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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Répartition des logements français sur l'étiquette énergétique : une enquête d'un réseau de diagnostiqueurs
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30/4/2011
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Répartition des logements français sur l'étiquette énergétique : une enquête d'un réseau de diagnostiqueurs
Le réseau EX'IM annonce avoir réalisé une étude nationale sur la performance énergétique du parc immobilier français, se basant sur un échantillon représentatif de 100.000 logements.
Il en ressort qu'environ 45% des biens se situent entre A et D et 55% entre E et G. Dans le détail, les chiffres sont de 0,08% de logements en A (logements neufs les plus performants), 1,40% en B (performance du meilleur neuf actuel, atteignable en rénovation), 12,5% en C (standard dans la construction neuve des logements chauffés au gaz en France), 32,20% en D (standard des années 1980 et 1990), 32,54% en E (logements d'avant le premier choc pétrolier), 16,45 en F (logements anciens du début du 20ème siècle), et 5,27 en G (les passoires thermiques)...
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Le trou d'air des ascensoristes... et leur plaidoyer pour continuer les travaux
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29/4/2011
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L'industrie de l'ascenseur (150 entreprises, 20.000 salariés, dominée par 4 groupes : Koné, Otis, Schindler et ThyssenKrupp) a vu son chiffre d'affaires reculer en 2010 sous le double effet de la diminution des mises en chantier de constructions neuves de 2008-2009, et de la fin de la première phase des travaux de sécurisation des ascenseurs existants, en attendant le démarrage des commandes pour les prochaines échéances, fixées pour le moment au 3 juillet 2013 et 3 juillet 2018. Selon la Fédération des ascenseurs, qui tenait conférence de presse le 29 avril, ce ralentissement constaté depuis le 2ème semestre 2008 entraîne des difficultés pour certaines entreprises d’ascenseur, qui se retrouvent aujourd’hui en sous charge et sur-effectif.
On comprend d'autant mieux la pression exercée sur les pouvoirs publics par les professionnels de l'ascenseur pour que le décalage de 2 ans des prochaines échéances de réalisation des travaux de sécurisation prévus par le décret du 9 septembre 2004, voté par le parlement dans la loi "MLLE" ou loi "Boutin", loi du 25 mars 2009, ne soit pas appliqué. Non sans succès puisque le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, vient encore de confirmer à la mi-avril qu'il ne prendra pas le décret d'application de la loi...
Avec le risque - dénoncé par les associations de consommateurs - de voir une fois de plus les propriétaires d'ascenseurs, et notamment les copropriétés se décider au dernier moment, avec à nouveau des ascensoristes débordés, et des prix qui flambent...
Les ascensoristes, accusés d'avoir quelque peu forcé la main de l'administration en lui faisant rendre obligatoires des travaux de sécurisation pas toujours justifiés, mettent en avant la réduction des accidents mortels et graves d’usagers correspondant aux travaux de la 1ère tranche, qui auraient été divisés par trois (sur les 5 dernières années et comparativement aux 5 années antérieures). Grâce en particulier : à la fermeture de la gaine sur toute la hauteur, au verrouillage plus sûr des serrures, à la tôle "chasse-pieds" empêchant les chutes en gaine lorsque les personnes sortent par leurs propres moyens en cas de cabine coincée entre 2 étages, au remplacement des limiteurs de vitesse et systèmes de parachute très anciens, à la protection contre les chocs liés à la fermeture brutale des portes.
Les accidents mortels de techniciens ont, quant à eux, diminué de 40% en 10 ans, sachant que seuls 20% des accidents les concernant sont couverts par les mesures de sécurisation devenues obligatoires. La sécurisation des accès au local des machines, et de la protection contre le risque d’écrasement en partie supérieure de gaine, ou dans la cuvette. y sont pour beaucoup.
C’est pourquoi, selon la Fédération des ascenseurs, il est essentiel d’aller jusqu’au bout de la démarche : "un report de la deuxième et de la troisième tranche de travaux impliquerait la permanence de certains risques (chutes liées au décalage de seuil de la cabine qui constitue le plus grand nombre d’accidents, risque de dérive ou vitesse excessive, accidents en relation avec les oculus des portes palières, mise en danger des techniciens), et retarderait l’installation d’un dispositif de télé-alarme indispensable pour déclencher le plus rapidement possible l’assistance aux personnes bloquées. Et de fait, un tel report entraînerait un coup d’arrêt à la démarche des propriétaires qu’il serait difficile de réactiver ensuite, et des problèmes pour les entreprises qui seraient confrontées au goulot d’étranglement connu au début de la mise en oeuvre de la loi en 2006 et 2007".
