maintenance des logements déjà existants", a-t-il notamment déclaré, précisant que "ce travail devra aboutir avant l’été de sorte à ce que des propositions soient faites pour le projet de loi de finances pour 2006"...
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Les aides du 1% logement en 2004 : un succès qui révèle des besoins croissants !
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8/2/2005
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L'UESL (Union d’économie sociale pour le logement), qui regroupe les organismes collecteurs du 1% logement, a publié ses statistiques concernant les aides au logement distribuées par ses membres en 2004, qui se montent à plus de 680.000 aides aux ménages pour 1,61 milliards d’euros versés (contre 1,47 milliards en 2003, soit une hausse de 10%), se répartissant comme suit :
- 476.815 aides "Loca-pass", pour 250 millions d'euros de décaissements pour l’avance du dépôt de garantie et 1,460 millards d’engagements pour la garantie de paiement des loyers et charges ;
- 35.817 aides "Mobili-pass" pour 63 millions d'euros de décaissements ;
- 111.550 prêts "Pass-travaux", pour 721 millions d'euros ;
- 58.195 prêts "accession", pour 524 millions d'euros.
Si le nombre des aides "Loca-pass" a enregistré un fléchissement sur l’ensemble de l’année, leur distribution est repartie à la hausse au second semestre et les montants distribués sont finalement en hausse. En effet, l’avance du dépôt de garantie a augmenté successivement de + 10% au 3ème trimestre et de + 11% au 4ème trimestre, et les garanties de loyer accordées de près de + 17%, avec plus de 48 000 au 4ème trimestre, niveau le plus haut depuis la mise en place de cette aide...
L’aide "Mobili-pass" poursuit sa progression avec une augmentation de + 14 % en nombre de dossiers et + 22% en montants décaissés par rapport à 2003. 70% de ces aides ont été délivrées avec l’accord des entreprises pour des salariés en cours d’embauche ou mutés.
Le prêt "Pass-travaux" enregistre une augmentation de + 5% par rapport à 2003 tant en nombre de dossiers qu’en montants décaissés, et atteint son plus haut niveau depuis 3 ans.
Enfin, les prêts "accession" augmentent de + 24% en nombre de dossiers accordés. Le montant moyen par dossier de l’ordre de 9 000 euros est resté stable.
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Création d’une hypothèque "rechargeable" et d'un prêt viager hypothécaire...
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8/2/2005
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Lancé par Nicolas Sarkozy pour encourager l'emprunt non immobilier, le projet de réforme de l'hypothèque avance : c'est ce qui ressort de la conférence de presse du ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, Hervé Gaymard, le 8 février 2005.
Rappelant que le crédit hypothécaire est peu développé en France en comparaison des autres pays occidentaux, le ministre a reconnu la nécessité de rendre l’hypothèque "plus attractive, en allégeant son formalisme et en réduisant son coût". Parallèlement, la réforme devra permettre de rendre possible en France une pratique connue dans nos pays voisins : le "rechargement" de l’hypothèque : "cela consiste, pour l’emprunteur, à réutiliser sans nouvelle formalité, une hypothèque initialement inscrite à l’appui d’un premier prêt, le plus souvent immobilier", a-t-il expliqué. Le remboursement partiel du prêt initial dégage donc une nouvelle "surface de garantie" qui permet d’obtenir un nouveau prêt à des conditions peu onéreuses, par exemple pour rééquiper la maison ou faire des travaux après dix ans.
Les modifications législatives nécessaires devront être effectuées conjointement avec le ministère de la justice "d’ici la fin de l’année 2005", "dans le cadre d’une habilitation à légiférer par ordonnance qui sera demandée pour réformer le droit des sûretés".
Ces modifications concerneront principalement le code civil pour les éléments concernant la sûreté, et le code de la consommation, pour définir un régime de protection du consommateur approprié, aménagé à partir des règles existantes pour les crédits immobiliers et les crédits à la consommation.
Egalement annoncée depuis quelques mois, l'occasion serait saisie pour créer un "prêt viager hypothécaire" : ce serait la version "grand public"
du prêt viager hypothécaire, actuellement pratiqué de façon confidentielle ; il s'agit d'un prêt dont le capital et les intérêts sont remboursables in fine, au moment du décès ou du déménagement de l’emprunteur. Ce prêt est gagé par une hypothèque sur un bien immobilier et l’emprunteur est sécurisé par le fait que sa dette ne peut dépasser la valeur du bien au moment du remboursement.
