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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L’annuaire du registre national d’immatriculation des copropriétés consultable fin juin 2017
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30/5/2017
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C'est la loi "ALUR" du 24 mars 2014, qui a instauré ce registre d'immatriculation des syndicats de copropriétaires qui administrent des immeubles à destination totale ou partielle d'habitation. Il a pour objectif de :
mieux connaître le parc de copropriétés, ses caractéristiques (nombre, localisation, taille, âge) et son état ;
permettre aux pouvoirs publics de mieux comprendre les processus de fragilisation des copropriétés, afin d'intervenir dès les premières difficultés ;
disposer d'éléments de comparaison des charges, utiles aux syndics et aux copropriétaires dans la gestion quotidienne et prospective de leurs copropriétés et favorisant une meilleure information des futurs acquéreurs ;
donner une meilleure visibilité à la personne morale qu'est le syndicat de copropriétaires ;
sécuriser les démarches des syndics et des copropriétaires en créant un identifiant unique
Lancé en novembre, le site www.registre-coproprietes.gouv.fr doit recueillir avant le 31 décembre 2017 toutes les données des copropriétés comportant plus de 50 lots, les petites copropriétés de moins de 50 lots ayant jusqu'à fin 2018 pour s'immatriculer. À ce jour 30.000 copropriétés sont immatriculées selon Pierre Sitko, directeur du registre à l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), qui le met en oeuvre.
Les télé-déclarants sont les syndics, représentants légaux des copropriétés et les notaires pour les immeubles neufs, les immeubles nouvellement mis en copropriété et les copropriétés sans syndic. La mise à jour des données financières devra être effectuée une fois par an.
Les particuliers qui souhaitent se renseigner avant d'acheter pourront consulter l'annuaire du registre fin juin 2017 (avec comme données le nombre et la nature des lots, le nom du syndic, la présence de procédures administratives) indique le directeur du registre, il précise qu'un panorama agrégé sera également mis en ligne fin juillet avec une répartition géographique, organisationnelle et financière. Enfin, les collectivités territoriales pourront également accéder aux données brutes de leur territoire dès cet été et effectuer des études statistiques.
Source : Anah
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La construction de logements progresse encore à fin avril
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30/5/2017
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La reprise de la construction observée depuis 18 mois se poursuit dans les chiffres publiés le 30 mai par le Commissariat général au développement durable (CGDD).
En un an, de mai 2016 à avril 2017, 465.400 logements ont été autorisés à la construction (en données brutes cumulées sur douze mois), soit une augmentation de 13,5% par rapport au cumul des douze mois précédents. Toutes les régions de France y compris les DOM sont dans le vert sauf la Corse.
Sur la même période, 391.500 logements ont été mis en chantier, en progression de 14,6%. Les logements individuels diminuent de 0,6% après une hausse de 7,9%. A l'inverse, les autorisations de logements collectifs (y compris en résidence) progressent de 3,2% après une baisse de 5,6%.
Source : Ministère de la transition écologique et solidaire
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La population littorale étudiée par l'INSEE
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29/5/2017
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Entre mer et terre, les territoires côtiers sont caractérisés par des enjeux multiples et croisés, économiques, sociaux et environnementaux, avec une forte pression démographique très liée à la proximité immédiate de la mer. Parue en mai, Une étude de l'Insee, grâce à sa cartographie et de nombreuses données très fines, permet d'approfondir la connaissance du littoral métropolitain sans tenir compte des découpages administratifs pour n'étudier que la structure de la population suivant la distance à la mer.
Des communes littorales aux surfaces très variables
Les communes littorales métropolitaines ont des surfaces extrêmement variables. Les plus petites communes de France métropolitaine comme l'île de Sein ou Barfleur, d'une superficie de 0,6 km², et les deux communes les plus vastes de métropole (référentiel communal de 2010), Arles de près de 760 km² et Les Saintes-Maries-de-la-Mer (375 km²), toutes deux au cœur de la Camargue.
