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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Impôts locaux : c'est parti pour la révision des valeurs locatives en habitation
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10/1/2014
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A l'instar de la révision de la valeur locative des locaux professionnels, dont on attend les résultats dans le courant de l'année, l'article 74 de la loi de finances rectificative pour 2013 organise la révision des valeurs locatives des locaux d'habitation assortie d'une expérimentation dans cinq départements en 2015, qui seront désignés par arrêté du ministre chargé du budget.
Il est prévu que la valeur locative soit déterminée en fonction du marché locatif, et des caractéristiques des biens en tenant compte de la nature, de la situation et de la consistance de la propriété ou de la fraction de propriété considérée.
Chaque propriété sera classée dans un des quatre sous-groupes suivants : les maisons individuelles et leurs dépendances, les appartements situés dans les immeubles collectifs et leurs dépendances, les locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel, et les dépendances isolées, elles-mêmes classées en catégories en fonction de leur utilisation.
Au sein de ces 4 sous-groupes, chaque propriété sera classée par catégorie en fonction de sa consistance qui s'entend de la surface au sens de la surface dite "Carrez".
Dans chaque département soumis à l'expérimentation, des secteurs d'évaluation seront délimités, lesquels regroupent les communes ou parties de communes qui, dans le département, présentent un marché locatif homogène. Le tarif par mètre carré sera déterminé à partir des loyers constatés dans chaque secteur d'évaluation pour chaque catégorie de propriétés. Les loyers des habitations à loyer modéré et les loyers sous le régime de la loi de 1948 seront exclus des modalités de détermination du tarif, afin d'approcher au mieux l'état réel du marché locatif.
Dans le cas où les loyers sont en nombre insuffisant ou non significatifs, les tarifs sont déterminés par comparaison avec ceux qui sont appliqués pour des propriétés de la même catégorie ou, à défaut, du même sous-groupe dans des secteurs d'évaluation présentant des niveaux de loyers similaires.
Si l'utilisation de cette méthode est impossible, la valeur locative sera déterminée par voie d'appréciation directe, en appliquant un taux à définir dans le cadre de l'expérimentation à la valeur vénale de l'immeuble.
Les propriétaires seront tenus de souscrire une déclaration relative à chacune des propriétés détenues dans les départements où sera menée l'expérimentation. Si la déclaration n'est pas souscrite dans les délais ou en cas d'omission ou d'inexactitude, il est prévu une amende de 150 euros.
Il est prévu qu'un rapport soit remis au Parlement au plus tard le 30 septembre 2015 visant, d'une part, à retracer les conséquences de la révision pour les contribuables, les collectivités territoriales, les établissements publics de coopération intercommunale et l'Etat et, d'autre part, à examiner les modalités selon lesquelles la révision s'effectue à produit fiscal constant pour les collectivités territoriales.
La tâche entreprise avait été repoussée par près d'une dizaine de gouvernements successifs. Rappelons que les valeurs locatives cadastrales servant actuellement de base au calcul des impôts locaux sont déterminées en fonction de valeurs fixées en 1970 pour la taxe d'habitation et le foncier bâti ; si des actualisations sont intervenues en 1980 pour l'ensemble des propriétés, elles demeurent très insuffisantes et depuis, aucune nouvelle réactualisation n'a pu voir le jour !
Une loi du 30 juillet 1990 a bien posé le principe d'une révision générale des évaluations cadastrales, mais elle a renvoyé courageusement à une loi ultérieure le soin de déterminer la date d'incorporation des résultats dans les rôles de cette révision ainsi que, le cas échéant, les modalités selon lesquelles ses effets pour les contribuables seraient étalés dans le temps...
Même chose pour le gouvernement Fillon : une lettre de mission adressée le 30 juillet 2007 par le président de la République de l'époque et le Premier ministre à Michèle Alliot-Marie, alors ministre de l'intérieur de l'outre-mer et des collectivités territoriales, plaidait pour une "actualisation des bases de la taxe d'habitation et des taxes foncières à chaque changement d'occupant ou de propriétaire".
La réforme risque de faire grincer des dents, évidemment chez ceux qui se verront défavorisés par elle : les valeurs locatives calculées en 1970 avantagent les habitants des centres-villes, dont les habitations étaient alors considérées comme vieillies et insalubres. Elles défavorisent, en revanche, les habitants du périurbain et des grands ensembles, dont les conditions de logement étaient considérées comme confortables au début des années 1970...
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La loi ALUR avant son examen en 2ème lecture : plusieurs reculades et quelques avancées
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7/1/2014
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Après son adoption en 1ère lecture par le Sénat le 26 octobre, le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ("ALUR") est revenu à l'Assemblée nationale pour la 2ème lecture ; il a été débattu en commission des affaires économiques et adopté, avec d'importantes modifications, dont plusieurs, à l'initiative du gouvernement, qui constituent des reculades par rapport aux positions défendues initialement, notamment à l'égard des professionnels de l'immobilier. Celles-ci sont durement dénoncées par les associations de locataires et de copropriétaires.
Concernant les locations, les honoraires susceptibles d'être partagés par moitié entre bailleurs et locataires dans le cadre de la conclusion d'un bail sont élargis : en plus des honoraires de rédaction d'acte, les professionnels intervenant dans une location mandatés par le propriétaire pourront également partager les honoraires "pour effectuer la visite du preneur", et ceux pour "constituer son dossier". Seuls les honoraires pour la recherche du locataire restent à la charge exclusive du bailleur alors qu'aujourd'hui, l'ensemble des honoraires de location à l'exception de ceux relatifs à l'état des lieux étaient partageables.
