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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le diagnostic technique des logements plus que jamais d'actualité !
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13/9/2003
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L'ANIL, avec le concours de l'Observatoire des Pratiques du Conseil National de l'Habitat, a mis en ligne une étude intitulée "L'expertise technique des logements" : elle analyse la situation en France concernant l'information de l'acquéreur sur le bien immobilier qu'il achète et rappelle des études antérieures ayant mis en évidence à cet égard, comme d'ailleurs pour ce qui concerne la connaissance des prix, que le marché français est loin d'être un modèle de transparence, et que la découverte tardive de défauts nécessitant des travaux coûteux constitue la principale cause d'insatisfaction des acheteurs (notre article)
Partant de la constatation, ressortant d'une consultation des partenaires de l'ANIL, que les diagnostics actuels ne permettent que très modérément d'atténuer ces déconvenues, elle conclut que la réalisation systématique d'un diagnostic technique à l'occasion des transactions permettrait aux acheteurs d'être mieux informés sur l'état des biens vendus. C'est également l'enseignement que l'on peut tirer de l'examen des pratiques d'un certain nombre de pays étrangers où le diagnostic est pratiqué de façon habituelle.
L'étude vient à point nommé conforter les projets actuellement à l'étude dans ce sens (voir notre article en "une cette semaine...) !
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Terrains à bâtir...
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11/9/2003
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Le ministre de l'Equipement doit recevoir prochainement un rapport sur les terrains constructibles que ses services et certaines entreprises publiques (RATP, SNCF) seraient susceptibles de céder, pour construire des logements neufs afin de tenter de résoudre la pénurie de foncier dont souffrent de nombreuses agglomérations, rapporte l'AFP.
Ce rapport sera remis "dans les jours qui viennent", a indiqué le ministre de l'Equipement Gilles de Robien, dans un entretien à paraître dans l'hebdomadaire Le Revenu.
"On verra ce qui peut être mis sur le marché dans le cadre de procédures de cession accélérées. Ces milliers d'hectares en jachère permettront de dynamiser ce marché du foncier", a-t-il expliqué.
Le ministre avait confié en février dernier la rédaction de ce rapport à Pierre Pommellet, ancien directeur général de l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat)...
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La taxation des plus-values immobilières pourrait être modifiée
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10/9/2003
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Le gouvernement étudie d'après le quotidien Le Monde l'option de soumettre les plus-values provenant de la cession de biens immobiliers à un prélèvement libératoire de 26 % (16 % pour l'Etat et 10 % de cotisations sociales), comme celui qui s'applique aux valeurs mobilières. Ces plus-values entrent actuellement dans le barème de l'impôt sur le revenu. Cela ne concerne pas la résidence principale, dont la revente est exonérée d'impôt. Le gouvernement espère ainsi fluidifier le marché immobilier et obtenir une détente des prix.
Autre avantage appréciable pour l'Etat par les temps qui courent : il ancaisserait les recettes dès 2004 sans attendre 2005. Lorsque les plus-values entrent dans le revenu imposable, elles servent, en effet, de base à l'impôt recouvré l'année suivante...
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Machine arrière du gouvernement sur l'allocation logement
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6/9/2003
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Devant le tollé croissant suscité par une mesure une fois de plus adoptée "en catimini" en plein mois d'août, et un début de mobilisation des mouvements étudiants, cauchemar de tout ministre de l'éducation un tant soit peu fragilisé, le gouvernement a annoncé la suspension de la mesure visant les jeunes qui entrent dans la vie active et les couples étudiants (notre brève du mois dernier) : la baisse de l'allocation logement entraînée par une modification du mode de calcul pouvait atteindre 80 à 100 euros par mois !
On ne peut au demeurant que s'étonner de la maladresse du "timing" de cette mesure, prise au pire moment : celui où les étudiants "galèrent" pour trouver un logement pour l'année universitaire, dans un contexte de pénurie et de hausse des loyers qui ne cesse de s'aggraver pour le type de logements qu'ils recherchent ! Maladresse qui confirme aussi de façon inquiétante que le logement sera probablement malgré les bonnes paroles une des premières victimes des impasses budgétaires qui s'annoncent pour les années à venir...
Que les étudiants se rassurent néanmoins : ayant pris la mesure de l'ampleur du faux pas, le premier ministre et le ministre de l'éducation font tout pour désamorcer la grogne naissante : devant les jeunes de l'UMP, M. Raffarin annonçait hier qu'il avait "pris la décision, avec Luc Ferry, de nommer un parlementaire en mission pour étudier le dossier du logement étudiant".
