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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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HLM : objectif dépassé en 2010 avec 131.500 logements financés
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20/1/2011
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Le secrétaire d'Etat, Benoist Apparu, a présenté le 20 janvier les chiffres du logement social pour 2010, qui marquent un record à l'échelle des dernières décennies qui avaient vu la production tomber en dessous de 50.000 logements par an. Le chiffre annoncé, de 131.500 logements sociaux en 2010 est - contrairement à ce qu'on écrit l'AFP et avec elle plusieurs médias - celui des logements ayant reçu un accord de financement dans l'année et non des logements mis en service en 2010, nettement en retrait, de 71.000. Ceux-ci ont été financés en 2005-2006, au démarrage des "plans Borloo". Les mises en service devraient augmenter progressivement dans les années qui viennent, à 90-100.000, dans un premier temps, puis 120.000 (effet du plan de relance de 2009). Les logements financés en 2010 arriveront quant à eux en location que vers 2014-2015 !
76% des logements financés en 2010 sont du neuf, 23% de l'ancien réhabilité. Ces chiffres n'incluent pas les logements financés dans le cadre
Le gouvernement se félicite de ce chiffre supérieur à l'objectif (120.000). La priorité aux zones tendues, autre objectif martelé depuis plusieurs mois, progresse : la part des logements financés en zone A (agglomération parisienne, côte d'azur (bande littorale Hyères-Menton) et genevois français) est passée progressivement de 25% en 2008 à 33% en 2010, et le gouvernement espère 35% en 2011 ; parallèlement, la part des agréments en zone C sont tombés de 25 à 16%...
Evolution favorable aussi de la structure du parc financé : les "PLAI" (les HLM "très sociaux"), progressent en part et en nombre (près de 27.000 contre autour de 5.000 de 2000 à 2005). Là encore l'objectif qui était de 20.000, est largement dépassé. Il est vrai que les "PLS" (le "haut de gamme") progressent aussi (près de 46.000, contre 4.000 en 2000), au détriment de la partie centrale du parc, les "PLUS", passés de 33.000 en 2000 à près de 59.000 en 2010. La production massive de PLAI est le seul moyen de pouvoir assurer le respect du DALO (droit au logement opposable), mais il faut, selon Benoist Apparu, maintenir l'équilibre dans les zones tendues avec les autres catégories, car le différentiel de loyer dans ces zones est tel avec les loyers du privé qu'il interdit toute mobilité résidentielle...
Pour 2011, le gouvernement maintient l'objectif de 120.000 logements financés, espérant le dépasser à nouveau. Alors que les aides directes à la construction de logements sociaux est en baisse constante dans le budget de l'Etat (500 millions en 2011), Benoist Apparu refuse d'admettre que l'Etat se désengagerait, rappelant qu'à ces sommes s'ajoutent 850 millions de réductions de TVA, 800 millions d'exonérations de taxe foncière, 700 millions d'exonérations d'impôt sur les sociétés et 5 milliards d'aides à la personne (l'APL perçue par les bailleurs sociaux). Il rappelle aussi que les surloyers perçus à compter de 2010 pour les locataires dont les revenus excèdent un certain seuil viendront aussi accroître la capacité de financement des organismes. Le gouvernement va continuer à travailler dans le sens d'une meilleure adaptation des loyers aux possibilités des locataires.
Concernant le quota de 20% de HLM imposé par la loi SRU aux villes des agglomérations les plus peuplées, le secrétaire d'Etat au logement a concédé qu'il n'est pas respecté par toutes les villes. Mais "globalement les 20 % se passent bien", a indiqué M. Apparu. "On aurait dû en faire 60.000, on en a fait 90.000 dans les villes concernées. Donc globalement, on en fait beaucoup plus que prévu sur le quota de 20 %", a-t-il précisé. Il n'a cependant pas nié que la mixité sociale ne progresse pas suffisamment, et qu'il faudra peut-être envisager de nouvelles mesures. "Des pénalités accrues ? Peut-être..." a-t-il concédé, ajoutant cependant qu'il faudrait aussi, à côté des communes qui ne font pas assez de logement social, que d'autres cessent d'en faire trop ! "Au dessus de 50 à 60% de logement social, il faut arrêter et faire de l'accession à la propriété pour rétablir la mixité perdue" ! La loi SRU prévoit un minimum, elle ne prévoit pas de maximum, a-t-il ajouté sur le ton de la provocation...
