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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'accès au crédit facilité pour les personnes ayant ou ayant eu une grave maladie
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26/6/2006
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La "convention Belorgey", du nom du conseiller d'Etat auteur en 2001 d'un texte facilitant l'accès au crédit des personnes présentant un grave problème de santé, a vécu. Un mois après l'ouverture des négociations réclamées par Jacques Chirac, le ministre de la santé, Xavier Bertrand, et de l'économie et des finances, Thierry Breton, les professionnels de la banque et de l'assurance, ainsi que les associations de malades et de consommateurs ont paraphé, vendredi 23 juin, la nouvelle convention Aeras : "Assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé".
Elle sera encadrée par une loi qui devra entrer en vigueur avant la fin de l'année.
Le gouvernement, les assureurs et les banquiers se sont engagés à renforcer l'information en direction des malades. D'autre part, les conditions d'âge, de montant et de durée des prêts ont été assouplies. Pour les crédits immobiliers, le plafond est porté à 300 000 euros, contre 250 000 euros précédemment, et toute condition de prêt est supprimée. Concernant les crédits à la consommation, le montant accordé est augmenté de 50 % et atteint désormais 15 000 euros.
Par ailleurs, "sous certaines conditions", la couverture du risque invalidité pourra être accordée", affirme la Fédération française des sociétés d'assurances (FFSA) dans son communiqué. La FBF (Fédération bancaire française) indique de son côté qu'à défaut, "des garanties alternatives seront systématiquement recherchées"...
Enfin, un mécanisme de mutualisation des risques, réclamé de longue date pour une majorité de malades incapables devant faire face aux surprimes demandées par les établissements financiers, sera mis en place en direction des personnes disposant de revenus modestes.
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Le viager hypothécaire et l'hypothèque rechargeable boudés par les banques ?
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22/6/2006
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L'ordonnance du 23 mars 2006 créant ces deux nouveaux modes de financements accessibles aux propriétaires de biens immobiliers a déjà trois mois et aucun organisme financier n'a encore commencé à les distribuer. C'est le constat que fait le magazine Investir, qui rappelle que les banques n'ont jamais été enthousiastes sur ces crédits ; ils ont été souhaités par le Ministre de l'économie Thierry Breton qui espère que ceux-ci relanceront la consommation...
Il semble toutefois selon ce magazine que le groupe Caisse d'épargne, Crédit Foncier et réseau des Caisses d'épargne s'apprêteraient à répondre à la demande de leurs clients sur ces deux types de prêts. Des offres commerciales seraient lancées en septembre...
Il sera intéressant de voir alors quel accueil leur fera la clientèle, et si ces nouveautés répondent à une vraie demande, notamment des clients âgés...
Concernant l'hypothèque rechargeable, deux limitations risquent d'en brider le succès :
- le fait que le "rechargement" implique de repasser chez le notaire et de payer des frais conséquents, même s'ils ont été réduits par rapport à ce qu'ils étaient pour les constitutions d'hypothèques conventionnelles avant la réforme ;
- le fait que la capacité d'emprunt dégagée par le remboursement du crédit précédent est limitée pour souscrire un nouveau crédit à la valeur initiale de l'hypothèque, même si la valeur du bien a doublé ou triplé entretemps...
Par contre, le prêt viager hypothécaire comporte un important avantage par rapport au viager classique : le texte retient le principe du plafonnement de la dette à la valeur de l'immeuble estimée à l'échéance du terme (décès, vente ou aliénation, remboursement anticipé) ; si la dette est inférieure à la valeur de l'immeuble, la différence entre cette valeur et le montant de la créance est versée, selon le cas, à l'emprunteur ou à ses héritiers. Une formule qui ne désavantage donc pas les héritiers...