A défaut de convaincre les copropriétaires, les professionnels ont au moins convaincu le gouvernement...
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Immobilier : vers un diagnostic Internet ?
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27/4/2011
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Joli coup médiatique d'un groupement de diagnostiqueurs, le "Cercle des diagnostiqueurs", qui propose aux vendeurs ou loueurs de biens immobiliers d'ajouter aux diagnostics obligatoires de sécurité et au diagnostic de performance énergétique (DPE), dont l'étiquette de classement énergétique doit désormais être affichée dans les annonces, un diagnostic de la qualité de la connexion Internet, avec une étiquette du même type, classant le logement ou la maison de A à G, A représentant la connectivité "très haut débit", et G celle la moins favorable, ne permettant pas le raccordement à l'ADSL.
Un sénateur Hervé Maurey, saisissant la balle au bond, a même annoncé le dépôt dans le courant du mois de mai d'une proposition de loi pour mettre en place officiellement ce nouvel étiquetage, qui selon lui correspond à un vrai besoin : "je connais des gens qui ont emménagé dans un lotissement, qui sont arrivés avec leur matériel informatique. Au moment de brancher, ils se sont aperçus qu'il n'y avait pas de connexion Internet", a-t-il notamment déclaré à Europe 1, ajoutant qu' "aujourd'hui, c'est tellement entré dans notre quotidien qu'on ne se pose pas la question, pas plus que de savoir s'il y a de l'électricité ou de l'eau" !
Certains professionnels imaginent déjà d'autres classements, comme la qualité du réseau GSM pour savoir si les téléphones portables captent partout dans l'appartement...
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L'ADEME met le paquet sur la géothermie en Ile-de-France
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27/4/2011
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L'objectif est de passer de 150.000 logements chauffés grâce à la géothermie actuellement à 180.000 logements en 2013, puis 500.000 d'ici 2020", a déclaré Gwenael Guyonvarch, directeur régional de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME) le 26 avril, dans des propos rapportés par l'AFP.
De fait, les projets géothermiques se sont multipliés dans le bassin parisien avec plus de 70 projets soutenus au cours de l'année 2010, contre une vingtaine seulement en 2009, selon les chiffres de l'ADEME, pour un montant de financement de l'agence de 12 millions d'euros. Ce budget est renouvelé en 2011 ; il provient du "fonds chaleur", une enveloppe d'un milliard d'euros confiée à l'ADEME en 2009 par le Grenelle de l'Environnement pour développer sur trois ans (2009-2011) la production de chaleur à partir des énergies renouvelables.
Il est vrai que le sous-sol du bassin parisien se prête bien à la géothermie profonde, ce qui a permis son développement dès les années 1970.
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Amélioration énergétique des copropriétés : comment la démarrer à grande échelle ?
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27/4/2011
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Alors que la France s'est engagée - au niveau européen et dans le cadre de la négociation du "Grenelle de l'environnement" - à respecter des objectifs très ambitieux de réduction des consommations d'énergie pour ses bâtiments (40% de la consommation énergétique du pays), et que les acteurs de l'habitat existant, le plus gros consommateur, se mettent progressivement en mouvement, le secteur de la copropriété (565.000 copropriétés, 8,5 millions de logements, dont 6,2 millions de résidences principales) semble suivre la tendance beaucoup plus lentement que dans le secteur des maisons individuelles ou du logement social. Et ce pour plusieurs raisons : l'inadaptation des aides, essentiellement individuelles (crédit d'impôt, "Eco-prêt à taux zéro" ou Eco-PTZ, aides dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique) alors que les travaux d'économies d'énergie sont majoritairement collectifs, et surtout la complexité de la prise de décision dans un univers où la propriété des parties communes des immeubles est collective, et la maîtrise d'ouvrage diluée...