Le matin sur Europe 1, il avait évoqué pour les villes en retard sur le quota SRU le problème de la pénurie de foncier: "la solution est d'inventer du nouveau foncier, inventer des nouveaux terrains", a-t-il indiqué, expliquant qu'on peut surélever des immeubles existants là où il y en a à faible nombre d'étages ; "il faut inventer des choses et réformer l'urbanisme français", a-t-il ajouté.
Benoist Apparu a par ailleurs opposé une fin de non-recevoir au maire de Paris, Bertrand Delanoë, qui avait demandé début janvier que l'Etat aide la capitale à atteindre le seuil légal de 20% de logements sociaux, en rajoutant 120 millions d'euros à l'enveloppe de 450 millions d'euros par an qui leur est déjà consacrée. "L'Etat aide la ville de Paris : on donne 20% de tous les crédits d'Etat exclusivement à la ville de Paris qui produit 6% du logement social. C'est un investissement considérable", a-t-il dit. Prié de préciser sa réponse, M. Apparu s'est alors montré ferme : "Bien évidemment que c'est non : on leur donne 20% de nos crédits, on va pas leur donner 100 % de nos crédits !"
Le gouvernement continue cependant, malgré la réduction de ses moyens à réaffirmer sa priorité à l'amélioration de l'offre de logements. Le 17 janvier, jour de l'inauguration en grande pompe par le premier ministre lui-même du "PTZ+" (nouveau prêt à taux zéro), la ministre de l'économie Christine Lagarde a affirmé dans un colloque qu'elle fera l'objet cette année d'un "grand chantier" gouvernemental avec des propositions "de court terme".
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Les maisons en bois font l’objet d’un véritable engouement
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19/1/2011
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Le marché français des maisons en bois s'annonce prometteur, révèle une étude de l'institut Xerfi. Les mises en chantier ont plus que doublé au cours de la décennie 2000-2010 et établi un record à quelques 15.000 unités 2008, soit plus de 5% du marché de construction de maisons individuelles.
A l'origine de l'envolée de ce type de constructions, trois principaux facteurs selon Xerfi :
- une forte demande latente pour la maison : plus sensibles à la cause environnementale, de plus en plus de Français rêvent de devenir propriétaires d'une maison écologique à la campagne ou en zone périurbaine ;
- une législation favorable : avec le durcissement de la réglementation thermique des bâtiments, les pouvoirs publics ont favorisé les éco-constructions ; dans ce contexte, le bois - matériau de construction qui
dispose de sérieux atouts intrinsèques - convainc un nombre croissant
de maîtres d'oeuvre et d'architectes ;
- un accroissement de l'offre, qui trouve son origine dans l'augmentation de l'échelle de production chez les acteurs historiques et dans la multiplication d'entrées d'acteurs disposant d'emblée d'une force de frappe industrielle (Sillet, Gascogne, Bénéteau, etc.).
Le prix moyen d'une maison à ossature bois (les trois-quarts des réalisations) est 10% à 20% plus élevé que celui d'une construction traditionnelle en parpaings ou en briques. Pour améliorer l'attractivité de la maison bois, nombre de réalisateurs doivent faire évoluer leur modèle économique. La réduction des coûts, qui passe entre autres par une standardisation des composants en atelier, est ainsi devenue prioritaire chez les réalisateurs pionniers...
La filière de la maison en bois pourrait à terme se reconfigurer autour de deux grandes catégories d'acteurs avec d'un côté, une minorité d'entreprises de dimension industrielle qui produiront une offre d'entrée de gamme et standardisée pour les constructeurs de maisons individuelles visant les primo-accédant, et de l'autre, une multitude d'artisans charpentiers-menuisiers qui privilégieront les contrats locaux avec des architectes pour construire des maisons d'exception s'adressant aux ménages aisés.
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Logement étudiant : besoins accrus
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18/1/2011
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Selon une enquête de l’Observatoire national de la vie étudiante (OVE) que s’est procurée Le Monde, la proportion d’étudiants qui déclarent habiter chez leurs parents à tendance à baisser malgré les difficultés pour se loger : elle est passée de 37% en 2006 à 33% en 2010. Les jeunes sortent donc du giron familial plus tôt qu'avant. Par contre, la crise les conduit à pratiquer la colocation de plus en plus fréquemment : ce phénomène aurait presque doublé, passant de 6 à 11% sur la même période.
