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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'UESL (mouvement du 1% logement) dénonce le retrait de l'Etat du financement de la rénovation urbaine
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12/6/2009
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"Il ne faut pas abandonner la rénovation urbaine" : c'est le cri d'alarme que lançait Jean-Luc Berho, secrétaire confédéral de la CFDT et vice-président de l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement - organisme fédérateur des comllecteurs du 1% Logement) à l'ouverture des journées nationales d'échange des acteurs de la rénovation urbaine les 8 et 9 juin 2009, à Bordeaux. "Le gouvernement a cassé le principe de la parité des financements sur lequel reposait le programme de renouvellement urbain: quand le 1% mettait un euro, l'Etat mettait un euro", indiquait-il le 8 juin dans un entretien au Moniteur. Et d'ajouter que le 1% se substitue désormais pendant trois ans à l'Etat et assume la totalité du financement de l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine).
Pour Jean-Luc Berho, il y a urgence car le "compte n'y est pas" : "l'ANRU s'est engagée à financer 12,35 milliards d'euros d'ici à 2018. Le 1% et l'Etat ont déjà mis 1 milliard chacun. Si vous y ajoutez les 770 millions d'euros que le 1% va payer pendant trois ans, vous arrivez à 4,3 milliards. Il manque 8 milliards. Ma question est simple : Qui va les mettre ?" interroge-t-il ; ce faisant il affirme aussi relayer aussi l'inquiétude des maires engagés sur les programmes de renouvellement urbains qui ne cessent de lui exprimer leur inquiétude chaque fois qu'il les rencontre...
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L'indice mensuel des prix de la FNAIM repart à la baisse
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10/6/2009
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Après une légère remontée en avril, l'indice mensuel publié au mois le mois par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - organisme professionnel regroupant une petite moitié des agents immobiliers français) reprend en mai une longue séquence de baisse constatée tout au long du 2ème semestre 2008 et interrompue au 1er trimestre. Il marque ainsi une baisse de 0,2% sur un mois (en fait -0,4% pour les appartements et +0,1% pour les maisons) et reste dans le vert en moyenne sur les 3 derniers mois glissants par rapport aux 3 mois précédents : +4,0% (dont +3,9% pour les appartements et +4,2% pour les maisons). Par contre en moyenne sur les 12 derniers mois glissants par rapport aux 12 mois précédents, la dégringolade est nette, avec -6,7% (-5% pour les appartements et -8,3% pour les maisons).
En mai 2009, l'indice mensuel des pris est inférieur de 5,8% à celui de mai 2008 (-7,1% pour les appartements et -4,4% pour les maisons).
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Discriminations : la CAF aussi dans le collomateur de la HALDE
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9/6/2009
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La HALDE (haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité) a estimé les contrôles de la CAF (Caisse d'allocations familiales) discriminatoires à l'égard des résidents du foyer ADOMA à Argenteuil : il lui est reproché dans une délibération d'avoir suspendu le versement de l'APL aux résidents de ce foyer non présents le jour d'un contrôle ou ayant refusé de présenter leur passeport aux agents de la CAF.
La HALDE rappelle que le caractère discriminatoire fondé sur la nationalité est prohibé par la CEDH (Cour européenne des droits de l'homme), la convention 118 de l'OIT (Organisation internationale du travail) et la directive 2003/109/CE de l'Union européenne du 25 novembre 2003.
Le Collège de la HALDE recommande à la CAF du Val d'Oise de procéder à des méthodes de contrôles plus respectueuses des droits fondamentaux et du principe de non-discrimination et à la CNAF (Caisse nationale) de rappeler les règles de droit applicables à l'ensemble des caisses placées sous son autorité...