Du coup, la rénovation énergétique massive et ambitieuse qui serait nécessaire pour atteindre l'objectif de 40% d'économies que se fixe le "Plan bâtiment Grenelle" peut sembler hors d'atteinte, en tous cas avec les outils d'incitation dont se dote le gouvernement pour le moment : l'Eco-PTZ, le diagnostic de performance énergétique (DPE) individuel, obligatoirement affiché en cas de vente et location, ou collectif, à faire dans les 5 ans, ou encore l'audit énergétique pour les copropriétés de plus de 50 lots, qui peut ne déboucher sur aucune décision de travaux concrète, ou la promotion des contrats de performance énergétique (CPE), encore très théoriques...
La faible mobilisation des copropriétaires induit celle des professionnels, notamment les syndics de copropriété, malgré des tentatives de sensibilisation de leurs organisations professionnelles, comme avec l'opération "100.000 logements éco-rénovés en 2012" lancée par la FNAIM en août dernier. Les plus avancés d'entre eux sur le sujet prêchent très souvent dans le désert ou au mieux se heurtent à un fort scepticisme.
Conscients de l'existence de freins puissants, économiques - le coût des investissements nécessaires - comme sociologiques - la diversité des copropriétaires et des objectifs poursuivis -, d'une absence de climat de confiance entre les intervenants (copropriétaires, syndics, bureaux d'étude, entreprises) et la prédominance de visions négatives de la question, le "Plan urbanisme construction architecture (PUCA)", dépendant du ministère de l'écologie, et l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) ont lancé un appel à propositions de recherche-actions visant à mieux connaître les ressorts des décisions en copropriété, les conditions pour qu'un audit énergétique se traduise par un plan de travaux à objectif de performance énergétique ambitieux, les raisons pour lesquelles les copropriétés calent sur les financements (réticence à créer et alimenter des "fonds travaux", peu ou pas de recours à des prêts collectifs, manque de coordination dans la mobilisation des aides individuelles, etc.), ou sur l'articulation des travaux de maîtrise de l'énergie à mettre en oeuvre avec parfois des mesures de rénovation générales, dans des copropriétés souffrant déjà de déficit d'entretien...
Les associations "Planète Copropriété" et Club de l'amélioration de l'habitat s'apprêtent à déposer plusieurs propositions en ce sens.
L'appel à propositions vise aussi les modalités d'un accompagnement des copropriétés dans la complexité technique et financière des opérations d'amélioration énergétique ambitieuses, avant, pendant et après leur mise en oeuvre, cet accompagnement pouvant permettre, ainsi que le formule l'appel à projet :
- d'aider les occupants à "objectiver" leur confort et à suivre leurs dépenses en temps réel ;
- d'inciter et aider les copropriétés à établir un premier bilan de la situation avant le recours à un professionnel ;
- d'assurer le premier accueil des copropriétaires porteurs des préoccupations de l'amélioration à volet énergétique ;
- d'expérimenter et évaluer les différentes formes d'exercice de la fonction d'assistance à maître d'ouvrage pour aider au dialogue avec les professionnels, contrôler ces derniers et donner un avis aux copropriétés, assurer les études de faisabilité socio-financière, et aider à monter les dossiers de subventions ;
- de regrouper des entreprises de plusieurs corps d'état autour d'un pilote, interlocuteur de la copropriété.
Ce dernier aspect des réflexions appelées pourrait déboucher sur l'émergence d'un nouveau métier, celui d'accompagnateur des copropriétés, assistant à maîtrise d'ouvrage et en même temps tierce partie entre les copropriétaires, les syndics et les intervenants techniques.
Lourd défi pour les syndics professionnels, qui peuvent autant tirer profit de ces intervenants d'un nouveau type qu'ils peuvent les craindre, car rendant encore un peu plus complexe leurs relations aux copropriétaires. Pourtant rien ne peut normalement se faire sans eux, et sans de leur part une démarche pro-active face aux évolutions qui se préparent (avec une possible accélération en cas de brutal renchérissement de l'énergie), une formation appropriée de leurs gestionnaires, et probablement des expérimentations à mener en partenariat avec toutes les instances engagées dans la bataille : les PACT, l'ANAH, l'ADEME, les opérateurs déjà engagées dans des actions comme les OPATB, le "COC" parisien (Copropriétés objectif climat), le réseau des Espaces Info énergie (EIE), les associations locales de l'énergie ALE, etc.