Les Centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires (CROUS) logent près de 8% de la population étudiante, une proportion stable sur quatre ans ; le retard pris depuis 2004 par le plan gouvernemental de construction et de réhabilitation de logements (le plan "Anciaux") explique l'absence d'amélioration...
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Lancement du nouveau PTZ+ pour encourager l'accès à la propriété
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17/1/2011
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Cérémonie en grande pompe pour la signature du premier "nouveau" prêt à taux zéro (le "PTZ+") : le premier ministre lui-même avait fait le déplacement, avec Nathalie Kosciusko-Morizet, ministre de l'environnement, du directeur Général du Crédit Foncier de France, Francois Blancard, de Patrick Liébus, Président de la CAPEB, et du maire de Rosny-sous-Bois. l'occasion de réaffirmer l'objectif de 380.000 bénéficiaires par an, soit presque deux fois plus qu'avec l'ancien dispositif (200.000 à 250.000 en moyenne), afin de "progresser vers une France de propriétaires". Le propos est volontariste car ce chiffre correspond pratiquement à la totalité des primo-accédants au rythme du marché actuel.
Mis en place depuis le 1er janvier, le PTZ+ fusionne le prêt à taux zéro antérieur, le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt - une réforme de juillet 2007 qui s'est avérée une erreur coûteuse pour l'Etat- et le Pass foncier. Le coût pour l'Etat du PTZ+ devrait passer de 1,2 milliards d'euros "à plus du double", a indiqué François Fillon. Une enveloppe maximale a été fixée à 2,6 milliards d'euros par an. Le PTZ + devrait permettre à l'Etat d'économiser 1,6 milliard d'euros par an par rapport aux dispositifs qui sont remplacés.
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L'UNPI tient la solution à la crise du logement
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17/1/2011
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Réagissant à une enquête récente de l'INSEE sur les difficultés du logement en France, L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière - fédération de chambres de propriétaires revendiquant 240.000 adhérents), par la voix de son président, Jean PERRIN, rappelle que la situation à Paris et en Ile-de-France ne doit pas occulter la réalité en France entière, où le parc de logements disponibles est suffisant, voir excédentaire, et concernant Paris, demande que les conséquences soient tirées des résultats de l'enquête de l'Observatoire national de la pauvreté et de l'exclusion sociale (ONPES), selon laquelle 53.000 ménages appartenant aux 10% des foyers les plus riches de France étaient, à la fin de 2007, hébergés en HLM.
Selon l'UNPI 300.000 logements HLM sont occupés par les personnes à hauts revenus, alors que des personnes à revenus modestes n'y ont pas accès. "Il est urgent de prendre des mesures strictes pour que les HLM retrouvent leur vocation initiale et diriger les locataires les plus riches vers l'accession ou le parc privé. C'est de cette manière, qu'une véritable politique du logement résoudra les crises en cours", déclare le communiqué.
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L'IRL en hausse, toujours sans excès
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14/1/2011
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Mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) qui suit avec quelques trimestres de décalage l'indice de l'inflation, passée par une phase d'évolution négative puis à nouveau légèrement positive, continue sa hausse mais sans excès : il marque au 4ème trimestre 2010 avec une valeur d'indice de 119,17 une hausse de 1,45% sur un an, après 1,10% au 3ème trimestre 2010, 0,57% au 2ème trimestre, et surtout après une séquence de quasi-stagnation et même ponctuellement de baisse aux trimestres précédents : +0,09% sur un an au premier trimestre, succédant à une baisse de 0,06% au 4ème trimestre 2009. (v. notre section des indices et chiffres-clés).
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l'inflation mais avec retard : ainsi, après un pic à +2,95% au 3ème trimestre 2008 son taux d'évolution sur un an était revenu à +2,83 au 4ème, à +2,24 au 1er trimestre 2009 et à +1,31 au 2ème ; il est à prévoir encore une remontée très lente dans les prochains trimestres…
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE mais sont conservées sur notre site.
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Détecteurs de fumée : dans 5 ans, tous les logements dévront être équipés
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11/1/2011
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Votée laborieusement, la loi du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire dans les 5 ans l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation entre petit à petit en application. Un décret du 10 janvier précise les exigences auxquelles doivent répondre les détecteurs de fumée normalisés, les conditions de leur installation, de leur entretien et de leur fonctionnement. Il indique dans quels cas ces obligations incombent au propriétaire, sachant que dans le cas général la responsabilité d'installation et d'entretien incombe à l'occupant.
