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Une mention ouvertement raciste sur une fiche de location d’une agence Laforêt provoque un tollé
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30/12/2016
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Un internaute qui visitait un appartement à Levallois-Perret (Hauts-de-Seine) a photographié puis publié fin novembre sur Twitter la fiche du bien placardée sur le lavabo, comportant la mention "Attention important pour la sélection des locataires : nationalité française obligatoire, pas de noir". C'est en ces termes que la propriétaire avait défini le profil des candidats pour la location de son appartement. Le tweet était passé inaperçu jusqu'à ce que France Info ne le relaie le 27 décembre. Les réseaux sociaux s'en sont alors emparés et plus de 6.000 tweets ont été publiés le jour même sur le hashtag #laforet qui a fait partie des mots les plus recherchés sur Twitter.
Interrogé par France Info, le directeur de l'agence située aux Lilas (93) a invoqué la responsabilité "d'une collaboratrice qui ne fait plus partie de l'entreprise". Il a par la suite affirmé que c'est sur "injonction de la propriétaire qui est raciste", que l'ancienne collaboratrice "a pris la responsabilité de marquer" cette précision sur la fiche. "Elle a été naïve et mal formée, elle a retranscrit sans savoir", a-t-il ajouté, sans penser qu'il est de la responsabilité du responsable d'agence de s'assurer que ses collaborateurs sont formés pour la tâche qui leur est confiée...
Mise en cause, la propriétaire a riposté sur le même média en affirmant qu'elle n'est absolument pas raciste. "J'ai trois locataires maghrébins dans cet immeuble et une locataire noire", a-t-elle déclaré. "Je ne m'explique pas cette annonce, ça vient de Laforêt. D'ailleurs, nous ne travaillons plus avec eux depuis le 31 octobre, je n'étais pas satisfaite de leur travail", a-t-elle assuré.
L'affaire prenant de l'ampleur, le franchiseur du réseau Laforêt a annoncé avoir suspendu son contrat de franchise avec l’agence et présenté "ses plus sincères excuses à toutes les personnes qui ont été choquées par cette déviance". Le réseau a ajouté que "tous ses mandats de location et de gérance comportent des clauses rappelant l'interdiction faite au propriétaire de refuser une location pour un motif discriminatoire".
Le Défenseur des droits, chargé de lutter contre les discriminations, a ouvert une enquête, auprès de l'agence mais également de la propriétaire. De son côté, l'association antiraciste Maison des potes-Maison de l'Egalité a déposé plainte contre l'agence immobilière et le propriétaire de l'appartement pour subordination d'offre locative à un critère de nationalité et de couleur de peau.
Jean-François Buet, président la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) se déclare "effaré et atterré par cette affaire". "Je pense que la personne ne se rendait pas compte de la gravité et de la dimension de ses actes. Il n'est pas question de racisme mais d'incompétence", a-t-il indiqué à Libération, rappelant que deux heures de formation continue sur les quatorze heures annuelles obligatoires depuis cette année sont dédiées à la déontologie et à la lutte contre la fraude. Il est vrai que cette affaire tombe mal pour les professionnels qui viennent de se mobiliser contre un décret mettant en application une mesure de la loi "ALUR" instaurant, pour les collectivités territoriales qui le souhaitent, "permis de louer" (en fait une autorisation préalable de mettre un bien en location afin de s'assurer qu'il est bien décent - cette mesure a été prise dans le cadre de la lutte contre le logement indigne). Les professionnels demandent que les propriétaires soient dispensés de l'autorisation préalable si la location est faite via un agent immobilier ou un administrateur de biens. "Les professionnels de l'immobilier sont garants de la décence des logements dont ils ont la gestion. C'est faire fi de leurs compétences que de leur demander d'appliquer ce décret", s'était insurgé Jean-François Buet, dans un communiqué de la FNAIM le 23 décembre dernier. La fiabilité des professionnels est mise quelque peu à mal par cette révélation...
L'infraction relève de l'article 225-1 du code pénal définissant la discrimination. La peine encourue est de trois ans d'emprisonnement et 45.000 euros d'amende. Elle peut concerner les dirigeants de l'agence et la collaboratrice qui a rédigé la fiche technique. L'enquête tentera de déterminer si la salariée a agi seule, ou si un supérieur hiérarchique a enregistré la fiche technique. La propriétaire encourt les mêmes peines si elle n'arrive pas à convaincre qu'elle n'y est pour rien. Ce qui sera difficile car on n'imagine pas que l'agence ait d'elle-même rédigé une fiche discriminatoire !
