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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La FNAIM Ile-de-France met le logement social à l’honneur
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29/4/2013
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Sous la présidence de Bernard Vorms, directeur général de l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), la Chambre FNAIM Paris-Ile-de-France a remis le Prix Haussman à Patrick Kamoun pour "Hygiène et Morale, la naissance des habitations à bon marché", ouvrage qui décrit l'avènement du logement social au 19ème siècle sous tous ses aspects, des cités ouvrières utopistes aux politiques hygiénistes en passant par le "relèvement moral des indigents", tentative des classes possédantes de "moraliser la classe ouvrière", indique l'auteur...
Le Prix Haussmann récompense chaque année depuis 1975 un ouvrage consacré à l'habitat et l'urbanisme en Ile-de-France, réaffirmant le rôle que la FNAIM régionale souhaite jouer en tant qu' "acteur de la Cité". Cette année plus particulièrement, l'attribution du prix veut marquer l'action du syndicat professionnel d'agents immobiliers et administrateurs de biens "en faveur d'une politique du logement ambitieuse et cohérente, notamment en ce qui concerne le logement social".
L'ouvrage récompensé, qui fait appel largement à l'image, la chanson et la poésie, rappelle de nombreux débats, toujours d'actualité : locatif ou accession, habitation collective ou maison individuelle, mixité sociale, qualité et coût de la construction...
Patrick Kamoun est conseiller à l'Union sociale pour l'habitat (USH), et compte parmi les spécialistes de l'histoire du logement social et de la vie quotidienne au XIXe et XXe siècles. Il enseigne à l'université d'Orléans et à l'École supérieure des professions immobilières. Il est l'auteur de nombreux livres et articles sur l'histoire du logement social.
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Gaz et électricité : la généralisation compteurs intelligents en marche
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29/4/2013
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Pour l'électricité, la généralisation des 35.000 compteurs sur le territoire d'ici à 2018 devrait coûter de 5 à 7 milliards d'euros. Ce montant, avancé au cours d'une audition par le conseil national du débat sur la transition énergétique par le président d'EDF, Henri Proglio, est légèrement supérieur aux estimations d'ERDF, dû aux temps de pose en zone rurale qui allongeraient les délais nécessaires, selon Les Echos qui rapportent l'information.
Partant du principe que l'investissement dans ces nouveaux compteurs ne sera pas financé par les ménages, il s'agit de financer ce dispositif sur la durée d'amortissement par les gains de productivité sur la relève des compteurs qui se fera à distance. Cette première étape passée restera la "validation de la technologie" qui est "pratiquement franchie", souligne Henri Proglio, toujours dans les colonnes des Echos. Il faudra en effet s'assurer que les machines installées ne seront pas technologiquement obsolètes... Dernier point à régler, selon lui : ajuster le schéma contractuel avec les collectivités locales, qui sont juridiquement les propriétaires des réseaux de distribution d'électricité, et donc des compteurs.
Côté gaz naturel, les choses avancent aussi. Du coup, remarquant que les années 2016 à 2020 devraient ainsi être des années communes de déploiement des deux compteurs Linky (électricité) et Gazpar (gaz), la CRE (Commission de régulation de l'énergie) recommande une coordination entre les deux projets. dans un premier temps, la question de la mutualisation des deux déploiements avait fait l'objet d'une étude qui avait conclu "qu'il n'y avait pas d'intérêt économique à mutualiser les déploiements des deux projets". Cependant, la satisfaction des clients et la visibilité externe des deux projets justifient que les grands principes de communication externe soient partagés. De plus, l'efficacité des solutions mises en oeuvre requiert "une coordination de l'évolution des prestations des distributeurs et le partage des plannings de déploiement pour limiter, quand ce sera possible, un déploiement trop éloigné dans le temps des deux projets sur une zone donnée, afin de favoriser le développement d'offres bi-énergies par les fournisseurs". Enfin, la coordination est justifiée par "l'objectif de maîtrise des coûts de chaque projet, notamment pour coordonner les relations avec les entreprises de relevé à pied, partager sur la mise en oeuvre des marchés de pose de compteurs et mobiliser les ressources internes mixtes au sein du service commun".