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La réforme du droit des successions adoptée définitivement
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17/6/2006
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Déposée il y a un an, le texte définitif de la réforme des successions, présentée comme la première importante depuis deux siècles, a été adopté définitivement par le parlement le 13 juin 2006. Devant entrer en vigueur au 1er janvier 2007, ses principales dispositions sont les suivantes :
- les opérations successorales sont encadrées dans des délais plus courts et les procédures simplifiées ;
-le recours au partage amiable de la succession est favorisé ; en cas de réel conflit, le partage judiciaire est lui-même encadré par l’instauration de délais imposés aux notaires chargés du partage ;
- le recours au mandat pour gérer la succession est favorisé, avec création d’un "mandat posthume", dans deux domaines d’application privilégiés : la gestion de l’entreprise après le décès de l’entrepreneur, et plus généralement la gestion d’un patrimoine en présence d’héritiers mineurs ou atteints d’un handicap ;
- les règles de gestion des biens en indivision sont assouplies : les titulaires des 2/3 des droits pourront faire les actes de gestion, l’unanimité n’étant maintenue que pour les actes de disposition ;
- les actes que les héritiers pourront réaliser avant de déclarer qu’ils acceptent ou refusent la succession sont énumérés précisément ; l’héritier est protégé contre les dettes découvertes après la décision d’acceptation ; enfinl’acceptation sous bénéfice d’inventaire, procédure lourde très peu utilisé, est remplacée par une nouvelle procédure, l’acceptation à concurrence de l’actif net, plus simple, plus souple et plus incitative à un règlement rapide de la succession ;
- les donations et testaments pourront être plus difficilement remis en cause : l’actuelle réserve héréditaire en nature est remplacée par une réserve en valeur ; ainsi, les donataires ou légataires pourront conserver les biens reçus, à charge pour eux d’indemniser les héritiers réservataires qui n’auraient pas été remplis de leurs droits ;
- un mécanisme innovant de pacte successoral est mis en place permettant aux héritiers réservataires de renoncer par anticipation à contester les libéralités qui porteraient atteinte à leur part de réserve ; il facilitera notamment la transmission d’entreprises
- le champ d’application de la donation partage est élargi au profit des petits enfants (donation partage "transgénérationnelle"), ou à d’autres membres de la famille (neveux, cousins…).
- le régime juridique du PACS (pacte civil de solidarité) est amélioré :l’enregistrement de la convention de PACS, ses modifications ultérieures, et sa dissolution seront désormais centralisés au greffe du tribunal d’instance du lieu de la première résidence choisie par les partenaires, et afin de faciliter l’information des tiers, le PACS sera mentionné en marge l’acte de naissance de chaque partenaire. ; par ailleurs, e régime patrimonial du PACS est entièrement réécrit : le texte donne aux partenaires le choix entre un régime de séparation des patrimoines (qui sera le régime par défaut) et un régime d’indivision organisée pour lequel les partenaires peuvent opter ; les PACS conclus avant le 1er janvier 2007 resteront soumis à la loi ancienne, mais les partenaires pourront demander à bénéficier du régime nouveau ; enfin, la réforme prévoit qu’en cas de décès de l’un des partenaires, le survivant bénéficiera désormais gratuitement de la jouissance du domicile commun pendant un an, sauf disposition contraire dans le testament ; le défunt pourra en outre, par testament, faire bénéficier son partenaire de l’attribution préférentielle de droit du domicile commun…
(1) Projet de loi portant réforme des successions et des libéralités
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De nouvelles manières de se loger...
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16/6/2006
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Nouvelle mobilité, voulue ou subie : 5 millions de Français partagent habituellement leur vie entre plusieurs logements: jeunes, âgés, actifs ou retraités ! C'est ce qui ressort d'un sondage du Moniteur avec France Info, première enquête à quantifier ce phénomène, décrit par les professionnels de l'immobilier : cités par Le Moniteur, Alain Dinin, président de Nexity parle de "résidence seconde" pour décrire la demande des seniors, et Jean-Claude Szaleniec, du groupe BNP Paribas Immobilier évoque les "célibataires géographiques" pour parler de ces cadres qui se partagent entre leur maison familiale le week-end et leur studio près de leur travail, en semaine. Sans oublier les enfants des familles recomposées, les jeunes en début de carrière, les étudiants… Près de 14% des 20-24 ans sont concernés.