Si cette mesure est dénoncée par les locataires et saluée par les professionnels, elle ne constitue pour eux qu'une demi-victoire : en effet, nombre d'entre eux ont habitué leurs clients propriétaires à leur faire remise de la part d'honoraires leur revenant, reportant la totalité de la facturation sur le locataire. S'ils continuent à procéder ainsi, leur chiffre d'affaires risque de s'en ressentir, notamment dans les secteurs tendus à loyers élevés où les commissions en pourcentage représentaient des montants appréciables, et où de surcroît les locations sont les plus faciles : un plafonnement de tous ces honoraires est prévu par décret, avec un montant à ne pas dépasser fixé "par mètre carré de surface habitable de la chose louée" révisable chaque année également par décret...
Autre grande reculade : la Garantie universelle des loyers (GUL) devient facultative, le bailleur restant libre de la remplacer par un cautionnement personnel. De surcroît, pour des raisons budgétaires - car financée intégralement sur fonds publics -, elle sera limitée dans le temps (18 mois ?) et ne couvrira les impayés de loyer qu'à hauteur du loyer médian de référence fixé dans le cadre du dispositif d'encadrement des loyers, plus les charges. Un Loca-pass bis en quelque sorte ! Pour le reste, et pour les détériorations immobilières, le propriétaire devra souscrire une garantie complémentaire auprès d'un assureur privé...
Explication de cette marche arrière qui risque de priver la GUL de la nécessaire mutualisation des risques - les propriétaires préférant dans les zones tendues - les locataires apportant de solides garanties personnelles à une sécurisation incomplète : l'interdiction du cautionnement personnel ferait peser sur le dispositif un risque d'inconstitutionnalité, car susceptible d'être considérée comme attentatoire à la liberté de contracter entre personnes majeures et responsables...
Le rapporteur du projet de loi à l'Assemblée nationale, le député Daniel Goldberg, interrogé à ce sujet par les journalistes de l'Ajibat, minimise l'impact de cette ouverture laissée aux propriétaires. Ceux- ci auront selon lui tout intérêt à préférer la GUL à la sécurité illusoire d'une caution personnelle, de la part d'un parent dont on ne sait s'il n'est pas surendetté, s'il ne s'est pas déjà porté dix fois caution par ailleurs, et s'il sera solvable le moment venu si un impayé survient après plusieurs années... Mais c'est oublier un peu vite qu'une grande majorité de propriétaires croit dur comme fer aux vertus de la caution personnelle, aussi gratuite que la GUL. Ces propriétaires auront toutes chances de se méfier de ce qui, à leurs yeux, aura l'allure d'une "usine à gaz" étatique...
L'association de copropriétaires ARC (association des responsables de copropriété) a un autre motif d'être furieuse : le rétablissement, pour les copropriétés jusqu'à 15 lots principaux, de la possibilité pour l'assemblée générale des copropriétaires de dispenser le syndic professionnel d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. En fait, 70% des copropriétés sont concernées ! Pour l'ARC, même si les syndics ne disposeront plus de l'arme des honoraires pour faire pression sur les copropriétaires, il est à craindre qu'ils n'usent d'autres moyens pour obtenir la dispense, avec autant d'efficacité qu'ils l'obtiennent aujourd'hui.
Le plus étonnant est l'argument par lequel le ministère et les députés se sont laissés convaincre par les professionnels : dans les petites copropriétés, le compte séparé au nom du syndicat risquait d'entraîner une rigidité excessive dans la gestion des fonds, alors que la gestion sur compte unique ouvert au nom du syndic laisse la possibilité de payer des factures, même lorsque la trésorerie de l'immeuble est à sec... C'est oublier que dans ce cas, le syndic paye ces factures avec l'argent des autres copropriétés, ce qui est rigoureusement interdit !
Autre raison de se plaindre pour les associations : le "Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières" sera composé "majoritairement" de représentants des professionnels titulaires de la carte professionnelle, "choisis en veillant à assurer la représentativité de la profession sur proposition d'un syndicat professionnel ou d'une union de syndicats professionnels ; il comprendra également des "représentants des consommateurs mais choisis parmi les associations de défense des consommateurs oeuvrant dans le domaine du logement, agréées en application de l'article L411-1 du code de la consommation" (UFC Que Choisir et CLCV notamment, l'ARC n'en étant pas pour le moment). L'ARC dénonce la création de l' "Ordre", ou en tous cas de la structure d'auto-régulation que les professionnels appelaient de leurs voeux dans un Livre Blanc publié en 2010 !
Egalement, concernant les "commissions régionales ou interrégionales de contrôle", il pourra n'en être créée qu'une au démarrage, quitte à en accroître le nombre progressivement en fonction du volume d'activité et des conditionnements de fonctionnement constatées. Pour l'ARC, une Commission unique nationale sera trop éloignée des usagers, et risque d'être vite débordée. "On aurait voulu tuer le principe des commissions de contrôle qu'on ne se serait pas pris autrement", dénonce Bruno Dhont, directeur de l'ARC, avec véhémence...