En fait, le projet de déploiement du système de comptage évolué de GRDF a rattrapé celui du secteur électrique. Ultime étape avant la décision de déploiement généralisé de Gazpar qui devrait intervenir mi-2013, la CRE vient de lancer une nouvelle consultation publique sur ce projet. Les apports du projet de comptage évolué de GRDF et le traitement tarifaire envisagé à ce stade restent notamment à préciser.
Gazpar doit être déployé chez environ 11 millions de consommateurs, résidentiels et petits professionnels, à partir de fin 2015 et jusqu'en 2022. L'engagement de la phase de déploiement généralisé est attendu mi-2013. L'investissement total pour GRDF s'élèverait à 1,05 milliard d'euros (dont environ 877 millions au titre des coûts d'équipement et d'installation des compteurs, modules radio et concentrateurs et environ 138 millions au titre des coûts de systèmes d'information), mais il serait en partie compensé par l'investissement évité de 371 millions pour le remplacement des anciens compteurs, ce qui ramènerait l'investissement net de GRDF à 679 millions...
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En trente ans, les consommateurs ont un peu réduit leurs émissions de gaz à effet de serre
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29/4/2013
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C'est ce qui ressort d'une étude récente de l'INSEE : entre 1980 et 2010, les ménages ont réduit de 2,9 à 2,5 tonnes d'équivalent CO2 par an et par personne leurs émissions par tête de gaz à effet de serre (GES) liées à l'automobile et au logement. C'est ce dernier qui a permis cette baisse car les émissions liées au transport individuel ont légèrement progressé. La baisse des émissions liées au logement résulte d'un report des consommations de chauffage vers des combustibles moins émetteurs de GES : en trente ans, les émissions associées au logement ont diminué de 53 kg par MWh ; or l'abandon du charbon et le recul de la consommation de fioul au profit du gaz naturel expliquent respectivement 72% et 25% de cette baisse...
L'étude révèle aussi que Les conditions météorologiques sont le principal déterminant de court terme des émissions liées au logement ; les degrés jours unifiés calculés par les services météorologiques locaux ont le pouvoir explicatif le plus important. Les degrés jours unifiés cumulent le nombre de degrés inférieurs à 18°C par jour. Pour des températures inférieures à 18°C, une baisse de 1°C en moyenne sur un trimestre entraîne une hausse de 1,8% des émissions. Les précipitations amplifient cet effet puisqu'un centimètre de pluie supplémentaire entraîne une hausse d'émissions de 0,6%. En revanche, les émissions de GES liées au logement ne sont pas sensibles à court terme aux fluctuations du prix relatif des combustibles de chauffage par rapport aux autres biens de consommation...
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Suite à une explosion, un immeuble HLM s'effondre à Reims
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29/4/2013
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3 morts et peut-être plus dans un effondrement spectaculaire sur toute sa hauteur de tout un pan d'un immeuble HLM du Foyer Rémois. Il a été causé par une violente explosion, probablement de gaz. Il y a également plusieurs dizaines de blessés.
Le groupe d'immeubles date des années 1960, et ont été réhabilités il y a quelques années. Ils sont les plus anciens de ce quartier Wilson, en pleine rénovation. L'explosion se serait produite au rez-de-chaussée, selon la préfecture, et la structure porteuse de l'immeuble n'a pas tenu : selon les témoins sur place, il s'est "écroulé comme un château de cartes".
Environ 80 pompiers, assistés d'équipes cynophiles, travaillaient encore dimanche en début d'après-midi à rechercher d'autres victimes éventuelles sous les décombres de l'immeuble. Comme lors des tremblements de terre...
Les habitants de l'immeuble ont d'abord été évacués dans une école, avant d'être regroupés dans un complexe sportif du quartier. Des chambres d'hôtel vont être mises à leur disposition pour les reloger, a déclaré la maire de Reims.
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Artisanat du bâtiment : nouvel appel au secours
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29/4/2013
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Dans un communiqué de presse, Patrick Liébus, Président de la CAPEB (confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment) tire la sonnette d'alarme : "face à la crise, à la concurrence déloyale et aux normes toujours plus nombreuses, certains chefs d'entreprises commencent à baisser les bras. 10.000 emplois ont été détruits l'année dernière et 40.000 sont menacés d'ici fin 2014. Nous avons besoin d'une TVA à 5% pour les travaux de rénovation afin de soutenir la demande et de rétablir quelque peu l'équilibre des chances face à la concurrence des auto-entrepreneurs, qui eux sont dispensés de TVA"...