Comme le fait remarquer Le Moniteur, ces phénomènes prennent racine dans les changements d'habitudes de vie, et contribuent à gonfler la demande ou l'orienter vers certains types de logements, dans des régions bien précises. Le Crédit Foncier a commandé des recherches plus approfondies sur ces mutations, afin d'en mesurer concrètement les conséquences. Résultats prévus cet automne...
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Le régime Robien actuel reste en vigueur jusqu’au 1er septembre
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12/6/2006
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C’est une conséquence du retard pris par le vote de la loi "ENL" (engagement national pour le logement) : son remplacement par le régime d'amortissement fiscal "Robien recentré" (même régime mais avec un rééchelonnement et une durée et un montant global d’amortissement réduits) et le régime "Borloo populaire" (même principe que le "Robien", plus une déduction forfaitaire sur les revenus, mais avec plafond de ressources des locataires et plafonds de loyers à 70% du marché) devaient entrer en vigueur le 1er juillet ; ils sont reportés au 1er septembre.
Rappelons que le régime "Robien" permet dans sa forme actuelle pour les biens acquis neufs ou anciens avec réhabilitation lourde d'amortir 65 % de la valeur investie sur quinze ans, le rythme d'amortissement étant de 8% pendant 5 ans et 2,5% pendant 4 ans, plus deux périodes supplémentaires de 3 ans à 2,5% par an.
Dans sa forme "Robien recentré", les deux périodes optionnelles sont supprimées et le rythme d'amortissement pendant les 9 ans de la durée ainsi réduite est réaménagé ainsi : 6% par an pendant 7 ans et 4% pendant 2 ans ; le régime "Borloo populaire" quant à lui comporte le même rythme d'amortissement réaménagé pendant 9 ans, mais permet comme le "Robien" actuel de continuer à amortir à 2,5% par an pendant encore deux périodes optionnelles de 3 ans...
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Prix de l'ancien en mai : pause dans le ralentissement de la hausse...
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9/6/2006
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La FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) a publié son indice mensuel de mai : les prix des appartements ont progressé de 1.0% alors que les prix des maisons ont reculé de 0.3%. Dans l'ensemble selon cette organisation, avec une progression de 2.0% au cours des trois derniers mois, les prix des logements anciens se stabilisent sur une hausse annuelle moyenne de 9.1%.
Pour la première fois depuis février 2005, le ralentissement de la hausse des prix marque donc une pause, mais, selon la FNAIM, le rythme de progression des prix, désormais plus modéré, peut être remis en cause.
La même semaine, l'INSEE a publié ses résultats définitifs pour 2005, constatant que le marché immobilier n’a pas montré de toute l'année de véritable signe de fléchissement (1). Les prix ont continué à augmenter de manière soutenue en Ile-de-France (+14,8 %) et en province (+14 %), soit 14,3 % sur l’ensemble de la France métropolitaine, ce qui constitue la deuxième plus forte hausse depuis 1998. Tous les types de biens ont été concernés même si le prix des appartements a continué à progresser plus vite que celui des maisons. Le nombre de transactions est resté comparable à celui constaté en 2004.
À Paris, les prix ont à présent largement dépassé en euros constants le niveau atteint en 1991 (+17 %). Dans tous les arrondissements de la capitale, les prix ont plus que doublé en euros courants depuis la reprise de la hausse en 1998...
(1) INSEE Première N° 1082 - juin 2006
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L'Assemblée nationale adopte le projet de loi Borloo sur le logement
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9/6/2006
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Les députés ont encore une fois amendé et chargé de mesures nouvelles le projet de loi "engagement national pour le logement" au cours de son deuxième passage à l’Assemblée nationale du 30 mai au 6 juin : après deux lectures dans chaque chambre avec de nombreuses modifications à chaque passage (le Sénat qui avait adopté le texte le premier l’a également vu deux fois), il doit à présent être mis au point en commission paritaire. Les principales interventions de l’Assemblée en deuxième lecture sont :
- l’augmentation du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2010, pour les ménages dont les ressources donneraient accès au logement locatif social PLUS (prêt locatif à usage social), d'un montant maximum de 15.000 euros du montant du prêt à taux zéro (PTZ) portant sur la construction ou l'acquisition de logements neufs et donnant lieu à une aide à l'accession sociale à la propriété attribuée par la commune d'implantation du logement dans les conditions prévues à l'article L312-2-1 du Code de la construction et de l'habitation (aides à la réalisation de logements locatifs sociaux) ; le ministère évalue à 20.000 le nombre de bénéficiaires potentiels...