Plus d'habitants et de personnes âgées en bord de mer
La plupart des données sociodémographiques étudiées varient nettement du rivage à l'arrière-pays. Elles varient également fortement d'une façade maritime à l'autre. Les territoires proches de la mer, à moins de 500 m de la côte, sont densément peuplés. La population y est âgée, les revenus sont assez élevés et la part des ménages en logements collectifs est forte. Ces caractéristiques s'estompent rapidement en s'éloignant de la mer.
Un caractère urbain marqué en bord de mer
Le bord de mer se distingue par des caractéristiques sociodémographiques marquées, en rupture avec les territoires situés seulement à quelques kilomètres dans les terres. La densité de population y est nettement plus forte, de même que la densité des résidences principales impliquant une part également plus importante de ménages en logements collectifs. Les habitants sont, en moyenne, plus âgés et le nombre de personnes par ménage plus faible. Les revenus médians sont légèrement plus élevés et la part des ménages pauvres est également un peu plus forte. La bande 0–500 m a des caractéristiques proches des pôles urbains pour la densité de population et le nombre de personnes par ménages. L'arrière-pays présente souvent des caractéristiques sociodémographiques proches de la moyenne des communes périurbaines. C'est le cas pour la densité de population, le nombre de personnes par ménage et la part des personnes âgées de plus de 65 ans.
Des façades littorales aux caractéristiques sociodémographiques différentes
Les façades littorales possèdent des caractéristiques sociodémographiques différentes les unes des autres. Le littoral méditerranéen continental se caractérise par des revenus plus faibles et une part des ménages pauvres plus forte en bord de mer que dans l'arrière-pays, et se distingue par là même des autres façades littorales. Le Pas-de-Calais, la Somme, les Landes et le Morbihan sont également concernés. La différence est marquée sur la Côte d'Azur, dans les Landes et le Pas-de-Calais. Le constat est inverse pour les autres façades, surtout situées en Manche et en Atlantique.
Les zones à risques naturels d'origine marine
Le réchauffement climatique a d'ores et déjà provoqué une hausse de la hauteur moyenne des océans. Le marégraphe de Brest indique une augmentation de l'ordre de 20-25 cm depuis le début du XIXe siècle.
D'après les derniers travaux du Groupe d'experts intergouvernemental sur l'évolution du climat (GIEC), les océans pourraient encore monter de 26 à 82 cm à échéance de 100 ans, suivant les différents scénarios.
Le travail de délimitation des zones basses littorales sous l'égide du réseau scientifique et technique du ministère de l'Environnement a permis de cartographier les territoires situés à moins d'un mètre d'altitude, au-dessus des zones basses. À long terme, ces territoires pourraient à leur tour être concernés par des submersions marines, du fait de la montée du niveau des océans, et devenir les futures zones basses.
En 2011, la population de ces territoires est d'un peu plus de 330.000 habitants. Les principaux départements concernés sont le Pas-de-Calais (23.400 habitants), la Seine-Maritime (23.200 hab.), la Loire-Atlantique (31.900 hab.), la Charente-Maritime (31.500 hab.), la Gironde (43.200 hab.) et l'Hérault (33.200 hab.). Les revenus y sont, en moyenne, un peu plus élevés que dans les zones basses actuelles, de même que la part des personnes âgées de plus de 65 ans. La part des ménages en logements collectifs y est plus faible. Parmi ces 330.000 habitants, 150.000 habitent à moins d'un kilomètre de la côte, soit près de la moitié de la population concernée.
Source : Ministère de l'environnement, de l'énergie et de la mer, en charge des relations internationales sur le climat (mai 2017) La distance à la mer : principal facteur de caractérisation sociodémographique du territoire littoral
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57% des locataires considèrent leur budget logement trop important
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29/5/2017
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Selon un sondage OpinionWay pour Sofinscope réalisé auprès d'un échantillon de 1.005 personnes âgées de 18 ans et plus, les 29 et 30 mars 2017, les dépenses de logement auraient baissé de 4% par rapport à 2016.