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Six mesures selon l'ARC pour rénover la copropriété
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6/6/2009
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Rebondissant sur la forte médiatisation des critiques lancées autour des syndics, les associations de consommateurs intervenant dans le domaine de la copropriété se livrent à une véritable surenchère. En concurrence directe avec l'ARC (Association des responsables de copropriété), véritablement spécialisée dans ce domaine, la CLCV (Confédération Logement et cadre de vie) vient d'ouvrir un site d'informations et de conseils sur la copropriété. de son côté, l'ARC réclame six mesures du gouvernement "pour rénover la copropriété" :
- un décret rigoureux concernant les contrats de syndic, pour en finir avec la polémique sur le respect ou non de l'avis du Conseil national de la consommation (CNC) du 27 septembre 2007 fixant la liste des prestations devant être incluses dans leur forfait de gestion courante et ne pas être facturées au titre des "prestations particulières" ;
- l'instauration du compte bancaire séparé en tant que mode obligatoire de dépôt des fonds des copropriétés sans plus de dérogation possible (dans une version intermédiaire, l'ARC admet une dérogation votée à la majorité des deux tiers...) ;
- la création d'un Ordre des syndics, permettant un véritable contrôle des professionnels ; à noter que cette idée a commencé par être avancée par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) et que l'UNIS, l'autre syndicat professionnel en train de naitre de la fusion de la CNAB, du CSAB et de l'UNIT, bien que sceptique, ne la récuse pas, alors que l'ARC l'avait au départ accueillie fraichement...
- la possibilité pour le conseil syndical de se faire voter une délégation de pouvoirs concernant les petits travaux (prévus dans le budget) et le suivi des contrats de prestation, permettant d'assurer une véritable gestion de proximité des copropriétés qui le souhaitent ;
- l'instauration d'un fonds travaux obligatoire assorti d'un plan pluriannuel de travaux, pour faire face aux problèmes de plus en plus nombreux concernant le gros entretien et la rénovation des copropriétés ; l'ARC demande bien entendu que dans ce cas les syndics soient obligés de placer ces sommes de façon sécurisée, ainsi que la création pour cela des produits d'épargne nouveaux (plans d'épargne copropriétés) ;
- l'interdiction, pour les syndics, de faire travailler dans les copropriétés qu'ils gèrent les filiales ou sociétés dans lesquelles ils ont des intérêts, l'ARC dénonçant de plus en plus vigoureusement les conflits d'intérêt résultant selon elle de telles pratiques.
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Accusation de fichage ethnique contre un bailleur social
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6/6/2009
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La société anonyme de HLM Logirep a annoncé elle-même le 4 juin dans un communiqué à l'AFP avoir été mise en examen pour "fichage ethnique" par un juge d'instruction de Nanterre, dans une affaire où elle est déjà poursuivie pour discrimination raciale à l'encontre d'un demandeur de logement. Le bailleur social se défend de cette accusation en expliquant qu'elle "ne fait que collecter dans sa base de données un élément d'état civil: le lieu de naissance des candidats à l'attribution d'un logement et de ses locataires".
L'association SOS Racisme, l'accuse au contraire de grére des informations ethniques distinguant notamment les français nés en métropole des français nés dans les départements d'Outre-mer. Dans cette affaire, le plaignant, né à Paris et d'origine ivoirienne, avait été mis en contact avec le bailleur par son employeur, la RATP, pour un logement à Nanterre. Mais une responsable de la Logirep lui avait annoncé un refus en expliquant qu'il y avait "déjà beaucoup de personnes d'origines africaine et antillaise" dans la tour et en invoquant, paradoxalement, la "mixité sociale" pour se justifier.
La conversation téléphonique qui apparaît dans la plainte avait été enregistrée.
Les bailleurs sociaux sont en fait fréquemment confrontés à la contradiction entre deux objectifs inconciliables dès qu'apparait dans un secteur une trop forte proportion de locataires issus des DOM TOM ou de l'immigration : celui de ne pas faire de discrimination ethnique et celui d'assurer un minimum de mixité ethnique et sociale. Force est de constater qu'ils sont seuls devant cette contradiction et que rien dans la législation ou les politiques publiques ne les aide à la surmonter.
"On est obligé d'appliquer cela dans des tours et notamment à Nanterre parce que c'est des tours qui vivent très mal, on a beaucoup de problèmes et on essaie de mixer un peu toutes les origines et tous les revenus, donc voilà", indiquait une conseillère de Logirep dans des propos rapportés par l'AFP.