"On étudie ce dossier avec concertation" et il faut que "les jeunes mariés ne soient pas pénalisés par toute réforme de l'aide au logement", a-t-il ajouté dans des propos rapportés par l'AFP. "C'est pour cela que tant que les travaux de ce parlementaire ne seront pas achevés, les mesures concernant l'aide au logement sont suspendues quant à leur modification et sont maintenues dans leurs droits pour tous les jeunes étudiants", a-t-il affirmé.
M. Ferry a toujours selon l'AFP précisé par ailleurs qu'il recevait les recteurs "le 9 septembre" pour mettre en place "des cellules d'aides aux étudiants pour le logement dans toutes les académies".
"Dès le 11, j'ouvrirai avec les organisations étudiantes une concertation sur l'accompagnement social des étudiants", a-t-il ajouté, estimant "qu'on n'a pas rien fait" puisque dans les cinq dernières années, on faisait une réhabilitation de 2.200 logements étudiants par an, et j'ai décidé qu'on en fasse 7.500 depuis l'année dernière".
Dont acte !
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Gilles de Robien essaie de rassurer les professionnels du BTP
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5/9/2003
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A Christian Baffy, président de la FFB (Fédération française du bâtiment, venu le 2 septembre lui faire part des inquiétudes de la profession quant aux risques de réduction d'activité qu'entraîneraient des restrictions budgétaires touchant la construction et la réhabilitation de logements, Gilles de Robien, ministre de l'équipement et du logement s'est voulu rassurant.
Il a notamment réaffirmé sa détermination d'atteindre l'objectif de construire globalement 320.000 logements en 2004, grâce à l'utilisation de tous les ressorts : baisse du livret A, mobilisation de l'autofinancement dégagé par la vente de logements anciens HLM, opérations de reconstruction/démolition, utilisation optimale des fonds du 1% dont l'affectation prioritaire aux opérations de construction et aux travaux doit être préservée.
Enfin, le ministre a indiqué que les textes réglementaires sur le nouveau produit "de Robien" devraient sortir avant la fin du mois de septembre.
Ces nouvelles inquiétudes des professionnelles s'ajoutent à l'incertitude quant à la pérennisation de la TVA et aux craintes concernant l'amputation des crédits ANAH. Cette dernière a un fort impact sur l'activité d'entretien et qui, selon la FFB, risque d'entraîner une perte de l'ordre de 4.000 emplois...
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Chiffres contradictoires sur les hausses de loyers au 1er semestre
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1/9/2003
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Coup sur coup, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier ) et l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) ont publié leurs chiffres concernant la hausse des loyers en France : hausse du 1er semestre selon les relevés de la FNAIM auprès de ses adhérents, et enquête que l'UNPI réalise chaque année auprès d'un échantillon de propriétaires bailleurs (échantillon de l'observatoire des loyers de l'UNPI appelé "SNOUPI" - Suivi national des observatoires de l'Union de la propriété immobilière - 45.000 logements référencés depuis 1999).
La Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) a constaté une accélération de la hausse des loyers au cours du premier semestre 2003, avec une progression de 10% sur un an, contre 3,8% en 2002 à la même époque !
Selon ses chiffres, les loyers des appartements ont augmenté de 11,8% à Paris au premier semestre 2003 sur un an, la hausse étant de 10,1% en région parisienne (petite et moyenne couronne), de 11,9% en Rhône-Alpes, mais seulement de 2,5% dans le Centre. Dans le reste du pays, les hausses sont de l'ordre de 7 à 8%.
Dans le secteur des maisons, les loyers ont également dans ces mêmes statistiques augmenté de 8% au premier semestre sur un an, contre 4,8% l'an dernier. Les hausses les plus importantes s'établissent sur le littoral méditerranéen (+17,4%), le Centre (+12,5%) et le Sud-ouest (+10,3%). Leur évolution est beaucoup plus modérée dans le Nord et l'Est, avec +1,4% sur un an. Ailleurs, les augmentations se situent entre 5,5% (Rhône-Alpes) et 8,7% (région parisienne).
Les loyers moyens du secteur privé locatif s'établissent pour la France entière à 11 euros par mètre carré pour les appartements au premier semestre 2003, et à 8,3 euros par mètre carré pour les maisons, toujours selon la FNAIM.
Par contre, les chiffres communiqués par l'UNPI révèlent une hausse beaucoup plus modérée : les loyers de marché, c'est-à-dire ceux appliqués en cas de signature d'un nouveau bail, auraient augmenté de 2,9% au premier semestre 2003, par rapport au premier semestre 2002 ; or ce sont normalement les loyers des nouvelles locations et des relocations qui tirent les moyennes vers le haut !
Certes, en cas de changement de locataire à l'intérieur d'un même logement, la hausse est plus forte, 6,8% en moyenne au premier semestre 2003 par rapport au premier semestre 2002.