Il présente également les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des bâtiments d'habitation pour prévenir le risque d'incendie, autre mesure prévue par la loi. Enfin, il caractérise la notification de l'installation du détecteur de fumée normalisé qui doit être réalisée entre occupant et assureur.
Il reste encore un ou plusieurs arrêtés à prendre pour que la mesure puisse être réellement applicable. Le gouvernement n'a pourtant pas attendu pour lancer des campagnes de publicité, notamment sur les radios et les chaînes de télévision, pour inciter à anticiper l'obligation, dont la date limite est lointaine.
Dans un communiqué, les ministres de l'écologie et du logement rappellent que nombre d'incendies a doublé ces vingt dernières années et 250.000 sinistres incendies d'habitations sont déclarés chaque année aux assurances ; soit 1 incendie toutes les 2 minutes. Le nombre de victimes annuelles s'élève à plus de 800 personnes et plus de 10.000 sont gravement blessées.
Ils soulignent aussi que plusieurs pays ont diminué le nombre d'incendies par deux en incitant leurs ressortissants à s'équiper de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) et dénoncent le retard de la France, dont le taux d'équipement actuel n'est que de 2% contre 98% en Norvège et 89% en Angleterre...
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La distribution de l'Eco-PTZ s'essouffle ?
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10/1/2011
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Après un démarrage en fanfare, le nombre d'Eco-prêts à taux zéro mis en place ("Eco-PTZ") atteint péniblement 170.000, contre un objectif de 200.000 sur la période 2009-2010. C'est certes honorable, mais, le rythme a ralenti fortement, à ce qui ressort des chiffres annoncés par le ministère de l'écologie. "Il y a eu un très bon démarrage avec de 9 à 10.000 éco-prêts (par mois), et maintenant, on est sur un rythme de 6 à 7.000", a indiqué à l'AFP Jérôme Gatier, directeur du Plan Bâtiment Grenelle. L' "effet crise" ne serait pas étranger à la situation selon les responsables du ministère.
Une autre raison est probablement que, dans sa version actuelle, l'Eco-PTZ" n'est pratiquement envisageable et attractif que pour les propriétaires-occupants de maisons individuelles. En appartement, l'essentiel des travaux éligibles pouvant être financés concerne les parties communes et équipements collectifs de l'immeuble, et force est de constater que les copropriétés sont loin de s'être mises en mouvement pour leur rénovation énergétique. De surcroît, pour être souscrit de manière intéressante, il faut que l'assemblée des copropriétaires vote un "bouquet" de travaux conséquent en une fois, ce qui suppose un audit et des études rigoureuses, et un volontarisme à toute épreuve, pas vraiement de mise par les temps actuels...
Certes, les maisons individuelles énergivores ne manquent pas. Mais accessible à tous sans condition de ressources, l'Eco-PTZ semble n'avoir été plébiscité que par les ménages à revenus conséquents...
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Pas de nette remontée des taux d'intérêt pour le moment
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7/1/2011
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Alors que de nombreux médias ont vu dans le léger frémissement des taux d'intérêt des crédits immobiliers l'amorce d'un renversement de tendance susceptible de "casser" la hausse des prix de l'immobilier constatés dans le neuf comme dans l'ancien, les taux se sont à nouveau stabilisés en décembre. Selon le courtier Empruntis, les taux moyens des crédits restent à 3,50% sur 15 ans, 3,70% sur 20 ans. Ils affichent une petite hausse de 0,05% sur la durée 25 ans à 3,90%.
D'après le courtier, cette stabilité est directement liée aux mouvements des OAT (obligations assimilées du Trésor) qui après avoir fortement augmenté fin novembre et début décembre semblent se stabiliser autour de 3,34% soit un niveau encore très bas. Pour d'autres observateurs, la petite hausse constatée est due au fait que de nombreux établissements de crédit avaient atteint leur objectif de nouveaux clients pour 2010, et tentaient de faire un peu de marge en fin d'année...