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Un nouvel outil pour lutter contre l’habitat indigne : le permis de louer
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27/12/2016
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Pour lutter contre les logements insalubres, la loi ALUR du 24 mars 2014 a prévu d'instaurer des dispositifs permettant la mise en place de régimes locaux pérennes d'autorisation préalable ou de déclaration de mise en location. Un décret paru le 21 décembre en définit les modalités d'application. Ces dispositions permettent aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou aux communes volontaires de soumettre la mise en location d'un logement par un bailleur à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat.
L'autorisation préalable concerne les logements mis en location la première fois ou faisant l'objet d'une nouvelle mise en location après affectation à un autre usage. Le contrat portant reconduction ou renouvellement de la location ou avenant à ce contrat n'est pas soumis à l'obligation de déclaration. Ce régime conditionne la conclusion d'un contrat de location à l'obtention d'une autorisation préalable. Délivrée dans un délai maximum d'un mois, cette autorisation est valable deux ans suivant sa délivrance si le logement n'a pas été mis en location. Le transfert de l'autorisation à un nouvel acquéreur d'un logement s'effectue sur simple déclaration auprès de l'EPCI ou de la commune. L'autorisation ne pourra être délivrée à un logement situé dans un immeuble faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril. Pour tout logement considéré comme "susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique" la demande pourra donner lieu à un rejet, ou autorisation sous conditions de travaux ou d'aménagements.
La déclaration de mise en location oblige les propriétaires à déclarer à la collectivité la mise en location d'un bien dans les 15 jours suivant la conclusion d'un nouveau contrat de location. Cette formalité ne bloque pas la possibilité de conclure un bail. Le décret précise le contenu de la déclaration, dont le dépôt donnera lieu à la délivrance d'un récépissé dans un délai d'un mois.
Ces deux régimes doivent permettre aux communes de réaliser des contrôles pour vérifier la bonne qualité des logements mis en location. En outre, les propriétaires contrevenants au respect de la déclaration ou de l'autorisation préalable de mise en location seront passibles d'amendes pouvant aller jusqu'à 5.000 euros, voire 15 000 euros en cas de location d'un bien malgré un avis défavorable de l'EPCI ou du maire à l'autorisation préalable.
Propriétaires et professionnels se sont immédiatement insurgés contre la publication de ce décret, pourtant prévu depuis près de 3 ans. La Chambre Nationale des Propriétaires, qui se déclare engagée depuis toujours dans la lutte contre le logement indigne, considère que ce nouveau décret d'application est inutile et conduit à créer une autorisation administrative de louer. La FNAIM lui reproche de ne pas exonérer de l'obligation créée les professionnels, déjà "garants de la décence des logements dont ils ont la gestion", selon son président, Jean-François Buet. "C'est faire fi de leurs compétences que de leur demander d'appliquer ce décret", déclare-t-il dans un communiqué demandant l'abrogation du décret...
Source : Ministère du logement et de l'habitat durable
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France Stratégie suggère de remettre à plat la fiscalité du propriétaire occupant
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26/12/2016
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France Stratégie n'est pas n'importe qui : c'est l'ancien Commissariat au Plan, intitulé un temps aussi Centre d'analyse stratégique, rattaché au Premier ministre. Pourtant une de ses notes a soulevé dans les milieux de défense des propriétaires et des professionnels de l'immobilier un véritable tollé, pas toujours fondé sur une lecture très rigoureuse du texte. Ce dernier reprend une idée qui resurgit de temps à autre en provoquant immanquablement la même levée de boucliers : l'imposition des "loyers implicites" dont bénéficient les propriétaires occupants.
Ce concept "suscite beaucoup d'incompréhension, voire d'hostilité dans l'opinion, même si la taxation des loyers implicites existe ailleurs et a existé en France jusqu'en 1965", reconnaît France Stratégie, faisant mine d'être surpris des réactions suscitées. En fait elle existe même encore pour les locaux professionnels (ligne 214 de la déclaration des revenus fonciers : "Valeur locative réelle des propriétés dont vous vous réservez la jouissance"). La re-généralisation de la taxation des loyers implicites avait été proposée en 2011 par l'économiste Thomas Piketty, puis plus récemment par Terra Nova et l'OFCE. Il est vrai que la mesure toucherait près de six Français sur dix !