- création d’un "mécanisme de garantie" des emprunts immobiliers contractés par les établissements financiers avec des "titulaires d'un contrat de travail autre qu'un contrat à durée indéterminée" ;
- réintroduction de la dispense de tenue d’une "comptabilité en partie double" pour les syndicats de copropriétaires "comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 euros ; ces syndicats pourront constater leurs engagements en fin d'exercice ;
- réintroduction de disposition concernant les "résidences-services".
Compte tenu du nombre de désaccords entre députés et sénateurs, il est à prévoir que de nombreuses modifications sont encore à prévoir dans le texte définitif par rapport à la dernière version en date (1)...
(1) projet de loi portant engagement national pour le logement - dossier législatif
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Les ventes à la découpe réglementées pour les immeubles de plus de dix logements
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5/6/2006
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La proposition de loi de Martine Aurillac de lutte contre les ventes "à la découpe", adoptée en commission paritaire, a été adoptée définitivement par le parlement le 1er juin 2006 (1) et doit être incessamment publiée : elle ajoute à l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 qui avait créé un droit de préemption des locataires en cas de vente d’un immeuble entier par lots, un article 10-1 qui crée un droit de préemption analogue des locataires en cas de vente d’un immeuble de plus de 10 logements "en bloc" autrement qu’entre parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, si l’acquéreur ne s’engage pas à proroger les baux à usage d’habitation en cours pour une durée de six ans ; le vendeur doit dans ce cas informer les locataires du prix et des conditions de la vente dans sa totalité et en une seule fois de l'immeuble ainsi que le prix et les conditions de la vente de chaque appartement loué ; il doit pour cela nécessairement établir un projet de règlement de copropriété et faire réaliser un diagnostic technique.
Par ailleurs, quand un congé pour vente est donné, dans le cadre d’une vente par lots d’un immeuble de plus de dix logements quelles qu’en soient les circonstances, moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente.
La commune peut aussi exercer un droit de préemption, même lorsqu’elle n’a pas ce droit par ailleurs en application des articles L211-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
La commune et le département pourront aussi réduire les droits de mutation pour les ventes par lot réalisées sur des lots achetés occupés par des investisseurs s’engageant à affecter le logement à la location pendant une période minimale de six ans à compter de la date d’acquisition…
Une modification intervient aussi sur les dispositions de l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 relatives aux accords collectifs : ils pourront être conclus pour plusieurs secteurs locatifs à la fois.
(1) Proposition de loi au droit de préemption des locataires en cas de vente d'un immeuble – dossier législatif
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Une nouvelle protection pour les acquéreurs et les locataires
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1/6/2006
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Depuis le 1er juin 2006, vendeurs ou bailleurs seront obligés dans localisations incluses dans un plan de prévention des risques (PPR) d'annexer au contrat de vente ou de location un état des risques naturels ou technologiques ainsi que le cas échéant une déclaration des sinistres pour lesquels ils ont été indemnisés au titre de catastrophe naturelle ou technologique. Cette obligation découle d'une disposition créée par la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages, mise en application par un décret 15 février 2005 relatif à l'information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs ; elle prévoit que "les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret".
En conséquence, "un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente", et "pour les locataires de biens immobiliers situés dans les zones mentionnées (...), l'état des risques (...) est annexé aux contrats de location écrits constatant l'entrée dans les lieux du nouveau locataire", les préfets étant par ailleurs chargés d'arrêter la liste des communes dans lesquelles ces dispositions sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.