Avec –3%, la baisse d'activité continue en effet au 1e trimestre 2013. C'est le quatrième trimestre consécutif de dégradation. La construction neuve a été particulièrement impactée avec une baisse d'activité de -6%", indique le communiqué. En chiffre d'affaires annuel, cela fait une baisse de 2,3 milliards d'euros, selon la CAPEB. Autre tendance préoccupante : la croissance les travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements (APEL) fléchit fortement : +0,5% de progression contre +3% au même trimestre de l'année précédente. La dégradation du volume d'activité se situe entre -2% et -4% pour les différents métiers, la maçonnerie restant une fois encore la profession la plus impactée. L'activité enregistre un net recul dans l'ensemble des régions, avec un moindre repli dans le Sud-Est et le Sud-Ouest. Toutes les entreprises ont vu reculer leur activité, quelle que soit leur taille (moins de 10 salariés, entre 10 et 20 salariés).
Du coup, défaillances d'entreprises et cessations d'activité se multiplient : respectivement en 2012 14.323 et 35.391, soit une augmentation de 3,7%. "Il y a tous les risques pour que celles de 2013 se confirment également : nous ne cessons de perdre de l'activité. Nous sommes pourtant une chance pour l'emploi : 9 000 postes sont à pourvoir, dont 80% de qualifiés et très qualifiés, grâce au renouvellement générationnel", indique aussi le communiqué.
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Des organismes HLM inquiets des effets pervers de certaines mesures en leur faveur...
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29/4/2013
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C'est le cas de Polylogis, bailleur social indépendant regroupant trois entreprises sociales pour l’habitat et quatre filiales actives dans le logement spécialisé. Son président s'exprimait lors d’une conférence de presse organisée le 23 avril à Paris. Gérant 62.000 logements, le groupe tient ses objectifs de croissance de construction et de rénovation : il a livré 1.953 logements l’an dernier, dont 745 en Ile-de-France. 2.500 autres sont par ailleurs en chantier. Côté rénovation, 1.000 logements ont été réhabilités en 2012 et 1.600 sont en cours.
Mais il n'est pas certain que le groupe réalise effectivement tous les engagements pris dans le cadre de la Convention d'utilité sociale (CUS), notamment en raison de la complexification des ventes à l'occupant ! Celles-ci sont en effet devenues pour de nombreux bailleurs sociaux une source de financement essentielle de la construction et de la rénovation. Presque tous s'y sont lancés, et certains à grande échelle.
Ainsi, en 2012, le groupe Polylogis a réalisé un résultat de 35 millions, largement constitué du produit des plus-values de cessions des ventes à l’occupant (19 millions pour 233 unités). "Un logement vendu c’est trois logements mis en chantier", a expliqué Daniel Biard, président de Polylogis. La première "loi Duflot" du 18 janvier sur le foncier public freine désormais considérablement la vente à l’occupant : "Auparavant, nous devions franchir 45 étapes. C’était lourd mais à défaut de réponse du préfet dans les deux mois, la vente était acceptée. Maintenant, le dossier peut courir pendant au moins huit mois", a-t-il indiqué, précisant que le silence du ministre, sollicité en cas de désaccord entre le préfet et la mairie vaut désormais refus.
Or silence et refus vont se multiplier : à l'USH (Union des HLM), on confirme en effet les effets pervers de la loi Duflot, dans une autre de ses dispositions : en passant le taux de logements sociaux minimum de 20 à 25%, on diminue très fortement le nombre de communes enclines à autoriser la vente à l'occupant. Les organismes ne pourront la pratiquer que dans les communes qui disposent déjà de plus de 30% de logements sociaux, beaucoup moins nombreuses, ou celles qui ne sont pas touchées par la mesure parce qu'elles sont hors zone tendue. Le problème est que dans ces dernières, les plus-values sont nettement moins intéressantes...
