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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Enquête sur l'accession à la propriété : les projets des candidats à l'épreuve du marché
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10/9/2004
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Réalisée avec le concours de l'Observatoire des pratiques du Conseil national de l'habitat(CNH) sur un échantillon représentatif de 3 500 ménages sélectionnés parmi les quelques 20 000 consultations dispensées chaque année par les ADIL à des candidats à l'accession, une enquête de l'ANIL permet l'appréhension du devenir des projets soumis lors des consultations : état d'avancement, modalités de réalisation ou au contraire obstacles et difficultés rencontrées, etc. (1)
Les consultants des ADIL désireux d'accéder à la propriété font face, comme on pouvait le prévoir, à des difficultés d'autant plus marquées que les ressources du ménage sont modestes. Si 54 % des accédants les plus aisés ont concrétisé leur projet, six à neuf mois après leur passage à l'ADIL, seul 1/3 des foyers les plus modestes y est parvenu.
In fine, selon les résultats de l'enquête, le coût moyen des opérations réalisées s'élève à 120 000 € contre 114 000 € pour les projets en cours de recherche et 99 500 € pour les projets différés ou abandonnés.
A la lumière de l'état des projets et des intentions exprimées, le pourcentage final d'opérations en cours de réalisation ne semble pas pouvoir excéder 55 à 60 %. Outre les abandons (1/3 de l'échantillon), la moitié des projets différés le sont à une échéance de plus de cinq ans et 80 % des candidats encore en cours de recherche font état de difficultés, celles-ci tenant principalement au niveau des prix mais aussi à la faiblesse des ressources conjuguée aux conditions restrictives d'éligibilité au PTZ des opérations d'accession dans l'ancien.
Ainsi, 25 % des ménages ayant différé leur projet et 2/3 des candidats toujours en phase de recherche mentionnent explicitement le niveau des prix comme principal obstacle à la concrétisation de leur projet.
Quant aux opérations réalisées, plus de 30 % sont effectivement d'un coût final significativement supérieur au coût prévisionnel.
La hausse des prix de l'ancien porte particulièrement préjudice aux ménages à ressources modestes, ceux-là mêmes qui se tournent plus fréquemment vers le parc existant : les travaux d'amélioration peuvent alors être différés dans le temps, faute du bénéfice d'un PTZ requérant une quotité de travaux trop élevée.
Outre ces motifs financiers, des problèmes familiaux (séparations, maladie, décès) ou "techniques" sont parfois à l'origine de l'abandon ou du report de l'opération d'accession (indisponibilités des biens choisis notamment, qu'il s'agisse du parc d'occasion ou du terrain - certificat d'urbanisme, viabilisation, etc…).
Toutefois, grâce à la mobilisation d'aides familiales ou à la transformation du projet, nombre de candidats tentent de mener à bien la construction ou l'achat d'un bien, en transigeant notamment sur la localisation (16% des projets concrétisés) et le nombre de pièces (21% de projets plus petits que prévu), certains candidats étant par ailleurs capables de mobiliser des réserves financières non prises en compte lors de la première visite à l'ADIL, par souci de préservation d'une marge de manœuvre...
(1) les résultats détaillés de l'étude sont consultables ou téléchargeables sur le site de l'ANIL - pour y accéder, cliquer ici
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La BCE craint l'éclatement d'une bulle immobilière en Europe
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9/9/2004
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La Banque centrale européenne (BCE) a prévenu qu'elle allait devoir surveiller "de près" l'évolution des prix de l'immobilier en zone euro, qui flambent depuis plusieurs années, en raison de leur impact inflationniste potentiel et des risques que ferait peser sur l'économie européenne l'éclatement de la "bulle" qui prend forme dans certains pays.
"Les taux de croissance des prix de l'immobilier résidentiel en zone euro sont actuellement proches de leur plus haut niveau depuis le début des années 1990", fait remarquer la BCE dans son dernier rapport mensuel de conjoncture.
Selon les calculs de la BCE, les prix ont progressé en moyenne de 7,2% en 2003, après avoir déjà crû à un rythme compris entre 6 et 7% au cours des trois années précédentes. En tête du palmarès: l'Espagne, l'Irlande, le Luxembourg et les Pays-Bas (le Royaume Uni est hors zone euro...)
"Les dernières indications disponibles pour 2004 confirment la tendance à une forte hausse des prix en Espagne et traduisent une nouvelle accélération en France et en Finlande", souligne la banque centrale qui a déclaré avoir décidé de la surveiller de près "compte tenu de son impact potentiel sur leurs économies et sur la zone euro dans son ensemble", ajoutant que "l'évolution des prix de l'immobilier résidentiel constitue un facteur important à prendre en compte pour la définition de la politique monétaire".