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La situation financière et d'entretien dégradée de la copropriété pour la première fois cause d'annulation d'une vente
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26/4/2011
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Si l'information du candidat acquéreur d'un appartement en copropriété est de mieux en mieux assurée, avant tout engagement de sa part, quant aux caractéristiques techniques du logement (surface, amiante, plomb, termites, performance énergétique, installation électrique et gaz, etc.), rien n'est prévu en ce qui concerne la copropriété : état réel des parties communes (au delà des aspects visibles), gros travaux à prévoir, situation financière du syndicat des copropriétaires, etc. Tout repose sur le vendeur, et les informations que le syndic doit fournir au notaire pour l'acte définitif - par exemple l'existence de procédures judiciaires - ne sont communiquées à l'acquéreur que le jour de la signature, alors que son déménagement est dans le camion et qu'il a peut-être déjà inscrit ses enfants à l'école voisine...
L'idée de fournir un dossier complet sur la copropriété en même temps que le descriptif de l'appartement et les diagnostics obligatoires n'effleure aucune des parties en présence dans la négociation d'une vente, pas plus les vendeurs, que les agents immobiliers quand ils présentent le bien ou les notaires quand ils interviennent dans l'établissement de la promesse de vente !
Pourtant, comme vient de le rappeler la Cour de cassation, le fait de ne pas avoir dépeint de manière sincère la situation de la copropriété peut être un motif légitime et sérieux d'annulation de la vente avec dommages et intérêts à la clé ! Elle intervenait dans une affaire où l'acquéreur d'un logement en copropriété, achetant aux fins d'investissement locatif, ne s'était vu communiquer au stade de l'avant-contrat (promesse de vente), "aucun des documents relatifs à la mutation des lots, du règlement de copropriété et de ses comptes de gestion". Ce n'est qu'au moment de la signature de l'acte authentique qu'avait été annexé le "certificat établi par le syndic" [il faut supposer qu'il s'agit de l' "état daté" (NDLR)] qui précisait : "recouvrement des charges de copropriété contre le principal copropriétaire M. Z..., possibilité de nomination d'un administrateur judiciaire, procédure en cours, montant de la dette 51.369, 61 euros ".
Entretemps, l'acquéreur a indiqué avoir reçu de nombreux témoignages établissaient que les locataires ne restaient que quelques mois à raison du défaut d'entretien et de l'insécurité des lieux. Refusant de signer l'acte authentique, il a été conforté par la Cour d'appel d'Agen, estimant qu'il n'avait pas bénéficié d'une information loyale et complète à raison de la "réticence dolosive" de la venderesse et de l'agence immobilière mandatée. La Cour de cassation a approuvé cette position, estimant que la transaction était ainsi entachée de "vice du consentement" (1).
(1) Cass., 3ème Ch. civ., 16 mars 2011, n°s 09-14405 10-11606
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Précisions sur l'échelonnement des paiements en VEFA
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26/4/2011
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La question d'un parlementaire a donné l'occasion au ministère chargé du logement d'apporter des précisions utiles concernant les déblocages de fonds que peut demander un promoteur au fur et à mesure de la construction d'un immeuble dans le cadre des "ventes en l'état futur d'achèvement" (VEFA - appelées aussi "ventes sur plans").
Il rappelle que lorsque la vente est assortie d'une garantie d'achèvement dite "extrinsèque", c'est à dite accordée par un organisme indépendant du promoteur, sous réserve du respect de l'échelonnement des paiements prévu à l'article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation (35% du prix à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau, 95% à l'achèvement de l'immeuble, le solde à la levée des réserves), les règlements peuvent s'effectuer soit sous la forme de versements périodiques constants, soit sous la forme de versements successifs déterminés en fonction de l'avancement des travaux". L'administration précise que lorsque le contrat de vente prévoit un paiement du prix sous forme de versements successifs en fonction de l'avancement des travaux, le vendeur a la possibilité de fixer des paliers intermédiaires.
"Toutefois, nonobstant ces paliers intermédiaires, le montant des appels de fonds effectués doit toujours correspondre à un avancement effectif des travaux. Ainsi, la fraction du prix exigible lors de la signature du contrat de vente doit correspondre au stade d'avancement des travaux à la date de la signature dudit contrat. Il n'est donc pas possible de donner une valeur précise au pourcentage du prix pouvant être exigé par le vendeur au moment de la signature de l'acte de vente, dans la mesure où ce pourcentage sera déterminé par le stade d'avancement des travaux atteint au moment de cette signature, en se référant à l'article R261-14 mantionné. Et en tout état de cause, il n'est pas non plus possible d'exiger 30 % du prix de vente à la signature du contrat si les travaux n'ont pas été entamés".