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Immobilier ancien : confirmation d'une légère mais réelle baisse des prix
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26/4/2013
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Agents immobiliers comme notaires confirment à présent une baisse générale des prix de l'ancien, même si elle reste modérée : -2,6% sur la France entière pour la FNAIM entre le 1er trimestre 2013 et le 4ème trimestre 2012, et même -3,3% à Paris ; -2% pour le réseau Laforêt (600 agences dans toute la France) sur la même période.
Les notaires d'Ile-de-France, dans leurs chiffres à fin février - signatures d'actes authentiques, donc ventes conclues de septembre à novembre 2012 - voient déjà à cette époque un véritable effondrement des ventes (-26% en un trimestre et -37% à Paris par rapport à la même période un an auparavant) et un recul des prix de 0,8% en 3 mois (-0,6% pour les appartements)…
Pour le président de la FNAIM, Jean-François Buet, ce recul redonne du pouvoir d'achat aux acquéreurs et devrait permettre au marché de redémarrer. D'autant selon lui qu' "en aucune manière, des prémices de
remontée du coût du crédit ne compromettront la reprise". "Les ménages français attendaient depuis si longtemps l'accalmie sur les prix ! Ils vont en profiter sans tarder… De même, une courbe ascendante des taux encouragerait les familles à passer à l'acte, avant que le coût du crédit cesse d'être une aubaine". Tout à son rôle pour redonner le moral à ses adhérents, le président de la première fédération d'agents immobiliers ne doute pas que "les deux phénomènes d'anticipation se cumuleront, même si le renchérissement des taux a toutes chances de rester contenu"...
Comme l'ensemble des professionnels, la FNAIM essaie de conjurer le spectre d'une baisse des prix plus accentuée : pensant qu'elle est évitée, elle s'en félicite déjà par la plume de son président : "une chute brutale des prix n'était pas souhaitable: le sentiment de dévalorisation du patrimoine aurait eu des conséquences terribles pour l'économie nationale. Alors qu'une baisse significative et mesurée procure à tout le monde une bouffée d'oxygène". A suivre...
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Niveau de vie des ménages français déjà en berne en 2010, et accroissement des inégalités de patrimoine
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26/4/2013
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L'INSEE a publié l'édition 2013 de son étude des revenus et du patrimoine des ménages français. Le dossier très complet fait le point sur les évolutions des inégalités de niveau de vie et de la pauvreté monétaire provoquées par la crise de 2008. Deux chapitres étudient également l'évolution du niveau de vie des personnes âgées entre 1996 et 2009 et l'endettement des ménages en 2010.
Les données concernant le niveau de vie s'arrêtent à 2010, avant la rechute. Le niveau de vie de la majorité de la population avait déjà stagné ou baissé, après avoir faiblement augmenté l'année précédente. "Mis en regard du repli historique du PIB en 2009, suivi d'une reprise modérée de l'activité économique en 2010, ce résultat vient illustrer le rôle puissant de stabilisateur du système français de prélèvements obligatoires et de transferts sociaux", indique l'INSEE. Mais toutes les catégories de population n'ont pas évolué de la même manière : les plus modestes ont été plus touchées depuis la crise, alors qu'à l'inverse, le niveau de vie au-dessus duquel se situent les 5% de personnes les mieux loties est reparti à la hausse, après avoir stagné en 2009. Les 1% des personnes les plus aisées plus fortement que des autres, sous l'effet des revenus du patrimoine.
Pour la deuxième année consécutive, le taux de pauvreté monétaire a augmenté pour s'élever à 14,1% de la population en 2010. La hausse de la pauvreté touche particulièrement les familles. 2,7 millions d'enfants vivent dans des familles pauvres en 2010. Le phénomène touche aussi les seniors : la pauvreté s'est accrue chez les femmes de plus de 75 ans, souvent veuves et qui, sur les générations concernées, ont peu travaillé. Des années 1970 au milieu des années 1990, le niveau de vie des seniors, porté par des retraites de plus en plus complètes, avait progressivement rattrapé celui des personnes d'âge actif. Depuis 1996, en moyenne, les niveaux de vie des plus de 65 ans et des personnes d'âge actif évoluent parallèlement. Mais sur la période, le niveau de vie des seniors les plus jeunes a progressé plus rapidement que celui des seniors les plus âgés.