Il a été reproché ces derniers temps à la BCE de ne pas accorder dans sa lutte contre l'inflation une attention suffisante aux prix des actifs, et de trop se focaliser sur le seul indice des prix à la consommation en zone euro (IHPC). Répondant à ce reproche, la BCE fait remarquer que si les prix de vente de l'immobilier ne sont pas inclus dans cet indice, Mais, ils influent sur les prix des loyers qui eux en font partie. De surcroît, ils peuvent avoir une incidence à la fois "sur la consommation des ménages, par le biais des effets de richesse" et sur la demande de prêts bancaires.
En affichant sa détermination à surveiller ce secteur, la BCE se rapproche de la stratégie suivie par d'autres grandes banques centrales, comme celle d'Angleterre ou des Etats-Unis : en Angleterre, la banque centrale a relevé à cinq reprises le niveau de son taux d'intérêt directeur depuis novembre dernier, afin notamment d'empêcher que la bulle immobilière dans le pays continue de gonfler.
Cela signifie-t-il pour autant que la BCE va réagir de la même manière?
Les économistes jugent ce scénario encore improbable, en raison de l'impact négatif qu'un relèvement des taux prématuré aurait sur une croissance économique toujours fragile en zone euro, mais aussi des risques de faire éclater la "bulle" avec toutes les conséquences prévisibles...
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Suppression annoncée du prêt à taux zéro
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6/9/2004
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La suppression du Prêt à taux zéro (PTZ) semble acquise malgré la levée de boucliers provoquée chez les professionnels et une partie de la classe politique ; il serait remplacé selon les déclarations du ministère des finances auprès de l'AFP, "par une mesure de crédit d'impôt sans pénaliser les ménages en termes d'apport personnel" ; cette mise au point intervenait après l'annonce par le ministre Nicolas Sarkozy le 5 septembre sur TF1 que le budget 2005 comprendrait une mesure pour "permettre aux jeunes qui n'ont pas d'appartement qu'on les aide pour l'acquisition de leur premier appartement".
Cette mesure, a confirmé Bercy le lendemain, consistera à accorder aux emprunteurs un avantage fiscal sur les intérêts de leurs emprunts, soit sous forme de réduction d'impôt, soit sous forme de chèque pour les ménages non imposés ou peu imposés.
Le ministère a par ailleurs indiqué "qu'il n'y aurait pas de critère d'âge", mais que, statistiquement, la population cible est plutôt jeune, entre 25 et 35 ans et que la mesure devrait au moins faire doubler le nombre des bénéficiaires par rapport au PTZ.
Les critiques des professionnels portent surtout sur le fait que PTZ avait le mérite de servir d'apport personnel aux ménages, alors que l'avantage fiscal ne s'acquiert que l'année suivante.
Bercy a indiqué qu'il travaillait à "résoudre ce problème", faisant remarquer qu'il est dû en fait à la perception qu'ont les banques du PTZ comme étant "une substitution à l'apport personnel des gens aux revenus les plus modestes" et qu'il s'agit par conséquent d'un problème "d'ingénierie financière" : "on peut très bien anticiper les avantages fiscaux futurs de façon à les comptabiliser comme apport personnel dans le dossier fait pour avoir l'emprunt" avance-t-on avec un réalisme pour le moins approximatif...
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Une étude de l'INSEE sur le patrimoine des retraités
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3/9/2004
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Devenir propriétaire est une aspiration que sont parvenus à réaliser trois ménages retraités sur quatre. Ceux qui ne possèdent aucun bien immobilier sont les plus âgés des retraités et comptent parmi eux 70 % d’anciens ouvriers ou employés. Telles sont entre autres les conclusions d'une étude rapportée par Insee Première dans sa parution de septembre 2004 (1).
L'étude révèle également que près d’un ménage retraité sur cinq possède à la fois sa résidence principale et un autre logement. La moitié de ces autres logements sont mis en location et seulement un tiers sont des résidence secondaires.
La valeur de la résidence principale des retraités est inférieure à celle des ménages actifs de plus de 50 ans, les logements des retraités étant plus anciens et d’une surface moindre.
La part de l’immobilier dans le patrimoine total (comprenant les actifs financiers) est toujours plus faible chez les retraités que chez les actifs, et ce, quelle que soit la catégorie socioprofessionnelle...