France stratégie a en réalité réfléchi sur l'ensemble de la fiscalité du logement, et entre autres, une contrepartie proposée est notamment la suppression de la taxe foncière, ce que feignent d'ignorer ceux qui poussent des cris d'orfraie. Selon le rapport de l'organisme de réflexion, la fiscalité du patrimoine immobilier devrait être réformée pour rétablir de l'équité entre les contribuables. "La fiscalité du patrimoine immobilier, en France, favorise beaucoup la détention d'une résidence principale", souligne ainsi France Stratégie : dans le cas d'un bien mis en location, le propriétaire doit, en effet, en plus de la taxe foncière, s'acquitter des prélèvements sociaux (15,5%) et de l'impôt sur le revenu, qui s'appliquent au montant des loyers perçus. Ce qui n'est pas le cas des biens occupés par leur propriétaire. De surcroît, la résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30% sur sa valeur pour le calcul de l'ISF, et est totalement exonérée d'impôt sur les plus-values.
"Encourager ainsi le statut de propriétaire occupant, au détriment par exemple de celui de locataire bailleur (personne propriétaire d'un bien loué à un tiers, mais locataire de sa résidence principale) emporte des conséquences négatives en terme de mobilité", estime le rapport. Cela contribue à réduire l'offre locative et freine la mobilité géographique des actifs, les propriétaires occupants étant, toutes choses égales par ailleurs, moins mobiles que les locataires. "En France, ce dernier risque est d'autant plus aigu que les coûts des transactions immobilières, quelle que soit la destination du bien, sont parmi les plus élevés des pays de l'OCDE. Ces coûts s'expliquent par le montant des honoraires demandés par les agences immobilières qui sont deux à trois fois plus élevés en France qu'au Royaume-Uni par exemple, mais ils s'expliquent aussi par les taxes qui grèvent les mutations. Ces dernières ont été relevées en 2014, pour la partie qui finance les départements, de 3,8% à 4,5% du montant de la transaction, amenant le taux des droits de mutation à 5,8%. De premières évaluations de l'impact de ce relèvement des droits de mutation suggèrent qu'il a eu pour effet une légère diminution du volume des transactions et que l'augmentation de la taxe aurait été entièrement supportée par l'acheteur", explique France Stratégie, qui peut difficilement être contredit sur ce point...
Selon France Stratégie, ce système défavorise, par ailleurs, les jeunes générations, chez qui le taux de détention de sa résidence principale a stagné depuis trente ans, alors qu'il a nettement progressé chez les plus de 60 ans. Pour faire en sorte que les ménages soient imposés "à proportion de leur capacité", le rapport suggère plusieurs pistes de réforme, dont une refonte de la taxe foncière, qui ne reposerait plus sur des valeurs locatives, mais sur la valeur vénale du bien, nette du montant des crédits restant dûs, avec en contrepartie suppression de toute fiscalité sur les revenus locatifs (et suppression ipso facti des niches fiscales...). Parallèllement, les loyers versés deviendraient déductibles du revenu fiscal pour les locataires, afin de rétablir "la neutralité fiscale entre les statuts d'occupation". Une piste qui impliquerait bien entendu d'augmenter les taux d'imposition pour maintenir le niveau des recettes fiscales globales.
Mais surtout, France Stratégie suggère aussi une autre option de réforme, plus hardie, qui consisterait à supprimer purement et simplement la taxe foncière, et à assujettir les "loyers implicites", autrement dit les loyers que les propriétaires devraient payer s'ils étaient locataires de leur logement, aux prélèvements sociaux et à l'impôt sur le revenu, après déduction des charges d'entretien, d'assurance et de réparation" et des "intérêt d'emprunt", comme le font les bailleurs aujourd'hui lorsqu'ils déclarent leurs revenus locatifs. Pas mal de propriétaires aux revenus modestes, qui font la grimace chaque année à réception de leur avis de taxe foncière, y gagneraient certainement. De plus, La taxe foncière sur les propriétés bâties, qui rapporte environ 20 milliards d'euros, est, elle, payée par tous les propriétaires et correspond d'une certaine manière à une taxation des loyers implicites que l'on pourrait tirer de la location du bien. Mais son calcul ne tient aucun compte de la situation du propriétaire qui la paye !