En 2017, le budget moyen consacré par les Français à leur logement (loyer hors charges ou remboursement d'emprunt) est de 631 euros par mois. Cette somme est inférieure de 30 euros à celle mesurée l'an dernier (-4,5 %). Cependant, la baisse de budget la plus importante concerne les propriétaires en cours d'acquisition qui dépensent 107 euros en moins par rapport à 2016, soit 739 euros mensuels. Les locataires du parc privé, eux, voient leur budget augmenter de 14 euros pour atteindre 662 euros, et de deux euros pour les locataires en HLM, soit 470 euros par mois.
Selon cette étude, les Français consacrent en moyenne 23,2% de leurs revenus à leur budget logement (-1,1 point). Leur taux d'effort moyen, c'est-à-dire la part de leurs revenus qu'ils allouent à leur loyer ou emprunt immobilier, est aujourd'hui de 36%, contre seulement 16% chez les propriétaires. Si l'on considère l'ensemble des personnes interrogées, elles sont 39% à trouver que leur budget logement est trop important par rapport à leurs revenus. Cependant, cette situation concerne deux fois moins de propriétaires (27%, stable) que de locataires (57%, – 6 points).
Source : Baromètre du 20 avril 2017 Sofinscope Les Français et leurs dépenses en matière de logement
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C’est en Europe du Nord que les ménages sont les plus endettés
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26/5/2017
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Pour la 5ème année consécutive, le Crédit Foncier publie une étude sur les crédits immobiliers souscrits par les ménages des vingt-huit pays de l'Union européenne (UE). Les encours de crédits immobiliers, soit les montants encore dus (capital + intérêts), s'élevaient fin 2016 à 6.150 milliards d'euros, soit une hausse annuelle de 3,1%, et de 9% sur les cinq dernières années (2011-2016). Ce montant représente 88% des crédits souscrits par les ménages et 40 700 euros en moyenne par ménage propriétaire en Europe.
Même si le recours au crédit reste très inégal d'un pays à un autre, quatre ensembles se distinguent :
1- C'est en Europe du Nord (Danemark, Finlande, Irlande, Royaume-Uni et Suède, soit 18% de la population européenne) que les ménages sont les plus endettés (34% du total des crédits immobiliers en Europe). Ce recours plus important au crédit (80.164 euros par ménage propriétaire, soit deux fois la moyenne européenne) s'explique notamment par le dynamisme des marchés, un recours au crédit in fine, une fiscalité favorable et des traditions culturelles par rapport au crédit.
2- L'Europe du Centre-ouest (Allemagne, Autriche, Belgique, France, Luxembourg et Pays-Bas, soit 37 % de la population) représente 45% des encours de crédits immobiliers de l'Union européenne. L'encours moyen par ménage propriétaire y est de 54.405 euros, soit 34% de plus que la moyenne européenne.
3- Dans le Sud de l'Europe (Chypre, Espagne, Grèce, Italie, Malte et Portugal), les ménages sont globalement moins endettés ; on y recense 18% des encours de crédits immobiliers pour 25% de la population européenne. L'encours moyen par ménage propriétaire s'élève à 27.111 euros, soit 33% de moins que la moyenne européenne ; un niveau qui s'explique en particulier par les conséquences de la dernière crise économique.
4- En Europe de l'Est (Bulgarie, Croatie, Estonie, Hongrie, Lettonie, Lituanie, Pologne, République Tchèque, Roumanie, Slovaquie et Slovénie) les ménages sont très peu endettés en montant comme en nombre (10% des ménages ont un prêt ou une hypothèque en cours). L'Europe de l'Est représente seulement 3% des encours de crédits immobiliers pour 20% de la population européenne (6.033 euros par ménage propriétaire) ; les prix immobiliers y sont également inférieurs.
Au sein de l'Europe, la France se situe dans une position médiane. À un niveau proche de celui de son voisin allemand, la France (encours par ménage propriétaire égal à 49.870 euros) se situe au 9ème rang européen.
Les encours de crédits immobiliers y représentent 64% du revenu disponible brut des ménages (67% en moyenne en Europe), à comparer à 128% aux Pays-Bas et 194% au Danemark. Le montant des encours correspond à 12% du patrimoine non financier des ménages (15% en moyenne en Europe). Les ménages accédants (ceux qui sont propriétaires avec un crédit en cours) représentent 31% de la population.