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Un promoteur spécialisé dans la défiscalisation objet d'une plainte pour tromperie
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6/6/2009
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Elle émane de l'UFC-Que Choisir : l'association de consommateurs veut faire sanctionner les pratiques de promoteurs immobiliers ayant promis à leurs clients des avantages fiscaux auxquels ils n'avaient pas droit. Elle déposé une plainte contre Akerys, estimant que l'argumentaire fourni par le promoteur à ses commerciaux présente aux investisseurs démarchés "l'avantage fiscal comme une certitude".
L'association indique avoir reçu de nombreuses plaintes de consommateurs victimes d'abus de la part de promoteurs lors de la commercialisation de certains programmes immobiliers relevant des dispositifs de défiscalisation Robien ou Demessine (investissements dans l'immobilier de tourisme dans les Zones de revitalisation rurale ou ZRR).
Elle accuse les promoteurs d'avoir construit "à tort et à travers", dans des zones géographiques où les appartements ne pourraient trouver de locataires en raison d'une offre surabondante comme les villes d'Agen, Alès, Montauban ou Tarbes... "Des promoteurs ont abusé de milliers de particuliers par des pratiques commerciales tendancieuses, en les incitant à acquérir des logements, alors même que le bénéfice escompté de l'opération était des plus improbables", indique-t-elle, ajoutant que privés ainsi de loyers, "des milliers d'investisseurs sont aujourd'hui incapables de rembourser les crédits qu'ils ont souscrits pour financer leur projet et se retrouvent dans des situations financières des plus délicates".
Interrogé par l'AFP, François Jouven, le PDG d'Akerys, a affirmé que sa société ne vendait de tels logements qu'à des gens qui paient des impôts et que le taux de vacance des logements dans les villes citées par UFC-Que Choisir n'excédait pas 5%. Selon les chiffres de la Fédération des Promoteurs-Constructeurs (FPC), sur les 300.000 logements vendus depuis 2003 à des investisseurs, seulement 5.000, soit un peu plus de 1,5% poseraient un problème.
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Les taux des crédits immobiliers ont encore baissé en mai
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5/6/2009
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Selon le Tableau de bord de l'Observatoire Crédit logement / CSA pour mai 2009, 82,7% des prêts obtenus par les acquéreurs de logements résidentiels avaient un taux d'intérêt compris entre 3,50 et 4,50% (hors assurance et coût des sûretés). Le taux moyen des crédits immobiliers a atteint 4,18% contre 4,30% en avril (4.26% pour l'accession dans le neuf et 4,16% pour l'accession dans l'ancien) : ainsi en 6 mois, depuis décembre 2008, les taux ont reculé au total de 97 points de base revenant ainsi au niveau de juin 2007.
Par cette baisse des taux, les établissements de crédit ont fortement contribué à redynamiser le marché (une baisse des taux de 120 points de base est équivalente en termes de solvabilité de la demande à une baisse des prix de l'ordre de 10 %), selon l'Observatoire. Au 4ème trimestre 2008, 71,8% des prêts avaient un taux supérieur à 5%. Et pour un même capital emprunté, les mensualités sont en moyenne inférieures d'environ 6 % par rapport au niveau de décembre 2008.
Par contre, les acquéreurs empruntent sur des durées moins longues, 211 mois contre 216 mois en avril 2009. L'Observatoire note un lent mouvement de raccourcissement, laissant ressortir un recul de l'ordre de 2 à 3 mois depuis novembre 2008. Quant au coût relatif des opérations immobilières financées par emprunt, il parait se relever lentement pour s'établir à 3,65 années de revenus en mai contre 3,60 en avril 2009.
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La région Ile-de-France se fixe toujours l'objectif d'arriver à 240.000 logements de plus en six ans
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3/6/2009
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Présentant une nouvelle campagne de communication de la région sur le logement, Jean-Paul Huchon, président du conseil régional d'Ile-de-France a déclaré que "l'objectif de 240.000 logements sera atteint d'ici à 2015". Cette campagne de communication intitulée "priorité au logement social" met en avant le slogan que "la région IdF finance 100 logements supplémentaires pour les Franciliens chaque jour".