Du coup, souligne France Stratégie, la taxe foncière actuelle est bien une taxe sur des loyers qui méritent d'être qualifiés de "fictifs", tant son calcul repose sur des valeurs cadastrales totalement obsolètes, puisqu'elles n'ont pas été actualisées depuis 1978, et qui conduisent à des injustices criantes entre propriétaires : le montant de la taxe qu'ils acquittent n'a pas grand-chose à voir avec la véritable valeur locative des logements qu'ils occupent (alors que la loi prévoyait une actualisation tous les trois ans), même si elles ont fait l'objet de revalorisations forfaitaires. En outre, le système actuel défavorise les ménages propriétaires accédants, qui, en plus de payer leurs traites, doivent s'acquitter d'un impôt aussi lourd que celui payé par les ménages qui n'ont plus d'emprunt immobilier sur le dos...
"Mettre en place un système de ce type revient-il à vouloir transformer la France en un pays de locataires au détriment du statut de propriétaire ?", demande France Stratégie en réponse à l'argument massue - et un peu facile - des adversaires de l'imposition du loyer fictif ? "Certainement pas. L'intégration de la valeur locative dans le décompte du revenu imposable existe aujourd'hui aux Pays-Bas, au Danemark et au Luxembourg, des pays où la part des ménages propriétaires est aussi élevée, voire plus élevée que chez nous. Elle existe même en Suisse, un pays où la Constitution comporte un article qui encourage explicitement la population à être propriétaire !" rétorque Fabrice Lenglart, l'auteur du rapport.
"Un ménage qui devient propriétaire en s'endettant fait le choix, en remboursant son emprunt, d'épargner durant de longues années pour se constituer un patrimoine", poursuit l'auteur. "Avec la deuxième ou la troisième proposition mise en avant par France Stratégie, plutôt que de payer une taxe foncière dont le montant est largement aléatoire, il paierait un impôt en rapport avec le revenu en nature dont il bénéficie du fait qu'il occupe son logement, et il paierait moins d'impôt durant la phase où il rembourse. Le fait qu'il paye un impôt en rapport avec le niveau réel de ses revenus, que ceux–ci soient monétaires ou en nature, n'annulerait en rien les bénéfices qu'il tire de son effort d'épargne : une fois son emprunt remboursé, plus de traite, pas de loyer à payer, et le voilà à la tête d'un patrimoine constitué."
Les pistes discutées dans la note de France Stratégie visent à rétablir plus d'équité, mais aussi plus d'efficacité, en instaurant une fiscalité plus favorable à la mobilité des personnes. Pour ce faire, France Stratégie suggère également, en complément, de supprimer les droits de mutation, qui frappent les ménages lors de la vente ou de l'achat d'un logement. "Cela abaisserait significativement les coûts d'un déménagement et contribuerait à fluidifier davantage encore le marché immobilier français", conclut-il.
Des propositions qui méritent plus qu'un rejet quasi-réflexe et sans grande analyse de la part des milieux de l'immobilier...
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Comment l’UNPI veut remettre la politique du logement sur les rails
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14/12/2016
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L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) propose 15 mesures d'urgence à prendre par le futur gouvernement dès l'été 2017 afin de "remettre la politique du logement sur les rails". Sans surprise, la première proposition est la suppression du volet "rapports locatifs" de la loi ALUR du 24 mars 2014, ainsi que la suppression de l'encadrement des loyers et du préavis de départ du locataire réduit à 1 mois pour les zones tendues. Elle souhaite rétablir la justice en portant le dépôt de garantie à 2 mois, autoriser à nouveau le chèque de réservation, réduire les pénalités de retard en cas de restitution tardive du dépôt de garantie, autoriser les pénalités de retard au locataire, supprimer le bail type d'habitation. En fait un retour de plusieurs décennies en arrière sur des mesures dont une bonne partie avait été prise par la droite. Elle demande également la création d'un fichier des incidents de paiement ayant donné lieu à jugement. De quoi exclure définitivement du logement privé des locataires qui auraient pu se trouver une fois en difficulté...