Le niveau d'endettement des ménages français reste modéré : début 2010, 46% des ménages étaient endettés pour un motif privé, pour acquérir leur résidence principale, un autre bien immobilier ou encore pour consommer. Les ménages endettés pour l'habitat sont plutôt d'âge intermédiaire (30 à 59 ans) et bénéficient d'un niveau de vie plutôt élevé ; ceux endettés pour un motif de consommation disposent plutôt d'un faible niveau de vie et d'un faible patrimoine financier, et ils sont plus jeunes. Le montant restant dû à titre privé par les ménages endettés s'élève à 54.000 euros en moyenne et ils remboursent 621 euros par mois au titre de ces emprunts. Pour 18% d'entre eux, les sommes remboursées dépassent 30% de leurs revenus. Ils sont souvent endettées pour l'achat d'un bien immobilier. 9% des ménages doivent rembourser des sommes plus importantes que la valeur totale de leurs actifs. Ils sont endettés plutôt pour un motif de consommation, plus jeunes que les ménages endettés pour l'achat d'un bien immobilier, et possèdent un patrimoine bien moindre.
Le patrimoine net moyen des ménages, qui tient compte de leur endettement privé ou professionnel, s’élève à 229.300 euros en 2010. La moitié des ménages possèdent plus de 113.500 euros de patrimoine net (patrimoine médian. Les 10% les mieux dotés détiennent plus de 501.600 euros, tandis que les 10% les moins bien dotés possèdent moins de 1.600 euros. Sans surprise, le patrimoine dépend de l'âge : en moyenne, les ménages dont la personne de référence a moins de 30 ans possèdent 32.700 euros, contre 259.800 euros si la personne de référence du ménage a 70 ans ou plus. Il dépend aussi du revenu disponible, qui conditionne les capacités d’épargne du ménage : pour le quart des ménages ayant les plus faibles revenus disponibles il s’élève en moyenne à 76.200 euros, et à 509.400 euros pour le quart des ménages disposant des plus forts revenus disponibles.
Le patrimoine net varie également selon la catégorie socioprofessionnelle du ménage : pour un ménage d’agriculteur sur deux, le patrimoine net est supérieur à 539.200 euros, et pour un sur dix, il dépasse 1,4 million d’euros. Le patrimoine d’un ménage d’indépendants (hors profession libérale) sur deux est supérieur à 266.800 euros, et pour un sur dix, il s’élève à plus de 959.500 euros. Parmi les salariés, les cadres disposent d’un patrimoine élevé : un sur deux dispose d’un patrimoine net supérieur à 214.500 euros. Mais ils sont moins nombreux que les indépendants à atteindre les montants les plus élevés : les 10% de cadres qui possèdent le plus fort patrimoine commencent à 660.800 euros... Ces différences s’expliquent en fait par la détention chez les indépendants et les agriculteurs de biens professionnels indispensables à leur activité.
Pour les ménages dont la personne de référence est un employé, le patrimoine net médian s’élève à 21.700 euros ; il est inférieur à 6.000 euros pour un ouvrier non qualifié.
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Où sont domiciliés les Français les plus riches...
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25/4/2013
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Comme chaque année, les services fiscaux publient les statistiques par commune de l'impôt de solidarité sur la fortune (ISF), qui révèlent la concentration géographique des patrimoines. Sans surprise, quatre arrondissements parisiens arrivent en tête en nombre de redevables (7ème, 16ème, 15ème et 17ème), suivis par Neuilly sur Seine, avec 5.374 foyers fiscaux à lui tout seul, plus que Lyon et Marseille. Suivent d'autres arrondissements parisiens (6ème, 8ème, 14ème), et des villes comme Nice, Toulouse, Nantes et Bordeaux. En banlieue parisienne se distinguent Versailles et Saint-Maur-des-Fossés...