Il aurait par contre deux motifs de se réjouir : les "fonds de travaux", à alimenter chaque année au minimum à hauteur de 5% du budget prévisionnel, deviennent obligatoires quel que soit la taille de la copropriété et pas seulement au dessus de 50 lots comme dans le projet initial, ou 10 lots dans celui adopté par le Sénat. Par contre, au grand regret du rapporteur, les immeubles de moins de 10 ans d'âge restent dispensés. Autre sujet qu'il faudra aborder concernant ces fonds de travaux : leur alimentation risque au bout de quelques années, si on laisse les choses en l'état, de doubler carrément la trésorerie à couvrir par la garantie financière des syndics. Ce qui représentera un coût qui sera nécessairement répercuté sur les copropriétaires. Il est donc urgent de prévoir des comptes réglementés, sur lesquels les sommes récoltées au titre des fonds de travaux puissent être sécurisées, se sorte que cette trésorerie puisse être sortie du périmètre de la garantie financière !
Le second motif de satisfaction est le retrait d'une disposition, insérée par les sénateurs, interdisant aux copropriétaires qui ne sont pas titulaires d'un lot d'habitation mais d'un box, garage, parking ou commerce, d'être élus syndic non professionnel ou coopératif...
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Premiers chiffres sur l'immobilier ancien en 2013 : année de flottement ou amorce d'une vraie baisse des prix ?
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6/1/2014
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Le réseau Century 21 a présenté le 6 janvier ses chiffres du marché immobilier de France métropolitaine pour l'année 2013. Mais bien que précis et détaillés - ils sont établis à partir de l'intégralité des avant-contrats de vente (promesses et compromis) conclus dans l'année dans les 850 points de vente de la franchise, répartis sur toute la France -, ils ne permettent pas pour autant de dessiner une tendance nette d'un marché qui semble hésiter, "en apesanteur" selon les propres termes du président de Century 21 France, Laurent Vimont.
Les volumes de transactions semblent repartis légèrement à la hausse +3% par rapport à 2012, mais après une baisse de 16,4% en 2012 par rapport à 2011 ! Et encore, il s'agit des 40.000 ventes du réseau, qui semble faire mieux que le marché global, qui serait selon les notaires en baisse de 5%... La reprise est plus vigoureuse à Paris (+4%, mais après -24% en 2012) et encore plus sur le reste de l'ile-de-France (+15%, mais après -17% en 2012). Le record est à Marseille avec un volume de transactions de +20%, après -3% seulement en 2012. En fait, l'activité est repartie là où la correction des prix a été la plus forte. Par exemple à Marseille où ils ont baissé de 5,3%. Alors qu'à Lyon, où les prix continuent à augmenter légèrement (+0,1%), les volumes restent en baisse (-5%)...
En fait, à l'exception notable de Lyon, les prix sont un peu partout en baisse : -1,8% en moyenne France entière, -3,9% à Paris intra muros, -2,9% sur le reste de l'Ile-de-France (-6,5% en Seine-et-Marne, -5% dans les Hauts-de-Seine, -4,4% dans le Val-d'Oise, -3,5% en Seine-Saint Denis, -0,6% dans l'Essonne, mais +0,4% dans le Val-de-Marne, et +2% dans les Yvelines). En régions, les prix n'augmentent que dans 7 régions sur 22, dont 4 régions plutôt bon marché : le Limousin, l'Auvergne, la Bourgogne, et l'Alsace.
Partout, les délais de vente augmentent : 90 jours en moyenne sur la France entière (+3 jours), plus en Ile-de-France (+6 jours à Paris mais à 65 jours seulement, et +5 jours dans le reste de la région à 82 jours) et à Lyon (+5 jours à 85 jours, mais moins à Marseille (-1 jour à 90 jours). L'écrat de prix entre le prix demandé et le prix conclu est stable, autour de 5%.
Le recours au crédit a progressé fortement avec des durées moyennes de prêts également stables, autour de 20 ans : 79% en moyenne du montant de l'acquisition a été financée par crédit en 2013 contre 76,6 en 2012, cette progression étant particulièrement spectaculaire en Ile-de-France, avec 78,8% du montant contre 69,5% en 2012. Combiné avec la baisse des taux et la légère baisse des prix, ce recours à plus de crédit a permis de réduire l'apport personnel des acheteurs, mais aussi d'augmenter légèrement la surface moyenne des biens achetés (1m2 en moyenne pour les appartements, et même 3 m2 à Paris...).
Mais ces trois facteurs ont surtout resolvabilisé quelques catégories d'acquéreurs : ouvriers/employés (+2,5% de "part de marché") et surtout les cadres moyens (+6%) au détriment des cadres supérieurs et professions libérales (-5%). Ce phénomène est encore plus net à Paris (respectivement +6 et +14% pour les premiers, -10% pour les seconds) ! Il a permis aussi de faire progresser les 30-40 ans au détriment des plus de 60 ans (-9%)...
Par contre, les achats à titre de placement régressent encore en 2013 : ils ne représentent plus que 16% des achats et leur "part de marché" est en baisse de 7,5% en 2013 après -5% en 2012. Même chose pour les résidences secondaires : 7,4% de part de marché (-6,6% en 2013 après -5% en 2012). Ces chiffres sont plus accentués à Paris : en particulier les achats d'investisseurs, qui représentent encore 24,8% des transactions mais sont en baisse de 8,8% après -10% en 2012.