Accessible aux personnes âgées et retraitées, ce type de prêt, qui peut être versé sous forme de rente ou de capital, permet d’obtenir des liquidités de son patrimoine sans s’en dessaisir, pour compléter les revenus de sa retraite, faire face à des dépenses imprévues dépendance, réparation du logement) ou aider sa descendance (études des petits-enfants…). Au décès, la succession pourra choisir de racheter le bien en remboursant le prêt, qui peut alors être rééchelonné. A défaut, elle bénéficie de la valeur résiduelle du bien après remboursement.
Le développement de ce type de produit nécessite des adaptations législatives (par exemple, le Code civil prévoit aujourd’hui une durée maximum de l’hypothèque de 35 ans), notamment pour prévoir un régime adapté de protection des emprunteurs.
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Une copropriété condamnée pour chauffage excessif !
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7/2/2005
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Rapportée par l'ARC (Association des responsables de copropriété), un arrêt de la Cour d’appel de Paris (1) devrait modérer les pressions exercées sur les syndics par des copropriétaires frileux pour pousser les installations de chauffage collectif au delà de la température réglementaire : il rappelle en effet que la température maximale dans les logements (article R 131-20 du Code de la construction et de l’habitation) est de 19° et qu’être surchauffé constitue un préjudice dont le syndicat des copropriétaires doit réparation aux copropriétaires lésés !
En l'occurrence, les températures relevées par l’expert nommé par le tribunal dans l’appartement du copropriétaire demandeur dans la procédure, mais aussi celles prises dans un autre appartement dépassaient de 4 degrés le plafond fixé par l'article cité du Code de la construction et de l’habitation, qui s’applique aux locaux d’habitation quelle que soit leur date de construction, et pour l’ensemble des pièces d’un logement. La cour d'appel retient que "la responsabilité du syndicat des copropriétaires est établie sur le fondement de l’article 1384 alinéa 1er du code civil (...) dès lors que l’installation collective de chauffage partie commune dont le syndicat a le contrôle, l’usage et la direction, a indéniablement causé [au copropriétaire demandeur], supportant dans son appartement des températures excessives, un trouble de jouissance avéré qui ouvre droit à réparation" !
La cour d'appel a fixé à 5.000 euros le montant du préjudice...
(1) CA Paris, 19ème Ch., 29 septembre 2004
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Premier train de mesures pour réglementer les ventes à la découpe
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4/2/2005
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D'aucuns ont appelé cela la "révolte des beaux quartiers" : la multiplication des ventes de patrimoines de logements détenus par des "investisseurs institutionnels" - banques, assurances, sociétés immobilières d'investissement, SCPI, etc. -, principalement là où il y a des plus-values intéressantes à réaliser et par conséquent dans les secteurs chers de la capitale ou des grandes métropoles de province, a suscité des protestations croissantes des locataires des immeubles concernés, souvent influents, et une campagne de presse à la fin de l'année dernière, obligeant parlementaires et gouvernement à réagir (nos "brèves" précédentes - v. notamment "Ventes à la découpe : la surenchère ?"). Un amendement "anti-marchands de biens" déposé par le PS a même été adopté dans le cadre de la loi de finances pour 2005 (1)...
Le ministre délégué au logement et à la ville, Marc-Philippe Daubresse, sous la pression de la surenchère de ses collègues de la justice et de l'économie, et de prises de position de la mairie de Paris et de parlementaires de tous bord, se devait de faire quelque chose et a tenté de susciter un accord entre représentants des bailleurs et associations de locataires au sein de la Commission nationale de concertation (CNC) : la loi prévoit, en effet, qu’au sein de cette commission peuvent être conclus entre une ou plusieurs organisations de bailleurs et de locataires des accords collectifs de location dont l’application peut être étendue à l’ensemble des logements du secteur locatif concerné.
Trois associations sur quatre ont accepté le 31 janvier dernier le principe d'un aménagement de l’accord collectif de location du 9 juin 1998 (2) afin de mieux protéger les locataires "fragiles" qui ne peuvent se porter acquéreurs du logement qu’ils habitent en raison des prix proposés du fait de la flambée de l'immobilier.
Le projet d’accord, en cours de rédaction, qui sera présenté aux membres de la commission comprendra les principales dispositions suivantes :
1) Afin de permettre au locataire qui n’achète pas son logement de trouver une solution adaptée à ses besoins, le locataire pourra rester dans son logement, dès lors qu’il l’occupe depuis au moins six ans, pour une durée d’un mois par année d’ancienneté. La durée du bail restant à courir et la prorogation du bail ne pourront dépasser au total trente mois.