Il a rappelé que l'Ile-de-France est l'une des régions qui construit le moins, compte 350.000 à 400.000 personnes mal logées et que le pourcentage de la population qui devrait accéder aux normes du logement social est de plus de 70%. Le budget 2009 du conseil régional consacre 189 millions d'euros au logement, dont 100 millions pour la création de logements locatifs sociaux.
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Les assureurs mettent la main sur la GRL
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2/6/2009
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Considérant depuis le début que le dispositif de la Garantie des risques locatifs (GRL), monté par le mouvement du 1% logement, risquait d'empiéter sur leur fonds de commerce de la garantie loyers impayés (GLI), les assureurs qui délivrent habituellement cette dernière garantie ont eu gain de cause : les deux systèmes, en fait plus complémentaires que concurrents, vont fusionner dans un dispositif unique qui prendra le nom de la GRL. C'est ce qui a été convenu à l'issue d'une négociation laborieuse autour d'une table réunissant le patronat et les syndicats (gestionnaires du 1% logement) d'une part, et les compagnies d'assurance d'autre part.
La SAS GRL Gestion, filiale de l'UESL (l'organisme fédérateur des CIL collecteurs du 1%) va disparaître : c'est cette société qui gérait la GRL, les assureurs jusqu'ici se contentant de la vendre aux administrateurs de biens ou aux particuliers. La garantie sera désormais à la fois vendue et gérée par les assureurs. Par contre, l'association APAGL, elle aussi émanation du mouvement du 1%, continuera à assurer le traitement social des impayés des locataires de bonne foi...
Désormais les propriétaires bailleurs et administrateurs de biens n'auront plus à choisir entre la GLI, qui leur imposait de choisir des locataires ne dépassant pas 33% de taux d'effort (loyer + charges rapporté aux ressources hors prestations sociales), et qui leur imposait dans la pratique quasi-systématiquement de sécuriser la location par une caution personnelle, et la GRL qui leur permettait de louer à des locataires en acceptant un taux d'effort (incluant cette fois les prestations familiales) jusqu'à 50%, sans caution, pour un cout en général moindre et avec une garantie quasi illimitée.
Il est vrai que la coexistence de ces deux dispositifs était complexe, pas très lisible par les propriétaires, bénéficiaires in fine des garanties. De surcroît, la situation était devenue intenable pour les assureurs depuis qu'entretemps la loi MLLE du 25 mars 2009 (loi "Boutin") a interdit aux bailleurs de demander une caution personnelle lorsqu'ils ont recours à une GLI ou à la GRL !
Désormais, les assureurs ne vendront qu'un seul produit et les bailleurs ou leurs gérants n'auront plus à se soucier du taux d'effort des candidats locataires qu'ils auront en face d'eux : ils n'auront plus qu'un critère à vérifier : que les ressources mensuelles du candidat locataire sont au moins deux fois supérieures au montant de son loyer et se charges.
Concrètement, les assureurs prendront en charge la garantie jusqu'à un taux d'effort de 28%. Au-delà, le 1% logement interviendra à nouveau mais, cette fois, comme réassureur auprès des assureurs.
Il restera par contre encore à fixer le taux de prime de cette nouvelle garantie, et savoir si elle sera plus chère que la GRL (actuellement de 1,80% des sommes appelées au locataire pour les bailleurs passant par un gérant professionnel et 2,50% pour ceux gérant leurs biens en direct)...
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La FNAIM incite ses membres à mobiliser le parc locatif vacant pour les populations démunies
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2/6/2009
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Dans un "esprit de solidarité en temps de crise", la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - la principale organisation d'agents immobiliers) vient d'annoncer avoir conclu un partenariat avec Habitat et Humanisme, fondée et présidée par le Père Bernard Devert, aux termes duquel elle incitera ses membres à mobiliser le parc locatif vacant, en incitant les propriétaires à confier leur bien à l'association au profit d'occupants fragiles ou en situation de précarité, dans les meilleures conditions de sécurité.
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universimmo.com
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