L'importance des travaux que les propriétaires réalisent entre deux locations, serait, selon Jacques Devergne, vice-président de l'UNPI, la cause de ces hausses.
Pour Michel Mouillart, professeur à Paris X Nanterre et qui réalise chaque année cette enquête, le marché semble avoir atteint un palier, et devrait connaître "dès l'été ou l'automne 2004" un ralentissement. Une baisse des loyers est toutefois à écarter, "sauf si la situation économique continuait à se détériorer et affectait gravement les ménages".
L'étude de l'UNPI confirme aussi que le marché, malgré la forte demande, devient depuis 2002 de plus en plus fluide : 29,3% de taux de mobilité des locataires au premier semestre 2003 et 28,7 % en 2002, en progression de 10,0 % depuis 1998 (il était alors de 26,1 %)...
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Encadrement des loyers de l'agglomération parisienne : remarquable continuité...
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29/8/2003
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Quel que soit le niveau d'inspiration libérale du gouvernement, en France les mesures d'encadrement ont la vie dure ! Il est vrai qu'avec les chiffres des augmentations de loyers en 2002 publiés par l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) le mois dernier (les loyers d'habitation du secteur locatif privé de l'agglomération parisienne ont augmenté en moyenne de 4,9% en 2002 - voir notre brève), un abandon du régime de modération des augmentations des baux en cours eut été intenable dans le contexte économique et social en cours...
Le décret (n° 2003-815 du 28 août 2003) visant à reconduire l'encadrement des loyers en agglomération parisienne reprend à l'identique le dispositif en vigueur depuis plus d'une décennie. Il s'applique aux renouvellements de baux qui interviendront entre le 31 août 2003 et le 30 août 2004.
Il concerne les baux renouvelés avec le locataire qui occupait déjà le logement. En revanche il ne s'applique pas aux locations avec un nouveau locataire dont la fixation du loyer initial se fait librement entre le propriétaire et le locataire.
Lors du renouvellement de bail d'un locataire, l'augmentation du loyer est limitée à l'évolution de la moyenne de l'indice INSEE du coût de la construction sur quatre trimestres.
Elle peut toutefois être supérieure à la variation de l'indice INSEE :
- lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage : l'augmentation du loyer peut alors atteindre la moitié de l'écart entre le loyer déterminé par référence au voisinage et celui du logement à la date du renouvellement.
- Si le bailleur a effectué des travaux sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, il a le choix entre une augmentation en fonction des références (limité à la moitié de l'écart) ou une augmentation atteignant 15 % du coût TTC des travaux réalisés (ce taux est passé de 10 à 15 % lors du décret d'août 1998).
La mise en oeuvre de l'augmentation qui en résulte le cas échéant s'effectue conformément aux dispositions de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989...
(Voir la liste des communes concernées dans le texte du décret)
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Record de ventes de logements neufs au 2ème trimestre
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26/8/2003
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Les ventes de logements neufs en France au deuxième trimestre 2003 ont augmenté de 22% par rapport au deuxième trimestre 2002, à plus de 25.500 unités, avec une plus forte hausse pour les appartements que pour les maisons, indique ce jour le ministère entre autres de l'Equipement et du logement.
Au cours du premier semestre 2003, plus de 51.000 logements neufs ont été vendus contre 42.700 pour la même période de l'année précédente. Ce niveau est le plus élevé depuis dix ans, hormis le premier semestre 1999 marqué par l'approche de la fin du dispositif Périssol !
Sur l'ensemble des douze derniers mois, près de 94.000 logements ont été vendus, contre 82.600 sur les douze mois précédents, soit une hausse de 13,5%.
Les ventes de maisons individuelles ont augmenté de 14,2% au deuxième trimestre 2003 sur un an, à 4.109 unités, une hausse commune à toutes les catégories sauf les maisons de six pièces ou plus qui sont en baisse.
Pour les appartements, les ventes se sont envolées de 23,6% à 21.446 au 2ème trimestre 2003 par rapport au 2ème trimestre 2002. Si le nombre de studios vendus baisse, les ventes de trois pièces et de deux pièces progressent respectivement de 34% et 30% !
Les mises en vente progressent globalement de 26,5% au 2ème trimestre 2003 par rapport au 2ème trimestre 2002. Comme pour les ventes, la hausse la plus forte est du côté des appartements (+ 28%), contre +18,8% pour les maisons individuelles.
Le ministère note une réduction des stocks de logements disponibles sur un an, de 13,8% globalement. La baisse est de 13,7% sur un an pour les appartements et de 16,4% pour les maisons.