A la question de savoir ce qui se passera en 2011, peu de réponses fermes : selon Empruntis, le début de l'année 2011 s'annonce haussier, les barèmes reçus indiquant des hausses notables autour de 0,30%-0,40% sur la plupart des durées. "Comme toutes les banques n'appliqueront pas des hausses aussi élevées et notamment les grands réseaux, nous pouvons anticiper des taux simplement supérieurs de 0,10% à 0,15% à ceux pratiqués aujourd'hui dans nos barèmes", indique Empruntis, ajoutant que le taux moyen devrait d'ici quelques jours atteindre 3,60%-3,65% sur 15 ans et 3,80%-3,85% sur 20 ans.
Vu la sensibilité du marché immobilier aux taux d'intérêt et à la durée des prêts, la question est d'importance...
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Marché de l'immobilier ancien : la FNAIM prévoit aussi une stabilisation en 2011
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7/1/2011
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Même son de cloche globalement qu'avec le réseau Century 21 deux jours avant : présentant ses chiffres pour le 4ème trimestre le 6 janvier, la FNAIM confirme la pression à la hausse du prix des logements anciens en 2010, mais la voit plus modérée (1) : +1,5% en variation annuelle moyenne de l'indice France entière sur un an (en fait +1,8% pour les appartements et +1,3 pour les maisons, et +5,3% de hausse entre la moyenne du 4ème trimestre 2010 et le point le plus bas atteint au 1er trimestre 2009 (+7,6% pour les appartements et +3% pour les maisons), sauf à Paris, marché devenu atypique, qui a pris +15,7% en 2010, dépassant la moyenne de 7.500 euros le m2 ! En fait, pour la FNAIM, les prix des logements France entière ont dans l'ensemble retrouvé leurs niveaux observés tout début 2006 "comme s'ils étaient restés plats depuis 5ans"...
Même chose pour l'activité des agences en termes de nombre de transactions : en extrapolant celle-ci sur l'ensemble des transactions (y compris le particulier à particulier), la FNAIM estime qu'après son recul de près de 30% observé au cours des années 2008 et 2009, la reprise de l'activité s'est renforcée au cours de l'année 2010 pour dépasser la barre des 700.000 opérations(+25%). On n'est pas encore au niveau d'avant crise, proche des 800.000, mais on s'en rapproche...
Pour 2011, la FNAIM prévoit en fourchette haute une hausse très limitée, car les ressorts du crédit, principal moteur avec la baisse spectaculaire des taux d'intérêt de la hausse de ces dernières années, paraissent aujourd'hui épuisés. Ceci vaut aussi pour Paris qui, à des niveaux certes stratosphériques, semble avoir atteint un point haut.
A l'inverse, le scénario d'une baisse est aussi probable (hypothèse basse). Mais cette dernière sera selon ses dirigeants également contenue étant donné le niveau historiquement élevé de la solvabilité des ménages : la pression de la demande exercerait alors mécaniquement une résistance à la baisse des prix, comme cela a été le cas en 2009...
Le juge de paix qui tranchera entre les deux scénarios est l'évolution générale de l'économie et le comportement les taux d'intérêt. Or dit la FNAIM, les perspectives de croissance sont limitées, l'évolution du chômage est plutôt défavorable, la confiance des ménages atteint des bas historiques et les tensions sur les marchés obligataires à moyen et long terme soutiennent l'hypothèse d'une probable remontée des taux d'intérêt ! Dans ces conditions la fédération professionnelle avertit ses adhérents qu'ils pourraient avoir à faire face, dès le premier semestre de cette année, à un attentisme du marché lié aux hésitations portant sur l'évolution des prix et, au second semestre, à un essoufflement de l'activité, conséquence des tensions sur les taux, sans parler, ajoute-t-elle, du pré-attentisme électoral grandissant...
(1) La discordance entre les chiffres de la FNAIM et ceux de Century 21 pour l'évolution des prix sur un an - ce dernier réseau constate pour sa part une augmentation des prix de 8,7% sur douze mois France entière (+10,6% pour les appartements et +6,7% pour les maisons) et +18,5% pour Paris intra muros - est devenue classique et peut au moins en partie être due à la spécificité de fonctionnement de ses agences et de leurs méthodes de prise de mandat, les positionnant davantage sur les produits les plus valorisés (Century 21 France annonce un taux de mandats exclusifs très supérieur à la moyenne, de l'ordre de 40% alors qu'il ne dépasse pas 10 à 15% dans le reste du marché...).
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