En cas de non-respect de ces obligations, le vendeur s'expose à des sanctions pénales et à une interdiction professionnelle prévues aux articles L263-1 et L263-3 du même code (1).
(1) Rép. min. n°92957, JOAN 1er mars 2011
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Les agents immobiliers absous par la DGCCRF en 2010 ?
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22/4/2011
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Ils avaient été lourdement épinglés en 2007 dans une enquête réalisée à l'échelle nationale entre le 4ème trimestre 2006 et février 2007 : la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) notait que sur les 1.070 agences immobilières étudiées durant cette période, 830 étaient en infraction par rapport à la réglementation. Cette fois, l'AFP croit savoir que dans une enquête réalisée en 2010 dont les résultats ne sont pas publics, le taux d'infraction serait tombé à 15%, et que les irrégularités relevées concerneraient surtout l'affichage des prix et des clauses illégales dans les contrats, beaucoup moins des pratiques commerciales agressives, la publicité mensongère ou le manquement au devoir de conseil, dénoncés en 2007...
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Les tarifs d'EDF devront mécaniquement augmenter de 20% (après la présidentielle)
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20/4/2011
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Première mondiale comme le fait remarquer ce 20 avril le chroniqueur économique de la radio Europe 1 : le gouvernement français vient d'inventer l'ouverture à la concurrence qui fait augmenter les prix ! Il a en effet décidé d'accorder à EDF l'intégralité de ce qu'il demandait contre les fournisseurs alternatifs Poweo, Direct Energie et GDF Suez : le fournisseur historique pourra vendre son électricité nucléaire à ses concurrents pour 40, puis 42 euros le mégawattheure au lieu de 35 actuellement, qui est aussi le tarif de vente règlementé au consommateur.
Le tarif de 40 euros le mégawattheure entrera en vigueur le 1er juillet 2011 dans le cadre de la loi "NOME" (nouvelle organisation du marché de l'électricité) du 7 décembre 2010, et passera à 42 euros le 1er janvier 2012. Cette loi oblige EDF à vendre jusqu’à 25% de la production de ses centrales à ses concurrents, mais à un prix de vente fixé par le gouvernement.
Certes, le gouvernement peut temporairement bloquer la répercussion sur le consommateur. Fin mars, le ministre de l'énergie, Eric Besson, a démenti toute "hausse importante", mais annoncé toutefois une "légère augmentation" des tarifs de l'électricité cet été. Il le fera très certainement jusqu'à l'élection présidentielle. Mais un document de la Commission de régulation de l’énergie (CRE) avait estimé, en mai 2010, que si le prix de l’ARENH (Accès régulé à l’électricité nucléaire historique) venait à être fixé à 42 euros, les tarifs pour les particuliers devraient alors augmenter de 25 à 30% d’ici à 2015. EDF l'avait confirmé au quotidien les Echos avant d'être démenti par le ministre...
On ne voit pas en tous cas comment il serait possible d'empêcher que le tarif d'EDF au consommateur soit au moins aligné sur celui de vente aux fournisseurs alternatifs...
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L'IRL en hausse, modérée
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18/4/2011
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Mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) qui suit avec quelques trimestres de décalage l'indice de l'inflation, passée par une phase d'évolution négative puis à nouveau légèrement positive, continue sa hausse mais sans excès : il marque au 1er trimestre 2011 avec une valeur d'indice de 119,69 une hausse de 1,60% sur un an, après +1,45% au 4ème trimestre 2010 +1,10% au 3ème trimestre 2010, +0,57% au 2ème trimestre, et surtout après une séquence de quasi-stagnation et même ponctuellement de baisse aux trimestres précédents : +0,09% sur un an au premier trimestre, succédant à une baisse de 0,06% au 4ème trimestre 2009 (v. notre section des indices et chiffres-clés).
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l'inflation mais avec retard : ainsi, après un pic à +2,95% au 3ème trimestre 2008 son taux d'évolution sur un an était revenu à +2,83 au 4ème, à +2,24 au 1er trimestre 2009 et à +1,31 au 2ème ; il est à prévoir encore une remontée très lente dans les prochains trimestres…
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE mais sont conservées sur notre site.
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