Le classement par patrimoine moyen des redevables réserve quelques surprises : ainsi derrière Les arrondissements huppés de Paris et Neuilly sur Seine, avec des patrimoines moyens de plus de 4 millions d'euros, on trouve aussi la commune de Croix dans le Nord, Saint Herblain en Loire Atlantique, Poitiers, Palaiseau dans l'Essonne, Fort de France, avant Monaco... Suivent Saint Cloud dans les Hauts-de-Seine, Le Bouscat en Gironde, Thonon les Bains, Villeneuve d'Asq et Marcq en Baroeul dans le Nord...
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Les Français face à des dépenses de logement de plus en plus lourdes
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24/4/2013
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La deuxième édition du "Sofinscope", le baromètre de la consommation de l'organisme de crédit Sofinco, qui analyse dépenses des Français en matière de logement, dépeint une situation devenue franchement alarmante : il en ressort que ces dépenses continuent à augmenter et que pour y faire face, une proportion fortement croissante de ménages - notamment locataires de leur logement - doivent faire des concessions et ce, dans tous les domaines de consommation, y compris la santé.
Selon le baromètre (1), les Français dépensent en moyenne 632,80 euros par mois pour leurs dépenses de logement, soit 16 euros de plus qu'en 2012. Ils y consacrent en moyenne 23,4% de leurs revenus. Mais derrière ces moyennes apparaissent de fortes disparités entre les propriétaires et les locataires : les propriétaires déboursent 6 euros de moins que l'an passé, soit 792,76 euros mensuels (14,53% de leurs revenus), contre 551,32 euros pour les locataires (36,5% de leurs ressources), qui subissent ainsi une hausse de loyer de 32 euros par mois. Une situation qui marque une forte aggravation dans le ressenti : en 2012, ils étaient déjà 45% à estimer que le budget alloué au logement représentait une part trop importante de leurs revenus ; ils sont aujourd'hui 60% à se ranger à cet avis. Alors que les propriétaires ne sont "que" 25% à exprimer le même point de vue ; ce chiffre monte tout de même à 38% chez ceux qui sont en cours d'acquisition, soit +3 points par rapport à l'an passé.
Dans ce contexte, près d'un ménage Français sur trois (29%) reconnait avoir des difficultés à s'acquitter de son loyer ou de son emprunt immobilier. Et une nouvelle fois, ce sont les locataires les plus concernés par la situation avec 46% contre 18% des propriétaires (ou 31% pour les accédants à la propriété). Cette proportion monte sans surprise à 55% chez ceux dont le loyer ou l'emprunt est supérieur à 1/3 de leurs revenus.
Pour garantir le paiement de leur loyer ou de leur emprunt, 73% d'entre eux envisagent de réduire leurs dépenses. Le déménagement est une solution envisagée par 13% des répondants mais difficile à concrétiser car dans ce domaine aussi, les Français font face à de nombreux obstacles. Pour 75% des locataires, le prix constitue le premier frein au changement de logement, devant l'absence d'habitations répondant à leurs critères (38%, soit une hausse de 4 points) ou encore les garanties demandées (31%). Les préoccupations des propriétaires diffèrent quelque peu : 34% d'entre eux s'inquiètent par exemple du montant du remboursement de leur emprunt quand 28% craignent de rencontrer des difficultés lors de la revente de leur bien.
Le "Sofinscope" relève que la situation oblige en conséquence les Français à faire des arbitrages avec d'autres domaines de consommation, à des degrés divers suivant leur statut de locataires ou propriétaires : ainsi, 82% des locataires (leur taux a augmenté de 11 points par rapport à 2012 !) déclarent que leur budget logement a un impact lourd sur leur capacité d'épargne, contre 47% des propriétaires (-2 points). Ils sont un peu moins nombreux (76% des locataires et 41% des propriétaires) à affirmer que ce poste de dépenses influe sur leur budget vacances. Autres domaines de consommation touchés, l'habillement pour 67% des locataires et 35% des propriétaires et même l'alimentaire (66% des locataires contre 34% des propriétaires). Plus alarmant, ils sont 56% chez les locataires 31% chez les propriétaires à rogner sur leurs dépenses de santé !...
(1) Le Sofinscope – Baromètre Opinion Way pour SOFINCO - étude réalisée les 3 et 4 avril 2013, auprès d'un échantillon de 1013 personnes âgées de 18 ans et plus (méthodes des quotas) et interrogées en ligne sur système Cawi.
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