Les perspectives pour 2014 et même 2015 sont incertaines : le marché de l'achat/revente pour raisons de confort ne redémarre pas, les acquéreurs vendeurs, qui sont d'abord des vendeurs, n'ayant pas intégré la baisse des prix. Seuls ceux qui ont besoin de vendre pour raison de mutation, de divorce ou d'accident de la vie acceptent de rabattre le prix demandé. Laurent Vimont rappelle très justement que dans un marché haussier, les vendeurs, lorsque la plupart du temps ils surévaluent légèrement leur prix, finissent par vendre tôt ou tard, les prix pratiqués sur le marché rejoignant leurs prétentions ; par contre, dans un marché baissier comme aujourd'hui, ils restent "collés" avec leur bien et préfèrent ne pas vendre plutôt que d'accepter ce qu'ils considèrent comme une perte... Or, un achat avec revente qui ne se fait pas, c'est deux transactions en moins sur le marché !
Du coup, à taux d'intérêts constants, seule une baisse sensible des prix pourrait faire redémarrer le marché mais, selon les dirigeants de Century 21 France, ce n'est pas le plus probable. Il semble que la situation actuelle de flottement doive se poursuivre en 2014, avec un volume de transactions à l'étiage, et des prix à peu près stables, en attendant un retour de la confiance et le déblocage des marchés de l'investissement et de la revente. Seule une forte hausse des taux d'intérêt pourrait engendrer une baisse des prix plus significative, après une période d'effondrement des transactions. Mais une telle hausse n'est pas pour le moment à l'horizon.
Rappelons que les chiffres du réseau Century 21 sont les seuls à être établis sur traitement exhaustif d'un échantillon d'aussi grande ampleur : l'intégralité des 40.000 ventes conclues dans les agences du réseau, réparties sur toute la France, soit 8% du marché. Ils en donnent de surcroît une image "fraîche", puisque arrêtés à partir des avant-contrats (promesses ou compromis), donc des transactions qui viennent de se conclure, et que les derniers pris en compte sont traités en quelques jours. A côté, même si elle applique des techniques statistiques plus sophistiquées (prise en compte de quelques grandes caractéristiques des biens, correction des variations saisonnières), l'INSEE ne travaille que sur des chiffres fournis par les notaires avec un grand retard (2 à 4 mois), et pour le moment seulement à partir des signatures des actes authentiques, ce qui augmente encore le retard de 3 mois par rapport à la conclusion des ventes ! Et si les données des notaires comportent une certaine précision pour l'Ile-de-France, ceux pour la "province" restent encore squelettiques, probablement pour des raisons de fiabilité insuffisante de la collecte...
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La construction neuve à nouveau en dessous de la barre des 300.000 logements sur un an
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3/1/2014
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Les mises en chantier de logements neufs continuent de s'enfoncer et passent à nouveau sur 12 mois sous la barre fatidique des 300.000 unités dans les chiffres à fin novembre 2013 du Commissariat général au développement durable. Le nombre de logements mis en chantier ne s'est élevé de décembre 2012 à novembre 2013 qu'à 337.972 unités (contre 346.463 pour l'année 2012, déjà calamiteuse), et dont seulement 299.017 en construction neuve (contre 304.234) et 38.855 en construction sur bâtiments existants (contre 42.229). Malgré un léger redressement dans les trois derniers mois (juin, juillet et août) par rapport aux mêmes mois de 2012 (+3,6%), le cumul sur 12 mois est encore en baisse de 6,2%% par rapport au même cumul observé à fin août 2012, et même de 9,4% si on ne prend que la construction neuve. Il est surtout en baisse de 25% par rapport au point haut atteint en 2007 avant la crise (plus de 445.000).
Sur ce total, les logements collectifs représentent 159.090 unités (-3,1% par rapport aux mêmes mois de 2012), les logements individuels groupés (lotissements) 44.401 (-5,8%), les logements individuels purs 113.943 (-10,0%) et les logements en résidence 20.438 (-7,5%).
Les autorisations de construire, subissent une plus grande régression, ce qui ne laisse augurer rien de bon pour 2014 : -15,4% pour la construction neuve sur les 12 derniers par rapport aux mêmes mois de 2012, dont -13,2% pour les logements collectifs, -11,4% pour les logements individuels groupés, -10,1% pour les logements individuels purs et -32,5% pour les logements en résidence !...
L'opposition et les milieux proches des professionnels ont beau jeu de mettre ces résultats, à l'opposé des objectifs gouvernementaux de construction de 500.000 logements par an, sur le compte de fiscalité et des mesures telles que l'encadrement des loyers ou la garantie universelle des loyers prévues dans le projet de loi "ALUR" en fin d'examen au parlement.
Cette baisse est effectivement due à une raréfaction de la demande de logements neufs et au gonflement des stocks des promoteurs qui en résulte (programmes lancés en construction ou seulement en commercialisation, la mise en chantier n'intervenant que si plus de la moitié des logements sont réservés). Mais les causes en sont multiples. Côté investisseurs, il est clair que l’appétence pour les placements immobiliers est aujourd'hui freinée, mais ni par la fiscalité sur les plus-values, plutôt plus favorable que par le passé, ni par les éventuelles contraintes imposées par le projet de loi Duflot, mais par la disparition des perspectives de plus-value rapide - lourdement taxée ou non - et par l'attitude restrictive des banques à financer des achats sans gros apport personnel ... Les témoignages abondent, même si les intéressées s'en défendent ! D'autant que ce qu'on voit de l'avenir économique à moyen terme incite à garder de l'épargne liquide...