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Prêts à taux zéro : le nombre de bénéficiaires est resté stable en 2002
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25/8/2003
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La Société de gestion du fonds de garantie à l'accession sociale (SGFGAS), qui gère le dispositif du prêt à taux zéro (PTZ) a publié son bilan statistique pour 2002, révélant avec 101.357 prêts accordés en France métropolitaine une remarquable stabilité par rapport à 2001 (en fait -0,03%).
Dispositif-clé du gouvernement en matière d'accession à la propriété, le coût du prêt à taux zéro s'est élevé à 1,6 milliard d'euros.
Depuis sa création en 1995, le prêt à taux zéro a été un élément moteur pour le financement de l'habitat individuel, permettant à plusieurs centaines de milliers de ménages d'en bénéficier.
Les trois-quarts de ces prêts servent à construire ou acheter un logement neuf, et ont couvert en moyenne 14% des dépenses occasionnées.
Mais l'organisme gestionnaire fait remarquer que ce pourcentage est en diminution, le montant des prêts étant plafonné, alors que le prix des logements ne cesse d'augmenter : alors que le prix des logements anciens s'est accru de 6,1% en 2002, le montant moyen des prêts accordés n'a augmenté dans le même temps que de 3,1%...
Pour les appartements neufs, le décalage est encore plus fort. Le montant moyen des achats a augmenté de 5%, alors que le montant moyen des prêts a baissé de 2,5%, selon le bilan.
Si le nombre des bénéficiaires ne change pas, leur répartition géographique continue à évoluer. "Alors que les pôles urbains et les couronnes périurbaines continuent à perdre des effectifs avec -3,2%, l'espace rural progresse de 5,1%".
Le portrait de l'emprunteur-type reste par contre stable : des ménages de 2 à 4 personnes, ouvriers ou employés, âgés de 25 à 35 ans, et gagnant 2 à 3 fois le Smic.
Toutefois, de nouvelles franges de la population sont touvhées par le désir d'accession à la propriété de son logement principal : "un nouveau profil d'accédant se confirme: il est célibataire, âgé de moins de 25 ans et il achète un appartement neuf dans une zone urbaine ou périurbaine", précise le bilan.
L'étude relève qu'en Ile-de-France, 29,7% des bénéficiaires de prêts à taux zéro vivent seuls, contre 12,7% de ceux qui habitent en province.
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La loi sur la prévention des risques technologiques et naturels promulguée : des obligations pour les propriétaires et vendeurs
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25/8/2003
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La loi sur la prévention des risques technologiques et naturels a été publiée jeudi 31 juillet 2003 après sa promulgation la veille. Elle sera désormais la loi n° 2003-699 du 30 juillet 2003...
Ce texte en deux volets a notamment pour ambition d’assurer une meilleur prévention des catastrophes industrielles et un traitement approprié de leurs conséquences.
Elle créé des "plans de prévention des risques technologiques" et un "droit de délaissement" qui permettra aux riverains d'installations dangereuses souhaitant déménager de contraindre les collectivités locales à racheter leur propriété.
Le premier titre du projet concerne les risques technologiques et crée notamment des plans de prévention des risques technologiques (PPRT) autour de tous les sites classés «SEVESO», permettant d'interdire les constructions neuves dans les zones exposées. Le texte renforce également le rôle des Comités Hygiène et Sécurité (CHSCT) dans la prévention des risques en leur conférant des facultés d'expertise. La sous-traitance dans les usines à risque est en outre plus précisément encadrée. Enfin, un concept nouveau, l’état de «catastrophe technologique» donnera aux victimes la faculté d’être indemnisées par leurs assureurs plus rapidement et plus efficacement, dans un délai maximal de trois mois.
Des dispositions particulières concernent les copropriétés.
Le deuxième titre du projet de loi est consacré aux risques naturels, notamment à la lutte contre les inondations, mais aussi aux risques sismiques.
Enfin, les locataires ou les acquéreurs de biens immobiliers (habitation ou autres) situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou dans les zones de sismicité définies par décret devront être informés par le bailleur ou par le vendeur de l'existence des risques visés par ces différents documents.
Par ailleurs, le bailleur ou le vendeur a l'obligation, quand un sinistre affectant un immeuble bâti a donné lieu à une indemnisation au titre soit de la garantie catastrophe naturelle soit de la garantie catastrophe technologique, d'informer le locataire de l'existence de ce sinistre. L'information doit se faire par écrit. Elle concerne tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire ainsi tout sinistre dont il a été informé.
A défaut d'annexion de l'état des risques ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou la diminution du prix du loyer pour le locataire.
L'ensemble de ces dispositions est soumises à la publication d'un décret à paraître...
Pour plus de détails, voir l'excellente étude mise en ligne par l'ANIL...
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universimmo.com
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