Ces obligations concernent les contrats de location écrits, les réservations en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement), les promesses de ventes ainsi la vente d'un bien bâti ou non. Pour la location, elle ne s'applique qu'à la première entrée dans les lieux, sans rétroactivité. Les locations saisonnières ou de vacances, les locations meublées, les cessions gratuites, les échanges avec ou sans soulte, les donations, les partages successoraux et les baux emphytéotiques sont également concernés.
Le vendeur ou le bailleur ont l'obligation de fournir ce document sur la base d'informations mises à disposition par le préfet de département et de joindre une cartographie - également éditée par le préfet - permettant de localiser le bien au regard de ce risque. C'est le préfet qui liste les communes où s'applique l'obligation. Pour chacune d'entre elle, il publie un arrêté. Dans chaque commune, les informations sont consignées dans un dossier. Le document est établi directement par le vendeur ou le bailleur, qui retranscrit le dossier communal d'information, sous sa responsabilité. Il doit être vieux de moins de six mois, visé par les deux parties, et être lui aussi annexé au document de vente (avec les diagnostics techniques de type amiante, plomb…) ou de location. Il fera bien entendu partie du dossier de diagnostic technique créé par l’ordonnance du 8 juin 2005 lorsque le décret d’application le mettant en vigueur sera paru.
Il existe 5000 PPR naturels approuvés et 6500 autres sont à l'étude...
Un dossier très précis est en ligne sur le portail de la prévention des risques majeurs du ministère de l’écologie (1), qui permet aussi de télécharger le modèle d'imprimé pour l'établissement de l'état des risques naturels et technologiques, fixé par un arrêté du 13 octobre 2005 (JO du 18 novembre), de consulter les fiches communales, la cartographie des risques de toutes natures, etc. (voir le plan du site) ; par ailleurs, les arrêtés préfectoraux et les informations contenues dans les dossiers communaux d'information sont progressivement mis en ligne sur les sites des préfectures de département.
Rappelons que les préfets avaient un an pour publier les arrêtés listant les communes et les risques concernés ; les arrêtés pris dans ce cadre seront affichés dans les mairies et seront communiqués aux chambres départementales des notaires.
Rappelons aussi que lorsqu'un immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité au titre de la garantie "catastrophes naturelles ou de la nouvelle garantie "risques technologiques", devenue elle aussi obligatoire, le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des dispositions du Code de l'environnement. Cette information s’effectue sur papier libre. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Enfin, en cas de non-respect de ces dispositions, l'acquéreur ou le locataire peuvent poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Selon le ministère de l'écologie et du développement durable, la nouvelle réglementation concernera quelque 10.000 des 36.000 communes de la métropole et des départements d'Outre-Mer, y compris Paris, dont les immeubles situés en bord de Seine sont soumis au risque inondation (sur la base des superficies affectées par les inondations de 1910)...
(1) dossier Information préventive : connaître la réglementation - portail prim.net
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L'UNPI, partenaire de France Terre d'asile pour favoriser l'accès des réfugiés au parc locatif privé...
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1/6/2006
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L’accès à un logement pérenne constitue pour les réfugiés une étape fondamentale de leur intégration dans la société française. Or, à l’heure actuelle, de nombreuses familles de réfugiés statutaires rencontrent des difficultés pour accéder au parc locatif privé. C’est sur la base de ce constat que France Terre d’Asile, association de défense et de promotion du droit d’asile, et l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière), qui regroupe les Chambres de propriétaires immobiliers privés, ont signé, une convention de partenariat visant à élaborer des dispositifs conciliant solidarité citoyenne et sécurité locative.
France Terre d’Asile s’engage à proposer à tout adhérent à l’UNPI son "service locatif" ; de son côté, l’UNPI s’engage à inciter ses adhérents à louer leur logement à des réfugiés statutaires. Les deux associations s’emploieront ainsi à favoriser les liens entre les propriétaires préalablement sensibilisés et les réfugiés en faveur desquels auront été mobilisées toutes les garanties nécessaires.
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universimmo.com
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