Quant aux accédants, l'état du marché immobilier ancien bloque la revente des biens détenus actuellement par ceux qui sont déjà propriétaires, le contexte économique et les difficultés de financement - vu le niveau des prix atteint - ayant par ailleurs raison des velléités de nombreux candidats primo-accédants !
Même le secteur HLM se voit freiné dans le lancement de nouvelles opérations. Mais une partie de la production des bailleurs sociaux - celle commandée en VEFA à des promoteurs – est bloquée quand ceux-ci ne vendent pas suffisamment de logements pour lancer l’opération sans pour autant se dessaisir de leurs terrains et les rendre ainsi disponibles.
Du coup, du côté HLM, 2013 devrait finalement s’achever sur 102.000 logements sociaux agréés, soit un petit 5% de plus par rapport à 2012 (98.000 unités), malgré des financements en hausse...
Seul espoir de voir le marché repartir : une baisse des prix sensible, qui entraînerait dans son sillage celle du foncier pour la construction neuve - les deux sont intimement liés - et une amélioration drastique du climat économique, qui permettrait le retour de la prise de risque !
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Les nouveautés fiscales en 2014 : TVA, CIDD, droits de mutation
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1/1/2014
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Outre la réforme de l'imposition des plus-values de cession de biens immobiliers autres que les terrains à bâtir, en application depuis le 1er septembre 2013, et l'absence de réforme - grâce au Conseil constitutionnel - de l'imposition de celles sur les terrains à bâtir, qui restent du coup au régime de 2013, deux réformes fiscales entrent en vigueur au 1er janvier 2014 : celle de la TVA, une réforme du crédit d'impôt développement durable (CIDD) et une hausse possible des droits de mutation.
Le taux de TVA applicable aux travaux de rénovation dans les logements achevés depuis plus de deux ans passe de 7 à 10% au 1er janvier 2014. Seuls les travaux pour lesquels un devis a été signé au plus tard le 31 décembre 2013 et un acompte d'au moins 30 % du montant total versé avant cette date pourront bénéficier encore du taux à 7%, sous réserve qu'ils soient achevés avant le 1er mars 2014. Si les 30% d'acompte n'ont pas été versés mais que le devis a été signé, seul l'acompte sera soumis au taux réduit de 7%.
Sont exclus de cette hausse les travaux de rénovation énergétique, qui reviennent au taux de TVA à 5,5%, à compter du 1er janvier, s'ils ouvrent droit au crédit d'impôt développement durable (CIDD). En bénéficient également les travaux indispensables qui accompagnent ces rénovations (déplacements de radiateurs, par exemple).
Par ailleurs, le projet de loi de finance 2014 réforme en profondeur le CIDD : au lieu de dix taux de crédit d'impôt, il n'en existera plus que deux : un de 15% pour les travaux en action seule et un second de 25% pour les travaux réalisés dans le cadre d’un "bouquet de travaux", soit au moins deux, qui peuvent être échelonnés sur deux ans. Le taux de 15% sur les actions isolées n'est cependant accessible qu'aux ménages modestes, tandis que le bénéfice du taux de 25% sur les bouquets de travaux est ouvert à tous. Sont exclus du dispositif, les travaux d'équipement de production d'énergie solaire, les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales.
Pour être en cohérence avec la durée d'application du CIDD, l'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) est prolongé jusqu'au 31 décembre 2015. Comme prévu, le projet de loi de finance instaure une mesure d'éco-conditionnalité pour les deux aides : le CIDD et l'Eco-PTZ : seules les entreprises ayant la qualification "RGE" (Reconnu garant de l'environnement), pourront faire bénéficier leurs clients de l'aide publique, à compter du 1er juillet 2014.
Enfin, à partir du 1er mars 2014, les conseils généraux auront le droit de relever leurs droits de mutation à titre onéreux sur les achats immobiliers. Il s'agit d'une hausse temporaire, limitée au 29 février 2016, censée donner de la flexibilité aux départements en difficulté en raison de la crise du marché immobilier. Elle sera de 0,7 point, ce qui porte le taux plafond des prélèvements départementaux de 3,8% à 4,5% ; l'ensemble des droits de mutation à titre onéreux (que touchent les communes et l'Etat), pourront ainsi atteindre 5,79%. Tous les départements ne décideront cependant pas de profiter de cette possibilité : par exemple Paris, qui est à la fois une ville et un département, a annoncé qu'il n'appliquerait pas la hausse...
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Parution du décret ouvrant la voie aux Eco-PTZ collectifs en copropriété
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30/12/2013
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La mesure avait été votée par le parlement dans le cadre de la dernière loi de finances rectificative pour 2011 ! Elle était restée en plan faute de décret d'application. Il était prévu que les syndicats de copropriétaires puissent bénéficier d'Eco-prêts à taux zéro ("Eco-PTZ") collectifs pour financer des travaux d'économie d'énergie entrepris sur les parties et équipements communs de l’immeuble, ainsi que les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et votés par l'assemblée générale des copropriétaires. Jusqu'ici en effet, seuls les copropriétaires individuellement pouvaient bénéficier d'un Eco-PTZ, pour financer des travaux d'économie d'énergie dans leurs parties privatives (changement de chaudière individuelle, isolation par l'intérieur) ou leur quote-part de travaux collectifs. Mais il leur fallait en faire la demande un par un et cumuler chacun un "bouquet" d'au moins deux types de travaux, ce qui multipliait les contraintes et rendait cette facilité de financement inopérante. La mesure adoptée en 2011 permettait aux syndicats de copropriétaires de souscrire un emprunt collectif pour le financement d'une seule action de travaux au lieu de deux minimum.