Du côté des mesures fiscales figure l'exonération de la taxe foncière pendant 5 ans et la possibilité de déduire des intérêts d'emprunt pendant 10 ans pour les primo-accédants (cadeau fiscal offert par Nicolas Sarkozy au début de sa présidence, et dont il a reconnu lui-même l'inanité trois ans plus tard...), réduire drastiquement les droits de mutation (quelle financement alternatif pour les collectivités ?), supprimer l'ISF, ou encore remplacer le forfait de 20 euros pour frais d'administration et de gestion des revenus fonciers par un taux proportionnel de 14%.
L'UNPI n'oublie pas, pour finir, de s'attaquer comme à son habitude au parc de logement social, à qui elle reproche de faire une concurrence déloyale au logement privé. Elle souhaite tout comme la FNAIM l'abaissement des plafonds de ressources donnant droit à l'attribution d'un logement public, l'assujettissement obligatoire au surloyer pour les locataires dépassant les plafonds de loyer et la simplification pour les HLM du départ des locataires qui ne remplissent pas les conditions d'un droit au maintien dans les lieux.
De plus en plus revendicative, l'UNPI place la barre très haut dans la perspective d'une franche alternance politique. Pour son président Jean Perrin, ces propositions ne sont "rien de plus que de l'équilibre, de la stabilité et une réelle vision d'avenir pour une politique du logement à la fois ambitieuse, efficace et juste". Peu de chances qu'il soit suivi sur toute la ligne : le coût du logement constitue en France un boulet économique qu'aucun gouvernement, fût-il idéologiquement proche des propriétaires, ne peut laisser s'alourdir en lâchant la bride aux propriétaires, qui bénéficient déjà largement d'une bonne partie des 18 milliards par an d'allocations logement versées aux locataires...
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Encadrement des loyers : recours devant le Conseil d'Etat rejetés
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12/12/2016
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La haute juridiction avait été saisie les 10 août 2015, 10 novembre 2015 et le 7 octobre 2016 par la Chambre nationale des propriétaires, la FNAIM, l'UNIS et le SNPI contre le décret du 10 juin 2015 instaurant l'encadrement des loyers à Paris et l'arrêté daté du 25 juin 2015 fixant les loyers de référence. Les déposants - professionnels unis avec les propriétaires - contestaient la régularité de la procédure et dénonçaient les erreurs d'appréciation et de droit concernant la définition des catégories de logement. Ces 3 recours ont été rejetés par le Conseil d’Etat le 9 décembre.
Sur la légalité, les juges ont considéré que la version définitive du décret ne contient pas de dispositions qui différeraient à la fois du projet initial du Gouvernement et du texte adopté par le Conseil d'État, et que le décret n'avait, pas à être soumis à l’avis du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI).
Quant aux dispositions du décret sur l’encadrement des loyers, le Conseil d’Etat rappelle qu'il se borne à préciser les dispositions de la loi, à savoir l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mai 2014.
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Résiliation annuelle de l'assurance emprunteur : fin de la saison 1 avec une censure du Conseil constitutionnel
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10/12/2016
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La loi Hamon du 17 mars 2014, applicable depuis juillet 2014, a donné la possibilité au candidat à un crédit immobilier de souscrire une assurance emprunteur autre que celle proposée par sa banque, et s'il ne l'a pas fait de substituer à cette dernière l'assurance de son choix pendant la première année du prêt. Lors de l'examen en 1ère lecture du projet de loi "Sapin 2", un amendement avait été voté en commission à l'unanimité, permettant à l'emprunteur de "résilier le contrat tous les ans", comme le prévoit le code des assurances pour les autres types de contrats (assurances habitation, automobile, etc.), hors assurance-vie.
Cet amendement avait été retiré en première lecture, mais il a été réintroduit en deuxième lecture et adopté par les députés le 29 septembre. Il avait franchi l'examen par le Sénat en deuxième lecture. Las ! Cette disposition a été censurée par le Conseil constitutionnel, non pas sur le fond, mais parce qu'elles constituaient un "cavalier législatif : "introduites en nouvelle lecture, ces adjonctions n'étaient pas, à ce stade de la procédure, en relation directe avec une disposition restant en discussion", dit la haute juridiction. Cette mesure pourra être représentée dans un projet de loi futur. Par contre, le reste de l'article 82 de la loi publiée renforce l'information des consommateurs concluant un contrat de crédit sur la possibilité de souscrire une assurance emprunteur auprès de l'assureur de leur choix, en exigeant que l'établissement prêteur précise les documents que doit contenir la demande de substitution.