(1) Insee Première, n° 984 septembre 2004, consultable en ligne
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Réforme envisagée du crédit et de l'hypothèque
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3/9/2004
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Après la loi pour le soutien à la consommation, Nicolas Sarkozy, ministre de l'Economie et de Finances, a annoncé lors de la huitième université d'été des chambres de commerce et d'industrie le lancement dès cet automne d'une importante réforme du crédit, avec trois axes de travail :
- la suppression du prêt à taux zéro (PTZ), accordé sous condition de ressource aux foyers les plus modestes : celui-ci est une charge importante pour l'Etat et le gouvernement pense à lui substituer un crédit d'impôt sur les intérêts payés par les contribuables qui investissent dans leur première résidence principale ;
- la revalorisation de l'hypothèque : déjà évoquée en mai dernier (notre brève), elle viserait à encourager l'emprunt non immobilier des ménages aux revenus moyens ; aujourd'hui technique de garantie onéreuse et en perte de vitesse par rapport au cautionnement, plus économique et moins formaliste, elle verrait ses formalités allégées de façon à permettre aux candidats à l'emprunt d'apporter en garantie un bien immobilier acheté à crédit, que ce dernier soit ou non déjà hypothéqué ; dans le cas où le bien serait déjà hypothéqué, les emprunteurs pourraient apporter en garantie d'un autre prêt, immobilier ou non, la fraction de la valeur du bien hypothéqué dont ils ne sont plus débiteurs ; les plus-values latentes accroîtraient d'autant les capacités d'emprunt...
- la mise en place d'un viager hypothécaire : Bercy a indiqué déjà il y a quelque temps (notre brève de juin) envisager la création d'une nouvelle garantie, le viager hypothécaire ; il permettrait à un retraité d'obtenir un prêt en apportant en garantie un bien immobilier et serait intégralement remboursable en une seule fois au décès de l'emprunteur, les héritiers ayant alors le choix du désintéressement du prêteur, ou de l'abandon du bien en sa faveur.
Sur ce dernier projet, un rapport a été remis début août au ministre des Finances Nicolas Sarkozy et au secrétaire d'Etat au Logement Marc-Philippe Daubresse. Initialement commandé par Gilles de Robien et Francis Mer, il le point sur le système du "reverse mortgage", dit "hypothèque inversée", pratiquée notamment aux Etats-Unis.
Il s'agit d'une sorte de viager qui permettrait aux personnes âgées de percevoir un complément de retraite, et surtout à celles dont les ressources diminuent de se maintenir dans leur logement...
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Immobilier neuf : hausse en un an de 11% du prix des maisons et de 7,9% de celui des appartements
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1/9/2004
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Le ministère de l'équipement a publié les statistiques du 2ème trimestre 2004 du prix du neuf : ils font ressortir le prix moyen d'une maison, toutes régions confondues, à 203.100 euros, ce révèle une augmentation de 11% par rapport à la même période de 2003, et le prix moyen au m2 d'un appartement à 2.558 euros, soit une augmentation de 7,9%.
Bien entendu ces chiffres cachent des disparités importantes :
- le prix de vente moyen d'une maison individuelle varie de 137.500 € en région Auvergne à 301.500 € en région Provence-Alpes-Côte d'Azur :
- pour les appartements, le record est détenu par la région Provence-Alpes-Côte d'Azur : pour cette dernière, le prix moyen au m2 atteint 3.219 euros, de 26 % supérieur à la moyenne nationale et dépasse même l'Ile-de-France (3.158 € le mètre carré) ; le point culminant de la hausse annuelle atteint plus de 19 % en Rhône-Alpes ; dans quatre autres régions elle est comprise entre 11 % et 15 % : Nord-Pas-de-Calais, Limousin, Poitou-Charentes et Provence-Alpes-Côte d'Azur ; par contre, l'Aquitaine (2.339 € le mètre carré) et la région Rhône-Alpes (2.725 € le mètre carré) malgré son augmentation restent proches de la moyenne nationale ; pour cette dernière, il s'agit dont surtout d'un rattrapage...
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Encadrement des loyers de l'agglomération parisienne : pas de changement...
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28/8/2004
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Pas de surprise : quel que soit le niveau d'inspiration libérale du gouvernement, en France les mesures d'encadrement ont la vie dure ! Après publication des chiffres de l'augmentation des loyers en 2003 par l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) le mois dernier et malgré la mise en évidence d'un mouvement de repli par rapport à l'augmentation de 2002 (elle a été et respectivement de +4.2% contre 5.2% en 2002 à Paris et de +3.4% contre +4.1% dans la proche banlieue - voir notre brève), le gouvernement joue la prudence...
Le décret (n° 2004-879 du 27 août 2004 ) reconduit donc à l'identique l'encadrement des loyers en agglomération parisienne avec le dispositif en vigueur depuis près de quinze ans. Il s'applique aux renouvellements de baux qui interviendront entre le 31 août 2004 et le 30 août 2005.
Il concerne les baux renouvelés avec le locataire qui occupait déjà le logement. En revanche il ne s'applique pas aux locations avec un nouveau locataire dont la fixation du loyer initial se fait librement entre le propriétaire et le locataire.
Lors du renouvellement de bail d'un locataire, l'augmentation du loyer est limitée à l'évolution de la moyenne de l'indice INSEE du coût de la construction sur quatre trimestres.