Si la baisse des taux d'intérêt a été très importante dans l'ensemble de l'Union européenne, tous les ménages européens n'en ont pas profité de la même façon. Le Crédit Foncier a ainsi mesuré l'effet cumulatif de la variation des taux d'intérêt et de celle des prix immobiliers au cours des huit dernières années (2008-2016) :
- les habitants des pays qui ont également connu une baisse des prix immobiliers ont bénéficié d'un pouvoir d'achat significativement accru (+84% en Espagne ; +53% en Italie) ;
- en France, un ménage pouvait acquérir en 2016 une surface supérieure de 30% à celle qu'il pouvait acheter en 2008 ;
- en revanche la hausse des prix immobiliers dans certains pays (Royaume Uni ; Allemagne) a gommé pour partie la capacité d'endettement complémentaire obtenue grâce à la baisse des taux d'intérêt de crédit.
Source : Étude du Crédit Foncier Les marchés européens du crédit immobilier résidentiel en 2016
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Le logement logé dans un ministère de la cohésion des territoires
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17/5/2017
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Pas de ministère du logement dans le premier gouvernement Philippe, mais un ministère de la cohésion des territoires qui englobera probablement la ville et l'aménagement du territoire. Le titulaire, Richard Ferrand, était député PS du Finistère, adhérent au parti socialiste depuis 1980, tendance Aubry. Il est devenu secrétaire général d'"En Marche" en octobre 2016 et a été un des principaux artisans de la campagne du nouveau président de la République. On ne lui connait pas d'expression particulière sur le sujet du logement et de l'immobilier.
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Les professionnels de l’immobilier peu demandeurs de réformes
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16/5/2017
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Surtout pas de grandes réformes ! Après le marathon des lois ALUR, Macron, et transition énergétique, et leur kyrielle de décrets d'application (dont un encore cette semaine), les professionnels de l'immobilier veulent surtout conserver les dispositifs phares, Prêt à Taux Zéro (PTZ) et Pinel qui boostent" la construction et animent par osmose le marché de l'ancien. C'est ce qui ressort d'une collecte de demandes formulées au nouveau gouvernement de la part d'acteurs tels que la FNAIM, Cafpi, Knight Frank, Cerenicimo, le Groupe Gambetta, SEGER, Open Partners, Syneval, Wiseed immobilier ou encore Fundimmo...
Pas de grandes nouveautés dans leurs revendications : la simplification des normes et réglementations, aussi bien pour la construction que pour les dispositions immobilières, la baisse des droits de mutation, la clarification et l’allègement de la fiscalité si possible mais surtout sa stabilité, et le rééquilibrage des rapports entre propriétaires-bailleurs et locataires, un leit motive. Pas un mot en revanche sur l'encadrement des loyers, que le nouveau président n'a pas décidé de supprimer, et à propos duquel les professionnels semblent faire le dos rond…
Originale par contre, la demande de Laurent Strichard, Gérant d'Open Partners promoteur logements étudiants et jeunes travailleurs est qui préconise la création de "ZFLJ" (Zones Franches de Logement des Jeunes) à l'instar des ZFU (zones franches urbaines) avec un urbanisme simplifié et une fiscalité allégée, et la suppression de la TVA.
Certaines mesures annoncées par Emmanuel Macron sont loin de faire l'unanimité : l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), qui remplacerait l'ISF, et l'augmentation du taux de la CSG de 1,7 % sur la fiscalité des placements en crowdfunding immobilier, pourraient selon eux, être un très mauvais signal envoyé aux investisseurs.
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Mise à disposition gratuitement des données de consommation d’électricité et de gaz
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15/5/2017
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Un décret précisant les modalités d'accès aux données et aux relevés de consommation de gaz et d'électricité est paru au JO du 11 mai. A compter du 1er juillet 2017 (au 1er juillet 2018 pour les fournisseurs ayant moins de 150.000 clients), le consommateur équipé d'un dispositif de comptage qui peut être relevé à distance et dont la puissance électrique souscrite est égale ou inférieure à 36 kilovoltampères ou dont la consommation de gaz naturel est inférieure à 30 000 kilowattheures par an, pourra consulter gratuitement sur un espace sécurisé d'un site internet ses données de comptage.