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Emmanuelle Cosse au congrès de la FNAIM
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8/12/2016
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Le discours d'Emmanuelle Cosse au congrès annuel de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) n'a pas répondu aux attentes des agents immobiliers. Alors que les professionnels de l'immobilier demandent à cor et à cri la suppression de l'encadrement des loyers, la ministre considère que "l'encadrement des loyers appliqué à Paris depuis plus d'un an constituait une avancée majeure dans la lutte pour un logement moins cher" et rappelle qu'il n'a pas engendré "le cataclysme annoncé". Au contraire le nombre de transactions est reparti à la hausse cette année par rapport à l'année dernière. Forte de cette réussite, la ministre a confirmé l'élargissement de l'encadrement des loyers à Lille, dès le début de l'année prochaine.
Le rapport Vorms sur la révolution numérique et les professions immobilières remis en novembre à la ministre a également fait l'objet d'un petit rappel aux professionnels. Elle a fait remarquer que si, à la différence des autres activités de services, les professionnels en place n'ont pas été marginalisés, ces nouvelles technologies n'ont pas entraîné de baisse générale des honoraires et que les économies rendues possibles par elles n'ont pas été répercutées au consommateur ! Elle a également confirmé la rédaction d'une ordonnance sur la simplification et dématérialisation prévue par la loi République Numérique qui est en cours de rédaction et devrait paraître courant 2017.
Sur la révolution numérique la ministre appelle les professionnels à innover et développer une nouvelle offre de services "tout en continuant à veiller au respect des règles dont nous avons besoin pour normaliser des situations trop longtemps laissées aux mains du marché".
Pas sûr que les professionnels aient été conquis…
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Rénovation énergétique : zéro pointé pour les professionnels RGE
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8/12/2016
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Les résultats de l'enquête menée par l'UFC-Que Choisir en septembre 2016, pour vérifier la qualification et la fiabilité des professionnels du secteur de la rénovation sont désastreux. C'est la conclusion alarmiste d'UFC-Que choisir, alors que la mise en œuvre de la loi Transition énergétique pour la croissance verte, dont l'un des axes principaux était "mieux rénover les bâtiments pour économiser l'énergie, faire baisser les factures et créer des emplois", date de plus d'un an (août 2015).
Cette étude fait suite à une première enquête menée en 2014 sur la rénovation énergétique des maisons individuelles et dont les résultats étaient déjà jugés "catastrophiques".
L'association a collecté des devis pour 10 maisons mal isolées, auprès de professionnels labellisés "RGE" (Reconnu garant de l'environnement). Résultat, seuls 8% des artisans ont fait un examen consciencieux du bâti ; 1 seul artisan sur les 11 testés avec une mention "RGE spécialisé" a fait une évaluation d'ensemble et sur les 26 professionnels RGE bénéficiant des mentions spécifiques à la rénovation globale, seuls 2 ont conduit une évaluation globale du bien. Les auditeurs (professionnels de l'efficacité énergétique) ne font guère mieux puisque seuls 2 sur les 5 testés ont analysé scrupuleusement les trois critères.
Outre le manque de professionnalisme ou de compétence, les devis ne sont pas conformes aux obligations légales et les prix des prestations proposées sont jusqu'à 2,8 fois supérieurs (pour un enduit) aux prix constatés sur le marché par des artisans efficaces.
Alors que la France c'est fixée l'objectif de réduire les consommations d'énergie du parc des bâtiments existants, l'UFC-Que Choisir alerte les consommateurs sur l'incapacité des professionnels RGE d'apporter des solutions de travaux de rénovation énergétique qui soient à la fois globales, cohérentes et performantes.
L'UFC-Que Choisir préconise pour lever les freins à la rénovation énergétique et relever le défi de la transition écologique du logement, une totale remise à plat de la qualification RGE, avec un renforcement de la formation et des contrôles. Elle propose également d'accompagner les consommateurs tout au long de leur projet, et de faire émerger une profession "d'architecte-énergéticien" capable d'avoir une approche globale de la rénovation énergétique.