Elle peut toutefois être supérieure à la variation de l'indice INSEE :
- lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers constatés dans le voisinage : l'augmentation du loyer peut alors atteindre la moitié de l'écart entre le loyer déterminé par référence au voisinage et celui du logement à la date du renouvellement.
- Si le bailleur a effectué des travaux sur les parties privatives ou communes, d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer, il a le choix entre une augmentation en fonction des références (limité à la moitié de l'écart) ou une augmentation atteignant 15 % du coût TTC des travaux réalisés (ce taux est passé de 10 à 15 % lors du décret d'août 1998).
La mise en oeuvre de l'augmentation qui en résulte le cas échéant s'effectue conformément aux dispositions de l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989...
(Voir la liste des communes concernées dans le texte du décret)
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Condition suspensive : celui qui l'invoque doit être de bonne foi !
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24/8/2004
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Le propriétaire d'un immeuble avait consenti une promesse de vente sous la condition suspensive que l'acheteur verse le prix d'achat et les frais à un notaire avant une certaine date. Cette date n'ayant pas été respectée, le vendeur a estimé que sa promesse était caduque. La Cour d'Appel de Paris lui a donné raison. Tel n'a pas été l'avis de la Cour de cassation (1) qui relève qu'à plusieurs reprises avant l'échéance, le vendeur avait déjà invoqué divers arguments pour tenter de revenir sur sa promesse et empêcher la vente. Et d'estimer qu'en statuant ainsi, "sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le promettant avait invoqué de bonne foi la défaillance de son cocontractant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision" ! Cette décision ouvre un large champ d'interprétation des conditions d'acquisition des conditions suspensives des avant-contrats de vente et introduit une notion - la bonne foi - jusqu'ici absente de la jurisprudence courante...
(1) Cass., 3ème Ch. Civ., 23 juin 2004, n°03-12207
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Construction de maison individuelle : la demande irrégulière de versement du solde du prix est un délit pénal
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23/8/2004
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En application des règles de versement du prix en contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan (article R 231-7 du Code de la construction et de l’habitation), le solde du prix ne peut être exigé au moment de la réception que s'il n'y a pas de réserves et seulement si le maître d'ouvrage est assisté par un professionnel. En revanche, en l'absence de professionnel, même en l'absence de réserve, le maître d'ouvrage dispose de huit jours à partir de la remise des clés consécutive à la réception pour régler le solde. Jusqu'à l'expiration de ce délai de huit jours, aucun versement ne peut être exigé ou accepté par le constructeur (article L 241-1). A défaut il s'expose à des sanctions pénales. C'est ce qu'a rappelé récemment la Cour de cassation dans un arrêt de décembre dernier qui a failli passer inaperçu (1), en précisant qu'un constructeur faisant apparaître dans le courrier adressé au maître de l'ouvrage pour le convoquer à la réception qu'il exige le paiement du solde des travaux commet une infraction pénale. Peu importe le fait que le chèque ait été encaissé au-delà des huit jours...
(1) Cass. Ch. Crim., 17 décembre 2003, n°02-87852
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Vers des mesures "coercitives" pour que les maires bâtissent plus de HLM
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20/8/2004
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Le secrétaire d'Etat au logement, Marc-Philippe Daubresse, a indiqué dans une interview parue vendredi dans le quotidien Le Figaro que "des mesures incitatives et coercitives seront prises pour encourager les maires à bâtir plus de logements sociaux".
Il a aussi mentionné la nécessité de "lutter contre les recours abusifs d'associations ou riverains" en vue de faciliter la construction de nouveaux logements, et rappelé que le Plan de cohésion sociale, présenté fin juin par Jean-Louis Borloo, s'est fixé comme objectif la construction de "plus de 100.000" logements sociaux par an pour aboutir à 500.000 en cinq ans...
Concernant la loi de décentralisation et la délégation aux maires du contingent préfectoral des logements sociaux, M. Daubresse a indiqué que "si l'on a bien dévolu au maire le pouvoir sur les 30% de HLM généralement alloués aux préfets, ces derniers devraient conserver un droit de veto en quelque sorte, in fine".
"Le demandeur de logement n'ayant pas obtenu satisfaction auprès du maire pourrait se retourner vers le préfet", a-t-il précisé, ajoutant que le gouvernement doit encore "discuter des modalités d'application de cette nouvelle faculté pour les maires tout en préservant le rôle de l'Etat comme garant du droit au logement".
Enfin, à quelques jours de l'annonce finale des budgets de chaque ministère, M. Daubresse s'est dit confiant: "Le gros des arbitrages a été fait en ce qui concerne le Logement, et j'ai obtenu l'essentiel de ce que je demandais"...
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universimmo.com
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