Les gestionnaires des réseaux publics de distribution d'électricité et de gaz devront communiquer à chaque utilisateur final les informations de comptage, les systèmes d'alerte liés au niveau de leur consommation, ainsi que des éléments de comparaison issus de moyennes statistiques basées sur les données de consommation locales et nationales.
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Modifications du dispositif « Louer abordable » dit « Cosse ancien »
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10/5/2017
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Le nouveau dispositif d’incitation fiscale "Louer abordable" dit « Cosse ancien » mis en place le 1er février par l’ancienne ministre du logement Emmanuelle Cosse a été modifié par décret paru au JO du 7 mai dernier.
Le décret modifie les dispositions relatives au conventionnement entre l'ANAH et les propriétaires bailleurs et procède à la révision des clauses-types des conventions passées entre l'agence et les bailleurs de logements. Il définit par ailleurs les modalités d'application du régime d'aide fiscale prévu, pour les propriétaires bailleurs conventionnant avec l'ANAH. Il fixe notamment les plafonds de loyers ainsi que les plafonds de ressources des locataires.
Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés, pour les baux conclus en 2017, à :
ZONE A bis - Loyer social 11,77€ - loyer très social 9,16€
ZONE A - Loyer social 9,06€ - loyer très social 7,05€
ZONE B1 - Loyer social 7,80€ - loyer très social 6,07€
ZONE B2 - Loyer social 7,49€ - loyer très social 5,82€
ZONE C - Loyer social 6,95€ - loyer très social 5,40€
Source : Décret n° 2017-839 du 5 mai 2017
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Les logements des communes en zone C peuvent, sous conditions, bénéficier de la réduction d’impôt Pinel
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5/5/2017
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L'objectif principal de la loi Pinel étant de favoriser la construction de logements neufs dans des zones du territoire français où la demande locative est plus importante que l'offre, le territoire a été divisé en 5 zones dans un ordre décroissant de tension :
A bis - Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de-Seine, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise,
A - l'agglomération de Paris (hors zone A bis), la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés,
B1 - certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne non située en zone Abis ou A, quelques villes chères, les départements d’Outre-Mer,
B2 - les centres villes de certaines grandes agglomérations, la grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, les communes de Corse non situées en zones A ou B1.
C - le reste du territoire.
Un décret publié le 5 mai autorise le bénéfice du dispositif d’investissement locatif Pinel, aux logements situés dans la zone C qui regroupe essentiellement des communes rurales. Cependant comme pour les communes en zone B2, elles devront justifier de besoins particuliers en logement locatif liés à une dynamique démographique ou économique particulière, et obtenir un agrément du préfet de Région, après avis conforme du CRHH (Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement).
Pour obtenir un agrément, les communes de la zone C de plus de 5.000 habitants et appartenant à un établissement public de coopération intercommunale devront en outre, "démontrer sur une même période, une croissance de leur population et un nombre d’emplois au lieu de travail plus importante que celle constatée pour le quartile des établissements publics de coopération intercommunale les plus dynamiques au niveau national".
Les plafonds de revenus et les plafonds de loyer applicables dans la zone C seront les mêmes que ceux utilisés dans la zone B2.
L’intérêt de cette extension est relatif si les agréments donnés aux communes restent sous contrôle et que les promoteurs ne considèrent pas ce nouveau marché comme une aubaine. Le risque est en effet que des agréments soient donnés au delà des besoins réels de logement, pour favoriser l'emploi local ou par le jeu du relationnel local, au détriment une fois de plus d'investisseurs appâtés par l'avantage fiscal, au point de se faire piéger avec des logements inlouables et néanmoins surpayés, comme cela s'est vu trop souvent ces dernières années avec les produits défiscalisés...
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universimmo.com
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