Mais il avait fallu entretemps créer un cadre juridique pour les emprunts collectifs de copropriété - ces emprunts se pratiquaient jusque là depuis une trentaine d'année mais sans textes les encadrant... -; ce fut fait avec la loi "Warsmann" de simplification du droit du 22 mars 2012, qui a en gros légalisé la pratique antérieure, consacrant le principe du volontariat dans la participation des copropriétaires au financement souscrit.
Mais il fallait aussi convaincre les banques de les proposer ; or celles-ci, renâclant à l'idée de contrôler elle-mêmes la nature des travaux envisagés, avaient déjà pratiquement cessé de distribuer les Eco-PTZ individuels et étaient encore moins chaudes pour faire la même chose pour les Eco-PTZ collectifs de copropriété. Le gouvernement a trouvé une parade en inventant, en partenariat avec l'ADEME, pour les entreprises susceptibles de réaliser les travaux, le label "RGE" ("Reconnu Grenelle de l'environnement", signe rebaptisé en 2013 "reconnu garant de l'environnement). Ce label est délivré par les organismes qualificateurs Qualibat et Qualifelec pour les entreprises de bâtiment et Opqibi pour les bureaux d'étude et d'ingénierie.
Désormais (en fait à compter du 1er juillet 2014), les Eco-PTZ individuels ou collectifs ne seront attribués que si les travaux sont effectués par des intervenants "RGE", qui endosseront en même temps la responsabilité d'attester de leur éligibilité au financement par Eco-PTZ !
Du coup, un décret du 27 décembre 2013 débloque les Eco-PTZ collectifs : il adapte les dispositions réglementaires qui s'appliquent à l'Eco-PTZ existant dans sa forme actuelle afin de permettre la délivrance de ces prêts aux syndicats de copropriétaires. Un seul prêt pourra être octroyé par bâtiment, dès lors que le ou les bâtiments de la copropriété concernés ont été achevés avant le 1er janvier 1990, d'un montant jusqu'à 10.000 euros par copropriétaire.
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Nouveautés fiscales 2014 : le coup de canif du Conseil constitutionnel
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30/12/2013
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Le Conseil constitutionnel a censuré 24 articles sur les 236 que comptent le budget 2014 et la loi de finances rectificative pour 2013. L'un de ceux-ci concerne l'imposition des plus-values sur cession de terrains à bâtir : afin de créer un "choc d'offre", le gouvernement avait fait voter pour ces biens une mesure supprimant à compter du 1er mars 2014 l'abattement pour durée de détention ; le Conseil constitutionnel a estimé la mesure injuste dans la mesure où l'imposition sans aucun abattement ne tiendrait pas compte de l'érosion monétaire et taxerait des plus-values qui n'en sont pas réellement du fait de l'inflation... Ces cessions restent donc sous le régime antérieur et seront exonérées au bout de 30 ans. Rappelons que par contre, l'imposition des plus-values sur les biens autres que terrains à bâtir a été réformée à effet du 1er septembre 2013, l'abattement pour durée de détention ayant pour effet d'exonérer d'imposition les cessions au delà de 22 ans ; cependant même pour ces biens, l'exonération de prélèvements sociaux n'intervient qu'après 30 ans de détention...
Autre coup de canif, concernant cette fois principalement la Corse : le Conseil constitutionnel a censuré deux amendements : le premier d'origine parlementaire prolongeait la période de transition durant laquelle la Corse pouvait continuer à bénéficier d'un régime fiscal dérogatoire vieux de deux siècles sur les droits de succession des biens immobiliers, et élargissait cette dérogation aux donations ; cette exception corse avait été mise en place en 1801 par le conseiller André-François Miot pour compenser les handicaps de l'insularité. Ce régime ayant été censuré en 2012, la loi de finances pour 2014 établissait rétroactivement des abattement sur la valeur des biens transmis ou cédés de 85% de 2013 à 2016, de 70% de 2017 à 2019 et de 50% de 2020 à 2022.
Le second amendement censuré, gouvernemental celui-là, créait dans toute la France un abattement de 30% sur les droits de succession et les donations portant sur des biens pour lesquels le droit de propriété est constaté pour la première fois par un acte régulièrement transcrit ou publié entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2017, au titre de la première mutation des immeubles ou droits concernés postérieure à la transcription ou la publication de l’acte. Le but est de permettre de reconstituer des titres de propriété pour les biens qui n'en disposent pas. Afin d'inciter à la régularisation, à compter du 1er janvier 2014, il y aura un délai de 24 mois maximum à compter d'un décès pour effectuer le dépôt des déclarations de successions pour des immeubles ou des droits immobiliers dont le propriétaire est décédé avant que ses droits de propriété n'aient été pas été constaté de façon officielle par un acte régulièrement transcrit ou publié. En contrepartie, il sera possible de déduire des frais de succession les dépenses engagées pour la reconstitution des titres par les héritiers concernés, dans la limite de la valeur déclarée du bien. Cette dernière disposition n'a pas été censurée. La première l'a été pour vice de forme et le gouvernement a déclaré l'intention de la faire repasser rapidement devant le parlement.