2) Lorsque le locataire est âgé de plus de 75 ans à la date d’expiration de son bail, ce bail sera renouvelé, quel que soit le revenu du locataire ; toutefois, cette disposition ne sera pas applicable aux personnes assujetties à l’impôt sur la fortune.
3) Lorsqu’un locataire a une invalidité importante, son bail sera aussi renouvelé.
4) Lorsque le locataire ne se porte pas acquéreur de son logement et qu’il justifie d’un revenu ne dépassant les plafonds de ressources du PLI (prêt locatif intermédiaire - 30 580 euros de revenus imposables pour une personne seule à Paris, par exemple), au lieu de 80% des plafonds dans l’accord de 1998, le congé ne peut lui être délivré sans une proposition de logement compatible avec ses besoins.
5) Le non respect des dispositions précédentes entraînera de plein droit la nullité du congé pour vente.
Si ces conditions ne sont pas respectées par les bailleurs, cela entraînera la nullité du congé pour vente, a précisé le ministre.
La signature de l’accord permettra d’engager, dans les conditions prévues par la loi, la procédure donnant, par décret, force obligatoire à l’accord pour tous les logements des secteurs locatifs II et III (3).
Même signé, l'accord ne fait pas l'unanimité : la CGL (Confédération générale du logement fait remarquer notamment que les préconisations de la CNC peuvent être contournées car elles ne s'appliquent qu'à certaines catégories de bailleurs (compagnies d'assurances, établissement de crédit...) et ne créent aucune obligation pour les "investisseurs personnes physiques".
Reconnaissant ne pas tout régler avec cet accord, M. Daubresse a précisé que la future loi sur le logement, intitulée "Habitat pour tous", maintes fois annoncée et dont on apprend cette fois qu'elle doit être présentée au conseil des ministres au mois d'avril, va contenir "des dispositifs anti-spéculatifs". "Certains nécessitent des expertises juridiques approfondies", afin de ne pas remettre en cause le droit de propriété, a-t-il cependant précisé...
(1) article 105 de la loi n° 2004-1484 du 30 décembre 2004 de finances pour 2005 - voir le dossier législatif
(2) voir notre article "Quand le propriétaire vend le logement loué... "
(3) en aplication de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986
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Les plafonds de ressources pour l'accès au PTZ fortement relevés pour les habitants des villes chères
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3/2/2005
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Le prêt à taux zéro (PTZ) est à compter du 1er février accessible à un plus grand nombre de candidats dans les villes où les prix des logements sont très chers ; le décret fixant les nouveaux plafonds de ressources annuelles applicables a été publié au Journal officiel (voir notre section des indices et chiffres-clés.
Pour la zone A (Ile-de-France, une partie de la Côte-d'Azur et du Genevois français), ils sont désormais compris entre 25.000 euros pour une personne seule et 51.900 euros - contre 38.690 auparavant - pour cinq personnes et plus, selon le décret.
Pour les zones B (agglomérations de plus de 50.000 habitants) et C (reste du territoire), le plafonds de ressources reste compris entre 18.950 euros pour une personne seule et 35.540 euros pour cinq personnes et plus.
Rappelons qu'il s'agit du revenu fiscal du foyer (revenu annuel net après abattements du ou des bénéficiaires du prêt ainsi que ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la résidence du ou des bénéficiaires) au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt (année n-2) pour les offres de prêt à taux zéro émises entre le 1er janvier et le 31 mars et au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année n-1) pour les offres de prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre.
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Contrats tacitement reconductibles et protection du consommateur
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2/2/2005
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Partie d'une proposition de loi déposée par des parlementaires, la loi pour la protection du consommateur adoptée définitivement le 20 janvier 2005 a été publiée (1), rendant obligatoire à compter d'un délai de 6 mois après sa promulgation pour tout prestataire délivrant ses services sous contrat tacitement reconductible d'informer chacun de ses clients par écrit, "au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite".
Cette obligation s'applique aux contrats en cours à la date de son entrée en vigueur. A défaut, "le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction. Les avances effectuées après cette date lui sont dans ce cas remboursées, déduction faite des sommes correspondant à l'exécution du contrat jusqu'à la date de résiliation".
Ces dispositions s'appliquent notamment aux contrats d'assurance, aux contrats d'entretien, mais aussi aux mandats de gestion locative des administrateurs de biens...
(1) loi n° 2005-67 du 28 janvier 2005 tendant à conforter la confiance et la protection du consommateur
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universimmo.com
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