Voir l'étude UFC-Que Choisir: Rénovation énergétique- Des artisans du bâtiment qui n'ont toujours pas fait leur transition génétique pour répondre à la transition énergétique (décembre 2016)
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FNAIM : l'immobilier doit être traité par les candidats à la présidentielle comme un sujet central
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7/12/2016
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A l'occasion de son 70ème congrès qui s'est tenu les 5 et 6 novembre, Jean-François Buet, président de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) a déploré le manque d'appétence pour l'immobilier des candidats à l'élection présidentielle alors que "le logement est vital pour l'emploi, la croissance et la paix sociale". Pour peser de tout son poids dans la présidentielle, la FNAIM propose quatre grands axes : réviser la fiscalité nationale et locale, stabiliser la production de textes législatifs et simplifier ceux qui ont été mal rédigés, revitaliser le logement existant, et revoir les politiques pour le logement social.
Sur le plan de la fiscalité, un signal fort serait d'admettre le rôle économique et l'apport à la collectivité de ceux qui procèdent à un investissement immobilier. Cette reconnaissance doit passer par l'instauration d'un statut fiscal du bailleur privé, aussi bien dans le neuf que dans l'existant. La FNAIM préconise de l'accompagner de la création d'un "patrimoine d'affectation locatif national", dans lequel l'ensemble des biens immobiliers destinés à la location à usage d'habitation seraient comptabilisés. Chaque logement bénéficierait d'un amortissement minimum : il serait majoré pour les biens acquis neufs, renforcé pour les logements loués en bail solidaire. L'amortissement vaudrait aussi pour les travaux réalisés sur le logement existant. Il remplacerait le principe actuel de déductibilité immédiate. Enfin, dans ce contexte, la totalité des déficits fonciers constatés pourrait être imputée sur le revenu global et non plus plafonné à 10.600 euros comme actuellement.
Autre demande en matière de fiscalité : contenir l'augmentation de la taxe foncière. La FNAIM dénonce les trop grandes disparités entre régions et localités et appelle les candidats à la vigilance, d'autant que dans le programme du vainqueur de la primaire de la droite et du centre, rien ne figure à ce sujet. Enfin, les professionnels de l'immobilier préconisent, en matière de fiscalité des plus-values, de maintenir les exonérations actuelles pour la résidence principale, et simplifier l'imposition avec un abattement fixe de 10% sur la plus-value brute, et un impôt qui, en tenant compte de l'érosion monétaire, au taux unique de 20%.
Concernant la législation, si la loi ALUR peut être considérée comme un "emblème du productivisme législatif", la FNAIM ne demande pas son abrogation, comme l'ont proposé avec un peu trop de zèle les candidats à la primaire de la droite et du centre, mais son assouplissement, et particulièrement la suppression de
l'encadrement des loyers. Quant aux observatoires locaux des loyers, ils doivent être ouverts aux professionnels. Enfin, selon la FNAIM, le décret de 1987 sur les charges récupérables doit aussi être revu, de même que l'article de la "loi Molle" sur l'interdiction de cumul garantie loyers impayés-caution personne physique, instaurée sous le quinquennat Sarkozy-Fillon.
La revitalisation du logement existant passe par le grand chantier de la transition énergétique. "Parce que le bailleur sera reconnu agent économique à part entière, par un statut digne de ce nom et par le droit, propre à tout entrepreneur, d'amortir ses investissements, une véritable rénovation énergétique du parc existant pourra être envisagée". En attendant, la FNAIM demande de pérenniser les aides en la matière. Il faut aussi inciter fiscalement les travaux sur la résidence principale, et maintenir le PTZ dans l'existant.
Enfin, la FNAIM souhaite que le logement social ne fasse pas concurrence au logement privé, en étant réservé "à ceux qui en ont vraiment besoin". Les plafonds de ressources d'accès au logement social doivent être révisés. Les conditions du droit au maintien dans les lieux doivent être durcies. Les procédures de fin de droit au maintien doivent être simplifiées pour faciliter la mobilité. La FNAIM s'aventure en terrain délicat en inférant que la mission centrale du logement social est de loger les familles qui n'ont pas accès aux logements privés. Car on sait que dans les zones tendues, la "sortie" du logement social est bloquée par la pénurie de logement intermédiaire à loyers abordables, le saut étant trop important par rapport au logement privé. En affirmant que le parc privé, en locatif et en accession, est un logeur social de fait, car il héberge une quantité importante de personnes à ressources faibles ou modestes, la FNAIM méconnaît le fait que, dans les zones tendues, c'est la plupart du temps dans un parc immobilier qui n'est abordable que parce qu'il est de très mauvaise qualité. Lorsque les logements y sont de qualité acceptable, l'expérience a largement montré la réticence des bailleurs à pratiquer la modération des loyers, même avec de fortes incitations fiscales...