Cette mesure ne concerna que 1.000 biens par département en moyenne, mais ce chiffre monte à plus de 27.000 en Corse-du-Sud et 47.000 en Haute-Corse, dans une île où "l'indivision est 40 fois plus importante que la moyenne des régions françaises", selon le président du conseil régional des notaires de Corse, Me Alain Spadoni, joint par l'AFP. Un "Groupement d'intérêt public pour la reconstitution des titres de propriété de Corse" (GIRTEC) travaille à remédier à cette situation. Selon lui "de nombreux Corses seront forcés de revendre leurs biens pour s'acquitter de droits successoraux dont la valeur sera supérieure à celle des biens transmis", risquant d'alimenter la spéculation immobilière.
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Le patrimoine des Français en stagnation en 2012 à cause de l'immobilier...
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27/12/2013
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Fin 2012, selon la dernière étude de l'INSEE, le patrimoine économique national (ménages, entreprises et administrations) s'élèvait à 13.588 milliards d'euros, soit près de huit fois le produit intérieur net de l'année. Après une hausse modérée en 2011 (+ 4,6% contre +7,7% en moyenne entre 2000 et 2010), le patrimoine a été quasi stable en 2012 (+0,4%). Ce ralentissement est en grande partie imputable aux actifs non financiers, principalement les logements et terrains bâtis.
Comme le patrimoine global, celui des ménages continue d'augmenter mais de façon ralentie (+1,6% après +4,3% en 2011). Il avait atteint 10.544 milliards d'euros, ce qui correspond à huit fois leur revenu disponible net. Leur patrimoine non financier (73% du total), constitué en majorité de logements et terrains, avait stagné. Leur patrimoine financier net a augmenté toutefois fortement (+7,0% après -0,4% en 2011), notamment du fait de la hausse de la valeur des actions qu'ils détenaient. Par contre, la baisse de l'activité immobilière se traduit par une moindre progression des crédits bancaires figurant au passif des ménages (+2,1% après +5,1% en 2011). Leur patrimoine financier net a en revanche augmenté fortement (+7,0% après -0,4% en 2011), notamment du fait de la hausse de la valeur des actions qu'ils détenaient.
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Canalisations en plomb dans les immeubles collectifs : une campagne suspecte
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26/12/2013
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On l'a entendu sur toutes les radios : à compter du 26 décembre, les canalisations en plomb doivent avoir disparu et ceux - propriétaires d'immeubles et copropriétés - dont les immeubles en sont équipés et qui ne les ont pas remplacées sont hors la loi. Cela représenterait encore encore 7,5 millions de logements construits avant 1949 (le plomb n'a pratiquement plus été utilisé depuis), dont plus de 800.000 uniquement à Paris ! A y regarder de plus près, ce n'est pas si simple : en fait cela résulte d'un décret du 20 décembre 2001 qui transposait la directive européenne 98/83/CE du 3 novembre 1998 relative à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine : à compter du 26 décembre 2013, le taux de plomb dans l'eau destinée à la consommation humaine ne doit plus dépasser 10 microgrammes par litre ; auparavant (depuis le 26 décembre 2003), il ne devait pas dépasser 25 µg/l.
Mais ce taux doit être respecté aux points de puisage de l'eau, c'est à dire au robinet du consommateur. Et c'est là que le bât blesse : si l'immeuble est équipé entièrement ou partiellement de canalisations en plomb -encore faut-il le déterminer ce qui n'est pas forcément évident -, c'est à chaque robinet qu'il faut contrôler.
Pour les maisons individuelles, la vérification incombe à chaque propriétaire. Mais la question se pose lorsque la maison est louée : le locataire peut-il exiger du propriétaire qu'il effectue ce contrôle à ses frais ou bien l'investissement lui incombe, quitte à ce qu'il fasse valoir, si le résultat dépasse le nouveau seuil réglementaire, le non respect des critères de "décence" qui imposent au bailleur de mettre à sa disposition un logement ne présentant pas de risques pour la sécurité et la santé des occupants. Dans ce cas le propriétaire peut théoriquement être condamné à remédier au problème par le remplacement ou la passivation des canalisations, étant présupposé que l'eau fournie par le service des eaux est dans les normes, ce qui paraît aujourd'hui être acquis partout. Sans compter une éventuelle indemnisation pour le temps que le locataire a été approvisionné en eau non conforme...
Pour les immeubles collectifs, le problème est le même mais les travaux dépendent du propriétaire en cas d'immeuble en mono-propriété, ou du syndicat des copropriétaires. Dans ce dernier cas, le copropriétaire résidant peut alors agir contre la copropriété, et le locataire contre son bailleur, lui-même copropriétaire, qui doit à son tour agir contre la copropriété. Encore qu'en copropriété, une partie des canalisations qui alimentent un logement peut être privative...
L'autre problème est la mesure du taux de plomb au robinet : quand et comment effectuer les prélèvements nécessaires ? Un prélèvement le matin très tôt, alors que l'eau a séjourné longuement dans les canalisations ne donnera pas le même résultat qu'à 9 heures, après que tous les résidants aient pris leur douche, ou le soir ! Une circulaire du 5 février 2004 a tenté de répondre aux demandes pressantes des DDASS d'harmonisation des méthodes de prélèvement réalisées dans le cadre du contrôle sanitaire. Il a été préconisé d'effectuer des analyses chez des consommateurs tirés au sort, selon une fréquence définie dans le décret mentionné ; la méthode de prélèvement qui a été retenue est le prélèvement aléatoire d'un litre sans purge préalable au cours de la journée, durant les heures habituelles d'activité, au point où l'eau sort des robinets qui sont normalement utilisés pour la consommation humaine, suivant les prescriptions d'un arrêté du 31 décembre 2003.
Cependant, les résultats des analyses de ces prélèvements n'ont en réalité qu'une signification statistique. Selon le CSTB (Centre technique et scientifique du bâtiment), de nombreuses études ont montré que la question de l'évaluation de l'exposition des individus au plomb hydrique est complexe. En particulier, la concentration en plomb dans l'eau dépend de la qualité physico-chimique de l'eau, des caractéristiques du réseau - y compris le réseau à l'intérieur du bâtiment -, et des profils de tirage. Jusqu'à présent, aucune méthode complète et fiable de diagnostic de l'exposition au plomb hydrique à l'échelle de la maison et surtout de l'immeuble n'a été proposée. Les deux éléments à la disposition des diagnostiqueurs sont la norme NF 41-021 de repérage des canalisations en plomb, et les orientations de la circulaire du 5 février 2004 en matière de prélèvement...
Dans les cas d'immeubles dont les réseaux sont difficiles à repérer, ces outils sont encore insuffisants pour fournir une évaluation satisfaisante du risque de dépassement de la norme de 10 µg/l. Le CSTB a réalisé une étude à la demande de l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) et la Ville de Paris a travaillé à développer des méthodes combinant un repérage, des analyses de l'eau et l'application d'un modèle théorique pour les cas où il n'est pas repéré dans un immeuble des linéaires importants de canalisations en plomb rendant une réhabilitation complète inéluctable...
On voit bien qu'inciter les copropriétaires à se lancer dans un remplacement des canalisations de leur immeuble, pour un coût moyen estimé selon la CLCV (Confédération logement et cadre de vie) à 2.250 euros par logement est irresponsable ! Cette association a saisi le Premier ministre pour demander un report de trois ans pour l'application, comme autorisé dans la directive. D'autres associations, l'ARC (Association des responsables de copropriété) en tête, invitent les particuliers à ne pas céder à la panique. Juste ne pas boire forcément la première eau du matin, et laisser un peu couler le robinet avant de remplir sa carafe...
Au demeurant, le seuil de 10µg/l est jugé par certains trop faible, des pays hors Europe, comme les Etats-Unis, l'ont fixé à 15 microgrammes.
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La dépense fiscale relative au Crédit d'impôt développement durable (CIDD) aura été divisée par 6 en 5 ans
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24/12/2013
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Le projet de loi de finances pour 2014 a été adopté en lecture définitive par l'Assemblée nationale le 19 décembre 2013, et se trouve à présent en attente de son examen par le Conseil constitutionnel. Parmi les mesures fiscales contenues, une nouvelle réforme du crédit d'impôt développement durable (CIDD et un aménagement de l'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ)
Concernant le CIDD, les dix taux actuels sont remplacés par deux taux : 15% si la dépense est réalisée pour une action seule ou 25% si elle fait partie d'un "bouquet" de travaux ; toutefois, le taux de 15% sur les actions isolées n'est accessible qu'aux ménages modestes, tandis que le bénéfice du taux de 25% sur les bouquets de travaux est ouvert à tous les ménages. Enfin, sont exclues les dépenses relatives aux équipements de production d'énergie solaire, ainsi qu'aux équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales. Les dépenses relatives aux appareils de régulation de chauffage étaient aussi exclues mais l'Assemblée nationale est revenue partiellement sur le dernier point : sur la proposition de la commission des finances mais contre l'avis initial de son rapporteur général, elle a réintégré l'acquisition d'appareils de régulation de chauffage parmi les dépenses éligibles au CIDD.
Les députés ont également adopté un amendement tendant à permettre aux ménages d'échelonner sur deux années, et non une seule, la réalisation des "bouquets de travaux" ouvrant droit au taux bonifié du CIDD.
Un avis sénatorial publié le 4 décembre critique le caractère instable et difficilement lisible de l'outil fiscal que constitue le CIDD, qui perd en efficacité lorsqu'il est modifié presque chaque année. Son périmètre ou les taux n'ont guère cessé en effet d'évoluer depuis sa création en 2000 et sa rénovation en 2005, sauf en 2013. Il formule le souhait que soient définies des perspectives pluriannuelles pour l'évolution du CIDD, afin de donner une visibilité aux particuliers qui peuvent en bénéficier et aux professionnels dont une partie de l'activité en dépend.
Ces modifications successives ont en fait permis une baisse importante de la "dépense fiscale" depuis 2010 : de 2,625 milliards d'euros, elle est descendue à 2,015 milliards en 2011, à 1,130 milliards en 2012 et 660 milllions en 2013. Le même montant est budgété en 2014.
S'agissant enfin de l'éco-prêt à taux zéro, le projet de loi de finances pour 2014 instaure comme prévu une mesure d'éco-conditionnalité : l'entreprise qui réalise les travaux devra justifier de qualifications particulières. Les autres modalités restent stables, ce qui mérite d'être remarqué...
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