Par contre, on ne peut que l'approuver quand elle rappelle que l'immobilier est un sujet central, qui doit être traité comme tel par les candidats à l'élection présidentielle, et non "comme des dossiers annexes à des sujets jugés plus prioritaires"...
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Rénovation des quartiers : Action Logement appelle l'Etat à être plus ambitieux
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5/12/2016
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Rénovation des quartiers : soyons plus ambitieux ! Telle est l'invite lancée par Action Logement (le collecteur du "1% logement") à l'Etat, après que le président de la République ait annoncé sa décision d'augmenter de 1 milliard d'euros la dotation à l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) pour la porter à 6 milliards d'euros sur la période 2014-2024.
Cette annonce semble devoir confirmer la volonté de l'Etat de revenir dans le financement de la rénovation des quartiers, mais les partenaires sociaux mobilisés dans Action Logement demandent à voir. L'Etat doit démontrer que cette décision marque un changement majeur et durable d'orientation alors que, depuis plus de dix ans, il n'a cessé de se désengager de ce secteur. Ils rappellent que plus de 90% des financements de l'ANRU sont aujourd'hui assumés par Action Logement, au moment même où, sur un autre terrain, le gouvernement cherche à lui retirer les moyens d'assumer ses services auprès des salariés des PME.
A ce jour, le manque de moyens mis par l'Etat dans la politique de la ville a eu de lourdes conséquences. Il a limité à une moyenne de 20 millions d'euros la contribution de l'ANRU à chaque projet ; il a bridé l'ambition des bailleurs sociaux de soutenir les programmes de démolition des immeubles dégradés ; il a réduit les engagements des maires pour assurer un niveau acceptable d'équipement de ces quartiers.
Les acteurs du logement espèrent pouvoir compter désormais sur une ressource fiable, sécurisée et durable. Cette ressource s'ajoutera à la contribution versée par Action Logement qui doit rester concentrée sur les actions dévolues au logement et à l'habitat pour la mixité. Ils espèrent que cet engagement nouveau de l'Etat sécurisera les collectivités et les bailleurs afin que leurs projets soient à la hauteur des enjeux de société qui se jouent dans les territoires. Il faut selon eux qu'il permette d'amplifier l'effort de mixité et de lutter contre la ségrégation spatiale, le creusement des inégalités et la concentration dans les mêmes lieux des difficultés sociales.
Rendre les quartiers rénovés accessibles aux classes moyennes, y favoriser le retour des actifs, est l'un des principaux enjeux que la communauté du logement social doit relever. "L'Etat ne peut plus se défausser de ses responsabilités. Il faut passer des déclarations aux actes. De même, nous partageons sans réserve les objectifs du Comité interministériel à l'égalité et à la citoyenneté (CIEC) visant à démolir les logements sociaux dégradés pour les reconstruire de manière plus diffuse et plus intégrée dans les villes, tout en privilégiant la construction de logements libres en accession ou en location dans les quartiers", indique le communiqué des partenaires sociaux.
Ils demandent aussi qu'on présente à l'ANRU des projets plus ambitieux en matière de diversification. Que la contribution d'Action Logement et le retour de l'Etat dans l'ANRU permettent de transformer profondément et durablement les quartiers, pas simplement les accompagner. Que l'ANRU se mobilise plus vite et plus fort pour soutenir les stratégies locales visant à réinstaller les quartiers dans le droit commun de la ville, à les repositionner dans les marchés locaux de l'habitat afin d'y loger mieux et plus de salariés.
"Plus une agglomération, plus un(e) maire et un organisme HLM s'engagent à diversifier l'habitat pour transformer le peuplement et l'urbanisme, plus ils doivent être accompagnés financièrement par l'ANRU", demande Action Logement. "C'est à ce prix que nous pourrons réussir la politique de renouvellement urbain. Les partenaires sociaux y sont prêts. La réforme d'Action Logement en sera le pivot. Que l'Etat démontre maintenant qu'il s'engage !" concluent Jacques Chanut, président d'Action Logement et représentant du MEDEF, et Jean-Baptiste Dolci, vice-président, désigné par le syndicat FO.
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universimmo.com
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